关于进一步规范城中村改造的实施意见范文

关于进一步规范城中村改造的实施意见范文（共8篇）

篇1：关于进一步规范城中村改造的实施意见范文

关于进一步规范城中村改造的实施意见

自开展城市建设“三年大变样”以来，城中村改造进展顺利，取得了显著成效，但也暴露出一些问题，影响和制约了城中村改造的健康发展。为进一步规范城中村改造，推动这项工作健康、有序开展，现提出如下意见：

一、工作思路和原则

2010年后新列入城中村改造范围的项目，继续按照“统筹兼顾、市场运作”的工作思路，坚持政府主导、规划先行、村民自愿、资源整合、严格标准、适度控制和四个转变同步完成的原则有序推进。

——政府主导：坚持市政府主导，区政府负责，本着成熟一个、批准一个、完成一个的原则，逐村下达改造计划。各区要加强督导，对列入范围的城中村拆迁补偿安置、回迁楼建设方案逐村进行研究，经区政府常务会研究通过后，报市城中村改造办公室审批备案。——规划先行：列入改造计划的城中村，必须按全市的整体规划要求编制规划方案，并报市规划行政主管部门批准后实施，启动改造。——村民自愿：坚持以人为本，村民自愿。城中村改造方案必须在区政府组织下依法经村民全体大会或代表大会表决通过。——资源整合：已拆迁的城中村土地全部实施收储，收储后的土地，经界定回迁面积后，其余建设用地由政府根据房地产市场供求状况和城市规划集约投放，净地出让。条件成熟的村可以合并改造，统一安置。——严格标准：提高城中村改造的标准，坚持高标准规划，高水平建设，把改造后的城中村建设成为设施齐全、功能完善、景观宜人、节能环保、各具特色的高标准社区。——适度控制：强化计划管理，严格控制城中村改造范围，适度控制商品房的开发规模，避免形成供大于求的市场状况，恶化市场环境。——四个转变同步完成：在城中村改造中，区政府负责同步完成村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业的四个转变，政府返还的土地收益部分首先用于村民的养老及医疗保险。

二、近期改造主要任务

按照以上工作思路和原则，2010年后城中村改造的重点是：

（一）二环路以内未启动拆迁的城中村。

（二）二环路外侧可视范围内的城中村。

（三）主要市政及公用设施建设所涉及的城中村。市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。

三、报批程序

（一）辖区政府对拟列入改造计划的城中村要进行认真研究，形成一致意见后向市城中村改造办公室提出申请。申请内容包括：旧村的四至、人口、户数、旧村建筑面积、村址占地面积、村民居住状况、改造完成时间以及申报理由。

（二）市城中村改造办公室接到申报后进行现场勘验，核定旧村的人口、户数、旧村建筑面积、村址占地范围，拟定城中村改造计划，经批准后下达正式改造计划，并分送市规划、国土等有关部门。

（三）市规划行政主管部门依据市城中村改造办公室公函，提出旧村规划条件。辖区政府依据规划条件组织编制旧村改造规划方案和旧村拆迁补偿安置方案，并经区政府常务会研究通过后，报市城中村改造办公室审核、批复、备案。

（四）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》（市村改办〔2009〕1号）有关要求。招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。

（五）市拆迁办根据确定的一级开发主体按程序办理拆迁许可证。

（六）辖区政府负责按照批准方案推进改造。市城中村改造办公室负责督导，确保按时完成改造任务。

2010年前已启动拆迁，并且拆迁补偿安置方案已经在市城中村改造办公室备案的，仍按原办法执行；2010年前虽有部分拆迁，但未批准规划改造方案，也未进行拆迁安置方案备案的，按此意见执行。

四、保障措施

（一）进一步强化政府主导。各区政府是城中村改造的责任主体，对列入改造计划的村要加大推进力度，保证各项工作落到实处。

（二）严格执行规划方案。各城中村必须严格执行审批的规划方案，严禁擅自更改和调整规划。规划、建设、国土等行政主管部门要加大查处力度，发现问题严肃处理，并追究有关责任人的责任。

（三）严格改造计划管理。凡未列入改造计划的城中村，不得擅自启动拆迁，否则追究辖区政府责任；凡列入拆迁计划的城中村，要严格按照拆迁目标任务和回迁楼建设进度要求完成改造任务，当年未按计划启动拆迁的，由辖区政府负责调换开发企业。

（四）严格城中村改造项目管理。各区和各有关部门要加强城中村改造项目的监督管理，严格落实城中村改造的有关政策，严禁城中村改造项目非法转让。

（五）提速四个转变进程。各区政府要坚持把四个转变与城中村改造同步推进，确保四个转变与城中村改造同步完成，切实把城中村改造的过程转变为村民生活水平提高、居住环境改善，村集体管理体制完善、经济实力提升的过程。

篇2：关于进一步规范城中村改造的实施意见范文

关于进一步加快城中村改造的实施意见

石政发［2008］5号

市内五区人民政府，高新区管委会，市政府各部门，市属各单位：

为进一步加快城中村改造，提高城中村人居环境质量和居民生活水平，优化城市土地资源配置和空间结构布局，促进城市经济社会又快又好发展，结合当前国家宏观政策和我市实际情况，现提出如下意见。

一、主要任务

坚持以科学发展观为指导，按照“统一规划、合理布局、集约用地、综合开发、配套建设”的原则和“市级指导、区级组织、村级实施、市场运作”的思路，大力推动城中村改造快速和谐实施，确保三年内已列入遗留问题的12个城中村和“四横六纵”主街主路沿线的城中村全部拆迁改造完毕，同时加快实施城市规划建设区内其它村庄改造。

二、规划方案

（一）城中村改造规划方案，应当根据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。对适于合村并建或集中改造的相邻城中村，可由辖区城中村改造办公室组织统一编制规划方案。

城中村改造规划方案应当包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。

（二）城中村改造规划用地范围原则上应在现状宅基地范围之内，并根据该村拆迁安置等情况合理确定市政市政公用设施用地、安置村民用地、公开出让用地的面积、位置和界限。村民安置用地面积，综合考虑实际宅基地面积和2007年12月底公安部门登记的人口数量确定。集体商业设施建筑面积由规划、国土部门在保证城中村改造后村民的基本收入和生活保障的基础上合理确定。

（三）城中村改造规划方案经辖区政府把关初审后，市规划局会同国土局、建设局、房管局等城中村改造领导小组成员单位会审后实施。

（四）已列入遗留问题、正在实施改造的城中村继续按原批准的规划执行。经批准的城中村改造规划方案，在实施改造过程中，如确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。城中村改造规划批准后两年内未实施的，须重新编制报批。城中村改造方案未经批准，不得实施。

（五）在城中村改造中用于产权调换部分的房屋，其单套建筑面积不高于国家规定的普通商品房最大建筑面积。所建商品住宅，其套型结构比例应符合国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》有关规定。

（六）在城中村改造规划方案确定范围内，市规划局不再审批其它建设项目。城中村规划改造范围内的所有产权单位，无论隶属关系，应服从该城中村改造规划方案。

（七）市政建设、重大基础设施建设涉及到村庄拆迁的，应当按照本意见进行改造。

三、土地利用

（一）城中村改造用地应当纳入全市用地计划。城中村改造规划方案之外的其他用地，由市政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。

（二）城中村改造范围内市政及公用设施用地、产权调换安置村民用地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施用地，以划拨方式供地。其它土地以公开出让方式供地。

村民安置费用计入公开出让地块土地成本，出让土地收益扣除土地成本和国家规定用途资金后，出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。

（三）鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施城中村改造。辖区政府商市政府土地储备机构委托有实力的经济实体通过一级开发模式实施城中村整体改造，先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。出让净收益的90%用于村民社会保障和公益事业及市政基础设施；剩余10%用于辖区政府组织城中村改造工作。

（四）土地公开出让方案由辖区政府、村（居）商市国土、规划部门制定，由市国土部门商辖区政府、村（居）组织实施。

四、拆迁安置

（一）城中村改造拆迁安置实行“一村一案”。拆迁安置方案由辖区城中村改造办公室指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体大会或代表大会表决通过和辖区政府审查同意后，报市拆迁管理办公室批准和市城中村改造办公室备案后实施。

（二）实施城中村改造，应当按照整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。

城中村改造拆迁安置应在辖区政府组织、监督下实施。

（三）对按规定给予补偿或安置后，仍难以支付差价款的困难村民，由村集体经济组织或城中村改造实施单位依照有关规定给予照顾解决。

（四）未经依法批准，没有取得合法手续私自新建、改建、扩建的建筑，按照违法建筑处理，不予补偿。

五、优惠政策

（一）城中村改造范围内户口农转非后的现有集体土地依法转为国有土地，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地权属登记。

（二）城中村改造中所建住宅、非住宅按照《石家庄市城市房屋权属登记管理条例》依法进行权属登记。用于安置集体经济组织成员的新建住宅、非住宅按规定申请登记、核发房屋所有权证和国有土地使用证。

（三）用于产权调换安置房屋，包括回迁给村集体经济组织的商业、服务及办公设施，免收城市基础设施配套费、碴土处置费、墙改费。项目资本金按建安总投资的20%缴存。

公开出让土地上所建商品房按照石家庄市人民政府《关于进一步加强和规范城建收费工作的通知》（石政发[2007]9号）有关规定缴费。

（四）各城中村改造实施单位取得规划部门出具的缴费通知单以后，持相关合法文件到市城中村改造领导小组办公室备案后报市收费局，经市政府批准后予以减免，不再先缴后返。

（五）市政府对启动早、改造快的城中村改造项目给予鼓励和奖励。2009年以后启动的项目，出让净收益返还部分，村按每年5%、区按1%的比例逐年递减。同时鼓励城中村连片、整体改造，并给予适当政策倾斜。

（六）城中村改造中市各部门收取的管理费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。

六、保障措施

（一）加强组织领导。市政府成立城中村改造工作领导小组及办公室（名单附后）。各区也要成立相应的组织机构，充实区城中村改造办公室力量，保证机构、人员、经费落实到位。每年12月底前向市政府和市城中村改造工作领导小组办公室上报下一城中村改造计划，经批准后纳入市委、市政府对区政府政绩考核的内容。

各区政府作为辖区城中村改造的第一责任人。要实行区委、区政府领导分包城中村改造项目，对列入改造计划的城中村，加大督导协调力度，并在项目现场成立由分包领导挂帅、相关部门人员组成的城中村改造协调督导办公室，抽调业务精通的干部现场办公，确保城中村改造工作和谐、有序进行。

（二）完善基础设施。城中村改造实施单位按规划完成规划改造范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施建设及相邻城市规划道路、市政绿化和公用设施的拆迁腾地工作。市政府统筹组织各主管部门做好市承担的规划道路建设和供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、公交等配套建设。

（三）加快配套改革。城中村改造不仅是拆旧建新的过程，更是实现村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地转为国有土地、村集体企业转为股份制企业的过程。对列入改造计划、尚未完成“四化”转化的城中村，在坚持辖区政府组织的前提下，由市公安局负责做好村民转市民工作；市民政局负责村委会转居委会工作；市国土资源局负责集体土地转为有土地工作；市发改委负责集体企业转股份制企业工作。同时，社保、医保、农业、国资等相关部门和单位要积极履行职责，做好各自工作。

（四）强化服务和监管。市城中村改造办公室要加强组织、协调和督导，每季度对各区城中村改造进展情况进行公示。市有关部门要站在加快推进省会城市建设的全局高度，简化审批程序，优化审批流程，提高办事效率，以最优质的服务、最高效的审批为城中村改造项目快速推进提供便利，及时解决在规划、土地、拆迁安置过程中遇到的各种部门。同时，国土、规划、建设等部门要加大城中村改造范围内违法建设的查处力度。各区政府、办事处、居委会要切实负起责任，坚决遏制各类违法建设行为，保证城中村改造工作规范、有序、和谐推进。

本文件由市城中村改造领导小组办公室负责解释。自发布之日起执行。有效期为五年。

附件：石家庄市城中村改造工作领导小组名单

篇3：关于城中村改造规划的思考

1 新区开发与城中村的矛盾

由于城市化进程加快,原有城中村与新区开发的矛盾日益突显,主要表现在以下几个方面:

1)土地利用粗放,土地资产流失。城市新区内城中村的土地资源由于缺乏统一的规划和管理,往往形成土地占用面积大、利用率低、产出率更低的恶性循环。一方面,没有形成开发的规模效益,又破坏了土地利用的整体性,从而造成城市土地资源的严重浪费,与新区建设的高投入、高产出形成了鲜明的对比。另一方面,由于其所处的土地区位条件相对优越,土地的产权又属于村集体所有,优越的区位条件和相对低廉的土地价格造成城中村中不规范的房地产二级市场特别活跃,导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产流失。

2)公共设施缺乏,环境问题严重。城中村现有的基础设施是与原来高密度的建筑和低密度的人口相适应的,现在由于部分市民和大量外来人口的入住,小企业、家庭作坊的开办,造成给水、排水、道路、交通、电力供应、邮电通讯等基础设施严重不足,导致部分地区污水横溢、垃圾乱倒、蚊蝇丛生,空气质量较差。而且由于城中村缺乏强有力的规划建设管理机构,使得部分村民私搭乱建现象严重,造成建筑密度大,房屋布局凌乱,形成不了统一连续的街景立面,视觉环境差,城市形象不佳,影响了新区整体功能的发挥,破坏了新区整体景观效果。

3)土地产权制约新区建设步伐。由于新区内城中村土地产权归集体所有,在新区开发过程中,政府可以征用作为农民生产资料的农用地,但难以征用作为生活资料的宅基地,开发商也就无法介入城中村的整体性改造开发,而只能留给村民分散地进行粗放式开发。随着新区开发的不断深入,城中村建设用地的无序凌乱开发使得拆迁改造工作陷入举步维艰的局面。

2 新区城中村改造面临的困难和问题

城中村在改造实践的过程中也面临着许多诸如产权不清晰、拆迁补偿困难、土地供应不足等现实问题,但是在城市化的推进过程中,城中村改造无论从其重要性、必要性、紧迫性来讲,都已经成为一个十分重要的课题。针对城市新区这种成片大规模、高水平、高品质开发的前提下,其城中村改造不仅要满足安置迁建用地、改善城中村公共服务设施和提升城市功能等要求,更要满足新区开发建设的需求,因此从推进城中村改造,进而加快城市开发建设方面来说,我市面临着不少现实的困难和问题。

1)分布零散,改造规模小。

城中村原本是一个相对较为规整的行政范围,但是随着城市化进程的逐步推进,城市道路、市政等基础设施建设将不可避免地占用城中村用地,政府以项目建设逐步征用城中村用地,使得城中村在范围上、空间上逐渐缩小。分散的城中村用地使得城市建设规划在用地选址上显得捉襟见肘,而且开发的规模都较小,与新区整体开发、统一建设的理念相违背。

2)规划周期长,影响新区开发进度。

城中村改造规划是个复杂的系统工程,涉及到居住、就业、环境、市政等方方面面,而且在每个城中村规划过程中还要协调好业主(即城中村)、政府、改造单位之间的利益,因此城中村改造规划的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。以上种种因素造成了城中村改造规划的复杂性,而且由于每个村实际情况的差异,使得规划、改造的周期往往超过预期。在新区建设过程中,成片土地的开发往往涉及到许多城中村,由于规划周期较长使得征地拆迁难以进行。

3)迁建小区品质较差,与新区形象不符。

由于城中村改造规划都是以行政村为单位,规划用地选址只能在城中村行政范围内进行选择,无法与周边用地整合,降低了土地的产出效益。小规模、低水平的开发使得迁建房设计千篇一律,同时改造后的迁建小区与新区现代化风格相去甚远,难免会面临二次改造的窘境。

3推进城中村改造的对策与建议

为进一步加快城中村改造进程,完善城市功能,提升城市品位,改善人居环境,促进城市经济社会持续协调健康发展,提出如下建议:

1)提高认识,深化理念。城中村改造是贯彻落实科学发展观和构建社会主义和谐社会的必然要求,是统筹城乡发展,加强城市基础设施建设,完善城市功能,推动内涵式发展的重要内容。推进城中村改造,对于促进我市城市健康发展,实现全面建设小康社会目标,具有重要的现实意义。在市场经济和城市化进程的背景下,政府职能经历了从建设城市到管理城市、再到经营城市的阶段。而城中村改造以改善城市环境、推进城市化进程、构建和谐社会为目标,是经营城市的应有之义。因此,要加大行政推动力度,加强宣传教育,进一步提高人民群众对城中村改造重要意义的认识,切实消除村民思想顾虑。全社会特别是各级领导干部要深化和提升经营城市理念,为城市化进程的不断加快打下牢固的思想基础。

2)制定目标,加强规划。城中村改造是一项系统工程:首先要统筹研究,制订改造计划,明确改造任务;其次要加强规划,充分发挥规划的龙头作用。按照城市规划法要求,将城中村改造统一纳入城市规划、建设与管理体系中,根据城市总体规划、年度住房建设规划(计划)编制城中村改造总体规划。统筹规划建成区与城中村基础设施和公共服务设施,完善城中村所在地的道路交通、给排水、电力、通讯、燃气、供热、垃圾收集等基础设施系统。积极推进“阳光规划”,提高规划编制、实施过程中的公众参与度。

3)分步实施,突出重点。城中村改造是一项艰巨任务。要坚持从实际出发,分步实施改造,争取广大群众的理解和支持,要把严重影响城市形象且较直观的,以及群众反响较强烈的区块,列入先期改造重点,使之真正成为民心工程,保证城中村改造的顺利进行与社会的和谐稳定。

4)拓宽思路,探索模式。实施城中村改造,归结起来,主要有三种模式:a.政府投资改造。政府总揽,拿出资金拆旧建新,鼓励村民融入城市生活。b.引入市场主体开发带动,即市场化改造模式。通过引入外部资金,以开发的形式带动城中村的改造。c.村级集体和村民参与改造,即半市场化的改造模式。将村集体和村民由单纯的改造对象转变为既是改造对象,又是改造主体,主要采取政府提供优惠政策,实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式实施改造。要努力探索多种改造模式的优缺点,在具体分析各个城中村特点、主要问题及形成机制的基础上,灵活采用改造模式,实现“多赢”。政府要加强引导,鼓励有条件的、城郊结合部的村集体经济组织参与改造和自行改造。

参考文献

篇4：关于“城中村”改造的思考

关键词：城中村 建设 改造 问题

1 “城中村”的由来

城市的快速发展， 需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。耕地被征收了， 这些土地原来的使用者——当地的农民， 却仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他们建房居住的宅基地。换句话说， 虽然供耕作的土地已经没有了， 但是农民们聚集而居所形成的“村庄”还保留着。于是， 用于农民建房的村庄宅基地随着周围耕地的被征用而被“容纳”于城市之中。一场“城市包围农村的运动”发生了。村庄进人城市， 形成了“都市村庄”，城市的土地是国有土地，而“ 都市村庄” 的土地仍然保留着农村集体土地的属性。

城市里的村庄是经济和城市发展的一种自然现象， 随着经济的发展， 各城市都在调整总体规划， 特别是经济开发区建设的发展， 城市用地规模不断扩大， 使过去曾经包围城市的村庄，突然间变成被城市所包围， “城中村”问题随之而来。所谓“城中村”是指在城市快速发展的过程中， 城市已经将一些过去距城市距离较近的村庄涵盖在城市用地范围内， 这些城市规划建设中的村庄， 称之为“城中村”。

2“城中村”的特征

从地理位置上讲， “ 城中村” 已经纳入城市总体规划范围内， 且农业用地很少或者没有， 居民的身份也已经非农化， 村庄已经转制为城市建制， 只是习惯上仍称为“ 村庄” 社区聚落。居民的生存方式和职业结构的主要指标已经完成了向城市社区过渡转型， 但在基本素质上仍缺乏城市社区的基本内涵。由于历史和管理体制上的原因， 规划滞后， 布局零乱。“ 城中村” 的建设布局与城市总体规划存在一定差异、不协调的现象。如建筑密度过大，巷道狭窄拥挤， 采光通风条件、卫生条件恶劣， 基础设施、公共设施配套条件差等因素。

3“城中村”改造存在的问题

3.1基础设施薄弱，安全隐患较多

在长期的发展中，“城中村”完全是按照农村布局自然发展的，缺少基础设施投入，居住环境较差。村内的垃圾清扫、污水处理、卫生设施等未纳入城区管理体系，基本处于无人管理状态，致使村内卫生质量较差，环境容纳量超标。村中没有集中绿地，地下排水管线年久失修，遇到雨天积水成河，居民出入困难。电水气等线路建设不规范，村民随意拉管铺线，消防管理接近失控状态，安全隐患较多。

3.2缺乏整体规划，乱搭乱建现象严重

随着经济社会的发展和城镇化进程的加快，出现了工业用地、商业用地相互交织，新旧住宅参差不齐，建筑质量总体不高，没有考虑抗震要求等问题，遇到突发事件，居民安全没有保障。受房屋租金和拆迁补偿利益驱动，“填平补齐”、“新建扩建”、“接高翻建”等违法强建、乱建现象层出不穷，屡禁不止，既破坏了村庄空间结构的自然和谐，又加大了城市改造建设的开发成本。

3.3村庄建设与管理滞后，土地利用率不高

由于农村宅基地无偿使用，致使农民普遍存在“多占合算，少占吃亏”的思想。建新不拆旧，许多祖房宁空、宁烂、宁倒也不肯拆、不肯退。进城居住的农民在农村的老房也空置不少。还有倒房、危房的旧宅基地闲置未整理。“空心村”、“空闲屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪费极大，严重影响旧村改造和新村建设。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加强组织领导

村居改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广，涉政性强，工作任务艰巨。为确保村居改造工作顺利进行，应组织成立“城中村”改造工作领导小组，负责“城中村”改造的指导与协调工作，解决“城中村”改造中遇到的问题。

4.2坚持科学规划

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。积极推进“城中村”优化整合，避免基础设施和公共服务设施建设的重复投资及土地、资金等资源浪费。对于单独改造不达规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取迁村并点或按规划要求新选址集中建设。“城中村”改造后，涉及的村实行改居，逐步将“城中村”改造为现代化的城市社区。

4.3加强土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，土地资源应统筹安排，纳入用地计划。属于解决村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集体公益设施用地，原则上不改变土地权属性质，所建住宅和其他建筑物仅限于安排村（居）民居住和村（居）集体使用。在办理土地出让手续、取得国有土地使用权证和房屋所有权证后，方可上市交易。其余腾空土地一律征为国有，作为融资用地，由政府土地储备机构按有关规定和程序进行储备。村民安置费用计入公开出让地块土地成本。先期拆迁安置和建设投资，在土地公开出让所得中支付。鼓励土地一级开发单位采用一级开发模式整体实施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根据各地实际情况，制定一套切实可行的拆迁安置方案。村居改造拆迁安置补偿原则上实行一戶一宅还建和货币补偿相结合的办法。拆迁改造前，仔细测量登记号拆迁户的土地面积、房屋结构，确定回迁安置房面积。还建安置，原则上对安置对象按人均标准面积进行还建安置，超出还建安置面积的按市场价格购买，安置对象必须具有村（居）常住户口并长期在拆迁地居住，空挂户口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的国有、集体土地及地上附着物补偿要依据有关法律法规和政策规定，具体价格由中介机构评估确定。按照“迁一安一，互找差价“的原则，按照被拆迁房屋的房地产市场评估价与新购房屋的价格相抵，结算购房差价款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排改造涉及的村劳动力就业。鼓励和引导“城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后享受相关政策。

4.6制定扶持政策

财政政策：村居改造腾空土地出让金在扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发（整理）支出、土地出让业务费以及按规定提取的农业土地开发资金、国有土地收益基金等费用后，首先用于还建房建设及被改造村（居）民的养老、医疗等社会保险及其他生活保障。税费政策：村民改造中的安置套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴。凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关规定给予减免。腾空土地开发不享受优惠政策。

5 结论

篇5：关于进一步规范城中村改造的实施意见范文

为进一步加快推进我市“城中村”整治改造，在《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于“城中村”改制工作的若干意见》(穗办〔2002〕17号)和《中共广州市委办公厅广州市人民政府办公厅关于完善“农转居”和“城中村”改造有关政策问题的意见》(穗办〔2008〕10号)的基础上，提出如下意见。

一、目标任务和职责分工

(一)目标任务。力争用10年时间基本完成全市在册的138条“城中村”的整治改造任务，其中52条全面改造的“城中村”(见附件)力争用3年至5年的时间基本完成改造任务。

(二)明确职责分工。

1．市“三旧”改造工作领导小组负责审议决定重大政策措施，审批整治改造规划和实施计划，审核整治改造专项资金收支计划，审批“城中村”改造方案，研究决定其他相关重大事项。

市“三旧”改造办公室建立实行定期联席例会制度，负责全市“城中村”整治改造的指导、协调、督办工作，负责制订“城中村”整治改造政策，审核“城中村”改造方案，负责集中、统筹办理“城中村”整治改造涉及的市级审核和审批事项，负责定期通报和考核各区“城中村”整治改造工作，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

2．区整治改造领导和工作机构。“城中村”整治改造以区为主，区政府负责统筹组织本区“城中村”整治改造工作，编制本区整治改造规划和实施计划，统筹本区整治改造专项资金收支管理，拟订“城中村”改造方案，统筹协调区各部门办理“城中村”整治改造审核和审批事项，督促检查村集体经济组织及区各部门的工作，负责建立“城中村”整治改造基础数据库和动态监控信息系统，承担市“三旧”改造工作领导小组交办的其他工作。

二、整治改造模式(三)全面改造模式。对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响的52条“城中村”，应按照城乡规划的要求，以整体拆除重建为主实施全面改造。

(四)综合整治模式。对位于城市重点功能区外，但环境较差、公共服务配套设施不完善的“城中村”，以改善居住环境为目的，清拆违章、抽疏建筑，打通交通道路和消防通道，实现“三线”下地、“雨污分流”，加强环境整治和立面整饰，使环境、卫生、消防、房屋安全、市政设施等方面基本达到要求。

三、“城中村”全面改造政策

(五)改造的总体要求。全面改造的“城中村”按照“改制先行，改造跟进”的原则，将农民转为居民，村委会转为居委会，村集体经济组织转制为股份制企业，土地转为国有，纳入城市管理和保障体系。

全面改造的“城中村”纳入市级整治改造目标责任管理。各区政府应当会同村集体经济组织及相关部门，在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照因地制宜、合理布局的原则，尽快编制完成本区全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划。“城中村”全面改造专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划应当充分听取改造范围内村民的意见，经村集体经济组织80%以上成员同意后，由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组审议，其中涉及完善征收土地手续的，需在市“三旧”改造工作领导小组审定后，报请省人民政府批准。

(六)改造主体和运作方式。全面改造原则上以所在村的集体经济组织为主体，根据经村民同意并报市“三旧”改造办公室批准的全面改造项目专项规划、拆迁补偿安置方案和实施计划具体组织实施。

全面改造项目立足于市场运作，除村集体经济组织自行改造外，应当通过土地公开出让招商融资进行改造。鼓励村集体经济组织自主实施改造。

(七)规划管理政策。全面改造项目专项规划应当对地块开发强度进行综合协调和平衡，在符合所在区域控制性详细规划要求的前提下，合理统筹考虑本行政区域旧城更新改造安置房建设需要。鼓励“城中村”全面改造项目参与建设旧城更新改造安置用房。

(八)土地利用政策。

1．全面改造项目用地范围原则上以旧村的用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。

全面改造项目具体用地范围由区政府会同市“三旧”改造办公室确定。

2．全面改造项目采取土地公开出让融资模式的，可以实行现状出让。

3．全面改造项目公开出让可以在保障村民和村集体经济组织长远利益的前提下，公开、公平、公正、择优选择投资主体参与改造。

4．全面改造的“城中村”土地，符合有关规定的，可登记为国有土地。

5．全面改造的“城中村”中，在2007年6月30日前现状为建设用地，且符合土地利用总体规划的，可以按现状确定地类。位于“城中村”居民点范围内、一定面积的水面、绿地可按照城市人工水面、绿地确定地类。

6．全面改造的“城中村”项目涉及新增建设用地的，应当依法办理农用地转用或按照建设用地增减挂钩政策办理，其新增建设用地指标应当纳入全市土地利用计划优先予以保障。

(九)财政支持政策。

1．全面改造项目通过土地公开出让融资的，土地公开出让收入中的改造成本部分，在土地公开出让后先行拨付给村集体经济组织。

2．全面改造项目未实行土地公开出让，由村集体经济组织采取其他方式融资改造的，需缴交的土地出让金可以适当延期。

3．除市政府土地储备项目外，未来5年全面改造项目的土地纯收益(土地公开出让收入扣除土地储备成本及按规定计提、上缴的专项资金)的60%支出用于支持村集体经济发展。剩余的土地纯收益由市、区政府按8：2的比例分成。区留成部分应设立专项资金，用于“城中村”整治改造和旧城更新改造项目，以及改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

(十)全面改造项目的公共服务设施的同步更新改造。加快“城中村”全面改造项目范围内道路和公交线路建设，改善“城中村”居民出行条件。加快全面改造项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。全面改造范围内的公共服务设施由改造实施主体负责组织建设。

四、“城中村”综合整治政策

(十一)项目计划管理。综合整治项目原则上由区政府编制整治规划和实施计划，报市“三旧”改造办公室备案后指导各村集体经济组织具体实施。

(十二)综合整治投融资模式。综合整治项目以村集体经济组织自主融资开发为原则。在符合城市规划、留用地管理政策和经80%以上村集体经济组织成员同意的前提下，允许村集体经济组织按照城乡规划和“三旧”改造政策，通过旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地升级改造，适用集体建设用地使用权流转政策，自主进行综合整治招商融资。

(十三)综合整治的财政支持政策。区财政根据综合整治改造工作任务和改造进度，安排专项资金，用于综合整治项目的公共服务配套设施建设。

(十四)综合整治范围内历史建筑物产权登记发证。纳入“城中村”综合整治范围内，在修建性详细规划中保留的部分建筑物，经全面整治且通过市“三旧”改造办公室审查的，可办理房地产登记发证。

(十五)综合整治项目转为全面改造。未纳入全面改造计划的村，村民自愿进行全面改造的，经市“三旧”改造工作领导小组同意，可以补充纳入全面改造计划。

(十六)综合整治项目适用全面改造政策。涉及局部拆建的综合整治项目，经所在区政府同意，并报市“三旧”改造工作领导小组批准，可以适用全面改造项目的政策。

五、“城中村”整治改造的拆迁补偿安置办法

(十七)补偿安置方式。“城中村”整治改造范围内的原有合法产权的房屋，被拆迁人可以选择复建补偿、货币补偿，或者二者相结合的补偿安置方式。

(十八)确定住宅房屋拆迁补偿安置基准建筑面积。“城中村”整治改造范围内住宅拆迁补偿安置的基准建筑面积，可由区政府或其会同村集体经济组织根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素综合确定。

基准建筑面积是确定“拆一补一”复建补偿面积和货币补偿金额的依据。

(十九)复建补偿标准。确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足基准建筑面积部分，被拆迁人可以按安置住房成本价购买，超出基准建筑面积部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿。在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

没有确定拆迁补偿安置基准建筑面积的改造项目，住宅房屋被拆迁人选择复建补偿的，被拆迁房屋属合法建筑的部分，按“拆一补一”给予安置，合法建筑外的部分，按建设成本给予货币补偿。

被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。

(二十)货币补偿标准。货币补偿标准应根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素，由区政府或其会同村集体经济组织确定，其中住宅房屋基准建筑面积以内的货币补偿标准不得低于我市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低单价。

(二十一)非本村村民房屋拆迁补偿办法。非本村村民建造或购买的房屋，且已领取房地产权证的，可以参照“城中村”整治改造的拆迁补偿办法，原则上按产权面积予以货币补偿。

(二十二)安置住房建设。在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住。旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设。

可以实行自住性和经营性安置房分开建设、经营性安置房集中经营，团购、团租安置房用作旧城更新改造安置房或保障性住房等模式。鼓励在“城中村”整治改造中配建旧城更新改造安置房，配建旧城更新改造安置房的，可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级留成部分予以全额返还。

(二十三)安置房确权和交易。全面改造项目的安置房(含非住宅复建安置房)可以办理国有房地产权证，并注明未办理土地有偿使用手续。安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴交国有土地使用权出让金。

(二十四)拆迁安置争议的解决。对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

六、其他保障措施

(二十五)整治改造规费优惠政策。按照“拆一补一免一”的原则，在市的权限范围内，实行税费减免和返还优惠政策，吸引社会资金参与全面改造，激励村集体经济组织和开发建设单位建设旧城更新改造安置房，引导现代产业在“城中村”改造区域集聚发展。

(二十六)加强违法违规整治工作。根据整治改造专项规划和实施计划，对纳入改造计划的“城中村”，尤其是全面改造的“城中村”，给予一定时间的整治改造过渡期，超期未实施整治改造的，对违法用地和违法建设依法查处，对违规出租行为加大处罚力度和消防整治力度，加强工商和税收等综合执法稽查。

(二十七)加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

七、未列入138条在册“城中村”范围内的“城中村”整治改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准，可适用本意见。

八、本意见自印发之日起施行。本市以往发布的有关“城中村”整治改造政策与本意见不一致的，以本意见为准。

附件：全市52条全面改造“城中村”名单

篇6：关于进一步规范城中村改造的实施意见范文

市政[2002]14号

长安区、桥东区、桥西区、新华区及裕华区人民政府，市政府各部门：

城中村改造不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步，是一项利在当代、功在千秋的民心工程。近年来，我市加大了城中村改造的力度，取得了一定的成效，但城中村改造的任务仍然十分艰巨。据统计，目前二环以内城中村还有45个，占地约11.2平方公里，建筑面积636万平方米，居住4.77万户、14.93万人。为进一步加快城中村改造步伐，提出如下实施意见：

一、指导思想、基本思路和总体目标

1、指导思想

以江泽民总书记的“三个代表”重要思想为指导，以改革为动力，解放思想，更新观念，统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，推动城市化进程，促进全市经济发展和社会进步。

2、基本思路

市政府给予政策支持和指导，各区政府组织、协调、督导，由城中村采取市场运作方式具体实施。

3、从2002年开始，用五年时间，把二环路以内45个城中村按规划改造完毕；到2010年把城市规划建设用地范围内的村庄基本改造完毕。

二、优惠政策

1、二环路以内城中村农转非后的现有集体土地依法转为国有土地，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理国有土地权登记手续，其土地使用权属不变。建设单位用地应依法办理用地手续。

2、城中村改造范围内，所建住宅、非住宅的用地依法办理土地出让手续，应上缴市级以下政府（含市级）的土地出让金全部留给城中村改造实施单位。

3、城中村改造范围内，所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和土地使用证后，可进入房地产市场进行交易。

4、城中村改造按规划自行配套，完成规划确定的改造范围内及相邻一、二级规划道路的拆迁腾地和三级以下道路、管网、路灯、绿化等设施建设，免收市政配套费、公建配套费、碴土费、墙改基金。建设地下室的免交防空地下室异地建设费。

5、城中村改造中市各部门收取的管理费，有幅度的按下限收取，无幅度的减半收取。

三、保障措施

1、二环路以内的城中村，尚未农转非的村民全部转为城市居民，依据《居民委员会组织法》组建居民委员会，并按城市管理体制进行管理。城中村尚未组建集体经济组织的，要抓紧组建，明确法人代表及产权关系，逐步向规范化的有限公司过渡。

2、城中村改造建设必须依法按规定的程序办理相关手续，坚持高起点、高标准，确保工程质量、功能质量和环境质量。

3、市规划行政主管部门要会同市土地行政主管部门界定城中村改造的范围，城中村改造要在界定的范围内实施，改造范围内的其他单位，应按批准的规划一并实施改造。确需占用耕地进行周转的，必须依法办理有关手续。按规划要求需要城中村改造实施单位承建的道路和其它市政设施，必须由市建设行政主管部门指定的设计单位进行设计，项目竣工后由市建设行政主管部门组织有关部门验收。对相邻腾清的一、二级规划道路的建设，市建设行政主管部门优先列入建设计划。

4、城中村的改造规划由市规划行政主管部门审批，成熟一个审批一个，在2003年上半年前完成。已批准两年尚未实施完的，要重新审核，批准两年尚未实施的，重新报批。未编制改造规划和已编制改造规划未经审批的城中村，一律停止发放新的宅基地和办理城中村改造范围内的其他建设项目的用地手续。

5、城中村改造要按批准的规划进行，可以分步实施，滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由城中村改造实施单位承建的相关道路、上下水、硬化、绿化、路灯应同步建设，同时验收，同时交付使用，否则不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。

6、城中村改造采取市场运作方式进行，可以由本村（村集体经济组织）自行改造，可以与投资商联合改造，也可以通过招商选定投资商独立进行改造。

7、在国有土地上实施城中村改造的补偿安置应按市城市房屋拆迁管理法规和规章执行。在集体土地上实施城中村改造的，被拆迁房屋补偿应采取产权调换方式：已核发房屋产权证的，按载明的建筑面积实行产权调换；未核发房屋产权证的，应根据国家现行对村民发放宅基地的土地面积标准，测算本村平均容积率来确定标准建筑面积，实行产权调换。

拆迁未核发房屋产权证的房屋建筑面积小于标准建筑面积的，按标准建筑面积进行产权调换，其中产权调换建筑面积大于被拆迁房屋建筑面积部分，由房屋所有人向拆迁人按单方工程造价结算；被拆迁房屋建筑面积大于标准建筑面积的，按标准建筑面积进行产权调换，其中大于标准建筑面积部分，不予产权调换，由拆迁人按被拆迁房屋的重置价结合成新给予补偿。

具体补偿安置办法及结算价格由城中村改造实施单位根据上述原则和本村具体情况决定，报区政府备案。

8、停止办理城中村改造范围内的居民（村民）住宅新建、改建和扩建的审批，对擅自进行建设的，拆迁改造时不予补偿安置。鼓励有实力的开发企业以不同形式参与城中村改造，对非城中村改造的房地产开发项目，要从严控制。

9、各区政府为本辖区城中村改造的第一责任人，要成立以区长为组长的城中村改造领导小组，设置专门机构，抽调专职人员具体组织实施城中村改造工作。各区要根据市政府提出的总体目标，结合本区实际，制定城中村改造五年规划和计划，制定具体实施方案和保障措施，把此项工作列入区政府重要工作日程，并及时协调、解决城中村改造中遇到的各种问题和困难，确保目标责任的落实，使全市城中村改造任务圆满完成。

10、市政府成立以市长为组长、主管副市长为副组长，市建设、计划、农业、体改、财政、规划、土地、民政、教育、房管、公安、法制等部门和各区政府主要领导为成员的城中村改造工作领导小组。领导小组下设城中村改造办公室，设在市建设行政主管部门。办公室负责制定城中村改造考核办法，培训有关人员，对城中村改造工作进行具体指导和协调。市政府将城中村改造工作列入各区目标管理责任考核范围，签订目标责任书，年终考评，兑现奖惩。

11、临二环路外侧的自然村改造，经市政府批准，可享受二环路以内城中村改造的各项优惠政策。

二00二年二月二十五日

附件标题：二环路内45个城中村名单

附件内容：

一、长安区（8个）：

土贤庄、谈固村、南翟营、北宋村、花园村、小沿村、谈村

二、桥东区（8个）：

休门、任栗村、姚栗村、彭村、元村、东三教、义堂、吴家庄

三、桥西区（9）个：

西里村、东里村、城角庄、振一街、振二街、振三街、振四街、玉村、西三教村

四、新华区（9个）： 柏林庄、东三庄、市庄、西三庄、钟家庄、北焦村、高柱村、东焦村、西焦村

五、裕华区（11个）：

篇7：关于进一步规范城中村改造的实施意见范文

“城中村”改造是推进城乡一体化建设的重要内容，是一项利国利民的重大民生工程，惠民工程。

一、在“城中村”改造中要本着下例原则、开展工作。

（一）、本着尊重大多数村民意愿的原则；

（二）本着旧房拆迁置换与货币补偿相结合的补偿原则；

（三）本着住房、商铺面积指标按人口配置的安置原则；

（四）本着一把尺子、一户一图片、一户一档案、三方签字认可的公平原则；

（五）本着涉及村民利益的拆迁补偿、公程招标、楼房商铺的分配等重大事项都要张榜公布的公开原则；

（六）本着由评估公司依据有关法规评估、村民推选监督员、全程监督，村民大会决定最终补偿标准的合理原则。

（七）本着村上成立专业机构、村民推选专业监督委员会、对改造的全过程进行监督的透明原则；

（八）本着｀四议＇＇两公开的民主决策原则；

二、城中村改造的区位优势

（一）我村地处西区市中心，紧临长安路、滨河西路两旁，与老城区东西相连、南与银凤湖南环路相连、是市区两级政府所在地、区位优势十分明显。长安路在本村区域东西长 520米，路南可建两层临街店铺15000平方米左右（不含路北市场）。滨河西路在本村区域南北长430米，路两边可建两层临街店铺22000米左右。周边已有新世纪花园、隆伸小区、形成连片居住小区，具有较高商业价值。

（二）由

于旧村基础设施缺失、道路泥泞狭窄、脏乱差的现象十分突出。老房屋陈旧，村民有改善居住条件的迫切愿望，随着部分村民先后入住安置楼新房、居住条件的改善、商铺出租经营巳见到效益，转变居住方式和一铺养三代的理念逐步影响广大村民。前面政府划拨土地建安置房由于土地成本低所以房价也相对较低，这一点村民己经得到了实惠，对于已经分配到楼房商铺的村民开始受益，对下一步城中村改造有很大的促进作用。

（三）实施“城中村”改造，对我村的发展具有战略性的意义。村域优势也在长安路、滨河西开通中得到了一定的提升，这是目前我村发展最可利用优势。随着土地资源的丧失。我村要发展，只能依托城中村改造。

三、城中村改造面临的问题

（一）城中村改造是一项开创性的建设工程，大的方面涉及到政策制定、改造方式选择、土地转制、规划设计、资金筹集等问题；小的方面涉及到宅基地、地上构筑物、承包地、丈量、价值评估问题，涉及到正式住房、出租房、棚舍、车库、等建筑公平补偿问题。这些因素交织在一起，决定了城中村改造的复杂性和艰巨性。在实际操作中，城中村改造将面临村民观念、利益分配、改造操作这三个方面问题的困扰：

（二）村民迫切希望进行城中村改造，但在选择先拆迁后拆迁时间选择上，一是怕先拆迁吃亏，二是怕后拆迁吃亏，犹豫不定，影响改造进度。

（三）对兑现改造承诺的担忧、村上的改造承诺能不能完全兑现，担心城中村改造半途而废，担心改造达不到预期的经济、社会目标。村民对本届村

级班子能否担当起改造的重大责任，疑云重重。同时、对建成后的利益分配和物业保障也心存疑虑。

（四）部分村民明知城中村改造是利国利民的大好事，但他们往往对个人利益考虑过多，把城中村改造当成集体和被拆迁户之间的一场大买卖。认为一辈子拆迁可能只有一次，希望能拿到一辈子用不完的补偿金。甚至有个别人漫天要价、滥敲竹杠，这将严重阻碍城中村改造。

（五）“城中村”改造中的矛盾还集中出现在利益再分配时，也就是利益在集体和个人、个人与个人之间如何再分配、再调整的问题。土地、房产利益分配错综复杂。城中村中既有宅基地、承包地，既有平房、楼房、出租房、棚舍等；形成了纷繁复杂的土地、房屋关系，存在着村民的眼前利益和长远利益等统筹问题，存在着住户回迁、房屋评估定价等，操作环节的公平公正问题。对哪些人可以全额享受，哪些人可以部分享受，哪些人不能享受，具有相对复杂性。如村中挂靠户、房屋买入卖出户、户口迁出户、政策确定具有一定难度。

（六）党员、干部在思想认识上存在一定的差异。一是怕失败思想，认为长路、滨河西路征地拆迁搞了三年多，还没有最后完成，城中村不一定能搞得成。二是怕麻烦思想。认为，几百户人家，房屋密度又大，现状又这样复杂，要做好这件事，要破解多少麻烦事。三是对工作艰巨性认识不足，对城中村改造想象得过于简单。

（七）改造建设成本高昂影响财务平衡。长期来，土地权属和使用相对混乱，村民住宅条件差异较大，现有建筑密度高，容积率高，拆迁成本大。另一方面，本村虽有良好的地理位置，以前土地被征用时地价低，村上无提留，资金压力大。由于建筑密度高，回迁安置面积多，可用于销售的面积少，投资回报小，城中村的改造难度大。如何降低城中村改造的成本，又要让村民满意，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。

（八）城中村改造，政策性强，操作要求高，工作量大，情况复杂。由于缺乏现成的城中村改造政策体系与推进机制经验，摸着石头过河，容易出现偏差。

四、对城中村改造的意见及建议

（一）城中村改造在白银市才刚刚起步，困难与机遇同时呈现。要坚持通过建立完备体制、提高协同能力，来确保改造的公平效益。要坚持前瞻性的观念引导、激发村民改造积极性，广泛发动村民深入参与，来促进“村民自愿”氛围的形成，耍坚持规划先行，促进城中村良性演变，来真正实现 “村民得益”的改造目标。

（二）树立信心，抢抓机遇，明确认识到城中村改造既是挑战、又是机遇。既要有抢抓机遇、勇于担当的勇气，也要有科学决策、按规律办事的智慧。以对我村发展负责的高度认识城中村改造工作，为村民办实事、为村民谋福利的强烈的责任感和事业心，来投身于城中村改造工作之中。

（三）组建一套专门班子，制定一套适合本村情况的工作方案，形成一套科学、完整的改造规划。同时建立一套完整的监督机制，最大限度调动党员干部村民参与城中村改造的积极性。

（四）全面宣传现代居住理念，让村民思想意识得到根本的转变。根据实际，分析目前形势，让老百姓认识到，长安路、滨河西路建成后，依靠外部大规模拆

迁已不太可能，村民要“自己解放自己”，“翻身得解放”，唯一的出路就是城中村改造。实施城中村改造，可以从根本上破解、“脏、乱、差” 的难题。从经济上引导。通过算经济帐，让村民感觉到城中村改造是为村民谋福利的大事，认识到通过城中村改造，村民经济收入将持续稳定增长，可以从根本上破解失地农民人往哪里去？地往哪里转的难题，本着群众得益的原则。

（五）鼓励村民积极参与，让城中村改造成为一种在街道指导下，由村民为主体的村民自治建设行为。城中村改造，我们应当充分发挥村民、党员、干部的积极性，在具体操作中，首先，要全面推行改造前的调查、访谈、听证制度，让村民充分表达意愿。其次，要集思广益，让广大村民清楚、将来自己的居住条件和居住环境将会是一个什么样的状态。再次，要帮助农民算好经济帐，让村民明白，容积率既定，地块面积既定，房子就只能盖这么多，如果大家所要的拆迁补偿过高，可能就无法做到收支平衡，无法实施开发建设，自己的居住环境也就没法改变的道理。另外，城中村的改造成为村民自治行为后，对那些不愿拆迁、妨碍拆迁的村民形成为村民“千夫所指”的态势，让改造成为村民自觉的行动。

（六）高起点编制城中村改造规划，做出控制性详细规划，确定用地性质、建筑密度、容积率等规划控制要求，形成规划图册和文本，为改造提供科学规范的依据。要注重提升建设的质量和品位，提高规划、设计、建筑水平。根据本村紧临市区两级政府所在地的区域位置，以增加商铺比例，使村民有新的收入来源，保证村民收入稳定增长。七）“以

人为本”是科学发展观的核心；我们要在城中村改造中，切实解决好村民最关心、最直接、最现实的利益问题。解除村民对城中村改造的后顾之忧。

五、因地制宜，选择合理开发模式。

开发模式的选择，直接关系到城中村改造的成败。各地采取了不同的拆迁安置和开发建设模式，归纳起来主要有三种：

（一）村集体注册成立有房地产开发资质的经济实体自行组织开发建设。除部分土地用于安置村民住宅以外，整理出来的富余土地用作开发。获得的利润归全体村民所有，这种模式既有利于调动村集体和村民城中村改造的积极性，也基本符合国家的土地和住房政策。

（二）由开发企业独资或者由开发企业和农村集体经济组织合资合作进行城中村改造。开发企业通过毛地招拍挂拍获得土地开发权，在村集体的帮助下与村民签订拆迁安置协议，开发的住宅首先用来安置被拆迁户，其他向社会出售。这种模式下，一般的开发企业急于回收拆迁安置成本，往往强调将拆迁安置和开发建设控制在，比较短的周期内，为避免在房地产市场相对低迷的情况下造成资金沉淀，常常有短期行为。

（三）名义上由土地储备机构实施拆迁，实际由土地储备机构委托开发企业垫资拆迁，开发企业、土地储备机构和被拆迁人签订拆迁补偿安置三方协议，形成净地后通过招拍挂出让，出让后再用土地出让金支付原开发企业垫付的资金，获得土地使用权的新开发企业自行组织开发建设。此种模式，由于环节众多，极易出现合同纠纷。

（四）我们可以选择“自力更生，自主开发” 的模式。根据村民“肥水不流外人田”的朴素理念，最好采取政府提供优惠政策，实行村集体、村民出资和银行贷款相结合的方式，自主实施改造。同时由政府在基础设施、公共设施及资金等方面提供较大支持力度。

城中村改造是新时期中心城区农村改革的一项最重大的工程，是发展转折点，我们要全力以赴，稳步推进，建设好和谐发展的大井子村。

大井子村党支部 大井子村村委会

篇8：关于进一步规范城中村改造的实施意见范文

随着我省城镇化的快速推进，在城市建成区形成了一些已经被城市建设用地包围，但在土地权属、户籍等管理体制上仍然保留着农村模式的城中村地区。城中村在解决失地农民社会保障、承接进城务工人员和保留传统文化等方面发挥了一定的积极作用，但在人居环境、公共安全、社会治安等方面存在许多隐患，已引起社会各界的关注。为进一步加快城中村改造进程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居环境，促进城市经济和社会协调健康发展，现就加快推进城中村改造工作提出如下意见。

一、正确认识城中村改造的重要意义

城中村是城镇化过程中特定历史阶段的产物，加快城中村改造，是一件利在当代、功在千秋的大事，是贯彻落实党的十七大精神、树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重要体现，是深入贯彻落实省委、省政府有关统筹城乡发展，正确处理新区建设与老城改造的关系，加强城市基础设施建设，完善城市功能，推动内涵式发展的重要内容，是关系《物权法》、《城乡规划法》等法律和其他行政法规有效实施、促进房地产市场健康发展的重要方面。处理好城中村改造问题，对于促进我省城镇化健康发展，实现全面建设小康社会的目标，具有重要的现实意义。

二、城中村改造的指导思想

坚持以科学发展观为指导，以改善城市环境、推进城镇化进程、构建和谐社会为目标，统筹考虑村（居）民安置、城市景观和经济社会发展等因素，提高城中村土地的集约利用水平，保护村民合法利益，兼顾各方利益，将城中村改造成现代化城市社区。

三、城中村改造的任务与目标

根据省政府工作要求，力争到2010年年底前所有省辖市全部完成城中村改造任务。城中村的改造要按照有利于城市规划统一实施和提高城市管理水平、有利于经济发展和社会进步、有利于提升城市品位和整体环境的标准，全面推进。通过改造，达到居住区公共设施基本完善，居民住房条件明显改善，市容市貌明显改观，城市基础设施水平明显提高的目标。

四、城中村改造的基本原则

（一）统一规划。按照城市总体规划的要求实行统一规划、成片开发、配套建设。改造规划经批准后，根据各村（居）实际，制定拆迁补偿安置方案，分期组织实施，防止在城市拓展和项目建设过程中形成新的城中村。

（二）政府引导。城中村改造涉及到各方面的利益，必须加强政府引导，通过建立相互协调、相互促进的制度和政策，调动各利益主体支持和参与城中村改造的积极性。各市政府有关部门要加强调查研究，广泛听取各方面意见，制定出相关具体政策和办法，确保城中村改造工作规范有序进行。

（三）市场运作。要根据各村（居）的实际情况，制定切实可行的措施，统筹考虑各方面的利益，充分调动市辖区、街道、村（居）和村（居）民的积极性，在政府引导的基础上，促使各相关主体走市场化运作的路子，充分利用市场资源和市场手段，加快推进城中村改造，降低改造成本，提高改造效益。

（四）分步实施。实施城中村改造是一项艰巨的任务。要坚持从实际出发，分步实施改造，争取广大群众的理解和支持，做到条件成熟一个，审批改造一个，真正成为民心工程，保证城中村改造顺利进行与社会和谐稳定。

五、城中村改造的主要措施

（一）搞好调查摸底。各省辖市应当对城中村的有关情况进行调查统计。调查统计的内容主要包括需要改造的城中村数量，各个城中村占地面积、建筑面积、户数以及人口数。根据省政府的要求与部署，制定城中村的改造方案与计划。

（二）出台相关优惠政策。优惠政策应当涉及除国家和省明文规定不得减免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费的征收，有关市政府规定权限范围内经营服务性收费的征收，建设安置房和非盈利性公共事业用房有关规费的征收；也可以包括对启动早、改造快的城中村改造项目给予的鼓励和奖励，以及土地一级开发单位采用一级开发模式对城中村进行整体连片开发的鼓励和奖励；另外，城中村改造优惠的安置房与配套商品房开发面积的比例也应当明确。这些优惠政策应分项列明。

（三）明确改造程序与方案。城中村改造应明确程序。可以由条件成熟的村（组）提出申请，具体实施的部门对该村进行调查之后，会同有关部门拟定改造方案和土地储备方案，经村民同意，上级部门审核之后，予以公示。

城中村改造应明确改造方案。改造方案包括社区委员会设立方案、资产核资方案、改造规划方案、资金筹集方案、拆迁安置补偿方案等。改造方案经同意及审批后，组织实施。

城中村改造应当明确改造主导主体。村集体主导的，由村组自行筹集资金进行改造，开发商参与；开发商主导的，由开发企业筹集资金进行市场化运作改造；政府主导的，由有关部门统一进行拆迁改造。改造在统一规划的前提下，可以一次性改造，也可分步实施。

（四）编制改造规划。按照《城乡规划法》要求，将城中村改造统一纳入城市规划、建设与管理体系。要根据城市总体规划、住房建设规划（计划）编制城中村改造总体规划。统筹规划城市建成区与城中村基础设施和公共服务设施。完善城中村所在地区的道路交通、给排水、电力、通讯、燃气、供热、垃圾收集等基础设施系统。要根据批准的城市总体规划和工作要求，依据国家相关规范和标准，结合本地情况，经过科学论证和规定的程序审查，制定适宜城中村整治、改造的技术规定，指导规划与建设，保障公共安全。城中村改造规划的编制与实施应采取公众参与的方法。规划草案应当予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求群众的意见；城中村改造规划实施前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。

（五）制定拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案应经过村民（股东）大会或代表大会讨论通过。在实施拆迁前，要正式签订拆迁补偿安置协议。拆迁协议应载明下列内容：被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；补偿方式、安置补偿标准和结算方式；安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；违约责任和解决争议的方式。

拆迁补偿方案也应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准，供拆迁人自由选择。城中村改造涉及被拆迁人搬迁或临时安置的，其搬迁补助费和临时安置补助费标准应公示，并经村民会议讨论通过。

（六）依法处理违法建筑。本着公平、合理和有利于解决矛盾的原则依法处理违法建筑问题。

（七）开展拆迁信访评估。信访评估工作必须遵照省委、省政府的《关于对涉及群众利益的重大决策事项进行信访评估的意见》（豫发〔2007〕22号）及建设厅的《河南省建设厅关于开展城市房屋拆迁信访评估工作的通知》（豫建住房〔2007〕40号）执行，切实维护群众的根本利益，从源头上预防和解决拆迁信访突出问题，维护社会稳定，努力建设和谐社会。

（八）拓宽融资渠道。拓宽社会各方面资金投资于城中村公共产品和服务的渠道，积极探索新型投融资模式，以优惠政策吸引市场资金投入到城中村改造中来，不断完善城中村地区的基础设施和公共服务体系。

六、切实加强城中村改造工作的组织领导

加强对城中村改造工作的领导。城中村改造是一项系统的社会工程、民心工程。各市要

成立城中村改造工作领导小组，负责对城中村改造工作进行具体指导和协调。城市人民政府建设、规划、房管等部门要在各地区政府的统一领导下，切实提高认识，认真履行职责，要以制度创新为动力，充分运用法律手段，依靠市场机制的作用和必要的行政措施，切实做好城中村改造工作。