第一篇：说服客户的方法范文
实例详解说服客户的23个流程
说服的流程
实例详解说服客户的23个流程
亲自传授如何成交大客户
走出去，说出来，把钱收回来。
总裁极限说服力这个课程是把销售当中说服客户，或者在吸引人才当中说服人才的整个说服过程。，包括在你说服别人之前，如何说服自己的过程，从体系到技巧，一个完整的结构性的课程。
极限说服力的23个流程：
1.建立亲和共识
让他喜欢你并信任你
*38种笑容(笑可以最快的拉近距离)
*赞美对方
4)温暖同情的笑
5)真诚的笑
6)
7)感动到快掉眼泪的笑
8)
9)苦笑
10)傻笑
11)无辜的笑
12)满足的笑
13)尴尬的笑
14)求求你的笑
15)赔罪认错的笑
16)谦虚的笑
17)佩服的不得了的笑
18)陪笑
19)逗孩子笑
20)赞同、肯定的笑
2.发现客户的需求及痛苦
*了解客户购买之前的行为模式
*说服一个人最重要是说服他的价值观(对他来讲什么是最重要的) *问句：
对于选择拥有什么而言，你觉得什么是最重要的?
第二重要是什么呢?
为什么你觉得这个对你而言这么重要呢?
对于你现在所拥有的，你希望哪些地方变得更好呢?
如果我一项服务可以满足你上述所有需求，价格又是你可以接受的，并且给你100%保证，你是否渴望立刻拥有它?
3.确认客户的需求和痛苦
任何人付钱就一个原因：付钱止痛
4.将痛苦扩大
人们对于不能改变这件事情会感到痛苦
5.在伤口上撒点盐
6.对症下药
每一个人身上都有不同的伤口。要拿着纸和笔把客户的需求都写下来。
1)成功型的伤口：你做出这个决定，你会变得更成功!这个伤口对你有无与伦比的冲击力量
2)家庭型伤口：做任何事的决策都是为了家人。
3)模仿型伤口：所做的事情都是为了要模仿其所崇拜的人。
4)社会取向型伤口：所做的一切都是为了和朋友一样。
5)生存型伤口：人生目标就是活着就好，没有什么欲望。遇到这样的人就拔腿就跑~，不要浪费时间。
3A级客户是指：有钱、有需求、能立刻做决定
7.自我见证：我使用之后的效果
8.强而有力的大客户见证
9.大胆开口要求：万一他答应怎么办?
凡事大胆开口要求
10.提出无法抗拒的好处，所有的价值是多少
11.所有的价值是多少
12.再次确认客户对价值的认同
一、建立亲和共识
二、发现客户的需求及痛苦
三、确认客户的需求和痛苦
四、将痛苦扩大
五、在伤口上撒盐
六、对症下药
七、自我见证
八、强而有力的大客户见证
九、大胆开口要求
十、提出无法抗拒的好处
十一、所有的价值是多少
十二、再确认客户的需求及对价值的认同
总裁梁凯恩介绍：
梁凯恩先生现任台湾超越极限公司总经理，拥有14张国际讲师授证，是亚洲超级演说家、行销大师。他曾经患过严重的忧郁症;高中读了九年仍未毕业;两度企图轻生未果;在路边当小摊贩一夜被警察追赶七次;彷徨无望，不知道生下来要做什么，但他终于走出了困境，像魔术般改变了自己的人生。
梁凯恩的网站http://
1973年出生;台湾省人;现任飞翼国际企业集团的首席总监，兼任SUCCESS《成功杂志》国际中文版的行销总监。
从22岁开始大量向世界第一名学习、至止前为止投资学习超过120万人民币，在台湾地区举办Lifeis good(生命无限美好)超级研讨会，演讲超过1200场以上。帮助飞翼企业吸引最顶尖的人才。
他目前拥有14张的国际讲师授证，包括：全球最畅销书《富爸爸穷爸爸》作者罗勃特·清崎投资理财国际认证;史上最伟大的催眠师—马修史维催眠式销售国际授证及台湾总代理;
金氏世界推销(汽车)纪录保持人—乔·吉拉德的销售国际认证;世界房地产销售纪录保持人—汤姆霍普金斯的销售国际授证;世界顶尖行销大师—J·亚布罕行销国际认证;
世界知名行销大师—赖兹和杰克的行销国际认证;世界第一企业管理大师—博恩崔西的企业管理国际认证;还包括：世界第一潜能大师—
安东尼罗宾、美国知名企业大师—派翠西亚、世界人际关系权威—哈维麦凯……等等。
第二篇：销售过程中不可避免的需要说服客户
销售过程中不可避免的需要说服客户，一流的销售高手必定也是顶尖的说服高手。沟通的目的有时是交流感情，但在销售过程中，更多的确是推销自己的观点，是认同、是接纳、是成交，销售的过程即是说服的过程。
如何去提示引导一个人呢?在做提示引导的时候，请你避免引起一个人的负面连结或观点。什么叫负面连接或观点?提示引导的方式有两种方式：一是叫做因果提示——而且、并且。第二种是：会让你，会使你。这就是一种标准的催眠术语的话。假设你是销售房地产的，你怎么样可以设计一套方式让你能够在不断叙诉的情况之下说服对方，你可以说：“张小姐，你现在正在听我跟你介绍房子的优点的时候，就会开始注意到你如果住到这个房子里面你会多么的舒服。”这句话顺畅不易引起抗拒。提示引导常常是因为之前叙诉一些事情，讲的是前因，要把后果连接起来，后果是要传达什么信息。第一种方式是用“而且”、“并且”来连接，举例：“张先生，我知道你现在正在考虑到价格的问题。而且你也会了解品质跟价钱没有办法兼得.因为一分钱一分货。”最好的方式是用“会让你”或“会使你”，例如说：“当你正在考虑到要买保险的时候，会让你想象到给你的家人和孩子一份安全的保障是多么重要。”这种作法会把顾客的抗拒程度降低很多。
提示引导有两条原则：第一不要和他人说不能什么;第二把前因后果用一些连接词连接起来，然后去叙述他赞成同意的事情，不断地叙述重复他现在目前的身体状态，心理状态。
二、二选一法则
不要问：“你要不要买”，应该问：“你喜欢A还是B?”“你要2个还是3个”不要问对方有没有空、有没有时间、去不去.间一个人去不去看电影，你会得到两个答案：去或不去;很多销售技巧培训讲师或机构并没有真正理解“适当的使用时间”的重要含义，没有进入最后阶段的时候，不要动不动就使用二选一法则，对方尚未了解你到底要跟他沟通什么，销售什么，还未产生兴趣，你突然问他你打算什么时候购买.开枪时确把枪口朝向自己，无知无畏!或者是走向另外一个极端，结果都已经显现后，才给出两个选择，自以为所有提供两个选择的问题都是二选一法则的运用，可笑可叹!孔雀翎是传说中的必杀器，不是长在孔雀屁股后面的毛。
第三篇：说服别人的六种好方法
在生活中需要说服的对象有很多，他可能是你的父母、你的上司、你的顾客、你的朋友、你应聘的主考官……有时候，某些人欲在你身上实施犯罪行为的时候，你更应该临危不惧，巧妙地使用说服技巧，使他放下“屠刀”，避免造成严重的恶果。在生活中，随时可能遇到要说服别人的情况，如果不掌握技巧，说服就难以达到理想效果，为此本文总结了以下六种说服技巧供大家参考。
一、调节气氛，以退为进
在说服时，你首先应该想方设法调节谈话的气氛。如果你和颜悦色地用提问的方式代替命令，并给人以维护自尊和荣誉的机会，气氛就是友好而和谐的，说服也就容易成功;反之，在说服时不尊重他人，拿出一副盛气凌人的架势，那么说服多半是要失败的。毕竟人都是有自尊心的，就连三岁孩童也有他们的自尊心，谁都不希望自己被他人不费力地说服而受其支配。
有一位中学老师接管了一个差班班主任工作，正好赶上学校安排各班级学生参加平整操场的劳动。这个班的学生躲在阴凉处谁也不肯干活，老师怎么说都不起作用。后来这个老师想到一个以退为进的办法，他问学生们：“我知道你们并不是怕干活，而是都很怕热吧?”学生们谁也不愿说自己懒惰，便七嘴八舌说，确实是因为天气太热了。老师说：“既然是这样，我们就等太阳下山再干活，现在我们可以痛痛快快地玩一玩。”学生一听就高兴了。老师为了使气氛更热烈一些，还买了几十个雪糕让大家解暑。在说说笑笑的玩乐中，学生接受了老师的说服，不等太阳落山就开始愉快地劳动了。
二、争取同情，以弱克强
渴望同情是人的天性，如果你想说服比较强大的对手时，不妨采用这种争取同情的技巧，从而以弱克强，达到目的。
有一个15岁的山区小姑娘，不幸被拐到上海。当天晚上，天下着小雨，小姑娘的房门打开了，一个中年上海“阿拉”走了进来。小姑娘的心跳到了嗓子眼儿。不过，她还是很快地镇静下来，机智地叫了声：“伯伯!”中年“阿拉”一愣，人像是被魔法定住了似的。
小姑娘小心翼翼地说：“我一看伯伯就是好人，看你的年龄，与我爸差不多，可我爸就比你苦多了，他在乡下种田，去年栽秧时，他热得中暑……”说着说着，眼泪就哗哗地流下来。“阿拉”的脸涨得通红，短暂的沉默后，低低地说了一句：“谢谢你，小姑娘。”然后开门走了。
面对强壮的“阿拉”，何不让自己显得更弱小，来激发他的同情心呢?聪明的小姑娘正是这样做的。
一句“伯伯”，一下子拉开了两人年龄距离，让“阿拉”不由得想起自己那同样处于花季的儿女。同情的种子开始在他心头萌发了。接着小姑娘又不失时机地给他戴上一顶“好人”的帽子，诱导他的心理向“好人”标准看齐。用“我爸”和“阿拉”对比，进一步强化了“阿拉”的同情心理。
三、善意威胁，以刚制刚
很多人都知道用威胁的方法可以增强说服力，而且还不时地加以运用。这是用善意的威胁使对方产生恐惧感，从而达到说服目的的技巧。在一次集体活动中，当大家风尘仆仆地赶到事先预定的旅馆时，却被告知当晚因工作失误，原来订好的套房(有单独浴室)中竟没有热水。为了此事，领队约见了旅馆经理。
领队：对不起，这么晚还把您从家里请来。但大家满身是汗，不洗洗澡怎么行呢?何况我们预定时说好供应热水的呀!这事只有请您来解决了。
经理：这事我也没有办法。锅炉工回家去了，他忘了放水，我已叫他们开了集体浴室，你们可以去洗。
领队：是的，我们大家可以到集体浴室去洗澡，不过话要讲清，套房一人50元一晚是有单独浴室的。现在到集体浴室洗澡，那就等于降低到统铺水平，我们只能照统铺标准，一人降到15元付费了。
经理：那不行，那不行的!
领队：那只有供应套房浴室热水。
经理：我没有办法。
领队：您有办法!
经理：你说有什么办法?
领队：您有两个办法：一是把失职的锅炉工召回来;二是您可以给每个房间拎两桶热水。当然我会配合您劝大家耐心等待。这次交涉的结果是经理派人找回了锅炉工，40分钟后每间套房的浴室都有了热水。
威胁能够增强说服力，但是，在具体运用时要注意以下几点：
第一，态度要友善。
第二，讲清后果，说明道理。
第三，威胁程度不能过分，否则反会弄巧成拙。
四、消除防范，以情感化
一般来说，在你和要说服的对象较量时，彼此都会产生一种防范心理，尤其是在危急关头。这时候，要想使说服成功，你就要注意消除对方的防范心理。如何消除防范心理呢?从潜意识来说，防范心理的产生是一种自卫，也就是当人们把对方当作假想敌时产生的一种自卫心理，那么消除防范心理的最有效方法就是反复给予暗示，表示自己是朋友而不是敌人。这种暗示可以采用种种方法来进行：嘘寒问暖，给予关心，表示愿给帮助等等。
有个“的姐”(出租车女司机)把一男青年送到指定地点时，对方掏出尖刀逼她把钱都交出来，她装作害怕样交给歹徒300元钱说：“今天就挣这么点儿，要嫌少就把零钱也给你吧。”说完又拿出20元找零用的钱。见“的姐”如此爽快，歹徒有些发愣。“的姐”趁机说：“你家在哪儿住?我送你回家吧。这么晚了，家人该等着急了。”见“的姐”是个女子又不反抗，歹徒便把刀收了起来，让“的姐”把他送到火车站去。见气氛缓和，“的姐”不失时机地启发歹徒：“我家里原来也非常困难，咱又没啥技术，后来就跟人家学开车，干起这一行来。虽然挣钱不算多，可日子过得也不错。何况自食其力，穷点儿谁还能笑话我呢!”见歹徒沉默不语，“的姐”继续说：“唉，男子汉四肢健全，干点儿啥都差不了，走上这条路一辈子就毁了。”火车站到了，见歹徒要下车，“的姐”又说：“我的钱就算帮助你的，用它干点正事，以后别再干这种见不得人的事了。”一直不说话的歹徒听罢突然哭了，把300多元钱往“的姐”手里一塞说：“大姐，我以后饿死也不干这事了。”说完，低着头走了。在这个事例中，“的姐”典型地运用了消除防范心理的技巧，最终达到了说服的目的。
第四篇：第13讲客户异议说服及排除干扰
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第十三讲 客户异议说服及排除干扰
一、客户异议说服
置业顾问在销售房屋的过程中，将会碰到客户提出的各种异议，而如何机智地说服客户是置业顾问个人销售才能的最佳体现。置业顾问要明白一点，要是没有这种异议的话，销售本身这个行业不会是个兴旺的事业。
因此我们要感激顾客提出异议。当然这并不意味着客户的异议越多越好，而在于置业顾问要想成功，就必须设法克服客户的异议。 客户异议本质
当客户提出异议是由于他们对产品产生了兴趣，否则他们将什么也不说。 客户异议判别 明白客户异议的潜台词
实际客户提出的某些异议是有一定潜台词的。 例如：“我不觉得这价钱代表‘一分价钱一分货’” 潜台词：“除非你能证明产品是物有所值” 例如：“我从未听说过你的公司” 潜台词：“我想知道你公司的信誉” 例如：“我想再比较一下”
潜台词：“你要是说服我，我就买，否则我不买” 辨明异议真假
出于各种原因，人们往往表达出假的异议，而不告诉你为什么他们真的不想购买。 很显然，你可能无法说服客户，除非你搞清了他们真正的异议。 人们最不愿意表达的一种异议，恐怕就是承认自己买不起你的产品了。 辨别异议真假方式：
当你提供肯定确凿答案时，留心观察对方的反应，一般说来，他们要是无动于衷的话，就表明他们没有告诉你真正的异议。
当人们提出一系列毫不相干的异议时，他们很可能是在掩饰那些真正困扰他们的原因。
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对置业顾问不满
不想马上购买，应该承认，客户的拖延有些是合理的，必须请示上级或等待形势有所变化后才能作出决定，施加的压力过大会失去生意。
四、处理异议时应考虑的基本点
为异议做准备 预测并预先采取行动 异议出现先采取行动 态度积极乐观 倾听——听完异议 弄清异议 解决异议 处理异议的原则
l、事前做好准备
“不打无准备之仗”，是置业顾问战胜客户异议应遵循的一个基本原则。
置业顾问在走进公司大门之前就要将客户可能会提出的各种拒绝列出来，然后考虑一个完善的答复。面对客户的拒绝事前有准备就可以胸中有数，以从容应付;事前无准备，就可能张惶失措，不知所措;或是不能给客户一个圆满的答复，说服客户。加拿大的一些企业专门组织专家收集客户异议并制订出标准应答语，要求销售人员记住并熟练运用。
编制标准应答语是一种比较好的方法。具体程序是：
步骤1：把大家每天遇到的客户异议写下来;
步骤2：进行分类统计，依照每一异议出现的次数多少排列出顺序，出现频率最高的异议排在前面;
步骤3：以集体讨论方式编制适当的应答语，并编写整理成文章;
步骤4：大家都要记熟;
步骤5：由老置业顾问扮演客户，大家轮流练习标准应答语;
步骤6：对练习过程中发现的不足，通过讨论进行修改和提高;
步骤7：对修改过的应答语进行再练习，并最后定稿备用。最好是印成小册子发给大家，以供随时翻阅，达到运用自如、脱口而出的程度。
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置业顾问要尊重客户的意见。客户的意见无论是对是错、是深刻还是幼稚，置业顾问都不能表现出轻视的样子，如不耐烦、轻蔑、走神、东张西望、绷着脸、耷拉着头等。置业顾问要双眼正视客户，面部略带微笑，表现出全神贯注的样子。并且，置业顾问不能语气生硬地对客户说：“您错了”、“连这您也不懂”;也不能显得比客户知道的更多：“让我给您解释一下„„”、“您没搞懂我说的意思，我是说„„”。这些说法明显地抬高了自己，贬低了客户，会挫伤客户的自尊心。
五、六种主要的异议
1、隐含式异议;
2、敷衍式异议;
3、无需要式异议;
4、价格式异议;
5、产品式异议;
6、货源式异议
一、隐含式异议的解决方法
与不愿谈论异议或自己也不清楚不愿购买原因的潜在顾客打交道时，要做好用问题把出的准备。你要尽已所能反问题弄清楚。考虑一下这些问题：
怎么才能让你信服呢? 什么致使你那么说?
让我们考虑一下这一点，假设我的产品能(具有潜在顾客需要的功能)，这样你会考虑购买，是吗? 请告诉我,你心里究竟有什么想法?
把隐含异议挖掘出来，常常不是一件容易的事。仔细观察潜在顾客的语调、面部表情和举手投足，密切注意潜在顾客说的话。为了发现买方真正的异议，有时你可能必须领会他的言外之意。所有这些因素有助于你发现异议是真的还是一种掩盖隐含异议的借口。
二、敷衍式异议
置业顾问必须去分析顾客产生该异议的原因：
1、产品的介绍不够全面，客户尚有疑虑未解决，
2、顾客的购买欲望未被完全激起。
1. 我必须好好地想一想
——趁着这个问题在你头脑中刚刚形成，让我们现在想一想，你想多了解哪些情况?
——你需要时间考虑，这是理解。我想了解一下你现在还有什么需要顾虑，是不是还有哪些情况没有了解。
——您对我们的地段、景观、户型、小区配套、价格不是都非常的满意吗?(根据客户的回答进行下一步)
——自从我们第一次见面，以来，你和我都在思考这个问题。你知道这是绝妙的机会，你喜欢这个产
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——我们“乐平·新天地”哪方面让你感到不满意呢?
——我知道你的感觉。但像“乐平·新天地”这样的楼盘再等也不会有更好的，(陈述产品的利益点) ——我的许多的客户刚开始也是这种想法，但他们到其他楼盘看完后，还是选择了“乐平·新天地”，他们觉得(陈述产品的利益点)
我们对现在的房子感觉很满意 ——在哪方面感到满意呢?
——你对现有的楼盘最喜欢的是什么(然后与你的产品做比较)。
——我知道您的感觉。我们通常满足于某事是因为我们没有机会(或者没有时间)与更好的东西相比较。想利用几分钟时间把它与我们的做一比较，给您看看怎样?(阐述利益)。
——我的许多顾客在见到我们产品之前对他们已有的房子都很满意。他们转变的原因有三(阐述产品的三个好处)。
四、价钱式异议
这里所说的价格，主要指每平方米单价而言，在实际工作中还包括物业管理费、房产证和按揭费用等可能发生的相关费用，与价格有关的付款方式和折扣、施工期、入伙时间等问题。
顾客提出价格方面的主要动机： 顾客想买到更便宜的商品。
顾客知道别人曾以更低的价格购买了你的房子。
顾客想在商谈中击败置业顾问，以此来显示他的谈判能力。 顾客想利用讨价还价策略达到其他目的。 顾客怕吃亏。
根据以往的经验，知道从讨价还价中会得到好处，且清楚置业顾问能做让步。 顾客不了解产品的真正价值，怀疑价值与价格不符。
顾客还有其他同等重要的异议，这些异议与价格无关，他只是把价格作为一种掩饰。 解决顾客价格异议的原则
1、先发制人，预防拒绝产生;
2、先谈价值，后谈价格(主要强调时间顺序);
3、多谈价值，少谈价值(主要强调谈话内容);
4、把握好提出价格问题的时机，置业顾问要做到：不主动提出价格问题;当顾客提出价格问题时，
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l) 自己对价格要认可，才会有信心说，我们的房子才XXXX元每平方米。
m) 通过对比别的项目的劣势，突出本项目的优势，证明本项目的最佳性价比，像这样好的房子，您到哪里去买呀! 我买不起 ——为什么?
——如果我能你介绍一种方法让你能买得起，你会感兴趣吗?(判断客户的真正异议) ——你希望价格在多少的，我重新给您推荐一套怎么样? 给我96折，我今天就给你下订?
——我报的总是最优惠的价格，并且公司有规定，我也没有办法;(然后强调利益) ——你今天能马上交钱吗?(判断是否有是准客户，进一步逼定)
——不然我帮你向经理申请一下，但是我想应该是不可能的;(不要给客户过高的期望，制造一定的困难，使客户感觉该价格来之不易。)
五、产品式异议
1. 面积大
a) 买房子是一辈子的事，你可以一步到位，以后就不用换了
b) 把客户归为先知先觉的人，随着人们生活水平的日益提高，大户型是未来发展的趋势。
——你比别人早享受一步。
c) 户型功能细分是未来发展的趋势，能够满足居家生活的更多需求。如您可能有自己的书房，静静的读书、沉思、而不会有人打扰您;工作之余，你可以到健身房去锻炼身体，以保持旺盛的斗志。 d) 向客户的虚荣心求助
——面积大的房子是您这样事业成功、生活质量高的人才能够享受的，不是一般人可以享受的。 e) 父母的暂住，节假日亲戚朋友的往来聚会，肯定需要更大的空间。 f) 国外发达城市居住水平及生活现状描述。
g) 家庭每个成员拥有更多的空间，互不干扰，有利于身心健康，更好的生活工作。 2. 西晒
a) 首先从观念上扭转客户对西晒的想法
——西晒更多的是自己主观的心理感觉，是对传统观念不够深入思考而盲目跟从的结果。您如果仔细分析一下，其实，西晒根本就是微不足道的。
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这里的。到时候再我给你去电话，你看可以吧?
六、销售过程中克服七种最常见的异议
“我买不起”(包括一切价格异议，如“太贵了”“我不想花那么多钱”“那边价格如何”等等)。 不要忽视这种可能性，也许你的客户真的买不起你的房屋，所以试探，了解真相很有必要。 处理价格异议方法之一：就是把费用分解、缩小，以每年每月，甚至每天计算。 “我和我丈夫(妻子)商量商量”(包括同类型的话)
也许避免这种异议的最好方法就是搞清楚谁是真正的决策人，或者鼓动在场的人自己做主。 “我的朋友也是开发商”(或者可能是其他楼盘竞争地手中有他熟悉的人)
记住客户永远只为自己的利益考虑，他们不会因为朋友情义而掏钱买自己不喜欢的房屋。 “我只是来看看”
当顾客说这种话的时候，置业顾问不要气馁，请其随便参观，并为其引导介绍，无论何种房型、层次均为其介绍一番，热情而又主动。
“给我这些资料，我看完再答复你”
记住这类客户的态度表明，你还没有能够说服他们下决心购买，不要指望宣传资料比你更能促进销售，否则各个销售部门都可以关门大吉了。
标准答案推荐：“好吧，我很高兴为你提供我们楼盘的资料，要是有朋友问起，请你把资料拿给他们看看。”
“我本想买你的产品，是因为„„”
这种具体异议能够使置业顾问集中注意客户不想买的真正原因，设法把他的异议范围缩小，固定在一个点上。
“如果我的产品有(能)„„，您一定会下决心购买是吧?”，然后在设法解释客户这一点抗性，成功了即可使客户成交。
“我没有带钱来”
无论其是真是假，记住“双鸟在林，不如一鸟在手”，决不得让客户轻易的离开，可说：“没关系，我也经常忘带钱”，“事实上，你的承诺比钱更说明问题。”
七、处理异议的方法
1、预防法
这是一种先发制人，争取主动的方法。置业顾问在销售的过程中，在顾客尚未提出某些拒绝观点，就
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我们这个价钱已很实在了，如果要减价的话，那我想请教您一个问题，先生希望将来我在施工时偷工减料吗?羊毛出在羊身上的道理您是知道的，如果我们现在减价给您，等于我们的施工品质、信用也可以打折扣。我希望先生日后在品质上、产品上、如期交屋斤斤计较，而不是在价格上来计较。如果，我们真心减价出售，今天减您十万，明天难保会减二三十万甚至四五十万，这样的话，等于是欺骗顾客。先生，你希望我们欺骗您吗?
——先生您认为预售房屋风险大，不如买现房有保障，先生这名话真是一针见血，的确，许多人买了预售的房子吃了大亏而宁愿多花钱买现房觉得较稳当。但是，说话回来，为什么许多人会认为买预售的房子不太好呢?
这主要是害怕开发商中途倒闭，也怕将来盖好的房子与图纸不一样。
但是先生您请放心，我们公司也不是今天才做房地产开发(详细介绍以前的业绩)你不妨四处打听一下，所以您大可放心买我们的房子。何况，买预售的房子有几个优点：一是可亲自参加监工;二是付款非常轻松(按价目表说明)，三是可选择较好的楼层、户型、朝向;四是可享受较优惠的价格。至于现房，买起来确实较稳当，但亦有其缺点：一是付款比较吃力;二是楼层、户型、朝向选择余地小，三是价格较高，没有什么优惠，四是有无偷工减料不易看出来。以上只是我粗浅的分析，相信先生您比我更清楚才对。
注意事项：
置业顾问运用间接否认法还必须注意在自己表示同意、理解顾客拒绝时，一定要通过表情、丰富的语言表达出来，然后再以较低的姿态，用请教的方式，向顾客表述自己的看法。切不可给顾客一种虚情假意、公式化的错觉。
5、问题引导法
以称询问法，是指顾客提出拒绝后，置业顾问直接以询问的方式，向顾客提出问题，引导顾客在不知不觉中回答自己提出的拒绝，甚至否定自己，同意置业顾问观点的处理方法。
注意事项：
置业顾问向顾客提问时，不要急于求成，要由浅入深、循序渐进。
要针对拒绝进行提问，对于那些无助于引导顾客的问题则不必询问，以免浪费时间，甚至节外生枝。 置业顾问通过提问，要引导顾客逐步说出其真实的想法，引导顾客逐渐认识到置业顾问的观点是正确的，并且要让顾客感到是他自己做出的购买决定，而不是为别人强迫，或盲目听从了别人的意见。
向顾客提问要适可而止，置业顾问要随时注意揣摩顾客的心理活动，观察他的表情，对顾客难以启齿的问题或根本说不清的问题不要追问，避免冒犯顾客。
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要负法律责任的，老板也不可能这样做。(列举相关有利因素)
7、类比法：
又称有效比较法，置业顾问通过与顾客对可以考证的具有可比性的事件进行比较，来分析自己产品的长处，突出产品的优势，最终消除顾客拒绝的方法。
案例：
——先生提到的另一个项目的价格较便宜，请教一下，不知它们的面积、建材、格局、环境等各种条件都一样吗?
——在##花园有一套房子无论景观、配套、户型、楼层都比我们这间要差，价格却比我们高，由此可知我们的房子较公道吧。
——先生认为XX花园的房子便宜，但是否可请教您，便宜的房子就一定较有发展，较有升值潜力吗?
8、优点补偿法：
抵消处理法，是指置业顾问在承认顾客的拒绝具有合理性的基础上，说明产品的其他优点，以优点抵消或补偿缺点，以产品的其他利益来补偿顾客拒绝的处理方法。
注意事项：
有效补偿法只是适宜处理理智型和知识型的顾客的拒绝，拒绝是属于有效的、真实的和主要的。 置业顾问应该实事求是地承认与肯定顾客拒绝。对于顾客的拒绝，尤其是有效拒绝，绝不能反对与否认，尽管顾客拒绝亦有不尽合理之处，但必须肯定与承认，因为只有肯定与承认了顾客的有效拒绝，销售才可能进入成交阶段。
置业顾问必须及时提出产品与销售的优点及利益，让顾客在得失之间进行衡量，使顾客认识到销售建议使顾客获得的实际利益远远大于其损失。
案例
这个户型客厅西晒?
——先生您说得没错，这个客厅是有一点西晒，但是我想您买我们“乐平·新天地”就是看重我们的景观，你的客厅就对着我们小区景观，您每天都可以坐在家里看花园多好，而且小区的楼间距又这么大，户型通风又好，并且家里现在都有安装空调不会很热的。
你们这套房子离铁路很近?
——先生我们确实靠近铁路，但还有三十米远。这也就是我们这套房子价格这么优惠的原因。您看，这房子(强调产品的优点)，况且在XXX市哪里听不到火车的声音呀?
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客户的风水先生前来看风水认为不佳
最好置业顾问能略懂风水，从而辨别风水先生言论是谬误。在销售过程中，输导客户的现代思想，或以朋友的身份劝告客户不要轻信此风水先生的话，而借机可推荐其他风水先生，为客户看风水，甚至可见机买通风水先生为楼盘说话。
客户欲付订金时，恰逢其他客户前来退订
不露声色请退订客户在其他房间稍坐片刻，待在谈客户付完定(订)金后，再办理退订事宜，或让其他置业顾问帮忙引至他处退订给客户，而保证现有客户下定(订)金。
无理客户吵闹影响在谈客户
先说服无理客户劝其冷静，若其不听，可请保安劝其离场，或者领在谈客户至其他房间稍作解释，然后再同客户洽谈购房事宜，切不可只顾处理无理客户而不顾及在谈之意向客户，而且避免他们接触。
三、克服六种最常见的异议：
“我买不起”(包括一切价钱异议，如“太贵了”、“你要价太高了”、“我不想花那么多钱”或“我在别处少花钱也能买到”等等)
处理价格异议的方法，就是把费用分解，缩小。以每周、每天、每小时计算，而不必费劲解释你的产品是多么的出众。
“我得和我丈夫(妻子)商量商量。”(包括同类型的话，如“我得和我的合作伙伴讨论讨论”、“我要和我的律师分析分析”等)
也许避免这种异议最好的办法就是搞清楚，谁是真正的决策人或者鼓动在场的人自己做主。 我有一位好朋友也做这种生意
你可以说相信你的朋友也愿意让你做对你最有利的事情，顾客不会因为朋友而掏钱买次品，要不他根本算不上一个真正的朋友。
我只想到处看看(随便转转)
当顾客这么说，我就可以问他愿意购买怎样的产品，多注意这样的资料，随时为他提供一份。 给我一些宣传材料，我看完再答复您
标准回答：“那好，我很高兴为您提供一些介绍我们的产品资料，要是有朋友问起您新宅的情况，我想您可以把这些资料拿给他们看看”(设想推销成功，并暗示顾客不要放弃做出购买决定)
我本想买你的产品是因为„„
顾客提出这类针对性的具体问题，可以使我设法把他的异议范围缩小，固定在一个点上。
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第五篇：营销中说服顾客绝妙方法
市场营销，除了要产品质量高、服务态度好、商业信誉优外，在很大程度上就是市场营销人员通过自己的语言艺术来说服对方，即通过嘴上功夫来达到推销商品的目的。一个善于用语言艺术说服顾客的营销人员，他的营销业绩要比不善于用语言艺术说服顾客的营销人员的经营业绩高得多。说服顾客的妙法有不少。找到“兴奋点”
劝说对方时，先要和对方讲一些令其异常兴奋的事情，投其所好，这样，他会在意犹未尽的情况下，痛快地答应你提出的要求。这个“兴奋点”往往是他的爱好、兴趣以及他所关心的话题等。某厂商想同一家百货公司做一笔生意，几次交谈都未成功。一个偶然的机会，他听说该百货公司经理喜欢钓鱼。等到再次见面的时候，他们围绕钓鱼这个话题，交流了半天，结果奇迹出现了，没等厂商提醒，这位经理就答应进货做成这笔生意。
赞美顾客
说服顾客，可以先从发现和巧妙赞美顾客的优点开始，使顾客得到一种心理上的满足，等他兴高采烈有良好的气氛时，你再向他推销，推出你的理由，这时，他会愉快地接受你的劝说。某推销员上门推销化妆品，女主人说:“这些化妆品我都有了，暂时还不需要。”这位推销员说:“噢，你长得很有气质，不化妆也很漂亮。”女主人听后心花怒放。这位推销员接着说:“但是，为了防止日晒，应该……”没等说完，女主人的钱包就已经打开了。
反弹琵琶
俗话说:“王婆卖瓜，自卖自夸。”卖瓜的不说瓜苦。在一般情况下，营销员推销商品时讲话总是喜欢夸奖自己的商品和维护自己的利益，尽力不让自己受到贬低和损伤，这种常规的方法有时往往缺乏说服力，让人心里大打折扣，退避三舍。在劝说顾客的过程中，如果能反其道而行之，说出于自己不利的话，对方反而会在意外之余，油然而生一种信任，从而被你说服。一位女士在一家商场里被一款外形精巧的银色亚光房门锁吸引，没想到，促销员不仅不趁热打铁，反而给这位女士泼了一瓢冷水:“这款房门锁虽然美观，但在设计上却有一个小缺陷，会给安装带来一定的麻烦，如稍不注意，还容易导致锁打不开，因此，必须严格地按照说明书进行安装。”一边说还一边演示。该女士事先确实不知道这种锁有这样的缺陷，她为推销员的
坦诚而惊奇，心想买这种锁决不会受骗上当，于是痛快地买下了这种锁。回家后按要求安装，效果确实很好。
设置悬念
顾客在固执己见、一意孤行的时候，往往听不进营销人员的话。这时候，设置一个悬念，就会打破这种不利于说服的局面。在一个集贸市场上，一位顾客对摊主说:“你这儿好像没有什么东西可以买的。”摊主说:“是呀，别人也这么说过。”当顾客正为此得意的时候，摊主微笑着说:“可是，他们后来都改变了自己的看法。”“噢，为什么?”顾客问。于是，摊主开始了他的正
式推销，使该摊主又成交了一次生意。
销售沟通的“动力对话”
在销售开发与推进中，与客户的每一次沟通都是极大的机会成本。因为我们所拜访的对象并非是“专门”来接待我们的(这个“专门”包含专门的时间及专门的意识)，他是因为某种需求或机缘才会“安排”与我们见面交流的机会，且他们拥有随时收回的权利。销售人员除了“见缝插针”式的创造见面沟通的机会，而珍惜每次的沟通机会也是非常重要的。我常说“无益的就是有害的”，见客户时要保持语言的有效性，否则就是极大的浪费，这是销售人员的巨大损失，销售工作就会呈现“有
沟通无机会”的现象。所以必须把握好每次沟通的推进性和提升性。
沟通，多以为是信息交换而已，这严重扭曲沟通的目标性，尤其是销售沟通。只有做到每句(段)话的信息交换和信念激发的作用同在，沟通才是有力的完整的，才算是不浪费机会成本的销售沟通。笔者将销售沟通中的信念激发部分称为“动
力对话”。
先说说问答式沟通时，动力对话的运用。
在交流中，客户自然会有疑问。如果是客户开口问话了，这其实是沟通有效的最佳时机。但是很多的销售人员没有抓住这个良机。比较糟糕的销售人员反会害怕客户提问，或是怕招架不住而“露馅”(不专业与缺乏信心所致)，或是怨客户太“挑剔”(只想遇到所谓的“优质客户”);比较普通的销售人员则只是如实作答。然而客户的问话只是反应他自我的思维导图(和你不是一样的背景)，他是选择性的问话，也是选择性的接受和理解答案。所以不能只是单纯地提供答案。因为他将答案拿去放在哪里、如何用，我们都无法控制。所以我们常会觉得客户问的问题怎么都是东一句西一句的，这是因为客我
双方的思维并非在一条线上的，尽管表面上关心的是“同一件事情”。
事实上，客户开始提问，表示客户有了接受信息的需要，表示是客户“开门”了，并将会利用接受到的“信息”进行新的思考和决策。这是一次难得的机会，作为销售人员需要抓住机会，运用这一“管道”。在回答客户时，将客户所要的事实
信息与必要的激发信息，一并传递给客户。
具体案例如：
客户问“你的具体供货价是多少?你们的提供的服务怎么样?”
销售人员不是仅仅回答“价格是多少”、“服务是怎么做的”而已。而是需要将我们的定位告诉客户，因为价格的后面事实是我们产品的定位，服务品质的后面也有我们的企业信念。而我们定位的背景是什么?我们企业是什么样的信念?这都
是具有激发力的信息，需要我们简练扼要地阐述。
“我们的价格是每台5000元。定位属于中高端产品，这就是我拜访您的理由，因为有定位的产品他的客户也应该是坚
持品质和一定消费能力的„„.”
激发客户：“您这样的客户就应该拥有这样的产品”“客户就应该享受我们这样的水准的服务”等，并尽可能言简意赅
地告诉他理由。
其实客户选择的只是了解价格或服务是如何做的而已，他将答案拿回去如何运用我想你也能猜到八九。但是我们将运用这一话题“随便”将具有激发式的信息传递过去。这样就使客户了解我们的同时也启发起了客户的关于“定位”、“信念”
的共鸣或意识。
所以在回答客户提问时，勿以为客户问话只是为了获得事实信息，他们更加需要激发信息。而更多的销售者，只是做到了前者，却又待客户“关门”之后，再选择滔滔不绝式解释来激发，客户也就没有心思去听你的“专场介绍”了。那么优秀的销售者，就会摆脱“受制于客户” 的沟通弊病(即客户问什么就只乖乖回答他的问题)。客户的问话并非只是了解信息而已，更不是一种拒绝，而是一种担忧，或是某种消费(投资)意识缺乏的体现。这就是我们要选择动力对话的原因。
再说说表述性沟通时的动力对话运用。
很多时候需要我们主动展示产品或方案。同理，只要客户给予我们时间，销售者就要把握好这次机会。所以在表述时，不仅仅说出解决方法，即现实性的话题(事实信息)，还需要说出为什么要解决这个问题，即意义性的话题(激发信息)，就是要将现实的话题进行提升到一个高度，表达出解决它具有的“伟大”意义。而不是在后来客户提出抗拒的问题时，我们才发现客户对这个解决方案“不屑”才来弥补。其实客户抗拒不是这个解决方案(能不能解决问题)，而是因为不知道这个解决方案实现的意义(能解决这个问题又有多大的意义)，加之处于决策机会成本和决策风险的考虑，也就只有选择了“拒绝”。所以你自信你的产品那是你的事情，你自信自己的表述很到位，那也是你的以为，而客户关注的则是你所说的对于他而言到底有什么意义。没有意义他就抗拒，因为你浪费了他的时间以及他投入的些许情感，又加之你先前说对他“有益”，
于是落差为一种欺骗。
具体案例如：
“我只告诉您关键的一点——我们这款新产品就是操作非常简单!”。
这是销售人员想要说的，也叫事实信息。但关键是接下来，过多的销售人员仍继续事实信息，即：“我们这款产品操作是如何简单的”。表面上有因为有所以，但却显得累赘乏味或太过专业。这个时候则需要意义性的话题(激发信息)：“比
起你目前用的设备可以节约什么，提高什么，以及改善的意义，所以我今天特地向您介绍我们的产品这一优势。”
在销售陈述中，若是缺失了消费“意义”的激发和提升，客户将失去解决问题的动力和意愿，甚至是摆不上日程。客观讲，作为销售人员不要忘记，客户每天、每阶段要改善或是解决的问题那是太多了：无论他的工作还是他的生活，他的团队还是他的家庭，他的部门还是他的企业，他的将来还是他的现在等等，你可以盘点一下，再想想你的产品(服务)帮他解决的这个问题，是多少分之一啊，甚至在同一问题上也许只是其中的一个方向而已(如：是开源或是节流)。如果解决某个问
题的意义性激化不到一定的高度，达不成必要性，人们多会采用默认(承认，但默默搁置)的方式来对待。
所以，发现到客户需要解决的问题，只是销售机遇而已，是销售的基础。而只有关注到客户解决问题的意义性，并激化和提升到一定程度，才是销售行为的玄机所在。销售成功的机率将大幅度提升。所以产品性能及其他的表述就不仅仅是广而
告之式的“清晰表达”而已，更需要具有“意义性”激发的部分，这样的沟通才真正具有动力性和建设性。
动力对话的话题分为两种：
一是升华性或叫延伸性话题，就是在本来话题的基础上更加有高度地说出来，以达到激发客户的作用。如价格太贵问题，你不用先回答能否便宜，而是用“其实在购买我们产品时，多数人都会觉得很贵”来将个体问题升华为大众问题而产生淡化细节问题的效果，即：是啊，我们这样定位的产品，所有人都会觉得“贵”，而非你一人而已。你是对的，但是大家还都买
了。来激发客户逾越决策障碍快速做出决策。你并没有逃避和否定这个话题，而是默认、同理，以及将其升华化。
另一种则是转换式话题，即判断出不需要在某个话题上进行提升和阐述，而是由此发现客户在另外一个关键意识上需要激发，那就利用目前话题转换过去进行激励。如现在谈的是时间问题：“没空参加健身”，可以过度到消费意识问题，再从消费意识转到产品价值上去激发。例：“其实每个人的时间是固定的，也是绝对要消费掉的，我们肯定是把时间安排给比较重要的事情上” ，再转到“健身(产品)对他目前的重要性迫切性” 来重点激发。这样就不仅仅是解决了“时间”等细节
性问题，而是更加巩固和激化了采购核心需求。
笔者将含有激发信息的沟通对话称之为“动力对话”，就是在与客户对话交流中既传送信息又能有力激发客户接受信息和运用信息的意愿或欲望。让客户从吝惜地给我们很短的时间，激发出客户愿意给我们更多的时间;从客户勉强听到愿意听，甚至到很想听我们在表达什么。这样的对话才是具有建设性的销售对话。如果说，在销售拜访中有效地告知了事实信息(如产品有多好多优)，“对号”上了部分显在需求客户购买我们的产品的话，而动力对话则能启动更潜的客户，因为它的本质
就是具有启发性、培植性和挖掘性，让销售人员获得更广更多的客户市场。
但值得提醒的是，动力对话在成交环节时的运用要设计好、谨慎用。因为成交或签约环节讲究的是“关门”的学问。而动力对话则“开门” 性较强，所以要设计得当，不能进入“开”的怪圈(既又多出一个话题)，让成交和缔结一直无法落
地。而设计出短小可控、重复强调性、冲击性强的动力对话，对于成交和签约环节也将是起到不可估量的作用。
让必然从偶然开始，让高效从缝隙开始，让神奇从平凡开始，这是销售精神。在我看来销售缺的不是机会，而是销售者
们珍惜机会的意识和能力!