实施城中村改造的优势

实施城中村改造的优势（精选6篇）

篇1：实施城中村改造的优势

实施城中村改造的优势、困难及对策

“城中村”改造是推进城乡一体化和社会主义新农村建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程。按照“先行试点、稳妥进行”的原则，街道城中村改造试点的马家路村已进入住户签约阶段；我们周边的新华、新塘等村，也在积极筹备之中。本村围绕“城中村”改造也做了一些先期工作，并计划在下阶段开展实质性工作。城中村改造将借鉴马家路村的做法，遵循八大原则：

1、实行分步改造原则。

2、实行区块改造自求平衡原则。

3、尊重绝大多数被改造户意愿的原则。

4、实行补偿价格与市场接轨原则。

5、实行政策平衡原则。

6、实行产权调换安置与货币安置自由选择原则。

7、实施以高层带电梯公寓楼建设为主原则

8、实行产权调换拆迁户本区块安置原则。

下面围绕本村推进城中村改造工作，从“改造优势”、“面临的问题”和“对策建议”三方面作一分析。

（一）实施城中村改造的优势

周塘东村实施城中村改造具备三方面的优势：一是区位优势，二是思想优势，三是政策优势。

一、良好的区位优势

1、优越的地理位置。周塘东村居住区东靠赵家河江，紧临兴园路工业区和浒崇公路，与古塘街道接壤；北靠市教育园区、曙光社区、星光家园；西、南与新华、新塘村交接。宗兴路、周塘路横贯东西，新江路、东小路、三灶江纵穿南北，把村庄分割成八个大块。地形规划，易于设计规划。

2、良好的商业价值。新江路本村域长达0.89公里，除协和医院、新华村外，两边共可建造临街店铺650米左右。宗兴路本村区域长0.55公里，除已建设开发的区域外，两边共可建造临街店铺500米左右。如与新塘、新华、古塘街道充分合作，可建设新江路、宗兴路特色商业街。本村周边已有曙光社区、玲珑小区、香溢美墅等居住小区，容易形成连片居住小区，具有较高商业价值。

二、逐步转变的群众观念

1、村民对拆迁具有一定接纳性：本村从宗兴路建设、东小路拓宽、教育园区建设、新江路北延，大大小小的拆迁已有四次，群众从拆迁中得到了实惠。又由于本村新村规划面积较小，老居住区规划长期控制，房屋陈旧、密度高，居家交通很不便利，村民有改善居住条件的迫切愿望。因此，对旧城改造具有较高接纳性。

2、村民具有初步的集约居住理念：随着年轻一代在浒山城区购买和居住套房，转变居住方式的理念逐步影响广大村民，年轻一代普遍能够接受多高层套房居住的理念。

3、村民对城中村改造具有一定的思想基础。XX年，施叔利主任任书记时，曾启动过旧村改造，因此，在村民的思想意识上，具有一定的基础。

4、马家路村的试点和新塘、新华村的推进，对村民具有促进作用。马家路村试点地块已进入签约阶段，可能在年底前拆除完毕；新华、新塘等村，正在学习政策，召开座谈会、摸底调查、上门入户动员。周边兄弟村的积极行动，在一定程度上促动干部、群众的思想，形成工作的紧迫感。

三、党员、干部、群众形成基本的共识。实施“城中村”改造，对周塘东村的发展具有战略性的意义。从近三十年周塘东村的发展历史来看，周塘东村的发展经历了三波高潮：第一波发展高潮是，实行第一轮土地承包，农民的生产力得到全面解放，农民发家致富；第二波发展高潮是，98-XX年兴园路工业区、市教育园区、相关企业、投融资公司土地收储征用本村全部耕地，村民用领到的土地征用补偿款建造住房或进行二、三产投资，但这虽然是发展的高潮，但同时也是村庄发展潜力耗竭最快的一个时期；第三波发展高潮是，新江路北延拆迁工程，近二百户村民迁居到曙光社区、星光家园，从拆迁中获得了巨大利益，村域优势也在新江路开通中得到了一定的提升，这是目前村庄发展最可利用优势。

从周塘东村发展的现状来看，随着土地资源的全部丧失，市政工程仅剩下牵涉到30户村民左右的宗兴路拓宽一项，要借助外力发展村庄，已经不太可能。周塘东村作为传统意义的农村也已经从过去的青年、壮年时期进入了衰老时期。周塘东村要发展，只能依托划时代的第四波———城中村改造。

四、优惠的政策激励

在城中村改造中，市、街道党委、政府制订出台了“政府零收益”、配套“农房两改”专项资金、中心城区自主改造村实行“一村一策”、政府融资扶助等优惠政策，在政策层面保证了城中村改造的成功。

（二）推进城中村改造面临的问题

城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到农民与居民、本村社员与外来挂靠户等不同身份人员的利益分配问题；涉及到宅基地、自由地、承包地、国有土地等不同土地性质土地价值评估问题，涉及到正式住房、违章建筑、平房、楼房等建筑公平补偿问题等。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

一、村民理念层面的问题

1、“怕吃亏”心理在改造时间选择上犹豫不定。许多村民迫切希望进行城中村改造，但在选择改造和后改造的时间选择上，一是怕先改造吃亏，一是怕后改造吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

2、农村传统的居住理念阻碍居住方式的转变。许多村民特别是50岁以上的中老年人，把“单家独院、有天有地”视作居家理想。他们对新颖、集约化的多、高层住宅怀有一定的畏惧心理；害怕在新的居住环境和社会关系中生活不能适应。一部分拥有别墅式住房的村民，又留恋眼前的既得利益，对改变居住方式也很不情愿。

3、对改造后生活缺乏保障的担忧阻碍宅基地、自由地的回收。相当多的中、老年村民，对“失去宅基地、自由地后，还能干什么”、“现在三轮车、电瓶车以及就业劳动工具尚有空间存放，住多层、小高层后，该怎样生活呢”等问题十分惶恐。他们既担心自己的就业，更担忧以后的经济收入。特别是以靠房租收入谋生的村民，更为担心：本村区域内的近8百户村民中，有一半住户有房屋出租，共出租房近1900余间（大多是违章建筑），平均每户2.5间。现有的房子租金虽少但仍有市场，但改造后到底有多少房屋可供出租，租金的收入是升还是降，他们觉得心中无底。

4、对兑现改造承诺的担忧阻碍签约决心。有些村民担心政府、村的改造承诺不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本村XX年启动过的旧村改造项目尚有记忆，对本届村级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时对改制后的股份合作社是否能够真正承担起第三次利益分配和物业保障的任务也心存疑虑。

5、少数村民唯钱是图阻碍改造进程。部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成政府和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金或解决一辈子的生计问题乃至下一代的生计问题；甚至还有个别村民无理取闹、漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造的进程。

二、利益分配层面的问题：

“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。主要表现为：

1、土地、房产利益分配错综复杂。随着城市的发展，“城中村”及其周边地区的基础设施以及商业环境都得到极大改善，本村由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路贯穿全村，形成土地级差。而城中村中既有宅基地、自留地、承包地，又有工业用地、国有土地；既有平房、楼房又有街面房、出租房；既有合法产权房屋又有违章建筑，形成了纷繁复杂的土地、房屋关系。此外，还存在着村民、集体、（开发商)、政府以及全社会的利益协调问题，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价，第一次分配、第二次分配、第三次分配等操作环节的公平公正问题。

2、各类成分人员利益分配界限理清困难。城市化推进过程，实质上是农民发财致富的过程，但对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中的居民、挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、就学就业转居民户、房改政策享受户、无房户、多房户等，政策确定具有一定难度。

三、改造操作层面的问题：

1、党员、干部在思想认识上存在一定的差异。在党员、干部中一定程度地存在着三种思想。一是怕失败思想，认为新江路拆迁了三年多了，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。我们如果启动了，搞不成，那就大失面子了。二是怕麻烦思想。认为，近千户人家，房屋密度又这样高，现状又这样复杂，要做好这一件事，要破解多少麻烦事，信心不足。三是简单化思想。对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

2、改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，由于土地规划滞后，以宅基地为基础所形成的用地布局杂乱无序，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异巨大。又由于规划控制过长，违章建筑过多，现有建筑密度大，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，但由于新江路、明州路、宗兴路等城市主干道路两侧所有空闲土地均被其他单位先期占用，城中村改造利益影响巨大。在资金平衡方面，由于土地被征用时地价低，村提留少，全靠贷款保证改造，资金压力大。由于建筑密度大，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度相对较大。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，保证回迁村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

3、改造经验不足影响公平效益。推进城中村改造是一项十分复杂而又艰巨的工作，涉及各级政府、部门之间的工作协调和城中村住户间巨大经济利益的平衡，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

（三）城中村改造的对策与建议

城中村改造在宗汉乃至慈溪才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。我们可以从四个“坚持”入手，破解改造难题。一是坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。二是坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成；三是坚持规划先行，促进城中村良性演变，强化政策支持，提高村民经济社会保障，来真正实现 “村民得益”的改造目标；四是坚持因地制宜，分块实施，选择合理开发模式，来营造多方共赢的良好局面；

一、统一党员、干部、村民代表的认识，形成机制，奠定城中村改造的组织保证

1、抢抓机遇、遵循科学、勇于担当。要认清形势，树立信心，明确认识到城中村改造既是挑战好是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。要彻底破除怕失面子、怕麻烦的思想，从对周塘东村发展负责的高度认识城中村改造工作，以周塘东村的村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

2、从组织人事入手，形成机制。村级组织要抓好城中村改造工作的组织领导管理工作，保证党员、干部、村民代表和相关部门积极配合解决城中村问题。组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时制定城中村改造教育培训计划，对城中村村干部、党员、村民代表，进行城市化知识专题培训；对普通村民进行通识培训，提高他们的认识水平和城市化意识。

3、协同配合，构建高效推进机制。城中村改造是一项十分艰巨的工作，涉及经济体制改革、国土资源管理、户籍管理、街道村组织、劳动就业和社会保障等各个领域。政府在城中村改造中，做好领导和服务，为每个城中村设计好未来远景，做好指导、规划、宣传、联系等工作，让城中村改造成为一种在政府指导下的村民自治建设行为。改造过程成为在街道的统一领导和精心组织下，协同配合，高效推进的行为。同时强化各环节的监督和制约，确保改造的公平效益。

二、观念引导、激发村民积极参与

1、做好居住理念、生活环境、经济效益、政策发展四方面的引导。一是从居住理念上引导。建设多高层公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。针对部分农民尤其是一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式的现状。要做好前瞻性的引导和教育，全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析当前形势，让老百姓认识到，新江路北延完成后，当前大规模拆迁已不太可能，群众要“自己解放自己”，普通村民要“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。二是从环境上引导。实施城中村改造，可以从根本上改变“只见新房不见新村”的现状，彻底整治农村“脏、乱、差”环境，杜绝农民滥建出租房导致社会治安恶化的现状。三是从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，集体经济也将得到快速增长，村民的保障将更加完备。四是从政策发展上引导。本着群众得益的原则，进一步创新相关政策，强化推进城中村改造的政策导向。以马家路村城中村改造拆迁安置方案为蓝本，创新思路，在街道指导下进一步完善方案，最大限度地保证公正公平。

2、鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村为主体的村民自治建设行为。纵观各地的经验可以发现，充分尊重民意是做好城中村改造一条不变的规律。城中村改造，我们应当充分发挥村民代表、党员、回村大学生、社会贤达、企业主等引领作用，充分发挥村民的自治作用。在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，根据城市规划和确定的用地性质，讨论明确开发强度和分配方案。让广大村民清楚，为什么确定这样一个用地性质和容积率，将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为民众自发的行为，解开强制拆迁这一瓶颈。

三、规划先行，强化政策保障

1、严格规划控制，引导城中村良性演变。严格规划控制，控制城中村现有的规模，不再审批新的宅基地。重点控制用地性质和控制主干道两侧重要建筑，严禁非法建设永久性建筑物。

2、高起点编制城市规划，做到控制性规划全覆盖。为杜绝“城中村”的再度形成，规划应充分考虑城市功能、基础设施的发展水平及城市容量的适度控制标准，确定城市基础设施布局和建设开发时序，在宏观层次上发挥对城市未来整体地价、房价的引领作用。优先做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图则和文本，为改造提供科学规范的依据。

3、要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据“城中村”周边城市功能类型进行个性化设计，根据本村紧临浒山核心城区，大部分村民靠出租建造在原宅基地、自由地上的房屋挣取租金，村民存在着担心拆除房屋后无收入来源等现状，制订个性化的改造方案。在开发中适当增加路网密度，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，解除其后顾之忧。同时，以街道为单位，建立家庭工业集聚区，安置家庭作坊，保证村民收入。

4、完善和落实各项保障措施。“以人为本”是科学发展观的核心；时刻关心群众生产生活，是我们一切工作的出发点和落脚点。我们要在城中村改造中，切实解决好群众最关心、最直接、最现实的利益问题。首先推行农村经济合作社股份制改造，保留村民在集体经济组织中的分配权，解除农民城中村改造的后顾之忧。在此基础上，要完善和落实经济政策保障措施，推进农民“四金”化发展。一是全力打造“薪金农民”，保障民计民生。逐步完善劳动保障服务中心的硬件建设，发挥培训和就业指导功能，利用城中村改造契机，实现(土地流转与)就业安置同步进行，最大程度解决农民失地后的安置问题。二是全力打造“保障金农民”，完成失地农民的养老、医保等社会保障工作；三是全力打造“租金农民”，要精心做好商业设施的规划和招商选商工作；四是全力打造“股金农民”，要引导广大农民积极走强强联合之路，组建新型经济实体。

四、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。

1、开发模式分析。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：一是村集体以城中村改造的名义自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策，但由于经验和眼界的问题，开发建设水平可能较低。同时，由于拆迁改造需要比较多的资本，必须由政府大力支持。二是由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。三是名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

2、我们可以选择“自力更生，政府推动”的开发模式。根据村民“肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。

城中村改造是新时期中心城区农村改革的一项最重大的工程，是发展转折点，我们要全力以赴，稳步推进，建设好和谐发展的周塘东村!

篇2：实施城中村改造的优势

“城中村”改造是推进城乡一体化建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程，惠民工程。

一、在“城中村”改造中要本着下例原则、开展工作。

（一）、本着尊重大多数村民意愿的原则；

（二）本着旧房拆迁置换与货币补偿相结合的补偿原则；

（三）本着住房、商铺面积指标按人口配置的安置原则；

（四）本着一把尺子、一户一图片、一户一档案、三方签字认可的公平原则；

（五）本着涉及村民利益的拆迁补偿、公程招标、楼房商铺的分配等重大事项都要张榜公布的公开原则；

（六）本着由评估公司依据有关法规评估、村民推选监督员、全程监督，村民大会决定最终补偿标准的合理原则。

（七）本着村上成立专业机构、村民推选专业监督委员会、对改造的全过程进行监督的透明原则；

（八）本着｀四议＇＇两公开的民主决策原则；

二、城中村改造的区位优势

（一）我村地处西区市中心，紧临长安路、滨河西路两旁，与老城区东西相连、南与银凤湖南环路相连、是市区两级政府所在地、区位优势十分明显。长安路在本村区域东西长 520米，路南可建两层临街店铺15000平方米左右（不含路北市场）。滨河西路在本村区域南北长430米，路两边可建两层临街店铺22000米左右。周边已有新世纪花园、隆伸小区、形成连片居住小区，具有较高商业价值。

（二）由

于旧村基础设施缺失、道路泥泞狭窄、脏乱差的现象十分突出。老房屋陈旧，村民有改善居住条件的迫切愿望，随着部分村民先后入住安置楼新房、居住条件的改善、商铺出租经营巳见到效益，转变居住方式和一铺养三代的理念逐步影响广大村民。前面政府划拨土地建安置房由于土地成本低所以房价也相对较低，这一点村民己经得到了实惠，对于已经分配到楼房商铺的村民开始受益，对下一步城中村改造有很大的促进作用。

（三）实施“城中村”改造，对我村的发展具有战略性的意义。村域优势也在长安路、滨河西开通中得到了一定的提升，这是目前我村发展最可利用优势。随着土地资源的丧失。我村要发展，只能依托城中村改造。

三、城中村改造面临的问题

（一）城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到宅基地、地上构筑物、承包地、丈量、价值评估问题，涉及到正式住房、出租房、棚舍、车库、等建筑公平补偿问题。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的复杂性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

（二）村民迫切希望进行城中村改造，但在选择先拆迁后拆迁时间选择上，一是怕先拆迁吃亏，二是怕后拆迁吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

（三）对兑现改造承诺的担忧、村上的改造承诺能不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本届村

级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时、对建成后的利益分配和物业保障也心存疑虑。

（四）部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成集体和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金。甚至有个别人漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造。

（五）“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。土地、房产利益分配错综复杂。城中村中既有宅基地、承包地，既有平房、楼房、出租房、棚舍等；形成了纷繁复杂的土地、房屋关系，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价等，操作环节的公平公正问题。对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、政策确定具有一定难度。

（六）党员、干部在思想认识上存在一定的差异。一是怕失败思想，认为长路、滨河西路征地拆迁搞了三年多，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。二是怕麻烦思想。认为，几百户人家，房屋密度又大，现状又这样复杂，要做好这件事，要破解多少麻烦事。三是对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

（七）改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异较大，现有建筑密度高，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，以前土地被征用时地价低，村上无提留，资金压力大。由于建筑密度高，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度大。如何降低城中村改造的成本，又要让村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

（八）城中村改造，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

四、对城中村改造的意见及建议

（一）城中村改造在白银市才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。要坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。要坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成，耍坚持规划先行，促进城中村良性演变，来真正实现 “村民得益”的改造目标。

（二）树立信心，抢抓机遇，明确认识到城中村改造既是挑战、又是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。以对我村发展负责的高度认识城中村改造工作，为村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

（三）组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时建立一套完整的监督机制，最大限度调动党员干部村民参与城中村改造的积极性。

（四）全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析目前形势，让老百姓认识到，长安路、滨河西路建成后，依靠外部大规模拆

迁已不太可能，村民要“自己解放自己”，“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。实施城中村改造，可以从根本上破解、“脏、乱、差” 的难题。从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，可以从根本上破解失地农民人往哪里去？地往哪里转的难题，本着群众得益的原则。

（五）鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村民为主体的村民自治建设行为。城中村改造，我们应当充分发挥村民、党员、干部的积极性，在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，让广大村民清楚、将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为村民自觉的行动。

（六）高起点编制城中村改造规划，做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图册和文本，为改造提供科学规范的依据。要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据本村紧临市区两级政府所在地的区域位置，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，保证村民收入稳定增长。七）“以

人为本”是科学发展观的核心；我们要在城中村改造中，切实解决好村民最关心、最直接、最现实的利益问题。解除村民对城中村改造的后顾之忧。

五、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：

（一）村集体注册成立有房地产开发资质的经济实体自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。获得的利润归全体村民所有，这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策。

（二）由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在，比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。

（三）名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

（四）我们可以选择“自力更生，自主开发” 的模式。根据村民“肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。

城中村改造是新时期中心城区农村改革的一项最重大的工程，是发展转折点，我们要全力以赴，稳步推进，建设好和谐发展的大井子村。

大井子村党支部 大井子村村委会

篇3：实施城中村改造的优势

1“城中村”的形成

研究城中村改造的方式, 首先应了解城中村形成的过程。城中村的形成, 究其根本存在主、客观两个方面。客观原因是城市化进程快速发展的结果, 改革开放的20多年中, 城市化的进程加速发展, 城市的数量、建成区面积不断增加、增大, 这就需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了, 当地的农民, 却仍然留在原居住地, 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地, 形成了“城中村”。

城中村形成的主观原因可以从“城中村”的历史变迁中发现:是我国城乡二元管理体制及土地的二元所有制结构所造成的。所谓城乡二元管理体制, 是指“城市”和“农村”分属不同的管理模式, 城市的土地属于国家所有, 而农村的土地属于农村集体所有的制度。二元所有制结构使得村民可以低价甚至无偿地取得土地的使用权, 集体将宅基地按户划拨。随着城市的发展, 城中村的区域优势彰显出来, 由各户村民自行建设的住房也成为城市中外来人员的首选而快速增值。土地和房屋租金收益最大化的结果致使“城中村”形成的进一步加剧。城乡二元体制也是城中村形成的根本原因。

2 城中村的界定及现状一般情况

城中村的现状情况通常较为复杂, 各村情况不一。存在着一些共性特点, 同时又有各自的特性问题。根据“城中村”的定义, 城中村是位于城市中的土地集体所有制下的村庄。而城市的概念在规划中又有建成区与规划城区之分。哈尔滨市城中村的界定, 按其所属区位的不同分为“城中村”和“城郊村”两个大类。

“城中村”即位于现状城区中的集体村落, 农用地少或基本没有, 村屯内部建筑密度高、多为二三层楼房建筑, 格局混乱, 基本的日照、防火要求得不到满足, 环境卫生条件差, 村民多以出租房屋为生, 村民生活习惯接近城市居民。村内外来人口较多, 流动性较强。

“城郊村”即位于建成区以外, 规划城区以内的村屯, 现状特点与“农村”无过多差异, 保留有较多的农用地, 村屯格局为传统的平房横排式, 内部组织自成系统, 村民生活来源主要为农业生产及入城打工, 房屋出租情况相对较少, 生活方式也与“农村”相同。

3 城中村改造规划的编制目的

“城中村”改造规划的编制目的, 从根本上讲, 是要研究城中“村”到“城”的过渡方式, 为城市管理提供依据, 从而实现整个城区内全部用地的“城市规划”。具体讲, 是要实现“土地的国有化”, 即集体土地转变为国有土地;“村民的居民化”, 即村屯村民转变为城市居民, 享受与城市居民同等的社会福利待遇;“体制的城市化”, 即行政管理体制、经济体制与城市接轨, 原村委会向居委会转变, 原集体经济向国有股份经济转变;“功能协调化”, 即用地的使用功能与周边城市用地统一协调考虑, 取消原有各自为政的局面。

4 城中村改造规划的编制原则

城中村改造规划的编制, 应结合当地实际情况, 尊重地方特色, 在城市整体发展与村屯自身利益之间选择最为合理的支撑点, 这样才能够使得城中村改造过程中各方面的利益均衡, 有效的推动“城中村”改造的工作。

4.1 以城市整体利益为基本, 保护村民合法权益。

城中村改造规划, 必须严格按照城市总体规划要求, 落实城市整体战略的各项要求和建设指标, 保证城市发展的有序推进。并对村民各项合法权益作最大化保护, 提出切实可行的补偿、安置方案。

4.2 部门合作, 共同推进。

城中村改造涉及土地、房产、民政等多方面问题, 规划必须做好各部门间的协调工作, 使各项政策的落实有法可依。

4.3 正确认识, 合理安置。

必须正确认识城中村形成, 对历史问题做出准确的判断。安置方案应做到多方案比较, 从而确定最为公平合理的安置办法。

5 城中村改造规划编制的主要内容

“城中村”的问题, 既属于城市, 又属于农村, 是其二者的兼容, 也是其二者的矛盾。城中村改造规划的编制内容就应充分涵盖城市用地使用、功能划分、村民人口安置、集体企业整合等多方面内容。

5.1 用地的使用规划。

用地的使用应充分依据城市规划内容, 严格执行城市规划对该地区用地的使用划分, 并统计各用地数量, 进行现状用地与规划用地的对比, 尤其重要的应对规划城区内基本农田及其他不可建设用地进行综合考虑, 与土地管理部门充分协调, 提出城市可增量土地的总量及分布。另一需要解决问题, 为村民安置住宅用地的布局, 根据村民人口统计总量, 反推所需用地数量, 可采用集中建设的方法。

5.2 功能分区。

在用地规划的同时, 应提出“城中村”改造用地的功能划分, 对功能的转变提出合理解释, 划分功能分区, 提出重点发展区域及一般发展区域, 提出相应的发展战略。

5.3 人口安置规划。

人口的安置是城中村改造成功与否的先决条件。哈尔滨市城中村改造规划是根据现状人口的特点, 分类给出安置方案。现状人口可分为“村民”和“外来户”, “村民”根据其现状居住条件可划分为“已安置人口”和“待安置人口”, 以是否获得可保留楼房住宅为标准;“外来户”可划分为“常住外来人口”和“临时外来人口”两类, 以所居住房屋购买 (建设) 或租赁为划分标准。

根据人口成份的划分, 规划编制时应给出对应的安置方法, “村民”的安置, 是其中的重点内容, 因为对村屯的改造他们有着最大的利益纠葛。“村民”中“已安置人口”不涉及住房安置, 所需安置的即为“待安置人口”, 对这一部分人口数量的统计应尽量详实, 安置的方法根据地方实际情况具体制定, 如哈尔滨市采用集中建设农村安置住宅, 以户为单位, 采用统一标准安置面积, 并考虑其后续收入问题, 以每户2套为标准。“外来户”中“常住外来人口”的安置应区别“村民”, 因其不存在出租房屋收入的问题, 可按等面积补还的方式进行安置, “临时外来人口”的住房问题可结合全市廉租房建设工作统一安排。

6 城中村改造规划的编制层次

与城市规划一样, 城中村的改造规划也应分为总体规划和详细规划两个方面, 只有这样才有法可依, 并且, 可与城市规划形成对等衔接。

总体规划层次上, 主要研究问题应为宏观的政策问题, 提出城中村改造规划的建议政策, 村民安置的若干办法及适用范围, 功能区域的划分及重点区域的管理规定, 改造时限的划分等。

详细规划层次上, 应以村为单位, 进行具体的安置布局方案, 给出安置用地的具体位置及可为城市提供增量土地的使用方式和数量, 估算投资收益等。

篇4：关于“城中村”改造的思考

关键词：城中村 建设 改造 问题

1 “城中村”的由来

城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。

城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。

2“城中村”的特征

从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。

3“城中村”改造存在的问题

3.1基础设施薄弱，安全隐患较多

在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。

3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重

随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。

3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高

由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加强组织领导

村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。

4.2坚持科学规划

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。

4.3加强土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。

4.6制定扶持政策

财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。

5 结论

篇5：实施城中村改造的优势

实施城中村改造的申请报告

新乡市人民政府：

推进城中村改造是落实省、市加快城市化建设的有关政策的需要；是加快建设中原城市群建设的重要举措；也是改善城市整体形象，提高群众生活质量创建全国文明城市的迫切要求。我公司积极响应新乡市人民政府的号召，积极参与城中村改造建设。经多方努力，多次接触和洽谈，我们已与贵政府辖区的尚村村委达成了初步合作开发协议。现就有关事项作一汇报并报请贵政府予以批示。

一、被改造村基本情况

尚村全村人口3000多人，700多户，土地1066亩。住宅用地不一，房屋高低、样式参差不齐，排水排污困难，乱拉乱扯严重，建筑安全和火灾隐患较多。环境脏、乱、差，不利于该村长期发展，也不利于新乡市的和谐与整体形象。

尚村为牧野区所辖，位于新乡市新中大道和宏力大道十字路口东，地处开发区的中心地带，距市政府1.2公里。是新乡市开发区规划控制区域，已列入新乡市规划。实施尚村城中村改造工程有利于提升和改善该村的整体生活质量和居住环境，也加快和优化了新乡市的中心城市功能，更会进一步提升新乡市的整体形象。

二、公司基本情况

我公司全称为河南省军安实业集团有限公司，成立于1995年。下属河南省军安建设有限公司、河南省恒发置业有限公司、河南省军顺实业开发有限公司、郑州伟航物业有限公司。公司实力雄厚，技术力量强，尤其在房地产行业取得了骄人的业绩。日前正在开发项目有郑州市百炉屯80万平方米的城中村改造工程。2010年中标山东曹县城关村200万平方米的旧城改造工程，2006年参加建设郑州茜城花园28万平方米的经济适用房工程，2006年中标商丘市白云村30万平方米城中村改造工程，2003年中标睢阳区李庄村100万平方米城中村改造工程等等。我们深信，在新乡市人民政府的大力支持下，我们一定不负所望，为新乡人民作出更大贡献！

三、对该村实施改造的基本思路

我们将严格按照《新乡市城中村改造建设管理实施细则》（新政文2011.33号）、新乡市人民政府办公室《关于加快城中村（棚户区）改造建设的会议纪要》的通知精神，积极准备，周密计划，抓好落实，稳妥推进，力争把尚村改造项目做成新乡市城中村改造工作中的样板工程。

（一）基本原则：

我们坚持“以政府主导为基础，以商业开发为依托，以保障群众利益为根本，以提升城市品位为目标”的原则，实行政企合作，市场化运作，进行综合改造，确保尚村改造工作积极稳妥地推进。

（二）基本方案

1、扎扎实实做好村委会和村民的思想工作。我们将首先派出政策性强、工作能力强的工作组进驻该村，摸清全村的实际情况和村民的思想动态，大力宣传和贯彻新乡市政府关于城中村改造的指示精神，向村民公布改造实施方案，并交给村民讨论，使村民切实感到通过这次改造给自己带来的当前利益和长远利益，真正达到全村人民都拥护、都赞成、无人上访闹事的和谐稳定好局面。

2、成立由区、村委会、开发商三方组成的项目指挥部，既保障各方的利益和该项目顺利稳妥地推进，同时，也使该工程的质量和安全得到有效的保证。

3、优先妥善安置村民，以“先建后拆，安置一批，满意一批”为目的。

4、解决好群众的长远生计问题。城中村改造后，村民的宅基地和少量耕地被收回，村民的长远生计是村民关注的焦点，也是改造工作的关键所在。为此，我公司充分考虑到了以保障群众利益为根本。该村小区建成后，我们把该区的物业管理交给尚村，一是可以每年为该村提供上千万元的收入，二是可以安置一批村民就业。有利于推进该村的长期稳定与发展。

5、对拆迁的村民房屋给予适量补偿。对群众被拆迁的房屋按照使用性质、结构、面积等划分等次，依照市场价格进行评估，给予被拆迁村民适量的补偿，或与安置的房屋综合造价互找差价，进行产权调换，真正使群众的利益得到保障。具体的赔付方案严格按照《新乡市城中村改造建设管理实施细则》的相关精神贯彻执行。

6、进行合理的商业开发和市场化运作。按照“群众收入不下降，长远生计有保证”的原则，对改造的综合用地，除用于安置村民生活、建设公共设施外，我们还要在小区内合理建设现代化的商业步行街和名吃一条街，优先安排该村群众进入经商活动。既能使被改造的村民得到长期收益，又能提高居民的生活质量和消费质量。

7、科学制定改造方案和开发规划。城中村改造是一项政策性强、覆盖面广、利益环节多、消耗资金量大的社会工程。因此，我们在制定改造方案和开发规划方面，既要立足完善城市功能，提升城市品位的要求，又要统筹考虑村民安置、环境风貌、经济发展等因素。充分听取政府、专家、村民等各方的意见建议，科学制定改造方案，做到高起点、高标准、高质量、超前规划，真正使该改造工程成为造福尚村村民子孙万代的民心工程。

8、筛选一流的施工队伍，提供先进的技术保障和质量保证。

四、请求事项

1、按照市政府有关城中村改造的有关文件精神给予我们更多的优惠政策；

2、批准我们参加尚村改造工程的请求；

3、若获贵政府的批准，在办理有关手续时请给予协调，以利该项目尽快实施。

我公司充分认识到了城中村改造的复杂性和艰巨性，凭着我们多次参与城中村改造工作的经验，我们有能力把尚村改造工程做的更好，我们有决心把这一工程做成新乡市城中村改造工作中的模范工程，做成新乡市人民群众人人称赞的民心工程，做成惠及尚村村民子孙万代的荣誉工程。

敬请批准！，河南省恒发置业有限公司

篇6：实施城中村改造的优势

关于进一步加快城中村改造的实施意见

石政发［2008］5号

市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：

为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又快又好发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。

一、主要任务

坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。

二、规划方案

（一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。

城中村改造规划方案应当包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。

（二）城中村改造规划用地范围原则上应在现状宅基地范围之内，并根据该村拆迁安置等情况合理确定市政市政公用设施用地、安置村民用地、公开出让用地的面积、位置和界限。村民安置用地面积，综合考虑实际宅基地面积和2007年12月底公安部门登记的人口数量确定。集体商业设施建筑面积由规划、国土部门在保证城中村改造后村民的基本收入和生活保障的基础上合理确定。

（三）城中村改造规划方案经辖区政府把关初审后，市规划局会同国土局、建设局、房管局等城中村改造领导小组成员单位会审后实施。

（四）已列入遗留问题、正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。经批准的城中村改造规划方案，在实施改造过程中，如确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年内未实施的，须重新编制报批。城中村改造方案未经批准，不得实施。

（五）在城中村改造中用于产权调换部分的房屋，其单套建筑面积不高于国家规定的普通商品房最大建筑面积。所建商品住宅，其套型结构比例应符合国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》有关规定。

（六）在城中村改造规划方案确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划方案。

（七）市政建设、重大基础设施建设涉及到村庄拆迁的，应当按照本意见进行改造。

三、土地利用

（一）城中村改造用地应当纳入全市用地计划。城中村改造规划方案之外的其他用地，由市政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。

（二）城中村改造范围内市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，以划拨方式供地。其它土地以公开出让方式供地。

村民安置费用计入公开出让地块土地成本，出让土地收益扣除土地成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。

（三）鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施城中村改造。辖区政府商市政府土地储备机构委托有实力的经济实体通过一级开发模式实施城中村整体改造，先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。

（四）土地公开出让方案由辖区政府、村（居）商市国土、规划部门制定，由市国土部门商辖区政府、村（居）组织实施。

四、拆迁安置

（一）城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由辖区城中村改造办公室指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过和辖区政府审查同意后，报市拆迁管理办公室批准和市城中村改造办公室备案后实施。

（二）实施城中村改造，应当按照整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

城中村改造拆迁安置应在辖区政府组织、监督下实施。

（三）对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。

（四）未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。

五、优惠政策

（一）城中村改造范围内户口农转非后的现有集体土地依法转为国有土地，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地权属登记。

（二）城中村改造中所建住宅、非住宅按照《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》依法进行权属登记。用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。

（三）用于产权调换安置房屋，包括回迁给村集体经济组织的商业、服务及办公设施，免收城市基础设施配套费、碴土处置费、墙改费。项目资本金按建安总投资的20%缴存。

公开出让土地上所建商品房按照石家庄市人民政府《关于进一步加强和规范城建收费工作的通知》（石政发[2007]9号）有关规定缴费。

（四）各城中村改造实施单位取得规划部门出具的缴费通知单以后，持相关合法文件到市城中村改造领导小组办公室备案后报市收费局，经市政府批准后予以减免，不再先缴后返。

（五）市政府对启动早、改造快的城中村改造项目给予鼓励和奖励。2009年以后启动的项目，出让净收益返还部分，村按每年5%、区按1%的比例逐年递减。同时鼓励城中村连片、整体改造，并给予适当政策倾斜。

（六）城中村改造中市各部门收取的管理费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。

六、保障措施

（一）加强组织领导。市政府成立城中村改造工作领导小组及办公室（名单附后）。各区也要成立相应的组织机构，充实区城中村改造办公室力量，保证机构、人员、经费落实到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作领导小组办公室上报下一城中村改造计划，经批准后纳入市委、市政府对区政府政绩考核的内容。

各区政府作为辖区城中村改造的第一责任人。要实行区委、区政府领导分包城中村改造项目，对列入改造计划的城中村，加大督导协调力度，并在项目现场成立由分包领导挂帅、相关部门人员组成的城中村改造协调督导办公室，抽调业务精通的干部现场办公，确保城中村改造工作和谐、有序进行。

（二）完善基础设施。城中村改造实施单位按规划完成规划改造范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施建设及相邻城市规划道路、市政绿化和公用设施的拆迁腾地工作。市政府统筹组织各主管部门做好市承担的规划道路建设和供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、公交等配套建设。

（三）加快配套改革。城中村改造不仅是拆旧建新的过程，更是实现村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业的过程。对列入改造计划、尚未完成“四化”转化的城中村，在坚持辖区政府组织的前提下，由市公安局负责做好村民转市民工作；市民政局负责村委会转居委会工作；市国土资源局负责集体土地转为有土地工作；市发改委负责集体企业转股份制企业工作。同时，社保、医保、农业、国资等相关部门和单位要积极履行职责，做好各自工作。

（四）强化服务和监管。市城中村改造办公室要加强组织、协调和督导，每季度对各区城中村改造进展情况进行公示。市有关部门要站在加快推进省会城市建设的全局高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为城中村改造项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到的各种部门。同时，国土、规划、建设等部门要加大城中村改造范围内违法建设的查处力度。各区政府、办事处、居委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为，保证城中村改造工作规范、有序、和谐推进。

本文件由市城中村改造领导小组办公室负责解释。自发布之日起执行。有效期为五年。

附件：石家庄市城中村改造工作领导小组名单