房地产知识介绍（共11篇）
篇1：房地产知识介绍
房地产基础知识培训课程具体介绍
【余源鹏房地产大讲堂】
一、房地产基础知识培训课程的作者即主讲者简介---余源鹏
余源鹏，中国房地产实操型理论研究大师，近百本房地产图书主编，房地产综合服务门户网站
总裁，广州市智南投资咨询有限公司总经理。1978年出生于广东省潮州市饶平县黄冈镇，本科毕业于哈尔滨工业大学土木工程学院建筑工程专业，结业于中山大学企业管理（营销管理方向）研究生进修班。
主要从事房地产研究、网站运营、房地产培训、房地产经纪、房地产开发商推荐服务商和高级人才等业务，举办多场房地产培训课程，熟悉房地产开发的各环节操作要领，常年担任企业和个人房地产投资顾问，连续六年对中国房价和房地产政策的走向有精准的判断。主编出版了“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等三大系列近百本实操型房地产专业书籍。
二、房地产基础知识培训课程适合的学习对象
1、从事一手房销售的售楼员；
2、从事商业地产招商租售的招商人员；
3、从事二手房租售业务的中介经纪人员；
4、从事房地产策划、市调、客服等人士；
5、从事房地产新闻报道、广告包装、媒介推广等人士；
6、从事房地产规划设计、开发报建、工程管理等人士；
7、从事房地产投资分析、财务融资、行政管理等人士；
8、从事房地产产权登记、人事行政、物业管理等人士；
9、从事房地产咨询、顾问、研究、估价等人士；
10、以及广大的房地产长线投资购房置业人士；
11、房地产政策研究机构和政府相关行政主管部门的人士。
三、房地产基础知识培训课程设计主要知识
全面讲述了涉及房地产行业最重要、最常用的四大部分基础知识，这四大部分基础知识包括：
第1章，房地产及其产权基础知识，主要讲述房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识等内容。
第2章，房地产开发全过程基础知识，主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的办理、施工招标与建筑工程施工许可证的获取、商品房预售与商品房预售许可证的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮等内容。
第3章，房地产交易与营销基础知识，主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销等内容。
第4章，房地产规划与建筑工程基础知识，主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与设备等内容。
本书的编写力求做到以下的六大特性：
房地产基础知识培训网
第一，实战性。本书一如既往地保持我们编写书的实战性风格。实战即实用、常用，而不是少见或少数人才会接触到的知识。所以本书摈弃了许多房地产“基础”但不“实用”的知识。
第二，全面性。本书是在实战性的基础上力求做到知识的全面性。可以说，本书所编写的四大部分知识就是房地产行业的核心知识，是所有房地产从业人士都应该了解的知识。
第三，基础性。本书所收录的房地产知识，都是房地产行业相关从业人员应该了解的基础知识。根据每个人的工作岗位不同，其所必须熟悉掌握的基础知识也不同。读者可以根据自身的需要，结合我们编写的《问鼎房地产》一书进行深入查阅。
第四，工具性。本书编写脉络清晰，而且将各种重点的专业名词作了加粗标识，使读者可以快速查阅所要了解的知识和问题。
第五，最新性。由于房地产业起步较晚而发展迅猛，不仅许多名词概念层出不穷，而且法律法规也在逐步完善中。本书作者本着负责任的态度，对所收录的知识都适应最新的实际操作和法律法规。
第六，简明性。由于房地产从业人士大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解该知识点，又可以节省读者的时间和精力。因此，本书编写过程中一直秉持简明性的原则。
第七，全国性。本书编写旨在针对全国的房地产从业人士，因此收录的名词、概念、法规也是适合全国读者的。另外需要说明的是，由于我国幅员辽阔，各地行政部门的设置和名称有所差异，各地针对全国统一的法律法规也相继出台了适合当地执行的细则，特别是在办事流程和税费缴纳额度两方面有所差异，所以具体执行时还请读者们按照当地的实际情况来执行。而本书在办事流程方面尽量做到了适合全国的操作，在税费缴纳额度方面也提供了读者可以参考的幅度，从而增加了本书的实操性。
四：房地产基础知识培训课程作者讲述
这是一本专门为房地产从业人员快速入门而编写的实效、简练、全面的培训书籍，适合作为房地产相关企业和单位进行职员短期专业知识培训时的首选教材，也适合作为有意进入房地产行业工作的读者自学阅读。
本书编写过程中，得到了房地产综合服务网站智地网和广州市智南投资咨询有限公司相关同仁，以及业内部分专业人士的支持和帮助，才使得本书能及时与读者见面。有关房地产其他相关实操性知识，请读者们参阅我们陆续编写出版的“房地产实战营销丛书”、“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”等书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者们将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产图书的读者登录智地网，在网页右上角的“客户留言”处留下您的邮箱和联系方式，之后我们将每月为您免费发送《中国房地产情报》一份。
余源鹏
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篇2：房地产知识介绍
企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。
采用成本模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，比照“累计折旧”等科目进行处理。
采用成本模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备”科目，比照”固定资产减值准备”等科目进行处理。
二、本科目可按投资性房地产类别和项目进行明细核算。
采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
三、采用成本模式计量投资性房地产的主要。
(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目，贷记“存款”、“在建工程”等科目。
(二)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品”等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”科目。
(三)按期(月)对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
(四)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。
(五)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧(摊销)”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记”其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
四、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理。
(一)企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产成本的金额，借记本科目(成本)，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
(二)将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的公允价值，借记本科目(成本)，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记本科目(成本)，按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其差额，贷记“资本公积――其他资本公积”科目或借记“公允价值变动损益”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
(三)资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目(公允价值变动)，贷记“公允价值变动损益”科目;公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。
取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。
(四)将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的公允价值，借记“固定资产”等科目，按其账面余额，贷记本科目(成本、公允价值变动)，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
(五)处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记本科目(成本)、贷记或借记本科目(公允价值变动);同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积――其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
五、投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。
六、本科目期末借方余额，反映企业采用成本模式计量的投资性房地产成本。企业采用公允价值模式计量的投资性房地产，反映投资性房地产的公允价值。
篇3：叉车防爆知识介绍
化学爆炸根据物质状态不同分为固体、液体和气体爆炸。如今石油、化工、制药、颜料、油漆、煤炭等许多行业和单位, 在生产、浓缩、液化和储运可燃性气体时;或生产、填充、释放和储运可燃性液体以及用这些液体处理、清洗物件时, 可能产生的可燃性气体或粉尘与空气混合后, 形成爆炸性混合物, 从而使这些地区成为普通车辆不能进入的区域。
防爆叉车是专门为可能产生爆炸性气体或粉尘的场所而设计和生产的, 主要是防止车辆在爆炸性气体环境中运行发生爆炸。下面大连叉车为大家浅析关于防爆叉车的一些防爆知识:
一、可燃性气体爆炸的条件
1.内因条件:可燃性气体浓度在一定范围内, 最低浓度至最高浓度之间产生爆炸。
2.外因条件:引燃闪弧或明火, 环境温度达到自燃点以上, 有一定能量的辐射, 都可能发生引爆。具体到车辆上体现为:电火花;机械碰撞火花;电机、电控、制动器、油泵和阀等易发热件的温度, 都可能引发爆炸。
二、爆炸性气体环境, 按其危险程度可划分三个区域
0区:爆炸性气体环境连续出现或长时间存在的场所。 (机动工业车辆不允许进入)
1区:正常运行时, 可能出现爆炸性气体环境的场所。
2区:正常运行时, 不大可能出现爆炸性气体环境, 如果出现也是偶尔发生, 并且仅是短时间存在的场所。
目前国内外的防爆叉车最高级别的都只能在1区和2区内安全运行。
三、防爆叉车所采取的防爆方式
1.、本质安全型:从电路的能量上加以限制, 无论在正常或短路的故障状态时, 产生的火花、电弧和温度都不足以引燃易爆气体。
2.防爆叉车结构防爆型:在结构上运用隔离措施, 把电器和周围环境隔绝。常用的有:隔爆型、增安型、正压型、充油型、充砂型、浇封型等形式。
篇4：债券知识介绍
作为一个普通投资者，平时接触最多的就是凭证式国债和记账式国债。这两种国债均属于普通型国债。记帐式国债与凭证式国债有哪些不同?
一、券面形式不同。凭证式国债是一种国家储蓄债，通过银行系统来发行的，券面上不印制票面金额，为非标准格式，根据认购者的认购额填写实际的缴款金额，以“凭证式国债收款凭证”记录债权。记账式国债，没有实物形态的票券，以电脑记账形式记录债权，通过无纸化方式发行和交易。 二、债权记录方式不同。记账式国债通过债券托管系统记录债权，投资者购买记账式国债必须开设账户；购买凭证式国债则不需开设账户，由发售银行向投资者出示凭证式国债收款单作为债权记录的证明。
三、票面利率确定机制和计息方式不同。记账式国债的票面利率是由国债承购包销团成员投标确定的；凭证式国债的利率是财政部和中国人民银行，参照同期银行存款利率及市场供求情况等因素确定的。记账式国债自发行之日起计息；凭证式国债从购买之日起计息。
四、流通或变现方式不同。记账式国债可以在上交所、深交所或是银行柜台上市流通；其二级市场交易价格是由市场决定，投资者随时变现。凭证式国债不可以上市流通，但可以提前兑取，按其实际持有时间及相应的利率档次计付利息。
国债柜台交易
国债的柜台交易就是记账式国债的柜台交易。今年6月3日起，银行国债柜台交易开始试点。试点范围为中国工商银行、中国银行和中国建设银行北京、上海分行的部分营业网点，中国农业银行北京、上海、浙江分行的部分营业网点。除金融机构外的各类投资者，均可在商业银行柜台开立国债托管账户买卖记账式国债，开户费为10元／户，投资者随时可办理开户手续。
通过商业银行柜台与通过证券交易所市场同样可以买卖记账式国债，那么两者有什么区别呢?
一、交易对象不同。投资者通过试点商业银行柜台买卖记账式国债，其交易是在投资者与试点银行间进行的，投资者之间不能进行交易；而通过证券交易所买卖记账式国债，其交易是在不同投资者之间进行的，交易所并不参与报价和交易，只是提供了一个交易平台。
二、交易价格形成机制不同。通过商业银行柜台买卖记账式国债，其交易价格是各试点商业银行根据市场情况报出的；通过证券交易所市场买卖记账式国债，其交易价格是由买卖双方自由报价形成的。
三、交易成本表现形式不同。通过试点银行柜台买卖记账式国债，交易成本主要表现为买卖价差，目前，各试点银行买卖价差幅度上限暂定为1％，即：(卖出价—买人价)／买人价≤1％。通过证券交易所买卖记账式国债，交易成本则主要表现为手续费，随着股票交易佣金的下调，国债的交易佣金也随之由原来的2％降为1％。
净价交易
2001年7月，我国首先在全国银行间债券市场建立了国债净价交易制度，2002年3月，证券交易所也开始实行国债的净价交易。此次记账式国债柜台交易试点，也将实行净价报价全价结算的交易制度。那么何为净价交易呢?
净价交易是指以不含有自然增长应计利息的价格进行报价并成交的交易方式。即，将债券价格与应计利息分解，价格只反映本金市值的变化，交易成功进行资金清算时，以债券净价加应计利息(全价)进行结算。同全价交易方式相比，在净价交易制度下，国债价格能更直观地反映市场利率水平的变动幅度和方向；更真实地体现债券内在的投资价值；更清晰地分辨出国债交易中的资本收益和利息收益。总之，实行国债净价交易制度符合国际惯例，便于投资者准确把握市场利率变动情况，有利于促进非专业群体投资国债。
在净价交易制度下，如何计算应计利息和结算价(全价)?应计利息是指以债券票面利率计算的应计利息金额；结算价是指债券买卖时的资金结算额。应计利息额＝票面利率÷365天×已计息天数结算价(全价)＝净价交易价格＋应计利息额。上述公式各要素具有以下含义：附息国债应计利息额是指本付息期起息日至交易日当日所含利息金额；已计息天数是指起息日至交易当日的日历天数(1年按365天计算，闰年2月29日不计算利息)。
买企业债如何合理避税
和国债相比，企业债的收益率相对较高。但是，企业债和存款一样要支付20％的利息税，因此，投资者对企业债的投资价值大打折扣。
那么，投资企业债如何合理避税呢?考虑到债券的交易手续费比较低，投资者可以通过债券付息前卖出，在付息后买人的方式，减少利息税的影响。以01三峡债为例，该券的票面利率为5．21％，每年付息一次。100元面值的01三峡债每年可以获得5．21元的利息，要支付1．042元的利息税，而假定付息前以120元的价格卖出，付息后以114．79元的价格买回来，只要支付0．47元的交易手续费，远比缴利息税合算。
投资人选择权债券
去年12月12日，国家开发银行在银行间市场发行的第20期100亿元债是10年期固定利率可赎回债券，即投资人选择权债券，其票面利率为3％。这是我国债券品种的又一次创新。
根据国家开发银行的发行公告，投资者有权赎回债券，而发行人不能赎回债券，债券发行后的第5年的付息日，债券持有人可以向发行人赎回全部或部分债券。国家银行提出的唯一要求是，如果投资者作这样的选择，需提前一个月，即2006年11月21日前向中央国债登记结算公司提出赎回要求。
今年，国家开发银行通过中国人民银行债券发行系统招标发行的2002年第5期100亿元20年期和第6期100亿元10年期债券，也同样赋予了投资人选择权。第5期债券，投资人既可20年全程持有，也可选择在债券期满10年时，要求发行人以面值赎回；第6期债券，确定2002年6月16日至2007年6月15日五年期间的票面利率2．1466％，2007年6月16日至2012年6月16日五年期间的票面利率为3．3466％，投资者可在第6年开始选择持有或赎回债券。
国债回购
债券回购交易，是针对国债这一金边债券开展的业务。债券买卖双方在成交同时就约定于未来某一时间以某一价格双方再行反向成交的交易，是以债券为抵押晶拆借资金的信用行为。其实质内容是：债券的持有方(融资者、资金需求方)以持有的债券作抵押，获得一定期限内的资金使用权，期满后则须归还借贷的资金，并按约定支付一定的利息；而资金的贷出方(融券方、资金供应方)则暂时放弃相应资金的使用权，从而获得融资方的债券抵押权，并于回购期满时归还对方抵押的债券，收回融出资金并获得一定利息。
篇5：房地产自我介绍
大学生活在忙碌中悄然过去，成为人生美好记忆的一部分。当中有成功的喜欢，有失败的失落。但却把我培养成一个现在的大学生，使我在各方面的综合素质都得到了提高，为以后的人生打下了坚实的基础。四年的大学生活是我人生中美好的回忆，我迈步向前的时候不会忘记回首凝望曾经的岁月。
四年的市场销售专业知识学习和丰富的房地产市场兼职实践经历，使我对房地产销售职业的兴趣和技能方面获益匪浅。我从坎坷曲折中一步步走过，脱离了幼稚、浮躁和不切实际，心理上更加成熟、坚定，专业功底更加扎实。
素质：吃苦耐劳，工作积极主动，能够独立工作、独立思考，勤奋诚实，具备团队协作精神，身体健康、精力充沛，可适应高强度工作。
四年的大学学习和一年有余的房地产公司销售岗位见习工作磨练，培养了我良好的工作作风和团队意识，比如多角度了解和觉察客户的购买需求，全方位进行房产客户服务工作，埋头苦干的求实精神以及随机应变的推销能力等。相信如果能成功应聘上贵公司的房地产销售岗位，在今后的工作中，我会紧密配合公司销售需要，任劳任怨的工作，成为一名称职的房地产销售能手。
篇6：房地产面试自我介绍
在校期间，我做过房地产促销兼职，美的电器销售，创维电视销售等相关的销售工作;利用课余时间，我涉及了服务行业的兼职。除此之外，我还从事过保险公司的文员工作，有比较广泛的人脉。与人相处融洽，亲和力强!
利用课余时间，我在加入了校内的勤工助学。在高校的后勤集团担任综合科的科长助理已经有三年的时间，在职期间，任劳任怨，责任心强，得到上级的好评!
我是一个活泼开朗的女孩，亲和力强，具有良好的沟通和协调能力;工作细致，责任心较强，能够吃苦耐劳，有较好的团队合作精神!本人熟悉操练office办公软件及CAD制图等软件。希望在暑假能够找到单位实习，锻炼自己!
篇7：房地产沙盘介绍说辞
房地产沙盘介绍说辞
您看,这就是我们XX花园的总体规划,它是一个大规模、配套设施完善,具有全方位物业管理大型的温暖生活社区,也是北部首家地暖式生活社区。
篇8：房地产知识介绍
(一) 风险管理
1、董事会的监管。
董事会负责制定商业房贷的总体战略, 审查房贷集中风险信息和房地产市场报告, 根据机构战略和市场变化定期审议、批准商业房贷风险暴露限额, 对本机构承担的风险负最终责任。
2、贷款组合管理。
管理层应制定应急计划, 如果计划包括商业房贷的出售和证券化, 还应定期评估贷款组合的易出售性。联合贷款、贷款整体出售和贷款证券化是不减少新增贷款又主动管理贷款集中水平的几个策略。
3、管理信息系统。
信息系统的复杂程度要随房贷组合的规模、复杂性以及集中风险的程度和性质而变化, 并能使管理层识别、计量、监测、管理房贷集中风险。金融机构应定期评估信息系统的充分性。
4、市场分析。
市场分析的复杂程度应根据机构的市场份额、风险暴露和市场数据可获得性的不同而有所不同, 要充分了解影响信贷业务的经济和商业因素。
5、授信标准。
包括:每类房产的贷款限额;贷款期限;定价结构;抵押品评估;按房产种类确定的贷款额度价值比;可行性研究, 敏感性分析或压力测试;对借款人自有资本金的最低要求;借款人净值、财产现金流和借款服务覆盖率的最低标准。贷款政策可以在一定限度内偏离授信标准, 但金融机构要定期对例外情况进行监控并分析其趋势, 保证风险在可承受的范围内。
6、压力测试和敏感性分析。
通过压力测试或敏感性分析量化经济环境变化对资产质量、收益和资本水平的影响。还要考虑有共同风险特征的贷款类别对潜在市场环境变化的敏感性。敏感性分析应集中在最易受市场环境变化影响的贷款。
7、信用风险检查功能。
有效、准确、及时的风险评级体系为信用风险检查功能评价信用质量, 识别问题贷款提供了基础。风险评级应客观、恰当, 并对贷款风险敏感。金融机构要定期检查风险评级体系的适度性。
(二) 监管当局的监督
1、对商业房贷集中情况的评估。
监管当局要考虑金融机构风险管理的有效性, 贷款组合中房产类别的多样性, 房产所处地区的分散性, 授信标准, 用预售款或其它收入作为还款来源的比例, 贷款组合的流动性。这些因素可能减轻贷款集中带来的风险。
2、评价资本充足性。
监管当局要综合考虑商业房贷组合内在的风险程度和性质, 机构的管理经验, 以往的经营状况, 授信标准, 风险管理做法, 市场环境和提取贷款损失准备金等情况。
二、启示
(一) 鼓励商业银行根据自身营运水平制定房贷政策
我国商业银行房贷业务质量分布差异明显, 并与整体贷款质量水平正相关。2004年四大商业银行房地产开发贷款质量差异明显, 其中农行和中行的不良贷款率相对偏高, 分别达到16%以上和12%以上, 工行和建行的不良贷款率维持在7%左右。这说明商业银行的房贷风险取决于自身的营运能力。因此, 监管当局不要设定“一刀切”的监管指标, 而应鼓励各家银行加强对风险的自我评估, 根据本行的发展战略制定房贷业务风险管理政策, 并随宏观经济环境和房地产市场的变化及时检查政策的适度性。
(二) 创新房地产贷款品种, 拓宽融资渠道
国家统计局统计, 2004年房地产开发资金的三大资金来源分别为“定金和预收款”, 房地产开发企业自筹资金和银行贷款, 分别占房地产开发投资资金来源的43.1%, 30.3%和18.4%。但实际上, 房地产开发资金来源中, 自筹资金主要由商品房销售收入转变而来, 大部分来自购房者的银行按揭贷款, 按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款, 以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。因此, 银行成为房地产市场风险的最终承担者, 风险分担机制很不健全。商业银行可以借鉴联合贷款、贷款出售和贷款证券化等国际经验, 以便在房地产市场出现不利变化时减少损失。在当前以银行信贷为主导的单一融资格局下, 在银行信贷被收紧之后, 没有相应的融资渠道能够进行有效的资金弥补, 造成房地产企业的严重贫血。积极发展产业投资基金和房地产信托, 建立多元化的融资渠道十分重要。
(三) 鼓励商业银行建立管理信息系统
强大的管理信息系统是实施有效贷后管理的重要环节。目前国内银行在贷后管理方面是分散运营模式, 由不同的分支行支持, 很难保证数据的完整性和准确性, 而且不易组织专门的培训。随着中国利率市场化改革的推进, 银行可以推出不同产品满足不同类型客户的需求, 贷后管理的流程和复杂程度也会相应提高。没有管理信息系统的支持, 要创新一个产品, 要求所有的业务人员统一掌握是很难做到的, 而且, 自动化程度低也不利于提高营运效率, 避免错误, 提升竞争力。此外, 加强风险审核能力, 提高信用评估水平, 特别是对客户偿付能力的分析, 尤其要加强数据的整理。将所有数据集中管理, 最终建立中央信用数据中心, 为日后进行资产证券化铺平道路应该是国内商业银行的努力方向。
摘要：本文介绍了美国《商业房地产贷款集中风险管理指引》的主要内容, 为我国商业银行制定切合自身的房贷政策、创新房贷品种和建立管理信息系统提供了有益的借鉴。
关键词：商业房地产,贷款,指引
参考文献
[1]、Concentrations in Commercial Real E state Lending, Sound Risk Manag ement Practices The Federal Reserve Board 2006年12月
[2]、[J]《2004 中国房地产金融报告》, 中国人民银行房地产金融分析小组 2005年8月
[3]、[J]《当前房地产融资市场的形成背景特征及其发展趋势分析》, 《金融与保险》2006年9月
篇9：信托知识介绍
今天，我们就一起来了解一下信托的基本知识。
信托的起源
信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
信托的起源可以追溯至公元前的古埃及，古埃及人用遗嘱的方式把自己的财产信托出去，转让给子女亲属。到了古罗马时代，信托遗赠已成为古罗马法律遗赠制度中的一种间接遗赠方式。现代信托制度是在英国形成的。
1886年，在苏格兰的爱丁堡市成立了最早的法人受托私人组织——“公共信托公司”。法人受托私人组织基本上都以赢利为目的，这样，受托人就从原来的单纯提供无偿服务发展为办理包括以赢利为目的的各种信托业务。
信托的真正兴旺是在美国，美国的信托制度及其观念是同英国一脉相承的，但并没有囿于观念，具有很大的不同。美国信托的发展是以股份公司的发展为基础的，主要是以各种有价证券为对象的信托；美国信托一开始就以法人受托为主。
日本信托业务主要是金钱的信托，其他财产形式的信托也以融资为目的。日本在其信托制度的引进过程中针对国情作了不少创新，著名的如"贷款信托"等，这使得日本的信托业十分活跃，是大陆法系国家中比较成功的。
信托财产决不能被混用
我国《信托法》第十四条规定：受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产。受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产也归入信托财产。
法律、行政法规禁止流通的财产不得作为信托财产。法律、行政法规限制流通的财产依法经有关主管部门批准后可以作为信托财产。消极财产权、委托人及其赡养人的生活必需品等，不能作为设立信托的财产。
信托财产具有一个重要特征：独立性。《信托法》第十五条规定：信托财产与委托人未设立信托的其他财产相区别。设立信托后，委托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产时，委托人是惟一受益人的，信托终止，信托财产作为其遗产或者清算财产；委托人不是惟一受益人的，信托存续，信托财产不作为其遗产或者清算财产；第十六条规定：信托财产与属于受托人所有的财产（以下简称固有财产）相区别，不得归入受托人的固有财产或者成为固有财产的一部分；受托人死亡或者依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止，信托财产不属于其遗产或者清算财产；同时第二十九条规定：受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记账。
这些条文非常重要，如果投资者发现他们的信托财产被受托人与自己的固有财产相互混淆，立刻就可以向公检机关提出立案追查要求。
理财不当不能收费
信任是信托关系成立的基础，信托的基本特征是：受人之托，代人理财。受托人以受益人的最大利益为宗旨处理信托事务，并谨慎管理信托财产。
《信托法》第二十五条规定：受托人应当遵照信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务；同时在三十六条规定：受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，在未恢复信托财产的原状或者未予赔偿前，不得请求给付报酬。作为专业理财的商业经营机构信托投资公司除遵循《信托法》对受托人的基本要求外，还必须遵守中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中的监管要求。
与委托理财的四大区别
同样是把财产交给别人打理，可是它和委托理财却有着极大的区别，这种区别主要表现在四个地方。
首先，成立条件不同：设立信托必须有确定的信托财产，委托关系则不以此为前提；
其次，财产的性质不同：信托关系中信托财产是独立的，它与委托人、受托人或者受益人的固有财产相区别，委托人、受托人或者受益人的债权人均不得对信托财产主张权利。委托关系中即使委托代理的事项是让代理人进行财产管理或处分，该财产仍属于委托人自有财产，委托人的债权人仍可以对该财产主张权利；
再次，采取行动的名义不同：信托的受托人以自己的名义采取行动，代理人只能以委托人的名义采取行动；
最后，委托人的权限不同：信托的委托人、受益人只能要求受托人按照信托文件实施信托，受托人依据信托文件管理、处分信托财产，享有充分的自主权，委托人通常不得干预。委托代理关系中，委托人可以随时向代理人发出指令，代理人应当服从。
总而言之，信托投资人在期限间对自己的委托财产基本“失控”，而委托理财则可以随时“遥控”。
特殊功能和风险
除了获得收益，信托还具备一些其他投资不具备的功能。
（一）破产隔离：信托财产的独立性使其具有不受委托人、受托人、受益人破产的影响。
（二）相对于直接投资证券和房产，信托是集合投资、专家理财。
（三）与银行贷款比：利率完全市场化。
（四）最重要的优势是，信托机制具有混业经营的功能信托机制本身具有天生的混业经营的优势。信托财产形态多样，可以是货币、证券、有形资产、知识产权、动产、不动产等等，信托财产管理运用方式同样多样化、个性化：可投资于证券、实业，可用于租赁、担保、贷款……在我国目前金融分业经营的体制下，是唯一可同时涉足资本市场、货币市场和产业市场的金融机构，可以在三者之间形成流通、结合，充分发挥投融资的双向功能。
当然，这种功能直接衍生出来的风险也很大。因为投向多，信托公司的人员专业素质成为很大牵制，管理不当容易蒙受损失。
同时，信托的信息几乎不公开披露，也可能导致风险积聚。
信托业在中国
信托业在中国的发展，最早可追溯到20世纪初。在半殖民地半封建的中国，信托业得以生存和发展的商品经济基础极其薄弱，信托业基本上操持于外国资本和官僚资本手中，民间私营信托业务的发展极为缓慢，整个信托业带有明显的半殖民地半封建社会的特征。
中华人民共和国成立后，在计划经济体制下，信托业存在的客观条件消失，信托机构相继解散，到50年代中期信托业务也陆续停办。1978年改革开放后，中国的信托业务得到恢复。但是，很快信托公司就发生了很多问题，其中最著名的是“广国投”事件。
2001年10月1日，《中华人民共和国信托法》开始生效，2002年5月9日，《信托投资公司管理办法》修订本颁布，2002年7月18日，《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》颁布实施，为我国信托业的发展提供了基本的法律保障。人民银行自1997年以来对全国的信托投资公司进行了重新登记工作。
篇10：房地产销售面试自我介绍
3，应聘之前，你要注意形象，要衣着得体大方，要显示出你的气质与众不同。
4，应聘之前，你要预想招聘人会问你哪一些的问题，想好了答案才能对答如流。
5，销售人员要与不同层次的客户打交道，因此语言的沟通能力也是非常重要的。应聘时对方会提出这些问题，这就要看你是否懂得掌握了人性和心理学.....6，买房的客户有一些非常迷信风水，因此你应聘时对方也许会问你一些关于风水方面的知识，你应该在应聘前涉及一下，做到有备无患。
篇11：房地产抵押贷款介绍
定义
房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款房地产抵押贷款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在融资业务中占据了重要地位。
介绍
在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行作价的70%。贷款的期限主要有两种：房地产抵押贷款短期建设贷款以建设周期为限，一般3一5年；长期经营贷款15一30年左右。贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。
类别
房地产抵押贷款风险有所增大房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：
(1)渐进式抵押贷款。这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。
(2)递减式还款抵押贷款。这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。
(3)定息抵押贷款。这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷房地产抵押贷款款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。
(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款。这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。
特征
与其他贷款相比，房地产抵押贷款具有以下特征：1．是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。与信用贷款相比，房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中，减少了债权人的贷款风险，而且其
贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定，整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。但就借贷双方而言，其目的都不是为了取得抵押物，而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押，贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。2．当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系，而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人；贷方既是债权人又是受押人。3．抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权，在抵押期间内，房地产抵押物设立抵押权，并办理登记，抵押权人保管房产的产权（所有权）证书和地产的使用权证书，但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务，房地产所有权证书归还出押人，如出押人不能清偿债务，承押人可以行使对房地产的所有权。4．借贷双方须签订抵押合同，保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂，为保证抵押双方的权利和义务，必须签订房地产抵押合同，并应到房地产管理部门
进行抵押登记，使其发生法律效力。还清贷款全部本息后，房地产抵押合同即告终止。
5．涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同，它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益，还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有：交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响，以及意外灾害、人为事故等。
程序
提出贷款申请
凡是符合贷款条件的借款人向银行申请房地产抵押贷款时需填写《房地产抵押贷款申请表》，并提供规定的文件，经贷款负责人认定后方可办理借款申请。如借款人为房地产开发经营企业，则申请房地产抵押贷款时应提交的文件包括：房地产抵押登记申请书。抵押当事人身份证明或法人资格证明、经有权部门批准的立项文件。抵押房地产的清单及所有权证件、房地产抵押合同、贷款银行要求提供的借款人财务情况和其他有关文件。当以土地使用权作抵押向银行取得贷款时乡还需提交抵押当事人的身份证明或法人资格证明、土地使用证、土地使用权出让合同及按合同付清出让金的凭据。
贷前审查
金融机构收到借款人的申请及相关文件后，要对借款人和抵押标的物进行全面的审查和分析。这是保证贷款安全的重要环节，审查包括以下内容：1．对借款人资格、资信的审查主要审查借款人是否具备相应的资格和确有还款能力。抵押人应具有完全民事行为能力，对抵押房地产拥有所有权，并领有所有权凭证；法人应具备独立核算、自负盈亏能力，且具有房地产开发权。同时，银行可要求企业提供验资证明。财务报表等资料审查抵押人的资信状况。在对借款人审查的同时也要审查承押人是否具有承押资格，这将由政府指定的房地产抵押贷款领导机关来进行。中国有些地区规定，房地产抵押贷款发放机构必须是国内的银行或者是在中国设立办事机构的外国银行。2．对抵押物的审查对于抵押房地产的选择和审定，主要着眼于易于保值。易于变现。易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押。3．对贷款用途。项目的审查和分析一是审查贷款的用途是否符合国家有关规定；二是对贷款项 目进行可行性评估，从市场研究和经济研究两方面分析贷款是否可行，主要有以下比率指标：（1）营业净收益与贷款本息比率。这是分析房地产抵押贷款还款能力的指标，计算公式为： 预计项目营业净收益／偿还贷款本息金额该比率越低，对金融机构而言风险越小，反之，风险
越大。（2）营业费用比率。该指标也可以分析房地产抵押贷款的还款能力，计算公式为： 营业费用／项目实际总收入该指标越大，反映项目创造单位收益所需的投入越大，贷款 人可将该指标与市场上平均水平比较，一般不能差距太大。（3）保本比率。指项目支出与收入的比例，计算公式为：（营业费用十贷款本息）/潜在总收入。贷款人一般规定
允许的最高比率范围为70%一95%，如比率高于这一水平，则项目得不到保本的现金流。
（4）贷款价值。计算公式为：抵押贷款金额/抵押房地产价值这个比率对金融机构而言，越低则贷款安全性越大，相反，贷款安全性就越差。抵押贷款金额的确定取决于各方面因素，如银行可贷资金是否充裕、借款人的自筹资金能力、借款人的还款能力以及政府的法律、法令等等。
对抵押房地产的估价
房地产抵押估价是审核房地产产权证书的真实性及可靠性，并在综合考虑市场变化。利率趋势等因素的基础上，对抵押房地产的价值进行评估，决定该贷款金额与抵押物价值的比率。房地 产价值评估可分为住房估价和土地估价两个部分。住房估价方法较单一，计算公式为： 房价=房屋重置价乘于房屋成色，其中重置价是按现有物价水平重新建设房屋的价值，成色是用百分比表示的新旧程度。房屋估价还可以按各种建材数量构成评点计算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先计算其建设成本，然后减去折旧。土地估计则较为复杂，常用的评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本法等。房地产金融机构一般配有专职或兼职估价人员，对抵押房地产作出价值判断。通过上述方法计算出房地产现值后，金融机构根据房地产市场走势。贷款利率变动趋势等因素，决定贷款金额与房地产价值的比率，算出贷款额度。本世纪初美国刚开始推行房地产抵押贷款时，贷款价值比仅为50％－60％，后随经济发展，这一比率提高到80％左右。“二战”后，美国房地产抵押贷款由于二级抵押市场的建立，房地产的易售性、价值流动性增强，贷款风险分散，贷款价值比率高达90%。中国由于刚刚开始推行房地产抵押贷款制度、贷款额度要根据福利性住房和盈利性经营房地产分别确定，前者可享受优惠，而后者则应从严掌握。
房地产抵押贷款合同的签订和登记
对贷款审查合格之后，借款双方应在平等协商的基础上，共同订立抵押贷款合同。房地产抵押贷款合同是指房地产抵押当事人。（包括借贷双方和担保人）按照一定的法律程序签订的书面契约，所签订合同应办理公证登记。另外，抵押人和抵押权人应在房地产抵押合同签订之日起30天内持抵押合同。有关批准文件及证件到当地房地产产权管理部门申请抵押登记。登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。房地产产权管理部门应在规定日期内办完登记手续。抵押合同自抵押登记之日起生效。未经登记的房地产抵押贷款，法律不给予保护，如抵押合同变更。解除和终止，抵押双方当事人应自发生之日起15日内向原登记机关办理变更或注销登记手续。
抵押房地产的保险
中国有些地方性法规和政策规定，房地产抵押人在申请抵押贷款前，应按银行指定的险种向保险公司投保，否则不能取得贷款。借款人可持购房合同或售房单位出具的住房交付使用证，办理投保手续。借款人自行组织施工或翻修住房的应办理“建修房综合保险”，至建修住房全部竣工时为止。保险金额的确定：凡以、建的住房作抵押的，不得少于购、建住房的价值；以优惠价购房的住房作抵押的，应按优惠价房的现值进行保险；旧房翻新后作抵押的，将旧房价值与翻修费用之和作保险金额。抵押期内，保险单由贷款人保管。抵押物的保险期应与抵押贷款期限相一致，借款人在抵押期间不能中断或撤消保险。如果借款人中断保险，贷款单位有权代为保险，费用由借款人负担。被保险的抵押物一旦出险，其责任范围内的灾害事故，由保险公司按保险单规定赔偿。贷款单位为抵押物保险赔偿的第一受益人，如果借款人未按合同履行还本付息者，贷款单位有权从保险赔偿金中扣除贷款本息。
抵押物的占管和处分
1．抵押物的占管一般而言，抵押物的占管方式有两种：抵押权人占管方式和抵押人占管方式。房地产商品的特性决定了房地产只能由抵押人占管，抵押权人保管房地产的产权证书及其他证明文件。未经抵押权人同意不得以任何方式或理由将房地产交由他人占管。抵押人在占管期间应维护已作抵押的房地产的安全和完整，并随时接受对方的监督和检查。抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、拆除、赠与、改建，不得改变其性质。己作抵押的房地产在抵押期间内发生继承。遗赠时，继承人、受遗赠人应书面告知抵押权人。2．抵押物的处分
抵押物的处分，是房地产抵押权实现的最高形式，有下列情况之一的抵押权人有权向有关部门申请处分抵押物：
抵押人未依约履行债务的，即合同期满后未还清贷款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而又元人代其履行债务的；
抵押人的继承权或受遗赠人代管人拒不履行债务的；
抵押人被宣告解散或破产的。
抵押权人可以申请下列方式之一处分抵押物：
公开拍卖
申请当地房地产市场公开拍卖；
委托房地产交易市场出售；
经过当地房地产管理部门同意的其他适当方式。不论采取何种方式，均应按照当地有关规章办理。
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是：支付处分抵押物的费用；扣除抵押物应交税费；
偿还抵押权人的债权本金
偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金；
所剩余部分退还抵押人。
房地产抵押贷款介绍
按照《企业破产法》规定，抵押物不属于破产财产，但抵押物处分价款超过偿还额的剩余部分属于破产财产；抵押物处分价款不足偿还贷款部分，作为破产债权依照破产程序受偿。
类型
房地产抵押贷款
借款人在贷款合同规定期限内偿还贷款本息，选择何种还 款方式由借贷双方在合同中约定，常见的偿还方式有以下几种：
不等额抵押贷款还款方式
（一）分期还本金加利息的不等额抵押贷款还款方式（递减还款）这种还款方式是以总贷款金额除以还贷期，得出每期应还的本金，再加上该期利息，便得出各期应还金额。与按揭贷款递减 还款的计算原理相同，只是一般是按年还款。
每年支付利息
（二）每年支付利息，期满一次偿还本金或分期归还本金的还款方式一般对于期限不大长，金额不太大的贷款，可采用每年支付利息，期满一次偿还本金方式，如一笔房地产抵押贷款50万元，期限3年，年利率10％，则每年支付利息50x l0％：5万元，到期一次还清本金50万元。对于那些期限较长、金额较大的长期贷款可采用分期归还本金方式。
资金回收式
（三）资金回收式等额还款方式该方式是还款内，每年还款固定不变。