会计准则及投资性房地产论文

2022-04-28

摘要：企业新会计准则将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并规定其后续计量可以采用公允价值模式。随着市场经济的发展，房地产企业采用公允价值模式计量的企业日渐增多，而在上市公司实际的执行中，只有极少数企业采用公允模式，公允价值计量模式在投资性房地产的应用范围很窄。今天小编给大家找来了《会计准则及投资性房地产论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

会计准则及投资性房地产论文篇1：

浅谈投资性房地产会计准则的变更及影响

[摘要]本文从新颁布的企业会计准则出发,对投资性房地产会计准则的相关变化进行了深入的分析,并对该变化给企业所带来的影响进行了展望,以期对此能够起到一定的警示性或借鉴性作用。

[关键词]投资;房地产;会计准则

1 投资性房地产会计准则的变化

本文以以下两种模式为基础,进行投资性房地产相关核算的讨论。

1.1 成本计量模式

(1)投资性房地产的初始确认

企业若意图将某房地产产品直接出售,其应在该产品开发完毕时将其借记“投资性房地产”,贷记“存货”科目,并将该产品在开发过程中产生的“存货跌价准备”一并转入,记入“投资性房地产减值准备”中进行反映。而如果企业将原为出租、自用或从他处获得,后又以出售为目的开发的房地产产品,应在其获得时借记“投资性房地产”,贷记“固定资产”科目,并将与该房地产产品相关的累计折旧、减值准备等一并转入,记入“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目中进行反映。

(2)投资性房地产的后续计量

在成本计量模式下,投资性房地产每期需进行折旧的计提处理,并通过借记“其他业务成本”,贷记“投资性房地产累计折旧”科目进行合理反映;而若将投资性房地产进行出租时,其所获取的租金收入应通过借记“银行存款”和“应收账款”,贷记“其他业务支出”科目进行反映,以实现与其所发生成本的充分配比。

(3)投资性房地产的处置变卖

按照新准则,企业在将自身拥有的投资性房地产产品进行变卖或处置时,应将其在变卖或处置过程中所获得的收入通过借记“银行存款”和“应收账款”,并同时贷记“其他业务收入”科目进行反映。而在结转所变卖或处置的房地产产品的成本时,应通过借记“其他业务成本”、“投资性房地产累计折旧”和“投资性房地产减值准备”科目,贷记“投资性房地产”科目进行处理,实现其收入成本的实时确认。

1.2 公允价值计量模式

(1)投资性房地产的初始确认

在该模式下,企业所开发房地产产品的公允价值应通过借记“投资性房地产—成本”科目,贷记“存货”、“固定资产”、“无形资产”等科目以及所属的二级科目进行反映,这与成本计量模式下的处理基本一致;但若前者大于后者,其差额应通过贷记“资本公积—其他资本公积”科目进行反映;反之,其差额应通过借记“公允价值变动损益”科目进行反映,两者在该产品被处置变卖时还需一并转出。

(2)投资性房地产的后续计量

在该模式下,企业在每个会计期末都需对投资性房地产产品的公允价值进行评估,若发现其公允价值的变动高于差额,应对其进行借记“投资性房地产—公允价值变动”,贷记“公允价值变动损益”科目进行反映;反之,则应进行相反的会计处理。此外,企业若将该房地产产品用于出租以获取租金收益,在此情况下所进行的会计处理应与成本计量模式下基本保持一致,并无太大的出入。

(3)投资性房地产的处置变卖

与成本计量模式相比,企业在将投资性房地产进行变卖处置时,对所获取收入以及所需结转成本的会计处理方式基本上并无太大的区别,其唯一的区别就是在公允价值计量模式下需对与该变卖处置的房地产产品相关的,在其初始确认和后续计量过程中所发生的“公允价值变动损益”和“资本公积—其他资本公积”科目进行相应的转出处理,并按其差额记入“其他业务收入”科目的借方或贷方之中。

2 投资性房地产准则的变化对企业的影响

2.1 提高了财务信息的披露质量

在充分引入公允价值计量理念之后,企业的投资性房地产会计所提供的会计信息质量较之以前有了较大的提高,其客观性和可靠性大为增强。

2.2 增加了该行业的利润波动性

公允价值计量模式与历史成本计量模式的主要区别,就是前者比后者更好的实现了与市场价值的一致性,但也会导致较大的利润波动性,为企业的发展增添不稳定性因素。就房地产行业而言,新准则的施行可最大限度地使该行业所产生的资产溢价能够体现在账面价值之上,从而在使该行业的整体利润得到大幅增长的同时,也极大的增加了该行业的经营风险和财务风险,极易引发严重的经济泡沫。

作者：颜文静

会计准则及投资性房地产论文篇2：

公允价值模式计量对企业利润的影响分析

摘要：企业新会计准则将投资性房地产作为一项单独的资产予以确认，并规定其后续计量可以采用公允价值模式。随着市场经济的发展，房地产企业采用公允价值模式计量的企业日渐增多，而在上市公司实际的执行中，只有极少数企业采用公允模式，公允价值计量模式在投资性房地产的应用范围很窄。本文通过研究公允模式下投资性房地产对上市的房地产企业利润的影响，为上市公司在选择后续计量方式上提供参考。

关键词：公允价值；投资性房地产；成本模式

一、研究背景

为了规范房地产的确认、计量，2006年颁布的《企业会计准则第3号——投资性房地产》首次对我国投资性房地产的计量作出规定，其中后续计量有条件地可以选择采用公允价值计量。并要求2007年1月1日开始在上市公司执行。根据上海、深圳证券交易所的数据，截至 2012 年 4 月30 日，沪深两市共计 2494家上市公司，其中，沪市上市公司 954家，深市主板上市公司484家，深市中小板上市公司 701 家，创业板上市公司 355 家；在2494家上市公司中，房地产类企业有124家，其中沪市有59家，深市有65家。根据上市公司2011年的年度报告，在这124家房地产企业中，存在投资性房地产的有98家，占比79.03%。其中，90家对投资性房地产采用了成本计量模式，占存在投资性房地产的房地产上市公司总数的 91.93%；仅金融街，中航地产，正和股份等8家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的8.07%。

二、文献综述

会计准则规定，企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性地产采用公允价值模式进行后续计量。

赵为民对公允价值计量的投资性房地产存在的问题，包括公允价值运用范围偏大，合理性很难确定等进行了分析，并提出了按照持有意图对投资性房地产重新分类等几点关于投资性房地产公允价值模式在实务运用中的改进设想。朱民武分析了公允价值模式在上市公司投资性房地产中的应用现状：采用公允模式计量的上市公司很少，但呈上升趋势，以及影响上市公司投资性房地产采用公允价值计量模式的因素，最后对上市公司采用公允价值模式的对策进行探讨。还有一部分与成本模式对比分析其对财务指标，王明霞从投资性房地产角度进行研究，分析其从成本模式转换为公允价值模式对财务指标体系造成的影响，并对财务指标体系的重构提出一些自己的见解。刘淑芬分析了成本模式和公允价值模式下投资性房地产的会计处理，对比分析了两种方式的优劣。最后，还有极少数分析公允价值模式对财务报表的影响，陈敏、柴斌锋采用实证研究法，分析发现我国上市公司2009年年报发现公允价值计量的投资性房地产与净利润和净资产之间有较强的相关性，公允价值模式会使企业的盈利水平提高、净利润提升和净资产增加。

综上可以看出，对投资性房地产采用公允价值模式的研究相对较少，主要集中在与成本模式对比进行的理论研究，就研究方法而言，主要讨论公允价值变动损益对报表的影响，就其研究领域而言，主要是笼统针对拥有投资性房地产的上市公司进行分析，专门研究房地产行业的投资性房地产在公允模式下对企业财务产生的影响的非常少见，也并未出现针对某一项财务指标的专门研究。而房地产企业拥有的投资性房地产较多，所占比重较大，公允价值模式下对各项财务指标有较大的影响，所以研究房地产行业投资性房地产的公允价值模式计量对利润的影响具有重要意义。

三、采用公允价值模式计量对上市公司利润的影响

投资性房地产采用公允模式进行后续计量时，其对利润的影响主要是两方面：一是公允价值变动损益所引起的利润变化；另一方面是采用公允价值模式后无需对投资性房地产计提折旧，从而对利润产生影响。

（一）投资性房地产公允价值变动对净利润的影响

本文对深沪两市2011年拥有投资性房地产的房地产类上市公司进行统计，分析出的上市的房地产类共124家企业，而8家采用公允价值模式計量，其中泛海建设、卧龙地产、金科股份的投资性房地产分别占总资产的比重0.31%、0.36%、3.54%，因其比重非常低，不在对其进行研究。

这5家公司在2009年以后均采用了公允模式对投资性房地产进行后续计量，通过整理上述5家公司2009、2010、2011年的年报资产负债表中的“投资性房地产 ”项目和“总资产”项目，利润表中的 “本年净利润” 项目，分析了记入损益的投资性房地产公允价值变动对净利润的影响，具体如表1所示。

由表1可见，投资性房地产公允价值的变动会对企业的净利润产生影响，其影响程度的大小取决于投资性房地产公允价值变动损益的大小，公允价值变动净损益增加，净利润也随之增加；反之，公允价值变动净损益减少，净利润也随之减少。其中，中航地产和世茂股份在2009年对净利润的影响较大因为是在当年由成本模式转为公允模式进行后续计量，当期公允价值变动较大，对净利润的也就较大。

为了研究投资性房地产占总资产比重情况与公允价值变动对净利润的影响比率之间的关系，用2009、2010、2011年数据做成折线图，如图1所示：

从三个图中可以看出，在2009年，除了正和股份的投资性房地产占总资产的比重很大70%，但其投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重只有45%，其他公司都是以较小的投资性房地产占总资产的比重，带动了较大的净利润。在2010年，津滨发展因其没有投资性房地产，影响也就不存在。2011年，正和股份投资性房地产占总资产的比重已经以低于投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重带动净利润的增长；只有世茂股份的投资性房地产占总资产的比重大于投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重。总体而言，投资性房地产占总资产的比重与投资性房地产公允价值变动占公司净利润的比重具有一定的正相关性，大部分采用公允价值模式后续计量的公司都能以较低的投资性房地产占总资产的比重带动公司净利润的较高的增长。

（二）折旧因素对净利润的影响

根据会计准则规定，在历史成本模式下，每年应计提折旧，如有减值应计提减值准备。根据房地产行业的发展实际情况，不存在减值，不再考虑。根据企业采用成本模式计量投资性房地产年份的情况，按照直线法，根据每年计提的折旧额和和投资性房地产的原始价值，计算出在成本模式下投资性房地产的折旧率，并以此折旧率乘以公允价值模式下投资性房地产总额剔除当年公允价值变动损益后的余额计算出折旧额。公式如下：

估算的折旧额=[公允模式下投资性房地产总额-当年公允价值变动收益（+当年公允价值损失）]×折旧率

通过上述方法力求在尽可能的剔除公允价值变动的影响，把2009、2010、2011年的投资性房地产还原成按成本模式下的投资性房地产，从而对比两种模式下的投资性房地产对净利润的影响。5家公司中，津滨发展和正和股份从2007年就对投资性房地产采用公允价值模式计量，其折旧率无法取得，不在进行分析，如表2：

由于在公允价值模式进行后续计量下，不计提折旧，也可以减少费用，从而增加利润。为了分析投资性房地产转换为公允价值计量的比按成本模式下的净利润的变化，把采用公允价值模式计量还原为成本模式下的投资性房地产，也就是通过把公允价值模式下得到净利润扣除公允价值变动损益和折旧后的余额作为估计出的成本模式下的净利润，可以表示为：

L成本 =L公允-投资性房地产公允价值变动收益（或+投资性房地产公允价值变动损失）-折旧额

L成本表示成本模式下的利润；L公允表示公允价值模式下的利润

也就是把表1和表2根据上述公式综合，估计出假定按成本模式计量的2009、2010、2011年三家上市公司的净利润，并根据投资性房地产在公允价值模式下的净利润做柱状图进行对比如下：

图2可以看出，3家公司的利润都在随着时间变化而增长。从2009年到2011年房价总体呈上涨趋势，投资性房地产总额在公允价值下的大于成本模式。图中也明显看出3家公司公允价值模式下的净利润均大于还原后成本模式下的净利润。其中，中航地产、世茂股份在2009年刚好是采用公允价值计量投资性房地产的第一年，采用公允模式后，其利润有大幅度的增长；金融街在2011年两种模式下的利润对比更为强烈，其利润增加幅度很大。

当然，上述分析都是基于目前房地产行业的发展较快，房价总体呈上涨趋势，才会导致投资性房地产在公允价值模式下比成本模式下的净利润高出很多。也就是说公允价值下的投资性房地产受房地产市场的影响很大，会带来高利润同时也会有风险。

四、小结

在我国，房地产市场的快速发展，使得以成本价格计价的房地产已不能有效揭示企业拥有的房地产实际价值。采用公允价值计价模式能够很好地反映投资性房地产的市场价值，增加企业利润，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。而目前房地产市场发展较快，房价总体上涨的背景下，采用公允价值模式后，由于公允模式下会影响公允价值变动及折旧，会对净利润造成较大有利的影响。

所以，上市公司在考虑用公允价值模式计量的时候要考虑到，实行投资性房地产公允价值计价模式具有积极的意义，而一旦房地产市场波动较大，也就必然要求企业有一定的风险承担能力。而成本模式下的各项财务指标都相对稳定，适合追求稳速增长的企业。

参考文献：

[1]财政部.企业会计准则：应用指南[M].立信会计出版社，2006.

[2]中国注册会计师协会.2008年度注册会计师全国统一考试辅导教材（会计）[M].中国财政经济出版社，2011.

[3]赵为民.对投资性房地产公允价值模式的实务应用研究[J].审计与理财，2011（02）.

[4]朱民武.公允价值模式在投资性房地产中的应用问题研究[J].中国证劵期货，2011（04）.

[5]王明霞.公允價值计量模式对财务指标体系的冲击[J].经营管理者，2011（03）.

[6]刘淑芬.投资性房地产会计处理探讨——基于成本模式与公允价值模式的分析[J].财会通讯，2011（06）.

[7]陈敏，柴斌锋.投资性房地产公允价值计量对上市公司业绩的影响[J].财会月刊，2011（07）.

[8]财政部会计司.我国上市公司2010年执行企业会计准则情况分析报告（EB/OL）. http：//kjs.mof.gov.cn/zhengwuxinxi/diaochayanjiu/201109/t20110928_597075.html

（作者单位：西南林业大学经济管理学院）

作者：高梦媛　李谦

会计准则及投资性房地产论文篇3：

浅谈《投资性房地产》会计准则

摘要:财政部在2006年颁布了新的会计准则,投资性房地产作为第三号准则独立存在是新准则与旧准则的一大区别,适应了经济的发展,也实现了与国际准则的趋同,本文对新准则的内容、应用以及执行中存在的一些问题进行了探讨。

关键词:会计准则;投资性房地产;公允价值

1前言

随着市场经济的发展和完善,房地产市场日益活跃,企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售之外,出现了将房地产用于赚取租金获增值收益的活动。为了使会计准则顺应经济的发展,同时同国际会计准则相趋同,我国2006颁布的新会计准则中出现了第3号准则——《投资性房地产》准则。

2与旧准则相比的变化

2.1单独列示投资性房地产

原准则中房地产开发企业自行开发的房地产通过存货科目核算,非房地产开发企业的房屋建筑物通过“固定资产”科目核算,土地使用权通过“无形资产”科目核算。新准则将投资性房地产与自用和作为存货的房地产区别开来,单独作为一种资产核算和反映,从而更加清晰的反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力。

2.2引入公允价值的计量模式

原准则中除存货外的房地产按期计提折旧(房屋建筑物)或进行摊销(记入无形资产的土地使用权),期末按照其可收回金额与账面价值孰低的原则进行计量。在报表中的“固定资产”和“无形资产”项目中列示。新准则指出企业“也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量”,使投资性房地产的账面价值更准确,从而大大提高会计信息的相关性。

3新准则推出对企业财务的影响

根据准则规定,企业投资性房地产的后续计量,可以选择成本模式或公允价值模式,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量。企业执行新准则后对投资性房地产后续计量方式的不同选择将会对企业产生不同的影响。

3.1成本计量模式下对企业财务的影响

采用成本模式计量的投资性房地产,执行《企业会计准则第4号——固定资产》、《企业会计准则第6号——无形资产》和《企业会计准则第8号——资产减值》。核算方面仍为按期计提折旧或进行摊销,与原准则没有区别,对企业财务没有影响。在资产减值方面,按照新准则规定,已经计提的减值损失在以后的会计期间不得转回,避免了原准则下企业利用减值的计提和转回调节利润的现象。

3.2公允价值计量模式下对企业财务的影响

根据准则规定,在满足一定条件下,企业可以采用公允价值对投资性房地产进行计量和核算,将会对企业的资产、利润等产生较大的影响。

3.2.1准则执行日

按照投资性房地产的公允价值确认投资性房地产的入账价值,公允价值与成本的差额调整期初留存收益,影响资产负债表的资产总额和所有者权益总额。对于投资性房地产比重较大的企业来说,在房地产资产大幅增值的背景下,新准则的执行将会使企业的资产总额得到较大提升,降低企业的资产负债比率,使企业呈现出较大的经营规模和较低的财务风险,给企业的融资带来了一定的有利条件,利于公司融资、并购和规模扩张。

3.2.2投资性房地产存在日

原准则下投资性房地产按期计提折旧,对损益的影响是均衡的,期末根据资产减值迹象计提减值准备,减少资产价值,而对于资产的升值则不进行帐务处理,对企业损益不造成影响。新准则下对投资性房地产不计提折旧或摊销,在资产负债表日按照公允价值增加或者减少投资性房地产的账面价值记入“公允价值变动损益”,所以新准则后投资性房地产对企业损益的影响是不均衡而且无法预知的,但在房地产资产不断增值的情况下,企业采用公允价值对投资性房地产进行计量,不但避免了每月折旧和摊销导致利润水平过低,反而资产的增值记入损益会大大提高企业的利润水平,对上市公司股价的提高无疑是有益的。

3.2.3投资性房地产转换日

原准则下自用房地产转换为投资性房地产,或者投资性房地产转换为自用,企业的核算方法不会改变,对企业的损益不会产生影响。而根据准则规定,转换日公允价值低于账面价值的部分,会记入当期损益,降低企业的利润;转换日公允价值高于账面价值的在转换时记入资本公积,在资产处置时该记入资本公积的部分会在处置时转入损益。所以转换时无论公允价值高于或低于账面价值,其转换差额都会影响企业的损益。

4新准则在执行过程中的问题

4.1投资性房地产的范围确定

准则规定,投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物三方面。但“持有并准备增值后转让的土地使用权”在确认方面就会有人为主观因素的影响,是否“准备增值”属于持有者的主观思想,没有客观的判断标准。

4.2投资性房地产公允价值计量模式的选择

首先,在计量模式的选择方面,虽然准则有标准,但是否满足条件的判断要受到人为主观因素的影响,在公允价值概念还不是太深入人心的现阶段,会有不少上市公司会因为核算方便等问题,对于实际上已满足条件的投资性房地产仍然采用成本计量模式。

其次,由于资产公允价值不容易确定,目前投资性房地产采用公允价值模式计量,需要适度预计未来现金流量的现值来探求公允价值。在目前市场机制不健全、投资者主要以企业财务报表指标作为投资决策依据、公司内部治理结构尚不健全的情况下,不排除因受自身利益驱动的高级管理人员可能利用此进行利润调节和会计造假的情况。

所以要使投资性房地产的公允价值具有更高的可靠性,就必须建立一套完善的公允价值评估体系,出台可操作的资产评估制度。

4.3转换日损益对处置日损益的影响

新准则规定在投资性房地产处置时,其原记入“资本公积”的部分要在处置日转入“其他业务收入”,虽然这样处理能够清楚地核算该投资性房地产对企业所带来的所有收益,但把以前年度的“资本公积”记入处置年度的收益里,会对处置年度的利润造成一定的影响。

5小结

投资性房地产准则的出台以及公允价值计量模式的引入,是我国新会计准则的重大变化。新准则的执行会使企业的会计信息更可靠,更相关,但执行中的问题也有待进一步的探讨和解决。

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