房地产基础及专业知识

第一篇：房地产基础及专业知识

房地产专业基础知识

贵州策风行营销策略传媒有限公司培训资料(2013年修)

房地产专业基础知识

一、房地产名词解释：

1、房地产具体是指：土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地

b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

2、房地产建筑楼层的划分：

低层住宅为1-3层、多层住宅为4-6层 、小高层住宅为7-11层、中高层住宅为12-16层

16层以上为高层住宅、30层以上为超高层

3、按用途划分： a) 居住房地产、b) 商业房地产、c) 旅游房地产、d) 工业房地产 e) 农业房地产

4、房地产使用年限划分：

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

1、居住用地七十年;

2、工业用地五十年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

4、商业、旅游、娱乐用地四十年;

5、 综合用地或者其他用地五十年。

5、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整;

七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;

二、 基本规划专业术语

住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地(含宅间绿地和宅间小路)的总称。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、1

贵州策风行营销策略传媒有限公司培训资料(2013年修)

副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。

住宅建筑材料分类：砖木结构、砖混结构 、钢筋混凝土结构 、钢结构

各建筑材料特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。

按建筑结构分类：框架结构、剪力墙结构、框剪结构

框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物(膨胀珍珠岩、浮石等)隔墙分户装配而成的住宅。

优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修

剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。

特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。

框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。

三、商品房销售名词解释

 楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。

 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。  现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证2

贵州策风行营销策略传媒有限公司培训资料(2013年修)

明的商品房。

 标准层：平面布置相同的住宅楼层。

 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。

 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建 一个夹层，从而形成上下两层的楼房(1.2米的夹层)。

 跃层式商品房：由上、下两层(两层均为标准层高)楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。  错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。

 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。  联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。

 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。(游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放)。

 外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然;通常它的窗台较低甚至为落地窗。(面积计算方法)

 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体(惰性气体)状态，故称“中空玻璃”。  阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。

 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。

 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。

 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。

 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。

 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。(净高= 层高-楼板厚度)

 房屋使用面积(套内使用面积)：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住3

贵州策风行营销策略传媒有限公司培训资料(2013年修)

宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。

 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据(合同约定面积)。

 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据(产权登记面积)。

 套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影;全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。

 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积  分摊公用面积=建筑面积-套内建筑面积

 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积  建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积

 建筑密度(建筑覆盖率)=建筑基底总面积÷总用地面积×100%  绿化率=各类绿地总面积÷总用地面积×100%(住宅项目绿化率应不低于30%)  面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)×100%÷合同约定面积  分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和  得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%  使用率=套内使用面积÷建筑面积×100%  起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，一般以一楼销售价为起价，

三、四层价格较高，且层差价不固定;小高层、高层一般以住宅的第一层为起步价，且层差价较固定。

 均价：或称为“平均价”是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，例如;某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2880元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

 定金: 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应4

贵州策风行营销策略传媒有限公司培训资料(2013年修)

约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。"  订金: 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。

 共有房产: 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

 共同共有房产: 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。  房屋契税: 是指房屋产权转移时买受人向政府交纳税款。

 房屋维修基金的管理及使用说明：房屋维修基金是用于房屋保修期过后，房屋出现质量问题的维修费用，由房管局负责组织实施，并对维修基金的设立和使用进行监督管理。

 房地产转让: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为： 主要包括买卖、交换、赠与等方式(国发改委：从2011年5月1日起取消了住房抵押手续费，因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费)  住宅户型的分类：跃层住宅、复式住宅、变维式住宅

以上户型的区别：跃层住宅是一套住宅占两个楼层。有内部楼梯，一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高比普遍的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，复式住宅实际不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。 商品房销售必须具备的证书(五证两书)：

 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

 《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备5

贵州策风行营销策略传媒有限公司培训资料(2013年修)

施工条件的凭证。

 《商品房销售(预售)许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。

 《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。

 《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。

四、商品房交付需要具备的条件：

达到综合验收标准条件，室内包括水、电、气进户，门窗安装、地面找平、墙面抹灰或者清光等、厨房、卫生间通上、下水等。

商品房交付时，业主应交纳的相关费用：

契税： 建筑面积144平方米以下为总房款的1.5%，144平方米及以上为总房款的3%(二套房为3%)

房屋维修基金：1-7层：15元/平方米 ，8-12层20元/平方米，13-18层为25元/平方米，19层以上为30元/平方米。

水开户费：1770元/户、电开户费：520元/户、天燃气开户：2550元/户(注：以上收费仅为参考，最终收费标准以各主管部门规定标准为准)

其他费用：按揭手续费、产权预告登记费、装修保证金、垃圾清运费等以后期办理相关手续时确定。

五、办理商品房按揭贷款应具备的条件：

(一)、贷款对象 : 年龄18岁以上，应该是具有完全民事行为能力的自然人。

(二)、借款人须具有以下条件 ：

1、具有城镇常驻户口或有效居留身份;

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

3、具有购买住房的合同或协议;

4、不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;

5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

6、贷款人规定的其他条件;

(三)、借款人应当向贷款人提供下列资料：

1、身份证件(居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

2、有关 借款人家庭稳定的经济收入的证明;

3、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;

6

第二篇：房地产基础知识

一、土地相关知识

1、集体土地：是指农村集体所有的土地。

2、土地的使用年限是如何确定的?凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年

3、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

4、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

5、土地使用权划拨：是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

6、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

7、土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

8、协议出让土地使用权：是指出让方与受让方(土地使用者)通过协商的方式有偿出让土地使用权。

二、房产相关知识

1、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及土地上的建筑物及附着物。

2、房地产产权：是指权利人对土地的使用权和土地上的建筑物附着物的所有权，以及由上述权利的产生的他项权利。(如：抵押权等)

3、期房：期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

4、现房：现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权房屋。

5、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

6、成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。(1) 墙面为普通仿瓷涂料; (2) 客厅楼地板为普通瓷砖; (3) 普通铝合金窗; (4) 普通胶合板门

7、商品房：是指在市场经济条件下通过出让方式，取得土地使用权后开发建设按市场价格出售的房屋

8、二手房：通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。。

9、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

10、公寓：是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅等，还有一部分附设于旅馆酒店内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期使用。。

11、商住住宅：是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

12、CBD：即Central Business District(中央商务区)，许多国际大都市都形成了相当规模的CBD，如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环。CBD应具备以下特征：现代城市商务中心，汇聚世界众多知名企业，经济、金融、商业高度集中，众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心，最完善便利的交通，最快捷的通讯与昂贵的地价。

13、跃层式商品房：跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。

14、复式商品房：复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。这类住宅在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米，而一般跃层为5.6米)，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。因此复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别适合子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。

15、错层式住宅：是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的几个平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

16、SHOPPING MALL：直译为“步行街购物广场”，是目前国际上最流行、经营效果最佳的零售百货模式，它具有四大特征：开放性的公共休闲广场、强烈吸引人气;开放性的对外交通设计，广纳周边人气，相对闭合的内部通道回路，充分利用有效人流，购物与休闲良性互动，形成惊人的商业效应。

17、LOGO：即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。

18、酒店式公寓：酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 酒店式服务公寓是目前在北京尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效，是拥有私家产权的酒店。

19、居住单元：是指一个单元里有几户。俗称：一梯两户、一梯四户等。 20、阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。

21、框架结构住宅：是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混泥土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭(zhi)石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。

22、土地使用年限届满后，该怎么办?房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

23、合作建房：是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

24、房屋产权：房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各 项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

25、申办产权需具备哪些资料?审核后购销合同一份、收件收据、产权申请登记表、产权登记发证审批表、房屋所有权情况调查表、测量后的正式图纸。

26、产权证书：产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。

27、办理产权需交纳哪些费用?产权登记费、勘丈测绘费、印花税、工本费。

28、房地产权登记机关批准登记需要多长时间?申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其他登记的需要30日。

29、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。 30、什么样的房地产不可转让?(1)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的;(2)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(4)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的;(5)权属有争议的;(6)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。

31、《商品房预售许可证》：《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。

32、借款人如何偿还银行贷款?贷款期限在1年以上双方一般约定按等额本息还款法归还贷款，即借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。

33、贷款期如遇利息调整，如何处理?根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，不分段计算;对一年期以上贷款，于下一年1月1日开始，按相应期限档次利率执行新利率。

34、贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算?借款人在提前归还贷款时，应提前10个工作日向贷款人提出书面申请，经贷款审核同意，贷款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款利息不作调整。

35、银行按揭：按揭是英语“Mongase”(抵押)一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

36、个人住房按揭需提交哪些资料?购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件);购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明(若干个体户则提供营业执照及税票);购房人已首付购房款收据原件及复印件;已与开发公司签订的购房合同;在开户行开户的活期存折;贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

37、办理按揭贷款应交哪些费用?保险费、公证费、抵押登记费。

38、等额本金还款法：等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

39、权利质押贷款担保：银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。

40、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

41、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

42、办理公积金贷款应提供哪些资料?身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。

43、组合贷款：组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

44、住房抵押贷款：所谓抵押贷款就是抵押人(购房者)向抵押权人(银行)以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。

45、以房地产抵押向银行贷款，是否一定要办理登记?以房地产作为抵押物向银行贷款，一定要到房地产登记部门办理抵押登记手续，根据《中华人民共和国担保法》的规定，抵押合同自登记之日起生效，所以只有办理了抵押登记，抵押合同才有法律效力。

46、商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格。

47、商品房的均价：是指商品房的销售价格相加以后的和除以单位建筑面积的和，即得出每平方米的价格。

48、基价：经过核算而确定的每平方米基本价格，商品房的销售价一般以基数增减楼层和朝向差价后得出。

49、订金：只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。

50、均价：均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。

51、公共维修基金：公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

52、房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?(1)土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书;规划证、取得《建筑许可证》、《开工许可证》、《房地产预售许可证》。

53、商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

54、砖混结构：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

55、砖木结构：主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

56、钢筋混凝土结构：主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。。

57、庭院、绿化面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。。

58、总建筑面积(平方米)：指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。。

59、套内建筑面积：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

60、套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

61、公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积。 6

2、哪些公用面积应分摊?应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

63、哪些公用面积不能分摊?不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

64、套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

65、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

66、套外使用面积：指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。

67、商品房销售面积：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 6

8、分摊公用建筑面积的计算方法：

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积 6

9、套内面积：俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构投资住房租赁市场。

70、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

71、公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

72、住宅的开间：就是住宅的宽度。住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米。 7

3、住宅的进深：就是指住宅的实际长度。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

74、住宅的层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

75、住宅的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，是层高减去楼板厚度的净剩值。

76、户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、四室二厅二卫等。。

77、夹层：是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度，以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。 7

8、业主：是物业的所有人或物业的使用人

79、日照间距：指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定的间隔距离，居室窗台中心点(均以外墙面计)，在冬至日照时间不足1小时的楼间距均不合理。

80、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

81、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。

82、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 8

3、过道：过道是指住宅套内使用的水平交通空间。

84、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。。

85、多层房屋：介于10米—24米之间，4—7层。 8

6、小高层房屋：8—12层。

87、高层房屋：13—23层，大于24米。 8

8、超高层：24层以上。

89、建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 90、绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比(即植被垂直面积与规划建设用地面积之比)，对购房者而言，绿化率高为好

91、公摊系数=公摊面积/套内面积

92、 “五证”包括什么?房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。

93、 “二书” ：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

94、物业管理：业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

95、面积差异处理：合同登记面积与产权登记有差异的，一产权登记面积为准。(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同登记面积时，面积误差比在3%以内(含3%)的部分房价款由买受人补足;超出3%的部分房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人反还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。计算公式：面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积%

第三篇：房地产基础知识

1申请商业贷款业主未成年，需要提供哪些资料?应该有哪些人到场? 房产证【公房：部分银行要求带原购房合同;央产房：带原购房合同、《央产上市证明》;市局：土地证】、身份证、户口本，监护公证(父母一方即可，部分城区如果子女与父母在同一个户口本上，且父母之一为户主的，可以不开具监护公证)、监护人身份证; 过户时需监护人到场;

2申请商业贷款业主成年，单身，需要提供哪些资料?

房产证【公房：部分银行要求带原购房合同;央产房：带原购房合同、《央产上市证明》;市局：土地证】、身份证、户口本、部分银行需要单身证明(民政局开具)

3申请商业贷款业主成年已婚，需要提供哪些资料?配偶是否必须到场? 房产证【公房：部分银行要求带原购房合同;央产房：带原购房合同、《央产上市证明》;市局：土地证】、夫妻双方到场,夫妻双方(身份证、户口本)、结婚证;

配偶必须到场，如果不到场应提供委托公证(注：花期银行不需要业主及其配偶到场)

4请商业贷款业主成年离异，需要提供哪些资料?

房产证【公房：部分银行要求带原购房合同;央产房：带原购房合同、《央产上市证明》;市局：土地证】、身份证、户口本、离婚证、离婚协议(注明业主单独处决权并民政局盖章)/判决书;如果离婚协议未写明业主单独处决权或者产权不明晰需原配偶到场。

1.商业贷款收入证明有什么要求? 需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/人事章

2.商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具? 正常开具，提供公司材料(营业执照、公司章程、组织机构代码证、股东决议等)，但一般贷款不好申请下来

3.商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供两倍，可以通过哪些途径来解决?

交通银行可以通过兼职收入、男女朋友共同借款等方式解决，北京银行可以男女朋友一方、父母做担保人;收入可将所有奖金、补助、公积金全部计算在收入里，以最后总和为最终收入。

4.商业贷款什么样的情况下必须要工资流水?

世界五百强企业、国家机关单位、事业单位以外，客户资质一般的，需提供工资流水;

2.2.10.4商业贷款哪些情况下可以不提供工资流水?

世界五百强企业、国家机关单位、事业单位、华夏银行：收入证明低于2万(不含2万);

1银行商业贷款对房龄有何要求?

30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求： 花旗银行：只做房龄15年以内的房产 中信银行：只做90年以后的房产 交通银行：看剩余使用年限 2商业贷款对客户年龄有什么要求?

一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限，部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁;

3商业贷款如何计算贷款年限(如何确定贷款的最长年限)?

各个银行要求不同，一般为房龄+贷款年限<40年(北京银行：房龄+贷款年限<50年)，或者贷款年限+年龄<65岁(部分银行要求借款人年龄最高到60岁，也有部分银行对借款人年龄放宽到70岁)，以贷款年限短的为准，最长不超过30年(商业用房最长贷款年限10年)

4商业贷款如何确定贷款额度(与哪些因素有关)? 评估值、套数、产权性质

贷款额度首套贷款一般为房产价值(房屋评估值或网签价格孰低原则)的7成以下;二套贷款为房产价值(房屋评估值或网签价格孰低原则)的4成以下; 商业用房贷款额度最高为房产价值(房屋评估值或网签价格孰低原则)的5成，且不受套数影响;

1京籍家庭购房的限购政策分别是什么?

京籍家庭限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

2外埠家庭购房的限购政策分别是什么?

持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房;无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。 3华侨、外籍人士的限购政策是什么?

外籍人士不受政策影响。外籍个人购房仍然按照《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》执行。根据该《通知》，需提交《外籍人在京购房审批表》、《在京居住状况证明》，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房 4公司购房的限购政策分别是什么?

对于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企(外企在京设立分公司的除外)的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。 其他区县除个体工商户外不受限制。

外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房 5何为京籍户籍家庭?京籍户籍家庭包括哪几类情况?

居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。 6京籍家庭购房需提供哪些资料?

本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。 7驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料?

驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。

8北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料?这些资料在什么地方办理?时效如何?

非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件、拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》;以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。

9外埠家庭购房需提供哪些资料?这些资料在什么地方办理?时效如何? 本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明。纳税证明需要本人携带身份证到所在区地税局办理，当日即可办理完毕;社保无需调取。

10外籍人士购房需提供哪些资料?这些资料在什么地方办理?时效如何? 外籍人士购房需提供在京居住状况证明和涉外审批表，在京居住状况证明在北京出入境管理局办理，涉外审批表在涉外审批办办理。提供资料中如有外文资料，需要提供译本公证。

11港澳台居民如果要购房，需要提供哪些资料?

香港和澳门居民需要港澳通行证和在京居住状况证明;台湾居民需要提供台胞证和往来大陆通行证。

12通过哪些特殊方式获取的房产不受限购，但计入拥有住房套数考量? 按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋。 1商业贷款的基本流程及时效是什么样的?

报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果;然后就可以做银行面签，面签件齐后一般3-5个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，(朝阳6个工作日出他项权利证，东城10个工作日出他项权利证，西城为7个工作日以上出他项权利证，崇文6个工作日)，然后他项权利证交到银行后，(如果是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，再过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的抵押，在土地局做抵押)银行最快在3个工作日内放款。 2商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么?

 认房：以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下(房产证是他的名字)都认定为其拥有的房屋套数;

 认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款(贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数);  认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数

购房执行认房认贷政策：

首套：首付3成， 基准年利率为6.55%

1、北京银行、中国银行、交通银行：基准利率85折;

2、光大银行：基准利率9折;

3、中信银行、浦发银行：基准利率;

4、花旗银行：9折以下条件需要同时满足：①97年以后的房子;②面积50平以上;③贷款60万以上(贷款120万以上享受85折);④收入及流水必须为月供两倍。

二套：首付6成，基准利率上浮10% 三套：不能办理贷款。 购房执行认房认贷政策：

首套：首付3成， 基准年利率为6.55% (截止2012年7月6日)

1、北京银行、中国银行、交通银行：基准利率85折;

2、光大银行：基准利率9折;

3、中信银行、浦发银行：基准利率;

4、花旗银行：9折以下条件需要同时满足：①97年以后的房子;②面积50平以上;③贷款60万以上(贷款120万以上享受85折);④收入及流水必须为月供两倍。

二套：首付6成，基准利率上浮10% 三套：不能办理贷款。

1商业贷款的基本流程及时效是什么样的?

报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果;然后就可以做银行面签，面签件齐后一般3-5个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房产证下来后，会把房产证拿到房地局做抵押，(朝阳6个工作日出他项权利证，东城10个工作日出他项权利证，西城为7个工作日以上出他项权利证，崇文6个工作日)，然后他项权利证交到银行后，(如果是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，再过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的抵押，在土地局做抵押)银行最快在3个工作日内放款。 2商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么?

 认房：以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下(房产证是他的名字)都认定为其拥有的房屋套数;

 认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款(贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数);  认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。

1何为京籍户籍家庭?京籍户籍家庭包括哪几类情况? 居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包括驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭。北京市单位集体户口是本市户籍的一种形式。非本市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能作为本市户籍人员购房。 2京籍家庭购房需提供哪些资料?

本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件、拟购房人签字的、从网上下载的《家庭购房申请表》和《购房承诺书》。 3驻京部队现役军人和现役武警家庭购房，需提供哪些资料?

驻京部队现役军人和现役武警家庭应提供军(警)身份证件原件和复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具的家庭成员信息证明。

4北京市单位集体户口家庭购房，需提供哪些资料?这些资料在什么地方办理?时效如何?

非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件、拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》;以及提交有效暂住证，在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。 1如何识别该房屋是否有抵押?

看房产证上是否有建委盖的抵押登记章。

2如果该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做哪些事情?流程如何?大约的时效?需要提供哪些资料?

必须先还完按揭，才能再交易。还完贷款后，银行出具解除抵押协议，到建委办理解押手续，当天可办理完毕，但建委需要3个工作日进行归档，之后才可以正常进行过户等手续的办理。

3如果该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时，是否可以上市交易?如果要上市交易，需进行什么流程?在什么地方办理?需要提供哪些备件?大约时效如何? 不能直接交易，必须到房产证现在所属区域建委换新房产证才可以。如果房屋档案已经转到新建委，带身份证，房产证直接换即可，2个工作日办结 几种常见的辨别真假的方式：

1)看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳(深红色)，字体纹理清晰醒目;内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来;假的产权证则封面光滑，颜色暗淡(暗红色)，封皮较软。

2)看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清;真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声;假的纸张手感稀松、柔软。 3)看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字"房屋所有权证"6字，立体感强，字迹清晰，容易识别;假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。

4)看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的"**市房产管理局"行政公章;假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

5)看注册号。真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感;假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。

6)看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐;假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。

7)看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等;假产权证中附记有些为空白。

8)看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚;假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度

9)看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。

10)看花边。房产证首页，即发证机关盖章页上下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。 1从身份证件来鉴别，识别一代身份证真伪主要途径有：

1)一看激光防伪标记。2002年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，并且也不清晰。

2)二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔和，红、绿颜色平衡均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中必有一种颜色比较突出。并且反面右上角的第四组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。 3)三看xxx公安局的“局”字，这是最有效、最容易的辨别方法。真身份证的“局”右面的两竖是在同一水平线上，而假身份证由于是电脑制作，“局”字的右下一竖是抛出的。

2从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有：

1)看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民有效期为10年;26周岁至45周岁居民有效期为20年;46周岁以上为长期有效。

2)看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。

3) 看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。

4)是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。 3从身份证号码来鉴别：大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。 关于身份证的18位是怎么计算的，原理如下：  根据〖中华人民共和国国家标准 GB 11643-1999〗中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。

 地址码(身份证前六位)表示编码对象常住户口所在县(市、旗、区)的行政区划代码。(所有区域的编码可以到这个网站http:///tjbz/index.htm 查询到最新的县及县以上的行政编码资料。)

 生日期码(身份证第七位到第十四位)表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。

 顺序码(身份证第十五位到十七位)为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。

每天一小步,成功一大步!

从身份证号码来鉴别：大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。 关于身份证的18位是怎么计算的，原理如下：

 根据〖中华人民共和国国家标准 GB 11643-1999〗中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码和一位数字校验码组成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码和一位数字校验码。

 地址码(身份证前六位)表示编码对象常住户口所在县(市、旗、区)的行政区划代码。(所有区域的编码可以到这个网站http:///tjbz/index.htm 查询到最新的县及县以上的行政编码资料。)  生日期码(身份证第七位到第十四位)表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。例如：1981年05月11日就用19810511表示。

 顺序码(身份证第十五位到十七位)为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位，奇数分给男性，偶数分给女性。

2从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪主要途径有：

1)看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民有效期为10年;26周岁至45周岁居民有效期为20年;46周岁以上为长期有效。

2)看“性别位置”的背景“长城”图案。真的左眼看是黄色，右眼看是绿色，两眼一起看则是蓝色。

3) 看相片下方的变光“中国CHINA”字样，该图案假证没有。

4)是用放大镜可以看到，在身份证的正面中央的位置有字符串“JMSFZ”，而假身份证则没有或看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。 1申请商业贷款业主丧偶，需提供哪些资料?

房产证【公房：部分银行要求带原购房合同;央产房：带原购房合同、《央产上市证明》;市局：土地证】

如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间，需要办理《继承公证》; 如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间之前，理论上是不需要做继承公证，但是所有银行在实际操作过程中，是必须要继承公证的。

如果产权(以原购房合同时间为准)在婚姻存续期间之后，携带能够证明购房时间的资料，业主本人到场即可。

2申请商业贷款业主为公司，需提供哪些资料? 房产证;股东决议、受权委托书、购房合同，组织机构代码复印件加盖公章、法人身份证明、营业执照副本复印件加盖公章

3申请商业贷款业主为多人，是否需要所有业主到场?

是，并且业主的配偶也要到场，如果不到场，需出具《委托公证》 4申请商业贷款业主为外籍人士，需提供哪些资料? 正常办理，携带自身有效证件(护照)即可

第四篇：房地产基础知识

一、房地产市场划分

一级市场：指开发商获得的土地。

二级市场：开发商开发的一手房并推广销售

三级市场：进行过一次交易再次交易的所有房屋。{二手房}

二、土地使用年限(1)居住用地70年(2)工业用地50年(3)商业旅游娱乐用地40年

(4)教育科技文化卫生体育用地50年(5)综合用地或其它用地50年

三、容积率：是指项目规范建筑用地范围内全部建筑面积和占地的比。

建筑密度：建筑占地总面积与总用地面积的比。

绿化率：居住区用地范围内绿地的总和与占居住区用地的比率

四、商品房预售条件：1以交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证

2持有建设工程许可证和施工许可证

3投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施

工进度和竣工日期

预售合同签定后开发企业应在30日内向房地产管理部门备案。预售商品房交付使用交付使用起90日内由开发企业协助成购人办理权属登记手续。

五、商品房现售条件：1开发企业应该有企业法人和营业执照和开发企业资制证书2取得土地使用权证

3持有规划许可证和施工许可证

4已通过竣工验收

5拆迁安置已经落实

6基础设施具备交付使用条件

7物业管理方案已落实

六、五证二书：五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房销售许可证

住宅质量保证书住宅使用说明书

七、商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

八、实用面积：是建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)÷合同约定面积×100%

使用率：又称得房率。指套内使用面积与建筑面积之比。使用面积=地毯面积

一般高层72-75%小高层78-80%使用率

实用率：就是套内建筑面积与建筑面积之比

九、银行按揭还款方式1等额本息还款法。每月还款额固定不变，指借款人还款期内每月偿

还的贷款本金和利息之和不变。

2等额本金还款法。借款人每月偿还的贷款本金不变但所付贷款利息

逐月减少，还款期内月还贷额逐渐递减的还款方式。

十、公摊面积构成：电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅 过道功能上为整栋楼

服务的公共用房，管理用房。

单独具备使用功能的独立使用空间如自行车库、会所、车库、仓库、人防工程为多栋房

屋使用的警卫室、管理用房、设备间不计入公摊面积

套与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙等公共墙体分摊一半的建筑面积共有建筑面积=全栋建筑面积—全栋各套内建筑面积之和—单独具备使用功能的独立使

用空间

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

第五篇：房地产基础知识

【房地产基础知识、建筑、物业、法规、银行按揭、市场调

查】

1. 房地产

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物(如：住宅、大厦、学校..)

2. 房地产市场

房地产一级市场，俗称土地市场，土地使用权出让的市场，由国家垄断。

房地产二级市场，俗称楼盘开发，商品房的首次交易、土地的二次转让而形成的市场。 房地产三级市场，俗称散盘交易，即二手房市场。

3. 土地的使用年限

居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。

4. 三通一平

通电、通路、通水、土地平整。

5. 七通一平

通电、通路、通水、通讯、排水、热力、燃气、土地平整。

6. 生地

是指可为房地产开发所用，但尚未开发的农地和荒地。

7. 毛地

主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。

8. 熟地

已实现“三通一平”(通路、通水、通电、土地平整)，具备施工建设条件的土地。 9. 期房指房地产开发公司取得预售许可证后到完成商品房初始登记为止期间的商品房。 10. 现房是指已完工经过验收合格且开发商已办妥房地产权证的商品房。 11. 外销房

是由房地产开发企业建设的、取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋，外销房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业、其他组织和个人。 12. 空置房

竣工验收后一年以上尚未出售的商品房住宅。 13. 尾房

一般情况下，当商品住宅的销售达到70%或80%以后，剩下的称为尾房。 14. 经济适用房用地一般为行政划拨，各种收费政府减半征收，开发利润一般为3%。 15. 房改房职工按房改政策购买的公房。 16. 五证

《国有土地使用证》

该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限等，是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。 《建设用地规划许可证》

建筑工程申请认证!财富值双倍检索优先专属展现同行交流

建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。 《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 《建筑工程施工许可证》

建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 《商品房销售(预售)许可证》

是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。 17. 两书

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，房地产开发商销售商品房，必须具备一定的条件，并且按有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中五证和两书是最为重要的条件。 18. 契税

房屋所有权发生变更时(包括转让、赠与、交换，买卖) 向产权承受人征收的一种财产税。 武汉现行税率为：个人首次购买90平米以下的普通住宅缴1%，90以上1.5%，总价100万或者单价7000以上或者140平米以上缴3%。 19. 住房公积金 不但是国家机关、国有企业还包括私营企业的在职职工及其所在单位，职工工资收入总额一定比例缴存的一种长期住房储金，归职工个人所有，作为职工住房基金。 20. 维修基金

是指商品房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。维修基金的收取比例按照购房者从开发商处购买房屋、办理产权过户时按照总房价2%~3%的比例缴纳至物业所在区房地产主管部门指定的商业银行。维修基金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定。维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立，由物业管理公司代为管理和使用。

21. 共用部位

共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 21. 大产权房和小产权房

大小产权主要体现在土地的性质上;

大产权的房屋均是在国有使用权的土地上修建的，已经交完土地出让金的，因此个人拥有的不但是对房屋的产权，还拥有该房屋所占用地的土地使用年限。

小产权的房屋一般是在集体等土地上兴建的的房屋，土地任是集体的，不是个人的，因此小产权的房屋其实指是拥有地上建筑物部分的所有权，土地仍是集体的，以后一旦涉及动迁，小产权的房屋取得的只是对房屋的补偿，是很少的。

大产权是房屋真正的产权，满足房产的全部4项权利：使用权、占有权、交易权、收益权。 22. 均价

均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价 23. 基价

基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

24.起价

起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元/平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

25. 红线图

是规划局正式确定的项目建筑的总用地面积的示意图，其中红线是用来表示建筑物的边界外沿界限，即实际可使用土地的边界图。

【建筑知识】

1. 墙

位置不同分外墙、内墙;按承受的载荷又分承重墙与非承重墙。 2. 屋顶 有平屋顶、坡屋顶之分，还有各种曲面形屋顶，一般分为防水层、保温隔热层、屋面板三层。 3. 楼板的施工方式

楼板为钢筋混凝土，有现浇(在施工现场用混凝土浇筑成整体楼板的工艺)和预制(在工厂预制，在现场组装)两种施工方式，现浇楼板由于是整体浇筑，所以抗震性能优于预制楼板。 4. 砖混结构

即用砖砌的墙作为主要承重，一般所有的墙体均不能移动或镂空，建筑成本相对较低。 5. 框架结构

承重主要部位是钢筋混凝土的柱子和梁，隔墙常用轻质隔墙板和粘土砖、空心砖、加气混凝土砌块等材料砌成，所以隔断墙可以随意拆掉而不会影响房屋质量。 6. 剪力墙

主要承受风荷载或地震作用所产生的水平剪力的墙体。 7. 低层住宅

指一至三层的住宅。 8. 多层住宅

指四至七层的住宅。无电梯住宅不应超过7层。 9. 小高层住宅

一般指8-18层住宅。 10. 高层住宅

一般指18至30层住宅。 11. 超高层住宅

指100米以上的住宅 11. 别墅

一般分为独立别墅、叠加别墅(共四层、一梯一户、共两套)双拼(别墅共两层、一梯两户、共两套)联体别墅(建筑共两层、由三套以上的别墅相连)。 12. 户型

住宅中按卧室、厅、卫生间的数量多少进行划分的简化名称。 13. 朝向

房屋整体所朝的方向，多指客厅所朝的方向。 14. 开间

是指房屋间的面宽尺寸。一般客厅开间4.5M时才是沙发和电视机之间摆放的合理距离。

15. 进深

是指房间的长度尺寸，进深一般比开间大。

16. 玄关

登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连。 17. 层高

上下两层楼楼面之间的垂直距离。 18. 净高

住宅地面与天花板之间的垂直距离。 19. 错层

是指一套房子内部空间不同于同一平面，一般相差两到三个台阶。 20. 复式住宅上下两层在同一空间内。 21. 跃层住宅

两层或两层以上为一套住宅。

跃层不一定是复式，而复式一定是跃层。 22. 绿化率

项目规划建设用地范围内的绿化占地面积(屋顶绿化不计入内)与规划建设用地面积之比。 23. 绿地率

居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。 24. 容积率

容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。 25. 套内建筑面积

三部分组成—套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 26. 公摊系数

一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例。公摊系数需要注意的是它只针对单一建筑，不是所有建筑的公摊系数都一样的，每栋建筑都有自己的公摊系数。 27. 公摊面积的计算公式

公摊面积=公摊系数X套内建筑面积 28. 套内使用面积

房屋实际使用面积，不包括墙柱的水平投影面积，又称为地毯面积。 29. 房产面积精确到0.01，以平方米为单位。 30. 计算一半的建筑面积有哪些

盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。

独立柱的雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。 未封闭的阳吧，按其水平投影面积一半计算面积。

建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。 建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。 31. 点式住宅

此种住宅在进深、面阔、方向、尺寸大体相当，在住区规划图上好似一个点，故称点式住宅。以前所谓点式住宅楼，是指独立门栋的高层建筑，如今这一概念业已模糊。若为多层又称墩 式住宅，若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成，它四面临空，故体型比较活泼，朝向广，视野宽。 32. 板式住宅

板式住宅比较普遍认同的看法就是东西长，南北短的住宅建筑，整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼。具体深入到内部特征来说，板楼的户型是南向面宽大，进深短，南北通透的格局。建造成如此格局的原因，主要是可以让住户在南北开窗的情况下，通过自然的通风形成对流，使室内空气流通。此外，它在朝向、通透性、建筑密度、人均绿化率等方面都给人们带来新的感受。 33. 行列式布局

住宅楼之间呈平行排列，多为南北向重复排列，使每户都有最佳的朝向。武汉住宅多为此布局，以避免西晒。 34. 围合式布局

就是将多栋住宅楼布置形成以一个围合的空间，造就一个尽可能大的中庭广场。 35. 标准层是指平面布置相同的住宅楼层。 36. 设备层

是指专用于布置机电设备等的楼层。 37. 避难层

是高层建筑中用作消防避难的楼层。一般建筑高度超过1OOm的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。 38. 楼间距

指两栋住宅之间的水平距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。 39. 日照间距

楼间距与楼高之比。指前后两排南向房屋之间，为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于二小时的每个房间每天日照的时间而保持的最小间隔距离。武汉新城区多层住宅日照间距比例不得小于1:1 40. 建筑小品

既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志性物的统称。

【房地产法律法规】

1. 土地所有权

第一类，农民集体所有土地，农民的宅基地、自留地、自留山等。

第二类，国有土地，土地所有权不能买卖或出让，只有土地使用权才能转让。 2. 土地使用权的取得

土地使用权取得有两种方式：行政划拨和出让。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能出让其使用权。 3. 土地使用权的划拨

政府将土地使用权无偿划给相关部门使用：多无使用年限。

下列建设用地可以划拨：国家机关、军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等等。 4. 土地使用权的出让

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给使用人由其支付出让金的行为; 出让有拍卖、招标、挂牌或双方进行协议四种方式。 使用年限届满要继续使用土地的，使用人应当至迟

于届满前1年申请续期，并重新签订合同，支付土地使用权出让金。

5. 土地使用权的协议、招标、拍卖、挂怕交易

协议———又叫定向议标，房开公司向土地局提出申请，结批准后，房开公司与土地局协商地价、使用年限、使用条件等内容后，双方签订土地使用权出让合同。

招标———土地局向多个符合条件的房开公司发出投标邀请，房开公司以书面招标形式竞标，土地局招标小组择优而取。 拍卖———在规定的时间、地点由代表政府的主持人拍卖土地使用权，拍卖主持人一旦叫出底价，由诸多公司轮番加价，报价最高者得。

挂牌交易———在一定期限内(不少于一个月)将该宗土地的交易条件写在牌上，挂于土地局，由房开公司填写报价单申请交易的行为。 6. 土地使用权出让合同内容

土地使用权出让年限自领取该宗地的《土地使用证》之日起算;

出让年限届满，政府有权无偿收回土地使用权，地上建筑物、附着物所有权政府无偿取得。 土地使用权可以抵押，但该抵押贷款必须用于该宗地的开发建设; 房开公司同意按合同附件《土地使用条件》使用土地; 《土地使用条件》对主体建筑物的性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿化率等作出规定;并规定房开公司同意在出让宗地范围内一并建筑某些公益工程、同意免费提供使用;同意政府的某些工程可在其宗地范围内的规划位置建造或通过而无需作任何补偿。 7. 商品房预售应具备条件 已取得预售许可证：

按提供预售的商品房计算、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 8. 商品房现售需应具备条件

已通过竣工验收;拆迁安置已经落实;物业管理方案已经落实。

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; 9. 商品房销售管理办法

房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售

商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

【银行按揭知识】

1. 商品房贷款种类

个人住房商业贷款、个人住房公积金贷款、商业用房贷款、个人住房组合贷款四种。 2. 个人住房按揭贷款

指购买住宅的客户向房开公司先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房开公司提供阶段性的贷款(房开公司提供担保为产权证办理好之前)

银行提供7成30年按揭，即贷款金额最多为7成，贷款年限最多为30年。

个人住房贷款是一种担保性贷款，可用抵押、质押、保证或上述三种担保方式并用的方式。 个人住房贷款的质押物：国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期储蓄存单等有价证劵。 3. 个人住房贷款最长年限 30年. 男65岁女60岁。

4. 申请住房贷款应出具的个人资料

夫妻双方的身份证、户口本、收入证明、银行流水、婚姻证明、商品房买卖合同、首期款收据。

5 住房贷款还款方式

贷款期限1年(含1年)的，实行到期一次性还本付息，利随本清。

贷款1年以上的，可采取等额本息还款法或等额本金还款法，按月还贷款本息。 5. 住房贷款月供还款方式 等额本息还款法;即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。

等额本金还款法：贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 6. 个人住房公积金贷款

银行受政府委托发放的优惠贷款，贷款人为缴存住房公积金的职工，在本市城镇购买住房时，以住房为抵押向银行申请的贷款，银行只收取手续费，不承担任何贷款风险。武汉市规定，一手房公积金贷款购买首套住房的，满足条件的，最高贷款额度为60万元;二手房公积金贷款最高额度则为40万元，贷款额度不得超过所购房屋总价的70%。 7. 商业用房按揭贷款购买商铺、写字楼贷款，银行提供5成10年的按揭。 8. 个人住房组合贷款

如果职工购房申请住房公积金贷款额度不能满足需要，同时又不到所购房价70%，可以再申请个人住房商业性贷款，两项贷款总额不超过所购房价的70%，这叫组合贷款。其申请办法和上面所提两种贷款方式一样，分别提送两种贷款所需材料，但重复的只送一种。组合贷款只有公积金缴存的职工才可以申请。

9. 提前还清贷款

提前10天向银行提出申请，银行同意后偿还未还贷款金额和未还贷款金额当月利息，有的银行规定还必须支付违约金。