房地抵押法律知识论文

摘要：我国现阶段商业银行的主要业务仍然是信贷业务，信贷业务安全及有效运行离不开担保法、合同法、物权法等基本金融法律法规，但是商业银行经营过程面临的法律风险仍不容忽视，对于商业银行的高级管理人员来讲，对我国有关的金融法律法规的深入研究，有利于加强风险管理，规避法律风险，避免不必要的损失。今天小编给大家找来了《房地抵押法律知识论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

房地抵押法律知识论文 篇1：

房地产抵押价值评估问题探讨

【摘 要】自改革开放以来，我国的社会主义市场经济有了突飞猛进的发展。在市场经济中，资产抵押已经成为了一种不可或缺的融资方式。然而，在最近的几年当中，存在一些房地产抵押贷款最终却变成了不良贷款的现象。这些问题直接关系到我国经济的稳步发展，对我国金融环境的发展也有着密切的关系。因此，对房地产抵押价值评估问题进行探讨和研究就显得十分重要。本文通过阐述房地产抵押评估刮泥中存在的一些问题，并且提出相关对策，以期达到提高工作水平和工作质量的目的，从而推动我国房地产抵押价值评估的发展。

【关键词】房地产；抵押评估；问题探讨

就目前国内房地产行业的现状而言，房地产行业属于固定行业，保值性和增值性是其最重要的特点。随着经济的发展，金融机构对贷款风险管理的要求也越来越高.房地产抵押担保具有不宜转移和价值大的特点，因此，在金融机构中，以房地产抵押的担保方式颇受欢迎。房地产抵押贷款使金融领域更为安全、可靠。然而，在目前房地产抵押价值评估的过程中出现了不少的问题。比如抵押手续不够完善，评估工作缺乏合理性以及抵押环节不科学等。这些问题对房地产抵押价值评估工作的顺利开展产生了严重的影响，并且制约整个房地产经济以及金融领域的发展。因此，改善房地产抵押价值评估现状成为了工作中的重中之重。

一、抵押贷款价值类型

目前，在房地产抵押价值评估中对抵押价值的定义存在3种观点，分别包括市场价值、清算价值和抵押货款价值。

1.市场价值

抵押价值=市场价值-风险调整值-政府税费-处置抵押物过程中的费用-应补地价

虽然上述计算方式看上去容易操作，但是在实际的操作环节中，也会存在诸多的问题。因为银行在进行放贷的时候是按照评估价值的50%～70%之间进行放贷的，这样的重复扣除就会导致风险的发生，给融资人的利益带来损失。

2.清算价值

选择清算价值的人通常认为银行是为了预防借款人在借款到期时，出现有意或者无意的违约行为。在出现违约之后，如果商业银行的放贷额度大于抵押物的清算价值，那么便会给自己带来严重的损失，只有把按照清算价值进行评估，在违约时才能够有效避免或者降低因违约带来的损失。

3.抵押贷款价值

采用抵押贷款价值，需要应对多变的房地产市场，并且不定期的修改评估结果，抵押贷款的价值评估中需要综合多方面的因素，要想获取抵押贷款价值，需要花费比市场价值更多的努力，在实际的操作过程中，也会存在很大的困难，并且我国的房地产抵押价值评估起步较晚，房地产业的市场波动性也很大，所以，在频繁波动的房地产业经济中，采取此种方法的可行性不大。

二、房地产抵押价值评估中存在的问题

根据目前房地产抵押价值评估工作的现状来说，在抵押评估的工作当中，首先要先对房地产价值进行评估，最后确定抵押价值时要根据评估的结果来发放贷款。根据目前银监会、人民银行以及建设部提出的文件规范，对抵押权人和抵押人通过协议的方式来实现评估抵押，这种方式能够有效地提高工作效率，确保贷款双方都享有议价自主权，此外，还能够在一定程度上节省评估费用，从而确保房地产抵押价值评估工作的顺利开展。但是，在实际的工作中，存在诸多问题，严重影响了行业的发展。通过研究分析，笔者归纳出在抵押评估工作中所出现的问题，并提出相关对策，主要表现在以下几个方面：

1.缺乏抵押评估知识

在抵押评估工作中，时常会出现因为银行信贷人或金融机构缺乏房地产抵押价值评估的专业知识，在实际的评估过程中无法估算房地产的价值。抵押评估人不仅需要拥有广泛的知识面和精通的业务能力，更需要具有对房地产评估的专业能力。抵押评估人如果在实际操作或者理论知识方面有所欠缺，在对房地产行业进行客观合理的评估存在很大的问题。

2.缺乏相关的法律知识

如果信贷人缺乏有关于抵押评估法律知识，在一定程度上就会导致信贷人无法正确判断房地产的有效性、合法性和科学性。房地产抵押评估的效果跟房地产的性质有着密切的联系，并且房地产的价值也与其性质息息相关。因此，当信贷人不能够完全掌握相关的法律知识时，就会出现实际价值与抵押评估价值出现大的偏差，从而使抵押评估结果受到影响，甚至出现无效现象。

3.协议定价方面存在负面影响

在进行房地产抵押评估的过程中，协议定价存在的主观随意性较大。如果受到利益的驱动，部分信贷人员会利用自身工作的便利条件，对抵押物品进行高估。此外，银行会为了降低风险对抵押物进行低估，导致借款人的合法资产受到限制，最终会对房地产抵押评估方、银行部门以及金融机构的利益产生影响。

在房地产抵押价值评估工作中，出现的问题会造成抵押物评估失真和贬值的现象，从而导致难以对抵押物进行处置，甚至会对银行信贷的资金使用率产生严重影响。

三、房地产抵押评估工作的改进建议

具体的对策包括以下几个方面：

1.强化信贷人员的道德教育

在银行和金融机构中，从事房地产抵押价值评估的信贷人员，不仅需要具备良好的理论知识和业务能力，还需要专业的职业道德素质。只有这样，才能有效地增强房地产抵押价值评估工作的客观性，保证以公平、公正的原则进行评估。此外，要避免对抵押物评估价格不公的现象，确保当事人的利益不受侵害。因此，信貸人员的职业道德素养对房地产抵押价值评估工作的顺利开展发挥着至关重要的作用。

2.加强学习房地产法律知识，严格审查抵押物的合法性和抵押性

银行和金融机构要积极贯彻和落实信贷人的学习制度，信贷人要了解相关的政策，确保能够在评估过程中做出正确的判断，提高抵押的有效性和合理性，从而有效规避银行或金融机构资金受到威胁的风险。房地产抵押评估工作涉及到的法律知识包括《担保法》、《城市房地产管理法》以及《土地管理法》，其中，在房地产抵押价值评估中，对《担保法》的范围作出了明确的规定：法律上认可的财产抵押包括房地产抵押人享有房屋以及抵押地上的定着物，抵押人享有国家土地的使用权及房屋等地上的定着物；此外，法律上不认可的财产抵押物包括耕地以及相关的土地使用权；土地的所有权；不明确的所有权或者是有争议的财产，还包括学校、医院等一些公益性质的部门。在进行房产抵押之前，首先要先确定房地产的产权归属，以免对评估结果带来影响。

3.准确评估抵押物的价值

在遵循估价原则的同时，除了按照估价程序和选择适当的估价方式，还需要结合房地产自身的价格等有关因素，最终确定估价的标准。在进行房地产评估的过程中，要做到诚实、客观、公平、公正。要科学地进行价值判断，提高房地产估价和估算水平，这就要求房地产在进行抵押评估之前，信贷人和评估部门需要明确估价的哪个方面出现了问题。目前，进行房地产评估的方法包括：比较法、收益法和成本法。其中，比较法主要是根据估价对象的近期交易情况，为成交价格提供重要的判定依据。收益法，就是选取合适的资本化率对其进行折扣，之后再累计处理，这是一种超前的估价行为。成本法主要的估价方法是开发或者建造的一个大的项目，提出更为合理的估价方式。

4.完善评估制度及其抵押手续

在进行房地产抵押价值评估的过程中，发放抵押贷款必须由抵押部门严格审查、评估之后方可发放，并且需要按照严格的评估流程。银行可以成立评估机构，对抵押物的价值进行评估，抵押物评估方式一方面提高了评估效率；另一方面能够方便了贷款人，使企业自身的市场竞争力得以提高。在房地产抵押评估价值过程中，可能会遇到一些复杂的房地产，银行无法进行评估时需要委托专业的评估机构，进行正确合理的评估。此外，房地产抵押价值评估需要不斷地完善抵押价值手续，从而为评估报告提供更为准确的依据。

工作人员在拿到有关房地产相关部门的评估报告之后，必须认真却独，查看抵押估价定义、估价时点以及最终结果等事项，最终为核定抵押物价值提供可靠的依据。在估价定义中，包含了土地的用途、开发程度以及剩余使用年限等，如果使用用途出现变化，必须对定价进行重新定义。在进行房地产抵押价值评估时，必须充分考虑抵押贷款的风险，要按照房地产的发展情况，做出合理的预期价值。

四、结束语

综上所述，要想保证房地产抵押价值的评估报告具有合理性和准确性，需要在银行进行评估时，保证遵循公平、公正的原则。同时，在进行房地产抵押价值工作的过程中要尽量做到规避风险，将风险最小化，以保障抵押人的合法权益，降低资金损失的发生概率。为了抵押评估行业拥有更标准、更规范的环境，能够进一步促进我国房地产抵押价值评估工作的顺利开展以及其抵押贷款业务朝着更为标准的方向发展。

参考文献：

[1] 赵华平，张所地. 房地产的预期评估研究[J]. 城市问题. 2014（01）.

[2] 王燕. 当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究[J]. 对外经贸. 2012（12）.

[3]张莹洁.房地产抵押评估的评估方法问题[J].中国资产评估，2009（02）.

作者：朱效兵

房地抵押法律知识论文 篇2：

商业银行信贷风险管理中的法律风险防范与对策

摘要：我国现阶段商业银行的主要业务仍然是信贷业务，信贷业务安全及有效运行离不开担保法、合同法、物权法等基本金融法律法规，但是商业银行经营过程面临的法律风险仍不容忽视，对于商业银行的高级管理人员来讲，对我国有关的金融法律法规的深入研究，有利于加强风险管理，规避法律风险，避免不必要的损失。

关键词：法律风险 银行信贷业务 对策建议

我国商业银行目前的主要业务是信贷业务，随着我国各项金融法律法规制度的不断健全，我国有关的金融法律制度不断推陈出新，如2006年1月1日施行的新公司法，2007年10月1日施行的物权法等，各项新的法律法规的出台，对于保障银行的债权有积极的一面，也有不利的一面，在实际的银行授信业务风险管理中，商业银行风险管理从业人员要具有相应的法律知识，并要注意防范法律风险。

有关的金融法律法规给银行业务带来的不利分析

（一）物权法的影响

1、动产浮动抵押业务以及应收账款质押业务的开展将会对商业银行带来很大挑战。按照《物权法》第181条的规定，当事人可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，动产浮动抵押虽然能够促进企业融资，拓宽商业银行业务，但是由于其本身具有相对不确定性，容易造成风险失控。具体表现在三方面：一是动产浮动抵押的动产标的物是现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品，这种动产在担保物权行使之前是一直处在变动之中的不固定化的标的，是不确定的。二是动产应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。三是在追索权方面，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

上述三个方面的原因，使得动产浮动抵押中的动产对于担保权人来讲，难以全程掌握其使用情况和价值变化，需要商业银行全面谨慎地设计动产抵押物的监控程序和动产浮动抵押的操作规程，一旦存在疏忽将会对债权的安全带来极大的隐患。

2、诉讼时效极大缩短是商业银行债权维护的最大的法律风险。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务权利的制度。它包含两层意思，一是权利人在此时间内享有依诉讼程序请求人民法院予以保护的权利；二是这一权利在此时间内连续不行使即归于消灭。

在担保物权的诉讼时效方面，《物权法》颁布实施之前的主要法律依据是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法若干问题的解释》第12条，该条例规定：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”。而《物权法》第202条则规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。

上述规定确认了担保物权的诉讼时效为主债权的诉讼时效，不再有两年的额外时效，大大缩短了担保物权的诉讼时效。这就要求商业银行一定要在主债权的诉讼时效期间内行使担保物权，否则法院将不予保护。该变化对于商业银行贷款催收特别是不良贷款的催收提出了更高的要求。

3、因怠于行使质权引起的损害赔偿责任。《物权法》通过缩短诉讼时效督促商业银行在主债权诉讼时效期间内及早行使担保物权，而且在第220条保护了出质人的合法权利。“出质人可以请求质权人在债务履行期届满后及时行使质权；质权人不行使的，出质人可以请求人民法院拍卖、变卖质押财产。出质人请求质权人及时行使质权，因质权人怠于行使权利造成损害的，由质权人承担赔偿责任。”该规定明确了质权人配合出质人行使质权的责任和义务，对商业银行及时行使质权提出了更加严格的要求。对于容易受市场价格波动影响或具有一定保质期限的质押物，债权人如果不配合出质人及时处理，质押物的价值损失，就应当由债权人赔偿。

（二）新公司法影响

1、鼓励公司自治加大了银行业务担保风险。新《公司法》多达几十处规定了“由公司章程规定”，“公司章程另有规定的除外”。

公司法鼓励公司自治，而公司自治的主要手段是公司章程自治，因此新《公司法》把公司治理和业务管理方面的规定基本都交由公司章程来规定，公司章程在公司内部有类似于法律的效力，公司经理、董事会乃至股东会违反公司章程作出的决定会被认定为无效。简而言之，即使担保人在银行的担保合同上签字盖章，如由于担保人担保行为未取得公司内部有权机构的同意，会被认定为担保无效。

2、公司为股东担保的规定，如未经股东大会批准并遵循回避制度有可能使担保无效。《公司法》第16条规定，公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。银行在实际业务中如未按照有关规定审查，有可能使担保无效。

（三）合同法的影响

有关承包人优先权对于建设工程抵押贷款影响。在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。根据《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。

（四）担保法影响

1、抵押不破租赁有可能使债权变现面临风险。根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第65条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

因此当债务人将房产出租后，再向银行作抵押贷款时，银行应当尤为注意，如果无条件受理，贷款逾期发生后，处置抵押房产时，将会面对在抵押房产上的承租人的承租权问题，产生抵押房产难以变现的风险。

2、土地和房产部门各自为政有可能使抵押物抵押权实现面临风险。按照担保法有关规定，县级土地部门和房产部门分别对于土地和房产有抵押登记权，但是在实际操作中存在很多问题。一是在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用权证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，有的房产管理部门存在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证，对房屋单独办理抵押登记。

由于土地权利的不确定性，致使银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；二是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置，也要付出非常高昂的成本。

对于银行风险管理有效风险防范的对策和建议

第一，针对《物权法》出台带来的法律制度变化，商业银行应当加大对员工的培训力度。法律和制度的落实以人为载体，没有对这些风险点了然于胸的银行工作人员，就没有法律的良好贯彻执行。这一点上特别要注意培训一线员工，使每一位员工都能有针对性地学好《物权法》，用好《物权法》，避免因法律适用不当导致法律风险的发生。

第二，科学设计动产浮动抵押和应收账款质押等新业务的操作规程，防范新业务风险。动产浮动抵押业务和应收账款质押业务有其固有的特点，深刻学习和把握这些业务的风险点，合理规避这些风险是商业银行要重点研究和解决的。对动产浮动抵押业务来讲，引入独立的监管方对“浮动抵押物”进行监管，根据当事人之间的约定监管这些抵押物，避免抵押人直接占有抵押物带来的道德风险。对于应收账款质押业务，要全面分析企业生产经营情况，审慎审查贸易真实性，综合考察企业上下游行业的生存状况和企业的信用等级，促进该业务的安全稳健发展。

第三，针对新公司法的有权机构决议问题，银行业务部门在业务办理过程中，需要深入了解该公司的公司章程的有权机构的决议事项范围，严格按照公司法和公司章程的规定要求借款人、担保人出具有效的决议。对于企业为股东担保问题，银行应深入了解企业有关内部情况，尽力确保参与表决的股东均享有表决权，以最大限度的保证该决议的有效性和担保的有效性。同时，在《贷款合同》及《担保合同》中，应增加公司及有关股东、董事、高级管理人员保证对有关回避程序的控制和执行，因未完全履行该程序要求导致担保无效或效力瑕疵给债权人造成损失的，由该公司、在决议上签名的股东、有关的董事及高级管理人员承担连带责任。以防止相应法律风险的发生。

第四，对于银行建设工程抵押贷款问题，建议关注最高院关于《合同法》286条承包人享有就工程价款优先权的例外情形。最高人民法院在颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这一规定在承包人的优先权之上设置了一个条件，使消费性商品房购房人获得了先于承包人受偿的权利，一种情况是购房人除了已经交付全部或大部分房款外还办理了房地产交易过户手续，取得了房屋的所有权属证书，在这种情况下，承包人的优先受偿权不可以用于对抗买受人。另一种情况就是开发商尚未交房或虽已交房但尚未办理过户手续，房屋仍然归开发商名下，法定抵押权依然存在，在这种情况下，只要购房人交付购买商品房的全部或大部分款项（超过50%），承包人的优先受偿权将受到限制，不可以用于对抗买受人。一旦房屋买受人（借款人）取得对抗建筑工程优先权的权利，银行有权在借款人未按照借款合同履行义务时，行使房屋抵押权优先受偿。

第五，在贷款前认真了解抵押物的租赁真实状况，防患于未然，及时处理妨碍抵押权行使的“租赁”问题。抵押物租赁中“先抵后租”比“先租后抵”对抵押权人更为有利，但司法实践中，当抵押物拍卖变现时，对有租赁关系存在的抵押物均可能面临无法拍卖的现实，因此作为抵押权人，应对抵押物的租赁须尤为重视。以上情况可采取由抵押权人（银行）、出租人、承租人签订三方协议的方式加以解决。三方在协议中应明确房屋抵押及租赁的事实，并对今后抵押权人可能处置抵押物时，承租人应无条件及时腾退抵押房屋，由此给承租人造成的损失由出租人承担赔偿责任等事项进行约定，以便债权银行能够顺利行使抵押权。

针对土地和房产部门各自为政、有可能使银行抵押物抵押权实现面临风险的情况，银行应该在调查环节，认真了解抵押物的状况，对于集体土地上的房产抵押以及划拨土地上的房产抵押要慎重，要做到依法办理抵押物或质押登记、确保我行担保手续合法有效。认真履行相关法律手续，无论是对不动产，还是对特殊要求的动产（如车辆等）等的抵押、质押登记手续，必须做到无登记不申报，无登记不放款。

结束语

银行信贷业务作为我国的最重要金融支柱产业，其安全、健康的运行对于我国国民经济的健康发展意义重大，高收益必然面临高风险，经营银行就是经营风险，银行面临的风险中，法律风险是重要的风险之一，研究我国的金融法律法规的内涵，对于银行信贷业务的健康、安全发展意义重大，笔者作为一名金融法律法规研究者，研究银行经营中面临的金融法律风险和对策，旨在防患于未然，为商业银行的健康发展尽一点微薄之力。

（作者单位：中国海洋大学）

参考文献

[1]王胜明,姚红,杨明仑.中华人民共和国物权法解读[M].中国法制出版社,2007.

[2]最高院司法解释编写组.担保法司法解释及相关法律规范[M].人民法院出版社,2002.

[3]山东银行业协会.理论与实践业务研究[Z].2007-09-06.

[4]李有星.银行风险防治的法律研究[M].浙江大学出版社,2002.

作者：姜　义

房地抵押法律知识论文 篇3：

防范抵押贷款风险的几点思考

摘要：本文在分析抵押贷款风险的基础上，提出了应对风险的措施。

关键词：抵押贷款 风险 防范

近几年来，金融机构在开展授信业务中，越来越多的使用抵押贷款方式进行担保。抵押担保方式的应用，对控制银行贷款风险起到了一定的作用，但由于部分客户经理对抵押的法律知识不了解，贷款风险防范意识不强，贷款虽办理了抵押担保，但形同虚设，给银行财产造成了较大损失。

1 风险分析

1.1 贷款的抵押物评估价格存在虚高不实风险。由于国家对评估机构的监管不到位和评估机构之间的恶性竞争，部分评估机构为争揽业务，迎合客户要求，出具虚假价值评估报告。同时客户经理对抵押物的认识存在偏差，忽视抵押担保的风险缓释作用，而仅作为满足审批条件的手段，乐观对待企业经营情况，加之部分地区缺乏活跃的房地产交易市场，不能从公开市场获取交易信息，而直接采纳评估结果。房地产评估值与实际价格存在巨大差异，在贷款出现风险时，看似充分的第二还款来源，在变现中时会出现严重的贬值，形成风险敞口，造成资金损失。

1.2 未办妥抵押登记的借款人实际已取得房产证，存在抵押落空风险。银行与开发商签订合作协议，以签约放款方式发放个人住房按揭贷款，部分缺乏诚信的借款人实际早已办好房产证，但借款人抵押登记手续长期未办妥，一旦出现贷款房屋的再交易，或房产被查封等情形，个人住房按揭贷款抵押物悬空，使个人住房按揭贷款转变为开发商担保贷款，易形成较大信贷资金风险。从办理房产证所需的条件看，个贷借款人（即购房人）凭从开发商取得的商品房销售统一发票、房屋测绘图等材料，可自行向房产交易部门申请办理房产证。从内部抵押登记控制流程看，个人住房贷款签约放款是银行为满足优质客户需求，提高服务效率，加快放款速度，推出的一种放款方式，即在签订借款合同后就向个人发放贷款，放款后再办理抵押登记手续，抵押登记办理之前由开发商提供阶段性担保。

1.3 土地出让金先交后返，存在抵押物高估风险。政府为提高区域地价，与土地受让方形成默契。受让方按高于现行市场价值的价格拍得土地使用权，签订土地使用权出让合同，并按合同价支付土地出让价款。政府部门在取得土地出让金后，又以财政补贴或税收优惠政策等形式，将部分出让金返还给受让方。该情形下，土地使用权出让合同和出让金收据上的金额一致，而土地实际价值低于出让合同上的价格。评估时，客户经理、内外部评估人员均无法掌握该类信息，影响对土地价格的判断，虽结合考虑市价，但以出让合同和出让金收据为重要参考依据，导致抵押物评估价值高于实际价值。当银行处置抵押土地时，出现不足值现象。

1.4 特定区域政府强制干扰，存在抵押物变现风险。在开发区、保税区等特定区域，政府为招商引资，在一定条件下，将土地以低于现行市价的价格出让给受让方，评估时，以市场价值确定抵押物价值。当贷款出现风险，需处置抵押土地时，政府会以区域特定政策为由，要求按市价补缴土地出让金，或限制土地转让，或由政府实行原价回购。因此，即使处置时抵押物最新市场价值能够覆盖债权金额，但由于上述原因，抵押物价值将被动缩水，导致银行债权损失。

1.5 划拨土地房产抵押存在风险。一般说来，开发企业往往通过出让的方式获得土地使用权，但如果在旧城改造等带有政府行为的开发过程中，开发企业也可以通过划拨方式获得土地使用权。由于房地产抵押是以房产部分的价值及所附着的土地使用权合并抵押的，如相关土地使用权是划拨土地使用权，抵押权人在实现抵押权时，根据《担保法》第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。”按照上述规定，土地管理部门收取有关国有土地使用权出让金的权利也优先于银行的房地产抵押权的优先受偿权。另外，建筑物附着于以划拨方式取得的国有土地使用权之上，将该建筑物与土地使用权一并设定抵押的，对使用权的抵押需履行法定的审批手段，否则，应认定抵押无效。

1.6 在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险。在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律上有效、实际上无效的状态。

2 应对措施

2.1 加大对中介机构准入的控制。选择资质等级高、信誉好的中介机构，并与其签订合作协议，协议中明确约定中介机构对银行应负的责任。客户经理应利用各种渠道，充分了解抵押品相似地理位置地产的交易价格情况，从侧面印证评估价格的真实性，作为是否接受评估价格的参考。

2.2 建议对尚未办妥抵押的签约放款业务进行全面梳理。在未办妥抵押登记手续前，密切与开发商的沟通联系，按照合同约定及时对办理房产证相关要件加以控制，同时提高抵押登记手续办理时效，对符合抵押条件的，尽快联系借款人办理抵押登记手续，有效防范个贷风险。

2.3 多角度了解土地抵押信息，把握评估确认价值的准确性。通过查看各地土管部门的土地转让公示信息，了解所抵押土地的规划用途、建筑密度、转让价格等，与其他同类地段土地进行比较，对评估价格进行分析判断。对异地土地抵押的，可以与属地行开展“土地评估价值证明”业务。由当地银行结合市场行情、地理位置、城市规划等情况，对评估报告中的评估价值出具书面意见书（可收取一定费用），提高评估价值的准确性。

2.4 分析相关合同文本，及时了解区域政策信息。通过分析解读《土地出让合同》中的各个条款，发现其中隐含的对土地转让处置有特别制约条件的内容，尽量要求抵押人提供相关区域优惠政策和出让双方之间的各类协议。通过各地政府网站，多方位关注特定区域的政策信息，包括向招商引资企业提供的财政补贴、税收返还等各类优惠政策，及时了解相关内容。

2.5 合规、合理办理划拨土地在建工程抵押。银行在实现划拨土地在建工程抵押权时，所得价款必须先向土地部门交纳土地使用权出让金，因此，银行在评估抵押物价值时，必须扣除土地部门核定的出让金，然后再以剩余的价值在一定的抵押率下设定抵押。根据最高人民法院的规定，设定划拨土地使用权及其建筑物抵押，必须提供具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的文件。

2.6 完善在建工程抵押手续。由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险。

作者：张梅