中国房地产市场报告

2024-04-08

中国房地产市场报告（共6篇）

篇1：中国房地产市场报告

中国房地产市场调查报告

居民住房私有化比例已达59．3％

●预购房以经济适用房和商品房为主

●居民可承受的房价以每平方米1000－2000元为主

●25－34岁的人占购房人群的36％

●预购面积以80－100平方米的需求量最高

●主要房屋预购者家庭月收入在1000－4000元

间

工薪阶层购房依然难，价格是最大瓶颈；高收入者将是市场生力军

随着国家住房制度改革的不断深入及居民生活水平的提高，个人购房已成大势且愈演愈烈。新生代市场监测机构每年在中国的城市进行一项名为“中国市场与媒体研究（cmms）”的调查，今年的“中国市场与媒体研究2000（cmms2000）”调查总体为居住在20个样本城市的15－64岁的人口，样本量50000.以下是新生代市场监测机构根据cmms2000数据对中国房地产市场所得的调查结果。

城市居民目前住得怎样从cmms调查所涉及的调查范围看，20城市居民以居住楼房为主，87．7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3．7％的家庭住在有电梯的商品里，还有8．2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。

由于房改的不断深入，目前居民住房私有化比例已达59．3％，超过半数；18．2％向房管所租用房屋；11．5％租住单位的房子（见图一）。住房面积多数在40－80平方米之间。

多少都市人准备买房据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的21．9％，其中以经济适用房和商品房为主，预购面积在70－150平方米之间，可承受价格以每平方米1000－2000元为主体，辅之以每平方米500－1000元及2000－3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

有了产权房，还买房吗数据显示，调查总体中59．3％的家庭拥有住房产权，住房面积在20－80平方米不等，多为2、3或4口之家，其中以居住面积在50－80平方米所占比例最高，20－50平方米居住面积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。那么，是不是只有这一小部分的租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。调查显示，在已拥有产权房的家庭中，23．3％预计在五年内购房，20．1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。（详见图二）

有产权房家庭的购房情况可以参见图三。计划5年内购房的比例远远高于计划1年或2年内购房的比例，尤其是对大面积住房的购买。而计划1年内购房的比例也高于计划2年购房的比例，说明购房群体要么已持币在手，有比较具体的购买计划，要么准备一个较长时间的资金积累，再进行置业大投入，使生活质量彻底改观。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达55．6％，远远高于其他住房群体，预购面积以81－100平方米的需求为最高，达30．5％；而在100－150平方米的预购群体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62．3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，其中家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达16．5％；6000元以上的高薪家庭比例最小（见图四）。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在1000－2000元的比例最高，为30．4％；500－1000元的占22．3％；2000－3000元的占21．6％；希望房价在6000元以上的不足1％（见图五）。

以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69．1％希望使用家庭存款来购房，31．4％希望政府贷款，16．1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人？

数据显示，25－34岁的人占购房人群的36％，位居榜首，而35－44岁的人群比例为20．3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员、公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000－2000元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口

之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42．7％和39．2％；预购面积在70－150平方米间不等，以80－100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000－4000元间。

居民购房承受能力有多大房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。比如北京的房价与其他各

大城市相比持续居高不下，市内一般地段也要6000元以上一平方米，若按2成20年按揭付80平方米房价，则首付最低在10万元左右，每月还款额大致要在2000元左右。这样的还款额与总体家庭收入间的差异是显而易见的，因为北京地区预购房家庭月收入集中在1000－3500元范围内，占预购总体的64．4％，月收入3500－6000元的占16．7％，6000元以上的仅占5．6％（见图六）。

从居民对房价的期望值曲线上可以明显看出，期望值与市场价差距甚远（见图七）。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。

另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了国人消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68．6％，希望政府贷款的占31．1％，希望银行贷款的占15．5％，希望跟亲戚朋友借的占12．2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿意办理银行贷款。可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房中国人喜欢居有定所，不尚迁徒。据调查，认为“只有真正拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75．6％。可见房子在国人的心目中的位置是何等重要！

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11．5％，居第二位，而这其中60．1％的预购者介于21－35岁之间；制造业职工占预购总体的12．8％，居首位，这其中46．5％的预购者介于21－35岁之间；而中级公司经理介于21－35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63．6％为已婚，其中介于21－35岁的占43．7％，介于36－45岁的占30．4％；34．7％为独身，其中66．1％介于21－35岁之间，仅有1．4％介于36－45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说，21－45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50－150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿意花3000－4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。

调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500－1000元的占22．9％，1000－2000元的占32％，2000－3000元的占19．6％，而6000元以上的仅占1．3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

目前环保已成为一种全球化的概念，购房者对居住地的环境要求日益提高。认为城市环境污染太严重的占调查总体的60．9％，看来，争取“绿色”生存环境已成为大多数都市人的梦想。相比较而言，郊区的物业价格比市区要便宜很多，“绿色”程度也大大好于市区，且有些文化小区的人文环境也很好，城市则因为交通网络不够完善、私家车普及率偏低、交通过分拥挤等，造成许多居民渴望以低廉价格求得“绿色”生存环境的愿望无法实现。

多少人不怕失业都市人每天生活在事业与生活的双重压力下，拥有一个宜人的家居环境非常重要。而购房贷款制度要求贷款人具有持续还款能力，即拥有可持续发展的事业及资金来源，这使许多想购房又缺乏资金的人望贷款而却步。但是，在调查总体中仍有47．1％的人认为自己不惧怕失业，这些人中26．5％的人预计在五年内购房，而他们的收入目前主要在1000－3000元之间（见图八的收入曲线）。

另外，从图九中我们还可以发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

篇2：中国房地产市场报告

为了进一步发展我国的房地产业，有关部门对我国城市居民的居住情况进行了一次调查，其调查结果如下：

城市居民目前住得怎样

从调查所涉及的范围看，20个城市居民以居住楼房为主，87.7％的家庭住房为无电梯式楼房，只有3.7％的家庭住在有电梯的商品房里，还有8.2％住在平房，另有一小部分处于卫生间或厨房共享的合住状态。由于房改不断深入，目前居民住房私有化比例已达超过半数；18.2％向房管所租用房屋；11.5％租住单位的房子。住房面积多数在米之间。

据调查，五年内准备购房的都市人占调查城市总体的品房为主，预购面积在70-150平方米之间，可承受价格以每平方米辅之以每平方米500-1000元及2000-3000元的价格。购房资金将主要来源于家庭储蓄，政府及银行贷款也占据一定比例。

数据显示，调查总体中59.3％的家庭拥有住房产权，为2、3或4口之家，其中以居住面积在50-80平方米所占比例为最高，积位居其次。还有小部分家庭或个人从单位或私人处租房。租房者才是房产预购对象呢？调查结果显示并不尽然。23.3％预计在五年内购房，20.1％预计明年购房，商品房及经济适用房仍占预购主导地位。

调查显示，无产权房家庭主要希望购买80平方米以下的房子，属一期置业，为解决生活问题；而已拥有产权房的家庭则希望购买更大的房子，属二期置业，为改善生活质量。

有产权房家庭计划5年内购房的比例远远高于计划大面积住房的购买。

另外，在商品房预购群体中，有产权房的家庭预购比例达群体，预购面积以81-100平方米的需求为最高，达体中，拥有产权房的家庭预购比例高达62.3％，可见购房在这个群体中的市场潜力非常可观。但是，他们的购买能力又怎样呢？

假设拥有房产权的预购者为一总体，调查显示，的比例最高，达16.5％；6000元以上的高薪家庭比例最小。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。希望房价在30.4％； 500-1000元的占22.3％；2000-3000元的占足1％。

59.3％，40-80平方多少都市人准备买房 21.9％，其中以经济适用房和商1000-2000元为主体，有了产权房，还买房吗住房面积在20-80平方米不等，多20-50平方米居住面那么，是不是只有这一小部分的调查显示，在已拥有产权房的家庭中，1年或2年内购房的比例，尤其是对55.6％，远远高于其他住房30.5％；而在100-150平方米的预购群2000至2500元之间1000-2000元的比例最高，为21.6％；希望房价在6000元以上的不其中家庭月收入在以上数据显示，国内巨大的人口基数和迅猛的经济发展态势使房地产业具有惊人的潜力，但当前楼市价格的居高不下与不断增长的房屋物业需求之间出现了断层。如果商家能顺应市场，对价格、服务及其他相关要素加以调整，相信房地产的前景非常乐观。但值得注意的是，在这些拥有房产权的预购者中，有69.1％希望使用家庭存款来购房，31.4％希望政府贷款，16.1％打算向银行贷款。看来，传统的消费观念显然不利于消费的良性增长。

购房者是什么样的人

数据显示，25-34岁的人占购房人群的36％，位居傍首，而35-44岁的人群比例为20.3％，位居第二。总体购房人群以中学以上学历为主流，半数以上为全职工作者，重点分布于贸易、制造业、政府机关及教育文化领域，以制造业职工、中级技术人员、商业／服务业职员／公司中级经理居多，辅之以其他行业人士，月薪在1000-2000元范围内为主体购房者。

目前，中国的家庭结构以三口之家或四口之家为主，购房计划多数定位在商品房及经济适用房，分别占预购比例的42.7％和39.2％；预购面积在70-150平方米不等，以80-100平方米的需求量最高。而主要房屋预购者的家庭月收入在1000-4000元间。另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房。可以说，他们将是未来几年房地产市场内的一支生力军。

居民购房承受能力有多大

房地产业区域性差异很大，但房价与区域性平均收益的比例却基本类似。

从居民对房价的期望值曲线上来看，期望值与市场价差距甚远。目前国内的经济发展现状决定了恩格尔系数（指居民家庭花费在食品和日常家庭用品上的费用占家庭总收入的比例）还比较高，这更加大了工薪阶层购房的难度。另外，中国人的传统观念是量入为出，还不习惯去花将来的钱，加之银行贷款手续目前还稍嫌繁杂，担保条件较苛刻，还款制度不够完善，更阻碍了人们消费观念的尽快更新。从总体购房人群中预购房屋的资金来源上看，希望使用家庭存款的占68.6％，希望政府贷款的占31.1％，希望银行贷款的占15.5％，希望向亲戚朋友借的占12.2％。近七成的家庭可望用自有资金买房，近三成的人希望得到政府资助，只有一成半的人愿望办理银行贷款，可见，银行贷款制度亟待完善，以帮助人们改变固有消费观念，刺激消费增长，达到商家与消费者双赢的效果。

谁更急于买房

目前，从预购房者的人群结构来看，商业、服务业一般职工占预购总体的11.5％，居第二位，而这其中60.1％的预购者介于21-35岁之间；制造业职工占预购总体的12.8％，居首位，这其中46.5％的预购者介于21-35岁之间；而中级公司经理介于21-35岁的预购比例也超过了60％。由此可见，市场的重心在年轻一族。这一组人群中，63.6％为已婚，其中介于21-35岁的占43.7％，介于36-45岁的占30.4％；34.7％的独身，其中66.1％介于21-35岁之间，仅有1.4％介于36-45岁之间。从预购房者的年龄结构、职业特征及婚姻状况看，已婚的中、初级工作者构成预购主体，而年轻的单身族也是这一购房群体中不可或缺的一个重要部分。

应该说，21-45岁之间的人群对购房最有兴趣，他们希望的房屋类型仍然是经济适用房和商品房，面积介于50-150平方米之间，最好单价在3000元以下，愿望花3000-4000元／平方米购房的也占有一定的比例。这一预期和市场价格的差距低于调查总体对房价的预期与真正市场行情的差距。调查总体对每平方米的价格预期如下：每平方米500-1000元的占22.9％，1000-2000元的占32％，2000-3000元的占19.6％，而6000元以上的仅占1.3％。可以看出，国人对房价的承受能力与实际的市场情况大相径庭。

居住环境对购房有多大影响

调查还显示，消费者已逐渐将目光投向新的视点，比如：环保问题、居住环境（包括人文环境、地理环境、教育投入、文化氛围）等，这些都直接影响着消费者购房的决策。

篇3：中国房地产市场分析报告

宏观调控措施起效, 中国房地产市场泡沫破裂

2008年前三季度, 中国房地产市场在国家宏观调控政策指引下出现整体下滑的局面。

中国房市在经历2007年大涨之后, 2008年进入调整期。中国房市在2005年开始出现明显上升态势。北京市商品住宅期房预售平均价格上涨19.2%, 上海更出现了住宅均价一周内上涨14.77%的现象。2005年底政府出台宏观调控政策, 央行连续加息。2007年底更加强对投资性质买房行为的管控, 防止房市出现泡沫。上述宏观调控措施在2008年初逐渐产生效果, 房屋的名义价格和实质价格双双下降。

受到银根紧缩、房市趋冷的影响, 住房开发商遭遇经营困境。根据钟伟等人撰写的《2008年房地产行业资金报告》, 截至2007年末, 中国房企土地储备超过10亿平方米, 占用资金超过2万亿元人民币。同一份报告预计2008年中国地产行业的资金缺口将达6730亿元。作为大型上市房企的代表, 万科、金地、保利和招商地产2008年一季度资产负债率分别为66.55%、71.41%、71.82%和64.80%, 较2007年底大幅上升。大型上市企业多渠道融资, 积极应对资金紧张问题。

数据来源:三星经济研究院整理

中小型房企融资困难, 面临破产困境。房产中介等服务行业采取减薪、裁员、关店等方式开始大面积收缩。

中国进入房地产泡沫破裂时代?中国房地产市场进入调整期。国家发改委宏观研究所经济研究室副主任樊彩跃认为, 房地产市场开始进入中期调整期, 调整有可能持续两至三年时间。2009年房地产投资增长将会明显放缓, 进而对整个国民经济造成不利影响。中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说:“在全国范围, 2004年以来房价持续上涨的局面一去不复返, 取而代之的是, 房价泡沫的破裂和房地产业的调整, 几乎没有什么力量可以扭转这个趋势。”面对经济放缓的压力, 中国政府开始采取一些相对温和的救市措施。住房与城乡建设部副部长仇保兴认为:“应该给各城市政府一定的自由度, 各地的政府应该说有能力、也有责任, 作出一些政策上的选择。”

房地产价格下落的主要原因分析

中国大多真正需要住房的家庭已经难以负担当前房地产的虚高价格。

多数家庭半数以上的收入都用于支付住房的月供。中金公司的数据显示, 2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元, 家庭月供收入比高达75%, 房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%。即使对于收入排名前60%的中高收入家庭, 其月供收入比也高达54%。我国主要城市的房价收入比进入难以承受区。国际上通常认为房价收入比应维持在3~6的范围内;超过6后, 进入房地产泡沫区;超过7后, 则进入“国际房价难承受的区域”。我国的主要城市房价收入比远远高于国际水平;2007年, 北京的房价收入比为13.67、广州13.17、深圳13.07、上海11.09、杭州9.81、天津8.84。按房价收入比计算的合理房价水平与实际收入差距巨大。按照国际公认的房价收入比正常范围的上限6计算, 2007年中国城市人均年收入排行榜上, 前10个城市的2007年合理房价水平与实际收入的差距如下:

股市下跌带动房地产下跌。房地产公司上市融资变得困难。国内股市从2007年6000点跌到2000点, 股市交易量急剧萎缩, 房地产公司纷纷改变上市计划, 推迟上市时间。美国次贷危机引发的一系列金融危机, 导致房地产公司海外上市融资的计划也变得不太现实, 从而减少了融资渠道。

房地产上市公司融资标准提高。2008年, 房地产企业融资时, 企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源, 或用于购买开发用地, 将不予核准。股市下跌, 其财富效应严重弱化, 投资者对住房需求严重下降。投资者不仅无法通过赚钱效应从股市获得购买住房的按揭首付款, 而且在股市严重套牢的情况下, 投资者更是不可能在严重亏损时退出股市而进入房地产市场。由于二者之间的正关联效应, 消费者相应的形成了不动产价格下跌的心理预期, 纷纷采取持币待购的观望做法。

银根紧缩促使房地产企业资金状况紧张。房地产开发资金链日趋紧张。2008年1~6月, 国内银行贷款占比下降了0.9个百分点, 其他资金占比下降了4个百分点, 自筹资金占比提升了5个百分点。随着国内贷款和销售回笼资金的逐步减少, 资金不充裕的房产企业急需降价回笼资金来防止资金链的断裂。银行发放贷款更为谨慎, 房地产企业融资困难。次贷危机使得银行对房贷的风险认识加强, 开始加强风险管理, 特别是对于收入程度不高、工作不稳定的消费者, 银行更会谨慎对待其贷款申请。

市场竞争削弱房价上升能力。商品房定价属于市场化方式, 激烈竞争削弱升价空间。中国有几万家房地产公司, 最大的房地产公司占的营业额也没有占到全国市场份额的3%, 房地产开发商之间处于较为激烈的竞争状态。近日量价齐跌, 有价无市的市场表现使得开发商不得不降价。北京、上海、深圳等地签约数大幅下跌, 观望气氛浓厚, 急需套现盘活资金链的开发商不得不加入降价行列。

土地、原材料等价格降低导致房地产成本降低。土地政策收紧增加房产的供应。2007年年底颁布的《土地储备管理办法》, 要求购买土地者两年后不开发, 便要收回土地, 这将充分释放闲置土地, 增加商品房的供应。开发商囤地的成本大大增加, 这样有助于缩短从土地到商品房的时间周期, 起到增加房产供应、降低房产价格的效果。

土地拍卖价格不断下降。开发商不愿竞拍而导致流拍、开发商宁愿损失保证金也要退地的现象频频发生。虽然房价的涨速远高于地价, 但是地价和房价之间相互推动, 维持着一个相对稳定的比例关系, 对房价下跌的预期随着地价下跌的幅度而不断强化。

钢材价格下降。受制于通胀压力加大, 国内经济增速放缓等国内外经济形势的变化及奥运调控的影响, 自2008年7月份以来, 国内钢材价格环比有所下降, 所有钢材品种价格均下调。由于房屋建设对钢材需求量较大, 钢材价格的下调将对房产成本的降低起到一定程度的影响。

外资大批撤离房地产市场。国外金融形势恶化, 外资自顾不暇。在房地产市场上, 接连传出各大海外投资机构计划出售物业的消息。“限外令”的颁布限制了外资炒房。2007年底, 国家发改委和商务部发布新的“限外令”《外商投资产业指导目录 (2007年修订) 》后, 基本上限制了外资炒房。外资进入房地产市场大幅放缓, 2006年1~11月, 房产市场利用外资总额为313.6亿元, 增速为41.1%, 2007年为650亿元, 增速为64.8%, 2008年上半年为6.2%。

经济不景气导致消费者预期收入降低及不动产需求下降。企业破产短期内造成大量消费者的可支配收入锐减, 已购房者还款压力增大, 未购房者购房需求降低, 需求不旺直接导致房产交易减少, 价格降低。大企业的降薪裁员导致消费者可支配收入减少。2008年上半年, 沪深两市1619家上市公司中, 有268家上市公司的“支付给职工及为职工支付的现金”同比出现负增长, 占总数的16.5%。互联网公司在2008年年初几乎都有裁员, 券商、投行、房地产公司都有不同程度的裁员。

国家宏观政策促进房价下跌。房贷首付比例提高, 打击哄抬房价。2007年7月份, 央行和银监会联合发布通知, 明确利用贷款所购第二套 (含) 以上住房首付不得低于四成, 贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍。从长期来看, 房贷“紧缩”可控制银行房贷风险, 短期则可挤压部分楼市泡沫, 对于哄抬房价的炒房团起到了一定的打击作用。

贷款利率提高导致融资困难。利率的提高导致企业的财务成本增大, 对企业资金成本和利润影响较大, 开发商资金周转变得比较困难。为规避项目建设、增加土地储备的风险, 开发企业被迫加快项目开发周转期, 减少盈利空间, 降低价格, 加速资金回笼。

不断加息加重还贷负担。2007年的6次加息使得2008年的房贷利率上升, 5年以上商业房贷利率提高0.8415%, 房贷月供明显增加。在有价无市的情况下, 还贷负担对于炒房者是一种沉重的打击, 断供现象导致潜在用户暂缓购房计划。

房价调整给中国社会带来不安

国际经验警示, 房地产市场的震荡将造成严重的后果。

美国的次债危机作为导火索, 造成了自上世纪30年代以来的最大的金融危机, 并促成全球性的经济衰退。上世纪90年代以后, 日本房地产泡沫破裂, 整个经济也受到了重创。此后10年, 日本长期处于萧条期, 经济增长始终徘徊于衰退与复苏之间。

房地产不景气将拖累中国宏观经济。由于房地产在国内已经成为经济的大部门, 房地产投资的减速将影响GDP的增长。在工业化正处于加速阶段的中国, 房地产投资在固定资产完成额中占比高达26%, 直逼制造业的投资的30%。房地产投资每年对名义GDP的拉动接近5个百分点, 拉动GDP增长的绝对额超过1万亿。如果2009年, 房地产在固定资本形成额增速为负的25%, 则可能直接减少GDP5300亿, 导致名义GDP下降接近两个百分点。中国政府掌管向市场出让土地的权力, 房地产的衰退将会大大降低财政收入。目前, 从公开数字来看, 2007年土地出让金总量在1万亿上下, 占地方财政收入的达30%, 个别地方已经达到50%。2008年与2007年相比, 土地出让金可能下降50%。地方财政的支出是刚性的, 房地产收入的减少将使政府财政入不敷出。房地产行业作为宏观经济的综合产业, 直接关联57个子行业, 其衰退将会牵连众多相关行业。房地产行业对钢铁、机械、有色金属、建设材料、家具等行业的投资和景气产生绝对直接的影响。具体而言, 房地产行业对制造业投资的相关系数高达0.7。对于银行业而言, 与房地产相关的贷款比重占全部信贷余额的25%左右, 其中住房抵押贷款占16个百分点, 房地产开放贷款占9%。仅从上市银行的数据来看, 上市银行每增加一个点的不良率, 就可能形成2500亿左右的不良贷款。房地产不景气对中国经济增长的质量也会有重大影响。目前, 在建筑业就业的工人人数接近900万人, 如果房地产投资增速为负的20%, 可能会直接导致150万到200万建筑工人失业。在房价峰值购房的消费者将面临“负资产”的威胁, 易引发社会不安定及信用危机。由负资产引发的断供不意味着债务的消失, 银行可以通过法院查封断供者所属的财产。其次, 如果断供, 银行通过拍卖房产来得到还款, 剩下的债务银行还会追查, 业主其他的财产都会被银行强制执行充贷。最重要一点, 现在中国的个人征信系统正在完善, 断供会有信用不良记录, 对断供者以后申请贷款、办理信用卡、出国以及高消费都可能进行限制。

救市与否, 争论激烈

政府启动救市行动:地方积极, 中央谨慎。地方政府出台优惠政策意在挽回楼市颓势。

政府救楼市获得中央默许, 并在全国蔓延, 目前已有20多个城市推出救市政策。

中央明确对待楼市的态度, 不同于大部分地方政府出台的为稳定房价、刺激买房需求的救市政策, 而是要支持居民解决住房问题, 发展保障性住房。不久前召开的国务院常务会议在部署四季度经济工作时提出, “加大保障性住房建设规模, 降低住房交易税费, 支持居民购房”。在出口下降等不利的宏观形势下, 增大投资对拉动经济增长作用明显, 而加大保障性住房的建设, 不仅可以为居民提供住房保障, 还可以扩大投资规模。目前的房价还在高位, 超出了一般居民的承受能力, 如果强行用托市的政策将房价稳定在目前的高位水平, 维持房产泡沫, 则金融风险会越来越大。

市场预测房地产新政的7条利好政策

1.将购买第二套房的首付比例降至20%

2.将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年

3.首次购买90平方米以下住宅可减免契税

4.降低政府房地产交易环节的税费

5.调整公积金贷款政策

6.降低土地保证金、规划费用及缩短流程

7.鼓励银行适度放松贷款

救市是否得当?专家各执一词。反对方:当前中国房市泡沫严重, 当务之急应当是降价。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为, 要刺激房市真实需求和消费, 降价最为可行;根据他的分析, 如果房地产均价相对2007年下调20%的话, 银行业的不良贷款增长率约为0.7%到0.8%, 从银行金融风险来看, 不会出现危机。中国社会科学院金融研究所金融发展室研究员易宪容认为, 在房地产泡沫收敛的过程中, 量价下降是自然的现象, 若通过放开房地产市场的税收政策、信贷政策来救市, 将会导致美国式的金融危机在中国出现。支持方:低迷的房地产市场急需恢复交易量, 释放和恢复理性需求, 利好于房地产政策的各项新政的出台刻不容缓。北京师范大学房地产研究所所长董藩认为, 此前所坚持的房地产从紧调控政策已不合时宜。应考虑放松的政策, 如下调利率, 放开二套房限制, 考虑贷款期限延长, 以及买房采用优惠利率, 降低土地增值税预征对开发商资金占用等。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示, 各地政府陆续出台的因地制宜的政策已经表现出积极的效果, 中央应予支持。

房地产开发商处境艰难, 自救谋变

消费者态度趋于统一, 反对救市声音强烈。目前的房价已远远超出普通消费者的购买能力, 消费者普遍看跌房产市场, 反对救市。截至2008年10月20日, 国内一门户网站发起的“房地产救市”的调查已有195103人参加, 其中, 84.72%的网友反对救市, 77.03%的网友认为最近两年房价仍会下跌, 88%的网友认为如果救市, 地产商获益最大。

房地产市场持续低迷, 行业整体增速放缓。房地产市场出现了量价齐缩的调整局面, 行业内部分化趋势明显。2008年1至8月, 房地产行业整体销售额同比下降12.7%。不过, 保利地产销售额增长25.26%, 万科销售额增长5%, 金地集团销售额增长2.7%。据Wind资讯数据统计33家公布业绩预告的地产公司中, 有7家预亏, 7家预减, 其中, 3家公司预减幅度在90%以上。受市场低迷和景气回落的影响, 地产公司普遍面临经营性现金流持续下降和财务费用上升等问题, 整体资金状况不容乐观。截至10月19日, A股房地产公司7家公布的三季报显示, 经营活动产生的现金流量净额均同比下降, 其中有6家经营性现金流为负, 2008年前三季度, 7家公司经营活动产生的现金流量净额合计为-239095.5万元, 而2007年同期为120459.89万元。

开发商自救谋变求生存。行动一:顺应市场调整, 调整销售计划和利润预期。世茂房地产对外表示, 将把2008年全年合约销售额目标下调20%至140亿元人民币, 而2009~2010年的销售额目标亦下调约三成, 分别至208亿和265亿元。远洋地产则已经将2008年的销售目标由原定的80亿至120亿元削减至50亿至70亿元, 下调幅度约40%。行动二:利用降价促销和调整产品结构, 加速资金周转。万科总经理郁亮曾表示, 企业的成长能力受到利润率和周转效率的双重影响, 而其中, 利润率基本由外部市场所决定, 周转效率主要由企业经营模式决定。在市场低谷中加速周转, 降价卖房无疑是最常用的手段。绿城积极介入政府安居房、农转居公寓、旧城改造的建设。这些项目并不能带来巨额利润, 但能够提高企业的周转率, 而企业能否在危机深化前就主动加速周转, 影响着他们在危机后期能否用手中的现金来变被动为主动。行动三:提高企业自有物业的比重, 增加稳定的租赁收入, 增强企业长久抗风险能力。行动四:制造舆论、扩大宣传, 树立品牌形象, 鼓动地方和中央政府救市, 以少量的低价成交来换取全盘的回报。

房地产行业的景气展望

经济整体放缓, 房地产市场的景气必将受到影响。2008年前三季度中国GDP同比增长降至9.9%, 根据房地产业发展与我国的宏观经济景气周期较大的相关性, 房产业内外人士普遍看空楼市。

在经济由盛见衰的背景下, 楼市长期深度调整已定, 救市效果尚待观察, 根据以往经验, 政府干预短期内难改楼市下行格局。

房地产资金供给的增长率大幅向下, 房地产企业资金紧张状况将持续。虽然紧缩的货币政策有所放松, 但由于银行对房地产行业波动性的忧虑, 收缩对房地产市场的贷款, 给房地产商向银行申请贷款带来了困难。即2008年9月16日起下调人民币贷款基准利率和存款准备金率后, 央行从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点, 其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。销售的下降必然带来预付款和定金数量的减少, 同时按揭部分也进一步减少, 这一部分资金来源的减少完全是由需求所致。受美国新一轮次贷危机的影响, 外资纷纷抛售在中国的地产投资来增加流动性, 有可能在短期内加速房价下滑。

高房价使刚性需求已无法转化为有效需求, 消费市场观望气氛浓厚。中国大部分城市目前的房价收入比大大高于世界银行标准, 刚性需求又被更具刚性的支付能力不足所抵消。央行发布的《2008年第三季度全国城镇储户问卷调查综述》显示, 未来三个月打算买房的居民人数占比创1999年调查开始以来最低水平。北京、上海、天津和广州等一级城市未来三个月打算买房的居民人数占比均不足10%。

在销售低迷的同时, 供给却在继续增长, 商品房供过于求的短暂局面经济形成。根据房地产的开发周期, 当前的供给是在两年前市场需求强劲时形成的, 在目前的情形下, 估计消化商品房的存量至少需要花费2~3年。经济适用房和限价房的推出也在冲击着商品房的价格。

篇4：来自一线的中国房地产报告

多地一房难求加剧楼市两极分化

2016年7月14日傍晚，安徽省合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出112套精装修房源，不到1小时销售1.5亿元，全部房源连夜售罄。

“能买到房就是赚到了。”大学毕业留在合肥的陈先生费尽周折当晚如愿购得心仪的一套房子。他告诉记者，尽管14200.79元/平方米的价格比2015年1月首次开盘的8000元涨了近80%，但考虑到是精装修，还是学区房，交通购物也便利，这个价格也能接受。

上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后，2016年上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象，尤其合肥市39.57%的房价涨幅居各大城市首位，成为楼市一匹“黑马”。

“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，如果分城施策执行不到位，2016年全年房价上涨预计从一二线城市向三线城市扩散，库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延。

在中国社科院世经政所国际投资研究室主任张明看来，本轮房地产市场反弹一个显著特征就是房价先反弹，带动成交量回暖，最后拉动房地产投资。“价格反弹先于数量反弹，表明这轮反弹与政府加速去库存、宽松的信贷政策有关。”

流动性充裕，银行钱多但没地方去，投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产，进而导致一线及重点二线城市频现“地王”，苏州、南京等城市地价翻倍。

在寸土寸金的北京，2016年5月首创集团以33.4亿元高价拍得大兴兴华大街地块，折合楼面价42496元/平方米，价格接近周边现房销售价格；而西三环丽泽桥附近一处新楼盘，最小户型145平方米，单价已直逼10万元，动辄2000万元一套的豪宅令人望而却步……

对楼市而言，当面粉价格高于馒头价格时，其结果只有一条路——房价除了上涨别无选择，最终一线市场豪宅项目越来越多，楼市高端化趋势越来越明显，离普通百姓住房需求越来越远。

边消化边新建“去库存”仍前路漫漫

家住山东省高密市三里庄社区的退休工人任先生一家三年前因旧城拆迁改造搬入临时租赁的房子，原本盼着今年能回迁到新楼房，不想等了三年拆迁还没完，新房半间也没盖，回迁变得遥遥无期。

别说盖回迁房，就是现在已经盖好的商品房要卖完也得好几年。当地一位不愿透露姓名的建筑安装企业老板说，楼市低迷对企业影响很大，生意订单减了不少，好容易接个工程，最后结算时很难要到钱。

根据国家统计局数据，2016年6月末，全国商品房待售面积71416万平方米，比3月末减少2100万平方米，比5月末减少753万平方米。2016年以来，尽管在一系列政策推动下，我国房地产去库存取得一定成效，一二线城市库存压力基本释放，多数城市库存消化时间缩短，但数据还显示，当前去库存仍压力大，截至2016年6月末，全国商业营业用房待售面积高达1.53亿平方米，同比激增23%。

中国指数研究院常务副院长黄瑜用另一个视角观察去库存——由竣工待售、在建未售及待开工面积三部分组成的商品房库存总量。据初步统计，2016年5月全国商品房库存为55.5亿平方米，按照过去3年的平均销售速度来看，需要4.7年时间才能完全去化，高于2010年需要3年的水平。

“今年以来房价已经平均往下走了两三百元。”谈到周边楼市，位于江西省宜春丰城市的江西政昊置业有限公司总经理施自强仍感到一丝寒意。即便房价每平方米只有三四千元，他在丰城市中心开发的一个楼盘从去年销售至今仍有400多套商品房待售，住宅总面积高达4万多平方米。

值得警惕的是，非住宅房也严重过剩。施自强说，受电商冲击影响，公司目前还有1万多平方米商业写字楼没有售出。“现在只能慢慢熬，希望能熬过这个‘冬天’。”

更多城市也面临商业地产高空置率的压力。黄瑜分析，目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率均超过30%，明显高于其他城市；部分城市的短期商办库存已经超过住宅，如2016年5月成都的商办可售面积为1007万平方米，而同期住宅库存仅为749万平方米。

“新一轮‘地王’潮下，应警惕部分城市仍热衷土地开发，去库存不力。”倪鹏飞说，目前三四线去库存的速度远低于一二线城市，但是投资和开工面积远远高于一二线城市，消化的量赶不上新增的，最终导致库存越积越多。

在“人的城镇化”中挖掘楼市新动力

2016年5月，家住山东省济宁市任城区八中南片区的张先生领到该市棚改实行货币化安置发放的第一张“房票”，票面金额31.8万元。对一家老小蜗居在40平方米老旧房子里40余年的张先生来说，小小“房票”撑起了他改善居住的梦想。

自2015年年底以来，全国各地100多个城市出台了去库存政策，包括购房补贴、税收优惠、户籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成为化解拆迁矛盾、消化库存住房和助推城镇化建设的一大创新。

一边要大力去库存化解楼市风险，一边要保持楼市适度投资扮演好经济“稳定器”角色，未来房地产市场的新动力何在？

“‘人的城镇化’是去库存的重要途径，也是推动未来房地产市场发展的新动力。”黄瑜说，我国农民工总量庞大，可为房地产市场带来较大的潜在需求。数据显示，截至2015年，我国农民工总量27747万人，约占全国人口两成。

根据“十三五”规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%，意味着未来将有超过5000万人口向城镇迁移，超过7000万农村人口向市民转化，这些都是未来新的住房需求，也是楼市发展动力所在。

挖掘房地产市场发展的新动力，短期看重在稳定市场发展，防范风险。如对房地产调控要把握好因城施策的主基调；要控制三四线城市商品房开发土地供应，加速去库存。

2016年，江西省萍乡市商品房开发用地计划在过去3年的平均基数上下降50%。“这对一个财力偏弱的地级市来讲，是下了很大决心的。”萍乡市房管局市场监管科科长余亮说。

挖掘房地产市场发展的新动力，长期看要和改革赛跑，以制度性创新释放住房新需求。未来关键要满足两类人的居住需求，新就业的大学生和新进城的务工人员。

篇5：上半年中国房地产市场调查报告

(1)宏观经济：内生增长动力不足，外贸需求低迷，下半年经济增长承压

图：至今全国主要宏观指标增速走势

内生增长动力不足，外贸需求低迷，经济发展将面临更大的不确定性。2016年以来国内政策环境宽松，供给侧改革持续深化，但新旧经济增长动力交替过渡，在新型产业经济尚未形成规模效应之前，经济下行压力不减。2016年一季度GDP增速继续放缓，同比增长6.7%，较去年同期收窄0.3个百分点。6月制造业PMI为50.0%，较5月下降0.1个百分点，位于临界点，制造业扩张势头收缓，其中制造业PMI出口订单指数49.6%，再次低于荣枯线，并且英国脱欧加大了欧盟经济体经济下行风险，外贸需求预期持续低迷，出口难见好转。

宏观经济发展的不确定性，将对居民收入、就业等带来一定影响，同时影响房地产行业及上下游产业发展预期。目前国内固定资产投资方面过度依赖基建、房地产，而民营投资活力下降，在内忧外困的背景下，消费乏力，外贸低迷，制造业景气欠佳，市场信心不足，居民收入及就业受到较大影响。在国内新旧产业经济转轨的过程中，国际政治经济环境更加复杂，预计未来我国经济下行压力会更大。对房地产而言，传统上游产业将面临去产能的供给侧改革，经济下行、需求减弱对其影响更明显，而下游服务行业会因为存量房时代的到来，成为整个行业发展延伸的重要方向。

(2)货币信贷环境：整体稳健，其中热点城市信贷政策趋紧预期加强

货币宽松推动热点城市量价高涨，但二季度以来政策有趋紧态势。自20下半年以来，深圳、上海、南京、苏州等部分一二线城市市场持续高热，主要得益于宽松的货币信贷政策，首付比例与房贷成本双低促进了需求的快速入市，并且短期供不应求激发了部分投资需求的资金入场，推动市场量价高位运行。另一方面，2016年上半年，热点城市市场的高涨情绪带动部分三四线城市的量价企稳回升，共同推动全国商品房销售指标达到历史高位。从数据表现来看，一季度货币信贷超预期宽松，M2余额同比增速高达13.4%，人民币新增贷款超4.5万亿，同比多增8835亿元;而4、5月份，政策转向，M2增速分别降至12.8%和11.8%，人民币新增贷款分别降至5642亿元和9855亿元，其中4月新增贷款同比降幅高达20%。

当下一二线热点城市的高房价已经脱离基本面的支撑，下半年高位回调是大概率事件，这将加大银行的信贷风险，更严重的可能会触发系统性的金融风险，因此银行将对未来货币信贷政策采取针对性收紧措施，尤其热点一二线城市房地产信贷政策将更加审慎。从二季度货币信贷指标来看，政策调整迹象已经显现，预计下半年信贷政策将在提高首付比例、降低公积金贷款额度、下调利率优惠力度等方面着手调控热点城市的住房市场。

(3)房地产调控：地方因城施策更细化，多元政策继续促进库存去化

因城施策基调下各地政策分化更显著。在经济下行压力仍存、宏观环境不稳定性加剧的背景下，未来中央宏观政策仍将以稳为主，保持经济增长和就业稳定。而当前一线城市成交相对放缓，多数二线及三四线城市库存压力仍严峻，部分热点二线城市成交火热，房价地价领涨，地方政策将更灵活主动，因城施策更细化。部分强二线热点城市及热点区域将迎来更具差异化的政策，房价涨幅过快且已有收紧政策出台的城市或将根据市场情况采取更审慎的价格监控及房地产金融信贷政策，其它未有政策出台的城市为防止价格过快上涨，或也将加强市场监管，促进房地产业平稳健康发展。库存压力仍然较大的多数三四线城市，未来将继续落实优惠政策、推进供给侧改革以加快楼市库存去化，稳定市场预期，改善房地产投资环境，其中进一步推进户籍制度改革、鼓励农民工购房、稳步推进城镇化仍将是政策发力点。

房地产多元化政策推动住房制度改革加快，促进库存去化。各级政府供给侧改革去库存方案中，均提出要推动房地产转型，鼓励多元化发展，未来针对持续推进租赁市场、加快化解非住宅库存也将出台更有力的政策支持。发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是去库存政策的重要组成部分，未来租赁市场相关立法将进一步完善，地方政策也将进一步落实。部分高库存城市将推动商品房库存向租赁房源转化，供应偏紧的城市也将推动各类闲置用房转为住房供应。商办地产等去库存也是各地政策的着力点之一，特别是热点二线城市，在住宅成交火爆的背景下，去库存重点是非住宅商品房。未来中央及地方出台相关政策鼓励商办等非住宅库存去化预期强烈，一方面在住宅供不应求、商办库存过高的城市，调整商住比例，将商办库存向住宅供应转化;另一方面，适当控制商服用地供应规模、允许非住宅项目向新产业、新业态转型，在推动房地产转型促进市场多元化健康发展的同时，化解非住宅库存压力。

2. 市场趋势：下半年市场量价增速将回调，投资、新开工同比表现平稳

总体预测：2016年销售将创新高，投资、新开工同比表现平稳

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2016年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向，对2016年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济在结构转型过程中增速放缓，下行压力依然较大;

假设2：货币环境宽松趋稳，中长期贷款基准利率依然维持4.90%，信贷政策差异化;

在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，2016年全国房地产市场将呈现“销售面积创新高，投资、新开工平稳恢复”的特点。

全国销售：下半年销售面积同比下降，但全年总量仍创新高

图：20至2016年商品房销售面积、销售额上下半年走势

注：图中百分比为同比增速

预计下半年销售面积、销售额同比有所下降。2016年以来，在一二线热点城市的带动下，全国商品房需求持续放量，短期销售均价快速上涨，销售额快速提升。1-5月，商品房销售面积47954万平方米，同比大幅增长33.2%，销售额36775亿元，同比大幅增长50.7%。上半年全国商品房市场的量价齐升主要受益于宽松的政策环境刺激，市场预期向好，各类需求加快释放，销售面积与销售额均达到历史同期最高水平。但部分一二线城市的市场过热不仅积聚了房价泡沫风险，更加大了银行等金融机构的信贷风险，部分城市上半年已经开始对楼市出台收紧调控政策，如深圳、上海限购加码，苏州、南京房价地价“双限”等。展望下半年，热点城市调控政策存收紧预期，需求释放有限，且受去年下半年高基数的影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件，预计商品房销售面积同比下降9.3%左右，但全年同比增长，增幅在4.6%-6.6%之间。销售额方面，下半年随着成交面积下降，成交价格增速放缓，预计下半年全国商品房销售额同比下降约4.4%，全年销售额同比增幅在13.3%-15.3%之间。

全国投资开工：下半年投资、新开工同比表现平稳

图：至今商品房屋新开工面积上下半年走势

注：图中百分比为同比增速

预计下半年新开工面积基本持平于去年同期，全年实现7%左右的同比增幅。从历史数据来看，销售面积与新增M2对企业开工量有明显的促进作用。一方面，宽松的货币环境有效刺激了市场需求的回升，企业开工投资信心恢复，2016年1-5月，伴随着销售面积的大幅增长，全国商品房新开工面积同比增速高达18.3%;另一方面，企业融资环境极大的改善为企业提供了充裕的现金流，开工意愿更足，2016年1-5月，房企到位资金同比增速高达16.8%，有效保障了上半年企业的开工进度。展望下半年，货币信贷政策趋稳，新开工增速较上半年会有所下降，但仍将持平于去年同期，且全年新开工面积同比增幅在6.4%~8.4%之间。

图：至今房地产开发投资额、企业资金来源及新开工同比增速对比

房地产开发投资额受企业资金和新开工同比增速影响较大，预计下半年投资状况保持稳定。2016年以来房地产开发投资增速触底回升，1-5月累计同比增速7.0%，较年全年增速提升6个百分点。上半年由于企业回笼资金速度加快，融资环境改善，企业资金充裕，投资意愿增强，房地产开发投资增速明显提升。展望下半年，新开工同比表现平稳，企业资金状况良好，房地产开发投资额将继续保持增长，同比增速约为6.0%，较上半年略有放缓，全年房地产开发投资额同比增速在5.7%-7.7%之间。

3. 关注点：“控风险”与“去库存”，市场分化下的矛盾如何解?

(1)控风险：热点城市风险集聚，警惕市场波动调整

今年上半年，在宽松货币信贷、调控政策环境下，市场预期显著改善、消费者集中入市，导致一线城市及南京、苏州等二线城市房地产市场高热，房价涨幅远超市场承受能力，且杠杆较高，下半年应警惕市场风险。一方面，上半年此类城市成交过热，部分需求被透支，且房价高企，市场观望情绪加重，导致下半年有效需求不足;另一方面，此类城市对于货币信贷政策的反应较为敏感，下半年地方出台针对性的信贷调整政策的可能性较高，将导致市场量价存在一定的调整压力。

高房价及需求透支，导致下半年有效需求不足

价格快速上涨，需求结构改变，市场观望情绪渐浓。2016年上半年，百城新建住宅价格累计涨幅中，东莞、中山、惠州、苏州、南京等7个城市累计涨幅超过20%，厦门、上海、合肥等7个城市累计涨幅介于10%到20%之间。一方面，高房价导致需求结构改变，刚需被挤压，市场需求逐渐以投资为主，如南京、苏州及合肥等城市，大量的投资性需求将难以维系市场的持续发展;另一方面，高房价导致市场观望情绪渐浓，市场购买力不足，需求放缓入市。

成交持续高位导致未来部分需求被透支，下半年量价面临调整。2015年下半年以来，苏州、南京等城市持续高位，下半年存在回调风险。苏州成交自今年4月以来持续下降，二季度同比降幅超过20%，已经呈现回调迹象。而南京、无锡及合肥上半年成交已经达到去年全年的70%、89%和60%，武汉、天津上半年成交占去年全年比重超70%，部分需求已经被透支，应警惕后市需求不足导致量价调整的风险。

热点城市信贷政策收紧预期加强，存量价波动风险

图：年1月至2016年6月十大城市商品住宅成交走势

下半年热点城市信贷政策调整预期加强，将导致成交量有所下调。从历史数据来看，热点城市对信贷政策调整更为敏感，主要由于热点城市房价高企，信贷政策变化对购房的资金成本影响较为显著。“930”政策之后，首付比例下降、利率下调，对于购房者资金要求有所降低，需求快速入市，成交快速增加且多个城市创历史新高。今年二季度，苏州信贷政策略有收紧，成交量出现回落。预计今年下半年，部分热点城市将会出台信贷调整政策，如利率优惠取消、二套房首付比例上浮、公积金额度下调等政策，将会导致需求有所下降。

杠杆水平逐渐上升也加大市场风险。杠杆水平变动的快慢是影响房价的重要因素，如果房价上涨是被杠杆所推动，则未来面临的下跌风险较大。上海住户中长期贷款与住户存款的比值自去年初以来增长11.6个百分点，在代表省市中最为显著;其次为江苏，增幅达到8.5个百分点。上半年热点城市的市场调整主要受加杠杆影响，与实际需求基本面有所脱节。预计在未来政策有所调整下，热点城市楼市将会出现波动。

2016年下半年，对于热点城市而言，出现信贷政策调整的可能性较大，且高杠杆、高房价及需求透支，均将导致市场出现波动。开发商应警惕下半年的市场波动风险，把握市场节奏，谨慎拿地，合理销售，保证企业销售回款和资金流。

(2)去库存：三四线城市住宅库存仍待解，二线城市非住宅库存规模显著

今年以来，去库存效果不断显现，截至今年6月底，20个代表城市商品住宅出清周期降至7.7个月，较209月(“930”政策出台)缩短10.4个月。但是，不同类别城市分化较大，一二线热点城市商品住宅库存压力已基本释放，部分二线及三四线城市库存仍相对较高。细分市场结构失衡，非住宅市场，尤其是部分二线城市的商办市场库存压力更大。去库存仍任重道远，政策需继续细化，盘活存量资产是关键。

三四线库存形势仍然严峻

图：2015年1月及2016年6月各级代表城市商品住宅库存消化时间对比

短期来看，部分三四线城市仍面临较高的库存压力。根据中国指数研究院监测数据显示，一线城市受到上海、深圳成交回落影响，商品住宅库存消化时间延长至9.1个月，较一季度有所延长，但仍处于较低水平。二线代表城市降至7.8个月，主要源于合肥、南京、苏州等城市市场热度较高，库存消化时间降至5个月以内。三四线代表城市为13.5个月，在各类城市中仍最高，其中，江阴、东营、湛江等城市的库存消化时间在20个月以上。

中长期来看，部分二线城市及多数三四线城市库存压力仍较高。土地消化时间反映中长期库存情况，一线城市住宅用地平均消化时间仅1.1年，其中深圳不足一年;二线城市库存消化时间在2.8年左右，整体处于合理水平，但沈阳、长春等城市去化压力较大;三四线城市整体土地存量较高，平均消化时间约4.3年，部分城市在5年以上，中长期去化压力显著。

预计下半年，三四线城市去库存仍持续推进，“人口的城镇化”仍为去库存的重要途径，部分三四线城市在宽松政策刺激下，市场成交量平稳回升。而部分二线城市商业地产库存仍高企，预计下半年，各地政府将进一步出台政策推动商业地产库存去化，如盘活现有资产，打通不同业态之间的转换通道等。针对开发企业而言，下半年应抓住契机，加快库存去化进程，保证资金回流，助力企业的中长期发展。

更多相关文章推荐：

1.上海市关于房价的民生民意调查报告

2.四川房产新政民意调查报告

3.2016年四川居民购房意愿调查报告

4.2016年北京抢房潮调查报告

5.租房分期贷市场调查报告

篇6：中国房地产市场报告

房地产业中国房地产行业研究深度报告

一、中国土地资源概况

中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。

2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。

按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必须贯彻节约资源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。一要按照节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。

1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。

二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。

住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建造商。

在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商开始囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商开始积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必须回归到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必须降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回归房产业的制造业本质。

住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获取收益。有利于快速回笼资金，但是不能获取土地的长期增值收益。

商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。

但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；其次，地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款；最后，购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。

三、具有地产属性的农业和交通基础设施

农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要提供动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。

农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体所有。企业只能拥有国有土地使用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府控制，土地增值要实现并不容易；转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。

拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷(10.1595万亩)使用权，海参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(所有权归集体)，吉林森工有450万亩(所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。

交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地使用权(最长50年)，国有土地使用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。

四、房地产业的生产流程

1、土地取得

五、房地产开发涉及到的部门

1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地使用证)

2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。

3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)?

4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)?

5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。

6、人防：对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。

7、环保：负责噪音(中央空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。

8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。

9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。

10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。

11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。

12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。

另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。

六、住宅用地的供应

2005年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。

可以看得出来，我国国土整治的空间相当广阔，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。

根据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。按照容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供“耕地占补平衡”的基础。

随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应十分充足，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行，空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。

地方政府财政对卖地的依赖很大，无论房地产行情好坏，都必须持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。

但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。

但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严重依赖，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，如果某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。

无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随便左右的。

七、人民币升值预期下的房地产价

持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。

除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。因为均衡状态就是“美国商品价格=中国商品价格×名义汇率”。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。

所以，热钱进入中国房地产数量是庞大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。

八、中国房地产商的赢利模式

靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格―土地和建安的价格)。

不过，这种赢利是不可持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必须回归制造业本性：靠生产施工赚取盖房子的利润。

可以这么对中国地产商进行分类：

1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险小，资金周转快；缺点是，可能丧失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。

2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获取地价房价上涨的暴利；缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都需要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺利出手而遭受重大损失。泛海和金地属于此类。

3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。