房地产成交价格与房地产估价关系浅析

2023-02-28

1 引言

随着房地产行业的不断发展以及购房热潮地域范围的扩大, 房地产估价工作也受到了人们更为广泛的关注, 房地产成交价格不仅影响着每一位购房者的日常生活和企业的实际利益, 也与我国的经济发展、社会稳定有着较为紧密的联系。本文将从房地产估价工作的内容、程序和方法入手, 全面总结房地产成交价格的特点以及其与房地产估价的具体关系。

2 房地产估价的内容、具体程序和方法

2.1 房地产估价的定义和内容

由于人们的生活关注点的不同, 房地产开发商的宣传手段以及其他不可控因素的影响, 房地产的成交价格往往会存在较大的波动, 因此出于房地产开发商自身的利益和维护众多消费者的权益, 结合市场的发展和一系列明确的标准对房地产的价格进行合理的评估是十分必要, 这也正好是房地产估价工作的意义和具体任务。房地产估计是在房地产市场发展的基础上兴起的, 它的主要工作任务也都是围绕着维持房地产市场的基本秩序开展的, 结合目前我国房地产估价工作的实际情况, 本文对其具体定义和工作内容进行了简单总结。现今的房地产估价工作已然成熟, 是通过一批经过系统的房地产估价专业理论知识的学习并获得相应的资格证的专业工作人员, 结合房地产的地理、人文等实际情况、市场的发展以及房地产估价的原则, 选择适合的估价方法, 对房地产的价格进行科学合理的评定。

2.2 房地产估价的不同程序

房地产估价工作不仅仅是局限于建筑的一系列理性指标, 更多的还需要结合地产的人文价值才能最科学合理地完成房地产价格的估计。多层次、多角度的评估工作虽然有力保证了价格估计的准确性, 但也在一定程度上增加了房地产价格估计的工作量, 所以房地产估价工作在不断发展中形成了一套较为完善的程序, 将繁杂的工作任务合理分配、提高效率的同时也保证了估价工作的准确性。目前房地产价格估计工作主要是基于以下程序具体开展的:即获取估价业务、对工作目标进行初步了解、受理估价委托、详细介绍相关的估价原则, 结合工作内容形成合作小组并初步制定相应的估价方案, 收集建筑必需的理性指标资料, 实际考察估价对象, 选择适宜的估价方法并结合相关数据和市场发展对价格进行合理估算, 小组讨论、检验、确定最终估价结果, 精要撰写估价报告、及时交予相关负责人和客户, 估价报告和资料归档。该程序虽然涉及步骤较多, 但是却将房地产估价复杂的工作条理化, 下一环节的工作及时检验上一环节的质量, 提高估价效率的同时也及时进行了各部分工作的监管和检验。

2.3 房地产估价的工作原则

房地产的成交价格往往会受到较多因素的影响, 因此严格按照房地产估价工作程序的同时也要结合严谨的工作原则和选择最适合的估价方法, 有力保证估计工作的科学、高效。房地产估价应遵循的原则大抵可以分为六条, 即合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。合法原则是最基础的, 无论估价建筑的理论指标多完美、地理、人文条件多优越, 进行房地产估价时都必须首先考虑建筑的合法性, 只有房地产建筑合规合法, 相关的估价工作才有实际的意义。最高最佳使用原则是从维护消费者的利益的观点出发, 切实保证待估建筑物不曾进行某种使用或二次使用后更有利于消费者。替代原则和估价时点原则都是要求估价工作必须全面结合目前市场的发展, 进行客观合理的价格估计。公平、谨慎原则都是要求估价工作人员对开发商的批文等法律文件进行详细审查, 避免由于开发商自身的原因影响估计工作的实际质量。

3 房地产成交价格的特点和与房地产估价关系

3.1 房地产成交价格的特点

房地产估价工作之所以受到较为广泛的关注, 最重要的原因就是房地产的成交价格波动较大、影响因素较多, 为了更全面地分析房地产成交价格与估计的关系, 本文对房地产成交价格的特点进行了详细总结。房地产成交价格的特点可以从宏观和微观两个不同的角度进行分析, 宏观上看房地产的价格易受市场状况的影响, 人们的购房意向、倾向性以及经济条件都会严重干扰房地产的成交价格。从微观的角度分析, 房地产的成交价格有着明显的随机性、不确定性, 同一地区的房地产建筑, 由于开发商宣传工作和购房者经济水平的差异, 房地产的成交价格就会有较大的波动。

3.2 房地产成交价格与房地产估价的关系总结

一般情况下, 房地产成交价格与房地产的估价常存在明显的差异, 但其波动的范围又与估价有一定的联系, 因此将二者数据的差异进行不同层次的比较, 我们可以发现其中存在的具体关系, 大概可以总结为两方面, 即理论与实际的差别、销售速度与价格成反比。房地产估价时虽然也考虑了建筑的实际情况, 但是由于估价方法的不当和估价理论的局限以及房地产商品的唯一性、影响因素众多的特殊性, 导致其与房地产实际成交价格存在差异。房地产评估的价格往往只是成交价格的一个参考, 但相关开发商在销售时出于市场的考虑, 会在估价的基础上降低或提高一部分, 从而调整销售速度, 保证自身利益的最大化, 这是房地产成交价格与估计存在差异的重要原因。

4 结语

综上所述, 本文从房地产估计工作的内容、程序和实施方法入手, 全面阐述了房地产估价对我国人民的日常生活以及经济规划工作的重要意义, 也在一定程度上揭示了房地产成交价格与房地产估价之间极为密切的关系。随着我国人民生活质量的提升和购房热潮地域范围的扩大, 房地产行业的发展受到了较为广泛的关注, 我国也就其成交价格以及房地产估价的实际情况制定了相关政策来进行有力的调控, 但由于各种不可控因素, 房地产成交价格仍存在较大波动。

摘要：随着我国经济实力的不断提高, 我国人民的生活质量也得到了较为明显的改善, 各种行业也由于人们需求的增加而不断发展。房地产估价行业就是伴随房地产市场的扩大、购房热潮而兴起和逐渐成熟的, 其工作主要是基于房地产开发建设的质量和成本、建筑的设计、地理位置以及具体交易的时间等对房地产的价格进行合理的评估以及采取有效的措施对房地产成交价格进行宏观、微观上的调控。本文将针对房地产成交价格和房地产估价工作的关系进行详细分析。

关键词：房地产成交价格,房地产估价,关系