筹资方式下房地产论文

摘要：随着互联网的发展，房地产行业作为第三产业的重要内容，也逐步跨入到互联网+时代，房地产营销模式发生了结构性的变革，同时也迎来了诸多挑战，越来越多的房企纷纷开始试行互联网+时代营销，利用其快捷方便、成本低等方面的优点，营销方式变的更为多样。下面是小编整理的《筹资方式下房地产论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

筹资方式下房地产论文 篇1：

我国商业地产发展现状及未来发展前景探析

摘 要：文章针对我国商业地产的发展现状展开研究，同时结合我国商业地产在开发过程中所存在的问题提出了几点商业地产未来的发展前景，其中包括运营模式应当逐渐朝向专业化与科学化的方向所发展、将间接融资与直接融资相互结合，将融资模式趋向多元化、进一步提高商业地产的运营水平，注重提供优质的资产管理服务以及突出商业地产的金融化特征，提高资本运作水平等，以期促进对我国商业地产的良好可持续发展。

关键词：商业地产；发展现状；发展前景

2011年开始，国家政府就针对房地产行业先后实施了多项政策措施，其中的“国十条”、“限购令”、“房产税”等政策调控更是锁定在了商业地产的市场中。在政策调控趋势愈发严峻的形势下，我国的商品住宅市场表现出了持续降温的状态。商业地产作为房地产行业的主要市场来说，其对整个行业的经济发展带来了不容忽视的促进作用，并且在某种程度上也成为了衡量地产行业经济发展程度的一项重要指标。在政策密集调控的大背景下，房地产市场环境着实出现了一些明显的变化。那么，住宅市场的持续缩水将会对商业地产的持续发展构成怎样的影响？商业地产的未来发展目标该如何制定？商业市场能否成功经受住住宅市场的多方面打压？针对这一系列亟待解决的问题，结合我国商业地产的发展现状，对其未来的发展趋势展开了大胆的预测。

一、我国商业地产的发展现状

1.开发投资增速方面

在2016年的1月份到3月份之间，国内的房地产开发投资共计16651亿元，相较于去年同期增长了8.5%，增长速度相较于1-2月份下降了1.9个百分点。其中，住宅投资金额为11156亿元，增长幅度为5.9%，增长速度比同期下降3.2%。住宅投资比例占据了房地产开发投资的67%。

2.商品房的销售面积

在2016年1月份到3月份之间，我国商品房的销售面积共计18254平方米，相较于去年同期下降了9.2%，下降幅度相较于同年1-2月为7.1%。其中，住宅面积下降了9.8个百分点，办公楼销售面积下降了23.3个百分点，商业用房面积增长了5.3个百分点。另外，商品房的销售总额共计为12023亿元，相较于同期下降9.3%。其中，住宅销售的下降比例为9.1个百分点，办公楼的下降比例为26.5个百分点，商业用房的销售额上涨了1.8个百分点。

3.房地产开发企业到位资金

在2016年1月份到3月份，我国房地产开发企业的到位资金共计27892亿元，相较于去年同期下降了2.9%，增长速度相较于1-2月份增强了1.6%。其中，来自于国内的贷款金额为5845亿元，下降幅度为6.1%，外资金额为93亿元，增长幅度为11.3%，自筹资金为11214亿元，增长幅度为1.1%；其他渠道的资金来源为10739亿元，下降幅度为5.2%。

二、我国商业地产开发中所存在的问题

相较于住宅项目来说，商业地产项目的运作要更加复杂。然而，由于我国的商业地产主要起始于住宅类房地产的开发，因此无论是在开发模式还是在运营模式上都保留了一些住宅类房地产的影子。基于此，我国商业地产在发展的过程当中仍然存在着很多问题。

1.商业地产对住宅开发模式的套用严重，商业经营同地产开发脱节明显

商业地产本身包括了商业经营与地产开发的双重“功效”，商业经营水平的高低与否决定了商业房地产的盈利状况，基于此，我们首先要做的就是将地产开发与商业经营巧妙的结合到一起。然而，通过对上文中的内容进行了解后可知，由于我国的商业地产开发模式受到了住宅经营思路的影响，因此会特别的专注于“拿地-规划-建设-销售”这一套开发流程，开发商也特别希望整个循环周期可以无限缩短，自己的资金投入能够尽快回收，继而忽略掉了商业地产本身所具备的独有特点。此外，在商业地产的开发过程中，也没有充分的考虑好当前行业市场的业态要求，只是考虑到了自己想要达到的某种商业业态。此种“先设计、后招商”的运作模式上束缚了商业地产的功能发挥，继而对后续的招商与销售活动带来了一定的负面影响。即使是有一小部分商业地产项目能够顺利通过概念炒作与大力宣传来达到招商成功的作用，但仍然无法有效避免商业经营同地产开发之间所存在的脱节问题，从而在无形当中影响到了我国商业地产行业的可持续性发展。

2.运营模式主要以销售为主，后期管理统一性不足

商业地产同住宅地产在运营模式上存在着非常明显的不同之处。其中，住宅房地产所采用的大多为出售方式，并且存在着较多的租赁情况。相比之下，商业房地产则会以租赁经营为主要的运营模式，房地产开发商会将房产适价出租给商业经营方，在其中赚取相应的经济收益。截止到目前为止，在国际中规模较大的商业地产运营模式大多都是只租不售，以此来确保良好的整体管理与整体营销，具体的开发流程所采用的也是先招商再开发，在积累了一定数量的稳定客户以后，再根据客户的实际要求来设计运作模式。相较于国际标准的成熟经验来看，我国绝大多数的商业地产开发商家并没有认识到商业地产同住宅地产之间的区别性，在开发商业地产的工作当中仍然会不自主的按照传统的投资方法进行操作。此种老旧的模式对于商业地产的可持续发展来说是百害而无一利的。从开发商的角度来分析，在住宅地产所采用的那种分割出售的模式中，商业地产的整体调控能力会被严重削弱，商业地产开发商如果为了增强调控力而选择提高回报率的方法，那么势必又会增加一些不必要的广告费用。如果在项目经营的过程中遇到突发状况，商业地产开发商极有可能在非常短的时间内受到众多业主的排斥，进而将自己陷入到两难的尴尬境地当中。再从业主的角度来分析，物业在出租的过程中，业主优先考虑的一定是个人的经济利益，因此会十分自然的按照租金的高低来挑选客户，并不会考虑到对方的经营项目与经营方向，在此种情况下，这种经营布局混乱的状态会对商业地产的后续管理工作设置重重障碍。

三、我国商业地产的发展趋势

1.运营模式应当逐渐朝向专业化与科学化的方向所发展

如今，伴随着国内外众多学者对商业地产发展问题的持续关注，来自于国外发达国家中的一些优秀经验被成功的引入到了我国的房地产领域当中，从而让我国的商业地产运作模式正在朝向多元化、专业化以及科学化的方向所转变。目前，在我国的商业地产开发活动中，最为常见一种方式即为将住宅地产模式中的开发套路照搬过来，在拿到用地之后便开始紧锣密鼓的进行建筑设计与建筑规划，在这些环节都完成之后才考虑招商。此种模式的最大弊端即加大了后期的招商难度，当商家进行实地考察时候，会提出很多有关于建筑结构、建筑层高的整改要求，继而浪费掉了很多人力、物力与财力资源。此外，这种缺少整体规划的模式也留下了相同种类业态过多且行业竞争压力过大的问题，导致最终形成的客户流量根本不足以支撑同业态中各个商家的经营需求。基于此，正确的做法应当是，所有的招商规划、商业规划工作都应当被挪到建筑规划环节以前，这就是我们所提倡的“订单式开发”，商业地产开发商应当按照未来商业的发展目标与态势布局来进行有针对性的地产项目规划，以此来达到商业配比同商业运营之间的完美搭配。

2.将间接融资与直接融资相互结合，将融资模式趋向多元化

一直以来，我国房地产行业的筹资渠道主要为商业银行贷款，而商业地产对于贷款资金的需求量要远远高于住宅地产。在最近几年来，我国的商业地产行业进入到了前所未有的快速发展阶段中，再加上国内信贷环境的日趋紧张，商业地产的开发过程中相继涌现出了诸如流动资金不充足、银行贷款依赖性过高以及融资渠道过于单一等问题。除此之外，由于商业地产项目的开发工作需要经历一个相对漫长的历程，有些规模较大的商业地产项目的资金续期长达15年以上，而我国的商业银行贷款大多为中期贷款，因此根本无法较好的满足于商业地产的资金使用需求。基于此种情况，我国商业地产的融资方式正在呈现出前所未有的创新状态，融资模式的选择性也更加趋于多元化。目前，我国商业地产的融资模式正在逐渐摆脱对商业银行的贷款，而是逐渐朝向房地产信托、IPO、股权融资以及REITs等方向所靠拢，在大幅减少融资成本的情况下，提高了商业地产资金链的安全等级。

3.进一步提高商业地产的运营水平，注重提供优质的资产管理服务

在商业地产的后期运营阶段当中，资产运营能力、资产管理能力、资产服务能力的高低与否成为了提高地产价值的关键所在。一直以来，我国的商业地产基本都是在住宅地产的基础之上所的发展得来的，因此我们会更加习惯于运用住宅地产的标准来衡量商业地产，并没有建立起专属于商业地产领域的资产管理理念。在未来的发展历程中，伴随着我国商业地产的快速发展，其资产的运营能力与管理能力也会表现出明显的提高，而专业运营商作为独立存在的角色个体来说，也将在商业地产领域当中受到更多的关注。专业的资产管理主要包括商业地产的项目规划、未来发展的目标定位、招商资源的渠道管理、租户品牌管理、客户服务管理以及信息数据管理等等。

以写字楼为例。在过去，针对以销售为主的写字楼来说，会将更多的管理工作重点锁定在物业管理上，伴随着写字楼市场的不断扩大，持有经营开始逐渐成为了市场中的主流模式，物业管理也开始逐渐的转变为资产管理。事实上，资产管理本身就是一套相对复杂的集成型服务，其中主要包括了物业管理、基础设施管理、成本管理、运行管理以及金融管理等等。我们如果将高端建筑与顶尖地段作为商业地产的硬件基础条件，那么高水平的资产管理与资产服务所代表的就是商业地产的软性价值。

4.突出商业地产的金融化特征，提高资本运作水平

商业地产本身是一项集地产、商业、金融于一体的综合性产业，其不仅有别于其他单方面的投资或融资商业，同时同单一性的住宅房地产也有着比较明显的区别。商业地产本身更加重视金融创新与资本运作。相较于一些西方发达国家的金融创新情况来看，我国的REITs与私募基金的发展状况虽然比较的青涩，但是在各个方面的条件设置上却也表现出了一定的优势。

首先，伴随着我国的政策制度与税收制度的不断发展，诸如REITs等创新金融在国内得到了更多的发展机遇。在2014年，由央行与银监会共同发布的文件中作出了重点强调：鼓励银行业金融机构发行MBS以及积极稳妥开展REITs试点。在不久的将来，随着REITs的大范围应用，我国商业地产的经营能力也会出现较大幅度上的提升。

其次，作为国内商业地产领域中的主要投资主体来说，保险资金对于商业地产的经营发展提供了强大的动力支持。在2014年，国家国务院正式印发了《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》，在此部文件当中着重提出了要进一步发挥出保险企业的投资者作用，大力鼓励保险公司设立不动产、基础设施等管理机构。这项政策将会为商业地产的可持续发展提供长期的资金支持。

参考文献：

[1]冯丽煌.新经济形势下对我国房地产经济的理性思考[J].现代经济信息，2015（15）：367-368.

[2]万江涛.新经济形式下房地产企业的筹资方式分析[J].新经济，2016（5）：64-66.

[3]何艳，吴峰.中心城市商业地产发展机会分析[J].资源与人居环境，2014（5）：36-37.

[4]黄安永.中国商业地产现状及其发展[J].建筑与文化，2014（8）：13-15.

作者：杨成镭

筹资方式下房地产论文 篇2：

互联网+时代下房企产品营销模式的研究

摘 要：随着互联网的发展，房地产行业作为第三产业的重要内容，也逐步跨入到互联网+时代，房地产营销模式发生了结构性的变革，同时也迎来了诸多挑战，越来越多的房企纷纷开始试行互联网+时代营销，利用其快捷方便、成本低等方面的优点，营销方式变的更为多样。基于此，本文讨论述了互联网+房地产营销所面临的环境，并分析了互联网+营销模式产生的必要性，进而探讨了房企的营销模式并提出改进建议。

关键词：互联网+ 营销模式

一、引言

现阶段，互联网的发展影响着房企在房地产投资、运营、研发、销售及售后服务等项目上进行深刻的变革。楼市的互联网+时代，房地产行业的利润空间吸引着越来越多的企业加入房地产开发和销售行业，房企之间的的竞争日趋白热化，如何改变传统的营销模式，抓住新的市场机遇，迎合中国互联网的经济发展形势，成为房地产行业思考研究的新问题。

二、互联网+时代下房企营销优势分析

与传统的房企营销相比，互联网+房地产营销企业所面临的营销环境发生了很大的变化。笔者将从房企营销的消费群体、房源以及服务，来具体分析互联网+房企营销所具有的营销优势。

1.更容易定位消费群体。对于消费者信息的获取，互联网有着天然的优势。在房企传统的营销模式下，其覆盖面非常局限，仅局限于其周边区域，对于消费者信息的收集渠道来说，非常有限，并且难以形成数据库，很大程度上限制了房地产营销的效率。由于改善住房周边教育、生活环境以及投资偏好等因素，就消费者而言，自身存在跨区域的需求，所以，他们更倾向于利用互联网去获取有关房产的信息。源于网络的互通性，在互联网+环境下，其打破了地域的束缚和限制，在互联网的电商平台上，消费者可以通过互联网的多种渠道来查询房产的营销信息，不受空间、时间和地域的限制。在这个过程中，大规模的消费者信息被集中收集，并且，收集的信息更有效，更精准。

2.房屋信息源更精准。与传统的房企营销模式相比，互联网房企营销的优势更为明显，更为重要的是，互联网房地产营销所具备的强大区域销售能力。由于互联网平台的客户聚集度和精准性都相对较好，作为信息交互媒介的互联网，最大的优点就是其推广性。对于房企的营销方面来说，由于互联网自身的属性所形成的销售优势要远大于其自身的推广性。互联网房企营销电商平台可以利用自己拥有大量消费者精准数据，预测自己的销售量，在此基础上，向房产开发商争取较大的的折扣优惠。在存在较大折扣优惠的前提下，一定程度上会刺激消费者的购买欲，提升消费者的购买率。

3.增值服务潜力大。在互联网+时代下，互联网房企营销平台的电商拥有数据信息优势，其数据价值增值潜力非常大。数据信息的丰富程度是房产营销的增值服务的核心。消费者在购房消费后，有增值服务的需求，比如家装服务、金融服务、社区服务等各项服务，而家装服务和社区服务又是消费者需求的刚性需求环节。以社区服务为例，其中利用互联网电商平台建立起来的社区服务平台比较有代表性的是链家网的服务平台，有目的的针对客户的个性化需求，提出了花样繁多的社区服务产品，这些产品的设计是针对房产消费者的个性需求的整合，更确切的说是满足实际购房在其线上服务需求。

三、互联网+时代下房企营销模式产生的必要性

1.国家宏观政策调控的需求。就目前的形式来看，制约房地产市场快速发展的重要问题之一就是居高不下的房屋空置率。从营销渠道的角度上来看，导致空置率较大最主要的原因就是潜在的房产消费者和房产开发商之间沟通渠道不通畅。对潜在消费者来说，在买房环节，接受的数据量庞大，但选择范围很小，并且强迫性地接受并不十分满意的房产信息，不自觉的对房产开发商产生了信任危机；对于房产开发商来说，在开发房产时，由于对市场缺乏针对消费者的细致调查，对潜在消费者的需求分析不到位，只重视如何以更低的成本拿到更好的地块，所以房产市场出现了了大量不符合消费者需求的产品。在互联网+环境下，有助于消费者和开发商之间建立良好有效的沟通关系，有效缩短消费者与房企之间的距离，为供需双方提供有效的互动交流平台。

2.互联网+时代下的房企转型发展的必由之路。互联网+时代下的信息，主要形式是以大数据信息呈现，不仅仅拥有较多的消费者，并且其数量还呈现逐渐上升的态势，各行业都看好其潜在的数据市场，因此，互联网+房地产营销模式是房企企在市场发展中提升自身核心竞争力的关键所在，是其生存和发展的必由之路。互联网以其独有的特点，通过对收集数据的高效整合，优化配置市场中的各种生产要素，房企把现代化的联网和营销资源以及营销手段融为一体，此种模式为房地产行业发展的新型形态指明了方向；并且更能有效提升房地产营销模式的经济增长实力和创新能力，提升房产行业新的增长点，有效增加营销模式的附加价值，在一定程度上延长房产行业营销模式的销售链。

3.消费层次和群体变化的需求。在现阶段的基本国情下，中、青年成为房产消费者的主流。他们对房产的需求多为刚性需求，并且在选择房源的过程中，他们更看重生活方式、生命质感以及自我价值的体验，对财产的安全性、健康、教育以及社交有更高的需求。任何企业持续健康生存发展的根本之源就是最大限度的满足不同层次的消费者需求，对于房企来说也是这样。通过互联网的大数据分析、媒体社交平台、线上信息服务以及虚拟现实技术功能，能更高效的满足新生代消费者的消费需求。

四、互联网+房企营销模式分析

1.“大数据”营销模式。随着互联网和大数据时代的到来，越来越多的企业倾向于利用大数据进行营销。对于房企来说，“大数据”营销模式是在房企建立大数据平台后，通过大数据平台，深度分析和挖掘客户的潜在需求，通过提供增值服务、改善商家经营行为等活动进而推行定向服务的营销策略。随着电子商务平台的蓬勃发展，传统房企的销售模式受到严重冲击、房产销量大幅度下滑，迫使他们改变传统的销售模式，开始探索“互联网+”模式下新的销售模式。大数据营销模式的实现有以下幾个原因：首先，采取分类别的广告投放策略，基于广大网络用户的搜索习惯、浏览行为等对互联网用户进行人群分类，以时间、地域、兴趣、回头客等因素定向实现有效广告的投放，从而将线下活动及线上产品定向推送给客户。其次为客户提供衍生生活增值服务，比如室内导航、车位预定、提供商品配送、提前点菜等服务。通过这些活动，能够收集大量的客户数据资源，使消费者的购物行为实现了线上线下无缝对接，使精准营销成为可能。

2.社交网络营销模式。随着自媒体的飞速发展，房地产社交网络营销平台更为繁多，如网站推广、QQ、微信、微博等多种社交工具。网络的发展使房地产社交网络营销模式发生了革命性的改变，2014 年万科房产与QQ、微信等众多社交网络平台合作，打开了房地产社交网络营销模式探索的大门。房地产社交网络营销模式充分利用网络社交优势，建立强大的社交网络关系，是一种新型的网络交流平台。这种社交平台为房企提供稳定充足的数据，使消费者的消费需求和主观需求得到了最大限度的满足。在满足房企和消费者需求的基础上，实现对用户的精准化市场定位，使房企营销人员与消费者之间的互动性增强，掌握了更加全面的市场信息，间接加快了房企营销资金的回收和周转速度。

3.O2O营销创新模式。所谓房地产O2O营销，即通过互联网（或移动互联网）在巨大客户数据、信息沟通便捷、打破时间和空间限制、成本低等方面优点，基于互联网平台、社交媒体、电商传媒等线上方式，配合线下门店、售楼处、暖场活动等方式，进行的线上线下相配合互动的营销手段。当前，包括房产电商模式、全民经纪人模式、众筹营销模式、房产托管四大类型。

房产电商模式线上传播房产信息，线下锁定潜在客户，是早期发展模式，并广泛应用于房地产营销。当前房产电商已经从早期的团购券模式演变成了服务电商模式（如码上专车）、期房和二手房联动的电商模式、大数据营销的电商模式以及以实惠模式为代表的非传统型电商模式。全民经纪人营销模式，就是经纪人寻找购房客户，将消費者带到楼盘来了解楼盘的项目信息，只要消费者购房成功，房产项目则向经纪人提供不菲的佣金。随着电脑、微信及APP等新媒体介入，这种模式改变了以往的置业顾问销售模式，整合大量的社会资源共同参与楼盘的销售，全民营销广泛应用，形成线下、线上多渠道的推广传播，目标客户覆盖更广泛精准，销售模式更便捷高效。众筹是主要指大众筹资，它是互联网金融和互联网营销发展的产物。即通过互联网向普通大众进行筹资而共同完成一个项目，参与项目的普通大众根据出资额度都拥有对应的部分权益。国内一些房企业大胆尝试利用房产众筹模式，是房地产行业向“互联网+”转型的尝试。房屋托管是房屋产权所有者将房屋使用权签订合同交于房屋中介或经营单位，房屋中介或经营单位再以租赁的形式租给需要短期居住的目标人群，包括平常的房屋管理或租赁，但是也对房屋的空置、维修的风险负责任。这种模式适用于旅游地产的项目，房产托管模式要对房屋所有者起到房屋管家的作用。

五、互联网+时代下房企产品营销建议

1.房企销售应加强与电商平台合作。利用大数据020营销创新模式使营销更加精准，房企可以抓住电子商务平台的发展契机，与知名大型的电商平台合作，营销宣传推广、优惠促销同时吸引客户，也可运用推广型实惠模式和专项的服务，吸引客户，增加客户的到访率。

2.房企销售应减少营销风险。在互联网+时代下，房企运用众筹营销可搭配认筹类理财产品提前锁定潜在购房客户，合作房产电商作为基本配置，搭配特色营销手段，如房产电商的实惠营销模式充分的吸引客户，带动客户的到访率，但要充分的保障客户的自身权益，降低众筹模式的风险，可配合房产电商的大数据营销，精准的锁定利用房产投资理财的客户，进行准确的营销推广，提高客户的转化率，扩大自身品牌的知名度。

3.房企销售应加强从业人员的管理和监督。房企进行全民营销模式，配合全面经纪人，适用于中高端难去化房产项目，但应加强从业人员的职业素质培养和系统管理，可配合房产电商平台的APP，对客户进行系统化管理和后期维护，防止“飞单”现象的发生，而全民经纪人要理性拓客，实际介绍楼盘信息，不可夸大宣传。

4.房企销售应更注重客户的个性化需求。互联网+时代下，房企要更注重满足客户的个性化定制需求，注重产品创新和市场定位，在此基础上降低管理成本。电商平台在进行消费者产品定位和消费者市场定位的时候，首先要结合有购买欲望的消费者的实际购房需求，其次就是结合消费者的购房心理对房地产市场详细调研，对消费者的实际经济承受能力和居住需求进行考量，并根据实际调研结果制定可行性分析报告和个性化的营销策略，使得房产营销模式可以更好的满足消费者的实际需求。

六、结语

“互联网+”时代的到来，为互联网+ 房地产营销模式的发展提供了重要的契机。利用互联网+带来的利好，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用。通过对房产资源进行综合和系统的分析，从房产市场的供给和消费者的需求出发，制定定有针对性的营销手段和方式，从而在互联网+环境下开发新的营销模式。

参考文献：

[1]章晓东.宏观调控政策下房地产营销策略研究[J].财经界（ 学术版），2016（08）.

[2]李国蓉.房地产营销策略影响因素探析[J].经营管理者，2016（36）.

[3]王卫华.互联网经济形势下房地产商业模式研究. 当代经济.2015.

10.

作者简介：杜书英（1986.06—）女。山东济南。学历：硕士研究生。职称：讲师。研究方向：财务管理，风险管理。徐宁（1996.09—）男。山东烟台。本科在读。

※基金项目：山东英才学院2017年度校级大学生创新创业训练计划项目，项目编号：2017YCXC0165.

作者：杜书英 徐宁

筹资方式下房地产论文 篇3：

现行金融环境下房地产融资现状及融资方式探讨

摘 要：随着我国金融市场的持续发展，当前金融环境下房地产行业迎来了全新的发展机遇和挑战，可以说房产行业的运营和建设情况将在很大程度上影响到中国的金融市场。但因为过去很长一段时间房产企业缺乏相应的管控和政策约束，因此出现了许多问题，近些年中国对房产市场加大监管力度，让房产市场的金融秩序逐渐稳定。但面临全新的局势，房产企业如何才能科学分析融资的现状和创新融资方式在已经成为行业实现可持续发展的必然条件。本文先阐述了房地产行业金融监管环境和房地产企业传统筹资方式概述以及房地产企业新型融资方式分析这几个方面，然后又对房地产融资发展的优化措施展开讨论，并提出个人的见解。

关键词：金融环境：房地产：融资

一、房地产金融监管环境的严峻

在国家经济形势改变的条件下，房产行业的金融监管政策日益严格，2016年的年底银监会针对方材领域的金融业务进行了全面检查，明确指出房产金融业务的风险有必要全面管控，禁止企业运营过程中出现违反规定的信贷资金或者银行理财资金，各种经营业务要在法律的规范下确保合法合规。接下来银监会又对提高银行理财资金融入房产金融领域进行了调查，主要是针对于房地产业务涉及到的一些金融机构。到2018年，银监会又更新了一些有关于银行市场的政治文件，强调出金融资金融入房产行业的一些违规行为惩罚措施，落实严厉惩处非法融资行为，明确居民杠杆率增长太快是不符合规定的，所以为了避免个人的贷款过分进入股市或者房产市场，政府结合真实的情况对房产融资的一些违法行为严格处理并科学控制居民杠杆率一些擅自挪用消费信贷和违规透支信用卡的行为大力惩处，有效防范了房产行业泡沫化。总体来说当前房地产企业的一些规定对于银行的信用贷款管理更加严格，而且强调了基金和信托还有债券发行这些机构的管控，这就让房地产企业的融资迎来更多的困难。对于房产企业的监管惩罚力度从2017年开始就持续增加，根据数据显示2017年的处罚机构数量比2016年增长了大概三成，罚款的金额提高了4倍多。比如2017年4月的时候招商银行上海分行就被银监会罚款400多万元，原因是这个分行运用投资资产管理计划给某个公司发放信托贷款，而这个公司将贷款中的一部分资金当做成土地购买资金。还有2017年年终北方信托被银监局罚款20多万元，原因是违反了当地的房地产贷款规定。中国银监会在2018年工作会议开展以后，明确涉及房地产业务的一些规范标准，据数据显示2017年1月行政罚单就开了接近200张，2018年更是多达500张，整年间罚款的金额数量接近7亿元。某些违反市场规定的房产企业除了进行罚款1万还对一些领导和管理层进行了处罚，在这些金融政策的驱动下虽然房地产金融更加规范，但却给房产企业的融资带来巨大难度[1]。

二、房地产企业传统筹资方式

内部融资方面就是根据企业的资金资源展开融资，筹集的资金主要有本身就具备的流动资金、收入账款还有票据。房地产企业可以根据这些向金融机构变现，如此便能短时间内获得资金筹集。这种模式投资风险低且效率高。但当前的金融环境房地产企业销售并不理想，因此资金回笼效率不及时，能够运用于筹集资金的依据有所减少，只能依靠着本身就带有的资金，因此很难满足于各项业务开展。间接融资就是结合一些金融机构的贷款方式出的资金，房地产最常用的间接融资便是向银行贷款，但当前金融市场的改变，货币政策的推行让银行贷款日益困难，且成本增加，他们发放贷款会受到国家政策影响，同时对房产企业的各种要求提高，因此许多房地产企业的资金压力很大，许多贷款的项目无法通过银行审批。直接融资包括债券和股票，前者有着商业信用而且收益率不高，因此房产企业融资选择的时候会优先考虑股票融资模式。它的优势为资金筹集时间短而且资本具有永久性，没有太高还款的期限和利息压力。房产企业只有上市以后才能开展股票融资，但要知道要想上市的话需要很高的标准，当前中国房产企业上市的也就100多家，因此股票融资风险较高，对于上市企业发展潜力大的房产企业才适用。当前市场环境下房产企业要想结合A股上市很困难，要是建立在三板上市就不一定能融到自己需求的资金，一些中小型房地产企业没有上市的条件，因此这种融资方式并无法实现[2]。

三、房地产企业新型融资方式分析

房地产信托指的是企业委托给投资公司展开理财，投资公司会将这些资金运用到房产项目中，并把收益按照一定的方式送给委托人。从投资委托人的方面分析房产信托理财风险低而且回报稳定，因为这些机构对于房产企业会经过严格的审查，再加上自身的严格管理和风险评估，所以存在的风险几率不高。信托公司资金量庞大，他们会把这些分散到不同的房产投资项目中，而且是通过股权的方式进行投资，和债务融资这种方法相比较而言房地产信托不会带来资金上的压力。债券融资是房地产企业为了筹集资金向社会发出的贷款，属于直接融资类型，以前使用的不多。因为债券融资虽然能筹集很多资金而且利息税前支付优势高，但它的融资成本高于银行贷款，利息方面给房地产企业的压力过高，就算这样债券融资对房地产的发展也非常有利，作为一种债务的凭证能够把某些闲置资金集中到一起利用到房屋建设上，以此来降低房产企业银行贷款压力。证券化是结合股票、投资资金和债券工具进行房产市场投融资。也就是说房地产投资转化为证券投资、一种是抵押贷款债权证券化还有一种是投资权益的债权化。这种融资的方式主要利用资产收入，房地产企业往往会抵押一些贷款债券，而且会把价值较高的房产展开细化和动产化，利用债券市场功能，使房产企业拥有大众化资本和专业经营，从而有效分散风险，并给企业带来充足的资金。此外，房产投资基金是一种集合型投资制度，房地产企业通过收购开发和管理获得收入，现在最多的是私募基金，但其中会存在信托。它的特点是固定收益少而且具有浮动性和多加强投资少股权投资等等[3]。

四、对金融环境下房地產融资的优化建议

首先，房地产企业应当建立多种层次的融资体系，加强信托业务开展，每一个房地产都有自己的运营发展方向，但其中只有信托机构才会根据他们的特点制定相应的业务，这对于房地产的融资而言极为有利。进行融资的过程中能帮助房产企业更加了解要合作的伙伴并获得帮助，只有融资合理才能获得更多的资金并促进自身的可持续发展。其次，科学构建风险防范体系，立足于稳中求胜的原则避免风险带来的损失。构建并完善信用评估机制，因为他不仅可以确保项目实施的安全还能促进房地产融资市场发展，为企业带来更多利润。最后，建设保证体系，房地产企业的融资要紧缺国家所颁布的一些法律法规政策，目前国家和各地政府对房产金融市场制定了一系列调控措施，而房地产企业在融资的时候就要跟紧这些形式不能走违规行径。融资料方向可以根据企业的战略目标进行，科学的选择才能确保融资顺利进行，加强与其他同类型企业的合作让融资进一步稳定[4]。

五、总结：

目前国家的发展与建设离不开房地产金融市场推动，而房产企业在进行建筑项目业务的同时必定会涉及融资，所以有必要在这项工作上加以关注。国家从宏观的角度上进行调控，房地产企业也要根据自身运营发展的实际情况科学选择融资途径并加强风险防范，如此才能做到高效管理并实现可持续发展。

参考文献：

[1]李晓红.房地产开发项目融资成本及风险分析[J].纳税，2021，15（27）：183-184.

[2]李行.监管新规下房地产企业多元化融资探析[J].投资与合作，2021（09）：73-74.

[3]徐菁.房地产企业融资过程中的财务管理问题研究[J].财富生活，2021（18）：133-135.

[4]李兴扬.房地产融资结构及优化建议——以A企业为例[J].大陆桥视野，2021（09）：56-57.

作者：胡晓庆