摘要：房地产企业普遍不太重视知识产权，亦缺乏对知识产权的保护措施。结合优秀房地产企业的实践经验和法院典型案例，系统论述了房地产企业如何从著作权、专利权、商标权、商业秘密四个方面构建知识产权的保护体系。今天小编给大家找来了《房地产知识产权论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！
房地产知识产权论文 篇1：
试论我国房地产行业知识产权立体化保护策略
摘要：房地产业是我国国民经济的支柱产业，随着近1年来国家对于宏观经济政策的重新调整，从2015年底各个地区正在逐步放宽甚至放开严苛的“限购令”，国内的房地产企业也逐步迎来复苏的新局面。但不论外在产业政策如何调整变化，房地产企业关于知识产权的纠纷却逐年增加。更多的房地产开发商也深刻认识到加强房地产开发中的知识产权保护、及时化解与防范房地产开发的知识产权法律风险对于企业的成长意义重大。
关键词：房地产，知识产权，著作权，商标权，专利权
1 知识产权概述
知识产权英语为Intellectual Property，其意为智慧财产权或智力财产权，亦指人们就某些智力活动成果所享有的权利。其中的智力活动成果，是指人的大脑与客观物质和其他信息相互作用而产生的信息。而且，知识产权所保护的智力活动成果，仅仅是“某些”信息或智力活动成果，而非全部的智力活动成果。据相关资料显示，知识产权一词产生于17世纪，由于产生的历史还比较短，人们对它的理论研究还比较肤浅，因此国际上更多是以划定知识产权范围的方式来明确知识产权的概念。目前我国学者对知识产权的定义有如下几种：
智力成果权说。郑成思等学者认为，知识产权指的是人们可以就其智力创造的成果依法享有的专有权利。
智力成果知识产权、经营标记和信誉权说。吴汉东教授认为：“是人们对于自己的智力活动创造的成果和经营管理活动中的标记、信誉依法享有的权利”。
形式说。该学说认为，“知识产权的本质恰恰是基于形式而产生的权利”。知识产权赋予形式的设计人对形式的控制、利用和支配权来实现对其利益的保护。
信息说。在其看来，“知识产权是民事主体所享有的支配其创造性智力成果、商业标志以及其他具有商业价值的信息并排斥他人干涉的权利。”
信号说。持此观点的人认为，知识产权是直接支配智慧产品并享受其利益的权利。该定义用智慧产品替代智力成果，其目的在于涵盖商标等非智力成果，并确保知识产权的对象是负载了一定信息的信号集合，而非单一的信息。上述概念从不同的角度对知识产权进行了相应的理解，虽未达成一致，但也取得了长足的进步。
到目前为止，受到知识产权法律保护的智力活动成果，主要有作品、技术发明、工业品外观设计、集成电路布图设计、植物新品种、商业秘密、各种商业标记以及所代表的商誉。与此相应，知识产权也就有了版权、专利权、工业品外观设计权、集成电路布图设计权、植物新品种培育者权、商标权和各种制止不正当竞争的权利。
结合知识产权的相关概念及保护范围可以归纳出以下几个法律特征：
其一，知识产权的对象是具有商业价值的人为信息。无论是智力成果还是商业标志，知识产权都是具有财产价值的一种信息，是非物质性的，并且这种信息需要依托一定的物质载体加以表现。但知识产权法所保护的并不是人们对这种载体占有、使用、收益和处分，而是人们对这种信息的控制和支配，这种控制和支配体现权利人的财产利益和精神利益。
其二，知识产权是对世权、支配权。对世权是指知识产权的义务主体是除权利人以外的一切人，其与物权相同，而与债权相区别。支配权是指权利人可以根据自己的意志对权利的保护对象进行全面支配，并排除他人干涉，即按照自己的意志控制和利用其权利的保护对象，排斥他人干涉，除法律另有规定外，他人未经许可，不得进行商业性使用。
其三，知识产权具有地域性。由于知识产权须经法律直接确认，因此依据一国法律所取得的知识产权仅在该国内有效，在其他国家不发生效力。而基于该特定，结合知识产权的可共享性，同一信息可以依照不同的法律程序同时在不同的国家分别取得相应的知识产权，而同一项知识产权可以在受保护的地域范围内分别行使。
其四，知识产权的权能可分别授予多人行使。由于知识产权的信息是具有共享性的，因此知识产权的权利人不仅可以在不同的法域分别行使其权利，而且可以在同一法域内同时或先后将知识产权全部或部分权能分别授予多人行使。
其五，知识产权具有法定性。法定性是指当事人不得自由创设，知识产权的种类、内容、取得和变动方式等都须依照法律的规定。法定性是与知识产权的对世性与支配性相对应，由于其效力具有对抗一切人的性质，因此其对象与内容必须法定，如果任由一般人随意创设，则社会便难以遵循。同时，知识产权具有商业价值，与一个国家的经济文化和科技发展有着密切的关系，因此哪些可以保护，保护到什么程度，必须由公权力机关决定，不能由一般人约定。
2 房地产业中有关知识产权的保护及对策
众所周知，知识产权主要是由著作权、专利权和商标权三大部分组成，而房地产行业的知识产权可以分为很多项，例如：著作权、专利权、商标权、传统文化、商业秘密等。在我国，房地产业的专利权和商标权受保护的程度要远远高于其他的一些权利，因为这两种权利的取得需要履行法定的手续，一旦获得批准则会受到法律严格的保护，在司法实践中也比较容易判定，而像传统文化、著作权和商业秘密则恰恰相反，在实践中不易琢磨和判断。因此下文拟重点从知识产权中的商标权、著作权和专利权三个方面进行相关的探讨。
2.1 商标权的保护及对策
在竞争激烈的房地产市场中，一个口碑良好且耳熟能详的企业名称无疑会给购买房产这样大宗产品的消费者带来信心和安全感。我国房地产企业在其发展历程中先后经历了区位竞争、规划竞争、营销竞争、品牌竞争这四个阶段。目前越来越多的房地产开发企业意识到自身商标所承载的商业价值。根据我国商标法及相应的行政法规，房地产相关企业可以注册服务商标；按照《类似商品和服务区分表》，与房地产商标相关的有第19类非金属建筑材料、第36类不动产事务，第37类房屋建筑、修理、安装服务；可移动的非金属建筑物以及第42类建筑物的设计、咨询服务。但是多数房地产开发商认为其开发的建筑物和楼盘等产品在售卖以后就与己不再相关，因而没有形成对于其所提供的建筑开发服务和楼盘进行商标注册的意识。有的企业虽然会比较重视自身企业名称中核心词汇的保护，但是对其所提供的相应服务另行注册服务商标的观念仍然比较淡薄。诚如万科企业股份有限公司所拥有的“万科”服务类别的驰名商标仍然属十分稀少现象。万科的策略就是将企业名称的核心词汇注册为自己的商标，并精心培植和保护。经过多年的培育加上注意自身产品品质，目前广大消费者已经很容易接受“此万科（服务商标）即彼万科（房地产开发企业）”的信息，从而使该公司同时收获到房地产企业美誉度高和商标认知、接受程度高的双重效益。
对于楼盘名称进行保护，情况稍显复杂。其一，在全国范围内可能同时存在多个名称相同的楼盘，甚至在同一个省份或大型城市，楼盘名称重复使用的情况也存在。在此情况下，就非常容易造成消费者的误认，由于重复且不具备辨识度，所以无法根据楼盘的名称推断出相应建筑的质量高低以及房地产开发商的服务水准。其二，楼盘名称还存在着与行政区域地名一致而导致无法受到法律保护的情况。一般而言，商标权是一个根据商标法而产生的权利，商标的显著性决定了其在一定领域的独一无二性。而地名仅仅是一个县级的民政单位下发命名，因而从法理的角度分析，这两者之间当然应该是商标权优先。但是，各地法院在审理过程中，认为如果出现了行政区划意义上的“地名”，即可以引用《商标法实施条例》第四十九条规定：“注册商标中……含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用”。作为被告不侵权的抗辩理由。笔者认为造成这种现象的原因不仅是因为目前相关法律法规存在规定的不周延性和法院判决案件过于僵化死板造成的，更重要的原因还在于给楼盘命名的房地产开发或营销企业缺乏必要的商业意识。
在我国商标法理论中，混淆可能性是被论及比较多的一个要件，其在商标侵权责任构成中的地位因理论界及实务界对《商标法》第五十七条第（二）项的解释而得到认可。即：“未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标，或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标，容易导致混淆的；……”，该条款的核心内容即是“商品或服务的相同与类似”以及“商标标识的相同或近似”。这一解释遵循以下思路：首先区分商标标识的近似，指出该项中所述的“近似”并非简单的商标标识近似。其次两项商标还要使一般的消费大众达到容易误认的程度。最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款正式确定混淆的含义，即“易使相关公众对商品的来源产生误认或者认为其来源与原告注册商标的商品有特定的联系”。
目前，比较切实可行的方法是在楼盘命名时能够深化挖掘企业的独特而深厚的经营内涵并且结合所开发楼盘崭新创意和深刻寓意，尽量减少使用被广泛使用过的具有一般通俗意义的词汇或词语的组合，从而避免形成近似的商标引起消费大众的误认。另外，权利人也要尽量规避使用容易被民政部门命名为地名的常用词汇，并且可以考虑在其营销文件或广告宣传之中，对于其楼盘名称的简缩称呼进行更为详尽且富有诗意和美感的解释，从而使其能够表达出一种具有独创性和寓意完整的思想内容。以这样的名词组合命名楼盘和注册商标将会大大减少与通俗地名竞合的可能性，从而增加其保护力度。
2.2 著作权的保护及对策
当你行走在大城市中，街道两旁的高楼大厦鳞次栉比，各种类型和建筑风格的建筑物拔地而起，一时间让人眼花缭乱，目不暇接；而在一些欠发达的城市中类如改革开放前，甚至上世纪六七十年代设计的筒子楼，或者简易的民房住宅也仍然存在。但事实上，只要经过稍微仔细的观察，就会发现我国房地产领域的建筑设计确实存在样式雷同、外形设计大同小异，甚至发生互相抄袭的现象。
我国现行《著作权法》将美术作品和建筑作品同列为第四项加以保护，而将工程设计图和建筑模型作品作为第七项的内容，即图形作品和模型作品加以保护。因为建筑作品除了具有作品的一些基本特征如可复制性、独创性，还应该具有一个非常关键性的标志即具有视觉的美感，因为它是建筑科技和艺术创作二者的融合。当然，受制于现有建筑领域的科学技术，无论是主体建筑的外形、构造抑或单纯的楼体高度和形态都不可能如艺术家作画一般随心所欲，而是必须要满足建筑学和力学的基本定律，同时也要符合相应的设计安全标准。但是，如果某一建筑物没有审美价值或独特的设计成分，它就不是《著作权法》意义上的建筑作品，正如上述的简易楼房或筒子楼，也就不能成为著作权的保护对象。另外，在实际生活中，大部分的建筑物可能只有其中一部分具有独特的构型设计成分，那么，受到保护的就只能是这一部分。同时还应注意的是，通常建筑物是被列入著作权的保护范围之内，因此不需要任何行政申请和授权程序，就能受到保护。
房地产商对于应如何判断某种行为是否属于建筑物的著作权侵权行为是一个极其复杂的难题，在现实生活中出现的例子也不胜枚举，例如深圳市美地置业公司所开发的“香榭里花园”，是亚洲少数荣获有世界建筑界“奥斯卡”之称的“金块奖”大满贯的项目。2003年，美地公司将上海香榭丽花园开发商告上法庭，但最终以败诉收场。根据一些相关机构的统计数据显示，法院在审理有关涉及房地产的著作权侵权纠纷案件时，除非一些证据非常明确的案件，法院通常比较保守。究其原因，笔者分析可能有以下3点原因：第一，排除个别法官个人因素不考虑，法官们应该首先明白建筑作品不同于绘画、诗歌等文学艺术作品，它不仅仅是一个艺术作品，而是科技和艺术的结合体。同时，它要受使用功能和建筑学定律的拘束，所以建筑者的创作空间相对狭窄，存在着许多公用公知的技术以及建筑学常识，这就有可能使法官做出不侵权的结论。第二，侵权判定标准模糊、专业知识要求较高造成认定侵权的难度大。要判定建筑作品是否构成侵权，就需要对比两个建筑作品在风格、造型、外观上是否相同或相似，而判定的标准确实无法明晰确定。在这种情况下，法官一般无法仅凭借普通的生活经验和法律知识做出是否侵权的判定。第三，即使法官委托有相应资质的鉴定机构来判定，由于目前我国相应领域的专业鉴定机构的人员比较少，业务素质也参差不齐，不同的鉴定机构可能对同一鉴定事实得出不同的结果，进而导致不同的结论。而且由于目前没有一个具体的鉴定标准，鉴定人员也很容易对于不应该考虑的细节问题纠缠不清，从而加重鉴定结论的不确定性。
笔者认为，著作权法所保护建筑作品的独创性不易体现，尤其在住宅用途的建筑纠纷中更为突出。因此，建筑物只要部分结构相同或部分相同，且该结构在建筑物整体上所体现的功能相似且所处部位相近：如同为顶棚、檐槽、隔绝墙体等，而所相同或部分相同的又正是房地产商所独创的部分，那么就应该认定侵权行为成立。
在楼盘建设的不同阶段，建筑物版权保护的客体包括图纸、模型和建筑物本身3种形态。以上3种状态都可以独立地得到《著作权法》的保护。具体而言：涉及图纸的著作权可按《著作权法》第三条第（七）项规定的“工程设计图”进行保护；模型的保护，也可直接适用《著作权法》第三条第（七）项关于“模型作品”的规定；建筑物本身应按《著作权法》第三条第（四）项的“建筑作品”进行保护。
因此，开发商应该充分运用我国《著作权法》的保护手段，将具有创新个性和独具匠心的建筑物或住宅楼盘，通过拍摄艺术照片、制作展览模型、设计图纸登记等各种手段保护其多重性的著作权客体，加上公众对建筑物的使用和欣赏以及其著作权保护的逐步了解，权利人建筑作品被他人抄袭的情况会越来越少。
2.3 有关专利权的保护及对策
建筑领域内的专利类型涵盖《专利法》中的所有部分，既包括在建筑物上使用的作为结构部件的发明或实用新型专利产品，和涉及建筑方法的发明，也包括存在于建筑外在表面和内部使用空间的外观设计。
需要注意的是，在建筑领域中可以申请实用新型和发明专利的必须满足《专利法》第二十二条第四款的实用性规定，即具备实用性的发明或者实用新型专利申请不得是由自然条件限定的独一无二的产品。利用特定的自然条件建造的自始至终都是不可移动的唯一产品不具备实用性。对于本条应当理解为，不能因为上述利用独一无二的自然条件的建筑物不具备实用性，而认为其构件本身也不具备实用性。另外，具备实用性的发明或者实用新型专利申请的技术方案应当能够产生预期的积极效果。那些明显无益、脱离社会需要的发明或者实用新型专利申请的技术方案不具备实用性。例如近年来在国家积极引导和提倡的环境保护理念、绿色节能理念下新出现的一系列发明专利，如抗灾、低能耗房屋和EPS建筑模块等，均是该领域中出色的技术方案。
另外，根据专利法对于外观设计发明的定义，外观设计是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所做出的富有美感并适于工业应用的新设计。建筑物如果符合上述要求，开发商就可以将楼盘的“形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合”申请外观设计专利。当然其前提是不与他人的在先权利发生冲突。而根据知识产权局《审查指南》第三章6.4.3规定：“取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物、桥梁等，例如，包括特定的山水在内的‘山水别墅’”，不给予外观设计专利保护。
从目前大部分楼盘所属的地理环境来看，除少数依特定地理形态开发的项目外，在设计、建设一般楼盘时，基本不会出现《审查指南》中所述的因“取决于特定地理条件、不能重复再现的固定建筑物”的情况。只是获得国家知识产权局授权的涉及建筑物的外观设计非常少，这与我国每年新落成的楼盘数量形成较大反差。造成以上情况的原因可能有以下几点：第一，建筑物的开发、建设、售卖周期较长。而作为外观设计，其专利期为10年，往往楼盘的前期开发和销售就要持续数年，专利产品的附加值会变得越来越少了，而维持专利权有效的代价却逐渐增加，因此开发商缺少申请的动力。第二，外观设计专利不需要经过实质审查这一步骤，根据《最高人民法院关于审理专利纠纷案件适用法律问题的若干规定》，第八条“……对申请日在2009年10月1日以后的实用新型或者外观设计专利提起侵犯专利权诉讼，原告可以出具由国务院专利行政部门作出的专利权评价报告。根据案件审理需要，人民法院可以要求原告提交检索报告或者专利权评价报告。原告无正当理由不提交的，人民法院可以裁定中止诉讼或者判令原告承担可能的不利后果。侵犯实用新型、外观设计专利权纠纷案件的被告请求中止诉讼的，应当在答辩期内对原告的专利权提出宣告无效的请求”。因此如果发生纠纷，被告往往首先会到知识产权局要求宣告专利无效，对于开发商而言保护力度较小且程序繁琐。第三，由于基于外观设计的特性，很难避免与在先权利有相似之处，从而会加大被认定专利无效的可能性，进而导致权利人败诉。
尽管如此，对于一个具有独创性内容的建筑而言，如果可以获得外观设计专利授权的话，则获得了国家赋予的法定垄断权，他人都禁止使用。开发商可以在专利有效期内保证建筑物的独特外观垄断使用。尤其对于住宅类的开发商而言，其楼盘设计全国独树一帜，从而提高楼盘的知名度和销售档次，可以大大增加楼盘的附加值。
3 结语
创新是任何企业做强做大的重要手段。虽然在我国当下的经济环境中，建筑产业的价值还要依赖于其开发成本、土地区位乃至经营管理等方面因素，但不可否认的是通过知识产权的战略布局，可以使房地产企业获得更持久的竞争力以及差别优势。
对于国内的房地产开发企业而言，应该加大对房地产业界的知识产权意识的培养，学会综合使用知识产权武器保护自己的经营优势并防范法律风险。对于有意长久投入和发展的开发商，要学会善用商标法和其他的邻接性法律法规，特别是有关企业名称登记以及地名管理的法律法规，妥善保护自己企业的声誉、培育优良的服务品牌、建设地标性的优美建筑；积极研发各类节能环保引领产业潮流的高科技结构部件、发明新颖创新的建筑方法；明晰外观设计专利和著作权保护客体的区别和关联，为可能发生的侵权纠纷做好准备等。将自己开发的地产项目中的创新成分综合运用商标法、著作权法和专利法中特性和长处，形成完整而立体的权利体系，提升楼盘的商业价值和竞争优势。
同时，在开发地产项目的实施过程中，要注意与司法界的沟通与交流，能够综合运用各项知识产权法律来保护自己的权益、规避可能出现的法律危险，也要提高房地产行业知识产权维权的社会影响，为整个产业的健康持续发展营造良好的氛围。
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作者简介：
刘佳，南开大学法学院博士生，主要研究方向为法学思想史。
作者：刘佳
房地产知识产权论文 篇2：
房地产企业知识产权保护体系的构建
摘要：房地产企业普遍不太重视知识产权，亦缺乏对知识产权的保护措施。结合优秀房地产企业的实践经验和法院典型案例，系统论述了房地产企业如何从著作权、专利权、商标权、商业秘密四个方面构建知识产权的保护体系。
关键词：房地产，知识产权保护，侵权
随着房地产行业的飞速发展和竞争加剧，人们对知识产权的保护意识逐渐加强，在实践中发生的知识产权侵权纠纷亦与日俱增。房地产业属于比较传统的行业，在房地产开发过程中，房地产企业通常比较注重对有形资产的管理，如房屋、设备、资金等，但往往忽略了对著作权、专利权、商标权等无形资产的管理和保护。那么，作为房地产企业，如何加强知识产权的保护成为一个亟待解决的问题。本文旨在结合一些优秀房地产企业的成功经验和做法，为房地产企业如何构建一个系统的知识产权保护体系提供思路。
1 房地产企业的知识产权保护现状
在房地产开发建设过程中，从最初项目公司的设立，到项目的立项、规划设计、工程施工建设到销售、交房入住等过程中，很多环节都与知识产权密切相关，因此，可以说房地产业是一个劳动密集兼智力密集型的行业。
目前，在房地产领域，大部分房地产企业的知识产权保护意识还不够强，很多情况下企业对自己开发建设的建筑物、楼盘等没有采取任何保护措施，而且有相当一部分企业不是通过自主创新来获取竞争优势，而是采取剽窃、抄袭或仿冒等手段侵犯他人的知识产权，利用别人的创新成果和思想，来减少自身的成本和占领市场，这也导致房地产领域知识产权纠纷日益增多。
根据国家知识产权局专利检索信息，截至目前，与房地产相关的专利仅有931件。由此可以看出，房地产开发建设过程中产生的知识产权并没有引起企业管理者的足够重视，房地产领域的知识产权保护现状令人堪忧，亟待加强。
但同时令人欣慰的是，一些有先见之明的房地产企业已经认识到知识产权对企业发展的重要性，在知识产权保护方面走在了行业前列，他们的很多经验和做法值得我们学习借鉴。
2 房地产开发中的著作权保护
2.1 著作权
根据《著作权法》及《著作权法实施条例》的规定，与房地产开发相关的作品，主要有建筑作品、图形作品和模型作品三种类型。
2.1.1 建筑作品
建筑作品，是指以建筑物或者构筑物形式表现的有审美意义的作品。建筑物本身作为我国《著作权法》保护的客体，其外观应当具有独创的设计成分，具有美感和独创性。需要指出的是，并不是所有的建筑物都能受到《著作权法》的保护。从司法实践案例分析，建筑物或者构筑物能够作为作品受到保护，是因为它们具有独立于其实用功能的艺术美感，反映了建筑设计师独特的建筑美学观点与创造力，缺乏独创性或者没有任何艺术美感的建筑物或者构筑物并不是建筑作品。据此，《著作权法》上所称的“建筑作品”需要具备两个核心要素：第一，该建筑物具有独创性，设计新颖，结构独特。第二，该建筑物具有独立于其实用功能之外的艺术美感。我国1991年的《著作权法》并没有明确将建筑物纳入受保护的范围，但《著作权法实施条例》在定义“美术作品”时，却列入了“建筑”等造型艺术作品。这实际上是以美术作品的方式提供了对于建筑物的保护。2001年修订《著作权法》时，则在《著作权法》中明确规定了对建筑作品的保护。
建筑作品与文学作品、美术作品一样，受《著作权法》保护的是思想的表达，对建筑作品而言，是建筑设计思想的表达。例如《美国版权法》第一百零一条规定，“建筑作品指以任何物质表达方式体现的建筑设计，包括建筑物、建筑规划或图纸。建筑作品含设计的总体形式以及设计中的内部空间构成，但不包括个别的一般特征”。也就是说，建筑作品是通过不同形式对建筑设计的表述，换句话说，《著作权法》所要保护的是建筑设计——建筑思想的表达。建筑物、建筑规划或图纸等只是建筑作品的有形载体方式。
那么，在房地产开发实务中，随着人们关于知识产权保护意识的增强，关于著作权的侵权纠纷也愈来愈多，早期比较有代表性的是2007年保时捷股份有限公司（以下简称“保时捷公司”）诉北京泰赫雅特汽车销售服务有限公司（以下简称“泰赫雅特公司”）侵犯著作权纠纷案，该案被认为是房地产领域建筑作品侵权第一案。北京市高级人民法院二审判决认为，泰赫雅特中心建筑与保时捷中心建筑在外观上的相同之处在于：（1）二者在建筑物的正面均采用圆弧形设计，上半部由长方形建筑材料对齐而成，下半部为玻璃外墙；（2）二者在建筑物的入口处将建筑物分为左右两部分，入口部分及上方由玻璃构成。就两个建筑的整体而言，如果舍去上述第（1）点和第（2）点，整个建筑也将失去根本，因此，可以认定上述第（1）点和第（2）点构成两个建筑的主要或实质部分。在此前提下，虽然泰赫雅特中心建筑下方多出一个高台、建筑物左右两侧均加有栏杆，但是并不能否定二者实质上的近似。因此，泰赫雅特公司的泰赫雅特中心建筑侵犯了保时捷公司对保时捷中心建筑享有的著作权。
另一个比较典型的案例是2009年国家体育场公司诉熊猫烟花集团公司建筑作品侵权案，北京市一中院判决认为，对建筑作品著作权的保护，主要是对建筑作品所体现出的独立于其实用功能之外的艺术美感的保护，因此，在没有合理使用等合法依据的情况下，未经建筑作品著作权人许可，以剽窃、复制、发行等方式对建筑作品所体现出的艺术美感加以不当使用、损害著作权人合法权益的行为，构成对建筑作品著作权的侵犯。
2.1.2 图形作品
图形作品是指为施工、生产绘制的工程设计图、产品设计图，以及反映地理现象、说明事物原理或者结构的地图、示意图等作品。根据司法实践，构成我国《著作权法》保护的图形作品应具备两个核心要素：第一，该图形作品的内容和形式应当具有独创性，能够反映创作者的创造力；第二，该图形作品具有可复制性，可以被复制。
在房地产开发过程中，比较密集地产生图形作品的阶段是规划设计阶段。建设单位通常会委托专业设计单位为项目提供规划设计服务，在双方合作过程中，设计单位根据建设单位要求，在不同阶段提交不同的设计成果。一般而言，规划设计可以分为概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计四个阶段，每个阶段会形成不同的图形作品。例如，项目总平面图、交通分析图、竖向规划图、园林景观分析图等。
2.1.3 模型作品
模型作品是指为展示、试验或者观测等用途，根据物体的形状和结构，按照一定比例制成的立体作品。例如，在规划设计阶段，建设单位委托设计单位制作的建筑模型、设计三维模型等。在销售阶段，为让消费者对楼盘有更直观、形象地感受，房地产企业制作的楼盘沙盘、模型等，均属于模型作品。
根据司法实践，构成我国《著作权法》保护的模型作品应具备两个核心要素：第一，该模型作品的内容和形式应当具有独创性，能够反映创作者的创造力；第二，该模型作品具有可复制性，可以被复制。
2.2 著作权人
2.2.1 建筑作品的著作权人
根据《著作权法》规定，著作权属于创作作品的人，即作者，那么，对建筑作品而言，最关键的问题是确定谁是建筑作品的作者。
建筑作品的形成过程比较复杂，参与者众多，包括建设单位、设计单位、总承包单位、施工单位、监理单位等。通常是由房地产开发建设单位委托设计单位进行整体设计、施工单位进行施工建设，最终形成建筑物。建设单位与设计单位之间为委托设计服务合同关系，设计单位接受建设单位委托，通过自己设计团队的智力劳动，按要求向建设单位提交不同阶段的设计成果。从这个角度分析，建筑作品应属于委托创作作品的范畴，著作权的归属由双方通过设计合同进行约定。如双方没有约定的，那么根据《著作权法》规定，著作权属于受托人享有，即属于设计单位享有。
2.2.2 图形作品、模型作品的著作权人
实践中，建设单位通常会委托一家或两家设计单位负责不同阶段的设计工作，建设单位与设计单位之间是咨询服务合同关系，那么，图形作品、模型作品也应属于委托创作作品的范畴，著作权的归属由双方通过设计合同进行约定。如双方没有约定的，那么根据《著作权法》规定，著作权属于受托人享有，即属于设计单位。
因此，对建设单位而言，在咨询服务合同中明确图形作品、模型作品的知识产权归属非常重要。如没有约定，则上述图形作品、模型作品的著作权归设计人享有，建设单位就不能享有对上述作品的修改、复制、传播、使用等权利，否则就构成侵权。此外，如果建设单位使用的工程设计图、建成的建筑物与他人的工程设计图、建筑物相同或类似的，也可能构成侵权。
2.3 著作权的取得时间
根据《著作权法实施条例》规定，著作权自作品创作完成之日起产生，自该日起，著作权人自动获得对作品的著作权，并不以发表或申请作为前置条件。具体而言，著作权人对建筑作品应自竣工验收之日起，对图形作品、模型作品应自制作完成之日起，均依法享有著作权。
3 房地产开发中的商标权保护
3.1 企业名称商标权
在市场经济中，企业名称是企业作为市场主体的重要标识，可以帮助消费者起到识别商品或服务来源的作用。很多房地产企业都将字号作为楼盘名称的一部分，以提高楼盘的附加值。因此，对房地产企业而言，加强对企业名称、字号的保护非常重要，但由于字号具有地域性限制，仅在注册区域管辖范围内具有排他性，在其注册区域管辖范围之外的企业可以使用与其相同的字号。所以，为防止他人使用与自己相同的字号，或他人将自己的字号申请为注册商标，房地产企业应及时将自己的字号申请为注册商标，在条件具备时，可以申请认定为驰名商标，以扩大保护范围。这方面的成功典范当属房地产行业的领跑者——万科集团。万科集团于1994年申请注册“万科”商标，2000年被评为广东省著名商标，2005年6月被认定为驰名商标，成为第一家被认定为驰名商标的房地产企业。
3.2 楼盘名称商标权
随着房地产市场竞争日趋激烈，楼盘名称作为房地产项目首次推向市场的“名片”，不仅承载着房地产企业及其产品在业界的信誉和口碑，而且构成企业重要的无形资产。因此，楼盘名称日益受到房地产企业的重视，成为房地产营销不可或缺的工具。仍以万科为例，1999年以来，万科集团自1999年开始在深圳、武汉、南昌、上海等城市开发以“四季花城”为名称的系列楼盘，获得巨大成功。2001年3月，万科向国家商标局申请“四季花城”商标注册，2002年8月28日核准注册，核定项目包括第三十六类的所有不动产事务。因此，对房地产企业而言，应从战略发展的高度看待楼盘名称的重要性，打造属于自己的楼盘品牌，并及时申请商标注册保护。
在楼盘名称侵权方面比较著名的案件，是2011年广州星河湾实业发展有限公司（以下简称“星河湾公司”）诉江苏炜赋公司等商标侵权案，该案经江苏省南通市中级人民法院一审、江苏省高级人民法院二审，最终由最高人民法院于2013年进行再审，终审判决认为，星河湾公司、宏富公司以“星河湾”命名的楼盘先后获得了相关荣誉，具有较高的知名度。“星河湾”作为注册商标具有一定的显著性和知名度，已经起到了识别楼盘的作用。因此，上述房地产企业将其开发的楼盘命名为“星河湾”的行为构成商标侵权。
3.3 建筑物立体商标权
美国是最早对建筑立体商标提供法律保护的，而且也是建筑注册为立体商标最多的国家。早在1937年，第六巡回法院在白塔连锁公司（White Tower System，Inc.）诉白色城堡饮食连锁公司（White Castle System ofEat-ing Houses Corp.）一案中就指出被告在相同地理区域，用一个白色城堡模型，是为了搭原告的“便车”，利用他人商标上的商誉获得利益，是侵犯商标权的行为。在1968年GrifsofAmerica，Inc.一案中，法院认为一个三维建筑的外形如果能作为一个标志就能够注册为商标。到目前为止，美国将近100座建筑物已经注册为商标。
美国和其他一些国家将很多独一无二的建筑（这些建筑往往被认为是当地的地标性建筑）作为商标注册或申请。这些建筑物登记注册为商标的很多，在美国有花旗集团大厦、克莱斯特大厦、洋基体育场、洛克菲勒广场、帝国大厦、海峡花园、古根汉姆博物馆、大都会歌剧院等。在英国有马尔伯勒公爵的布莱尼姆官、德文郡公爵的查茨沃斯庄园等作为三维立体商标登记注册。
目前，我国立法也已明确将三维标志（即俗称的立体商标）列入可申请注册商标的范围。《商标法》第八条规定：“任何能够将自然人、法人或者其他组织的商品与他人的商品区别开的标志，包括文字、图形、字母、数字、三维标志、颜色组合和声音等，以及上述要素的组合，均可以作为商标申请注册。”《商标法实施条例》第十三条规定：“以三维标志申请商标注册的，应当在申请书中予以声明，说明商标的使用方式，并提交能够确定三维形状的图样，提交的商标图样应当至少包含三面视图。”
根据上述规定，只要建筑物的外观具有显著特征，便于识别，并不与他人在先取得的合法权利相冲突，就可以注册为立体商标。但在实践中并未引起房地产企业的重视，很多房地产企业没有对自己开发建设的建筑物申请注册商标保护，由此导致的一个很可悲的现状是：在建筑设计领域，建筑物的模仿、复制现象比比皆是，大量建筑作品互相抄袭、缺乏创新，这极大挫伤了设计师设计创造的积极性，也妨碍了建筑设计业和房地产开发业的健康发展。
3.4 建筑物立体商标权利人
根据《商标法》规定，建筑物立体商标专用权应属于依法向商标局申请商标注册，并取得商标专用权的自然人、法人或者其他组织。那么，实践中，谁有权对建筑物提出商标注册申请呢？笔者认为，应由该建筑物的所有人提出。具体而言，在建筑物实现销售并交付业主之前，它的所有权归属于建设单位所有，在这个阶段，建设单位有权对建筑物提出商标注册申请。在建筑物实现销售、交付给业主后，它的所有权即转移给业主所有，在此阶段，业主有权对建筑物提出商标注册申请。
4 房地产开发中的专利权保护
4.1 发明专利权
发明是指对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。在房地产开发中，企业可以就与房屋建筑、施工有关的新产品、新方法等申请发明专利。
例如，万科于2002年取得“情景花园洋房”发明专利。该“情景花园洋房”为一梯两户，每户不仅包含室内空间，还包含与外界情景环境融为一体的无顶板、半围护的室外水平空间，即天、地、四周都属于业主私有的情景花园和景观露台。
4.2 实用新型专利权
实用新型是指对产品的形状、构造或者其结合所提出的适于实用的新的技术方案。仍以万科为例，该企业2004年取得“复合式厨房”实用新型专利，该厨房包括复合墙体、门、窗、上下楼板和使用空间，使用空间分为烹饪区、家务区、备餐区和就餐区四个功能区。使用空间内的烹饪区设置有炉灶和操作台，备餐区设置有备餐区水池，家务区设置有冰箱，烹饪区水池、冰箱与炉灶的操作点连线呈三角形。该复合式厨房采用人体功效学原理设计，功能流线合理清晰，实现了厨房真正意义上的洁污分区，并扩大了就餐面积，增加了就餐区与备餐区之间的联系。
4.3 外观设计专利权
外观设计是建筑物的灵魂，承载着设计者和建设者的核心理念和对美的追求。根据《专利法》规定，外观设计是指对产品的形状、图案或者其结合以及色彩与形状、图案的结合所作出的富有美感并适于工业应用的新设计。授予专利权的外观设计，应当不属于现有设计；也没有任何单位或者个人就同样的外观设计在申请日以前向国务院专利行政部门提出过申请，并记载在申请日以后公告的专利文件中。据此，房地产企业对符合上述要求的建筑物可以申请外观设计专利。
4.4 专利权人
实践中，如果发明、实用新型或外观设计专利是由建设单位的建筑师或设计师执行本单位的任务或主要利用本单位的物质技术条件完成的，那么该专利申请人、专利权人均应为建设单位。如果上述发明、实用新型或外观设计专利是由建设单位委托设计单位完成的，双方之间存在委托设计合同关系，则应属于委托创作作品范畴。因此，如双方在合同中对专利申请权和专利权的归属作出约定的，从其约定。没有约定的，专利申请人、专利权人均应为设计单位。
5 房地产开发中的商业秘密保护
根据《反不正当竞争法》规定，商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息，具体包括：设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招投标中的标底及标书内容等信息。
对房地产企业而言，企业重大并购、投资、合作、管理制度、招投标文件、财务状况等都属于企业的商业秘密。对企业商业秘密的保护，可分为对内和对外两大类，对内主要是指对内部员工（包括正式员工、劳务派遣人员等），可以制定公司的保密制度，或通过双方的劳动合同约定员工的保密义务，尤其是对高级管理人员、核心岗位技术人员还可以签订竞业禁止协议，对其保密义务进行特殊约定。对外主要是指对合作单位，如施工单位、设计单位等，可以通过双方签订的合同约定保密义务。
6 房地产开发常见的三类侵犯知识产权纠纷
从近几年房地产领域发生的知识产权侵权案件分析，如下三类纠纷比较常见：
第一，楼盘名侵犯他人注册商标专用权纠纷。根据《商标法》规定，如果该楼盘名已被其他企业在房地产类别申请为注册商标，则意味着在全国范围内的其他开发商未经同意均不得使用该名称作为楼盘名，否则即构成对其注册商标专用权的侵犯。
第二，未经许可使用他人设计方案（设计图纸）、沙盘侵犯他人著作权纠纷。例如，某开发商向甲、乙、丙三家设计单位就建筑设计方案邀请招标，甲设计院中标，后乙设计院发现某开发商用的设计方案与其当初投标的方案基本相同，但署名却是甲设计院，于是起诉某开发商侵权。再如，在楼盘营销宣传过程中，开发商委托第三方提供设计制作楼盘模型、沙盘、效果图、广告、楼书、宣传片等服务，但双方在合同中没有明确约定著作权归属，后产生争议。根据《著作权法》规定，合同没有约定或约定不明确的，则著作权归作者（即创作作品的人）享有，建设单位未经作者许可，不得修改、复制、展览、摄制和传播上述作品。实践中发生的侵权纠纷往往是双方在合同中对著作权归属未明确约定引起的。
第三，施工单位专利侵权纠纷。在招投标和工程建设过程中，建设单位需要与总承包单位、多家施工单位、材料设备供应商等进行合作，涉及上百种材料及大型设备的采购和供应，如保温材料、建筑材料、电梯、空调、门、窗等，如果施工单位、材料设备供应商提供是的未经专利权人许可使用的产品或材料，可能构成侵犯他人专利权。
7 房地产企业知识产权管理体系的构建
7.1 制定专门的知识产权管理制度
根据国务院发布的《国家知识产权战略纲要》，房地产企业对知识产权应进行制度化、体系化管理，指导思想为：鼓励创造、有效运用、依法保护、科学管理。具体而言，房地产企业应制定专门的知识产权管理制度，将知识产权管理作为企业资产管理的重要组成部分，对知识产权的创造、评估、申请、保护、运用等通过制度进行明确规定。
7.2 对知识产权的管理与保护措施
作为房地产企业，应从企业管理角度对知识产权进行规范，加强对房地产开发过程中产生的各类知识产权保护，并作为企业的重要无形资产进行管理。具体可以采取如下措施：
第一，建立企业的商标保护、防御体系，主要是从申请企业字号注册登记，到楼盘名称申请注册商标，此外还应考虑注册防御性商标，即将与注册商标相近似的标志申请注册商标，铸成一道坚强的防护墙。
第二，从实际操作层面，加强对符合条件的知识产权进行申报，对申报成功的知识产权，纳入企业的无形资产管理范畴。
第三，加强对房地产开发过程中的合同管理，对规划设计咨询服务类合同、营销咨询服务类、供应及施工类合同等，要在合同中单列知识产权条款，明确约定知识产权的归属及其享有的权利范围。
第四，加强对工程建设过程中的招投标管理，避免使用侵权的技术和产品：一方面，在招投标过程中，要严格审查投标单位的资质，做好供应商实地考察工作，如其提供的是获得专利的技术或产品，应通过专利局网站进行检索，以确认其拥有该项专利或获得专利权人使用许可；另一方面，在双方签订的合同中约定，如因施工单位或供应商侵害他人知识产权给建设单位造成损失的，由施工单位或供应商承担全部责任。
第五，充分利用企业已拥有的知识产权，发挥其最大的经济效益，并以此作为企业的利润增长点。知识产权的最大价值不在于拥有，而在于利用。例如，对已取得的发明或实用新型专利，以专利实施许可的方式授权他人使用，并收取专利许可使用费。充分利用这些知识产权，显然可以为企业创造更大的利润。
第六，加强对已有知识产权的保护。如发现其他企业有侵权的行为，要通过法律途径进行维权，一方面保护企业自身权益不受损害；另一方面也可以通过诉讼宣传企业的品牌形象，提升企业的影响力。
综上所述，在知识产权发展与保护日益得到重视的大时代背景下，得知识产权者得天下。那么，房地产企业如何利用知识产权率先进行战略布局，以获取长期的竞争优势，保持企业的创新能力，并藉此创造企业新的利润增长点，将是每个企业在21世纪面临的重大挑战，同时亦是机遇。
参考文献：
1.许彦生 孙宴茹.房地产业知识产权保护困境研究.科技与法律.2007.4
2.左金凤.论建筑物上的知识产权.信阳师范学院学报.2010.11.6
作者简介：
赵浩，北京广安置业投资公司董事会秘书、审计法务部经理，西北政法大学民商法硕士研究生，研究方向为房地产法、公司法。
作者：赵浩
房地产知识产权论文 篇3：
发挥资产评估作用 推动知识产权质押融资工作的开展
一、推动知识产权质押融资具有重要意义
自20世纪90年代开始，知识产权在我国日益得到重视。从政府层面看，要转变经济增长方式，建设创新型国家，必须重视知识产权的研究、开发、保护和运用：从社会层面看，社会财富的表现形式已发生很大变化，不仅是土地、房产、资源和不动产等有形资产，而且包括专利、商标、版权、商誉等无形资产；从企业层面看，科技类、专业服务业等类型的企业越来越多，他们的主要财产不是有形资产，而是包含知识产权在内的无形资产。就是在传统企业，也越来越重视知识产权等无形资产的作用，加大知识产权研发、运用和保护的投入，把自己拥有的核心知识产权当作提升企业竞争力的有力武器。但对于知识产权的研发、运用等需要一定的资金支持。
另一方面，随着社会财富表现形式和企业信贷需求的变化，银行信贷资金投放和担保方式也应适当调整，不能只贷给传统企业，不能要求只能以房地产作为抵押物。不少科技类企业并没有多少不动产，但由于其拥有具有广阔应用前景的知识产权，具有传统企业难以比拟的高成长性。适时开展知识产权质押，既配合国家关于加强自主创新、建设创新型国家的战略决策，又扶持科技类企业的快速成长，支持传统企业提升科技水平，提升竞争力，同时，也可拓宽银行的信贷渠道，稀释信贷风险。因此，开展知识产权质押工作，对国家、对企业、对银行、对社会都具有正面意义。
1995年我国颁布的担保法中明确了知识产权可以作为一种担保形式，用于银行质押贷款。近年来，部分地方的金融机构开展了知识产权质押的试点工作，收到了很好的效果，达到了多赢的目的。但是，我们也要看到，要大面积推行知识产权质押工作，还有很多基础性的工作需要做。
二、知识产权质押融资需要发挥资产评估的作用
银行投放信贷资金，首先要考虑资金安全，一般情况下，需要贷款申请人提供相应的抵质押物，根据抵质押物的性质、特点和价值确定相应的信贷额度。知识产权由于变现能力低，以及具有较强的专业性等特点，使银行对于质押物及还贷风险的评估，始终存有疑虑，导致我国知识产权质押贷款业务难以获得实质性的发展。
知识产权质押作为担保物权的一种，其价值如何确定，是决定银行信贷额度和其质押担保功能能否实现的关键。资产评估的价值发现功能，可以帮助解决这一问题。评估机构凭借丰富的评估经验、合理的人员配置及科学的评估方法，能够准确地评估知识产权质押物的价值及还贷风险，为银行信贷决策提供重要依据，从而消除银行顾虑，为企业融资多元化和银行业务发展提供了契机。知识产权质押评估，首先要将知识产权与企业相关配套资产剥离开来，因为很多知识产权需要相应配套的资金、设备和人员才能产生效益，不能将配套资产产生的价值都归为知识产权的价值，只有适当剥离，才能准确评估知识产权的价值，也才能方便银行变现。多年来，评估行业不仅形成了一系列包括知识产权在内的无形资产评估的理论研究成果和执业准则，在知识产权质押评估方面也积累了一定的经验。这里介绍两个知识产权质押评估的案例。
案例一，“评估发现知识产权价值，为企业融资拓宽渠道”。自1998年以来，各商业银行普遍推行了抵押、担保贷款。然而，众多拥有知识产权的企业很难找到符合商业银行要求的有形资产进行抵押贷款活动。如厦门某服饰公司是一家制造女士手袋的公司，该公司既无工厂，也无销售队伍，几乎不拥有符合银行要求的有形资产。然而在短短三年时间内，该公司的销售收入从几百万元，迅速发展到上亿元。当其向银行申请质押贷款时，银行意识到这将是一个优质客户，却无法判断其价值究竟在何处，为此邀请评估机构对该服饰公司进行无形资产评估。当评估机构深入了解该服饰公司后，发现了其对国际品牌的营运能力。与其说该服饰公司是一家制造女士手袋的公司，不如说是一家经营品牌的公司，其企业价值集中体现在拥有的商标上，而商标也正是该企业最重要且不可或缺的资产。评估机构通过对该公司拥有商标的价值评估，使银行切实了解贷款企业的资产状况，质押物价值及还款能力，从而促进了质押贷款业务的开展。
案例二，“发挥评估专业优势，降低银行贷款风险”。作为知识产权质押贷款的质押物，特别是专利技术，由于普遍具有复杂性及专业性，使得其财务经营状况和未来发展前景不易判断，不能准确定位专利价值，这种情况下，银行很难决定是否贷款、贷款多少。专利资产的专业特点构成了银行对专利资产质押贷款的先天屏障。评估机构作为专业机构，利用专业知识，充分发挥其独立，客观发表意见的执业特性，为银行点多，面广、样样兼顾的信贷作业提供更深层次的信息分析结果和更为科学的决策参考意见。如山东某造纸厂拥有一项专利技术，使该企业每年节省几百万元的“三废”处理费用。当该企业向当地银行以此专利技术作为质押物提出贷款时，银行虽然认为该技术具有价值，但其价值究竟体现在什么地方，以及如何确定其价值，成为银行放贷的瓶颈。同时让银行感到困惑的是，企业拥有的技术价值，如何与企业自身的价值分解，从而使该质押物成为能够独立处置的质押物。评估机构通过对该造纸厂的生产工艺及流程深入了解后，确定该技术的价值主要体现在对企业运营成本的节约，并且运用自身的专业知识，将该技术价值与企业价值进行分离，最终确定质押物的价值，为银行推行该质押贷款业务提供了专业知识，降低了银行贷款的风险。
三、知识产权质押及相关评估的开展需要多部门、多领域的合作
知识产权的价值评估毫无疑问应当由资产评估机构来做，但由于知识产权涵盖专利、商标、著作权等多个领域，知识产权质押涉及知识产权管理和金融等多个部门，因此，知识产权的价值评估也需要多个部门的配合。
首先，由于知识产权往往具有复杂的技术性，在价值评估之前，需要对其真实性进行认定，对其技术含量进行评价，并对其权利是否存在瑕疵进行法律上的判断。这些工作，需要知识产权管理部门、科技部门和法律部门的紧密配合。
其次，需要对该知识产权的应用或产业化进行经济分析。有的知识产权是真实的，也具有很高的科技含量，但在目前的经济和科技条件下难以应用，可能要等到未来某个时间才能应用。有的知识产权是真实的，科技含量也较高，但市场上已有类似的知识产权在应用。有的专利技术保护期即将到期。这些都会影响知识产权的价值。这些工作需要相关经济专家或机构的配合。
第三，需要建立完善的知识产权交易市场。知识产权作为质押融资的重要手段，在对其价值评估的同时，还需要一个交流、流转的平台，即建立完善的知识产权交易市场，可以为知识产权评估提供
大量交易案例，可以为知识产权押品的处置提供重要的渠道。当然，知识产权交易市场的建立，也需要资产评估提供支持。因为，由于知识局限和信息不对称，知识产权交易双方很难就交易价格达成一致，通过评估为交易的知识产权确定合理的价值，为交易提供参考。只有这些工作都做好了，才能推动知识产权质押工作的开展。
四、知识产权质押融资评估方法的完善
知识产权质押的评估方法主要包括市场法、收益法和成本法，方法的选择应根据被评估对象的具体类型，特点，评估目的、评估前提条件，评估原则及外部市场环境等具体情况，进行判断分析，合理选择。
1，市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测知识产权价值的评估方法。市场法评估知识产权，需要两个基本前提：一是要有一个活跃的公开市场；二是公开市场上要有可比的知识产权及其交易活动。
采用市场法评估知识产权，应注意被评估知识产权是否具有适合市场法的前提，确定具有合理比较基础的类似知识产权交易参照对象，搜集类似知识产权交易的市场信息和被评估知识产权以往的交易信息。当与类似知识产权具有可比性时，根据宏观经济、行业和知识产权变化情况，考虑交易条件、时间因素，交易地点和影响价值的其它各种因素的差异，调整确定评估值。
2，收益法
收益法是指通过估测被评估知识产权未来预期收益的现值来判断知识产权价值的评估方法。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。应用收益法评估知识产权价值需要具备三个基本条件。一是被评估知识产权的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；二是知识产权拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；三是被评估知识产权预期获利年限可以预测。
采用收益法时，要注意合理确定知识产权的超额获利能力和预期收益，分析与之有关的预期变动，受益期限，与收益有关的资金规模、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值。注意被评估知识产权收益额的计算口径与折现率口径保持一致，不要将其他资产带来的收益误算到被评估知识产权收益中；要充分考虑法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展变化、企业经营管理、产品更新和替代等因素对知识产权收益期、收益额和折现率的影响，当与实际情况明显不符时，要分析产生差异的原因。
3，成本法
成本法是指首先估测被评估知识产权的重置成本，然后估测被评估知识产权业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估知识产权价值的评估方法。采用成本法评估知识产权的前提条件是：一是被评估知识产权处于继续使用状态：二是应当具备可利用的历史资料：三是形成知识产权价值的耗费是必须的。
采用成本法进行评估时，要注意根据现行条件下重新形成或取得该项知识产权所需的全部费用(含资金成本和合理利润)确定评估值，在评估中要注意扣除实际存在的功能性贬值和经济性贬值。需要强调的是，由于知识产权开发的成本与其收益间不存在对称的关系，有的项目可能消耗了大量人力、物力、财力却无法产生价值。因此，通常成本法不能全面反映出知识产权的价值。
在知识产权质押评估方法的应用方面，还应做到“三个结合”，即评估专业人员与相关行业专家相结合、评估价格与权利质量相结合、文献检索与研究分析相结合，通过知识产权评估，为知识产权质押贷款创造一个中间平台，在这个平台上，银行、企业、评估机构共同配合，发挥整体的作用。
五、知识产权质押评估工作的进展及下一步工作设想
为了加强知识产权资产评估管理，规范知识产权的评估行为，使知识产权资产评估更好地服务于国家创新经济建设和知识产权保护工作，2006年4月，财政部、国家知识产权局联合下发了《关于加强知识产权资产评估管理工作若干问题的通知(财企[2006]109号)》(以下简称《通知》)，对知识产权资产评估管理工作进行规范。《通知》明确了知识产权资产评估范围和评估机构资质；要求各地加强行业管理，提高执业质量、行业公信力和影响力；指导行业自律组织加强专业指导和自律管理。《通知》中规定，知识产权评估应当依法委托经财政部门批准设立的资产评估机构进行评估。评估机构应遵守国家的有关法律法规与行业管理制度，正确理解和执行资产评估的规范，合理运用有关的技术标准和专业判断，遵循资产评估的工作程序，对知识产权资产价值做出准确的评估报告。
在涉及知识产权质押评估的准则规范方面，我国目前已经制定了《无形资产评估准则》及相关的指导意见，但对于专利技术、专有技术、商标及版权等各类的知识产权还没有单独的准则和规范。
下一步，中国资产评估协会(下称中评协)在积极贯彻《通知》各项要求的基础上，将加大知识产权评估的各项基础建设，包括制度建设、理论研究、信息数据平台建设、准则规范建设和人才队伍建设，提高知识产权质押评估的执业水平与能力，具体包括以下几方面。
1，制定知识产权评估的具体指南和规范
在无形资产评估准则的框架下，分步制定专利、商标、计算机软件、著作权等具体评估指南，完善知识产权评估的准则体系。为保证指南制定的进度和质量，中评协将会同国家知识产权局联合成立指南起草小组，制定专利权的评估指南；在条件成熟时，再与相关部门联合起草完成商标权、计算机软件及著作权的评估指南。
2，加大知识产权评估人员培养力度
组织编写专门的知识产权评估培训教材，组织知识产权评估人员培训班，培训有关知识产权法律、法规与知识产权评估相关内容，并严格培训后的考核制度，确保培训的质量，提高资产评估师知识产权评估的专业水平。同时，邀请知识产权专家参与注册资产评估师考试教材相关内容的编写、审定。
3，加强知识产权评估专业研究
中评协已经成立无形资产评估专业委员会，该委员会由专利、商标、法律、评估领域的专家和相关政府、行业协会人员组成。该委员会的职责包括对知识产权评估专业问题组织研究、参与制定知识产权评估的准则规范、就知识产权评估管理提出专业性建议等。
4，建设知识产权评估的数据平台
中评协与国家知识产权局联合建立知识产权评估专家库、数据库，逐步建立、完善知识产权评估数据的平台。
另外，建议设立知识产权质押评估报告报备制度。国家知识产权局在办理出质登记时建立知识产权评估报告报备制度，为知识产权评估进行数据积累，提供信息及数据上的支持，以便尽快建立和完善知识产权数据库及共享机制。
作者：杨松堂 李挺伟