农村宅基地的现状、问题与对策

2022-11-15

农村宅基地管理是我国土地法律制度的重要内容, 也是农村土地管理重点问题之一。一方面, 宅基地管理体现了国家公权力对土地资源的配置和保护、对土地利用的规划与限制。我国人多地少, 耕地后备资源不足, 在建设用地需求不断增加的情况下, 科学有效地做好宅基地的管理工作[1]对于保护土地资源, 具有十分重要的意义另一方面, 宅基地作为农民建造房屋所依附的土地, 关系到农民的住宅权、生存权及土地财产使用权的依法实现及保护。因此农村宅基地的管理与保护农民的合法权益也息息相关。

1 农村宅基地使用的现状

我国改革开放30年取得了巨大成就, 社会进步、经济繁荣、农村经济不断发展、农民生活水平迅速提高, 农村建设进入了新阶段, 农民生活观念逐渐变化, 特别是在中央惠农政策的大环境下, 农村住宅建设空前活跃, 由于缺乏合理的规划和有效的管理机制, 导致农民建房出现布局散、用地乱、违法多的现象。主要表现在以下几个方面。

(1) 农村宅基地布局散乱, 多数村庄无用地规划, 村庄无序扩张, 违法占地现象严重。农民弃老宅基地不用, 往往沿公路、街道以及村庄四周建筑房屋, 甚至不惜占用耕地建房, 村庄“摊大饼”式向外扩展, 内空外撑, 村庄“空心”化趋势愈来愈严重, 形成“只见新房, 不见新村”的现象。

(2) 虽然有些地方已经制订村庄用地规划, 各相关部门也要求村庄的发展和建设必须按规划进行, 但是在实际操作中, 有的规划起点高、标准高, 不符合实际情况, 在实践中无法操作;有的虽然符合实际, 但要损害到大多数人的眼前利益, 操作起来也困难重重, 农民对规划政策在认识上产生误区, 使土地利用规划执行起来困难较大。

(3) 一户多宅现象普遍存在, 宅基地隐形市场活跃, 私下交易不断[2]。法律规定宅基地归村集体所有, 由村集体统一安排, 无偿给村民使用, 可是村集体对多余或闲置的宅基地却很少收回, 随着时间的推移, 造成有的户人少占有多处宅基地, 而有的户人多却没有宅基地, 宅基地占有多寡差距悬殊。多数村民认为宅基地是私人财产, 为了经济利益, 很多村民将多余的宅基地出售, 形成了隐形的宅基地交易市场, 造成宅基地使用的混乱局面。

2 农村宅基地存在问题的产生原因

(1) 村民对宅基地私有的传统观念根深蒂固。村民受传统的宅基地私有和世袭观念影响较深, 并且对土地管理法律法规了解较少, 认为宅基地是祖辈传下来的私人财产, 自己拥有所有权, 可以当做商品进行交易, 村集体也不能收回。

(2) 村镇土地规划滞后。近几年, 国家出台“民心工程”、“富民工程”等政策, 一些村庄在村镇规划的指导下, 开展新农村建设试点, 取得一定成绩。但是各地在建设规划上存在重城镇轻农村的情况, 对农村规划投入较少, 大多数村庄土地规划比较笼统没有根据各地实际情况制订, 造成农民建房无章可循、布局混乱, 而村内闲置宅基地没有进行改造利用, 土地利用率低, 土地浪费现象严重。

(3) 法律法规不完善。现行土地管理法律法规对农村宅基地管理做出了明确规定, 但这些规定在实践中还不够具体、操作性不强。例如, 规定“一户一宅”, 但“一户多宅”现象还普遍存在, 如何退出多占的宅基地没有相应的规定。农民进城务工, 在城里购置房屋, 老家房子空着, 如何将闲置宅基地腾出没有相应的措施。

3 农村宅基地的管理对策

(1) 加大土地管理法律法规宣传。针对农村群众特点, 开展形式多样的宣传活动大力宣传土地管理法律法规知识, 营造依法使用宅基地的浓厚氛围。乡镇 (街道) 、村干部要认真做好广大群众的思想教育工作, 动员和引导广大农民群众按照村镇土地规划要求, 合理选址, 遵章建房。

(2) 科学合理做好村庄土地利用规划和村庄发展规划。结合新一轮土地利用总体规划修编工作, 完善乡 (镇) 土地利用总体规划, 编制村庄土地利用规划和村庄发展规划。结合农村实际情况, 因地制宜, 优化农村宅基地的布局, 从严控制宅基地用地规模。

(3) 利用城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点工作的契机。积极开展农村闲置宅基地和村内空闲地的复垦整理, 将城镇新增建设用地收益用于支持农村建设, 为农村的土地规划和建设提供资金来源。

(4) 开展农村宅基地整理。对村庄内的宅基地使用情况进行一次全面摸底调查, 将每位宅基地的情况逐宗登记造册, 建立宅基地使用信息系统, 实现宅基地信息化管理。根据实际情况, 制定农村宅基地管理办法, 明确宅基地申请条件、面积标准、审批程序、违法处罚等方面的规定。在此基础上, 区别不同情况采取相应的措施进行宅基地清理整顿:一是对已经建成并符合规划要求但无规划、用地手续的, 要补办规划、用地手续。二是将不符合规划违法占用的宅基地的, 要收归村集体管理。其中, 在历史上已经占用的, 村集体在收回的同时可以通过补划宅基地的方式给与补偿。三是尚未开工建设的宅基地, 要在手续完备后再行建设。四是长期闲置的宅基地, 经调查没有权利人的, 村集体无偿收回。

(5) 强化监督, 严格执法, 保障土地规划的法律效力。对未经审批强行占地建房者, 依法严肃处理。基层土地管理人员要加强巡查力度, 建立违法占地举报机制, 尽可能在宅基地违法建设的初期发现处理, 既减少建房农民的损失, 又可以防止违法建筑建成后抗拒执法现象的发生。

(6) 制订符合农村实际情况的宅基地流转制度[3]。合理的宅基地流转可以促进乡村用地布局调整, 盘活农村存量用地, 优化土地利用结构, 有效缓解建设用地紧张局面, 促进农民增收和改善农村生产生活条件, 促进土地资源的可持续利用。

摘要：农村宅基地具有生活和生产双重功能, 宅基地问题是农村的热点、难点、焦点问题, 事关社会稳定和经济发展。由于农村宅基地无偿、无期限和无流动的使用制度, 在一定程度上导致了农村宅基地的无序建设, 导致土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢。本文从农村宅基地的现状入手, 分析了存在的主要问题, 针对这些问题提出了对策。

关键词：宅基地,管理,现状,问题,对策