关税及其它税种的筹划

第一篇：关税及其它税种的筹划

1 关税的会计处理及举例

(一)

企业应当在“应交税金”科目下设置“应交进口关税”和“应交出口关税”二个明细科目，分别用来核算企业发生的和实际缴纳的进出口关税，其贷方反映企业在进出口报关时经海关核准应缴纳的进出口关税，其借方反映企业实际缴纳的进出口关税，余额在贷方反映企业应缴而未缴的进出关税。

对于进口关税，应当计入进口货物的成本。而对于出口关税，通常应当计入企业的营业税金。

一、进口关税的账务处理

进口业务分为自营进口和代理进口两种情况。

(一)自营进口

根据现行会计制度规定，进口关税构成进口商品的采购成本。企业在计算出应缴纳进口关税时，应借记“商品采购”(商品流通企业)、“材料采购”(工业企业)等科目，贷记“应交税金--应交进口关税”科目。企业交纳进口关税时，借记“应交税金--应交进口关税”科目，贷记“银行存款”科目。

[例1]某企业1998年5月1日报关进口货物一批，离岸价为US$370000，支付国外运费US$22500，保险费US$7500，国家规定进口税率为30%。进口报关当日人民银行公布的市场汇价为1美元=8.00元人民币，则报关时应纳关税为：

应纳进口关税=(370000+22500+7500)×8.0×30%

=960000元

若为工业企业则作会计分录如下：

借：材料采购

960000

贷：应交税金--应交进口关税

960000

若为商品流通企业则作如下会计分录：

借：商品采购

960000

贷：应交税金--应交进口关税

960000

以银行存款交纳进口关税时，作会计分录如下：

借：应交税金--应交进口关税

960000

贷：银行存款

960000

[例2]某公司进口设备一套，到岸价格为US$200000，报关当日人民银行公布的市场汇价为8.30元人民币，进口关税税率为10%，则应纳税额为：

应纳税额=200000×8.30×10%

=166000元

则企业应作会计分录如下：

借：固定资产

166000

贷：应交税金--应交进口关税

166000

以银行存款缴纳进口关税时，作会计分录如下：

借：应交税金--应交进口关税

166000

贷：银行存款

166000

(二)代理进口

代理进口业务一般由外贸企业代理委托单位承办。外贸企业对其代理的进口业务并不负担盈亏，只是收取一定的手续费。因此代理进口业务发生的进口关税，先由外贸企业代缴，然后向委托单位收取。外贸企业在代理进口业务中计算出应缴纳的进口关税时应借记“应收账款--××单位”科目，贷记“应交税金--应交进口关税”科目;实际缴纳时，借记“应交税金--应交进口关税”科目，贷记“银行存款”科目。委托单位实际向外贸企业支付进口关税时借记“材料采购”、“商品采购”、“固定资产”等科目，贷记“应付账款”等科目。

[例3]宏远公司委托天兴进出口贸易公司代理进口材料一批，天兴公司先付定金4800000元。该批材料实际支付离岸价为US$480000，海外运输费、包装费、保险费共计US$20000(支付日市场汇价为8.30元人民币)，进口报关当日人民银行公布的市场汇价为1美元=8.30元人民币，进口关税税率为20%，增值税税率为17%。

则有关会计处理如下：

天兴公司：

(1)收到预付款时作如下会计分录：

借：银行存款

4800000

贷：预收账款--宏远公司

4800000

(2)进口货物，实际向国外支付货款和运输费、包装费和保险费为4150000元[(480000+20000)×8.30〕，则作如下会计分录：

借：预付账款--宏远公司

4150000

贷：银行存款

4150000

进口报关时应纳税额为：

应纳进口关税=(480000+20000)×8.30×20%

=830000元

应纳增值税=[(480000+20000)×8.30+830000]×17%

=4980000×17%

=846600元

则企业应作如下会计分录：

借：预收账款--宏远公司

650000

应收账款--宏远公司

1026600

贷：应交税金--应交进口关税

830000

应交税金--应交增值税

846600

实际缴纳税款时作如下会计分录：

借：应交税金--应交进口关税

830000

应交税金--应交增值税

846600

贷：银行存款

1676600

企业按规定向宏远公司收取商品全部进价10%的代理手续费，则代理手续费为：

代理手续费=(4150000+1676600)×10%=582660元

则企业应作如下会汁分录：

借：应收账款--宏远公司

582660

贷：代购代销收入

582660

实际收到宏远公司付来的其余款项时作如下会计分录：

借：银行存款

1609260

贷：应收账款--宏远公司

1609260

宏远公司：

预付定金时：

借：预付账款--天兴公司

4800000

贷：银行存款

4800000

实际收到天兴公司报来的账单时作如下会计分录：

借：材料采购

5562660(4150000+830000+582660)

应交税金--应交增值税(进项税额) 846600

贷：预付账款--天兴公司

6409260

实际支付其余款项时作如下会计分录：

借：预付账款--天兴公司

贷：银行存款

1609260

1609260

第二篇：最新国税和地税征收的税种及税率

国税：

增值税，一般纳税人增值税税率17%， 应纳税额=销项税额-进项税额

小规模纳税人，增值税征收率3% 应交税额=销售额*增值税征收率3%

企业所得税：

按照现行《中华人民共和国企业所得税法》的规定。企业所得税税率为25% ，符合条件的小型微利企业，经主管税务机关批准，企业所得税税率减按20%。

企业所得税的征收方式，分为两种，一是查账征收，另一是核定征收;

1、查账征收的，应交企业所得税=应纳税所得额*适用税率(25%)计算缴纳

应纳税所得额=收入-成本(费用)-税金+营业外收入-营业外支出+(-)纳税调整额

2、核定征收的，应交企业所得税=应税收入额*所得率*适用税率。

地税：

城市维护建设税：按照增值税额依照规定的税率计算缴纳。城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。 城市维护建设税税率如下：

纳税人所在地在市区的，税率为7%; 纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%; 纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

教育费附加：以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。适用费率3%。

代开代缴个人所得税，按照工资薪金收入扣除“五险一金”减除费用扣除标准2000元后的余额后，作为应纳税所得额，适用5%-45%的超额累进税率计算缴纳。

印花税：有13个税目。一般企业常用的有：

1、营业帐簿 (1)记载资金的帐簿，按实收资本与资本公积总额万分之五贴花;(2) 其他帐簿按件贴花五元贴花 。

2、购销合同包括供应、预购、采购、购 销结合及协作、调剂 、补偿、易货等合同 按购销金额万分之三贴花 。

3、借款合同:包括银行及其他金融组织和借款 按借款金额万分之零点五贴花;

4、财产保险合同 包括财产、责任、保证、信用用等保险合同 按保险费金额千分之一贴花 ;

5、财产租赁合同 包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机 械、器具、设备等 按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花。 如果你公司有 应税房产、土地、车船还要缴纳房产税、土地使用税、车船税。

房产税按照房屋原值扣除10%-30%后的余值，依照1.2%税率计算。 出租的，由出租方按照租金收入依照12%的税率计算缴纳。

土地使用税、车船税属于地方税种，国家只是规定了单位税额的幅度，具体的要到当地的主管地税机关咨询。

哪些税种是国家税务局征收?哪些是地方税务局征收的?

按税收管辖分

1.由国家税务局负责征收的税种和项目有14个：

(1)增值税;(2)消费税;(3)中央企业所得税;(4)中央与地方联营组成的股份制企业所得税;(5)银行和非银行金融企业所得税;(6)海洋石油企业缴纳的所得税、资源税;(7)铁道、金融保险等行业集中缴纳的营业税、所得税和城建税;(8)证券交易征收的印花税;(9)外商投资企业和外国企业所得税;(10)利息所得税;(11)车辆购置税;(12)中央税和共享税附征的教育费附加;(13)出口退税;(14)集贸、个体税收。

2.由地方税务局负责征收的税种和项目有22个：

(1)营业税;(2)个人所得税;(3)地方企业所得税;(4)资源税;(5)房产税;(6)城市房地产税;(7)城镇土地使用税;(8)耕地占用税;(9)车船使用税;(10)车船使用牌照税;(11)城市维护建设税;(12)印花税;(13)固定资产投资方向调节税;(14)契税;(15)屠宰税;(16)筵席税;(17)土地增值税;(18)农业税;(19)农业特产税;(20)牧业税;(21)按地方税征收的教育费附加;(22)集贸、个体税收。

3.由财政部门负责征收的税种和项目有6个：

(1)农业税;(2)农业特产税;(3)牧业税;(4)农(牧)业税附加;(5)耕地占用税;(6)契税。

4.由海关征收的税种和项目有4个：

(1)关税;(2)船舶吨税;(3)进口增值税、消费税;(4)行李和邮递物品进口税。

第三篇：加工制造类企业的税种及税率

一、增值税

增值税是对在我国境内销售货物或者提供加工、维修、修配劳务，以及进口货物的单位和个人，就其取得的货物或应税劳务销售额，以及进口货物金额计算税额，并实行税款抵扣制的一种流转税。简单地说，增值税是对企业在生产经营过程中产品增值的部分征税的一种税。

工厂分为两种不同的登记形式，即公司类和个体工商户类，在纳税上，公司类和个体工商户类有很大的不同。

(1)个体工商户。在个体工商户的缴税管理上有个特别的称号，叫“双定户”，在税务部门的分类中又叫C类纳税人。个体工商户的“双定”是指定期、定额缴纳增值税。

在办理了工商营业执照登记后，紧接着需办理税务登记。办理个体工商营业执照的，所办理的税务登记证即是C类纳税人。

双定户认定程序：新办税务登记的承包户和个体工商户，开业后第

一、第

二、第三个纳税月份，必须如实就其生产经营情况申报纳税(在办好税务登记证时，发证处会给你发放一个“双定户纳税申报卡”，用于第

一、第

二、第三个月内向税务机关申报纳税)。在第三个月申报纳税的同时，向办税大厅的文书发放受理窗口领取《固定工商户定期定额纳税申报表》，及时填好后再交回原窗口。税务局核税科在10天内会派专人到工商户调查，如果其账册不全，不能准确提供纳税依据的，税务局就将你核定为“双定户”，即作为定期、定额征收的C类纳税人。同时，税务机关将根据你经营行业、经营规模、经营地点。结合《固定工商户定期定额纳税申请表》内容，核定C类纳税人认定通知单上的核定纳税额。

个体户业主到这里就会产生疑问了，税务局凭什么依据来确定工商户应该缴纳的增值税呢?税务局确定税收定额时，是以以下四种方法作为测定依据的。

①盈亏平衡法(费用测算法)。根据纳税人即工商户的经营费用发生情况，测算工商户的保本营业额(假定纳税人经营利润为零)。本法一般适用于商业、服务业、娱乐业等。其计算方法为：

月营业额=月费用总额/毛利率-征收率(税率)

上式中的月费用总额主要包括每月支付的水电费、工商管理费、市场管理费(或摊位费)，生产、经营用房租金(自有生产、经营用房按同等出租房折算成租金)、运杂费、广告费、工人工资、业主生活费、利息以及其他费用。如果是承包户、租赁户还应包括上缴的利润和各种租金费用。

②材料消耗法：适用于原材料采购比较均衡或生产的产品品种比较少的工业户。其计算方法为：

月营业额=原材料的购进数量/单位产品耗用量×产品销售单价

对原材料购进不均衡的工业户可用“原材料月均消耗数量”来代替“原材料购进数量”。

③电力耗用法：适用单一产品的工业户或加工业户。其计算方法为：

月营业额=月均生产耗电量/单位产品耗电量×产品销售单价(加工业户为单位产品的加工费)

④同区域、同行业毛利率测定法：税务局在有的区域并不需要做具体的测算，同一区域之内，同样的业户，同样的经营性质，其经营额和毛利率受市场制约趋向平均化，故税务局一视同仁，对所有摊位和商铺核定同一征收标准。对这类个体工商户采用的是“双定”征税方式，即由税务局核定销售额和征收额，核定的征税额中包含了征收的增值税和企业所得税，并且核定的额度在一年内一般不作调整。如税务局认为你的工厂的销售额为60000元/月，征收税额为3600元，则每到月底，不论你经营额是多少，赚钱与否，都按此额度缴纳。当然，如果你的工厂长期达不到此经营标准，可向税务局提出重新核定。

对业主而言，要想少缴税只有多做生意，那才是扩大利润的根本方法。“双定户”的缴税额度一般一年调整一次。

(2)公司类。公司类工厂在办理营业执照时便和个体工商户区分开了：个体商户到工商所办理，公司类工厂到市(区)32商局办理，在办理税务登记时，同样有不同的标准。

前面介绍过，注册为小型公司的工厂，在税收上，又分为两个纳税的档次，即A类的一般纳税人和B类的小规模纳税人，小型公司一般都归为B类，故先从B类介绍。

①小规模纳税人：判断是否为小规模纳税人的主要标准是销售规模不大、不能建立规范的会计核算，正因为不能建立规范的核算体系，有些工厂甚至没有专职的正式财会人员，不能用进项税额抵扣的方法来核算应交增值税，故采用6%的征收率征收增值税，并且不抵扣。

资料

小规模纳税入用简易方法以6%的税率征收增值税，不抵扣，是根据对企业实际纳税水平的评估而测定的，与可抵扣的以17%的税率征收的一般纳税人的税负水平大致相等，不会负担过高，且简单易行，故称为简易方法。

加工、制造类公司类申请办理税务登记证时，是按照小规模纳税人办理的。在税务分类上划分为B类纳税人，根据1993年12月13日国务院公布的《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，凡在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税义务人。同时规定“小规模纳税人销售货物或者应税劳务，实行简易办法计算应纳税额”，即应纳税额=销售额×征收率。这里的销售额是纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和费用，但是不包括收取的销项税额，即为不含税销售额。其计算公式为：

不含税销售额=含税销售额÷(1+6%)

纳税人销售货物或者应税劳务的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核实其销售额。

资料

公司类企业办理税务登记时，首先被认定为小规模纳税人(相对于一般纳税人而言)。它与一般纳税人比较的主要不同点是：小规模纳税人在缴纳增值税时，按不含税销售额的6%计收，并且无进项税额可抵扣;一般纳税人则按17%征收，但可以抵扣进项税额。有关增值税规定，请参阅我国的《增值税暂行条例》。

②一般纳税人：有别于小规模纳税人，主要标准是年销售额较大，财务制度健全，有专职财会人员，能提供准确的会计核算资料，能正确核算企业进项和销项税金，可以向税务局提出认定为一般纳税人申请。在提出申请时，应提供以下资料：营业执照;有关合同、章程、协议书;银行开户账号;有关销售资料证明，如普通发票的销售记录，或者是向税务局提出的《增值税小规模纳税人申请代开增值税专用发票报告单》的底单;填写《增值税一般纳税人申请认定表》并交税务局审核，税务局一般在30天内会作出答复。

当认定书批复后，企业的纳税人即从B类上升为A类，成为一般纳税人。可以申请增值税发票，同时核算上也完全不同于小规模纳税人了。

一般纳税人有两档税率：一档是基本税率，普通加工、制造类企业适用，税率为17%;另一档是低税率，经营农产品加工、饲料制造的企业适用，税率为13%。

进项税额：是企业在采购货物时所负担的税额，也是支付给供货商的税额。进项税额代表了采购货物时支付的增值税部分，这部分税额是用来抵扣的。它构成了增值税的基本部分。

销项税额：工厂的销项税额分为两种情况：如果工厂生产的产品是卖给另一个生产者生产使用的，那么工厂可以开出增值税专用发票，用于收取产品价款和增值税。因为售出价总是大于成本，因而增值税中的销项税额也就大于进项税额。大于的部分代表了生产制造过程中的增加价值，也就是增值税所要收取的部分，这种情况下计算应交的增值税金额公式为：

应交增值税额=销项税额-进项税额

其中，进项税额是销项税额中扣减的部分，所以通常就称进项税额可抵扣。

销项税额还有另一种较常见的情形是，工厂生产的产品是卖给消费者消费的。对消费者而言，发票一般都不需要，更不需要增值税专用发票。在这种情形下，首先表现出来的是无销项税额。如果根据这些记录，企业就只有进项税额，也就是只有抵扣额，没有销项税额记录，也就不需缴纳增值税了。这么大的漏洞显然税务局是不允许存在的。故对于购进货物取得增值税专用发票，而销售是面向零售消费者的，税务局采用的是将销售收入视为包含有增值税的销售收入。这样，在计算销售税金时，就需要将视为含增值税的收入分离成两部分：一部分是不含增值税的纯销售收入，一部分是销项税额，作为计算缴纳增值税的依据，分离纯销售收入和销项税额的计算公式为：

不含增值税销售额=换算前销售额合计数/1+适用税率

销项税额=换算前销售额合计数-不含增值税销售额

(3)计算增值税实例。

①“双定户”：当月实际销售额记录为58 642元，核定的销售额为60 000元，应纳税额2 400元，按核定额度2400元交税。

②小规模纳税人：工厂核定为小规模纳税人，即B类纳税人，当月销售记录为146 850元，计算的应纳增值税额为：

应纳增值税额=不含税销售额×征收税率

不含税销售额=146 850÷(1+6%)=138 537.74(元)

应纳增值税额=138 537.74×6%=8 312.26(元)

③一般纳税人：

如果是向其他一般纳税人销售，可以开出增值税专用发票。

例：月末，汇总进项税额记录为18 654元，销项税额记录为27 645元，

应纳增值税额=销项税额-进项税额=27645-18 654=8 991(元)。

如果是向零售消费者出售产品，不能开出增值税专用发票并记录销项税额的。

例：月末，进项税额记录汇总数为28 654元，当月销售收入记录汇总额为318467元，按照公式分离销售收入中包含的增值税。

不含增值税销售额=换算前销售额汇总额/1+17%

=318467/1+17%=272 194.02(元)

销售汇总数销项税额=换算前销售汇总数-不含增值税销售额

=318 467-272 194.02

=46 272.98(元)

应缴纳增值税额=销项税额-进项税额=46 272.98-28 654

=17 618.98(元)

二、所得税

所得税具体分为企业所得税和个人所得税两种，征收的方式和对象完全不同。

(1)企业所得税。企业所得税是对企业合法经营所得，扣除成本费用后的纯收益所征收的一种税。当然，也是国家参与企业利润分配的一种形式。

凡是正常经营的公司类工厂(双定户另外征收所得税)，不管是A类的一般纳税人，还是B类的小规模纳税人，在缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加后，如果企业账上的收人扣除了成本和费用后尚有剩余，这剩余部分就是企业的盈利，就是所得税要征收的对象。

所得税税率：企业所得税实行33%的比例税率，并且，不分沿海内地，不论地处城乡，也不管企业规模大小，盈利100元就缴33元的税。同时，考虑到有些工厂生产的是低毛利产品，盈利水平较低，赚钱不易，又规定如果计算出应交所得税额在3万元以下的企业，减按18%征收。

资料

在深圳、珠海等经济特区，为了吸引更多投资，在企业所得税上实行优惠政策，税率低至15%，并且，如果是“三资”性质的企业，更可享受从开始盈利的年份三年免征、二年减半征收企业所得税的优惠，以吸引外资。

企业所得税应纳税额的计算：将企业全年度的收入总额减去成本和费用后，就是应征税的基数，乘上适用的税率，即是你的企业应交的企业所得税额。其计算公式为：

应交所得税额=(收入总额-成本费用总额)×适用税率

(2)个人所得税。个人所得税不同于企业所得税，企业所得税的征收对象是企业经营盈利;个人所得税是针对自然人(具体个人)、双定户和承包人而征收的税种，其出发点是为了调节社会中收入过分悬殊的情况。具体而言，个人所得税针对个人所得征收，对工厂而言，业主并不一定是征收对象。如果工厂经营亏损，或经营略有盈利，缴纳企业所得税后利润已所剩无几。而企业中的经理、业务骨干、技术人员，每月所拿到的工资、奖金、津贴等相加已超过了征收个人所得税的标准，那么这时征收的对象就不是业主而是工厂中的其他人了。

个人所得税税率：这一税种的作用是调节社会上收入悬殊的现象，因而不同于企业所得税采用比例税率，盈利100万元征33%，盈利200万元也是33%，个人所得税税率采用累进税率，即收入越高征税越多。

①工资、薪金所得。工资、薪金所得是指具体自然人在受雇的工厂、公司取得工资、薪金、奖金、分红、津贴等合计后的总额，对工资、薪金所得采用的征收税率是九级累进税率，即挣得越多，收税越多。个人所得税税率表见表1所示。

资料

工薪收入中，首先要扣除定额基本生活费用，然后按照收入的数额依次进行征税，为了计算方便，税务局有个快速计算公式：

应纳税额=应纳税收入额×适用税率-速算扣除数

=(每月收入额-800元)×适用税率-速算扣除数

按照速算法计算，就必须要知道速算扣除数，速算扣除数可查表1。

表1

个人所得税税率表(工薪所得适用)

级数

全月应纳税所得额

税率(%)

速算扣除数

不超过500元的

O

超过500元～2 000元的部分

25

超过2 000元～5 000元的部分

125

超过5 000元～20 000元的部分

375

超过20 000元～40 000元的部分

25

1 375

超过40 000元～60 000元的部分

30

3 375

超过60 000元～80 000元的部分

35

6 375

超过80 000元～100 000元的部分

40

10 375

超过i00 000元的部分

45

15 375

注：本表所称全月应纳税所得额是指依照税法的规定，以每月收入额减除费用800元后的余额或者减除附加减除费用后的余额。

举例：某工厂经理月薪加津贴共3 500元，计算应纳个人所得税如下：

应纳所得税额=(3 500-800)×15%-125=2 700×15%-125

=405-125=280(元)

②个体工商户经营所得。“双定户”在缴纳了定额的增值税和地方税收后，按照“销售收入-成本费用-盘点损失”后的剩余部分，就是所得税征收部分。因为个体工商户投资人为个人，所以征收所得税就等同于征收个人所得税。对个体工商户的经营所得征收所得税，也采用超额累进税率征收，即挣得多也就征得多，税率共有五档，在计算应缴税上，同样也采用速算法。但与工薪收入的所得税不同，个体工商户收入没有费用扣除部分，见表2。

表2

个人所得税税率表(经营所得适用)

级数

全月应纳税所得额

税率(%) 速算扣除数

不超过5 ooo元的

O

超过5 000元～lO 000元的部分

IO

250

超过lO 000元～30 000元的部分

1 250

超过30 000元～50 000元的部分

30

4 250

超过50 000元的部分

35

6 750

举例：某个体户全年的销售收入为112 116元，销售成本计算出为72 161元，费用总额为12634元。计算应缴个人所得税如下：

利润总额=销售收入-销售成本-费用

=112 116-72 161-12 634

=27 321(元)

应纳税额=全年利润总额×适用税率-速算扣除数

=27 321×20%-1 250

=5 464.20-1 250

=4 214.20(元)

三、城市维护建设税

城市维护建设税，是为城市建设发展、改造旧城区、发展公用事业和维护公共设施而征收的税种。这个税种特殊的地方，是它征税的对象不是具体的公司或个人，而是企业已缴纳的增值税、消费税和营业税的缴纳总额，故行话称为“税中税”。对于工业企业而言，主要缴纳的税种是增值税，因而城市维护建设税的征税基础就只有增值税。

(1)城市维护建设税的税率。按工厂所处城市大小不同，其征收税率也不同，主要原因是大城市公用事业多于小城市。适用税率分别为：

①工厂所在地为市级城市，税率7%;

②工厂所在地为县、镇级城市，税率5%;

③工厂所在地不在市、县、镇的，税率1%。

(2)应纳税额的计算。城市维护建设税应纳税额的大小是由已缴纳的增值税的数额来决定的，其计算公式为：

应纳税额=(实际缴纳的增值税+消费税+营业税)×适用税率

举例：某工厂地处市区，在2001年8月份缴纳增值税62 500元，无营业税和消费税。其应缴纳的城市维护建设税计算如下：

应纳城市维护建设税=实际缴纳增值税额×适用税率

=62 500×7%=4 375(元)

四、教育费附加

教育费附加和城市维护建设税一样，属于税中费，以实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，税率为3%。其计算公式为：

应纳教育费附加=(实际缴纳的增值税、营业税、消费税合计税额)×3%

工厂除了以上几种常见的税种外，如果自有运货车辆，则还须每年缴纳车船使用税。如果与客户等订立经济合同、租房合同，还有印花税和契税。但这些税种不是每个企业都会遇到，而且计算和缴纳都很简单，故不在此细述。

第四篇：房地产开发涉及的全部税种及税率标准

房地产开发涉及的全部税种及税率标准 2010年07月02日 20:04 地产开发涉及的全部税种及税率标准

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1.0 中国现行房地产开发涉及的税种

(1)契税：

取得土地使用权时缴纳(以后销售房屋也要交);

(2)土地增值税：

销售房地产时缴纳

(3)营业税：

销售房地产时缴纳;

(4)城市维护建设税：根据营业税额缴纳

(5)教育费附加：

根据营业税额缴纳;

(6)企业所得税：

根据企业利润缴纳

(7)印花税：

根据涉及到的合同金额缴纳

(8)房产税：

根据

2.0 各种税费征收标准：

2.1契 税

契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。

n

纳税人

《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

转移土地、房屋权属是指下列行为：

(1)国有土地使用权出让;

(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;

(3)房屋买卖;

(4)房屋赠与;

(5)房屋交换。

下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：

(1)以土地、房屋权属作价投资、入股;

(2)以土地、房屋权属抵债;

(3)以获奖方式承受土地、房屋权属;

(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

n

课税对象

契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。

n

税率

契税的税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

n

计税依据

契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。

房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。

n

纳税环节和纳税期限

契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。

n

减税、免税

有下列行为之一的，减征，免征契税：

(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征;

(2)城镇职工，按规定第一攻购买公有住房的，免征;

(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征;

(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属于的，省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征;

(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征;

(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。

2.2土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。

n

纳税人

凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收

入的单位和个人为土地增值税的纳税人。

各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投

资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税 的纳税义务人范围内。

n

征税范围

土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让

国有土地使用权、地上建筑物，和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方

式无偿转让房地产的行为。

n

课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收人和其他收入。

n

税率和应纳税额的计算

土地增值税实行四级超额累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过lOO%的部分，税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额lOO%，未超过200%的部分，税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200“以上部分，税率为60%。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

为简化计算.应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

?

土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%;

?

土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，

应纳税额=土地增值额×40%-扣除项目×5%;

?

土地增值额超过扣除项目金额l00%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%;

?

土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额x 60%-扣除项目金额×35%。

n

土地增值税的扣除项目为：

(1)取得土地使用权时所支付的金额;

(2)土地开发成本、费用;

(3)建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(4)与转让房地产有关的税金;

(5)财政部规定的其他扣除项目。

上述扣除项目的具体内容为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按

国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和

单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人在房地产

开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、

前期工程费用、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。其

中：①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有

关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等;②前期工程费，包

括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方

式发生的建筑安装工程费;④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供

气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;⑤公共配套设施费，

包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出;⑥开发间接费用，是指

直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修建费、

办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开

发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按

转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过

商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权

所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和的

5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机

构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配

套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比

例，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让巳使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立

的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当

地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、

印花税。因转让房地产交纳的教育附加也可视同税金予以扣除。

(6)对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建

房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊;或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

①隐瞒、虚报房地产价格的;

②提供扣除项目金额不实的;

③转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的。

n

减税、免税

下列情况免征土地增值税;

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的;

(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。

其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房。普通标准住

宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造

普通标准住宅出售，增值额未超过《中华人民共和国土地增值税实施细则》第七条

(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增

值额超过扣除项目之和的20%的，应就其全部增值额按规定计税。

因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而

被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，

由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税

务机关审核后，免征土地增值税。

n

征收管理

土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税

务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转

让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发

生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税

申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收人，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区，直辖市地方税务局根据当地情况制定。

n

其他规定

为了保证税收政策的连续性，体现国家对房地产开发的鼓励规定：

(1)1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土

地增值税。

(2)1994年1月1日以前巳签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开

发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。签定合

同日期以有偿受让土地合同签订之日为准。

(3)对于个别由政府审批同意进行成片开发、周期较长的房地产项目，其房地产在上述

5年免税期以后首次转让的，经所在地财政、税务部门审核，并报财政部、国家税

务总局核准，可以适当延长免税期限，在上述免税期限再次转让房地产以及不符合

上述规定的房地产转让，如超过合同范围的房地产或变更合同的，均应按规定征收

土地增值税。

(4)个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满9年或5年以上的，免予征收土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

2.3 营业税

营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。

n

应税范围：

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要是销售不动产时缴纳。

本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

?

销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。

?

销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ② 其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产

征税。

⑤ 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征

营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。

⑥ 不动产租赁，不按本税目征税。

n

销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：

(1) 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

(2) 单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五

条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。

(3) 营业税暂行条例实施细则第十五条规定：

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序

核定其营业额：

①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;

②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核

定;

③按下列公式核定计税价格：

计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率)

上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

n

其他具体规定如下：

(1)根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税 (2)对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》规定：

合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：

?

第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

① 土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 ② 以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税;乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。

?

第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：

① 房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税;只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税;对双方分得的利润不征营业税。

② 房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税;对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税;

③ 如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。 对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，有如下规定： 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天

(3) 根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》规定：

以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房

屋价款归还购房者，这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。

(4)中外合作开发房地产征收营业税问题

根据《转发《国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》的通知》

规定：

① 关于中外双方合作建房的征税问题

中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分

配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股、参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定、因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税;其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费;其纳税义务发生时间为取得收入的当天。

同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税;如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。 ② 关于中方取得的前期工程开发费征税问题

外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收

入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。

③ 对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。

转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%，销售不动产划归营

业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。

n

营业税税率：

销售不动产的营业税税率为5%。

计算公式=营业额×5% 2.4 城市维护建设税(以下简称城建税)

城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维

护建设的一种特别目的税。

n

纳税人：城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，暂不征城建税。

n

征税范围：城建税在全国范围内征收包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。

n

计税依据：纳税人实际缴纳的营业税税额。

计算公式:应纳税额=营业税税额×税率。不同地区的纳税人实行不同档次的税率。

n

税率：分别为7%、5%、1%

城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%;在县城、建制镇的，税率为5%;不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一

地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而

执行不同的税率。

但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的

适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人;二是

流动经营无固定纳税地点的纳税人。

城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。

“三税”税额仅指“三税”的征税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税

款项。

2.5教育费附加

教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。

n

计税依据是纳税人实际缴纳营业税的税额

n

税率为3%。

计算公式:应交教育费附加额=营业税税额×费率。

2.6企业所得税

企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收

的一种税。

n

企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织，包括：国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、般份制企业，以及有生产、经营所得和其他所得的其他组织。

n

企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%;优惠税率是指对应纳税所得额在一定数额之下的企业给予低税率照顾，分为18%和27%两种。年应纳税所得额在3万元以下(含3万元)的减按18%的税率征收;年应纳税所得额超过3万元至10万元以下(含10万元)的，减按27%的税率征收。

n

应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额=每个纳税的收入总额-准予扣除项目的金额

纳税人收人总额包括在中国境内、境外取得的下列收入：

(1)生产、经营收人，指从事主营业务活动取得的收入，包括商品(产品)销售收入、劳

动服务收入、营运收入、工程价款结算收入、工业性作业收入及其他业务收人;

(2)财产转让收入，如有偿转让固定资产、有价证券、股权等取得的收入;

(3)利息收入;

(4) 租赁收入，如出租固定资产的收入;

(5) 特许权使用费收入;

(6) 股息收入;

(7) 其他收入。

n

纳税人可以分期确定的经营收人按权责发生制原则计算：以分期收款方式销售商品的;可按合同约定的购买人应付价款的日期确定销售收入的实现;建筑、安装、装配工程和提供劳务，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。

n

准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。成本指纳税人为生产、经营商品和提供劳务等所发生的各项直接费用和间接费用。损失指生产、经营过程中的各项营业外支出，已发生的经营亏损和投资损失以及其他损失。此外，还有按规定缴纳的各项税金。教育费附加，可视同税金。

下列项目，按规定的范围、标准扣除：

(1)在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生额扣除;向非金融机构借款的利息支出，按照不高于金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除，高于的部分，不予扣除。

(2)支付给职工的工资按计税工资扣除。

(3)职工工会经费、职工福利费、职工教育经费，分别按计税工资总额的2%、14%、1.5，

6计算扣除。

(4)用于公益、救济性的捐赠，在应纳税所得额3%以内的部分，准予扣除。

n

对民族自治地方的企业，需要照顾和鼓励的，经省级人民政府批准，可实行定期减税或者免税;对法律、行政法规和国务院有关规定给予减税或免税的，依规定执行。

对纳税人在中国境外的所得，已在境外缴纳的所得税税款，准予扣除，但扣除额不得超

过其境外所得依照规定计算的应纳税额。

企业所得税由纳税人向其所在地主管税务机关缴纳。企业所得实行按年计算，分月或者

分季预缴，月份或者季度终了后15日内预缴，终了后4个月内汇算清缴，多退少

补。

2.7外商投资企业和外国企业所得税

外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产经营所

得和其他所得征收的一种税。

n

课税对象

外商投资企业和外国企业所得税的纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中

外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未

设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。

外商投资企业的总机构设在中国境内，就来源于中国境内的所得缴纳所得税。对外国企

业就来源于中国境内的所得缴纳所得税。

n

应纳税所得额为每一纳税的收人总额减除成本、费用以及损失后的余额。收入总额指生产、经营所得和其他所得。生产、经营所得指从事制造业、采掘业、交通运输业、建筑安装业、商业、金融业、服务业、勘探开发作业以及其他行业的生产经营所得。其他所得指利润(股息)、利息、租金、转让财产收益、提供或者转让专利权、专有技术、商标权、著作权收益以及营业外收益所得。

纳税人可以分期确定的经营收入，计算原则同前述企业所得税。

n

在计算应纳税所得额时允许减除的成本、费用以及损失包括：外国企业支付给其总机构的管理费;企业用于生产、经营的正常借款的利息，准予按不高于一般商业贷款的利率所支付的利息列支;合理的交际应酬费;职工的工资和福利费;坏帐准备和坏帐损失等。

n

税率及优惠政策

外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额征收3%的地

方所得税。

设在经济特区的外商投资企业.在经济特区设立机构、场所从事生产、经营的外国企业

和设在经济技术开发区的生产性外商投资企业，以及设在沿海经济开放区和经济特区、

经济技术开发区所在城市的老市区或者设在国务院规定的其他地区的外商投资企业，属

于能源、交通、港口、码头或者国家鼓励的其他项目，减按15%的税率征收企业所得

税。

设在沿海经济开发区和经济特区、经济技术开发区所在城市的老市区的生产性外商投资

企业，减按24%的税率征收企业所得税。

对生产性外商投资企业，经营期在10年以上的，从开始获利的起，第1年和第2

年免征企业所得税，第3年至第5年减半征收企业所得税，但是属于石油、天然气、稀

有金属，贵重金属等资源开采项目的，由国务院另行规定。外商投资企业实际经营期不

满10年的，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。

从事农业、林业、牧业的外商投资企业和设在经济不发达的边远地区的外商投资企业，

依照上述规定享受免税、减税待遇期满后，经企业申请，国务院税务主管部门批准，在以后10年内可以继续按应纳税额减征15%至30%的企业所得税。

对鼓励外商投资的行业、项目，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况决定减

征地方所得税。外商投资企业的外国投资者，将从企业取得的利润直接再投资于该企业，

增加注册资本，或者作为资本投资开办其他外商投资企业，经营期不少于5年的，经投

资者申请，税务机关批准.退还其再投资部分已缴纳所得税的40%税款，国务院另有

优惠规定的，依照国务院的规定办理;再投资不满5年撤出的，应当缴回已退的税款。

外商投资企业来源于中国境外的所得已在境外缴纳的所得税款，准予在汇总纳税时，从

其应税额中扣除，但扣除额不得超过其境外所得依规定计算的应纳税额。

外国企业在中国境内未设立机构、场所，而有来源于中国境内的利润、利息、租金、特

许权使用费和其他所得，或者虽设立机构、场所，但上述所得与其机构、场所没有实际

联系的，都应当缴纳20%的所得税。但对外国投资者从外商投资企业取得的利润，国

际金融组织贷款给中国政府和中国国家银行的利息所得，外国银行按照优惠利率贷款给

中国国家银行的利息所得，均免征所得税。

对为科学研究、开发能源、发展交通事业、农林牧业生产以及开发重要技术提供专有技

术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按10%的税率征收所

得税，其中技术先进或者条件优惠的，可以免征所得税。

外商投资企业和外国企业所得税和地方所得税，按年计算，分季预缴。季度终了后15 日

内向当地税务机关预缴;终了后5个月内汇算清缴，多退少补。

2.8印花税

印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证 征收的一种税。

n

印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。

n

印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：

(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证;

(2)产权转移书据;

(3)营业帐簿;

(4)权利许可证照;

(5)经财政部确定征税的其他凭证。

n

印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。

对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：

l‰、5‰、3‰、0.5‰、0.3‰。

对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采

用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。

n

印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：

(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项;

(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据;

(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿。按凭证或帐簿的件数纳税。

对下列情况免征印花税：

(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税;

(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税;

(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税;

(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税;

(5)经财政部批准免税的其他凭证。

第五篇：企业房产及土地使用权转让所涉及的税种及税率

A公司准备转让其名下的土地和房产，原值2000万，欲以5000万的价格转让。请问：

1.企业转让土地和房产应缴哪些税? 2.各项税款的缴纳比例?

3、如果A公司的主要资产就是上述土地使用权和房产，通过股权转让的方式将A公司转让给B公司，在税收方面是否有特殊规定?

一、企业转让房产和土地需要缴纳的税种：

1、营业税及附加：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额计算营业税，营业税税率为5%。按照实际缴纳的营业税缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加。

2、企业所得税：企业转让不动产收入扣除转让过程中缴纳的相关税费、发生的清理费用、不动产计税基础后为转让所得。税率为25%。

3、土地增值税：旧房及建筑物扣除项目的规定：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条：

(1)能取得旧房评估价格并经税务机关确认：①旧房评估价格=重置成本价×成新度折扣率②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。③转让环节缴纳的税金。

(2)没有评估价格，但能提供购房发票并经税务机关确认：①发票所载金额②按发票所载金额从购买起至转让止每年加计5%的金额③土地的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。④转让税金

(3)既没有评估价格，又不能提供购房发票的，实行核定征收。

2、转让未进行开发的土地使用权扣除项目的规定①取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。②转让环节缴纳的税金。单独转让土地使用税不得核定征收土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”

4、印花税：按产权转移书据万分之五贴花。

二、如果企业转让股权，且企业主要资产为房产和土地的

1、土地增值税：《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》规定，转让股权且股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税。

2、企业所得税：《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)规定：”

三、关于股权转让所得确认和计算问题企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。”

3、印花税：按产权转移书据万分之五贴花。