地块管理

地块管理（精选九篇）

地块管理 篇1

商业地产包括商场、酒店、写字楼等, 作为服务水平高、用能设备众多的公共建筑, 其每年单位面积能耗强度多在100 ~ 200k W · h/m2之间, 为住宅能耗的10 ~ 20 倍。研究表明, 一方面, 我国公共建筑的能耗水平近年来呈现增长趋势, 和发达国家同类建筑的能耗水平差距在不断缩小;另一方面, 我国的商业地产处于快速发展阶段, 建筑规模仍在迅速增长。近年来, 绿色建筑和节能减排的概念在商业地产中逐渐发展, 建筑能源管理系统作为建筑绿色运行管理的重要工具, 得到了广泛的应用。

本例绿地东村4#地块项目以《绿地集团建筑能源管理系统解决方案》技术导则为设计依据, 根据项目业务的自身定位, 开展项目的建筑能源管理设计及实施工作, 在此过程中总结了一些经验, 供今后绿地集团内部及其他商业地产建筑能源管理系统的设计实施提供参考。

2 项目基本情况

绿地东村4#号地块项目总建筑面积179288.33m2, 地上40 层, 裙房7 层为商业。塔楼8 ~ 41 层为办公用, 其中商业面积79533.77m2, 办公面积54480.85m2, 配套设施建筑面积620m2, 避难层1336.98m2。地下4 层, 为机动车库及设备用房, 面积约41019.13m2。

关于裙楼商业部分, 绿地集团已与伊藤亚洲新概念店签约, 伊藤将其打造为成都最大的旗舰店, 90000m2超大体量, 容纳超市、餐饮、电影院、美术馆、主力店、樱花广场、空中花园等日本主题商业布局。

本例项目设计建立的建筑能源管理系统, 通过末端采集智能设备完成对伊藤亚洲新概念店及塔楼办公的电力及能源数据的实时动态采样, 并以此准确详实的电力及能源数据作为供电安全、 能效分析、 统计、 诊断的基础。

3 建设范围及目标

3.1 建设范围

项目建筑能源管理系统的建设范围包括 (见图1) :

1) 建筑总能耗;

2) 区域分类分项能耗;

3) 建筑变配电监控、租户远程预付费等子系统;

4) 接入系统的传感器和其他子系统等。

3.2 建设目标

建筑能源管理系统的建设目标包括:

1) 提升在能源方面的综合管理能力;

2) 实现高低压配电房少人值守;

3) 自动生成能源使用报告及相关报表;

4) 租户能源计费一站式管理;

5) 能源历史数据的积累与沉淀;

6) 向绿地集团总部及四川政府主管部门上报数据。

4 系统整体架构

本例中能源管理系统的整体架构, 采用主流的分层架构, 将系统中不同的组成部分在物理上和逻辑上做了最优化的划分, 使之逻辑上最合理, 物理上最节省;并且逻辑上定义系统层级后, 对后续运行维护中出现的故障也能更准确和方便地排查。

整个系统分为3 层, 分别是终端层、网络传输层和监控层, 系统由数据采集硬件系统、数据传输硬件系统和软件系统组成。如图2 所示。

1) 数据采集系统:由终端计量表具 ( 电表、水表、冷热量表、微机保护及其他电力智能设备等) 、传感器 (室内外温湿度、照度、CO2、CO、压力等) 和数据采集器等组成。

2) 数据传输系统:由服务器、计算机终端、网络通信系统 (工业交换机、光电转换器、UPS) 等组成。

3) 数据展示系统:由数据分析软件、交互展示软件、展示屏幕、打印机等组成。

5 能耗模型设计

能耗模型的设计要遵循兼容性、可比性及先分户再分项原则, 准确的模型建立是能源管理系统针对性和适用性的基础。所以, 建立合理的能耗模型, 对建筑实际运营中的能源管理将起到至关重要的作用。

绿地东村4#地块主要包括裙楼商业及写字楼办公两种业态, 结合集团技术导则, 针对项目建筑特点, 将建筑总能耗按照用户和设备类型的不同进行分类、分项, 进而建立能耗模型。见图3、图4、图5、图6、图7、图8。

5.1 商业能耗模型

1) 用电能耗模型

2) 用水能耗模型

3) 冷热量能耗模型

5.2 办公能耗模型

1) 用电能耗模型

2) 用水能耗模型

3) 冷热量能耗模型

6 点位选择设计

点位选择设计的核心是计量表数量及位置的确认。以第5 章的能耗模型为指导, 充分考察能源系统拓扑结构及末端用能设备类型, 同时兼顾东村4# 地块项目预算、现场施工条件等因素, 完成本例项目计量点位的选择。

6.1 点位选择原则

1) 充分调研基础信息

应结合设计图纸, 充分调研建筑能源系统的拓扑结构及末端用能设备类型, 以此为基础开展具体的点位选择。

2) 合理控制选点数量

选点数量与项目预算密切相关。计量点位选择的一条重要原则是:用尽可能少的表计数量, 对能耗模型中规定的每一个分项进行完整、准确的计量。

3) 合理选用拆分计算

当变配电房低压配电回路中包含分属于两个或多个不同分项的设备时, 应优先考虑在下级支路 (一般在楼层强电间或设备机房的配电柜) 加装电表, 通过直接计量的方式得到各分项能耗;对于没有条件在下级支路装表的支路, 应采用拆分计算的方式将能耗分解。

4) 其他

耗能极低的设备支路:如消防风机、消防水泵等设备所在支路, 原则上不列入选点范围 (含有其他耗能设备, 或消防风机兼作通风机使用的除外) 。

6.2 能耗总量计量点位选择

建筑能耗总量的计量点位包括以下几类。

1) 电、水、冷、热、燃气、燃油、可再生能源等输入建筑的一次能源总支路 (其中, 电表能安装在高压侧的, 同时在高压、低压两侧安装;在高压侧不具备安装条件的, 只在低压侧安装。当系统中有高压冷机等设备时, 应计量这些设备用电量并计入能耗总量) 。

2) 建筑自制的电、冷、热等二次能源总支路。

3) 向建筑外输出的能源总支路 (包括一次和二次能源) 。

6.3 分项能耗计量点位选择 (见表1)

7 项目难点及措施

7.1 管理难点及措施

本次系统的建设跨专业、跨学科, 涉及业主方、机电总包、弱电总包、配电柜成套厂等多个单位 (详见图9) , 给项目建设的管理增加了难度。

为了确保实现项目的安全、质量、进度和成本的控制目标, 对新建建筑的能源管理项目工程进行工程实施界面划分, 具体划分如表2 所示。

7.2 实施难点及措施

1) 智能设备的电源供应

(1) 难点:智能远传水表、各类传感器、冷热量表等智能设备及采集器需要供应不间断工作电源, 因现场智能设备分布分散, 给实施带来很多不便。

(2) 措施:采用集中供电, 电源由安装采集器的采集箱提供, 电源与RS485 同时穿线, 使用RVVSP4*1.0 线材, 避免传感器在各个安装点均要取电源的问题。

2) 数据采集器的位置确定

(1) 难点:数据采集器负责采集各类表计及传感器的数据, 采集器的位置确定直接影响穿管布线的数量及实施难度。

(2) 措施:结合各区域、各楼层的表计数量及采集器自身特性, 确定采集器安装的弱电井位置, 确保表计通信稳定、可靠。

8 系统价值

8.1 多方共赢

1) 地方政府:响应政府关于国家节能减排、评选绿色建筑的需要, 可作为制订节能标准的参考。

2) 集团内部:帮助集团实现对建筑能耗的实时监测和显示、数据挖掘减低建筑能耗、量化管理提升服务品质、绿色运维塑造节能品牌。

3) 项目物业:帮助项目物业远程抄表, 节省物业人力成本;快速形成能耗报表, 提高管理效率;全过程的能耗异常诊断处理, 提高服务质量;机电设备故障预警, 确保设备安全;结合历史数据, 进行趋势分析, 制定优化运行方案。

4) 驻户单位:帮助客户获得收益, 客户能够实施掌握能耗数据, 电费心中有数;结合上个月能耗指标, 预估能源费用;多指标体系的能耗分析, 降低客户能源费;量化节能管理, 培养节能意识。

8.2 营销卖点

1) 降低能耗费用, 进而降低物业费用, 吸引客户购买;

2) 提供专业的节能服务, 提升楼盘档次和附加值;

3) 保障机电系统高效运行, 提升服务品质;

4) 实现能耗数据可视化, 让企业领导了解能耗去向;

5) 同步实现温度、空气品质监测, 营造可感知环境。

9 结束语

当前地产行业形势严峻, 作为项目机电设计负责人, 需要深入解读集团总部红头文件的要求, 与项目业务定位相结合, 通过对项目建设范围、建设目标、系统架构、模型设计、点位选择、项目实施等多个角度综合考虑, 掌握建筑能源管理系统在项目中如何建设与使用, 确保项目的安全、质量、进度和成本的控制目标, 以达到最优的投入产出。

摘要：结合绿地集团建筑能源管理系统解决方案建设导则要求, 以绿地东村4#地块建筑能源管理系统设计方案为例, 介绍建筑能源管理系统在绿地商业综合体项目中的应用, 说明建筑能源管理系统在系统设计及实施过程中需要注意的事项, 为今后大型商业地产建筑能源管理系统的设计实施提供参考。

关键词：绿色建筑,商业地产,能耗模型,能源管理

参考文献

[1]杨毅.能源管理系统设计与实现[J].现代建筑电气, 2013 (12) .

地块管理 篇2

规划条件管理办法

第一条

为规范国有建设用地使用权出让地块规划条件管理，维护城乡规划的权威性和严肃性，提高城乡规划管理水平，根据〘中华人民共和国城乡规划法〙、〘福建省实施〖中华人民共和国城乡规划法〗办法〙、〘建设用地容积率管理办法〙（建规〔2012〕22号）、〘福建省委办公厅省政府办公厅关于进一步规范经营性房地产用地出让工作的若干意见〙（闽委办发〔2014〕18号）、〘福建省人民政府办公厅转发省建设厅省国土资源厅关于加强房地产开发项目容积率管理意见的通知〙（闽政办发〔2007〕190号）等法律、法规和文件规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条

本省辖区内城市、镇规划区内的国有建设用地使用权出让地块（工业用地除外）规划条件的出具、变更和监督管理，适用本办法。

第三条

建设单位或个人应当按照城乡规划主管部门确定的规划条件进行开发建设。任何单位和个人不得擅自变更城乡规划主管部门确定的规划条件。

第四条

省住房和城乡建设厅负责全省国有建设用地使用权出让地块规划条件的管理和监督工作。

第十条

规划条件应附建设用地规划红线图，附图采用1：1000或者1：500现状地形图。附图应当明确建设用地红线及五线（红线、蓝线、绿线、黄线、紫线）的具体界线控制要求，标明地块的区位与现状、建设用地范围、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件，属于公共开放空间的应予注明。

第十一条 已作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件与合同有效期同步。

第十二条

国有建设用地使用权出让后规划条件原则上不得变更。确需变更的，应当以控制性详细规划为依据，并符合法律法规以及相关规范的要求。

变更内容不符合控制性详细规划的，应当按照编制和审批的程序修改控制性详细规划后方可办理规划条件变更手续。

规划条件的变更应符合周围环境要求和设施承载条件，不得损害公共利益，不得损害利害关系人的合法权益。

第十三条

变更国有建设用地使用权出让地块容积率的，必须符合以下条件之一：

（一）因区域或城市重大基础设施、公益性公共设施建设或文物保护需要，造成原土地使用权出让合同约定的规划条件无法实施的；

（二）因国家政策因素导致原土地使用权出让合同约定的规

划条件客观上无法实施的。

第十四条

变更规划条件，应当按照下列程序进行：

（一）受理。建设单位或者个人向城乡规划主管部门提出申请报告和规划设计方案。符合变更条件的，城乡规划主管部门应当予以受理；不符合变更条件的，不予受理并告知理由。规划条件变更申请报告应详细说明建设用地基本情况、变更规划条件的理由等有关内容。规划设计方案应表明用地总平面布局、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系等内容。

（二）论证和公示。城乡规划主管部门应当就建设单位或者个人提出的规划设计方案组织论证，并通过当地政府网站或主要报刊公示，采用多种形式征求利害关系人的意见，必要时组织听证，并对相关意见进行研究；涉及用地性质、容积率变更的，城乡规划主管部门应在论证前就是否需要收回国有建设用地使用权征求国土资源部门意见。

（三）审定。变更规划条件用地性质、容积率的，论证和公示（听证）后经城乡规划主管部门审查，形成建议方案后附相关材料报请同级人民政府批准。变更其他强制性、限制性规划条件经论证和公示后由城乡规划主管部门审定批准。

（四）公布。城乡规划主管部门将经依法批准的规划条件变更情况予以公布，同时通报同级监察、国土资源等相关部门。

第十五条

地块管理 篇3

“十一五”以及“十二五”以来, 我国掀起了城市地下空间大规模开发的热潮。包含了地铁、地下步行道、地下停车场、地下道路、地下商业、地下文化娱乐体育设施、地下管线、共同沟、地下变电站等, 地下空间开发是我国城市建设可持续发展的必由之路。复杂的外部环境导致城市地下工程建设的安全事故时有发生, 地下工程施工常见的重大风险主要有:基坑围护体系失稳、临近管线受损、地表开裂、近邻建筑受损、城市生命线受损等, 地下工程公共安全管控形势越来越严峻。

针对上述层出不穷的安全问题和施工风险, 笔者所在企业根据以往在地下工程施工中遇到的各类问题, 根据地下工程施工的现实需求开发了远程监控管理系统。远程监控管理系统是综合了安全监测和远程管理为一体的系统平台, 系统设置了一套完整的监测、计算分析、权限管理和预警管理规则, 确保了系统管理的有序性、高效性和灵活性。

1 远程监控管理系统的功能

远程监控管理系统是融合工程项目管理和数据实时监控于一体的信息管理系统。系统综合了项目管理、数据采集、视频监控、风险管控、风险预警分析等综合管理分析功能。为工程管理人员和技术人员实时连接工程现场的发展情况, 为现场施工决策提供依据, 以管控工程风险的发生。针对地下深基坑工程项目的监测和管理, 远程监控管理系统需有如下功能。

(1) 可实现深基坑工程项目监测数据和现场信息的采集、汇总和分析;

(2) 工程项目安全状态评估及管理;

(3) 预报警管理 (警戒值设定) ;

(4) 工程相关资料管理。

2 远程监控管理系统的应用优势

目前, 全国大多数地下工程建设监测多为人工完成, 安全管控存在以下几大问题。

(1) 监测信息流转缓慢, 信息链冗长, 信息不透明, 工程安全信息滞后;

(2) 工程信息复杂而又缺乏基础信息平台进行专业化信息处理, 提供整理及查询;

(3) 工程数据量巨大, 很难进行安全分析以及查询分析, 进行安全评价;

(4) 缺乏专业预警, 无法自动报警及升级, 险情应急响应流程长、反应慢。

针对以上问题, 我们以大量的工程实践及科学研究为基础, 设计研发应用了远程监控管理系统。该系统内置了关于各种预警、预测模型和专业分析方法等新技术, 把安全风险管理体系与风险评估有效嵌入信息系统。信息系统还能为安全管理体系提供准确的考核依据, 确保管理体系的有效执行, 将无形的安全管理有形化, 很好的实现了运用高新信息技术为工程建设服务。本文主要从远程监控管理系统在海门路55#地块项目中的应用, 分析该项目中的工程技术及管理难点, 介绍系统各功能模块在该工程建设中发挥的作用。

3 海门路55#地块项目工程应用

3.1 工程概况

海门路55#地块项目位于海门路西侧、公平路东侧、东大名路北侧。北侧紧邻轨道交通12号线提篮桥车站。项目用地面积40, 577.40m2, 总建筑面积44, 5844.4m2, 由2幢264m的办公楼和一座3层的主题商业中心组成, 地下室6层, 地下总面积为192, 778m2。本工程为一类高层建筑, 耐火等级一级, 抗震设防烈度为7度, 建筑物合理使用年限50年, 屋面防水等级一级, 地下工程防水等级一级, 地下室设有民防工程。地块南侧有白金湾广场, 临江大厦, 东方海港国际大厦, 长江大楼等高楼林立;北侧地铁12号线由西向东横穿而过;项目周围总体场地条件复杂。

3.2 工程技术及管理难点

3.2.1 项目紧邻地铁车站, 超深基坑施工

技术上, 该地块紧邻地铁站点, 近30米的超深基坑开挖对地铁结构扰动大, 风险不可避免, 且极易造成地铁车站发生事故;

管理上, 存在监测手段单一、数据滞后、多方监测数据 (第三方、施工、地铁监测方) 难以汇集及对比、很难做到全面管理。

3.2.2 超深基坑为分区交错卸载, 安全可靠性差

技术上, 基坑时空效应明显, 分区交错卸载, 受“叠加效应”影响;临边基坑未超出±0, 基坑已开始开挖施工, 结构安全较差, 施工危险系数大;

管理上, 工程信息多而复杂, 信息资料不集中;缺少规范的管理系统, 项目信息无法及时传递, 缺乏预报警手段, 应急响应速度慢。

3.2.3 地下管线密布, 环境保护压力大

技术上, 项目周围管线众多, 且含较多压力管、总管, 一旦发生险情后果不堪设想, 管线保护压力极大;

管理上, 监测信息滞后, 缺乏综合管线安全信息平台, 无专业数据分析、缺乏专业评价等致使应急响应速度慢。

3.2.4 紧邻黄浦江, 地下水影响大

技术上, 地墙施工深度达47m, 穿过 (7) 2粉砂层, 有承压水影响, 成槽阶段易造成槽壁坍塌;基坑挖深26~30m, 基坑底板距 (7) 2粉砂层约9m, 承压水对基坑危险系数影响很大;

管理上, 监测信息滞后, 缺乏实时承压水信息, 欠缺对专业数据分析以及专业评价, 致使工程应急响应速度慢。

3.3 工程中的应用

本系统主要针对深基坑工程项目施工数据的监测和管理, 主要目标是实现监测数据和现场信息的采集、汇总和分析;安全状态评估及管理;预报警管理 (警戒值设定) ;工程相关资料管理等。同时, 系统内部设计开发了一套完整的数据流转路径, 高效准确的数据流保证了项目安全实施。

初始界面包括当前状态、报警事件、工程资料、施工工况、测点管理、数据汇总、现场视频、专业分析等内容, 如图1所示。每项内容在该项目中均有相关应用。下面详细介绍各模块在海门路55#地块项目中的应用。

3.3.1 工程资料管理

工程资料包括施工许可证、地质考察报告、监测方案、测点布置图等内容。

工程勘测设计资料为监测前期获取的勘测资料进行管理, 并提供相应的查找和查阅功能。资料查询功能包括工程资料、工程周报、监测数据资料等。勘测设计资料至少包括了地形地貌资料、河流水系资料、气候特征资料、地质构造资料、地层资料、设计资料、设计变更等, 工程周报包含了施工、监测、监理各方日常信息以及信息变动等。

此外, 工程资料管理模块后台具备了对文档流转的定义功能, 能够自定义文档流转的步骤、操作和处理部门。系统中可以利用文档管理模块, 对工程日报、周报和监理报告等进行自定义式的集中管理。工程周报有统一形式系统自动完成, 并派专人进行检核, 完成相对部门间流转查阅。

本工程资料包中监测数据分析项包括了立柱桩隆沉、第三道支撑轴力、第一道支撑轴力、坑外地表沉降、围护墙顶垂直位移、第六道支撑轴力、第四道支撑轴力、第二道支撑轴力、坑外土体测斜、第五道支撑轴力、墙体测斜等该工程施工所关注的所有内容。该内容根据工程所需设定, 可供监测单位、监管部门、集团公司、子集团公司、工程公司、项目部等相应权限范围内查阅与提取。

3.3.2 工况描述

系统依据不同的工法, 对施工工况进行了标准化, 规范了不同工法在不同的施工阶段下, 所需要填写的最基本的信息, 同时, 也提供了可自由填写的区域。通过这样的形式, 保障了各个工点采用统一的规范填写工况内容, 从而为跨工点的数据分析、统计汇总、考核奠定了基础。该项由系统自动填写经专人审核后发布在系统中, 形成对工程进展宏观描述, 项目进度一目了然。

3.3.3 测点管理

系统提供测点与CAD图绑定的可视化配置功能, 能够简易地在CAD图中标识出每个测点的位置, 为测点状态的动态显示提供基础。在CAD图纸浏览时, 可轻松切换一个工点的多张CAD图。除了可以分层查看CAD图本身的内容外, 还可查看到每个测点的位置, 测点是否超标, 测点的累计值、速率值。可按批次在CAD图中查看所有测点的历史数据。

该系统可以灵活地对测点进行管理, 各项目根据工程特点分类布设测点, 并将测点录入系统, 系统根据各个测点所采集到的数据完成进行汇总、分析、归档等工作。本项目主要完成支撑轴力、潜水水位、承压水水头、围护墙顶、土体和墙体测斜以及地表沉降、管线等测点工作。如图2、图3所示。

3.3.4 监测数据汇总

本工程监测数据会自动形成汇总, 技术人员可在系统中查看系统各阶段汇总的数据, 形成过程资料。本工程主要对立柱桩隆沉、支撑轴力、坑外地表沉降、围护墙顶垂直位移、坑外土体测斜、墙体测斜等项的测点数据累计及数据速率进行汇总和专业分析。系统能够通过后台内置的汇总运算体系, 自动对最新的监测数据, 历史的监测数据进行汇总统计, 生成用于工程安全的数据分析报表。报表中能够根据工程的需要反映监测数据的累计变化、本次变化、累计最大值、累计最小值、变化最大值、变化最小值等数据, 自动统计排列形成系统报表。

3.3.5 现场视频

现场兼容和扩展视频监控根据具体要求, 系统将定制与视频监控系统的接口, 实现系统远程浏览和控制现场工地实时视频。可远程对视频摄像头进行上下左右的移动控制和焦距变化的控制, 同时可以进行截图和录像操作。此外, 在工况展示中也做了摄像头查看框, 方便文字和视频信息的参照。

3.3.6 专业分析

根据多年工程建设积累的经验, 在系统中提供了围护墙分析、管线分析、建筑物分析、地层损失率计算等专业分析工具。系统通过后台内置的汇总运算体系, 自动对最新的监测数据, 历史的监测数据进行汇总统计, 对数据进行专业分析。

(1) 地层损失率计算包括了电力管线垂直位移、污水管线垂直位移、电力管线垂直位移、煤气管线垂直位移等监测项目进行了专业化分析, 及时计算了地下工程项目周围地层损失率在可控范围, 保证项目周围建设安全。

(2) 围护墙安全分析工具具有对围护墙体进行分析的功能, 通过该功能模块可以分析围护墙的安全系数。例如, 为对本工程中外围护地下连续墙进行分析, 通过手动输入地下连续墙参数如等效宽度、厚度、截面惯性矩等以及材料参数如钢筋类型、混凝土等级等, 最终计算出极限弯矩和最大位移量。当实测参数超过极限计算值时, 系统报警启动, 根据设定的系统报警规则, 形成不同等级报警。

(3) 管线安全分析工具具备专业的管线沉降安全分析功能, 通过对电力、燃气、信息、污水等管线曲率半径的分析, 计算管线的安全范围。

(4) 基坑专业分析工具则通过分析监测项目变化值 (或变化速率) 与基坑开挖深度、开挖速度、基坑支护结构、基坑地质条件等的关系, 获得基坑数据的专业分析结果, 绘制基坑监测曲线, 形成专业的分析报告。

(5) 报警事件

系统中提供了数据异常自动预警的功能, 防止异常产生后无人处理的情况, 通过后台配置, 能够对数据异常产生后多长时间无人处理即可自动升级为预报警进行配置, 并且可以短信通知到相关的负责人, 升级之前会多次短信提醒到相关的人员。

通过后台配置, 可以实现报警事件的分级处理, 形成当前事件的职责体系, 系统会根据报警事件进展情况分级上报相关的负责人进行处理。报警事件结合风险预案管理, 根据不同的报警事件级别, 自动获取各种工程信息资料, 生成不同的风险预案。

4 结论

通过远程监控管理系统在该项目的引入, 很好的解决了信息沟通不畅、监测数据流程长, 数据量大, 难以查询等问题, 同时项目安全信息管理平台通过对监测数据系统内部进行自动专业化分析, 达到自动预警, 提高了应急响应速度。该工程不仅解决了地下工程项目施工监测和管理当中的诸多难题, 同时为实现信息化工程施工目标提供了良好的实践依据。

参考文献

[1]石江华, 吴小建, 陈峰军, 许志良.远程监控管理系统在上海世博B片区的应用[J].建筑施工, 2015, 37 (1) :121-123.

[2]王富周, 吴小建, 陈峰军, 程子聪.土木工程信息化监测系统的开发及应用[J].建筑施工, 2012, 34 (12) :1166-1168.

[3]王道远, 刘刚.监测技术在深基坑开挖工程中的应用[J].地质学刊, 2010 (1) :67-72.

地块出让规划条件 篇4

一、用地概况

(1)用地性质：住宅配套商业；边界范围：详见用地红线图；

(2)用地面积：约8120.61㎡（以国土部门实测为准）。

二、开发强度（规划控制指标）；

容积率≤3.0，建筑密度≤30%，绿地率≥30%；

建筑高度：住宅18层<60m。总建筑面积<43848㎡。

三、建筑退让与间距：

西侧：滨河路10米，建筑退让不小于5米；

东侧：建筑退让步行街不小于6米；

北侧：建筑退让某某用地红线不小于3米。

与北侧相邻建筑间距>20.4m，退让符合国家技术规范要求。

四、交通组织

道路开口：步行街开口距离交叉口>50m。

机动车停车位：住宅按照0.3个/户配置，商业按照0.3个/100㎡建筑面积配置，商业与住宅停车位分开设置，商业地面停车位>40个，住宅地面停车位>42个。

五、配套设施

绿地的建设按《城市绿地分类标准》标准建设。同时按有关规范规划设计给水、雨水、污水、电力、电信、有线电视等管道管线，以及变配电室、室外消防设施、垃圾收集点等配套设施。

六、城市设计 现代建筑风格，浅色调，以米黄色为主色调，与周围环境相协调。临街建筑设计方案须考虑广告位设置，并应符合广告位设置地方技术规定。

七、公共安全按照人防部门的具体要求建设防空地下室；符合消防安全标准。

八、土地出让相关要求

1、土地竞得者在缴纳相关费用、完善用地手续后，按照本规划设计条件、用地红线图，提交两套设计方案（附电子文件），报住建局审查。

地块管理 篇5

在周康航大型居住社区中选定了C-04-01地块, 结合科研课题作为住宅产业化及“四新”技术运用的集中示范基地。该工程建筑结构形式为剪力墙结构, 建筑外围护结构采用长效保温建筑预制围护体系 (含外侧的工厂预制部分及内侧现浇钢筋混凝土部分) , 建筑物公共区域电梯厅、走道及户内阳台、厨房、卫生间区域采用预制叠合结构, 楼梯段采用全预制结构。

专业预审组推荐意见 (择要)

该项目是上海市周康航大型居住区的首个开发地块, 用于基地内农民动迁安置房。

小区交通组织以环形交通结合次干道做法, 运用中心集中绿化和组团绿化相结合, 从而在总体上形成环境与住宅相互渗透的设计理念。

在新技术、新材料应用方面, 采用HRB400钢筋焊网, 大直径螺纹连接, 预拌砂浆, 基坑封闭降水及回收, 聚氨酯防火涂料, 膨胀止水胶以及预制装配式结构, 长效保温建筑预制围护体系等。获得多项奖励, 在推进四节一环保、住宅工业化方面发挥了积极作用。

地块管理 篇6

随着城镇经济发展和土地管理制度的日益严格, 城镇化所需的建设用地指标愈来愈紧张, 城乡建设用地增减挂钩政策的出台无疑对缓解当前建设用地紧张状况起到了一定作用。然而, 我们在具体项目实施的过程中, 经常会遇到各种问题。比如, 某县增减挂钩项目实施完成后, 后期对建新地块进行实际测量及报地过程中遇到建新地块与以前报过的地块有冲突, 后来经过多次对建新地块的调整才得以解决此问题。以此看来, 建新地块的确定除了受常规因素的限制, 还受到已上报地块的影响。

1 建新地块确定受已上报地块的影响而引发的问题及其说明

笔者结合参与的西安市未央区城乡建设用地增减挂钩试点工作的数据方面工作的经验, 总结如下:一般来讲, 建新地块的确定受四大常规因素的影响:一是政府或用地方对地块的选址区域的意向、二是土地利用总体规划、三是现状地类、四是地质灾害, 这些因素都是我们在做具体项目中常规且必须要考虑的因素。随着工作中不断遇到问题以及不断的改进, 我们在做项目过程中已经把建新地块的确定受已上报的地块的影响考虑到具体工作中来, 下面笔者就将做项目过程中具体遇到的此类问题进行介绍。

1.1 用地单位提供的实测坐标与现状图不符

如 (图1) 所示:紫红色地块为实测坐标, 该地块在实测过程中是没有包含图中的现状河流 (蓝色线表示) , 但将该地块落在现状图上后, 包含了现状河流。我们都知道, 实测坐标会存在一定的误差, 而现状图上的河流是用线状表示, 也存在着误差, 以至于造成现在的问题。然而, 我们在做项目的过程中, 一般的建新地块是不能包含国有河流用地的, 而实际不包含河流的实测地块在现状图上显示却包含了河流, 这正是问题结症所在。经过多面的考虑以及咨询相关专家, 我们最终决定以项目优先, 按照现状图沿河流将延伸到河流外的小块切掉, 最终形成如下 (图2) 所示。

1.2 建新地块与已做过勘界的地块两者有重叠部分

如下 (图3) 所示, 绿色范围线为此次项目建新区的安置地块, 红色范围线为已做过勘测定界报告的地块, 此地块无法查实其上报后是否审批同意。这种情况下, 对于安置地块是否要避让红色范围线地块这种情况, 我们技术单位无法做出决定。最终, 我们要得到区县国土局及政府其他部门的帮助, 由相关政府部门查实该地块, 最终由客户决定结果。如果该地块已上报并审批或者是重点项目用地, 我们则要避开该地块与其外围范围线接边;如果此地块查证无实, 则不用考虑该地块, 这是我们一般应遵循的原则。

1.3 按现状扣除建设用地后的建新地块与已上报地块两者之间有缝隙。

如下 (图4) 所示, 红色范围线地块为已经做过勘界报告且已审批同意的地块 (即图中陕西电网西安西北郊330千伏输变电工程用地) , 蓝色范围线地块是我们扣除现状建设用地 (城市) 后的留用地块。可以明显地看出现状图上的城市用地范围与红色范围线两者之间有明显的缝隙。我们还可以看出, 二调现状库里已经将此地类变更为城市用地, 在正常情况下, 这个现状建设用地应该与已上报审批的红色范围线是一致的。那这种现象是如何产生的, 通过分析, 产生的原因大概有以下几种:

一是由于不同坐标系统之间的转换引起的。因为二调现状变更库的坐标是1980西安坐标系, 而上报审批的地块虽然勘测定界图是西安80坐标, 但其真正是在土地坐标系中绘制的, 只是输出成果的时候将土地转成了西安80坐标系, 这样就会引起误差。但从某种角度上讲, 这种坐标转换带来的误差是非常小的, 不会像上面 (图4) 中裂隙那么明显。所以可以排除是坐标系统转换误差引起的。

二是由于测量误差引起的。就是在做勘测定界报告前, 相关测绘单位对该地块进行过实测, 勘测定界报告是以实测坐标为准的, 这样就与现状图上的建设用地范围不符。但这样又不符合逻辑, 按照正常的报地程序, 用地单位应拿着已审批同意后的实测勘界坐标去信息中心改现状地类, 这样的话现状建设用地也应与已上报地块吻合。所以由测量引起的误差也可以被排除掉。

最后, 经过跟相关制图人员确定, 是他们当时将现状分幅栅格图校正到相应的土地坐标上, 然后根据校正后的栅格图上的那块城市建设用地范围矢量化的, 这种结果让人感到无可奈何。因为我们技术单位掌握的二调数据是矢量数据。我们按现状库扣除现状建设用地应该是准确的。但是如果我们拿着按现状扣除的建新地块去报地的话, 会有一个问题:如果我们的增减挂钩项目审批通过, 将来用地单位拿着我们确定的地块去报地的话, 就会和以前已经报批通过的地块产生冲突, 这肯定是行不通的。但是如果按照已经报批过的地块进行接边, 还会有一个问题, 就是现状图上, 我们的建新地块会和现状建设用地之间有间隙, 而这缝隙间的农用地以后怎么报批怎么用是个难题。最终权衡考虑, 在不突破增减挂钩政策的同时, 为了让用地方在后期报地过程中更加顺利, 现状情况下我们采取的方法是:将建新地块与勘测定界上的地块进行接边, 最终形成如下 (图5) 所示。

2 由地块接边问题引发的思考

在做增减挂钩项目数据方面的工作时, 我们遇到的数据接边问题远不止上述提到的三类问题, 这里只简述了三类常遇到的问题及在现状条件下采取的办法, 希望在以后的工作中能给大家有所帮助。并且随着相关政策及技术的不断进步, 我们能有更好的解决办法。

比较矛盾的地块接边问题的产生原因归根结底是由以下几方面引起:一是不同坐标系统之间的转换, 西安市现在基本还在使用的是西安80坐标和土地坐标, 他们在不同领域范围内使用, 但因数据需要衔接常常需要互相转换;二是实际测量坐标常与二调现状图之间存在擦边或缝隙等问题, 此二者不管是哪一方引起的误差都是难以调和的, 当然在用地过程中常以实测为准;三是数据之间不能共享, 增减挂钩项目中确定的建新地块将来也要走正常报地程序, 但做项目的技术单位却无法掌握已做过勘测定界地块的相关资源, 同时, 有资质做勘测定界的单位却没有二调矢量图, 以至于他们有时提供的地块是沿栅格图上矢量化的, 这在无形中造成人为上的误差, 反而让技术单位正确的地块范围 (与矢量二调库接边) 成为被动, 要与错误的地块范围进行接边。

要想很好的解决这一问题, 笔者认为我们应该使用同一套坐标系统, 以免因为转换坐标而引起误差, 并且将相关数据在有需要时进行共享。当然要想现在实现还有很长的路要走, 现在我们的做法只能是在两者厉害之间取其轻。

摘要：本文结合陕西省西安市未央区城乡建设用地增减挂钩项目在确定建新地块过程中遇到的实际问题, 阐述了建新地块的确定受已上报地块的影响而引发的问题、现状条件下的解决办法及由此引发的思考。

地块管理 篇7

重庆龙湖科恒地产发展有限公司

参建单位:

成都基准方中建筑设计有限公司

重庆拓达建设 (集团) 有限公司

重庆诚业建筑工程有限公司

重庆新鲁班工程监理有限责任公司

项目技术经济指标 (实际竣工指标)

总用地面积:11.86hm2

总建筑面积:40.51万m2

住宅建筑面积:23.61万m2

公建面积:1.97万m2

容积率:3.4

建筑密度:30%

绿地率:35%

总户数:2066户

停车位:地上50辆;地下3960辆

龙湖·两江新宸项目位于重庆市礼嘉核心商务区 (原北部新区) , 处于重庆主城两江四岸滨江地带北部新区滨江片区。项目建设用地面积54.8万m2, 总建筑面积190万m2。地块规划为多层及高层住宅, 由北至南建筑高度逐渐增加, 依次排布多层、小高层及高层建筑。此次申报范围为项目一期的68-1地块与68-2地块。

1 规划设计

1) 本项目为典型的台地规划, 层次区分合理, 组团清晰, 同时建筑立面风格高雅稳重。小区定位高端, 配套设施齐全, 并且标准较高, 每户停车位达1.9辆。

2) 坡地处理手法成熟, 既避免土石大开挖, 又营造出良好的景观朝向和视野空间, 同时对场地的无障碍设计考虑周到。

3) 不足点:建筑朝向与地域相关略显随意;地下车库出入口与小区主入口距离偏远。

2 建筑设计

68-1地块住宅建筑面积53450m2, 均为多层住宅;6 8-2地块住宅面积187103m2, 包括高层住宅和多层住宅。

1) 小高层套型形式多样, 采用局部跃层、局部挑空、入户电梯、局部退台等形式, 一梯两户, 南北通透。跃层底层提供卧室, 满足适老化需求。

2) 高层套内空间布局基本合理, 均有生活阳台, 但凹口太多, 个别太深, 28号楼套内通风欠佳, 有纯北户型。

3) 高层户间存在视线干扰。

4) 洋房复式2层平面设有1间4m2左右的房间不合理。

3 环境建设

在环境方面有较好的设计理念, 园林景观的实际效果甚至好过效果图, 具备休闲、娱乐、观赏功能, 卫生水平较高, 具有较好的文化品位, 养护费估计较高。

4 工程质量

施工过程中提出“631”管理模式, 重点强调事前控制 (60%) 和过程控制 (30%) , 质量后评估占10%。通过组织措施、施工及材料保证, 建立了完整的质量通病治理措施。

5 科技进步

1) 保温采用EPS薄抹灰系统, 屋面为XPS板保温, 窗户为普通中空玻璃, 断热铝合金窗。满足当地节能65%的要求。

2) 人车分流、无障碍设计、景观营造均比较突出。

地块管理 篇8

1 项目区位特征

天宝工业区55~59号地块位于东莞市中央商圈东纵商业区的北部(图1),用地面积约10.23公顷。东北角紧邻东莞市域轨道R2线天宝站,整个项目处于轨道站点TOD核心区(500米)范围。2013年《东莞市历史文化名城保护规划》将本项目所在的天宝工业区划定为东莞市Ⅱ类历史地段。因此,本项目所在区位可概括为3大特征:城市核心商圈,TOD核心区,历史保护地段。

2 现实发展诉求

基于区位的优越性,在城市空间发展需求和中心城区土地供给短缺的压力下,天宝工业区改造意愿十分强烈。尤其55~59号地块,2012年底已取得东莞市“三旧办”的批复,同意企业自行改造重建新的商业大楼;已批控规和TOD综合规划也将其定位为以商务办公、酒店等现代大型商业设施为主的商贸服务区,开发容积率3.5,建筑限高100米。

如此强烈的发展诉求,同时又受制于历史地段的约束,如何在保护与发展中取得平衡,是本项目需要解决的重点与难点。

3 基于保护视角的商业地块开发

3.1 天宝工业区的历史价值

天宝工业园位于莞城区东北部,毗邻东纵商业区,用地面积约44.5公顷。上世纪80年代末建设,是莞城首批集中工业区之一。以外资、“三来一补”企业为主,协益电子厂是天宝工业区的代表性企业之一。园区空间格局为典型的生产、生活及服务均在企业及其周边地区满足的模式。其历史价值和意义在于展现改革开放初期“三来一补”工业的生产和生活风貌,强调纪念价值和保留城市记忆。《东莞市历史文化名城保护规划》对其提出保护要求和指引是:天宝工业区位于城市核心区内,未来规划以现代城市风貌为主,在保护利用过程中应尽量尊重周边的环境;整体肌理垂直或平行于主要道路,建筑与道路高宽比约为1:2,以现代多层和高层建筑风貌为主;以保留城市印记为主,通过设计一些小绿地、广场、构件、小品建筑等元素展现原有天宝工业园的记忆(如图2)。

3.2 55~59号地块开发引导

对天宝历史地段的55~59号地块来说,一方面需要考虑保护的问题,另一方面其优越的区位又带来强大的改造动力,如何平衡二者?本案着重以下几方面进行引导:

(1)引导项目培育符合天宝工业园空间场所氛围、格调,且与周边产业互为补充的功能和业态。分析项目周边的功能和业态类型,以及周边的人口结构构成,考虑商业的差异化发展,选择与旧工业区氛围和格调融合度最高的文创类商业和办公作为本片区重点培育的功能,如创意、设计、教育、培训、研发等。

(2)延续天宝工业园原有空间肌理和尺度,营造宜人的人本空间。严格要求本项目开发需延续天宝工业区原有方格网的空间肌理和庭院式的空间布局。控制重要景观界面的建筑面宽,形成与主要道路平行或垂直的公共廊道,并通过设计庭院式的空间形成节点(图3)。具体的控制要求有:(1)各开发地块在首层预留连续的中央步行带,宽度≥15米,可结合场地功能设计设置零售商业、休闲座椅、景观装置、园林绿化等;(2)维持历史地段的空间围合感,控制天宝路侧建筑与道路的高宽比≤1(图4);(3)利用原来天宝路宽阔的人行道和成熟的行道树,形成良好的商业界面,各地块应沿天宝路布置商铺,且尽量贴齐建筑退线;(4)关注人本尺度感受,延续历史空间肌理,维持天宝路原有的立面韵律感,控制沿天宝路高度≥10米的建筑面宽≤40米;(4)通过景观设计将中央步行道及天宝路打造为历史风貌展示带,在重要节点和开放空间注入具历史地段工业特征的景观元素,凝聚集体回忆,营造场所精神。(下转第35页)

(3)强调建筑形象的重要性以及工业元素的运用,塑造良好的城市景观。根据TOD规划及城市设计,55~59号地块应体现简约、明快的现代商业办公区形象。但同时作为历史地段的组成部分,其建筑高度、体量、色彩、形态更应符合历史地段的控制要求并与周边环境相协调。因此,本案规划研究要求地块的建筑外立面设计应适当体现历史元素,裙房建筑风格以现代简约为主,不宜采用复古元素、坡屋顶,不宜采用高彩度立面材料,细部宜使用水平线条、方块等装饰要素体现工业时代特色。同时控制沿城市重要展示面的高层建筑最大连续面宽≤50米,高层建筑面宽比≤0.6。

(4)与地铁站互联互通,建立人性化的公共交通设施接驳。作为TOD核心区地块,道路交通组织、慢行系统、地下空间利用、公共交通设施接驳等需要体现高效、便捷和人性化。道路交通组织方面,结合TOD“窄路密网”的理念,引导场地中间增加两条东西向支路,宽≥10米,以组织地块的机动车进出和微循环,纾解周边道路交通压力;同时为保证公共空间的品质,禁止地块沿天宝路建筑退线空间和中央步行带设置停车位,并要求地块自设临时上下客通道。公共交通设施接驳方面,要求靠近地铁站出入口的位置设置公交停靠站和自行车停车场。地下空间利用方面,需要与地铁站互联互通,综合开发,要求紧邻地铁站的地块地下负一层功能应以商业和公共行人通道为主,并预留宽度≥8米的地下行人通道接驳口将来与轨道站衔接。慢行系统方面与人本空间营造相结合,前面已作介绍,此处不展开。

4 结束语

高平市西北地块城市设计方案 篇9

高平市西北地块城市设计的规划区域位于高平市主城区的西北角, 丹河流域和西山公园之间, 是高平市连接周边城市的西北门户, 对于城市的发展及周边景区的建设有着重要意义。规划主要包括住宅区、湿地公园两大部分, 规划区域预计可居住3.7万人, 将成为高平市又一重要的居住区, 能有效的缓解城市日益拥挤而带来的诸多不便;规划建设的丹河湿地公园将成为高平城区绿地系统和城市景观的重要组成部分, 也是提升整个规划区域环境品质的重要因素之一。

2 现状分析

规划区域地块为不规则形状, 总占地约185 hm2, 南北长约2 250 m、东西最宽处约1 500 m, 最窄处约800 m, 边界主要为现有的城市道路。规划区域位于城市西北角, 发展相对滞后, 有效利用周边环境, 合理开发将成为这一区域的主题。

自然环境的优越是本地块最大的优势所在, 美丽的丹河从规划用地川流而过, 规划将在丹河区域建立丹河湿地公园, 拟建的住宅区将位于丹河湿地公园与西山公园之间, 自然环境优越宜居。现状地势由西山方向向丹河方向缓慢降低, 地势变换平缓, 利于开发。优越的地理位置, 极佳的自然环境都是本规划地块的优势所在, 我们将尽可能的发挥地块优势, 建造一个集居住、生态景观、商业娱乐、教育等为一体的综合性大型生态湿地居住区。规划地块也有不少不利条件和制约因素, 如区域内的铁路较多, 整个地块存在交通瓶颈, 现有交通单一且狭窄, 地块内还存在不规则的已开发用地和两个很大的泄洪池, 如何解决这些问题成为我们规划的重点。

3 规划目标

首先结合城市上位规划, 明确该片区功能定位以确定设计原则, 在深入的对现状条件进行调研及分析后, 得出:西北门户、城市绿肺、宜居家园的规划目标和区域定位。地理位置决定了此片区高平市西北门户的定位, 作为西北门户应注重两个方面的规划:1) 整体区域形象, 要能展现高平高速发展的现代化城市形象;2) 交通疏导分流, 要疏理区域对外交通, 解决现状交通瓶颈的问题, 优化城市道路系统。合理利用丹河水系提升周边环境, 建设生态湿地公园, 使其成为高平的城市绿肺。最后, 结合周边环境布置居住区内景观绿化, 合理规划完善社区功能, 补充区域公共设施, 打造生态宜居家园。

4 规划设计

4.1 规划结构

结合现状铁路、保留公路及河道、景观将规划片区分为四大功能区域, 分别为两片综合住宅片区, 一片新农村改造地块和丹河湿地公园。其中1号住宅用地占44.3 ha, 2号住宅用地占39.7 ha, 新农村改造占地24.2 ha, 湿地公园占地76.8 ha。1, 2号住宅区分布在城市主干道两侧, 1号住宅区和新农村地块位于城市主干道和丹河湿地公园之间。将1号住宅区和新农村与湿地公园的分界线设计为“S”形曲线, 增加居住区与湿地公园的接触面, 充分利用环境优势提升居住环境和景观。

在进行完大的片区划分后, 在每个地块内合理规划用地性质, 结合场地现状和配套要求进行深化设计, 对每个地块提出对建筑退线、体块、体型、建筑风格、色彩等方面的详细要求, 以指导城市规划管理。完成每个分地块的设计后, 再将所有设计整合, 对城市空间及断面进行分析, 以确定其合理性, 做到由整到零再由零到整的规划设计及分析。

4.2 交通系统

在保留并拓宽原有城市干道的基础上, 增加次干道和城市支路, 在交通瓶颈处通过设置广场、设支路分流等方法来缓解交通压力;每个地块再按级别设置不同宽度的区域道路, 形成完整的道路体系。住宅区和公共设施较集中区域均设置地下车库, 新农村以地面停车为主。

4.3 景观绿化

丹河湿地公园设置有公园入口区、休闲配套区、生态过渡区和生态湿地区, 丹河水系串流而过, 像纽带一样把各个区域串联在一起, 形成一个完整的生态湿地系统。住宅区的东北沿铁路两侧设置以高大乔木为主的绿化带, 有效减少铁路对区域的影响;由丹河岸边起结合道路设置三条人行步道, 是西山公园至丹河的景观通廊, 也会成为居民锻炼休闲观景的重要场所;每个小片区均设置有集中绿地和分散绿化点, 形成完整的城市绿化体系。改造和利用现有的两个泄洪池, 形成极具特色的亲水广场, 广场两侧分别是区域的商业中心和公共活动空间, 使之成为整个区域的商业文化核心地带。

4.4 市政配套

公共设施尽量布置在区域中心以方便居民, 社区中心、医疗中心、教育设施均按满足数量和服务半径的要求来设置;每个片区的社区服务设施多集中布置在各居民组团入口处, 结合沿街小商业布置, 合理规划高程设计和市政管网布置。

5 建筑设计导则

区域内的所有建筑和景观形成整个区域的形象, 对每个建筑的体块、体型、建筑风格、色彩等方面均要有所控制。居住建筑以暖色为主, 风格可以多样但应注重细部, 沿街结合底层商业布置, 区内结合景观形成组团;商业建筑分为集中式商业、商业步行街和住宅底层商业三种形式, 建筑风格应时尚并独具特色, 形成良好的商业氛围;公共建筑包括地块内的体育馆、展览馆、活动中心、医院和学校等等, 公建的风格应简洁而大方, 要能体现建筑的特性。整个区域的铺地、装饰小品和照明灯光要配合建筑和环境更好的营造氛围, 不同的地块需要各具特色的主题, 但整体要成系统。

6 结语