销售中如何说服客户

第一篇：销售中如何说服客户

销售过程中不可避免的需要说服客户

销售过程中不可避免的需要说服客户，一流的销售高手必定也是顶尖的说服高手。沟通的目的有时是交流感情，但在销售过程中，更多的确是推销自己的观点，是认同、是接纳、是成交，销售的过程即是说服的过程。为了更形象具体的阐述销售技巧，我们用古龙《七种武器》来形象地给大家讲一下说服性销售的技巧，希望对你有用!《七种武器》是古龙最著名的作品系列之一，写的是武林中赫赫有名的武器：长生剑、孔雀翎、碧玉刀、多情环、霸王枪、离别钩、拳头。七种不可思议的武器，七段不平凡的人生。

潜意识说服有一种神秘的无法抗拒的力量让人跟随其引导而思考。潜意识主宰着人思想的核心，潜意识说服常常是从心灵深处导人信息，进入人相应的频道，产生独特的影响.以达成想要的结果。江湖上同样流传着关于潜意识说服术方面的七种最厉害的武器

一、提示引导法(长生剑)

意识是一部车子的引擎，认识只是车子的外壳。当我们现在正在谈提示引导的时候，你会注意看以下的文章;当你注意阅读的时候，你会不自觉的吞口水;当你感到你吞口水的动作增加的时候，你会开始有一些特别的感觉，你会感觉到我为什么会知道你吞口水的动作会增加，你可能不了解我为什么会了解，没有关系，你只要笑一笑就可以了。刚才过程当中你是否开始吞口水?这是提示引导，一个好的沟通者你听他说话会很顺畅，你不会产生抗拒。

如何去提示引导一个人呢?在做提示引导的时候，请你避免引起一个人的负面连结或观点。什么叫负面连接或观点?现在请你千万不要想象你的手上拿了一颗柠檬，你也不要想象你正在掌起柠檬张开嘴往嘴里挤汁，你千万不要感觉柠檬汁滴在嘴里那种酸味，请你千万不要去想象。你有没有觉得你的口水分泌增加’我都叫你不要去想柠檬了，可你却偏偏要去想柠檬和酸味，人在沟通的时候会常常引导人进入负面或容易想到负面。

提示引导的方式有两种方式：一是叫做因果提示——而且、并且。第二种是：会让你，会使你。这就是一种标准的催眠术语的话。假设你是销售房地产的，你怎么样可以设计一套方式让你能够在不断叙诉的情况之下说服对方，你可以说：“张小姐，你现在正在听我跟你介绍房子的优点的时候，就会开始注意到你如果住到这个房子里面你会多么的舒服。”这句话顺畅不易引起抗拒。

提示引导常常是因为之前叙诉一些事情，讲的是前因，要把后果连接起来，后果是要传达什么信息。第一种方式是用“而且”、“并且”来连接，举例：“张先生，我知道你现在正在考虑到价格的问题。而且你也会了解品质跟价钱没有办法兼得.因为一分钱一分货。”最好的方式是用“会让你”或“会使你”，例如说：“当你正在考虑到要买保险的时候，会让你想象到给你的家人和孩子一份安全的保障是多么重要。”这种作法会把顾客的抗拒程度降低很多。

提示引导有两条原则：第一不要和他人说不能什么;第二把前因后果用一些连接词连接起来，然后去叙述他赞成同意的事情，不断地叙述重复他现在目前的身体状态，心理状态。

二、二选一法则(孔雀翎)

孔雀翎是一种暗器，美的让人忘乎所以的暗器。孔雀翎代表的是一种必胜的信念，一种绝对成交，一种不达目的誓不罢休的态度。

不要问：“你要不要买”，应该问：“你喜欢A还是B?”“你要2个还是3个”不要问对方有没有空、有没有时间、去不去.问一个人去不去看电影，你会得到两个答案：去或不去;要问：“我们周六去看电影还是周日，”给他一个机会迭择。二选一法则有适当的使用的时间，很多销售技巧培训讲师或机构并没有真正理解“适当的使用时间”的重要含义，没有进入最后阶段的时候，不要动不动就使用二选一法则，对方尚未了解你到底要跟他沟通什么，销售什么，还未产生兴趣，你突然问他你打算什么时候购买.开枪时确把枪口朝向自己，无知无畏!或者是走向另外一个极端，结果都已经显现后，才给出两个选择，自以为所有提供两个选择的问题都是二选一法则的运用，可笑可叹!孔雀翎是传说中的必杀器，不是长在孔雀屁股后面的毛。

三、对比原理法(碧玉刀)

对比原理是一种潜意识说服，应用于生活与事业当中效果非常明显。有一个真实的故事，美国有一个十一二岁的小姑娘，想买一辆自行车，父母要她自己去赚钱，她利用暑假、寒假、放学的时间去卖饼干，竟然在一年时间卖出了四万包。公司的人发现全公司没有人能卖出这么多饼干，这个十二岁的小女孩只是打工竟然打破全公司记录，专家开始研究那位小孩是怎么做到的，研究之后发现小女孩用了对比原理。

她准备了一张价值三十块钱的彩票，她每次去敲人家门的时候，她卖的是彩票，她一敲门就先自我介绍说自己想要买一台自行车，放假时间来卖彩票，三十块钱，如果你运气好可以赚到一百万，大家都觉得彩票太贵，但她一直坚持说服人家，大家都很同情她，但都说太贵了，这时女孩马上拿出十包饼干，一副很可怜的样子说：“那这里有十包饼干两块钱，你买吧?”马上就会有人买了。她就是用对比原理，一下子卖掉十包饼干。对比原理最适合使用在跟数字有关的方面，小女孩用三十块饯跟两块钱做比较，价格即是数字。数字也可以是时间，假如说你说服他人“投资一年付一千块钱，一年有三百六十五天，一天投资不到三块钱，张先生，你看一看，一天不到三块钱，一天抽一包烟都要十块钱，一天只要投资三分之一包烟的价钱就可以得到东西了。”把他的投资金额缩小了，特别强调一千元跟三块钱差三百倍，这就是对比原理。

四、打断连结法(多情环)

思考有前因后果，所以引出前因导出后果对方会觉得很顺畅。同样，打断连结刚好相反，假设对方有抗拒的时候，使用打断连结打断的是神经连结、思考连结。

打断连结的方式很多种，比如视觉方面打断，在对方讲话的时候突然做个鬼脸，当思考被打断的时候再要连接起来就比较困难，当你连接起来很困难的时候，就好像一根绳子，把他剪成两段还好接，剪成三段你还行，等把它剪成一百段的时候接起来就很困难了。当不能接起来的时候，这根

绳子就断了，这根神经连接就断了，这个时候你就可以串一根新的绳子。

五、疯育沙拉效应法(霸王枪)

什么叫疯言沙拉效应?言行前后不合逻辑，用不连贯的语言或者是肢体动作去模糊一个人的意识，当你模糊了以后自然而然你所讲的事情就会进入他人的潜意识，对方就很容易被你说服。

苏晨当年研习销售技巧时曾遇到下面一段对话：“假如你能够忘掉以前曾经应该记得忘掉的东西.难道你不应该了解潜意识到底应该如何运作

吗?”你看得懂写些什么吗?是不是糊涂极了，这就是标准的疯言沙拉效应。完全不合逻辑，越不合逻辑就越能够模糊一个人的意识。我一年前在南京，想买一张床垫，那时是七月份的大热天，我看中了一个床垫1500元，但我准备跟售货小姐杀价杀到一千块钱，和售货小姐谈了半天，什么办法都用尽了，小姐还是说少一毛免谈，她下了最后通谍：“少于1200元不要再谈了，不可能了，你走吧。”最后我想到疯言沙拉，我就说：“小姐，跟你谈了快半个小时了，我这么有诚意你真的1000元不卖给我吗’”她说：“真的没有办法。”我就马上提高音调说：“好”，我拿起皮夹子里面有2000元钱，张开来说：“你看我里面就只有两千块。”我把两千块钱全部拿出来，然后把她的手抓过来，把钱放在她手上说：“那这样子你1000元钱不卖给我，我2000元钱跟你买。”谁曾碰过这种生意?她马上就糊涂，她1000元钱不卖给我，我给他2000元钱，她会不会拿?肯定不敢拿，然后她就说：“先生你不要开玩笑了，找1000元钱卖给你，你怎么会给我2000元呢’”我说：“我非常诚意地用2000元钱跟你买下。”还做出很多动作来装傻，最后那个小姐说：“先生我实在是没有办法1000元钱卖给你。”我说：“那你还我1000元。”我马上把床抬走。那名小姐在旁只好说：“好吧，好吧„„。”就这么以1000元成交了。这些方法很有弹性没有公式，只是要把握原则不要过份。

六、提问法(离别钩)

问题能够引导一个人的思想，很少有人会愿意被人：说服，你要说服一个人，最好的方式就是让他自己说服自己。

举例：张先生请问一生当中对你来说最重要的是什么?家庭。家庭是不是对你很重要?是。那今天你认为在你的家庭中你有没有责任去让你的家庭过得更幸福更快乐?有。那你认为你应该尽你的心力让你的家庭过得更

幸福更快乐你是不是认为应该要做一点对你的家庭对小孩有更长远一点意义的考虑?那假设我有方法能够让你很好的长远地为你的家庭做一些考虑你有没有兴趣了解一下?那请问你明天还是后天有空，我可不可以去拜访你去跟你聊一聊?借助这些问题引导某些思考，以几个提问把思考方向集中到家庭幸福和责任上面来了呢。所以不一定要去销售什么产品，只是借助问题引导对方的思想。所以你会发现这个世界有好的沟通能力的人，他都是说得少问得比较多。有时候讲得越多影响力就越差。有些人可能会不赞成，可能有些人会说，我上次碰到一个人，能说会道，这种很会说话的人，如果他学会问问题的话，他的影响能比现在大五倍以上。但是有些人不懂得说话，也不懂得如何问问题，他的影响就很小，因为他没有办法去引导一个人的思想你要记住这句话：沟通只要问问题。

七、扩大痛苦法(拳头)

每个人都在追求快乐，逃离痛苦。当—个人不行动，你如何转换让他觉得不行动就会有痛苦，尤其是这个人是逃避型的人特别有效。扩大他的痛苦，因人、因事、因地、因物、因时都不一样，要注意顺序，当最大痛苦发生的时候顺序对他有效。一个人最大的痛苦是发生在于他的最重要的价值观没有办法达成的时候，比如说一生当中你最重要的是什么，有些人说健康，有些人是事业等，了解到重要价值观，你最大的痛苦产生于你的家庭美满。让他知道他如果不这么做，就没有办法符合他一生最重要的价值观。扩大痛苦之后，你再对方解决方案或者是你想销售的产品，或者是你想传达的观念，通常很容易被对方接受。

第二篇：如何说服客户

如何说服客户

一、佣金类

1、客户认为我们中介费比其他中介高，如何有效消除客户的这种心理? 、客户认为我们中介费比其他中介高，如何有效消除客户的这种心理? 有些中介公司中介费可以打折，经纪人可以直接承认，并将我们的优势和服务品质保证告诉客户，并从客户的角度 说明这些优势和保证能够给客户带来什么利益。同时向客户说明我们有很多回头客，因为他们赞赏我们的服务;我 们也有很多客户原来是一些小型中介公司的客户，现在却是我们的长期客户。“我这里有我经手的一些老客户的电 话，您可以通过他们了解我们公司的服务质量和我个人的服务水准”。 注意，千万不要在客户面前直接诋毁其它中介公司，因为直接地以语言、文字打压同行乃是市场营销中的大忌。

2、客户对中介费讨价还价，我们该如何调节?或者，中介费太高，能不能商量? 、客户对中介费讨价还价，我们该如何调节?或者，中介费太高，能不能商量? 两种办法。一是在看房子之前先谈妥中介服务费，二是在看完房子客户准备下单时再谈。两种办法各有利弊，主要 取决于经纪人个人的谈判技巧和处事风格。第一种方法有可能会降低客户看房、成交的兴趣，造成“刚下锅的鸭子 飞走”的结局;第二种方法比较而言对双方都比较有利，但对于生意场上的老手客户，会以生意即将成交的前景诱 惑经纪人做出比较大的让步， 故经纪人的心理素质和让价技巧相当重要。 即使经纪人心里早就准备给客户一些优惠， 也要一点一点地放，半步半步地退。 记住：你在价格优惠上给予客户越快越多，客户的胃口就会越大，要求也会越多。所以，在价格谈判方面，掌握节 奏和让价的分寸至关重要。

3、 房东要求把服务费打到差价里，怎么办? 中介服务费由哪一方出，应该在接受委托时有所约定。事先没有约定，就应该遵守当地市场上的操作习惯。

4、 如何保证收取双方的佣金? 目前佣金的收取多数是单向的， 但在某些个案中， 是双向收取佣金的。 关键一点是应该在做单时签定合同或协议书， 其中有明确的收取双方佣金的条款和收取的比例，以及因一方的过错而导致交易失败后过错方应履行的罚则义务 (赔偿约定)。

5、 为什么你的佣金那么高?会不会吃差价? 佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的(说明：有些城市当地政府在这方面有规定，如果没有一 般遵循的是当地的行规或者是本公司自己的规定)，我们绝对不会吃差价。

6、 中介佣金太高，你们能不能打折?或者，你们中介公司的收费太高了。或者，如果将佣金加在房价里

会影响到 房产的售价，怎么办? 请参考问题 5 和问题

2、3 的答案。

7、 我不会给你们佣金的! 因该问题的前提不够明确，所以很难给出确切的回答。但有两点很明确，一是经纪人的劳动应该获得肯定，客户应 该支付佣金却拒绝，经纪人和单店可以采取多种方式督促对方包括法律手段;二是经纪人要反躬自问，是我们的服 务不到位吗?还是与客户沟通中出现了什么障碍?或者是经纪人事先没有把握住合适的时机向客户明示哪一方应 支付佣金和具体数额及比例。总之，经纪人和客户的地位是平等的，客户是我们的服务对象或者说上帝，但绝对不 是宗教意义上的上帝。

8、 你们的收费为什么比其它公司高?而其它的公司还有优惠(打折)。或者， 中介费可不可以商量? 佣金的收取比例是按照房地产行业的统一收费标准收取的，其它的公司可能是拿出少量的几套房子来，用打折来吸 引客户，而我们都是按照当地政府的行业规定和公司的统一规定操作的，对于老客户我们在一些衍生服务产品方面 有优惠。

9、 你们收了中介费为什么还要收代办费?别的公司都不用收。

各公司的做法可能有些出入，有的公司的中介费中包含了代办费但变相地提高了中介费，我们的项目单列，让客户 花钱花得明白。

10、你们为什么要在签协议的时候收佣金?产权还没有过户产权证我还没有拿到，相关手续还没有办完呢。 公司规定先收取佣金主要是为了保护卖方(买方)的利益，同时也是为了更好地向您提供服务，我们经纪人会跟踪 整个交易过程并协助您办好产权证和其他相关手续。

11、公司应该如何控制收清全款的时间? 由于各单店的业务模式差别很大，收清全款的时间上会有很大的差异。一般 住宅、公寓的买卖和租赁收款时间较短且比较及时，写字楼的收款时间较长，有的会长达 6 个月或者更长，此其一; 其二，收款的时间控制也取决于单店和客户、发展商的合作关系和合作时间以及合作顺利与否，对于欠款时间很长 而数额不大的案例，一般建议采取法律以外的途径解决，如继续保持合作关系但增加其他限制性条款，把合作方绊 住，逐步将余款或者欠款收回后，再取消合作关系。 但最根本的还是要在业务上下功夫、做扎实，详细了解客户的背景、底细，对于有恶意欠款倾向的客户，宁可不做， 把有限的时间花在其他更有价值的客户身上。

12、佣金的全额收不齐，怎么办? 请参考问题 11 的答案。

二、委托类

13、你是才入行的吧?我怎么能把房子委托给你? 您的眼力真好。的确，我入行只有 3 个月。您也看出来了，我是比较好学和勤快的人，上

上个月我成交了 2 单。目前 我手里还没有新客户，其他资深经纪人手里都有 7-8 个客户，很少有精力来打理新客户。而我会投入 100%的精力 服务于您一个人。

14、客户不愿意签定独家委托合同;或者，我为什么要和你做独家委托?或者，我为什么要把房子委托给你? 我完全理解您的想法，很多客户也认为多家委托对自己有利，其实并不尽然。与多家委托相比，独家委托可以保证 我们的客户的利益的最大化。因为听起来多家委托似乎很多公司都在帮助您的忙，事实上每个经纪人都会想，“反 正我不做其他公司的经纪人也会做”，或者“即使我做了也可能是瞎子点灯白费蜡”，结果是每个经纪人都不会 100% 的投入，最终受损害的还是我们的客户。所以，我们公司的客户绝大多数都是签定独家委托，这个文件夹里有我过 去的客户的委托书复印件和感谢信，现在他们都是我的朋友。我想，经过几次接触之后，您会更加了解我和我们公 司，我们也会成为朋友的。

15、佣金我会付给你的，委托书就不用签了。 我非常相信您的为人，不过目前公司有这样的规定，所以我也不好违反，谢谢您能体谅我们做经纪人的难处。

16、房子还没有看到，为什么要先签求购委托书? 通过跟您的接触，我发现您是非常通情达理的人。因为公司有这样的规定，所以我也不好违反，谢谢您能体谅我们 做经纪人的难处。

17、我为什么要跟你们签委托?独家委托有什么好处呢? 通过跟您的电话接触和谈话，我发现您非常了解地产经纪这个行业，一般地产经纪公司都会与客户签定委托书来确 定双方的关系，同时，更主要是为了让您了解经纪人有义务为您在哪些方面提供专业的服务，以便更好地保障客户 的权益。至于独家委托的好处，主要是可以实现客户利益的最大化…….。(请参考问题 14)

18、“委托书不用签，你带有诚意的客户过来再说吧。”或者，“你有客户就带过来，不用签什么委托啦。” 签定委托书其实是我们公司用来规范我们经纪人的服务的，同时最大限度保护我们客户的利益，其作用有点象您在 商店购物，购物后销售人员应该给您发票一样，万一有什么问题您可以凭发票更换，或者接受免费的售后服务、维 修。

请同时参考问题

14、17 的答案。

19、“签什么委托?别家公司都没有，你们这么复杂，你们不要自己骗自己，我可以用别人的名字签”。 “那您需要出示身份证，并把身份证的号码写上去。”“开玩笑，你有什么权力看我的身份证?” (笑笑)您是在跟我开玩笑。象您这样这么年轻就事业有成的人 还真不多，……..(迂回谈天，冲淡刚才

的紧张气氛)。您看您什么时候有空闲，我们去看看房子(或者我带客户 到您府上)? 您看，我这里有张单页的书面材料请您过目(不是原来那份委托合同，但作用类似，属于客户基本资料登记表或看 房表之类，主要记录客户姓名、电话等基本资料)，主要是为了方便我下次跟您联系、安排约会的时间。 根据以往的经验，此类客户的性格率直，做事一般比较果断，成交几率很大，而且很容易建立朋友式的合作关系。 同时必须说明的是，经纪人与客户的谈话气氛如此对立、紧张，是经纪人谈判技巧上的失败，有一句顺口溜基本概 括了成功经纪人所具备的素质，即“微笑打先锋，赞美价连城;聆听是基础，自我推销能成功!”

三、签委托书前注意事项 签委托书前要注意： 1.了解屋主售屋动机? 2.了解屋主的期望价? 3.了解屋主卖不掉会如何处理? 签委托契约促销的前后：假设屋主心中底价一千万，未签好前你可说---经纪人：「以我在附近的市调，这房子成交价应在九百万左右，但你坚持一千万的价值，就先依你的意思签吧!希 望最好能卖到一千万。」 经纪人签完委托书后，要出门前告诉屋主：「现在价格虽然偏高，不过没关系，我一定帮您卖高，到时候有客户出 价，我随时向您报告。」

勿估价过高 行情十五万，估十三万至十五万，注意对方(屋主)反应，如反弹、质疑。屋主若反应：「怎么这么低!」甚至表 现出不愿意卖的情绪，其实屋主的心是在淌血，怎么赔那么多! 经纪人：「今天我帮您卖房，我们共同的目标是卖个好价钱，估多少并不是最要紧的，重要的是找一个有诚意的买 方，卖个好价钱，才是我们共同努力的目标。」 经纪人：「我们也有卖过十五万以上，请您自己衡量售屋动机，我们将照您的意思;请买方出价，主要还是看买方 反应。」 请注意一下几点： 1. 2. 3. 4. 屋主来公司估价，坚持一定要见到标的物才能估。 熟记某楼盘的成交明细(整理成册为佐证较具说服力)。 否则仅可告知成交案例或一个较大区间的价位，如：二十万至二十五万。 狭义开发、来电(公司)估价时，应试图制造第二次甚至第三次与屋主见面的机会。

勿开价过高 行情十五万勿开价超过十六万，除非判断人况、物况皆佳。 经纪人：「开价是门学问，开太高没人看，哪来的诚意客户，开太低又失去卖好价钱的机会，我建议不要超过十五 万五。」 (大胆建议的目的是迎合屋主，人性丑陋的一面)

经纪人：「这样我比较好约客户看房子，快速找到诚意买方。」

谈价格 屋主：「要缴那么多税费，我的价格要开高一点。」 经纪人：「卖

房子是反应行情，而不是反应税金，况且，不是只差税金的问题而以!」 经纪人：「卖方本来就应该负担税费，而买方也要复旦税费……您这样子买方根本不敢过来看!」 经纪人：「如果要加税金，那五年后你这个房子要卖多少钱啊!而且房子会折旧，价格会越来越差。」 经纪人：「现在卖不但减轻负担，而且增加利息收入，小亏就是大赚啊!」

谈服务费 屋主：「1%服务费太贵了!可以可以少一点?」 经纪人：「怎么会呢?我们每件委托都是签 1%，其实，真正的委托是要把房子卖掉才有用啊!」 经纪人：「以委托来说，同样是一千万的房子，一件签 1%业绩是十万计算，另一件签 0.5%业绩是五万，光是业绩 就少了五万，况且又不见得很好卖?业务员都很聪明，当然往业绩多的去销售，这样对我们(指屋主)是很不利的， 只要帮您(屋主)多卖，五万就有了。」 经纪人：「我们收取的服务费很合理，才收 1%，国外收 6%;我们是保障您的交易安全，您只付百分之一服务费， 但我们保障您百分之九十九价款的风险，您说会太高吗?况且还包括我们的人事费用及广告开销呢!」 经纪人：「透过中介公司行销网络，可以及早发现买方，并且缩短售屋时间，增加资金的流动性。」

教育屋主 教育屋主为何要反签意向书 经纪人：「买方出到委托价格我才能做主收受定金，如果买方有出价，而大哥您同意卖，一样要您的授权书，才有 权代理您收定金，钱是不能乱收的。」 防止私斡(跳单) 防止私斡(跳单) 经纪人：「请您千万不要跟买方谈价格，买方杀价很厉害，买方会向您探底价，然后再找公司二次杀价，所以若买 方问价格，请他直接找我好了!」 对于单身的老年人： 经纪人：「若屋主您自住时，请记得要我们公司的人带看才开门。前些日子报纸刊登某屋主被抢劫，治安不是很好 所以要小心，不是我们公司带去的千万不要开门。」 委托期限加长 倘若屋主坚持高价，必须说----经纪人：「好的价钱常要花时间争取，原委托期三个月请改为六个月。」 此时屋主一定吃惊，那我们再把谈判筹码拉回用委托期换取适当价格。 给屋主最佳第一印象 专业的谈吐，关心的语气，亲切的举止，高压的风范，勤奋与积极，注意个人卫生(如口臭); 拜访完毕，计算机或手机可故意忘记带走，制造第二次碰面的机会，以便屋主加深印象。 勿给过高期望及不当承诺 千万别说：「这个价格没问题，两个礼拜(马上)就可以卖掉。」

拒签委托的屋主 屋主：「不用签委托，大家都可以卖!谁先成交就算他的!」 经纪人：「当然，多人卖是很好的，但是纠纷

第三篇：实例详解说服客户的23个流程

说服的流程

实例详解说服客户的23个流程

亲自传授如何成交大客户

走出去，说出来，把钱收回来。

总裁极限说服力这个课程是把销售当中说服客户，或者在吸引人才当中说服人才的整个说服过程。，包括在你说服别人之前，如何说服自己的过程，从体系到技巧，一个完整的结构性的课程。

极限说服力的23个流程：

1.建立亲和共识

让他喜欢你并信任你

*38种笑容(笑可以最快的拉近距离)

*赞美对方

4)温暖同情的笑

5)真诚的笑

6)

7)感动到快掉眼泪的笑

8)

9)苦笑

10)傻笑

11)无辜的笑

12)满足的笑

13)尴尬的笑

14)求求你的笑

15)赔罪认错的笑

16)谦虚的笑

17)佩服的不得了的笑

18)陪笑

19)逗孩子笑

20)赞同、肯定的笑

2.发现客户的需求及痛苦

*了解客户购买之前的行为模式

*说服一个人最重要是说服他的价值观(对他来讲什么是最重要的) *问句：

对于选择拥有什么而言，你觉得什么是最重要的?

第二重要是什么呢?

为什么你觉得这个对你而言这么重要呢?

对于你现在所拥有的，你希望哪些地方变得更好呢?

如果我一项服务可以满足你上述所有需求，价格又是你可以接受的，并且给你100%保证，你是否渴望立刻拥有它?

3.确认客户的需求和痛苦

任何人付钱就一个原因：付钱止痛

4.将痛苦扩大

人们对于不能改变这件事情会感到痛苦

5.在伤口上撒点盐

6.对症下药

每一个人身上都有不同的伤口。要拿着纸和笔把客户的需求都写下来。

1)成功型的伤口：你做出这个决定，你会变得更成功!这个伤口对你有无与伦比的冲击力量

2)家庭型伤口：做任何事的决策都是为了家人。

3)模仿型伤口：所做的事情都是为了要模仿其所崇拜的人。

4)社会取向型伤口：所做的一切都是为了和朋友一样。

5)生存型伤口：人生目标就是活着就好，没有什么欲望。遇到这样的人就拔腿就跑~，不要浪费时间。

3A级客户是指：有钱、有需求、能立刻做决定

7.自我见证：我使用之后的效果

8.强而有力的大客户见证

9.大胆开口要求：万一他答应怎么办?

凡事大胆开口要求

10.提出无法抗拒的好处，所有的价值是多少

11.所有的价值是多少

12.再次确认客户对价值的认同

一、建立亲和共识

二、发现客户的需求及痛苦

三、确认客户的需求和痛苦

四、将痛苦扩大

五、在伤口上撒盐

六、对症下药

七、自我见证

八、强而有力的大客户见证

九、大胆开口要求

十、提出无法抗拒的好处

十一、所有的价值是多少

十二、再确认客户的需求及对价值的认同

总裁梁凯恩介绍：

梁凯恩先生现任台湾超越极限公司总经理，拥有14张国际讲师授证，是亚洲超级演说家、行销大师。他曾经患过严重的忧郁症;高中读了九年仍未毕业;两度企图轻生未果;在路边当小摊贩一夜被警察追赶七次;彷徨无望，不知道生下来要做什么，但他终于走出了困境，像魔术般改变了自己的人生。

梁凯恩的网站http://

1973年出生;台湾省人;现任飞翼国际企业集团的首席总监，兼任SUCCESS《成功杂志》国际中文版的行销总监。

从22岁开始大量向世界第一名学习、至止前为止投资学习超过120万人民币，在台湾地区举办Lifeis good(生命无限美好)超级研讨会，演讲超过1200场以上。帮助飞翼企业吸引最顶尖的人才。

他目前拥有14张的国际讲师授证，包括：全球最畅销书《富爸爸穷爸爸》作者罗勃特·清崎投资理财国际认证;史上最伟大的催眠师—马修史维催眠式销售国际授证及台湾总代理;

金氏世界推销(汽车)纪录保持人—乔·吉拉德的销售国际认证;世界房地产销售纪录保持人—汤姆霍普金斯的销售国际授证;世界顶尖行销大师—J·亚布罕行销国际认证;

世界知名行销大师—赖兹和杰克的行销国际认证;世界第一企业管理大师—博恩崔西的企业管理国际认证;还包括：世界第一潜能大师—

安东尼罗宾、美国知名企业大师—派翠西亚、世界人际关系权威—哈维麦凯……等等。

第四篇：第13讲客户异议说服及排除干扰

异次元营销机构·置业顾问培训手册

第十三讲 客户异议说服及排除干扰

一、客户异议说服

置业顾问在销售房屋的过程中，将会碰到客户提出的各种异议，而如何机智地说服客户是置业顾问个人销售才能的最佳体现。置业顾问要明白一点，要是没有这种异议的话，销售本身这个行业不会是个兴旺的事业。

因此我们要感激顾客提出异议。当然这并不意味着客户的异议越多越好，而在于置业顾问要想成功，就必须设法克服客户的异议。 客户异议本质

当客户提出异议是由于他们对产品产生了兴趣，否则他们将什么也不说。 客户异议判别 明白客户异议的潜台词

实际客户提出的某些异议是有一定潜台词的。 例如：“我不觉得这价钱代表‘一分价钱一分货’” 潜台词：“除非你能证明产品是物有所值” 例如：“我从未听说过你的公司” 潜台词：“我想知道你公司的信誉” 例如：“我想再比较一下”

潜台词：“你要是说服我，我就买，否则我不买” 辨明异议真假

出于各种原因，人们往往表达出假的异议，而不告诉你为什么他们真的不想购买。 很显然，你可能无法说服客户，除非你搞清了他们真正的异议。 人们最不愿意表达的一种异议，恐怕就是承认自己买不起你的产品了。 辨别异议真假方式：

当你提供肯定确凿答案时，留心观察对方的反应，一般说来，他们要是无动于衷的话，就表明他们没有告诉你真正的异议。

当人们提出一系列毫不相干的异议时，他们很可能是在掩饰那些真正困扰他们的原因。

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异次元营销机构·置业顾问培训手册

对置业顾问不满

不想马上购买，应该承认，客户的拖延有些是合理的，必须请示上级或等待形势有所变化后才能作出决定，施加的压力过大会失去生意。

四、处理异议时应考虑的基本点

 为异议做准备  预测并预先采取行动  异议出现先采取行动  态度积极乐观  倾听——听完异议  弄清异议  解决异议 处理异议的原则

l、事前做好准备

“不打无准备之仗”，是置业顾问战胜客户异议应遵循的一个基本原则。

置业顾问在走进公司大门之前就要将客户可能会提出的各种拒绝列出来，然后考虑一个完善的答复。面对客户的拒绝事前有准备就可以胸中有数，以从容应付;事前无准备，就可能张惶失措，不知所措;或是不能给客户一个圆满的答复，说服客户。加拿大的一些企业专门组织专家收集客户异议并制订出标准应答语，要求销售人员记住并熟练运用。

编制标准应答语是一种比较好的方法。具体程序是：

步骤1：把大家每天遇到的客户异议写下来;

步骤2：进行分类统计，依照每一异议出现的次数多少排列出顺序，出现频率最高的异议排在前面;

步骤3：以集体讨论方式编制适当的应答语，并编写整理成文章;

步骤4：大家都要记熟;

步骤5：由老置业顾问扮演客户，大家轮流练习标准应答语;

步骤6：对练习过程中发现的不足，通过讨论进行修改和提高;

步骤7：对修改过的应答语进行再练习，并最后定稿备用。最好是印成小册子发给大家，以供随时翻阅，达到运用自如、脱口而出的程度。

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置业顾问要尊重客户的意见。客户的意见无论是对是错、是深刻还是幼稚，置业顾问都不能表现出轻视的样子，如不耐烦、轻蔑、走神、东张西望、绷着脸、耷拉着头等。置业顾问要双眼正视客户，面部略带微笑，表现出全神贯注的样子。并且，置业顾问不能语气生硬地对客户说：“您错了”、“连这您也不懂”;也不能显得比客户知道的更多：“让我给您解释一下„„”、“您没搞懂我说的意思，我是说„„”。这些说法明显地抬高了自己，贬低了客户，会挫伤客户的自尊心。

五、六种主要的异议

1、隐含式异议;

2、敷衍式异议;

3、无需要式异议;

4、价格式异议;

5、产品式异议;

6、货源式异议

一、隐含式异议的解决方法

与不愿谈论异议或自己也不清楚不愿购买原因的潜在顾客打交道时，要做好用问题把出的准备。你要尽已所能反问题弄清楚。考虑一下这些问题：

怎么才能让你信服呢? 什么致使你那么说?

让我们考虑一下这一点，假设我的产品能(具有潜在顾客需要的功能)，这样你会考虑购买，是吗? 请告诉我,你心里究竟有什么想法?

把隐含异议挖掘出来，常常不是一件容易的事。仔细观察潜在顾客的语调、面部表情和举手投足，密切注意潜在顾客说的话。为了发现买方真正的异议，有时你可能必须领会他的言外之意。所有这些因素有助于你发现异议是真的还是一种掩盖隐含异议的借口。

二、敷衍式异议

置业顾问必须去分析顾客产生该异议的原因：

1、产品的介绍不够全面，客户尚有疑虑未解决，

2、顾客的购买欲望未被完全激起。

1. 我必须好好地想一想

——趁着这个问题在你头脑中刚刚形成，让我们现在想一想，你想多了解哪些情况?

——你需要时间考虑，这是理解。我想了解一下你现在还有什么需要顾虑，是不是还有哪些情况没有了解。

——您对我们的地段、景观、户型、小区配套、价格不是都非常的满意吗?(根据客户的回答进行下一步)

——自从我们第一次见面，以来，你和我都在思考这个问题。你知道这是绝妙的机会，你喜欢这个产

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——我们“乐平·新天地”哪方面让你感到不满意呢?

——我知道你的感觉。但像“乐平·新天地”这样的楼盘再等也不会有更好的，(陈述产品的利益点) ——我的许多的客户刚开始也是这种想法，但他们到其他楼盘看完后，还是选择了“乐平·新天地”，他们觉得(陈述产品的利益点)

我们对现在的房子感觉很满意 ——在哪方面感到满意呢?

——你对现有的楼盘最喜欢的是什么(然后与你的产品做比较)。

——我知道您的感觉。我们通常满足于某事是因为我们没有机会(或者没有时间)与更好的东西相比较。想利用几分钟时间把它与我们的做一比较，给您看看怎样?(阐述利益)。

——我的许多顾客在见到我们产品之前对他们已有的房子都很满意。他们转变的原因有三(阐述产品的三个好处)。

四、价钱式异议

这里所说的价格，主要指每平方米单价而言，在实际工作中还包括物业管理费、房产证和按揭费用等可能发生的相关费用，与价格有关的付款方式和折扣、施工期、入伙时间等问题。

顾客提出价格方面的主要动机： 顾客想买到更便宜的商品。

顾客知道别人曾以更低的价格购买了你的房子。

顾客想在商谈中击败置业顾问，以此来显示他的谈判能力。 顾客想利用讨价还价策略达到其他目的。 顾客怕吃亏。

根据以往的经验，知道从讨价还价中会得到好处，且清楚置业顾问能做让步。 顾客不了解产品的真正价值，怀疑价值与价格不符。

顾客还有其他同等重要的异议，这些异议与价格无关，他只是把价格作为一种掩饰。 解决顾客价格异议的原则

1、先发制人，预防拒绝产生;

2、先谈价值，后谈价格(主要强调时间顺序);

3、多谈价值，少谈价值(主要强调谈话内容);

4、把握好提出价格问题的时机，置业顾问要做到：不主动提出价格问题;当顾客提出价格问题时，

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l) 自己对价格要认可，才会有信心说，我们的房子才XXXX元每平方米。

m) 通过对比别的项目的劣势，突出本项目的优势，证明本项目的最佳性价比，像这样好的房子，您到哪里去买呀! 我买不起 ——为什么?

——如果我能你介绍一种方法让你能买得起，你会感兴趣吗?(判断客户的真正异议) ——你希望价格在多少的，我重新给您推荐一套怎么样? 给我96折，我今天就给你下订?

——我报的总是最优惠的价格，并且公司有规定，我也没有办法;(然后强调利益) ——你今天能马上交钱吗?(判断是否有是准客户，进一步逼定)

——不然我帮你向经理申请一下，但是我想应该是不可能的;(不要给客户过高的期望，制造一定的困难，使客户感觉该价格来之不易。)

五、产品式异议

1. 面积大

a) 买房子是一辈子的事，你可以一步到位，以后就不用换了

b) 把客户归为先知先觉的人，随着人们生活水平的日益提高，大户型是未来发展的趋势。

——你比别人早享受一步。

c) 户型功能细分是未来发展的趋势，能够满足居家生活的更多需求。如您可能有自己的书房，静静的读书、沉思、而不会有人打扰您;工作之余，你可以到健身房去锻炼身体，以保持旺盛的斗志。 d) 向客户的虚荣心求助

——面积大的房子是您这样事业成功、生活质量高的人才能够享受的，不是一般人可以享受的。 e) 父母的暂住，节假日亲戚朋友的往来聚会，肯定需要更大的空间。 f) 国外发达城市居住水平及生活现状描述。

g) 家庭每个成员拥有更多的空间，互不干扰，有利于身心健康，更好的生活工作。 2. 西晒

a) 首先从观念上扭转客户对西晒的想法

——西晒更多的是自己主观的心理感觉，是对传统观念不够深入思考而盲目跟从的结果。您如果仔细分析一下，其实，西晒根本就是微不足道的。

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这里的。到时候再我给你去电话，你看可以吧?

六、销售过程中克服七种最常见的异议

“我买不起”(包括一切价格异议，如“太贵了”“我不想花那么多钱”“那边价格如何”等等)。 不要忽视这种可能性，也许你的客户真的买不起你的房屋，所以试探，了解真相很有必要。 处理价格异议方法之一：就是把费用分解、缩小，以每年每月，甚至每天计算。 “我和我丈夫(妻子)商量商量”(包括同类型的话)

也许避免这种异议的最好方法就是搞清楚谁是真正的决策人，或者鼓动在场的人自己做主。 “我的朋友也是开发商”(或者可能是其他楼盘竞争地手中有他熟悉的人)

记住客户永远只为自己的利益考虑，他们不会因为朋友情义而掏钱买自己不喜欢的房屋。 “我只是来看看”

当顾客说这种话的时候，置业顾问不要气馁，请其随便参观，并为其引导介绍，无论何种房型、层次均为其介绍一番，热情而又主动。

“给我这些资料，我看完再答复你”

记住这类客户的态度表明，你还没有能够说服他们下决心购买，不要指望宣传资料比你更能促进销售，否则各个销售部门都可以关门大吉了。

标准答案推荐：“好吧，我很高兴为你提供我们楼盘的资料，要是有朋友问起，请你把资料拿给他们看看。”

“我本想买你的产品，是因为„„”

这种具体异议能够使置业顾问集中注意客户不想买的真正原因，设法把他的异议范围缩小，固定在一个点上。

“如果我的产品有(能)„„，您一定会下决心购买是吧?”，然后在设法解释客户这一点抗性，成功了即可使客户成交。

“我没有带钱来”

无论其是真是假，记住“双鸟在林，不如一鸟在手”，决不得让客户轻易的离开，可说：“没关系，我也经常忘带钱”，“事实上，你的承诺比钱更说明问题。”

七、处理异议的方法

1、预防法

这是一种先发制人，争取主动的方法。置业顾问在销售的过程中，在顾客尚未提出某些拒绝观点，就

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我们这个价钱已很实在了，如果要减价的话，那我想请教您一个问题，先生希望将来我在施工时偷工减料吗?羊毛出在羊身上的道理您是知道的，如果我们现在减价给您，等于我们的施工品质、信用也可以打折扣。我希望先生日后在品质上、产品上、如期交屋斤斤计较，而不是在价格上来计较。如果，我们真心减价出售，今天减您十万，明天难保会减二三十万甚至四五十万，这样的话，等于是欺骗顾客。先生，你希望我们欺骗您吗?

——先生您认为预售房屋风险大，不如买现房有保障，先生这名话真是一针见血，的确，许多人买了预售的房子吃了大亏而宁愿多花钱买现房觉得较稳当。但是，说话回来，为什么许多人会认为买预售的房子不太好呢?

这主要是害怕开发商中途倒闭，也怕将来盖好的房子与图纸不一样。

但是先生您请放心，我们公司也不是今天才做房地产开发(详细介绍以前的业绩)你不妨四处打听一下，所以您大可放心买我们的房子。何况，买预售的房子有几个优点：一是可亲自参加监工;二是付款非常轻松(按价目表说明)，三是可选择较好的楼层、户型、朝向;四是可享受较优惠的价格。至于现房，买起来确实较稳当，但亦有其缺点：一是付款比较吃力;二是楼层、户型、朝向选择余地小，三是价格较高，没有什么优惠，四是有无偷工减料不易看出来。以上只是我粗浅的分析，相信先生您比我更清楚才对。

注意事项：

置业顾问运用间接否认法还必须注意在自己表示同意、理解顾客拒绝时，一定要通过表情、丰富的语言表达出来，然后再以较低的姿态，用请教的方式，向顾客表述自己的看法。切不可给顾客一种虚情假意、公式化的错觉。

5、问题引导法

以称询问法，是指顾客提出拒绝后，置业顾问直接以询问的方式，向顾客提出问题，引导顾客在不知不觉中回答自己提出的拒绝，甚至否定自己，同意置业顾问观点的处理方法。

注意事项：

置业顾问向顾客提问时，不要急于求成，要由浅入深、循序渐进。

要针对拒绝进行提问，对于那些无助于引导顾客的问题则不必询问，以免浪费时间，甚至节外生枝。 置业顾问通过提问，要引导顾客逐步说出其真实的想法，引导顾客逐渐认识到置业顾问的观点是正确的，并且要让顾客感到是他自己做出的购买决定，而不是为别人强迫，或盲目听从了别人的意见。

向顾客提问要适可而止，置业顾问要随时注意揣摩顾客的心理活动，观察他的表情，对顾客难以启齿的问题或根本说不清的问题不要追问，避免冒犯顾客。

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要负法律责任的，老板也不可能这样做。(列举相关有利因素)

7、类比法：

又称有效比较法，置业顾问通过与顾客对可以考证的具有可比性的事件进行比较，来分析自己产品的长处，突出产品的优势，最终消除顾客拒绝的方法。

案例：

——先生提到的另一个项目的价格较便宜，请教一下，不知它们的面积、建材、格局、环境等各种条件都一样吗?

——在##花园有一套房子无论景观、配套、户型、楼层都比我们这间要差，价格却比我们高，由此可知我们的房子较公道吧。

——先生认为XX花园的房子便宜，但是否可请教您，便宜的房子就一定较有发展，较有升值潜力吗?

8、优点补偿法：

抵消处理法，是指置业顾问在承认顾客的拒绝具有合理性的基础上，说明产品的其他优点，以优点抵消或补偿缺点，以产品的其他利益来补偿顾客拒绝的处理方法。

注意事项：

有效补偿法只是适宜处理理智型和知识型的顾客的拒绝，拒绝是属于有效的、真实的和主要的。 置业顾问应该实事求是地承认与肯定顾客拒绝。对于顾客的拒绝，尤其是有效拒绝，绝不能反对与否认，尽管顾客拒绝亦有不尽合理之处，但必须肯定与承认，因为只有肯定与承认了顾客的有效拒绝，销售才可能进入成交阶段。

置业顾问必须及时提出产品与销售的优点及利益，让顾客在得失之间进行衡量，使顾客认识到销售建议使顾客获得的实际利益远远大于其损失。

案例

这个户型客厅西晒?

——先生您说得没错，这个客厅是有一点西晒，但是我想您买我们“乐平·新天地”就是看重我们的景观，你的客厅就对着我们小区景观，您每天都可以坐在家里看花园多好，而且小区的楼间距又这么大，户型通风又好，并且家里现在都有安装空调不会很热的。

你们这套房子离铁路很近?

——先生我们确实靠近铁路，但还有三十米远。这也就是我们这套房子价格这么优惠的原因。您看，这房子(强调产品的优点)，况且在XXX市哪里听不到火车的声音呀?

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客户的风水先生前来看风水认为不佳

最好置业顾问能略懂风水，从而辨别风水先生言论是谬误。在销售过程中，输导客户的现代思想，或以朋友的身份劝告客户不要轻信此风水先生的话，而借机可推荐其他风水先生，为客户看风水，甚至可见机买通风水先生为楼盘说话。

客户欲付订金时，恰逢其他客户前来退订

不露声色请退订客户在其他房间稍坐片刻，待在谈客户付完定(订)金后，再办理退订事宜，或让其他置业顾问帮忙引至他处退订给客户，而保证现有客户下定(订)金。

无理客户吵闹影响在谈客户

先说服无理客户劝其冷静，若其不听，可请保安劝其离场，或者领在谈客户至其他房间稍作解释，然后再同客户洽谈购房事宜，切不可只顾处理无理客户而不顾及在谈之意向客户，而且避免他们接触。

三、克服六种最常见的异议：

“我买不起”(包括一切价钱异议，如“太贵了”、“你要价太高了”、“我不想花那么多钱”或“我在别处少花钱也能买到”等等)

处理价格异议的方法，就是把费用分解，缩小。以每周、每天、每小时计算，而不必费劲解释你的产品是多么的出众。

“我得和我丈夫(妻子)商量商量。”(包括同类型的话，如“我得和我的合作伙伴讨论讨论”、“我要和我的律师分析分析”等)

也许避免这种异议最好的办法就是搞清楚，谁是真正的决策人或者鼓动在场的人自己做主。 我有一位好朋友也做这种生意

你可以说相信你的朋友也愿意让你做对你最有利的事情，顾客不会因为朋友而掏钱买次品，要不他根本算不上一个真正的朋友。

我只想到处看看(随便转转)

当顾客这么说，我就可以问他愿意购买怎样的产品，多注意这样的资料，随时为他提供一份。 给我一些宣传材料，我看完再答复您

标准回答：“那好，我很高兴为您提供一些介绍我们的产品资料，要是有朋友问起您新宅的情况，我想您可以把这些资料拿给他们看看”(设想推销成功，并暗示顾客不要放弃做出购买决定)

我本想买你的产品是因为„„

顾客提出这类针对性的具体问题，可以使我设法把他的异议范围缩小，固定在一个点上。

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第五篇：销售如何寻找客户资料

如何搜索客户信息资料

1、搜索：动动你的手指，信息尽在指尖;网上信息让你搜——企业网站、新闻报道、行业评论等等。优点：信息量大，覆盖面广泛。缺点：准确性，可参考性不高，需要经过筛选方可放心使用。

2、权威数据库：他们是谁;国家或者国际上对行业信息或者企业信息有权威的统计和分析，是可供参考的重点，对企业销售具有重要的知道作用。优点：内容具有权威性和准确性。缺点：不易获得。

3、专业网站：很多是免费的;各行业内部或者行业之间为了促进发展和交流，往往设立有行业网站，或者该方面技术的专业网站。优点：以专业的眼光看行业，具有借鉴性，企业间可做对比。缺点：不包含深层次的信息。

4、展览：最值得去的地方;各行业或者地区定期或不定期会有展览。会有很多企业参展。优点：更丰富具体的信息。缺点：展览时间的不确定性。

5、老客户：你忽略了信息价值吗;你的老客户同你新的大客户之间会有一定的相同之处。而同行业之间会有更多的相似之处，因此，你的老客户globrand.com也会很了解其他客户的信息。销售企业可根据同老客户的关系，获得行业内部的一些信息，优点：信息的针对性和具体性，可参考性高。缺点：容易带主观思想色彩。

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7、客户企业：他会为您提供相应的一些必要信息。

8、市场考察：想畅销就得做。

9、会议与论坛：注意那些头脑们的观点，这些观点对行业的发展会起到很深的影响。

10、专业机构：为你提供专业信息。

从多个渠道收集我们所需要的信息，是保证我们信息全面的有效方法，因为客户信息对我们后面的专业判断影响甚大，因此要严格认真的对待。在获取客户信息时，要充分明确自身信息需求，积极汇聚潜在客户信息，要以敏锐的触觉感知市场，洞悉自己的竞争对手，实时跟踪动态信息的流变，要对行业市场全貌有所了解。信息收集后要进行归类整理，便于及时回复和节省时间。要学会挖掘提炼信息价值，使收集的各类资料最大限度的服务于企业销售。第一，大客户基础资料其为什么样的客户?规模多大?员工多少?一年内大概会买多少同类产品?大客户的消费量、消费模式和消费周期是怎样?其组织机构是什么样的?我们所拥有的通讯方式是否齐全?客户各部门情况我们是否了解?客户所在的行业基本状况如何?大客户在该行业中所处地位、规模?并根据大客户自身的变化，进行适当的动态管理。 第二，项目资料

项目信息是评估的关键因素，在对大客户实行战略规划时，若没有对大客户项目有基本的了解，就无从谈起后面的交流合作。客户最近的采购计划是什么?通过这个项目要解决的问题是什么?决策人和影响者是谁?采购时间表、采购预算、采购流程是否清楚?客户的特殊需求是什么?

第三，竞争对手的资料身处激烈的市场竞争条件下，不得不多关注自己的对手，以防止竞争对手突如其来的攻击，从而影响本企业的销售。竞争对手资料包括以下几方面：产品使用情况，客户对其产品的满意度，竞争对手的销售代表的名字、销售的特点，该销售代表与客户的关系等。在产品同质化和市场的趋同严峻的市场中，如何制胜?挖掘到客户的实际内在需求，打动客户;了解客户的家庭状况，毕业的大学，喜欢的运动，喜爱的餐厅和食物，饲养的宠物，喜欢阅读的书籍，上次度假的地点和下次休假的计划，日常行程，在机构中的作用，同事之间的关系，今年的工作目标和个人发展计划和志向等，从心底里让他信任你。