房地产专业基础知识

第一篇：房地产专业基础知识

房地产专业基础知识

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房地产专业基础知识

一、房地产名词解释：

1、房地产具体是指：土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地

b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。

2、房地产建筑楼层的划分：

低层住宅为1-3层、多层住宅为4-6层 、小高层住宅为7-11层、中高层住宅为12-16层

16层以上为高层住宅、30层以上为超高层

3、按用途划分： a) 居住房地产、b) 商业房地产、c) 旅游房地产、d) 工业房地产 e) 农业房地产

4、房地产使用年限划分：

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

1、居住用地七十年;

2、工业用地五十年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

4、商业、旅游、娱乐用地四十年;

5、 综合用地或者其他用地五十年。

5、三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整;

七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整;

二、 基本规划专业术语

住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地(含宅间绿地和宅间小路)的总称。 配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。 间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。

公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、1

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副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。

住宅建筑材料分类：砖木结构、砖混结构 、钢筋混凝土结构 、钢结构

各建筑材料特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多(六层以下)的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。

按建筑结构分类：框架结构、剪力墙结构、框剪结构

框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物(膨胀珍珠岩、浮石等)隔墙分户装配而成的住宅。

优点：可自由分割，组成灵活的使用空间 缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修

剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。

特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。

框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。 特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。

三、商品房销售名词解释

 楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。

 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。  现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证2

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明的商品房。

 标准层：平面布置相同的住宅楼层。

 毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。

 复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建 一个夹层，从而形成上下两层的楼房(1.2米的夹层)。

 跃层式商品房：由上、下两层(两层均为标准层高)楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。  错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。

 商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。  联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。

 会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。(游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放)。

 外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然;通常它的窗台较低甚至为落地窗。(面积计算方法)

 中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体(惰性气体)状态，故称“中空玻璃”。  阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。

 露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。

 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。

 开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。

 进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

 层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。

 净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。(净高= 层高-楼板厚度)

 房屋使用面积(套内使用面积)：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住3

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宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。

 房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

 房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据(合同约定面积)。

 房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据(产权登记面积)。

 套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影;全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。

 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。  套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积  分摊公用面积=建筑面积-套内建筑面积

 建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积  建筑容积率=总建筑面积÷总用地面积

 建筑密度(建筑覆盖率)=建筑基底总面积÷总用地面积×100%  绿化率=各类绿地总面积÷总用地面积×100%(住宅项目绿化率应不低于30%)  面积误差比=(产权登记面积—合同约定面积)×100%÷合同约定面积  分摊系数：公用分摊面积之和÷套内建筑面积之和  得房率、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%  使用率=套内使用面积÷建筑面积×100%  起价：起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，一般以一楼销售价为起价，

三、四层价格较高，且层差价不固定;小高层、高层一般以住宅的第一层为起步价，且层差价较固定。

 均价：或称为“平均价”是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，例如;某高层物业推出的“不计楼层、朝向，以2880元/平方米统一价销售”，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

 定金: 定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应4

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约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。"  订金: 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人。如购房者在约定期限内决定不购该房屋，有权向开发商要回该购房订金。

 共有房产: 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

 共同共有房产: 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。  房屋契税: 是指房屋产权转移时买受人向政府交纳税款。

 房屋维修基金的管理及使用说明：房屋维修基金是用于房屋保修期过后，房屋出现质量问题的维修费用，由房管局负责组织实施，并对维修基金的设立和使用进行监督管理。

 房地产转让: 房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为： 主要包括买卖、交换、赠与等方式(国发改委：从2011年5月1日起取消了住房抵押手续费，因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费)  住宅户型的分类：跃层住宅、复式住宅、变维式住宅

以上户型的区别：跃层住宅是一套住宅占两个楼层。有内部楼梯，一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式住宅在概念上是一层，但层高比普遍的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率，复式住宅实际不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。错层一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系，优点是和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式住宅丰富的空间感。 商品房销售必须具备的证书(五证两书)：

 《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

 《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

 《建设工程规划许可证》：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

 《建设工程施工许可证》：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备5

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施工条件的凭证。

 《商品房销售(预售)许可证》：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。

 《住宅质量保证书》：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。

 《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。

四、商品房交付需要具备的条件：

达到综合验收标准条件，室内包括水、电、气进户，门窗安装、地面找平、墙面抹灰或者清光等、厨房、卫生间通上、下水等。

商品房交付时，业主应交纳的相关费用：

契税： 建筑面积144平方米以下为总房款的1.5%，144平方米及以上为总房款的3%(二套房为3%)

房屋维修基金：1-7层：15元/平方米 ，8-12层20元/平方米，13-18层为25元/平方米，19层以上为30元/平方米。

水开户费：1770元/户、电开户费：520元/户、天燃气开户：2550元/户(注：以上收费仅为参考，最终收费标准以各主管部门规定标准为准)

其他费用：按揭手续费、产权预告登记费、装修保证金、垃圾清运费等以后期办理相关手续时确定。

五、办理商品房按揭贷款应具备的条件：

(一)、贷款对象 : 年龄18岁以上，应该是具有完全民事行为能力的自然人。

(二)、借款人须具有以下条件 ：

1、具有城镇常驻户口或有效居留身份;

2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;

3、具有购买住房的合同或协议;

4、不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;

5、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;

6、贷款人规定的其他条件;

(三)、借款人应当向贷款人提供下列资料：

1、身份证件(居民身份证、户口本和其他有效居留证件);

2、有关 借款人家庭稳定的经济收入的证明;

3、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件;

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第二篇：房地产专业知识

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【商品房】是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

【经济适用住房】是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

【廉租住房】是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。

【存量房】 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

【再上市房】是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 【住宅】是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。

【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋。住宅按套统计。两户合用一套的住宅，按一套统计;一户用两套或两套以上的应按实际套数统计。

【非成套住宅】 是指供人们生活居住的但不成套的房屋。

【钢结构】 是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 【钢、钢筋混凝土结构】 是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

【钢筋混凝土结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

【混合结构】是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋

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混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

【砖木结构】是指承重的主要构件是用砖、木材建造

的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。

【其他结构】是指凡不属于上述结构的房屋都归此类如竹结构、砖拱结构、窑洞等。 【房屋层数】房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。

假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

【国有房产】是指归国家所有的房产。包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。国有房产分为直管产、自管产、军产三种。

【集体所有房产】是指城市集体所有制单位所有的房产。即集体所有制单位投资建造、购买的房产。

【私有(自有)房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业(私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司)所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。

【涉外房产】是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外国政府、社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产。

【其他房产】是指凡不属于以上各类别的房屋，都归在这一类，包括因所有权人不明，由政府房地产管理部门、全民所有制单位、军队代为管理的房屋以及宗教、寺庙等房屋。

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【地下室】是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室)

【假层】是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

【阁楼(暗楼)】一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。

【低层住宅】 指一层至三层的住宅。

【多层住宅】 指四层至六层的住宅。

【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。

【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。

【房屋建筑面积】是指含自有(私有)房屋在内的各类房屋建筑面积之和。指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

【住宅建筑面积】是指供人居住使用的房屋建筑面积，包括企事业、机关、团体等的集体宿舍和家属宿舍。

【成套住宅建筑面积】 是指成套住宅的建筑面积总和。

【房屋使用面积】是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。

【住宅使用面积】是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙线计算。

【土地管理】是指国家用于维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技

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术的综合性措施。现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动，即行使国家权力的过程。

【地籍】是指反映土地的位置(地界、地号)、数量、质量、权属和用途(地类)等基本状况的簿籍(或清册)，也称土地的户籍。

【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查(测量土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施。

【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为

【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地，包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。 【房屋用地面积】

(1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地 (2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用 地

(3)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地 (4)其他按规定不计入用地的面积。

【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地。

【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。

【仓储用地】是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓

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库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。 【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。 【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。

【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。 【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。

【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。

【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。

【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校，中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。

【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。

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【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。 【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。 【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。 【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地

【其他交通用地】是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。

【实有房屋】是指已建成并达到入住或使用条件的、含自有(私有)房屋在内的各类房屋。 【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有(私有)住宅在内的住宅。 【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。 【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。

【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积，包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。

【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准

【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)，可正式移交使用的房屋建筑面积总和。

【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电

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梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造，办公及生活用品等家具的购置等费用，购置土地的费用，迁移补偿费和场地平整的费用，以及城市建设配套的投资。竣工房屋价值一般按结算价格计算。 【居住人口】是指与住宅统计范围一致的居住人口。以公安局的统计数据为准。

【居住户数】是指与居住人口数相应的户数。"户"以公安派出所核发的户口簿为准，一个户簿即一户。

【人均住宅建筑面积】(新增指标)是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅建筑面积。计算公式：人均住宅建筑面积(平方米/人)=住宅建筑面积/居住人口。

【人均住宅使用面积】是指按居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积。计算公式：人均住宅使用面积(平方米/人)=住宅使用面积/居住人口。

【户均住宅套数】(新增指标)是指按居住户数计算的平均每户拥有的住宅套数。计算公式：户均住宅套数(套/户)=住宅套数/居住户数。

【住宅成套率】(新增指标)是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率(%)= 成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%。

【住宅成套率】(新增指标)是指成套住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅成套率(%)= 成套住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%。

【住宅自有(私有)率】(新增指标)是指自有(私人所有)的住宅建筑面积与实有住宅建筑面积的比例。计算公式：住宅自有率(%)= 自有(私有)住宅建筑面积/实有住宅建筑面积×100%。

【建筑面积】住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱

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体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等

【公用面积】住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

【使用面积】住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。

【公摊面积】商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;

2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

【共有建筑面积分摊系数】整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。

【实用面积】它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额

【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)一般作为衡量居住水平的面积指标。

【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面

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积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台(闭合式按一半计算)，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

【实用面积】它是"建筑面积"扣除公共分摊面积后的余额

【居住面积】住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)一般作为衡量居住水平的面积指标。

【计租面积】作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅，卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台(闭合式按一半计算)，壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。

【得房率 】得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套(单元)建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

【实用率】实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。

【容积率】容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

【建筑密度】建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

【绿化率】绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

【绿地率】绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率(% )。

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绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

【开间】住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米--3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，便于灵活隔断、装修改造。

【进深】在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。

【层高】层高是指住宅高度以"层"为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 【净高】净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 【标准层】标准层是指平面布置相同的住宅楼层

【阳台】是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

【平台】平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 【走廊】走廊是指住宅套外使用的水平交通空间

【地下室】地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

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【半地下室】半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。

【玄关】玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 【隔断】隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。

【过道】过道是指住宅套内使用的水平交通空间

【已购公房 】已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房

【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。 【廉租房】廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

【私房】私房也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅

【二手房】二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为"一手"，第二次交易则为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房;而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房;而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

【期房】期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房

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者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

【现房】所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

【外销房】外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋外销商品房可以出售给国内外(含港、澳、台)的企业，其他组织和个人。

【内销房】内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

【准现房】准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

【共同共有房产】共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。

【共有房产】共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。

【尾房】尾房又称扫尾房。它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子，这些房子或朝向不好、采光不足，或是楼层不佳、位处两级，其中一层大多不带小花园且遮挡较严重。

【烂尾房】烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞

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的积压楼宇。"烂尾"的情况一般不会发生在房产推出销售的时候的，而是随着项目的不断推进，一步步显现。

【城市居住区】城市居住区一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000～50000人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

【居住小区】居住小区一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模 7000～15000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地

【居住组团】居住组团一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模1000～3000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。

【配建设施】配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

【公共活动中心】公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。

【房屋产权】房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。

【建筑小品】建筑小品是指既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。

【均价】均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高层物业推出的"不计楼层、朝向，以2800元/平方米统一价销售"，即以均价作销售价，也不失为引人瞩目的营销策略。

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【基价】基价也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。

【起价】起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价;带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产广告中：×××元/平方米起售"，以较低的起价来引起消费者的注意。

【预售价】预售价也是商品房预(销)售合同中的专用术语;预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。

【一次性买断价】一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价。一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语，确定之后，买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变更。

【违约金】违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。

【定金】定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金;如果开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。

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第三篇：房地产专业知识培训

(以下以广东省房地产为例，以深圳地区为范本，部分细节遵循当地规定)

一、名词解释

1、 名词解释;       毛地——是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置房屋的土地。 生地——是指现有城市基础设施的土地，如荒地、农地。

熟地——是指具有完善城市基础设施，土地平整，能直接在上进行房屋建设的土地。 三通一平——路通、水通、电通、土地平整。

七通一平——路通、水通、电力通、排水通、排污通、通讯通、煤气通、土地平整。 容积率——是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积(总建筑面积)与规划建设用地面积(占地面积)之比。(地上面积计入容积率、地下面积不计入容积率。地下车库不计入容积率，容积率3.5以内说明小区绿化率高，住宅密度低，容积率高则绿化低，小区密度高)        绿化率——指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 实用面积——从外墙计算，若连接其它单位，则从中心线计算。 实用率==单元套内面积÷单元建筑面积X100% 使用率==(单元套内面积—墙体)÷单元建筑面积X100%(实用率大于使用率) 总建筑面积：指建筑物各层外墙外围以内面积之和

单元套内面积：各单元之间共墙的中心线长度与自墙外围长度之积

公用分摊面积==公用建筑面积÷单元建筑面积之和X单元建筑面积(包括：2.2米以上单车库，走廊，电梯井，设备间，消防通道，外挑阳台等，架空层不计入公摊面积)     单元建筑面积==单元分摊建筑面积+单元套内建筑面积

套内使用面积==套内厅，卧室，厨房，卫生间，储藏室等净面积之和 单元套内建筑面积=内外阳台+墙体+净用面积

建筑覆盖率==建筑物水平投影面积÷占地面积X100%(建筑覆盖率低，相对楼宇密度小，绿化率高)  层高：下层板顶部与上层板顶部之间的距离，深圳规定标准层高为2.8米(楼板分大板180MM——220MM，薄板150MM)  半地下室：房间地面低于室外地平面的高度，超过该房间净高的1/3，而且不超过1/2者    内阳台：三面有墙，一面无墙的阳台，在套内面积中水平投影全部计入建筑面积 外阳台：三面无墙，只有一面与墙体相连的。在套内面积中水平投影的一半计入建筑面积 宗地号：地籍地块的最小单元，以权属界限来组成封闭地块的。(例：B104——227指B——福田区 1——1片 04——带 227——227宗地)

 宗地图：地块出让合同书的附图，包括权属界限，界地点，建筑物的位置与建筑物的性质及附属物，相邻地块的情况。

  房地产证：房地产权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

图纸包含内容：建筑规模;楼层数;房屋结构;平面布置;建房主要材料;重要部位工艺设计及主要达到的标准;标记标识;

  绿化面积规定：国家规定小区绿化率不低于30% 五证四图二书：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《总平面图》《立面图》《楼层平面图》《分户平面图》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

 土地使用权出让年限：居住用地70年;工业用地，教、科、文、卫、体及综合或其他用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;加油站、加气站20年;

 1平方米等于多少尺?：1平方米等于10.764平方尺

二、销售房产时须注意事项

1、单位名义买房需要什么条件?

1) 营业执照 2)法人证明书 3)法人身份证复印件 4)授权委托书 5)委托人身份证复印件

2、 个人名义买房需要什么条件?

1)年满18周岁，具有完全民事行政能力; 2)具有合法有效的身份证;3)个人收入证明; 4)户口本复印件

3、 用单位的名义购房和用个人的名义购房有什么不同：

以单位名义购房必须一次性付款，以个人名义购房可办理按揭。

4、 入伙后何时能拿到房产证： 卖方应在取得工程竣工验收证明之日起150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。210天内拿到房产证。

5、 卖方不能按约定时间交付房地产给予买方使用应怎样处理：

卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期1日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

6、 对于已预售的房地产项目，假如发展商要变更公共设施设计，要征得多少业主的同意：

已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如确需变更的，卖方应持五分之四以上购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。

7、 合同一式四份怎样分配：

业主取得合同正、负本各一份(如按揭，则其中义愤抵押在银行)，国土局留一份备案，发展商留一份存档。

8、 取得预售许可证的条件：

必须取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》，并且要求主体封顶。

9、 公积金贷款的年龄和时间有何限制：

男：60岁，女：55岁，最长贷款期限30年，最多金额：38万 必须具备的条件： a) b) c) d) e) f) 具有常住户口;

本人住房公积金按规定及时、足额缴存住地所辖住房公积金管理中心一年以上; 有稳定的职业收入，具备偿还贷款本息的能力; 具备购买经济适用住房房款30%支付的支付能力; 对自有住房进行大修时，应出具自有住房房屋产权证;

有住房公积金管理中心认可的资产作为抵押或质押物，或由有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

10、 办理完按揭手续后多久方开始供楼：

银行放款后一个月。(由银行通知)

11、 等额本金还款法与等额本息还款法对客户有何影响?哪一种方式对客户较为合适：

(1) 在相等按揭额，还贷年限相同情况下，等额本金月还款在还贷期前段40%左右时间内都比等额本息还款要高;

(2) 在按揭额相等情况下，两种还款方式的最终所还利息总额都随着还款期的增加而增加; (3) 在相等按揭额，还贷年限相同情况下，等额本息还款最终所还利息总额要比等额本金还款高，并且还贷期越长差额越大。

12、 等额本息还款法、等额本金还款法计算方式：

(4) 等额本息还款法：每月还款本息=贷款本金X贷款年限相对应的按揭系数 (5) 等额本金还款法：每月还款本息=贷款本金/还款月数+(贷款本金—累计已还本

金)X月利率(千分之四点二)

13、 保险退保条件

乙方同时符合下列条件并征行甲方书面同意，可以提前还款：

1) 2) 3) 4) 乙方提前30日向甲方提出提前还款的书面申请;

乙方已经清偿所有到期的借款本金、利息(含罚息、复利)及相关费用; 乙方提前归还部分借款的，提前还款金额符合甲方的最低额度要求; 乙方已经支付甲方损失赔偿金。损失赔偿金的计算方法如下：

如提前归还部分借款的，扣减本金后，按剩余本金、合同规定的原档次利息和剩余期限重新计算每期还款额。

14、 如何办理、计算实退保险费

当保险合同解除时，保险人应向被保险人退还相应的保险费。应退保险费为被保险人实缴保险费扣除与保险人实际承保期限相对应费率所确定保险费后的余额，实退保险费为应退保险费扣除5%退保手续费后的余额。

具体计算公式如下：

应退保险费=实缴保险费-保险金额X实际承保期限相对应费率X实际承保期限(以月计)/2实退保险费+应退保险费X(1-5%)

注：实际承保期限不足一个月的，按一个月计算

15、 按揭人的年龄是否有限制? 工行：按揭年限+年龄≤65岁 招行：按揭年限+年龄≤60岁 建行：按揭年限+年龄≤60岁

注：以发展商实际合作银行标准为准!

16、 按现行利率办按揭，如将来利率出现变化，是否同步变化月供? 如将来利率出现升降，则应从下一个的元月开始调整。

17、 未按期偿还贷款，后果如何?发展商、银行会收楼吗?

按银行规定收取滞纳金，3—6个月未还贷，银行会通过法律途径诉讼并拍卖或发展商回购。

18、 办理房产证的流程：

① 填写《权属登记申请书》 ② 经有关部门审核 ③ 到缴费窗口缴费 ④ 发证

19、 办理房产证所需材料：

① 买卖契约正本

② 有资质的房产测绘机构出具的房屋测绘结果 ③ 缴费的发票 ④ 产权人身份证明 ⑤ 房屋权属登记申请书

20、 合同约定的公共设施连同房屋一并交付使用吗：

对于分期建设、分期验收的房屋，合同约定的公共设施应连同房屋一并交付使用。逾期交付的按照规定支付违约金

21、 何时办理入住手续?开发商需要提供什么资料：

在取得竣工验收合格证明后方可交付使用，办理入住时开发商须提供两书：《质量保证书》与《住宅使用说明书》。

22、 入住之后发现房屋有质量问题怎么办：

在保修期内因质量问题造成业主经济损失的，开发商应按规定给予赔偿，若 在保修期内发生重大质量问题，经确认属开发商责任的，业主有权单方面解 除合同。

23、 购房时，面积中的公摊面积包括哪些：

1、电梯井、楼梯间、公用垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、公共门厅和过道、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

24、 阳台是按什么标准计入面积的： 内阳台：三面为墙体，一面无墙，全部计入建筑面积; 外阳台：占水平投影面积的一半计入建筑面积。

25、 外籍人士购房政策有何不同：

必须做公证，提供税单。

26、 业主是否有权监管或参与物管公司的部分工作?是否有权查帐?

业主若不满物业公司，有权依照(业主公约)就本物业的有关管理事项向业主委员会、物业公司提出咨询，有权对物业管理工作提出建议、意见或批评，但不得参与、干涉物业公司正常的管理服务工作，无权直接向物业公司查帐，但有权要求业主委员会和物业公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目，必须经业主大会批准，并按深圳市物业管理条件及有关政府职能部门的规定程序进行。

27、 如不满物管公司服务，业主是否有权撤换物管公司?程序如何?

业主如不满物业公司的管理服务，可以直接向物业公司反映，要求整改或改进，可以通过业主委员会督促物业公司进行整改或改进，业主无权直接要求撤换物业公司。是否解除或变更物业管理公司，必须经过业主大会批准(业主大会必须由已入驻的过半数投票权的业主出席才能举行，其决定必须得到出席会议的业主所投票数的过半数通过)

28、 谁负责监管物业管理公司?

业主委员会，市、区二级的行业主管部门(住宅局、建设局)。有权依法和依据物业管理合同对物业公司的物业管理工作进行监督。

第四篇：房地产专业知识200问(下)

1

51、加按揭

即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限于购买新的住房及家居消费，也就是“原来按揭买下的房子，还款达到一定额度后，可以将其抵押出去，获得新的贷款的一种业务形式”。

1

52、转按揭

转按揭就是个人住房转按贷款，个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

1

53、个人住房按揭需提交哪些资料?

购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件(若客户为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明原件);购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入证明(若干个体户则提供营业执照及税票);购房人已首付购房款收据原件及复印件;已与开发公司签订的购房合同;在开户行开户的活期存折;贷款申请书、个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还款协议书、住房抵押承诺书。

1

54、办理按揭贷款应交哪些费用?

保险费、公证费、抵押登记费。

1

55、等额本金还款法

等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一处还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

1

56、一次性还本付息法

现各银行规定，贷款期限在一年以内(含一年)，那么还款方式为到期一次性还本付息，即初期的贷款本金加上整个内的利息综合。

1

57、权利质押贷款担保

银行可接受的质押物是特定的有价证券和存单，有价证券包括国库券、金融债券和银行认可的企业债券，存单只接收人民币定期储蓄存单。借款人申请质押担保贷款，质押权利凭证所载金额必须超过贷款额度，即质押权利凭证所载金额要至少大于贷款额度的10%。各种债券要经过银行鉴定，证明真实有效，方可用于质押，人民币定期储蓄存单要有开户银行的鉴定证明及免挂失证明，借款人在与银行签订贷款质押合同的同时，要将有价证券、存单等质押物交由贷款银行保管，并由贷款银行承担保管责任，如果借款人要求进行公证，双方可以到公证机关办理公证手续，公证费用由借款人承担。选择质押贷款担保方式，要求居民家庭有足额的金融资产，依靠这些金融资产完全可以满足购房消费的需要，只是购房时难于变现或因变现会带来一定损失而不想变现。因此，采取质押方式，只有少数人才能做到。1

58、个人住房担保贷款?

中国人民银行于1997年4月颁布了《个人住房担保贷款管理办法》(该办法在1998年5月进行了修改)。按照该办法的定义，个人住房担保贷款是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款;借款人到期不能偿还还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或要求保证的承担连带偿还本息责任。

1

59、住房公积金

是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它是一种长期性的住房储金，具有社会保障性质，是住房实物分配向货币分配转化的一种形式。

160、公积金贷款

公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买(含建造、大修)自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。16

1、申请住房公积金贷款的条件

凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请。

16

2、公积金贷款的办理程序

借款人填写《早班审核书》，并提交相关资料;资料报送住房资金管理中心受理、审核。16

3、办理公积金贷款应提供哪些资料?

身份证、户口簿、结婚证、收入证明、审核后购房合同一份，首付款票据。

16

4、组合贷款

组合贷款是公积金贷款与商业贷款的合称。

16

5、住房抵押贷款

所谓抵押贷款就是抵押人(购房者)向抵押权人(银行)以所购房产作贷款抵押，并同时签定抵押合同，以不转移所有权方式作为按期归还贷款的担保，并持公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回贷款的担保，并持经公证的商品房预售合同向有关房产登记机关进行抵押登记，当抵押人按合同约定还清全部本息后，便可收回“房屋所有权证”与“土地使用证”。

16

6、商品房验收合格

指的是单体(即单幢楼盘)验收合格。

16

7、商品房综合验收合格

指的是包含所有配套设施在内的全部建筑物的验收合格。

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8、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用?

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

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9、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件?

房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

170、物业的竣工验收

是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。

17

1、何为“预售面积”和“竣工面积”?

预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用;竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。

17

2、物业管理

泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

17

3、入伙

指业主领取钥匙，接房入住。

17

4、业主委员会

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府部门批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

17

5、后房型时代

是指当一批经典户型被大量复制，户型设计趋于同质化，合理的户型设计只是房地产产品的及格线时，小区的规模、位置、环境、系统设置、安全指数、增值潜力等综合因素构成决定购买的重要砝码。

17

6、健康住宅

是指能使居住者在身体上、精神上、社会以上完全处于良好状态的住宅。

17

7、违法建筑

是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

17

8、空鼓

局部面局材料与基层没有胶合剂或胶合剂没有起作用，用小槌轻击有空壳声。如瓷砖与墙面间局部水泥砂浆不饱和，形成空鼓。

17

9、如何办理装修许可证?

首先由装修申请者填写申报材料进行申报，然后由房产管理局受理申报，经房管局光派人现场查勘后进行审批，最后是缴费和领取许可证;备齐如下材料：按要求填写房屋装修申请表一式二份，交验房屋所有权证，租赁的要提供房屋报有人同意装修的书面意见及租赁合同;装修设计方案和施工图;承诺因装修而造成邻里正常使用要负责维修或赔偿的承诺书;办理白蚁防治手续。

180、LOGO

即楼盘标识，楼盘独有的标志，多见于广告幅、旗、板牌以及外墙、售楼处。一般表现为图案、美术字、字母等。

18

1、商品房预售须符合哪些条件?

(1)交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(2)有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。18

2、哪些情况下，预售房购买者可以要求取消预售房合同?

(1)房屋开发公司不能按照原定日期交付预购房屋;

(2)建成后的房屋实际面积与预售房合同确定的面积不相符;

(3)建成后房屋建筑的材料与预售合同所列建材不相符。

18

3、预售房转让

是购房者将购买的预售房转让给他方的行为。

18

4、业主

是物业的所有人或物业的使用人。

18

5、房地产中介

是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。18

6、地基和基础

建筑物下面直接承受建筑物重量的土层称为地基。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。基础的作用是承受建筑物全部重量并将之分散传递给地基。

18

7、墙体

是维护分割构件，同时也可以是承重构件。在一般砖混结构房屋中，墙体是主要的承重构件。18

8、建筑用地面积

指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积，不包括代征的面积。

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9、建筑基底面积

是指建筑物首层的建筑面积。

190、建筑高度

指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

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1、建筑间距

指建筑平面外轮廓线之间的距离。

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2、停车场

指在建设用地内为停放机动车和非机动车须配置的场地。停车场面积小型汽车按每车位25平方米计算，自行车按每车位1.2平方米计算。

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3、智能住宅

是将住宅内各种电气设施纳入计算机网络系统进行综合管理，使其具有高效率的服务功能，可提供安全、便利、舒适的住宅环境。

19

4、房地产市场调研

是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者了解房地产市场变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。

19

5、单个楼盘的市场调查通常包括哪几项?

(1)产品分析

(2)价格组合

(3)广告策略

(4)销售执行

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6、如何填写楼盘市调详表?

(1)产品：A、地段B、公司组成C、基本参数D、建筑类别

E、面积与户型F、建材装潢.公用设施 G、施工进度.交房日期

(2)价格：A、单价B、总价C、付款方式

(3)广告：A、接待中心B、广告媒体C、数量强制

D、主要诉求E、来电来人

(4)销售：A、销售率B、客源分析

(5)总结：A、成功点B、失败点C、建议

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7、商品房销售面积

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

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8、分摊公用建筑面积的计算方法

分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和

公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

19

9、“五证”包括什么?

商品房“五证”包括：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房预售许可证。

200、“二书”

是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书

以上上中下200问只是本人的一点推荐参考。更多专业的还的请大家多多多指导!!!

第五篇：学习资料大全：房地产专业知识培训

房地产专业知识培训

一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称(又称不动产)。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性(土地不可移，房屋也不可动);

b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);

c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);

d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);

4、房产：是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;

c、所有权归属：公房(直管公房和自管公房等)和私房;

6、地产：是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地;b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发;b、房屋建设、维修、管理;

c、土地使用权的有偿划拔、转让;d、房屋所有权的买卖、租赁;

e、房地产抵押贷款;f、房地产市场;

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价，根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得);

1)土地使用权出让年限：

a、居住用地70年;

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;

c、商业、旅游、娱乐用地40年;

PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;

2)土地使用年限到期后如何处理：

a、国家有权无条件的收回该土地;

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;

c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;

14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。

10、商品房的预售制度：五证二书

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

二、建筑基础知识

1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。

2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。

3、占地面积：红线范围内的面积。

4、建筑面积：指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格)。

7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。

公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。

8、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。

9、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。

10、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率：总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)

12、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。

公式：植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。

绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率

15、得房率：套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间：住宅房子的横向宽度。进深：住宅的实际长度。

17、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

18、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

19、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

20、跃层式商品房：上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

21、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。

22、错层：房内高度不一至，一米以内分离。

23、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动)。

24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：60-80年砖混结构：40-60年砖木结构：30-50年其他：15年以下

26、土地计量单位：

1平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)

1公顷=15亩1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定：

低层住宅为：1-3层多层住宅为：4-6层中高层住宅：7-9层

高层住宅为：10-30层超高层住宅为：40层以上

三、其它内容须知：

1、办理银行按揭合同需出示：

1)个人身份证及复印件各4份，结婚证或单身证明;

2)首期购房款(不低于40%，二次购房者首付不低于60%)购房人已付购房款收据原件及复印

件;3)购房者或配偶单位的工资收入证明;

4)与开发商签订的购房合同;5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;

6)个人住房借款合同，借款借据;7)委托银行扣收购房房款协议书;

8)住房抵押承诺书;9)贷款申请书。

2、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。

1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;

2)职工离、退休时;3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;

4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;

5)偿还购房贷款本息的;6)提供商品房买卖合同(公积金、按揭或一次性付款 均可)

3、预售房的条件：

五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证》

五、附加内容(房地产营销培训基础知识)：

1、房地产销售行业：

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。

2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语：大概不能肯定的语言

五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米，低于2.2米的国家规定不得计算面积

6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。

7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。

分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高;

次级商圈：拥有客户占20%;

边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。

8、严重影响房地产价格因素：

1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规);

2)影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;

3)多层：7层以下，金三银四铜五六;高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;

4)影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积(面积小、面积消费群体多，价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施。

销售技巧

1、递名片技巧：

1)当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度;

2)当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你;

2、递资料准确时间：

1)当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解;

2)当你递名片时，一起递给他;

3)如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他;

3、市场调查目的，其实反映市场现状：

1)了解竞争楼盘;2)了解消费需求;3)了解消费行情;

4)为策划、销售提供依据

具体调查内容：

a)产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么，业态定位)、铺型、配置(电

梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;

b)配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套;

c)价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);

具体调查方式：问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈; 具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)

4、风水与房地产营销：南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉)。

风水宝地：依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北;阳：山之北、水之南;龙椅之地：绿色是生命色;中纬度：夏吹东南风、西南风)

5、行销沟通：

1)行销：直销，以最直接的形式来推销产品，是产品信息的载体，有产品传递的真实性和准确性;

2)行销目的：A、将产品信息传递给客户(有清晰、直接);B、拓展信息的传播渠道;

C、增加客户来源;通过传播---接触---来源

3)行销方式：发传单、上门拜访、拦截客户，竞争对手的地方(投资客、经营户)、组织意向客户召开恳谈会议;

4)传达信息内容：A、项目片区的介绍(目前商业状况如交通、车站、公交车)、未来前景和市政规划;

B、产品的介绍：业态的介绍、科技含量;项目背景介绍、项目立项、开发、建设等;产品技术参数、面积、配套、装修、环境、道路、电梯、价格的介绍;

5)寻找目标客户的方式：湖南省黄页，寻找生产厂商、代理商、场部、科研单位、查找电话、地址;上网查询、大型的展览会、交易会、目标客户;多家咨询;媒体收集;

6)需要准确的销售工具：名片、楼书、置业手册、价格表、计算工具、政府文件、同事通讯录;

7)信心问题：核心问题，市场能否作活，作大;