投资性房地产会计处理论文

摘要：随着社会经济不断发展，企业之间的竞争愈发激烈，其中房地产作为资产的组成部分，其自身价值越来越高，成为企业投资选择的一部分。房地产市场异常活跃，持有房地产能够用于自身管理和销售，且能够从中赚取租金、增值收益。为了规范房地产投资会计处理，财政部门颁布有关准则，专门对企业进行房地产投资业务予以规范，做到有据可依。以下是小编精心整理的《投资性房地产会计处理论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

投资性房地产会计处理论文 篇1：

投资性房地产会计处理方法探讨

【摘 要】在市场经济的影响下我国经济正向着均衡多样的方向发展。大多数企业在进行运营的过程中，都将房地产当做重要的投资方向之一。为了对我国房地产投资进行有效的管理，我国政府出台了新的投资性房地产会计准则，其中对于投资性房地产会计处理方法进行了明确的规定，本文主要就是对投资性房地产跨级处理方法进行探讨，希望可以对其中存在的不足进行有效的完善。

【关键词】投资性房地产；会计处理方法；弊端；措施

经济建设是我国政府目前的工作重心之一，因此我国政府在对国家进行管理的过程中一直对我国的经济发展十分的重视。近年来我国房地产行业取得了突飞猛进的发展，为了保障投资性房地产企业可以在合理的范围内运行，我国政府在2007年针对房地产投资问题出台了投资性房地产会计方面的新准则，这一准则对我国投资性房地产会计工作进行了详尽的规定。但是随着时间的推移，相关企业在该准则进行应用的过程中，一些弊端逐渐的暴露出来，对我国投资性房地产会计工作带来了阻碍。

一、投资性房地产会计处理方法存在的弊端

1.缺乏对新准则的认识，执行力度存在欠缺

新准则进行应用后，投资性房地产会计工作在工作内容以及工作方式等方面都进行了一定的改变，在实际的工作过程中，一些工作人员由于受到传统准则的影响，在对新准则的认识上出现偏差，因此造成投资性房地产会计工作在新准则下出现一定的缺点不足，造成投资性房地产会计工作质量的下降。除此之外，在新准则进行应用之后，其对于传统准则中计量方式也进行了改变，在传统计量方式的基础上加入了公允价值计量法，这使得房地产投资企业在进行会计计量方面有了更多的选择。通过对投资性房地产企业进行走访，我们发现与传统的计量方式相比较，新引进的公允价值计量方法更加受到房地产投资企业的推崇。但是由于传统计量方式依旧存在，因此在进行应用的过程中，房地产投资企业的会计计量工作并不能准确而顺利的进行下去，造成企业内部财务部门在进行公允值计量的过程中容易出现错误和偏差，使得公允值计量法的实际作用难以得到发挥，造成会计工作执行力度上的欠缺，难以充分的对投资性房地产企业内部财务工作进行有效的管理。

2.公允值计量不清，实际操作环节受阻

房地产投资企业在进行财务管理的过程中，对企业内部的会计工作十分的重视，并且大部分企业将公允价值计量法引入了企业会计工作之中。但是在进行实际应用的过程中，公允值计量法虽然可以有效的对企业内部的会计工作进行反应，但是由于缺乏有效的理论支撑，公允值在进行计算的过程中，经常会出现计量不清的问题。这对于投资性房地产企业内部财务工作的发展造成一定的阻碍，同时也不利于投资性房地产企业会计工作的顺利进行。为了加深对我国投资性房地产企业会计工作的认识，通过调查问卷，走访问询等方式对所处区域的投资性房地产企业进行了深入的研究。通过对收集的资料进行分析，发现投资性房地产企业在进行公允价值计算的过程中，没有对计算方法进行有效的掌握，并且严重缺乏计算的规范性，因此将公允价值计量法应用于投资性房地产企业的会计工作中仍存在着巨大的阻碍，需要有关工作人员加深对公允价值计量方法以及相关知识的了解。

3.企业信息难以公开，公允值可比性不高

要想有效的搞好投资性房地产企业的公允价值计算，进行合理的信息公开是关键。但是就目前我国投资性房地产公司的发展来看，企业之间的信息公开存在着一定的问题，难以满足公允价值计算的需要。而造成我国企业之间信息难以公开的主要原因就是我国经济在进行发展的过程中，对于经济制度的建立还存在着一定的缺陷。同时房地产行业在我国还处于发展阶段，其在很多方面仍有待完善，因此信息的公开体制还没有建立，难以达到信息公开的效果。因此我国投资性房地产企业在进行会计工作的过程中，公允价值的计量难以与其他企业相比较，具有可比性较低的特点，这对于我国投资性房地产企业的整体发展带来一定的负面影响。

4.企业纳税出现冲突，纳税额度出现波动

经过调查研究证明投资性房地产企业内部公允价值的计量与投资性房地产公司的纳税有着密切的关系。其中企业在进行经营的过程中资本出现波动，就会造成纳税额度的变化，使得企业难以把握具体的纳税数额，无法合理的进行纳税。由此可见在新准则应用后投资性房地产企业在进行纳税的过程中出现了一定的冲突，新旧纳税方式衔接，以及纳税数额等方面都体现出了一定的不合理性，使得投资性房地产企业在进行纳税的过程中纳税额度出现波动，容易造成企业纳税额度的上升，对于企业的经济效益产生影响。

二、针对投资性房地产会计处理方法存在问题的解决措施

1.加深准则了解，强化公允值应用

要想对投资性房地产企业的会计工作进行提升，搞好会计处理方法。有关企业的财务工作人员首先，应对新准则进行全面的学习与了解，并对新准则与旧准则之间的不同点进行把握。并且要注意对新准则中存在的问题进行关注，在不断实践的过程中，对新准则进行完善。其次，鉴于公允价值计量法在我国投资性房地产企业中具有着良好的发展空间。因此有关部门以及投资性房地产企业应对公允值的应用问题提高重视，强化公允值的应用效果，对其应用过程中的弊端进行有效的解决。具体来说有关工作人员可以对公允值的相关知识进行学习，并且遵守相关计算标准，完善公允值的计算方法，在进行公允值计算的过程中加强计算的规范性，提升公允价值计算的准确性，为投资性房地产企业内部财务管理工作的进行打好基础。

2.促进我国市场完善，加强会计人员培养

我国在进行经济发展的过程中，以市场经济为主体，通过市场经济与宏观调控相结合的方式对我国的经济发展进行管理。因此市场经济体制在我国有着重要的地位。鉴于此，在今后发展的过程中，为了有效的提升投资性房地产企业内部的会计工作水平，强化投资性房地产会计处理方法。我国政府应对现行市场经济体制进行有效的调整，让其更加的符合现代经济发展的需要。同时对市场经济体制中的一些不足进行完善，推进我国经济建设的平稳发展。除此之外，投资性房地产企业应对企业自身内部的问题产生重视，针对企业会计人员自身专业素质的不足进行有针对性的培训，提升会计人员对公允价值计量方法的掌握，促进投资性房地产企业会计工作的不断发展。

3.加强企业纳税管理，明确内部税额核算

纳税是每个企业在社会生活中应尽的职责与义务，对于国家的发展，社会生活的进行有着重要的作用。我国政府对于企业的纳税问题进行了详细而严格的规定，企业在进行纳税的过程中，应以税法为主要准则按照税法的要求进行税费的缴纳。但是由于我国税法在进行制定的过程中并没有对企业公允价值与纳税额度之间的关系进行考虑，因此没有对公允价值量对企业纳税额度的影响进行规定。鉴于此，企业应积极的向有关部门对此问题进行反应，希望有关部门可以在立法上尽快对此问题进行完善。同时，企业还应对内部纳税情况进行有效的管理，明确企业内部纳税额度核算问题，保障企业在合理的范围内进行税费的缴纳。

三、结语

综上所述，投资性房地产企业在进行发展的过程中，可能会受到新准则的影响在企业内部财务管理，会计工作等方面出现一定的问题。因此有关投资性房地产企业应积极的对相关问题进行解决，明确公允价值的计算方法以及应用策略，保障投资性房地产企业可以顺利的发展下去，为我国的经济建设贡献出自己的一份力量。

参考文献：

[1] 姚建雄.投资性房地产会计处理方法探讨[J].福建商业高等专科学校学报，2009（05）

[2] 苏永传.投资性房地产的会计处理探究[J].现代商业，2011（24）

[3] 王玉兰.对投资性房地产应用公允价值计量的思考[J].会计师，2010（07）

[4] 刘广瑞，刘依含.投资性房地产应用公允价值计量的影响因素——金融危机下基于津滨发展的案例分析[J].财会月刊，2010（32）

[5] 窦亚芹，郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响[J].商业时代，2010（15）

作者：雷琪

投资性房地产会计处理论文 篇2：

对投资性房地产会计处理问题的分析

摘要：随着社会经济不断发展，企业之间的竞争愈发激烈，其中房地产作为资产的组成部分，其自身价值越来越高，成为企业投资选择的一部分。房地产市场异常活跃，持有房地产能够用于自身管理和销售，且能够从中赚取租金、增值收益。为了规范房地产投资会计处理，财政部门颁布有关准则，专门对企业进行房地产投资业务予以规范，做到有据可依。文章初步了解投资性房地产概念及其会计处理现状，分析投资性房地产会计处理存在的问题，并在此基础上提出相应的解决对策。

关键词：投资性；房地产；会计处理；问题

现如今，我国正处于市场经济转型阶段，会计在企业发展中的重要地位逐渐上升。但企业会计核算中，往往将投资性房地产视为普通固定、无形资产，采用折旧、摊销方法实现对房地产价值的转移，难以充分体现出资产的实际价值，且无法反映出企业的利润与经营现状，存在诸多不合理之处。因此加强对投资性房地产会计实践进行针对性处理，能够为管理者提供可靠信息，为企业决策提供科学依据。

一、投资性房地产概述

所谓投资性房地产，是指赚取租金、资本增值，或者兼有的房地产。在实践中，投资性房地产可用于单独计量、出售。以往，我们习惯将此类房产视为固定资产，按照其使用年限进行提取折旧处理。但是按照该方式，无法反映房产实际价值，特别是经过多年发展和实践，其市场价值远超过账面价值。加上房地产投资涉及金额较大、且周期长，兼具高风险和高收益特点。基于此，将投资性房地产视为一般固定资产处理并不科学。

一直以来，由于会计工作迫切需要将投资性房产从固定资产中分离出来，实现对其独立性处理，对此2006年，国家颁布第3号准则，对投资性房地产公允价值进行了调整，按照国际准则执行，有利于帮助投资者能够进行国内与国际比较。与此同时，增加了资产增值信息的透明度，帮助企业更好地参与到资本市场竞争。公允价值计算与企业具体情况相符，其中成本法计量，虽然能够按照摊销处理，以此来减少企业账面利润，但其能够将房产实际价值保留在企业内部，切实保障投资者经济利益。

二、投资性房地产会计处理问题

（一）公允计量问题

一直以来，公允计量问题都是此类会计处理的难点。目前，很多企业在会计核算中都采用公允价值核算模式，将模式下的收益纳入到利润总额当中，但在实际核算中，却无法产生对应的效果。简单来说，运用该模式无法为企业创造更多的发展机会，还会适得其反，影响财务报表[1]。对于经济成本的计算，受到市场经济的影响，人力资本持续增加，导致会计信息不准确，在很大程度上降低了会计工作质量。

（二）转换计量问题

目前，此类房产中转换计量问题普遍存在，制约企业进一步发展。如企业将公允价值作为基础进行计算时，如果出现价值小于账目价值，会视为当期损益，纳入到具体科目当中。在此基础上会影响会计核算整体效率，且对核算工作构成了一定负面影响。

（三）范围问题

投资性房地产主要有三类，但每类都存在歧义，容易让人产生误解。土地使用权属于无形资产，决定了其不能够出租。如果土地使用权已经出租，或者已经出租的房产租赁期已满，那么其仍然可以作为投资性房地产。由于范围界定不明确，在很大程度上增加了会计处理难度。

（四）监督机制不完善

当前，投资性房产缺少完善监督机制，使得会计核算无法有序开展，且影响核损准确性。如在记账登记、月结工作当中，缺少有效内部控制，在很大程度上阻碍了企业进一步发展。综上来看，作为房地产的一部分，投资性房产具有较强的特殊性，但针对其进行会计处理存在很多不合理之处，无法真实、有效地反映出其应用的价值。

三、解决投资性房地产会计处理问题有效对策

对于此类房产的会计处理具有复杂性特点，由于其在实践中存在很多不足，如果不能够尽快解决，势必会影响其有效性发挥，故要从如下几个方面加以调整。

（一）增強公允价值可信度

新准则实施中，公允价值是其中难点。所谓公允价值，是在公平交易环境下，了解情况的当事人自愿进行资产交换的金额[2]。由于房产所处的地理位置、结构不同，决定了其自身具有独特性，从而判断其价格存在较大差别。因此只有明确公允价值，才能够确保会计处理科学、合理。为了确保公允价值获得准确，可以采用市场比较法、收益法。其中市场比较法，是需要估价房地产，与近期交易类似房产进行比较，对成交价格予以修正的方法。其理论依旧是房地产交易中的替代原理，但需要大量类似房产交易做依据，否则难以适用该方法，存在一定局限性。收益法，是求得估价房地产后的正常收益，按照既定的资本化率，对其累加处理，以此来确定合理价值的方法。该方法建立在于其原理基础之上，不适合在自用房地产当中。

为了确保公允价值具有可信度，要建立一套完善的评估体系[3]。第3号准则并未针对投资性房地产予以明确，但由于该准确与国际准则相衔接，故可以参考国际准则40条，明确规定我国投资性房产公允价值。不仅如此，还要建立一支高素质房地产评估队伍，确保评估师持证上岗，强调评估专业性，加大监督力度，避免舞弊和虚假评估现象的出现。

（二）完善计量方式

针对投资性房地产的计量处理，可以采用初始和后續两种方式。针对前者而言，可以使用成本计量模式，明确规定外购、自行建造等获取的初始计量。而后者，则要针对房地产实际情况合理选择计量模式，此时不需要再对计量情况予以摊销，值得注意的是，一旦选择了计量模式，便不可以随意变更，以确保会计信息真实、准确性。

（三）界定房产范围

国际准则对于投资性房地产的确认条件非常明确，且以案例形式予以说明，能够为会计实务提供科学依据。相比之下，国内准则对于投资性房地产的界定过于简单和模糊，极有可能会针对同一情况，判断出不同的结果，影响会计信息质量。究其根本是我国融资租赁多为不动产，而不动产融资租赁偏少。在国际准则当中，将以融资租赁、经营租赁等方式的房地产，均划入到投资性房产中，我国却没有这么做。我国市场经济发展速度飞快，为房地产行业发展带来了更多发展契机。故要尽快界定此类房产范围，将这两项房产都纳入其中，为会计事务提供支持。

（四）加强会计核算监督

基于公平原则，为了避免企业选择对自己有利的计量手段，要尽可能完善监督机制、内部控制机制，确保公允价值各级次计量能够有效实施。同时在某种程度上来说，要接受有关部门监督，确保监督工作落实到实处，具体流程如图1。

图1 监督流程

投资性房地产企业针对公允价值的信息披露，还要积极参考会计信息。如今，一些企业高层管理者缺少理性知识，导致公允价值波动较大。因此要尽快完善信息披露制度，借鉴税务会计信息披露制度，提高纳税信息透明度[4]。目前，財务报告中涉及的纳税信息，仅限制在部分纳税数据当中，缺少统一的数据计算方法和过程，披露的信息不够全面，与预期所要达到的透明度存在一定距离。因此要将该项工作提升到制度层面上，以强制性手段增强企业会计信息披露，从而反映企业当前生产经营现状。

（五）完善会计标准

新准则的出台是为了反映该部分资产真实价值，为使用者提供科学依据。但企业基于自身经济效益考虑，会选择计价模式，并不愿意尝试新的计量方法。对此，我国有关部门要引导企业在实践中，坚持合理原则，考虑企业经济业绩、指标等，而非第3号准则设置的客观条件，从房地产交易场所获取同类信息，确保会计实务能够得到有效执行，同时在税收政策方面，考虑可能会对企业产生的影响，做到前瞻性，從而更好地引导企业实施新准则。

四、结论

根据上文所述，随着社会经济不断发展，投资性房地产会计处理作为一项基础性工作，高效的会计准确，能够真实反映企业经营状况，且能够提高自身竞争力。但受到诸多因素的影响，对于此类房产的会计处理存在很多不合理之处，严重阻碍了其健康发展。基于此，面对经济发展新形势，我们要积极做出调整，增强公允价值可信度，选择合理的公允价值判断方法，同时，还要完善计量方式，合理界定房产范围，尽快与国际准则相衔接，为投资者更好地进行国内、国际比较提供支持。不仅如此，我们完善会计标准，为会计实务提供制度依据，从而推动此类房产在市场竞争中获得长足发展。

参考文献：

[1]董太辉.目前房地产形势下探讨投资性房地产有关会计处理问题[J].现代商业，2013（03）：249-250.

[2]李丹.浅析投资性房地产处置时的会计处理及对财务报表的影响[J].财会研究，2013（05）：51-52.

[3]黄莉.房地产开发企业投资性房地产以公允价值模式进行后续计量的会计处理分析[J].中国管理信息化，2012（06）：9-10.

[4]贾楠.浅析《企业会计准则第39号——公允价值计量》对估值技术及披露的影响——基于投资性房地产分析[J].知识经济，2015（11）：116.

（作者单位：沈阳市房地产拍卖行有限公司）

作者：白东旭

投资性房地产会计处理论文 篇3：

浅议投资性房地产会计处理问题

[摘 要] 本文从后续计量模式、所得税会计处理、公允价值确认、相关处置办法等方面对投资性房地产会计处理问题做了深入分析。

[关键词]会计准则；投资性房地产；会计问题

1 后续计量模式的有关问题

会计准则指出，投资性房地产的既定模式不得随便改动。如若房地产市场与公允价值模式两者相适应，企业即可使投资性房地产的成本计量向公允价值计量法转变，而其间的留存收益的调整则必须根据账面价值和公允价值间的差额来改变。如，甲公司出租某厂房时，此前后续计量中用的一直是成本模式，而当其符合使用公允价值模式的状况时，甲公司想转变计量模式。先假设模式转变中的投资性房地产的公允价值大于账面价值，根据会计准则的处理为：

借：投资性房地产累计折旧、投资性房地产成本。

贷：投资性房地产未分配利润、盈余公积。

笔者认为，这种会计处理方法还能进一步简化。如在转换时就把超出账面价值的部分公允价值计入变动损益中，主要基于这样不但能实现未分配利润和盈余公积，而且也不与投资性房地产转化的会计处理方法相悖。也即，若甲公司能在年末完成转换，就能减少税金的缴纳额度。

2 所得税会计处理的有关问题

2.1如企业选公允价值模式作为投资性房地产的后续计量法，在相关会计处理方法和税法规定中两者并不一致。举例来说，若视企业末期的账面价值为公允价值时，企业在持有该投资性房地产过程中如因公允价值波动而有所盈利或损失的话，这部分价值在税法中并不被承认。即在此间发生的利润或损失都不在应缴纳所得额之外，计税基础则是历史成本与税法承认的折旧额两者只差，也即，在房地产被持有期间的账面价值与计税基础两者间会有差值。按会计准则规定，税法允许扣除的折旧费会在较晚时间被扣除。这部分差值总将计入企业的应纳所得税中去。会计人员可根据账面价值和计税基础两者的差值，确认可抵扣暂时性差异、应纳税暂时性差异，并计算出汇总数，进而得到递延所得税负债应有余额或期末递延所得税资产，并最终确定递延所得税负债或递延所得税资产本期的具体调整额度。

2.2而对应用递延方式来分期收款的，是一种长期收款，其本质是有一定融资性质。为达到收入和融资收益等确认条件，须以协议或合同中的公允价值为准，成本则以账面价值结转而来，尚未实现的融资收益要根据后续实际利率法摊销冲减财务费用。《企业所得税法实施条例》规定，要按协议或合同中所约定的收款日期来进行实际收入的确认。为了避免时差性差异，还要确认递延所得税负债或抵押所得税资产。

2.3如投资性房地产为企业合并所得，入账价值从合并日起算，按合并方在投资房地产中得到的的公允价值来算，即为合并成本，该合并成本应包括合并中生成的各类直接费用，当期损益内应包括房地产的公允价值和账面价值之差。而企业合并中投资性房地产的账面价值和计税基础两者还有一定的差异性，所以还应进一步确认递延所得税负债或递延所得税资产，并计入到所有者权益中去。因此，经递延所得税负债或递延所得税资产本期为跑出所有者权益的部分，之后再确认递延所得税费用。

3 對公允价值的合理确认

最新的企业会计准则规定，确定投资性房地产公允价值时分三种情况：一是以市场上的同类产品价格为依据，即当房地产市场处于活跃状态时，其市场价值等同于公允价值。二是以市场上类似产品的价格为参考，一旦该房地产市场不够活跃，但类似产品有活跃市场时，在确认公允价值时可以等同于类似产品的价格。三是当该房地产的同类市场和类似市场均缺乏时，则应根据其在未来所生成的现金流量和适当的折现率来评定其现值。企业在确定投资性房地产的公允价值时，其确认和计量时应视前述的三种情况而定。

4 相关处置办法

与投资性房地产的具体处置方式涉及债务重组、非货币性资产交换、报废、毁损、对外投资转出及出售等。其中，债务重组对应会计准则中的《债务重组》、非货币资产交换对应会计准则的《非货币资产交换》、对外投资转出对应会计准则的《投资》。笔者在此重点对报废、毁损和出售等加以探讨。

《投资性房地产》要求，投资性房地产在报废、毁损和出售后的收入要归入“其他业务收入”里，这个过程中所产生的成本费用归入“其他业务成本”内。对此的其解释为：出租房地产在常规经济活动中应该被视为是过渡资产使用权的一种行为，因此其利益要计入收入中，笔者对此解释不敢苟同。理由有三：一，处置和出租行为实际上是分属于不同的经济业务范畴，处置的过程其实是投资性房地产的所有权已经发生了根本性的转移，而出租只是为了收取租金，所有权不变，所以出租实际是一种让渡资产所有权的行为。二，对企业而言，投资性房地产属长期资产，为企业提供的是长期服务。在没有特殊情况时企业是不会对其进行处置的，所以长期资产的处置也不能归列为经常性的经济活动，处置收益不应计入收入里。三，本质上讲，投资性房地产属于企业房地产范畴，是一种固定资产和无形资产中分离出来的资产，其三者间只有用途上的不同，而本质是一样的。所以，就算在现金流量上有所不同，而在报废、毁损和出售处理时，则不存在现金流量的差异，所以不应把处置投资性房地产的所得收益计入到其他业务收入或成本中去。

基于此，笔者认为在处置投资性房地产的过程中，最好结合有形或无形资产的相关处置，开设“投资性房地产清理”分类内容，进一步明晰清理中出现的收入、费用和税金支出等。清理完毕后通过计价对比法来计算出相应的结果，其间发生的收益或损失划归到营业外收入或支出中。如果是房地产开发企业出售投资性房地产，该产品应作为销售资产，其收入归为主营业务收入，发生的成本列入主营业务成本中。

5 结束语

总之，我国企业在投资性房地产会计问题进行处理时，应根据会计准则的有关规定，加强投资性资产确定及投资性房地产计量工作，不断优化投资性房地产转换和投资性房地产处置。

参考文献：

[1]马明月.投资性房地产会计处理问题研究[J].企业导报，2014，（15）.

[2]褚颖.投资性房地产会计处理问题研究[J].中国农业会计，2014，（9）.

作者简介：

周立红（1973.6月），女，汉，石家庄市，职业：财务会计，职称：中级会计师，研究方向：企业财务管理方面及税收筹划方面。

作者：周立红