地块分析

地块分析（共6篇）

篇1：地块分析

P(2012)007号地块分析

地块位于武汉市新洲区阳逻街施岗村。规划净用地面积为26613.46平方米；规划用地性质为商业、居住用地；国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、居住用地70年。

一、优势：

● 地块紧临一条主干道，交通便利。在西侧数百米外为将来轻轨阳逻站，大大缩短地块于武汉市中心城区的距离。

● 西部区域临柴泊湖仅数百米，高层住宅可打造成观湖住宅。● 地块南侧一路之隔为阳逻一中，教育资源优势明显。

二、劣势：

● 阳逻新港概念的落实情况不乐观，目前现存的商品房去化速度整体下降，而由于开发商实力和开发规模的良莠不齐，导致阳逻房市混乱一团，若不是能在产品上研发差异化，空缺型产品，只依靠普建商品房销售获利刚前景不乐观。

● 整体地块地势过高，场地内最低标高为41.2米，最高标高为51.4米。与道路标高31.5米相差10米。（附图周边情况）● 东临武汉绕城高速施冈服务区，对场地影响较大。

● 场地中部区域过于狭窄，南北间距仅23米。造成地块东部区域与整体地块分隔为两个片区。

● 地块周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。

● 西侧已建成保利原梦城小区，将会分流部分目标群体。

2012年6月7日

篇2：地块分析

2012-09-06 07:08今日早报

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[摘要]2012年已经过了大半，在过去的8个多月里，杭州二手楼市就像一部美国大片，剧情跌宕起伏。从2月份的低迷到3、4、5月份的转暖再到7月的新高，真可谓波澜起伏。在这拨行情下，杭州的购房者最中意哪个区块（不含萧山、余杭）的二手房呢？

2012年已经过了大半，在过去的8个多月里，杭州二手楼市就像一部美国大片，剧情跌宕起伏。从2月份的低迷到3、4、5月份的转暖再到7月的新高，真可谓波澜起伏。在这拨行情下，杭州的购房者最中意哪个区块（不含萧山、余杭）的二手房呢？

老城区里城西最火

2012是刚性需求释放的一年，受调控影响的大量刚需在今年集中暴发从而推动了行情。刚需选择物业一般会考虑以下几个方面：

首先是价格：这是第一要素，任何条件在低价面前都显得苍白，只有物业在满足价格前提下，才会考虑其他因素。

其次是交通：交通方便能够在以后的出行中省下大量成本，理所当然便成了刚性需求的重要考虑因素。

再次是配套：好的幼儿园、小学、超市、医院等都将为刚性需求带来极大的方便，毕竟刚需买房不是考虑几年，而是之后十几年甚至几十年的生活，配套当然也就显得比较关键了。

最后居住环境：本着刚性需求“先有再优”的购房原则，小区环境、户型这些倒显得没有那么重要，如果上述条件都能满足，那这一条略微欠缺一些也就将就了。综合上述的一些选购条件，城西无疑成为了刚需最适合出手的区块，从数据上看城西区域1月到8月一共成交二手住宅3215套，以绝对优势领跑主城区。城西（主要以西湖区为主）交通配套成熟，幼儿园、小学、医院、超市一个不缺，房龄相对于城东、城南的老房子而言要新上不少，均价却未必比上述两个区块更高，且刚性需求有很大比例为大学毕业后留杭的新杭州人，他们在选择工作时一般会较钟意城西的高新区或CBD，这一区块自然成了他们的第一选择。

排在主城区成交第二名的则是成交活跃的朝晖区块（属下城区），此区块拥有杭州最靠近市中心且规模庞大的二手房住宅朝晖小区(小区网论坛)，朝晖小区交通便利，配套完善，在很多人的眼里，朝晖小区已经俨然成为市中心。这么好的区域位置，自然使得朝晖小区成为了时下二手房市场里的宠儿。下城区块1-8月共成交二手住宅2345套，位列主城区第二。

而依托钱江新城、城东新城为主体的江干区则以2274套的成绩屈居主城区成交第三。近年来钱江新城的日渐成熟、东站枢纽的建设都给城东带来了极高人气、而老牌学区房采荷的长盛不衰，庆春广场、万象城等商业配套的崛起再加上三级甲等的邵逸夫医院新楼竣工等都使得城东区域越来越受到购房者的青睐。

篇3：地块分析

一、旧城容积率失控的负面影响

众所周知, 以容积率为核心的地块开发强度指标将直接影响旧城更新的成败与否。目前我国旧城在城市进行整体结构转变过程和原有城市土地进行大规模转换的过程中, 许多新问题也已初见端倪。因此一旦容积率等开发强度指标失控, 将带来极其严重的后果。

1. 开发强度过高带来的自然环境恶化

在市场经济条件下, 我国的旧城更新开发多趋向于高强度甚至超高强度开发, 以求使项目开发商能获取更多的利润。但如片面追求一时的经济效益, 造成人口密度、建筑密度与容积率的“三高”, 从长远上来看将导致城市环境恶化从而得不偿失。

2. 容量过高带来的基础设施超负荷

城市基础设施是对于城市的生产单位尤为重要, 如果只顾眼前利益盲目兴建高层建筑, 片面的提高容积率而不进行相应的基础设施投资, 现有的设施容量和交通容量则难以适应高强度的开发, 导致容量过高而产生外部负效应。

二、现有容积率定量研究方法及其缺陷

1. 现有容积率定量研究方法

目前国内的研究关于通过定量的经济分析来测算容积率的方法大多是以“成本-收益分析法”作为其理论模型的。通过“总收益-总成本分析法”的前提“总收益=总成本+合理利润”, 得出的容积率下限计算公式由王国恩等人于1994年提出后, 经由陈顺清 (1995年) 、查勇 (1998年) 以及赵守谅 (2004年) 等的不断完善, 最终形成相对完善的计算公式。该公式从定量经济分析的角度为地块更新开发的容积率计算提供了一条便捷可行的途径。

2. 现有研究方法存在的不足

对于城市旧区来说, 区位条件优越, 土地利用集约程度、利用收益均高于其它区域特别是城市边缘区。在市场竞争中, 开发商必须谋求最高的开发强度, 才能在支付较高地价的同时获得最大的利润收益。在此种情况下, 下限经济容积率Fmin的计算在市场经济利益的驱使下已经显得不那么重要了, 而开发容积率的上限Fmax求证才是管理部门工作的重点。

三、容积率上限的求证

对于任何一个城市地块而言, 支撑设施则是保证城市旧区有序更新、持续发展的支撑体系与物质基础, 因此决定城市旧区开发强度的容积率, 必然也受其直接影响。换言之, 交通、市政基础设施的供给水平将直接影响容积率的上限取值。

1. 地块周边道路通行能力

对于城市旧区来说, 服务于城市旧区的道路路段通行能力将直接影响到旧区地块的人口容量以及开发强度, 从而决定地块对应的容积率上限。

在理想状态下, 笔者假设地块周边道路的交通量均由地块自身的出行所产生 (此时为道路路段通行能力所对应的最大开发强度) 。根据旧城目标地块周边道路现有及未来可扩充的通行能力, 并通过当地人均车辆拥有量以及人均建设指标参考值, 即可测算出相应地块道路设施最高小时通行能力可支撑的容积率上限。

2. 市政基础设施支撑能力

(1) 地块供电工程及其负荷水平

根据负责旧城目标地块的现有及未来可扩容的配电变压器台数及容量, 并通过城市详细规划中规划单位建筑面积的用电负荷指标, 即可测算出相应地块供电设施可支撑的容积率上限。

具体计算过程为:假设地块的规划开发容积率为F (2) ’, 通过该项数值与地块用地面积S的乘积得出地块之上的总建筑面积;根据实际情况确定该地块之上单位规划单位建筑面积的用电负荷指标δ以及地块配电变压器的容量储备系数Kk, 三者所乘之积则为该地块规划建筑面积所对应需要的用电负荷。当极限条件下该值与地块的配电电压器总容量相等时, 即意味着该地块供电工程达到饱和, 其中配电电压器总容量Pn可根据实际调查得知。因此供电工程极限条件下所对应的规划容积率上限F (2) ’。计算公式如下:

通过公式变形整理, 我们可以得出:

上式中, F (2) ’为供电设施可支撑的更新开发量所对应的上限容积率, Pn为第n台为该地块配电的变压器单台容量 (k VA) ;Kk为变压器的容量储备系数;δ为规划单位建筑面积的用电负荷指标 (W/m2) ;S为地块面积 (m2) 。

(2) 地块给水工程及其供给能力

根据旧城目标地块的现有及未来可扩容的配水管网供给能力, 并通过城市人均用水量指标以及当地人均建设指标参考值, 即可测算出相应地块给水设施可支撑的容积率上限。

具体计算过程为:假设地块的规划开发容积率为F (3) ’, 通过该项数值与地块用地面积S的乘积再除以人均建筑面积指标P, 得出地块所能容纳的总人口;同时根据实际情况确定该地块的人均用水指标q1以及用水量时变化系数Kh与未遇见水量 (包括管网漏失水量) 系数K, 三者所乘之积则为该地块规划容纳人口所对应需要的日总用水量。当极限条件下该值与地块的配水管道日供水能力相等时, 即意味着该地块供水工程达到饱和, 其中配水管道每秒的供水能力Qn可根据配水管径大小Dn以及管道经济流速vεn计算得出。因此供水工程极限条件下所对应的规划容积率上限F (3) ’。计算公式如下:

通过公式变形整理, 我们可以得出:

上式中, F (3) ’为给水设施可支撑的更新开发量所对应的上限容积率, Qn为该地块第n条配水管道的最大计算流量 (m3/s) ;vεn为第n条配水管道的经济流速 (m/s) ;Dn为第n条配水管道的管段直径 (m) ;q1为城市人均用水指标 (L/人·日) ;Kh为城市用水量时变化系数;K为未遇见水量 (包括管网漏失水量) 系数;P为当地人均建设指标 (m2/人) ;S为现状地块面积 (m2) 。

3. 容积率上限的求证

综合来看, 本节从影响容积率上限取值的道路通行能力、市政基础设施支撑能力着手, 对其重要性以及各自的作用过程进行了简要的分析, 并结合笔者的理解进行了量化计算。

通过公式 (1) ~ (3) , 我们可以计算出不同类型的影响因素所对应能支撑的地块建设容积率Fmax。由于自然因素以及基础设施等对于城市居民日常生活的特殊重要性, 借鉴管理学上的“木桶原理” (短板效应) , 建设容积率上限F’应取决于上述公式计算中的最小值, 即Fmax=min (F (1) ’, F (2) ’, F (3) ’) 。

四、地块合理的容积率取值区间

上述容积率上限结合现有的通过“总收益—总成本分析法”计算所得的旧城更新中经济容积率下限, 笔者认为旧城更新中合理容积率取值区间为[Fmin, Fmax]。如果上述公式中已知的数据取值合理, 我们可以认为计算出的规划容积率也比较合理。那么将存在下列可能的情况:

1. 当Fmin≤Fmax, 即[Fmin, Fmax]区间成立时, 意味着旧城地块的基础设施支撑能力可以满足开发商实现“基准总投资利润率”前提下的实际开发容积率, 此时地块的容积率应在政府管理部门引导下, 适当鼓励开发商提高开发强度, 保证城市土地的集约化利用;当Fmin远小于Fmax时, 则意味着开发商可以通过较高的容积率实现一定的超额利润, 此时政府管理部门可对这一部分利润进行调控, 保证公共利益不受损害。

2. 当Fmin>Fmax, 即[Fmin, Fmax]区间不成立时, 意味着从事该项旧城更新项目的政府及地产投资商不能实现行业正常盈利甚至会造成亏本, 此时政府相关管理部门应检讨该旧城更新项目是否切实可行。若确实可行, 则应在法律许可的范围内, 通过提升交通、市政基础设施支撑能力、税收优惠、减免城市配套费用等手段、乃至直接注资开发等方式, 对该旧城更新项目予以扶持, 调动开发商的积极性。

五、结语

篇4：以某地块建筑修建规划设计分析

关键词：规划结构;设计;建筑

一、项目概况：

古朴迷人的松阳古县，是闽浙山地绵绵群山之中一颗未经雕饰的天然宝石，秀美的松阴溪从中流过，一派山水田园风光，自古就有“世外桃源”的美誉。

“千年古县，田园松阳”，随着社会的发展，松阳也迎来了属于他自己的契机。地块处于松阴溪两岸，并与独山毗邻。用地面积约615.5亩。

二、规划结构：

区块规划用地西邻万通大道，南至独山大道，北区设计有一条规划道路。

共可划分为“一心一带两轴三片”

“一心”即松阴溪北岸核心区

“一带”即松阴溪的沿溪景观带

“两轴”即两条贯穿地块的重要交通轴

“三片”是主要交通轴和松阴溪隔开的三个组团。

三、设计理念

独山脚下，松阴溪畔，当彩虹划破天际，带来了七彩宝石。七彩宝石象征着七种能量，七种寓意，凝聚着松阳人民的智慧与财富，洒落在地块中。这些承载着历史和文化的地方，如同每颗宝石般璀璨，光芒。并最终由彩虹手链把 2个地块串联在一起，形成松阴溪两岸整体的田园主题城市综合体，从规划设计层面上探讨地域文脉的延续和场所精神的寻回。

1.田园松阳示范区

当人们厌倦了城市的喧嚣，向往宁静，自然时，我们打造了“田园松阳示范区”，再次呈现出“唯此桃花源，四塞无他虞”的田园风光。以田埂为肌理，在田埂中生长建筑，在建筑中种植四季，在四季中编织起“按节下松阳，清江响绕吹”的田园梦。做到“田中有园，园中有田”，四季交替，四季如春。

当我们走进“田园松阳示范区”时，首先迎接我们的是村口大树，大树下是纳凉的游客。恍惚间，阵阵稻香，大自然的美融化了一切。留下的是驻留的心。

和古树一起横向展开的是稻田。沿路而下，绿谷通幽，两轴通达，多区联动，松阴溪便缓缓的呈现在眼前。一收一放之间，山、水、田、园，尽收眼底。

每一块区域都有属于自己的主题。

春如高阁春绿，油菜花开夏如青畔荷塘，荷花绽放

秋如云岭秋苑，稻香阵阵

冬如松竹梅暖，傲然迎风

然而，每个庭院都撞击到了我们心灵深处的某个层面。田园松阳示范区就是整个松阳的绿宝石。

在此之外是彩虹的影子，他串联着的是松阳人民的生活足迹，是两个地块的对话，还洒下了七色“种子”，戏说松阳，文化古街，绿谷探险，观景休闲，城市阳台，养生保健，游龙戏水。这些种子将在松阴溪的培育下，生根发芽，茁壮成长。

山脚下的湖，是宁静的，不宁静的是山上的人和事，那里有着诉说松阳历史

的翰林学士，有叶法善的细心传道，有张玉娘的婉约情怀。

一段历史，一段佳话，传承文化底蕴。

文化古街的动感也源自于此，设计提取石仓古居，黄家大院等精华，并且对松阳明清建筑进行抽象和梳理。创造出既传统又现代的建筑形式。

文化古街串联着过去和现在，串联着各个区块，串联到松阴溪，透过---松阳之门。连接着音乐喷泉，一直延伸到松阴溪南岸。

音乐喷泉，链接着松阳之门和城市阳台。光与影的对话，在夜幕降临之际，惟妙惟肖。

城市阳台设计是田园小镇的需要，也是独山的需要，他与松阳之门相映成景。欣赏着水幕电影的优雅绽放。

商业核心区是繁华的缩影，作为整个地块的转轴，是聚集人气的地方。内广场，影院、沃尔玛，餐饮，购物中心等等，是形成区块中心的必要条件。

唯美的松阳田园风光，就透过这样一个个建筑群，揭开了神秘的面纱。

2.茶博园和特色市场

作为旅游必经之地，设计将茶博园和特色市场，布置在毗邻石笋仙踪，也是到往延庆寺塔的重要节点上。

茶叶型的茶博园，不仅仅是松阳茶叶的标志，也是历史文化的积淀。斗茶馆，作坊馆，独具特色，带动茶叶的经济效益和松阳茶叶品牌文化。

一个产业，带动上万茶农，惠及一方百姓。一个市场，连结五湖四海，辐射大江南北。这是我们打造特色市场的主题。

集中型的特色市场，是建立在松阳现状的基础上的。并充分利用松阳的赶集特点，在时间和空间上把茶叶，奇石，古玩市场结合成整体规模的市场。

打造松阳茶叶、古玩、奇石集散第一县。

设计所展现的强大的凝聚力，正是孔雀石的体现。

四、精品酒店和酒店式公寓

精品酒店和酒店式公寓的组成犹如黄水晶般，能带来全方位的休闲和放松，为人们提供安心的休息场所。这是松阳成为可驻留之城，山水之城的必要条件。

传统与现代相结合的建筑风格使得酒店式公寓，呈现出一种优越的生活追求。是对一种文化的追求和社会地位的认可。

五、视觉创意园

这个集民俗、陶瓷文化、写生、摄影、办公与一体的综合创意园，地处连接新旧城区的地段。设计提取“以人为本”的精华，展现出传统与现代的对话。

视觉创意园，开启智慧。恰如“聪明之石”—蓝宝石。

六、绿谷探险基地

户外运动，自驾游，背包客，愈来愈成为都市人的假日休闲方式。越野单车，CS基地，攀岩，水上娱乐活动都为这片绿谷增加一份体验，和无限的生命力，两岸缆车的连接，让绿谷探险和独山之间形成一道亮丽的风景线

于此同时，打造电视娱乐节目，譬如《城市之间》，《冲关我最棒》等也可以成为松阳名片。绿谷探险基地激发生命的能量，增强活力，耐力，犹如海底轮的能量石---“石榴石”随着时间圈轴的移动，城市的发展，我们将注意力移动到松阴溪南岸

七、养生保健区

独山作为松阳人民最钟爱的登山圣地，与健康，长寿，养生有着千丝万缕的联系。因此，带着为独山周边一圈配备设施的目的，地块南面狭长的区域，我们特地设计为“松阳养生保健区”和城市阳台。城市阳台，不仅仅为独山旅游的人们提供了休憩空间，也提高了松阴溪两岸景观的品质。

养生保健区域共分为6个组团：

药膳理疗：纤体美容：运动健身：保健医疗：户外养生：养生会馆等由此，养生保健区就是这样一颗代表着健康，长寿的罗德红宝石。

八、田园小镇

屹立在松阴溪南岸的田园小镇，是安静祥和的，犹如紫水晶般驱赶邪运，保得平安。田园式设计的小镇低调内敛，却又彰显名流风范。

新古典主义风格的选择，造就一种远离世俗喧嚣，是老城区与新城区的对话，也寓意松阴溪南岸新城的发展。

九、结束语

篇5：地块分析

广州市房管局5月20日公开挂牌出让荔湾区两块位于旧龙溪路高尔夫球场的地块，这是在今年4月新政后广州首次推出的市区土地。自国家出台最严厉调控政策后，楼市受冲击影响较大，全国中心城市成交量萎缩明显，消费者观望情绪浓厚;而随着央行逐步收紧流动性，房企的资金压力也开始显现。在这种背景下，两地块仍于7月29日拍出了较高地价，溢价率均超过100%。那么，地块的资源环境如何、发展条件是否优良、投资收益率能达到多少，是市场较为关注的问题。经纬行研究中心特针对芳村高尔夫球场A、B地块做了一份地块的可行性分析，供市场参考。

二、宗地区域市场态势研判

1.荔湾区市场环境概述

住房刚性需求基本解决，改善性需求旺盛。荔湾区家庭户均拥有房屋2间，二代户家庭中拥有一间住房或以上的只有69%。远低于广州平均水平(80%)。房龄较老。建于1979年以前的住房占18%，远高于广州市平均水平(8%)。建于以后的住房平均面积明显上升，高规划利于片区发展

项目地处荔湾区的芳村板块，属广佛交界地带。据《广佛同城化区域交通一体化规划》，芳村桂城地区规划总面积约118.5平方公里。其中广州境内55.3平方公里，佛山境内63.2平方公里。佛山市域涉及南海区大沥镇和桂城街，包括原大沥、盐步、黄歧、桂城、平洲地区，广州市域涉及荔湾区、海珠区工业大道以西地区，包括白鹅潭城市设计地区和花地河以西地区。

规划整合后，该地区定位为珠三角城市一体化的先行区，辐射珠三角的开放性生产力服务簇群;广佛同城整合对接的示范区，富有岭南特色的生态型滨水宜居新城。除了统筹安排主要功能用地，广佛通道一(建设中的广佛线)、广佛通道三(广州5号线-佛山5号线)、广佛通道四(广州10一号线-佛山6号线)、广佛通道七(广州20号线-穗盐路)等四条轨道和11条道路将对接。交界位置的广州花博园地区、葵蓬地区被列为重点项目策划。严格控制交接地带的开发建设，划定绿线，保留一定宽度的绿化廊道，绿廊上设置多个生态性景观节点，加强对佛山水道、水口水道、雅瑶水道等主要河段的综合整治。

而据《白鹅潭经济圈发展概念规划》，白鹅潭经济圈以荔湾区三江汇聚的白鹅潭为中心，东起人民桥、南方大厦，沿六二三路、黄沙大道，西至珠江大桥，含大坦沙岛南端(不包括污水处理厂)，南至芳村大道，东至冲口涌所形成的环江区域，总面积约696万平方米。

白鹅潭地区未来将有三条过江隧道连接珠江两岸，分别是规划位于如意坊附近的一条过江隧道，已经建成的珠江隧道，以及正在建设的洲头咀过江隧道。再加上珠江大桥、鹤洞大桥和丫髻沙大桥，该地区约6公里河道将有6处过江设施。规划多年的如意坊大桥及其放射线，一度被取消，但近年似乎有开始规划，何时动

工无法知晓。如意坊大桥系统工程是广州市中心区交通内环路项目的放射线工程之一，它是规划中的`连接内环路与环城高速公路的主要线路。北起如意坊地区，连接内环路如意坊出口，向南横跨珠江前航道，途经芳村大道、穗盐路、龙溪大道、花地大道南，至海南经济联社与南环高速公路相接。

荔湾区区建设部门同时表示，鉴于如意坊大桥系统南段经过芳村大道后向南沿途经过葵蓬生态公园、原芳村高尔夫球场(本案)、芳村体育中心、市政府居住小区等经济社会发展重点区域，如以高架城市快速路的形式建设，不仅会削弱对沿途地区的经济带动作用，而且会对沿线城市景观造成较大负面影响。因此，建议在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方案，不仅可减少对沿途生态、景观的影响，也能节省一定比例的资金。

2.荔湾区新建住宅市场发展情况评述

近年供应逐年增长，价格稳中有升。

一向缺货的荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。交易均价稳中有升，可见老城区的价格受除了供求影响外，区位的价值影响也是很大的。今年1月新增供应激增，整体供应较为充足。

今年以来由于1月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，但从整体来看，总趋势是供应较为充足，但交易面积自3月后在低位徘徊，市场较为冷淡。网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。

较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。今年以来，荔湾区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤降6成;成交价格总体上涨，但2月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。

3.荔湾区存量住宅市场分析

荔湾区二手楼价

据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区(含原芳村)总体二手均价在10000元/㎡上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到15000元/㎡，可见芳村楼市还有很大的增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁的区域，价值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项目定位的突围提供了依据。

项目周边楼盘楼龄在之后的较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是开盘的，距今至少也有3年楼龄，仍然可以卖到超过15000元/㎡，可见区域市场价格可承受力以及买家的购买力仍然具备，在老荔湾、老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调整和吸纳消费需求的良机。

4.项目周边区域典型楼盘参考

根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查，从万科柏悦湾、逸彩新世界、荔江美筑、翠竹苑等典型楼盘可看到，芳村板块周边项目的主力户型都以80-120方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主流。交通环境(地铁上盖)和景观资源(江景)较好的楼盘，均价都接近或达到15000元/㎡，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。

5.区域市场研判结论与可进入性评估

荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是一个典型，区域市场的机遇也随之来临，市场正处于一个准备冲刺期。

建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾、保利春天里、保利西海岸即便没有售罄也是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用房届时应该也销售殆尽，项目在西区产品短缺的时候推出，销售业绩会得到很大的保障。故拿地之后，建议立即开发，在开发中等待市场的需求爆发点。

三、宗地发展条件研判

1.项目基地条件分析

整体居住环境档次不高，舒适度良好。

项目周边有一定的餐饮配套，竹溪酒家、兰州拉面等，档次中低，生活上衣食也算方便，步行5分钟的路程内有增滘市场、华嘉购物中心以及临街商铺。但就形象而言，项目周边房屋陈旧，路面较为脏乱，档次感较差，加上项目附近还有个工业园区以及纺织厂，也会对项目产生一定的污染。

周边教育医疗配套齐全，但素质不高。

教育配套上从托儿所到小学到中学都有，但是学校资质都较低，环境也比较一般，不能够吸引太多的荔湾本地人，在名校云集的荔湾区，这些教育配套吸引力不足。医疗上，增滘卫生站、曙光社区医院以及几家药店，一般的发烧感冒还都能应付，生大病就得跑远一点了。稍嫌不足的就是周边的金融配套，只有一家广州农商银行，以后取钱可能会麻烦一点。值得注意的是C地块是商业用地，也会在年内推出，就紧邻着项目地块，也是一大配套利好。

车道过窄，公车路线不广，地铁较为方便。

在项目南边出口道路只有两车道，比较狭窄，但出去以后就是环城高速，去周边城市都会比较方便。项目附近有三个小型公车站，车量不多。项目离坑口地铁站有10余分钟的步行时间，只不过行走道路比较脏乱，环境影响较大，区域治安环境也需要警惕。

景观资源丰富

本案A、B地块景观资源丰富，三江汇聚，绿树环绕，是老城区少有的景观地块。花地河、广佛河在此交叉汇合，项目前身作为高尔夫球场，绿化也是其卖点，所以地块的绿化水准还是相当高的。综合来说，整个项目景观资源丰富，一线水景，

必须利用。而围着项目的江面宽110余米，深5、6米，属活水，可观赏性还是很不错的。

地块形状与进深表现

A地块景观丰富，B地块土地方正平整

A地块形状呈南北狭长型，B地块较为方正。A地块中间被内河穿过一分为二，水景资源丰富。B地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。

用地地势与坡度表现

地块平整

A地块中间有一个内湖，把一块土地分为3:2两块，地块坡度(不超过1米)较小，相对来说比较平整。B地块有较小(不超过1米)，大体平整。

地块空气质量与噪音表现

空气质量佳，局部有噪音影响

地块空气质量佳，地块内部有一内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地块距离南边二车道道路有5米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁距离项目有500米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较大影响。

地块情况总体评述

A地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与B地块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。

B地块北面绿化带外延花地河，南面为5号路，西面为9号路,东面与A地块相邻10号路，地块内规划为三段，北面AF030621地块现为湖面，将规划为公共绿地，中部AF030622地块规划为住宅区，限高120米，南部AF030623地块规划为幼儿园。地块西边有紧邻高压线，对项目的规划布局带来难度。

地块周边环境较为脏乱，生活及公建配套档次不高，但基本生活可以满足。项目地块旁边地块也有配套，所有项目配套问题不大，主要问题在于周边的生活环境，污水、狭窄的龙溪东路、工业区，对项目想打造高档社区存在较大的影响。

2.项目经济技术指标理解

建筑密度与容积率

芳村高尔夫球场A地块(AF030625)，总用地面积28122平方米，就单块地来说，面积不算大。

容积率≤3.0，在老城区来说，该容积率比较适中。

建筑密度≤25%，计算容积率建筑面积≤84366平方米，建筑密度不大，居住的舒适度会相应提高。

芳村高尔夫球场B地块(AF030621、AF030622、AF030623)，总用地面积37000平方米，可建设用地面积33296平方米，代征城市绿地3704平方米。面积较A地块大，但公建面积和绿地面积也不小。

AF30622用地面积29632平方米，容积率3，计算容积率面积88896平方米，建筑密度25%，绿地率达40%，建设住宅。这是该地块中实际可利用的住宅面积，绿化率高，建筑面积和A地块相仿。

篇6：地块分析

为依法实施中医院周边棚户区地块改造项目（地块一）建设范围内的国有土地上房屋征收，维护被征收人的合法权益，保障房屋征收工作顺利推进，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定，特制定房屋征收补偿方案如下：

一、征收范围

具体以经盐城市规划局确认的中医院周边棚户区地块改造项目（地块一）征收红线图为准（附图）。

该地块共计征收103户，其中：住宅102户，非住宅1户，房屋现状建筑面积约7062.53平方米。

二、征收单位

房屋征收部门：盐城市亭湖区住房和城乡建设局

房屋征收实施单位：盐城市亭湖区人民政府毓龙街道办事处、盐城市天湖房屋征收服务中心。

三、征收补偿依据

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题的规定》（苏政发[2011]91号）、《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》（盐政发[2011]210号）、盐城市人民政府关于印发《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》（盐政发 [2012]135号）、《盐城市人民政府关于市区国有土地上企业房屋征收补偿和其他有关问题处理的意见》（盐政发〔2015〕40号）、《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）、《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）及相关配套政策文件等规定。

被征收房屋房地产权属、面积和用途依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、《不动产权证书》和身份证明等合法证件确定。

四、征收时间

具体征收时间自《房屋征收决定公告》发布之日起至征收结束止，具体签约期限以征收部门在现场发布的相关公告为准。

五、征收补偿与安置

（一）征收补偿方式

补偿方式为货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。选择货币补偿方式的被征收人可选择资金结算凭证补偿方式，资金结算凭证补偿方式按照《盐城市区住宅房屋征收补偿资金结算凭证安置实施办法（暂行）》（盐房管 [2018]96号）文件执行。

（二）征收补偿标准

房屋征收部门依法对被征收人实行补偿，具体包括： 1．被征收房屋价值补偿费

由法定程序确定的房地产价格评估机构按照国家、省、市有关规定评估确定。

2．搬迁补偿费

搬迁补偿费按被征收房屋合法建筑面积计算，具体标准为：（1）住宅房屋每平方米20元，不足1000元的补足1000元；

（2）办公、教学等用房每平方米15元；

（3）仓库、生产及营业性用房每平方米20元，特殊生产设备拆装、搬迁的补偿费用另行评估确定； 征收住宅房屋被征收人选择产权调换的，搬迁补偿费增加一倍计算，并按补偿协议约定一次性结清。

3．临时安置补偿费

被征收人自行过渡的，依法给予临时安置补偿费。临时安置补偿费以被征收房屋合法建筑面积按月计算，临时安置不足一个月的，按足月给予计算补偿。具体标准为：每月每平方米12元，每月临时安置补偿费低于360元的，按360元/月给予补偿。

实行货币补偿的，给予被征收人6个月的临时安置补偿费；实行产权调换的，自被征收人搬家让房时起，至产权调换房屋交付时止，按实际过渡期限给予临时安置补偿费。产权调换过渡期一般不超过18个月。因征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补偿费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补偿费。因被征收人责任不按期履行新房交付手续的，征收部门不再承担逾期之后的临时安置补偿费。

4．停产停业损失补偿费

（1）因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当给予被征收人补偿。具体补偿金额由征收当事人协商确定，协商不成的，由评估机构根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素评估确定。房屋被征收前的效益原则上按房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。根据企业平均效益与企业所得税纳税额密切相关的实际情况，以会计核算及其他有关资料为依据，停产停业损失按房屋征收决定作出前3年的企业所得税平均数的3倍计算；不满3年的，按照实际年限企业所得税平均数的3倍计算。

结合我市实际情况，营业用房、办公性质的停产停业期限 以6个月计算，其他非住宅停产停业期限参考国家规定小、中、大企业规模建设周期，原则上分别按12、15、18个月计算。

对于无法以所得税计算的，停产停业损失按被征收房屋货币补偿金额的3%—5%计算。

（2）被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。

被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的（且实际用于经营并依法纳税），根据实际经营年限（以工商营业执照为准）按比例进行补偿：满一年的，给予停产停业损失评估价10%的补偿，以后每多一年再增加5个百分点的补偿；满15年以上的，给予80%的补偿。

5．装饰装修、附属设施、花卉树木等补偿费

被征收房屋装饰装修、附属设施、花卉树木等价值由征收当事人协商确定；协商不成的，可以依法委托房地产评估机构通过评估确定。

（三）补助和奖励 1．补助

（1）征收住宅房屋被征收人选择货币补偿的，给予一次性补助，具体标准为：

①被征收房屋补偿安置面积在90平方米（含）以下，且被征收房屋为平房的，按被征收房屋补偿安置面积增加15%的标准给予每平方米600元的一次性补助。

②被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下，且被征收房屋为多层房屋的，按被征收房屋补偿安置面积增加10%的标准给予每平方米600元的一次性补助。③被征收房屋补偿安置面积在90平方米以上的，按被征收房屋补偿安置面积给予每平方米600元的一次性补助。

（2）征收住宅房屋被征收人及户籍内家庭成员（指配偶、直系亲属及有合法收养关系、监护关系的人员等）身患重大疾病、残疾和低保对象需要给予照顾的，可适当给予补助。补助对象及补助标准经征收现场公示无异议后给予支付。符合补助条件的对象，一人只享受一次。具体补助标准为：①重大疾病补助10000元（包括：癌症、白血病、尿毒症、系统性红斑狼疮、重大器官移植）；其他类疾病补助5000元（含在征收决定发布后医院证明未愈，且一次性治疗自费超过1万<含1万>的贫困家庭）；②残疾补助（残疾认定必须持有残疾证）：

一、二级残疾的补助10000元；

三、四级残疾的补助5000元。③对三无、五保户、低保家庭（须提供民政部门有效证件）补助10000元；对特困职工、低保边缘人员补助5000元（特困职工须提供市、区总工会有效证件）。

（3）实施房屋征收应当给予被征收人《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》变更补助费，具体标准为：征收住宅房屋，给予每户55元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以下的，给予每户205元变更补助费；征收非住宅房屋1000平方米以上的，给予每户405元变更补助费。

2.奖励

被征收人在签约期限内签约并按照约定搬家让房的，给予签约和让房奖励。具体标准为：

①按被征收房屋合法面积累进计算，被征收房屋合法面积在45平方米以下的（含45平方米），按照600元/平方米计算；45平方米以上90平方米以下部分按照300元/平方米计算；被征收房屋合法面积在90平方米以上的，90平方米以上部分按 照120元/平方米计算。

②根据签约和让房的先后顺序，分别给予每户最高不超过1万元的签约奖励和1万元的让房奖励。具体奖励办法以征收部门在现场发布的相关公告为准。

被征收人在协议约定的搬迁期限内未搬迁让房的，在补偿金额中扣除奖励。对房屋征收部门报请人民政府作出补偿决定的被征收人，不享有奖励。

（四）安置房 1．安置地点及套数

安置地点在文泽府邸、新河湾、万泰时代城北侧地块（文港路西侧、海纯路南侧、小洋河东支流北侧、环城生产沟东侧地块），共安置房源100套。其中文泽府邸安置房源25套（90平方米左右15套、115平方米左右10套），新河湾15套（110平方米左右13套、130平方米左右2套），万泰时代城北侧地块60套（70平方米左右22套、90平方米左右30套、130平方米左右8套），项目最终提供的房源套数与实际签约需求数相一致。

2．安置房价格及非机动车车库价格

安置房价格按照《国有土地上房屋征收评估办法》和《盐城市市区国有土地上房屋征收安置房建设管理实施办法》确定后由征收部门予以公布。非机动车车库价款以物价部门最终核定价为准，由被征收人与安置房建设单位签订《商品房买卖合同》时，直接向房屋建设单位支付结算。

3．住宅房屋安置面积补助

住宅房屋被征收人选择产权调换的，如被征收房屋补偿安置面积90平方米（含）以下的，给予住宅房屋安置面积补助，按下列标准执行：由平房安置到多层安置房的，应安置面积按 被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加；由平房安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积15%的标准增加；由多层房屋安置到小高层及高层安置房的，应安置面积按被征收房屋补偿安置面积10%的标准增加，增加部分安置房的价格按安置价结算。

4．安置房选择顺序

按照签订补偿协议和搬家让房先后顺序双积分确定选房顺序，本着“先签先搬、优先选择”的原则，先签协议并搬家让房的被征收人优先选择安置房源。设定签订协议及搬家让房各占200分，按签订协议及搬家让房先后顺序得分之和排定安置房选房次序，第一名签订协议及第一名按约定搬家让房的分别得200分，依次每递减一户减一分，分值高的优先选房；分值相同的，由先签订协议的被征收人先选房。具体选房时间另行公告。

被征收人在征收部门规定的时间内，到安置房开发建设单位办理购房手续。

（五）未登记建筑的补偿

对征收范围内未经登记的建筑，在房屋征收决定作出前，由有关部门依法进行调查、认定处理。具体按照《盐城市市区国有土地上房屋征收中未登记建筑认定办法》（盐规[2011]55号）和《盐城市市区旧城区（棚户区）改建房屋征收及有关问题的处理意见》（盐政规发 [2018]1号）文件规定认定处理。

（六）征收最低补偿

征收个人住宅，被征收人仅有一处住房且获得的货币补偿金额（不含搬迁补偿费、临时安置补偿费和奖励）低于市区征收最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，按照市区征收补偿最低标准对被征收人给予补偿。征收补偿最低标准参照国家 住宅设计规范规定的最小户型的同类地段经济适用房价值等因素确定，最高不超过30万元。

执行最低补偿标准的被征收人，可以在政府指定地段，也可以在提供的安置房源范围内购买54平方米左右的安置房，54平方米以内的购房款以房屋征收补偿费抵冲，不足部分由征收实施单位支付;超过54平方米的部分，按安置房市场基准价购买，由被征收人支付。被征收人不再享受经济适用房补助和廉租房补助。

自2005年3月1日以后，因析产或交易行为导致单户房屋建筑面积小于30平方米的，以及劈卖、析产后无墙界的房屋，不执行最低补偿政策。但对符合独立分户条件、具有市区户口、已婚，且配偶双方在市区均无其他住房的被征收人，符合最低补偿条件的，经审核确认，并在征收现场公示无异议后，按照最低补偿标准给予被征收人补偿。

（七）住房保障

征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，或者被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济适用房、租赁公共租赁住房（含廉租住房）条件的，应当按照盐城市区住房保障的有关规定给予住房保障。

（八）被征收房屋计户方法

1．征收私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户。2．租住直管公房，凭公有住房租赁证计户。3．征收非住宅房屋，凭房屋所有权证计户。

六、征收评估

按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《省政府关于印发《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》的通知》和 《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《盐城市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》规定执行。

七、补偿协议

房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，当事人应当按协议约定履行应尽义务，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

（一）被征收人选择产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，用于产权调换的购房款由房屋征收实施单位直接支付给建设单位。补偿费与购房款差额部分由房屋征收实施单位与被征收人按照补偿协议约定结清。如遇补偿款不足购房款情况，由被征收人依法向安置房建设单位缴款结清。结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的价差后，产权调换房屋权属归被征收人所有。

（二）被征收人选择货币补偿

选择货币补偿的被征收人在补偿协议约定期限内搬家让房的，房屋征收实施单位在补偿协议约定期限内向被征收人支付房屋征收补偿费。

八、补偿决定

房屋征收部门与被征收人在房屋征收部门现场发布的公告确定的签约期限达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请亭湖区政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也 可以依法提起行政诉讼。

九、强制执行

征收补偿决定作出后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由亭湖区政府依法申请人民法院强制执行。

十、其它事项

被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

被征收人须保持被征收房屋完好，房屋门窗、装饰装潢、附属物等已补偿的项目不得私自拆除，涉及专业部门拆除的水、电、燃气等在被征收人结清水费、电费和燃气等费用后，由专业部门负责拆除。擅自拆除造成损失的，在补偿费中予以扣除。

征收实施单位和拆除实施单位应遵守《文物保护法》、《环境保护法》等相关法律法规，并接受有关行政执法单位监督。