建设用地和国有土地

建设用地和国有土地（精选8篇）

篇1：建设用地和国有土地

国有建设用地土地分类调整补充和土地出

让金标准

一、商服用地：

1、商业用地(211)：增加农贸市场及附属设施用地、物资交易市场和物资交易区用地。附属设施包括管理用房、配套停车场等。

2、金融保险业用地(212)：具体包括金融保险业交易场所和相应机构的办公用房及配套停车 场等。

3、其他商服用地(214)：

企业厂区外独立的办公楼指独立于工厂厂区外，单独建设的办公楼；对企业改制、破产后单 独处置的办公楼，按其他商服用地归类，并按商业用地标准核定土地出让金。

增加：企业承办的对外经营接待的培训中心、实习基地及相应附属设施用地、对外经营服务 的会所(不包括小区配套为业主服务的会所)、CNG加气站用地、汽车维修、销售(简称4S店)用地、各类网吧等娱乐服务设施、电影院、健身场馆、公共停车场、会展中心、高速公路服 务区内经营性用地。

二、工矿仓储用地：

1、工业用地(221)：增加经批准设立的开发区和工业集中发展区内的科研楼、孵化楼 等设施用地。

2、仓储用地(223)：仅限于物资储备、中转场所及相应附属设施用地，不包括物资交易区用 地。

三、公共设施用地：

符合《划拨用地目录》的项目用地行政划拨；不符合《划拨用地目录》项目用地办理 出让，土地出让金标准按工业用地核定。

四、公共建筑用地：

1、机关团体用地(241)：国家机关、社会团体、群众自治组织办公用地行政划拨；广 播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地，应纳入有偿使用，土 地出让金标准按商业用地核定。

2、教育用地(242)、科研设计(243)、文化(244)、医疗卫生用地(245)：符合《划拨用地目 录》，非营利性的项目用地行政划拨；不符合《划拨用地目录》项目用地办理出让，土地出 让金标准按工业用地核定。

文化用地中对电影院、健身场馆等此类经营性的项目用地，土地出让金标准按商业用地核定，土地用途按其他商服用地(214)进行归类。

3、慈善用地(246)：增加救助站用地。符合《划拨用地目录》，非营利性的项目用地行政划 拨；不符合《划拨用地目录》项目用地办理出让，土地出让金标准按工业用地核定。

五、住宅用地：

1、城镇单一住宅用地(251)：对公寓用地，按市规划局、市国土资源局、市房产管理 局《关于“公寓”建设管理的若干规定》(成规管〔2004〕180号)规定，建设项目名称不再 单独出现“公寓”项目，统一为“配套生活用房”，其土地用途统一归属于其主体建设项目 用途；对成规管〔2004〕180号实施前以“公寓”名称单独建设的项目，办理土地登记时仍 按城镇单一住宅用地归类。

2、城镇混合住宅用地(252)：办理供地时将城镇混合住宅用地中的工业或商业用地与住宅用 地按分摊土地面积分别进行土地出让金的核定。

办理土地登记时的用途按城镇混合住宅用地(252)登记，使用年限按不同用途确定，同时在 记事栏中备注工业用地(252-1)、商业用地(252-2)、住宅用地(252-5)各自的分摊面积。

六、交通运输用地：

符合《划拨用地目录》项目用地行政划拨。对归类于街巷(266)的独立建设的公共停 车场项目，用地应纳入有偿使用，土地出让金标准按商业用地核定，土地用途按其他商服用 地(214)进行归类。

七、水利设施用地：

增加城市河道的管理设施用地，按行政划拨方式供地；如办理出让，土地出让金标准 按工业用地核定。

八、特殊用地：

1、军事设施用地(281)：按行政划拨方式供地，但不包括部队军官的住宅用地。

2、使领馆用地(282)：按行政划拨方式供地。

3、宗教用地(283)：用于宗教祭祀活动的项目用地行政划拨。如办理出让，土地出让金标准 按工业用地核定。

4、监教场所用地(284)：按行政划拨方式供地。

5、墓葬地(285)：符合《划拨用地目录》，政府投资修建的非营利性的陵园、墓地、殡葬场 所及附属设施用地行政划拨；对社会投资修建的营利性的陵园、墓地、殡葬场所及附属设 施用地，应有偿使用，土地出让金按商业用地标准核定。

篇2：建设用地和国有土地

各区（市）县国土资源局、市国土资源局各分局：

根据国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发〔2001〕255号）、成都 市 人民政府《关于我市中心城区（五城区和高新区）基准地价更新和调整国有土地使用权出让 金标准的通知》（成府发〔2002〕52号）的有关规定，市国土资源局制定了我市各类国有建 设用地土地分类调整补充和土地出让金收取的标准，现将有关要求通知如下。

一、各类国有建设用地土地分类调整补充和土地出让金收取详见附件。

二、土地出让合同中的土地用途应明确记载三级类，并作为土地使用权登记的依据。

三、除招标拍卖挂牌出让土地使用权外，协议出让土地使用权的土地出让金标准按本通知规 定核定。

四、本通知执行以前已经办理正式用地手续尚未办理《国有土地使用证》的，在土地使用权 登记时土地分类按本通知规定办理。

篇3：建设用地和国有土地

1) 加大土地征收难度。政府为兴建公益性项目征地的补偿价低于邻近村的集体经营性建设用地出让价, 势必引起被征地农民的不平衡心理, 加大征地的困难。

2) 冲击国有土地市场。农村集体经营性建设用地的总量虽然不大, 但如果入市的节奏控制不好, 也会对国有土地市场造成不小冲击。

3) 作为土地一级市场入市, 要收回原土地使用人的土地使用权, 还有几个问题要解决:一是如何合理补偿, 二是入市后的土地收入如何在国家、集体、个人之间合理分配, 三是入市后农村集体经济组织的利益必然急剧增加, 这部分资金的管理、保值增值以及村民如何受益都必须重视。

4) 从经营性建设用地入市, 到今后农村其他存量建设用地入市, 再到规划为建设用地的农用地入市, 三者如不能有序进行, 将会与国有建设用地入市造成冲突, 必须设定好相应的约束和激励机制。

2建立健全农村集体经营性建设用地与国有土地同步入市机制的建议

当前, 农地制度改革具备了政策条件和实践基础, 应把农村集体经营性建设用地流转入市作为农地制度改革的突破口和着力点, 坚持城乡土地资源要素双向流动的市场化改革导向, 以更大决心冲破思想观念束缚, 尽快释放农村集体经营性建设用地流转利用的巨大潜能。

1) 摸清底数, 纳入建设用地总量控制。对农村集体经营性建设用地存量进行全面摸底, 包括数量、类型、性质等, 做到心中有数。对于允许入市的农村集体经营性建设用地, 必须纳入建设用地总量控制, 一是纳入土地利用总体规划控制, 二是纳入土地利用年度计划控制, 做到分期分批入市, 数量、时序可控, 避免冲击土地市场。

2) 加快建立城乡统一的建设用地市场。建立城乡统一的建设用地市场, 既包括有形的土地产权交易市场, 也包地价形成、交易管理等相关制度安排。要按照“功能齐全、产权清晰、交易规范、服务优质”的要求, 加快建设一批城乡建设用地产权交易所、交易中心等, 为城乡土地流转提供有形的交易市场和信息共享平台。同时要加快建立完善城乡建设用地流转的统一市场机制, 明确土地估价、交易管理、利润分配等相关制度安排, 为经营性建设用地公开平等、合法有偿、有序顺畅地流转利用提供制度保障。

3) 坚持最严格的土地利用规划和用途管制, 严格集体经营性建设用地审批。从集体经营性建设用地到同权入市是一条进入市场的通道, 今后对如何审批新增农村集体经营性建设用地要从总体上、数量上考量, 要与国有建设用地形成一定的比例。确保农村经营性建设用地有序流转和保障国家粮食安全, 必须坚持“两个最严格”的基本原则。一是坚持最严格的土地利用规划。在经营性建设用地流转中, 土地规划起到规范土地流转区域、边界、用途等重要作用。二是坚持最严格的耕地保护制度。农村经营性建设用地流转应严格在规划区域和范围内, 不得占用或变相占用耕地, 经营性建设土地经整理后的节余部分, 应有相当比例用于耕地复垦。

4) 坚持土地流转与农民市民化同步推进。人口城镇化是新型城镇化的核心。加快推进新型城镇化, 必须改变土地城镇化快于人口城镇化的传统模式, 农村经营性建设用地流转要与农村人口转移和实现人口城镇化同步推进。一是加快农村人口转移进城步伐。加快出台农村经营性建设用地流转与人口转移进城相挂钩的政策措施, 确保人口转移速度应不低于或高于同期经营性建设用地流转速度。二是大力推进就地就近城镇化。应把中小城市和新农村作为经营性建设用地流转利用的重点, 既能减轻各种成本, 又能缓解大城市的压力, 使农村人口就近就地实现城镇化。三是支持农民经营性建设用地自主开发。在符合国家和地方总体规划的前提下, 应承认和尊重农民集体对经营性建设用地自主开发建设的主体地位, 鼓励引导农民集体利用建设用地自主规划、建设新农村和小城镇。

5) 正确处理土地流转增值收益分配关系。一方面, 要尽快建立公平、合理、均衡的经营性建设用地流转利润分配机制, 国家可以通过资源税费制度设计, 对流转和占有经营性建设用地征收流转税、房产税等税费, 获得稳定的资源税费收入;集体可以通过经营性建设用地开发权转让、租赁等方式, 获得土地租金和承包费用;农民可以通过获得土地流转租金、入股分红、抵押变现等方式, 实现经济收益。另一方面, 克服因级差地租形成的经营性建设用地流转收益不平衡问题, 建立健全城乡之间、区域之间利益均沾和均衡发展机制。综合运用“增减挂钩”、税费征收、财政转移支付等政策措施, 让偏远地区和经济欠发达地区获得更多发展机会, 尽快弥合城乡和区域发展差距, 促进城乡一体化和区域协调发展。

6) 创新经营性建设用地流转和开发利用模式, 做好权属变更。通过农村集体经营性建设用地出让获得的土地使用权, 应及时登记发证, 这种土地使用权证应与国有建设用地使用权证“同权”, 允许转让、出租、抵押。应按照经营性建设用地制度改革的市场化取向和法治化原则, 发挥市场主体的主观能动性, 赋予农民更加充分的经营性建设用地自主支配权利, 为农民建设用地流转提供包括出租、出让、转让、入股、抵押等多元化的选择。

摘要：党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出:“建立城乡统一的建设用地市场”。如何建立健全的农村集体经营性建设用地与国有土地同步入市机制, 成为当下应该解决的的问题。

关键词：农村集体经营性建设用地,国有土地,同步入市

参考文献

篇4：建设用地和国有土地

一号文件“农村集体建设用地与国有土地同等入市”

新世纪以来指导“三农”工作的第11份中央一号文件1月19日发布。首次提出：赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。

一号文件最抢眼的就是进一步明确了农民在土地上的财产权利。在明确权利的基础上，既启动了农业市场化改革大幕，为农业改革注入了持久的活力，又为农村建设用地规范入市打开了通路。这对房地产市场将产生深远影响，长远来看，会打破地方政府对土地一级开发的垄断。大幕已启，农业改革的长征已经上路。

姜大明

“不再增500万以上人口城市建设用地”

国土资源部部长、国家土地总督察姜大明1月10日说：中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

有专家论证：此次国土部控制的将主要是生产用地，也就是工业和仓储用地。

如果控制的是特大城市工业用地，那么这一政策对特大城市房价将是个明确的利空信号。因为人口是随着产业布局走的。对特大城市工业用地的限制，意味着这一政策在推动中国人口的分散化。

中国碳交易

“有望成全球第二大交易市场”

中国碳交易市场一年来纷纷开锣，截至2013年12月底，深圳、上海、北京、广东和天津碳排放权交易市场已陆续开市，而重庆、湖北两试点交易市场也将于2014年上线。有关机构预计，待7个试点全部上线，到2014年中国每年对碳减排量的需求量将在7亿吨左右，有望成为全球第二大碳排放交易市场，规模仅次于欧盟。

中国碳交易市场的规则是：企业可以在碳交易市场出售因减排而剩余的碳排放配额以获利。而减碳成本高、配额比较紧张的企业则可以在市场上买配额。

这样一套游戏规则如果在中国形成，则意味着节能减排不再是一种计划行为，而成为企业的一种市场行为，以市场行为来鼓励有效开展节能减排的企业。如此必会激励企业参与节能减排的积极性。

调查

非洲南部和中国贫富差距最大

1月初，美国盖洛普发布的调查报告显示，全球最富裕的3%居民的家庭收入，占全球总家庭收入的两成，相当于54%最贫穷居民的家庭收入总和。盖洛普呼吁各国领袖，在发展经济的同时，重视财富严重不均的问题。调查结果显示。收入不平等现象最严重的是非洲撒哈拉沙漠以南地区和东亚（主要是中国）。

根据国家统计局1月20日数据：2013年中国城镇居民人均可支配收入实际增长7.0%，“跑输”了7.7%的GDP增速。从居民收入的增加到更公平的分配制度改革，缩小收入差距的问题将越来越成为社会的核心课题。管理

篇5：建设用地和国有土地

（一）工作目的：

取得《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》是开发项目取得土地使用权的法律文件，是前期到销售和初始登记的重要文件之一。

（二）主管部门：

行政许可中心，规划局窗口。

（三）工作内容：

领取并填写《审报事项立案表》、《建设用地批准书》申请表（出让）或《国有土地划拨决定书》申请表（行政划拨）。执相关要件到窗口进件。

（四）要件：

1、《建设用地规划许可证》；

2、提交经批准的投资计划文件； 3、1/2000（中心城区内）、1/2000或1/10000（中心城区外）现势地形图2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；

4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；

5、环保部门的批准文件；

6、勘测定界技术报告书及勘测定界图；

7、国有土地出让合同（属行政划拨土地的应提供相应文件）；

8、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。

篇6：建设用地和国有土地

调整管理规定》的通知 《望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率各乡镇人民政府，县直机关各单位：

《望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率调整管理规定》已经县人民政府审定同意，现印发给你们，请认真遵照执行。二○一○年八月十六日

望城县国有建设用地土地使用权出让后容积率调整管理规定

第一章 总

则

第一条 为加强对国有建设用地土地使用权出让后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发(2001)15号)及相关部门规范性文件等规定，结合我县实际，制定本规定。

第二条 本县行政区域内国有建设用地土地使用权出让后容积率的调整管理，适用本规定。

第三条 县城乡规划主管部门和县国土资源主管部门负责本县行政区域内国有建设用地容积率调整管理工作。

县建设、房产、监察等主管部门按照各自职责，协同做好国有建设用地出让后容积率调整管理工作。

第四条 任何单位和个人都有权向县城乡规划主管部门和县国土资源主管部门举报和控告违反国有建设用地出让后容积率调整管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。

第二章 规划管理

第五条 未取得或者不符合建设用地规划条件的土地不得出让。县城乡规划主管部门依法确定的容积率等规划条件，县国土资源主管部门应当载入国有建设用地土地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地土地使用权出让合同无效。

第六条 国有建设用地土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划条件确定的容积率。

第七条 县城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，依法核实己竣工建设工程建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。

利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积和代征用地不纳入容积率计算范围。

利用地形高差而建设的围合空间，两面开敞的，其建筑面积的25％计入容积率；三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。

第八条 凡有下列情形之一的不得调整容积率：

(一)同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；

(二)已全部领取该项目建设工程规划许可证的；

(三)以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；

(四)违法建设项目；

(五)法律法规规定不得调整容积率的其他情形。

第九条 凡符合国家和省、市有关技术规范，且同时满足下列情形的建设项目可以调整容积率：

(一)为社会公众提供公共开放空间，并符合周围整体环境要求；

(二)因城乡规划调整或修编造成地块发展条件变化的；

(三)因城市基础设施、公益性公共设施建设需要导致已出让用地的大小及相关建设条件发生变化的；

(四)总体规划修改后需要修改的；

(五)重大建设项目选址影响规划用地布局的；

(六)规划的主要内容在实施中发现明显不适当的；

(七)国家、省、市的有关政策发生变化的；

(八)法律法规规定可以调整容积率的其他情形的。

第十条 本规定实施以前，国有建设用地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：

(一)出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

(二)出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；

(三)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，但已有立项(核准、备案)文件中建筑面积的，以立项文件(核准、备案)确定的建筑面积为初始容积率；

(四)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划和立项(核准、备案)文件中建筑面积的，但有分区规划的，以分区规划确定的容积率为初始容积率；

(五)受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划、立项(核准、备案)文件和分区规划的，以宗地所在地域级别基准地价确定的容积率为初始容积率；

(六)以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

第十一条 在建设项目用地范围内，沿城市道路、广场为社会公众提供广场、绿地等公共开放空间，可奖励增加建筑面积，增加的建筑面积总计不得超过核定总建筑面积的25%；

(一)核定容积率不大于2时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积2m2；

(二)核定容积率大于2且不大于4时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积3m2；

(三)核定容积率大于4且不大于6时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积3.5m2；

(四)核定容积率大于6时，每提供1m2公共开放空间，允许增加建筑面积4m2。

第十二条 调整容积率，按以下程序办理：

(一)申请和受理(1个工作日)。建设单位或者个人向县城乡规划主管部门提出书面申请，说明调整理由，并附调整规划方案及环境容量评估论证报告；

(二)论证(3个工作日)。县城乡规划主管部门从建立的专家库中随机抽调专家，并组织专家对调整的必要性和规划方案的合理性进行论证；

(三)初审(2个工作日，批示不计入时间)。县城乡规划主管部门根据论证结果，形成容积率调整初审意见，报县人民政府批示；

(四)公示(7个工作日，听证不计入时间)。县人民政府批示后，在县电视台、建设现场和县城乡规划主管部门网站进行公示，征求利害关系人的意见，必要时应组织听证；

(五)审定(组织材料报送10个工作日，会议不计入时间)。由县城乡规划主管部门提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料，并商县国土资源主管部门提出土地价款补缴方案，报县政府常务会议审定。容积率调整幅度在10%以内的，由县城乡规划主管部门提出初审意见，报县人民政府批示后，直接办理；

(六)批复和函告(2个工作日)。审定后，县城乡规划主管部门根据审定意见形成批复文件，同时向建设单位或者个人送达《调整容积率告知书》，并及时将依法调整后的容积率抄告县国土资源主管部门和相关利害关系人；

(七)补缴土地价款(5个工作日，土地评估和建设单位缴款不计入时间)。建设单位或个人持《调整容积率告知书》到县国土资源主管部门补缴土地价款；县国土资源主管部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》；

(八)规划审批(5个工作日)。县城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、土地价款补缴凭证，办理规划审批；

(九)归档(1个工作日)。县城乡规划主管部门应及时将容积率调整的相关档案资料归档备查。

第十三条 因建筑设计、施工误差或内部平面调整，增加的建筑面积不超过总建筑面积的5%(含5%)，且增加总建筑面积不超过500平方米，由县城乡规划主管部门函告县国土资源主管部门补缴土地价款后，可直接办理规划审批手续。

篇7：建设用地和国有土地

各镇人民政府、街道办事处，区直局以上单位：

现将《佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行过程中遇到的问题，请径向区国土城建和水务局反映。

二○一一年一月二十五日

佛山市南海区国有建设用地土地出让金计收标准

为进一步加强国有建设用地有偿使用管理，规范我区土地市场交易行为，促进我区土地市场健康发展，根据国家和省有关土地管理法律法规及佛山市人民政府《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府〔2010〕95号）的规定，结合我区实际，制定本标准。

一、本标准适用以下情形：

（一）国有建设用地一级市场出让的；

（二）划拨国有建设用地使用权，经批准补办出让手续的；

（三）已出让的国有建设用地改变原土地使用条件，经批准补办出让手续的。

二、土地一级市场

国有建设用地采用招标、拍卖、挂牌方式公开出让的，土地出让金按实际成交地价款收取。

国有建设用地采用协议方式出让的，协议出让的最低价不得低于网格点基准地价，并不得低于国家规定的最低标准，土地出让金按协议价收取。

三、划拨国有建设用地按原用途补办出让

划拨国有建设用地（独立宗）按原用途申请补办出让或转让，经批准同意的，按土地市场价格的40%计收土地出让金：

土地出让金=土地市场价格×40%

四、国有建设用地改变土地用途补办出让

（一）划拨国有建设用地经批准改变用途补办出让的（无论是否有建筑物），按改变用途后的土地市场价格的60%计收土地出让金：

土地出让金=新用途土地市场价格×60%

（二）出让国有建设用地经批准改变用途的（无论是否有建筑物），按下列两种情况处理：

1.改变用途后新用途网格点基准地价大于原用途网格点基准地价的，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途对应网格点基准地价剩余年限值的余额的60%计收：

土地出让金=（新用途土地市场价格－原用途网格点基准地价剩余年限值的余额）×60%

2.改变用途后新用途网格点基准地价小于原用途网格点基准地价的，无需补交土地出让金，也不退回已缴纳的土地出让金，但需进行改变土地用途年限折算确定新用途的使用年限；新用途土地需申请延长使用期的，应补交延长年限修正的土地出让金。

改变用途后新用途使用年限按新用途法定最高使用年限乘以年限变换系数确定。

新用途土地使用年限＝新用途法定最高使用年限×年限变换系数

年限变换系数=[1-1/（1+r）n]/ [1-1/（1+r）N]

其中，r为原用途土地还原利率，n为原用途剩余年限，N为原用途法定最高使用年限。

（三）说明

1.用于计算剩余年限值的用地面积采用原土地权属证书登记的面积；用于计算新用途的用地面积采用规划行政主管部门出具的规划设计条件中的用地红线范围的面积。

2.对原用途网格点基准地价进行容积率修正时，采用原规划设计条件确定的容积率；不能确定原用途容积率的，采用我区基准容积率计算。

五、国有建设用地延长土地使用年限补办出让

出让国有建设用地经批准延长使用年限，须重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充合同，将土地使用年限延长至不超过法定最高出让年限，补交的土地出让金以土地市场价格进行延长使用年限修正后收取：

延长使用年限补交土地出让金=土地市场价格×延长年限修正系数

延长年限修正系数= [1-1/（1+r）m]/ [1-1/（1+r）M]

其中，r为土地还原利率，m为申请延长的使用年限，M为法定最高使用年限。

六、国有建设用地增加容积率补办出让

以有偿使用方式取得的土地使用权（不含工业仓储用地，但包括建设都市型产业载体的工业仓储用地），申请变更（增加）容积率或验收时的实际容积率超出原批准容积率的，经批准同意，土地出让金按以下方式计收：

（一）原土地出让合同中已约定容积率，且约定增容建筑面积补交土地出让金标准或其他处理方式的，从其约定。

（二）原土地出让合同中已约定容积率，但未约定增容建筑面积补交土地出让金标准的，经处罚后，规划行政主管部门同意竣工验收的，按如下标准补交土地出让金：

土地出让金=土地市场价格（楼面地价）×1.5×增容建筑面积×100%，该土地市场价格是指竣工验收时的修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价。

（三）原土地出让合同中没有约定容积率的，由规划行政主管部门出具地块规划设计条件，若规划设计条件中的容积率高于我区基准容积率的，签订补充合同，并按如下标准补交土地出让金：

补交土地出让金=土地市场价格（楼面地价）×增容建筑面积×100%，该土地市场价格是指规划部门出具规划设计条件时的修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价。

七、地下空间使用权计收土地出让金

（一）以有偿使用方式取得的地下空间使用权（电房、人防工程除外），规划行政主管部门在规划验收时，认定超出原批准容积率的，超容建筑面积按如下标准计收土地出让金：住宅用地配套地下停车库负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金，负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的5%收取土地出让金；除住宅用地配套地下停车库外的地下建筑面积，负一层按地下空间土地用途的土地市场价格的25%收取土地出让金，负二层及以下按地下空间土地用途的土地市场价格的10%收取土地出让金。

（二）为鼓励利用地下空间，以公开交易方式单独出让地下空间使用权的，商服用地按地面同类土地用途网格点基准地价（不修正）的20%确定公开交易起始价；除商服用地外的其他用地（不含住宅用地）按地面工业用途网格点基准地价的10%确定公开交易起始价。

八、土地市场价格的确定

（一）补办出让审批计收土地出让金时，属公开交易的，以涉及土地的公开交易成交价、经修正后的网格点基准地价和评估价格对比，从中选取最高价作为土地市场价格；不涉及公开交易的，以修正后的网格点基准地价和评估价格中的最高价作为土地市场价格。

划拨土地按原用途转让时，如果公开交易成交价不含应补交的土地出让金，该划拨土地公开交易成交价必须换算为出让土地交易成交价后，再与经修正后的网格点基准地价和评估价格进行对比，从中选取最高价作为土地市场价格。

出让土地交易成交价=划拨土地公开交易成交价/60%

（二）本标准中涉及级别楼面基准地价、级别地面基准地价、网格点基准地价、各类修正系数、土地还原利率等以最新通过验收并经市政府批准的基准地价方案确定的成果为准。

九、计价用途和面积的确定

（一）出让土地的用途类别根据规划行政主管部门批准规划设计条件的用地性质和建筑功能，对照基准地价用途分类确定。

其他未列入基准地价用途分类的用地，其用途类别参照相关或相近（或其土地利用效益相近）用地的用途类别（具体以最新通过验收并经市政府批准的基准地价方案确定的成果为准）。

（二）宗地跨多种土地用途或建筑功能的，能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，基准地价按不同用途分别计算求和；不能区分不同用途、功能建筑面积或用地分摊面积的，按该宗地各种用途中最高的基准地价作为整宗土地的基准地价。

（三）宗地属两个或两个以上级别基准地价的，以宗地面积权重较大者所对应的级别确定级别基准地价。

（四）竣工验收时的建筑面积及是否超出容积率的认定以规划行政主管部门进行规划验收时出具的意见为准。

十、其他规定

（一）我区村集体“三旧”改造项目有关土地出让金计收标准另有规定的，从其规定。

（二）自本标准实施之日起，《关于印发〈佛山市南海区非农建设用地收费暂行办法〉的通知》（南府〔2006〕112号）第十三条至第二十五条的规定不再执行。

（三）自本标准实施之日起，我区原规定中有关土地出让金计收涉及片区地价的规定不再适用，片区地价不再作为土地出让金收取和返还的计算标准；凡我区制定的规范性文件中涉及片区地价的均更改为现行网格点地面基准地价，标定地价由网格点地面基准地价经修正后确定。具体包括《关于规范镇（街道）国有土地使用权出让前期成本核算及返还办法的通知》（南府〔2007〕160号）、《关于异地教育配套费征收方案的批复》（南府复〔2009〕273号）、《关于进一步加快“三旧”改造工作的意见》（南府〔2010〕3号）等文件涉及片区地价、标定地价的内容。

（四）我区有关土地租金的计算标准参照《印发佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准的通知》（佛府 〔2010〕95号）执行。

（五）划拨国有土地共用宗补办出让的土地出让金计收标准按《印发南海市国有行政划拨土地上的房屋上市交易处理办法的通知》（南府〔2002〕156号）的规定执行至2011年12月31日，2012年1月1日起按下列标准计收（回迁房的划拨国有土地共用宗补办出让的土地出让金从 2011年1月 1日起按下列标准计收）：

1.住宅用地（包括房改房）按所在级别楼面基准地价的10%计收土地出让金：

土地出让金=建筑面积×级别楼面基准地价×10%

2.除住宅用地外的按所在级别楼面基准地价的20%计收土地出让金：

土地出让金=建筑面积×级别楼面基准地价×20%

篇8：建设用地和国有土地

一、广东省国有建设用地二级市场建设的总体情况

广东省长期以来积极探索培育和完善国有建设用地二级市场, 从1999年起就开始建立土地有形市场, 本着“公开、公平、公正”的原则, 建立了专门的二级市场交易平台, 促进了土地有形市场的正常运作和健康发展。目前, 广东省国有建设用地二级市场总体情况良好, 为增加土地供给、促进集约节约用地、优化土地资源配置发挥了积极作用。在广东省经济发达地区的国有建设用地二级市场尤为活跃。在广东国有建设用地二级市场的交易形式中, 转让和抵押的宗地数量相对较多, 出租的情况较少甚至没有。由于在广东许多地区, 国企改制都已经完成, 在企业改制过程中, 对国企划拨土地的处置已基本完成, 所以划拨土地作价出资和授权经营的情况也较少。从交易主体看, 二级市场相比一级市场政府垄断不同, 呈现出主体多元化特征, 既有含农村集体和镇街道下属企业在内的各类经济组织, 也有个人, 还有各类房地产开发公司。从土地用途看, 类型多样, 既有工业仓储, 也有商住用途。

二、广东省培育和完善国有建设用地二级市场的主要做法和经验

1. 制定并出台规范国有建设用地二级市场的有关政策法规和规范性文件

2008年, 广东省人大常委会修改出台了《广东省实施<土地管理法>办法》, 专设“第六章建设用地使用权交易管理”, 对国有建设用地包括出让和划拨两类土地的转让、出租和抵押所涉及到的相关问题进行了严格明确的规定, 对规范二级市场交易具有指导意义。广东省政府1998年出台了《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》 (粤府令第39号) , 以规范国有土地使用权招标、拍卖行为。广东省政府2002年出台了《广东省土地使用权交易市场管理规定》 (省政府第79号令) , 其中涉及规范土地使用权转让的有关规定。2003年, 广东省国土资源厅出台了《广东省土地使用权公开交易规则》、《土地交易机构内部工作制度》、《土地使用权交易成交证明书》 (粤国土资 (利用) 字[2003]231号) , 其中《广东省土地使用权公开交易规则》专设“第三章土地使用权转让前期工作”。广东省国土资源厅出台了《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》 (粤国土资发[2004]73号) , 明确了金融机构抵债土地的四种处置方式。

广州市2003年印发了《广州市国有土地使用权出让、转让规则的通知》 (穗国房字[2003]309号) , 同时要求实施《广州市国有土地使用权转让规定 (试行) 》。佛山市出台《佛山市土地市场管理办法》 (佛府[2002]34号) , 专设“第三章国有土地使用权转让”和“第五章土地使用权抵押”, 对土地使用权转让、抵押中的一些具体细节问题予以了明确;还出台了《佛山市实施<广东省土地使用权交易市场管理规定>办法》 (佛府[2004]24号) 。佛山市所辖各区还根据本区的实际情况出台了相关规定, 如:禅城区制定了《佛山市禅城区国有土地使用权出让、转让公开交易规则》 (佛国土资禅[2007]93号) ;顺德区制定了《关于规范土地使用权转让审批的通知》 (佛国土资顺[2007]154号) 、《关于进一步规范土地房产管理工作的通知》 (顺府办发[2007]103号) 、《关于规范以土地作价出资入股方式转让土地使用权审批的通知》 (佛国土资顺[2008]38号) 、《关于进一步加强土地市场管理的实施办法》 (顺府办发[2011]25号) 。广东省通过完善国有建设用地二级市场制度建设, 进一步加强地方土地市场管理, 优化土地公开交易环境, 规范土地市场秩序, 加大对土地市场的调控力度, 保障经济社会可持续发展。

2. 明确将国有建设用地使用权转让纳入土地公开交易平台, 确保“公开、公平、公正”

广东省国有建设用地转让严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》、《广东省土地使用权公开交易规则》等相关规章和规范性文件规定实施。符合公开交易的转让行为主要参照一级市场出让的交易规则和交易程序。广东省政府2002年出台的《广东省土地使用权交易市场管理规定》 (省政府第79号令) , 明确规定属于以下四类情形的土地使用权转让必须在土地交易机构公开进行, “1、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让 (含以土地使用权为条件进行的合营合作建房) ;2、以划拨方式取得的土地使用权转让。但必须依法经过批准, 签订土地使用权出让合同, 补交土地使用权出让金;3、为实现抵押权而进行的土地使用权转让;4、判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让”。按规定必须进行公开交易的, 严格按规定执行。如不按规定进行公开交易的, 则不予以办理土地变更登记。

广州市国土房管局在土地转让过程中, 要求国土证、出让合同、地块资料、转让合同 (样本) 等有关信息必须在广州市国土房管局网站予以公布, 从而保证信息的全面公开, 广州市国土房管局网站已成为各房地产企业了解土地交易信息的重要渠道。在申请人申请公开转让时, 要求他们提供国资部门或授权经营管理部门同意转让的批文作为申请要件, 广州国土房管局根据转让的相关规定进行严格审查, 确保转让的公平、公正。在受理协议转让案件时, 为避免国有资产流失, 严格审查转让人的股东及工商登记情况, 在明确转让人不属于公有经济成分占主导地位的公司、企业, 才同意办理协议出让。

3. 对改变土地使用条件、土地用途转让的要补交土地出让金, 对土地转让改变为经营性用途的一律实行招拍挂, 防止国有土地资产流失

《佛山市土地市场管理办法》规定, “通过出让、转让方式受让土地或利用划拨土地改变用途增加容积率的, 土地使用者必须向市政府缴交地价或补交土地使用权出让金”。《佛山市禅城区国有土地使用权出让、转让公开交易规则》规定, “ (七) 对原以出让或划拨方式取得土地使用权的建设用地拟改为经营性用地的, 须经原用地审批机关和城市规划部门 (城市规划区内的) 批准。 (八) 拟转让的土地上建有合法建筑物, 依据经规划行政主管部门确认的规划设计条件, 该宗地仍有可利用土地且能分割发证, 该部分可利用土地的转让也应进行公开交易”。

佛山市国土资源局规定, 国有土地使用权公开出让、转让可以采用公开招标、拍卖、挂牌方式。在佛山市若国有建设用地转让作为经营性用途的, 要求必须按照招拍挂程序进行。

4. 严格界定土地转让条件, 加强土地出让批后监管

佛山市规定, 从2007年11月1日起, 停止受理纯土地转让或再次流转申请, 此类土地转让应严格按照《城市房地产管理法》第38条和第39条规定并达到土地出让 (流转) 合同约定的条件后方可转让。申请转让地块的地上建 (构) 筑物已建成的, 必须在用地者取得地上建 (构) 筑物产权证书后, 方予以受理其转让申请。

广州从化市最近成立了市国土局批后监管办公室, 该专门机构挂靠局用地科, 主要监管内容有, 土地开发程度、土地闲置状况、容积率调整、土地用途改变等。

5. 明确了国有建设用地使用权转让的具体交易程序和提交的材料

广东省土地市场交易根据交易对象不同采用两种不同的交易形式, 分土地使用权交易鉴证和土地使用权公开交易。具体以佛山市土地使用权转让为例: (1) 土地交易签证。土地交易签证范围包括私人成分的公司、企业或个人的出让国有土地使用权交易。下列土地使用权转让情形在土地交易中心办理签证手续。 (1) 母公司和全资子公司之间及其全资子公司之间的土地权属变动。 (2) 以出让方式 (不含补办出让) 取得的商业、住宅、办公用途的土地使用权人成立单项房地产公司而引起的土地权属变动。 (3) 承接经建设行政主管部门认定的烂尾楼盘而引起的土地权属变动。 (4) 将已抵押给金融机构的土地进行处置, 该金融机构和抵押人双方同意以地抵债, 将土地使用权过户给该金融机构名下。 (5) 拟交易的土地上建有合法建筑物, 依据经规划行政主管部门确认的规划条件, 该宗地无可利用土地的, 且有主管部门同意处置的意见。交易双方填写《土地使用权交易鉴证申请表》后, 按照镇 (街) 国土所审查、送行政服务中心收件、交易中心审查、土地交易中心主任审核后报主管局长审批、发件等程序办理。 (2) 土地公开交易。公开交易的对象包括: (1) 行政、事业单位以及国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让 (含以土地使用权为条件进行的合营合作建房) 。 (2) 以划拨方式取得的土地使用权转让, 但必须依法经过批准, 签订土地使用权出让合同, 补交土地使用权出让金。 (3) 为实现抵押权而进行的土地使用权转让。 (4) 判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。 (5) 拟转让的土地上建有合法建筑物, 依据经规划行政主管部门确认的规划设计条件, 该宗地仍有可利用土地且能分割发证, 该部分可利用土地的转让。申请人如实填写《土地使用权交易申请表》后, 按照镇 (街) 国土所审查、送行政服务中心收件、交易中心审查、组织公开交易等程序办理。在成交确认后, 转让方与受让方签订土地使用权转让合同, 竞得人凭成交确认书原件及土地使用权转让合同办理土地使用权变更登记。

三、广东省国有建设用地二级市场建设存在的问题及原因分析

目前, 广东省在国有建设用地二级市场特别是在土地使用权转让过程中仍然存在较多问题。

1. 对国有建设用地二级市场的监管难度较大, 隐性市场大量存在

一些现行规定中不属公开交易范围内的土地使用权在转让中存在的问题较多:一是由拍卖行等中介机构执行拍卖的土地使用权交易中, 一些不良拍卖行同有关企业、个人操控土地交易、黑箱交易等干扰土地交易的现象, 使国土资源管理部门很难取证。二是根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定, 在符合城市规划的条件下, 需先办理国有土地使用权出让和土地登记手续, 并完善其上盖建筑物的报建、验收等手续后方可申领房地产权证。但是, 仍有部分村 (居) 委会、股份合作社在未供地以及未完善地上建筑物手续前私下将土地及地上违章建筑在中介拍卖行拍卖, 从而要求为其完善用地手续。根据政策, 这一情况不能办理, 但是村集体所得款项已用完或分完, 不予办理而村集体也无法退钱, 由此引发了一定的社会不稳定因素。三是未能纳入公开交易范围的土地使用权转让由于没有固定场所、没有固定的信息发布渠道, 买家与卖家信息不对称, 造成了土地资源不能及时充分利用, 同时考虑到缴税的问题, 为减少交易成本、规避各类交易管理费用, 许多买卖双方存在“双合同”现象。土地使用权转让主要涉及营业税、印花税、契税、土地增值税等税种, 转让的有关交易成本较高, 成为隐性市场存在的重要原因之一。

2. 职能交叉, 管理体制不顺

以土地与房产为例:地产和房产分属国土资源部门和建设管理部门管理, 土地和房产分开办理。划拨国有土地使用权转让, 先由国土资源部门补交出让金、补办土地出让手续, 后由房产管理部门办理房产审核手续、出具交易证明, 再由国土资源部门办理土地登记变更手续, 最后由房产部门办理房产变更手续。国有土地使用权抵押, 目前属出让国有土地使用权纯土地的按揭贷款抵押, 由国土资源部门办理, 而有地上建筑物或附着物的国有土地使用权抵押, 则由房产管理部门管理。本应是一个完整的土地和房屋二级市场, 由于地产与房产管理体制的原因, 而分割为多个市场。

3. 司法裁决土地使用权处置问题较多

根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (法发[2004]5号) 等司法解释, “官司地”通常由法院自行拍卖处置, 但是由于在处置时, 与现行的土地管理法和地方法规有抵触, 主要表现在:一是法院在处置土地资产时, 有的没有考虑企业的土地权属是否合法, 未经国土资源管理部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。二是虽然一些地方的司法和国土部门联合出台了协商解决问题的文件, 但是只对本地法院有效, 对外地法院没有约束。以佛山市为例, 2007年以来, 市监察局、市中级人民法院、市国土资源局、市规划局和市发展和改革局联合印发的《关于我市司法裁决中土地使用权转让有关事项的通知》 (佛监发[2007]10号) 和市国土资源局《关于司法裁决涉及的划拨土地使用权处置有关意见》 (佛国土资市综[2007]18号) , 该文件对协调佛山本地法院和国土部门关系发挥了作用, 但对于不在佛山范围内的法院处置一般不按上述文件处理, 导致在处置过程中, 部分经法院裁决的划拨土地使用权办理土地变更登记时发现土地的规划用途为行政办公、道路、绿化、广场等用地, 国土部门难以按地块的规划用途确权过户。同时还存在部分通过司法裁决取得土地使用权的使用者因不清楚地块情况投诉国土部门的情况。三是根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》 (省政府第79号令) , 司法裁决需要拍卖的土地使用权转让, 必须进入土地交易机构公开进行。但在实际工作中, 司法部门以司法独立为由在处置土地使用权时直接委托社会上的拍卖行进行拍卖, 根据对比, 其成交价与进入土地交易机构的土地使用权在交易价格上存在一定的差距, 有土地被低价贱卖、国有资产流失之嫌。

4. 部分政策文件的可操作性较差

按照广东省有关规定, 国有经济占主导地位的公司、企业土地使用权转让需要进行公开交易, 但是何为国有经济占主导地位, 占多大比例并没有明确标准, 造成界定起来比较困难。还有, 按照规定投资完成25%的土地使用权可以转让, 但是25%如何计算、如何衡量是很难操作的问题。再如, 土地闲置满两年必须收回, 但是闲置土地如何界定也缺少明确规定。

四、培育和完善国有建设用地二级市场的对策建议

第一, 进一步加强国有建设用地二级市场制度建设, 出台有可操作性的管理办法。笔者认为培育和完善国有建设用地二级市场, 强化制度建设是关键, 是首先要解决的问题。制度建设的重点是在已有政策基础上, 补充完善在实际土地市场管理工作中缺失的内容;同时增强制度的可操作性内容。如, 明确对“何为国有经济占主导地位”、“投资完成25%允许转让”、“政府何时行使优先购买权”等问题的界定。

第二, 建议国土资源部加强与最高法院的沟通协调, 在国家层面出台政策以利于地方开展工作。建议出台以下规定:“1、法院在判决裁定处置土地使用权时, 应先咨询国土部门意见, 确认拟转让的土地权属、功能、国家公布的土地出让最低限价或土地基准地价以及相关内容, 并在转让土地使用权前将有关咨询意见告知土地使用权竞买人, 要求其按照土地证载用途进行公开交易转让。2、国土部门收到法院送达的有关法律文书后, 应及时进行审核或者报有批准权的人民政府审批。3、划拨土地使用权转让、出租、抵押的, 必须经市 (区) 级国土部门审核同意。4、依法应当报市 (区) 以上人民政府批准的, 由国土部门审核后报有批准权的人民政府批准。未经人民政府或者国土部门批准的, 国土部门不予办理转让手续。”由高法出台规定, 可以解决地方层级文件只能对本地区法院有效、对外地法院无效的问题。

第三, 进一步重视二级市场建设, 降低二级市场交易成本, 鼓励国有建设用地使用权转让, 促进合理高效和集约节约用地。应当改变地方只重视一级市场而忽视二级市场建设的现状, 进一步重视培育和完善二级市场。调研组认为二级市场大量隐性交易的存在, 也有其交易制度本身存在的缺陷, 主要是交易成本较高, 各类相关税费负担较重。因此, 从培育和完善二级市场的角度来说, 降低土地转让的交易成本, 将有利于促进二级市场的建设和发育。通过鼓励转让, 能够更好地促进土地集约节约利用, 实现土地资源的合理有效配置。

第四, 建立国有建设用地二级市场交易信息查询机制, 加强对土地转让的监管。从调研情况看, 国土资源管理部门对很多二级市场的交易情况是不掌握或掌握不充分的, 银行、工商管理等其他部门所掌握的情况, 国土部门并不掌握。强化二级市场监管的前提是要全面、及时掌握二级市场的情况, 这就需要我们加强信息化建设, 建立二级市场交易信息查询机制, 实现二级市场信息的多部门共享, 从而强化监管。

第五, 建立竞买人、地价评估机构、合作拍卖机构信誉考评制度。一是建立竞买人信誉评价体系, 对在土地公开交易及土地出让合同履行过程中有违规违约以及不正当竞争行为的竞买人, 一经核实, 记入档案, 予以公布, 并在此后的两年内取消其参与土地公开交易的竞买资格, 同时依法追究其责任。二是对地价评估机构及合作拍卖机构进行业务绩效考评。年度考评不合格的取消其次年参与土地公开交易地价评估或合作拍卖的资格。若合作拍卖机构有违反“公开、公平、公正”和“诚实守信”原则的行为, 立即终止合作, 同时根据有关法律及政策规定追究其相应责任。