浅谈购物中心预收款项增值税和企业所得税的处理

2022-09-11

1 增值税的含义与义务发生时间

1.1 增值税的含义

增值税是指将商品和应税劳务在市场流转过程中产生的增值额作为计税依据, 从而对其进行征收的税。

1.2 增值税的纳税义务发生时间

(1) 销售货物或者提供应税劳务的纳税义务发生时间。纳税义务发生时间为收到全部销售款项和劳务款项的当天;或者虽未收到全额款项, 但取得了索取款项的凭证, 则取得销售款项凭证的当天为纳税业务发生时间。前述业务收款前先开具发票的, 则纳税业务发生时间为发票开具的当天。

(2) 发生应税行为的纳税义务发生时间。纳税义务发生时间为应税行为已经发生并已收到全部销售款项或者虽未收到款项、但取得了索取销售款项凭证的当天。前述业务收款前先开具发票的, 则纳税业务发生时间为发票开具的当天。

(3) 增值税纳税义务发生时间的特殊规定。纳税人提供建筑业和租赁业服务在合同中约定收取预收款项的, 其纳税义务发生时间为收到对方支付的预收款项的当天。

2 企业所得税的概况

2.1 企业所得税的含义

企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业 (居民企业及非居民企业) 和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。

2.2 企业所得税对收入确认时间的一般规定

企业所得税法及实施条例规定, 除特殊业务外, 企业确认收入的实现, 应当遵循权责发生制原则和实质重于形式原则: (1) 对于纳税人收到的分红、股息等具有权益性投资性质的投资收益, 按照被投资方公布或公开的作出分配利润决定的日期; (2) 对于纳税人出借资金取得的资金利息收入, 按照双方签订的借款合同中约定的借款人应付利息的日期; (3) 对于纳税人让渡资产使用权取得的租金收入, 按照租赁合同中约定的承租人应付租金的日期。

3 购物中心预收款项的具体涉税处理

购物中心与商户签订的租赁合同时, 会在合同中约定租金、物业费等采取预收的形式, 商户需按照季度或半年度预付租金, 更有甚者, 会要求商户提前一次性支付一年和数年的费用, 那么对这些预收款项如何处理、何时开票、如何申报也成为很多商业企业会计人员的头疼问题。下面就逐一列举商业企业收取不同的预收款项时增值税和企业所得税的处理的不同。

3.1 预收租金

(1) 增值税法规定, 纳税人提供租赁业服务并在合同中约定收取预收款的, 其纳税义务发生时间为收到对方支付的预收款项的当天。也在收到预收租金时, 需开具增值税发票并计缴增值税销项税额。

(2) 国家税务总局“关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知 (国税函[2010]79号) ”中对于租金收入的确认进行了明确。根据《实施条例》第十九条的规定, 企业让渡资产使用权、提供资产租赁业务取得的租金收入, 应按照合同中约定的出租人收取租金的日期确认收入。其中, 如果资产的租赁期限跨年度, 且合同中约定租金提前一次性收取的, 根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则, 出租人可对上述一次性收取的租金收入, 分期计入租赁期内相关年度。

例如:2017年7月, A企业将商铺 (新房产) 出租给B企业, 租期三年, 每年租金120万元 (不含税) , 并一次性收取了三年的租金价税合计399.60万元。

根据前述增值税法和企业所得税法的不同规定, 在不同时点增值税、企业所得税及会计处理如下。

2017年7月, 签订租赁合同并收取三年租金时, A企业需向B企业开具增值税发票, 开票金额为399.60万元, 并计缴增值税销项税额。会计处理如下:

7月底及以后每月, 确认当期租金收入:

3.2 预收物业管理费

购物中心收取商户的物业管理费时, 有时会在合同中约定与租金同步收取方, 一次性收取半年或一年的物业管理费。

(1) 根据《营业税改征增值税试点实施办法》, 增值税纳税义务发生时间为应税行为已经发生并已收到全部销售款项或者虽未收到款项、但取得了索取销售款项凭证的当天。前述业务收款前先开具发票的, 则纳税业务发生时间为发票开具的当天。

若在收取物业管理服务费时, 一次性收收取半年或一年的费用并且开具了发票, 则应当在开具发票的当月申报缴纳增值税。若收款时未开具发票, 则纳税人应当在物业服务提供完成时申报缴纳增值税。在实际业务中, 一般情况下, 商户只要按约定支付了相关款项, 就会要求企业开具发票。

(2) 企业所得税法仍要求按照权责发生制确认相关收入。

例如:2016年10月, 甲企业按合同约定一次性收取了乙企业2016年10月1日至2017年3月31日共计半年的物业管理服务费31.8万元 (其中增值税销项税额1.8万元) , 乙企业要求加企业提供增值税专用发票。根据增值税及企业所得税法的相关规定, 具体会计处理如下。

2016年10月, 收取半年物业管理服务费时:

2016年10月至2017年3月每月月底:

3.3 预收水、电费

(1) 水、电费的收取也区分不同情况, 一种是物业公司与能源部门 (自来水公司、供电公司) 签订代收代缴协议且不加价, 这种属于代收代缴, 按照物业公司收取能源费的相关规定开具发票并计税;另一种是公司未与供电公司和自来水公司签订代收代缴协议且有加价行为, 这种属于水、电的转售行为, 按照一般的计税方法。

(2) 目前, 多数商业体都属于后一种情况, 即属于转售水、电行为, 且当下很多企业都采用智能水电表, 即先对水、电卡进行充值然后再消费, 这种情况下, 如何进行账务处理和涉税处理?

例如:A企业于2017年7月10日收取B企业电卡充值款1.17万元 (1000度*1.17元/度) , 按照增值税及企业所得税法的相关规定, 会计处理如下:

2017年7月10日收取电卡充值款时:

借:银行存款1.17

贷:预收账款——预收电费——B企业1

应缴税费——应缴增值税 (销项税额) 0.17

月末, 确认当期应确认销售收入