房地产拉动经济增长原由论文

摘要:对房地产经济理论进行了较为详细的分析阐述。关键词:房地产经济;理论;意义;影响;原由;构想文献标识码:A1引言在市场经济中,房地产有三个基本功能:一是为消费者提供居住和工作场所;二是为个人和企业提供投资或投机机会;三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产。以下是小编精心整理的《房地产拉动经济增长原由论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

房地产拉动经济增长原由论文 篇1：

房地产业带动经济增长之策略研究

[摘 要] 房地产业和房地产市场，是当今中国社会各阶层最关注的领域之一。尤其是近年我国房地产价格呈现出的连续上涨趋势，引发了政府对房价的调控和对住房制度、土地管理制度、金融政策和税收政策的再思考。本文将在分析房地产业对带动经济增长的原因的基础上，探讨房地产业对社会经济增长策略，进而不断为我国社会经济的发展做出贡献。

[关键词] 房地产业 经济增长 策略

宏观经济带动房地产市场的发展。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴，而宏观经济的高增长必然带来高需求，就房地产来说，对土地资源的需求尤其显著，而土地价格对房产的影响也是最直接的，因此，总体来看国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平。

一、房地产能拉动经济增长之原由分析

房地产业在很多国家，不是支柱产业也是发达的产业，其经济发展与发达房地产业对经济拉动相关。房地产业的拉动或“波及效应”特强，主要由于以下原因。

1.房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料,与之配合发展。我国建筑成本中70％是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而波及、拉动其发展。

2.房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋,能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,有了房屋为其发展提供了前提,促进其发展。

3.房地产品消费特别是住房消费是综合性消费,波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习等人们生活的方方面面。

二、目前我国房地产业的诸多弊端

为发展房地产业拉动国民经济，政府出台了减少税费、银行降息、公房售给个人、推行抵押贷款、开辟房屋二级市场等诸多政策措施，对促进房地产投资和发展房地产业不能说没起作用，但并不理想。其原因在于我国存在不利于住房产品有效实现的根本的深层次的问题。

1.生产与消费不协调，消费率低。发展房地产业拉动经济是有条件的，就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地市场供需运行保持良性状态。

2.住房融资体制的转换不对称。改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿,实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时“一大二公”的左的思想、体制相适应。住房基金进入职工工资,由职工个人融资到市场购房消费,政府再不福利实物分房。现在房改中也正是这样在改，一方面给职工住房补贴，一方面要职工货币购房。

3.“二律背反”和人们心理预期失衡。当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十足，消除购房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。

4.收入分配差距扩大,边际消费倾向下降。在我国一个人均GDP处于低水平的国家,当前最终消费水平58.8％,居民消费水平47.5％的明显偏低情况下,近几年来收入分配差距又不断扩大。 据国家统计局1995年对全国3.5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实,1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元,人均生活费收入3893元,均比1994年实际增长4.9％。

三、我国房地产业带动经济增长之策略构想

1.继续实施调节经济周期的政策措施

启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法。

2.针对性的启动房地产的近期方略

(1)抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。目前我国银行6万亿储蓄存款，如果做具体分析，就不能简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这6万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。(2)抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活配套设施启动房地产。(3)用房地产业的广义概念发展房地产业，启动房地产。(4)对货币购房全面理解来启动房地产业,拉动经济增长。货币购房,就是废止单位实物福利分房,职工以自己的货币收入去解决住房问题。其实质是废除福利分房消费，以劳动收入交换住房。

就当前国民经济低迷讲,为启动房地产拉动经济增长,不失为一种有效措施。集资建房为何有这大的动员力?主要是居住不失去熟悉的环境和人际关系，不怕购房的欺诈，不为购房劳神费力，工作生活方便。这一形式的有效和成功，在于集资建房的房价不得高于或大体相当于市场经济实用房价，集资要公正、公平。否则有人利用职权谋私，或价款过高过低,不仅违背房改,甚至破坏安定团结。世界上没有纯而又纯的事物,货币购房改革的实现形式应多样化,它们同祥能启动房地产,同样波及国民经济许多部门和行业,拉动国民经济增长。

参考文献:

[1]李海舰 聂辉华:论企业与市场的相互融合.中国工业经济,2004，(8）

[2]李海舰 聂辉华:企业的竞争优势来源及其战略选择.中国工业经济,2002,（9）

[3]罗珉. 房地产业的模块化:内容、意义与方法.中国工业经济,2005,（3）

[4]李海舰 原 磊:无边界企业.中国工业经济,2005,（4）

[5]陈兰通:做强做大做久中国企业.企业管理,2004,（10）

作者：袁　震

房地产拉动经济增长原由论文 篇2：

房地产经济探讨

摘要:对房地产经济理论进行了较为详细的分析阐述。

关键词:房地产经济;理论;意义;影响;原由;构想

文献标识码:A

1 引言

在市场经济中,房地产有三个基本功能:一是为消费者提供居住和工作场所;二是为个人和企业提供投资或投机机会;三是为整个信用制度提供最基本的抵押资产。然而,在传统经济理论中,房地产一直被认为是一种最重要的实物资产,属于实体经济的研究范畴,房地产的变动应该与经济基本面相吻合。但是,现实经济中的“房经背离”和“房地产泡沫”等种种“异象”又说明了仅把房地产作为一种实物资产是远远不够的,我们必须从当今经济虚拟化的现实出发,运用虚拟经济理论对之进行合理的解释。

2 房地产业与国民经济

房地产业作为第三产业,在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。它是国民经济发展的一个基本生产要素,为国民经济发展提供重要的物质条件,改善人们的居住和生活条件,改善投资环境。房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行業更大,更具有推动经济增长的能量。在发达国家和地区,房地产业的发展所提供的社会财富,在国民生产总值中所占的比重,都已经超过10%,甚至高达20%以上,它已经成为国民经济的支柱产业之一。房地产业所具有的价值大、需要刚性、附加值高,并能随城市化、现代化的发展升值的趋势特点。使房地产业有极强的投资吸引力。而房地产业作为高附加值产业,利用土地开发,房屋建设,既能为国家提供大量的积累,又能加快城市建设的步伐,推动城市经济的发展。

由于房地产业在现在市场经济的条件下,起着其他产业不可替代的作用,所以,当今世界上许多经济发达的国家和地区,房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点,是国民经济发展的基本要素。因此,研究房地产业的变化和发展,寻求房地产业可持续发展的规律性,这对加快我国的工业化、城市化、信息化和现代化,改善消费结构。提高人们生活质量,优化房地产资源配置,促进房地产业和国民经济的可持续发展都具有现实和长远的意义。

3 从虚拟经济的角度重构房地产经济理论的基本思路

(1)房地产虚拟资产特性研究。这是从虚拟经济的行为基础——资本化定价方式的角度对房地产虚拟性进行的研究。

(2)对房地产自身的稳定性的研究。首先,从虚拟经济的运行特征——强波动性入手,然后,对房地产这种虚拟经济成分自身的稳定性进行研究。

(3)从价格的角度来研究房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系。说明房地产价格与宏观经济的互动关系——房地产如何影响宏观经济以及宏观经济对房地产市场产生什么影响。

(4)从资金流的角度阐述房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定的关系,这种资金流包括货币资金流和信贷资金流。分析房地产虚拟资产特性与宏观经济稳定(波动)之间的关系构成了新的房地产经济理论的核心部分。

(5)指出在虚拟经济条件下政府要加强对房地产市场的干预,以促进经济稳定。

(6)案例研究。研究美国、英国、日本、中国等国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系。

4 从虚拟经济角度来重构房地产经济理论的意义

在经济虚拟化背景下,研究房地产虚拟性质与宏观经济稳定有着重要的理论意义和实际意义。大体而言,从虚拟经济的角度重构房地产经济理论有两个基本特点:第一,强调房地产的投资和投机功能,从而将股市、债市、大宗商品期货市场等看作一个整体来考察房地产,考察资金在这些领域中转移流动的规律及其影响;第二,强调房地产作为资产的虚拟性质和可能的房地产引发的泡沫经济的风险。这种从市场经济功能视角的研究将有助于从整体上把握房地产经济的发展。

5 宏观调控政策对房地产市场的影响

(1)房地产投资增幅持续减缓,已基本回落到前三年水平;

(2)房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制,土地购置面积增幅明显回落;

(3)房地产信贷投放得到有效控制,开发贷款增速持续下降;

(4)城镇房屋拆迁规模明显缩减,有效抑制了住房的刚性需求;

(5)商品房供求增幅持续回落,销售面积继续高于竣工面积;

(6)商品房控制面积进一步减少,但西部地区有所增加;

(7)商品房价格同比增长较快,但环比增长趋缓。从上述情况表明,中央宏观调控政策的实施取得了较为明显的成效,房地产市场的发展进一步上升,但总体发展水平是平稳的。这些政策的成效对于房地产开发商来说,并不是件利好的事情。首先是对于本文论述的中心问题房地产融资上对房地产开发企业产生了重大的影响,很多开发企业由于政府宏观调控政策陷入困境,无地无钱、有地无钱、有地受限等种种情况的存在,加速了房地产企业的洗牌,因此,对于现有的房地产开发企业而言,扩大资金的来源渠道,提高自身企业的生存能力成为一个至关重要的问题,迫使房地产开发企业想方设法扩大融资渠道。

6 房地产能拉动经济增长的原由

(1)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业撮供物质资料,与之配合发展。我国建筑成本中70%是材料消耗,由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合,从而“波及”、拉动其发展。

(2)房地产业发展结果的房地产品,为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。开发营建出了房屋,能为商业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋,有了房屋为其发展提供了前提,促进其发展。

(3)房地产品消费特别是住房消费是综合性消费、波及和带动生活消费的方方面面。房地产的消费使用特别是住房消费是种综合性消费,波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、发展等人们生活的方方面面。因而,发展房地产业,提高居民住房消费水平,从住房综合消费方面讲,为人们生活其他方面的提高创造了条件,促进生活消费水平全面提高。总之,住房水平提高和居住环境改善,可促进生活消费的多方面,拉动多方面产品销售和劳务交换。

7 我国启动房地产市场不力的诸多问题

7.1 生产与消费不协调,消费率低

发展房地产业拉动经济是有条件的,就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长,但又有供给效应,并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应,不能实现,对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用,并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应,能顺畅出售,对国民经济的拉动的乘数便大,房地市场供需运行保持良性状态。

7.2 住房融资体制的转换不对称

改革前我国实行低工资制,职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。国家公共融资建房,住房国家所有,职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制,以适应市场经济体制要求。

7.3 “二律背反”和人们心理预期失衡

当今要让人们乐于投资购房和启动房地产,关键在于居民心理预期信心十足,消除购房的心理障碍,对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心,应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系:一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系;二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少,用于近期消费多就用于远期消费少。

7.4 收入分配差距扩大,边际消费倾向下降

在我国一个人均GDP处于低水平的国家,当前最终消费水平58.8%,居民消费水平47.5%的明显偏低情况下,近几年来收入分配差距又不断扩大。

8 启动我国房地产业的构想

继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施,启动房地产,我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。无论是为国民经济走出低谷,还是为启动房地产都需要继续贯彻执行这些政策措施。要较快启动房地产,除继续实施刺激国民经济发展的一般政策以外,还必须从实际出发,有针对性实施一些特别方略。

有针对性的启动房地产的近期方略。抓住收入水平较高群体,以税收配合启动房地产。抓住高校服务体系社会化,开发学生公寓及其生活配套设施肩动房地产。用房地产业的广义概念发展房地产业,启动房地产。对货币购房全面理解来启动房地产业,拉动经济增长。

作者：张 欣

房地产拉动经济增长原由论文 篇3：

十字路口的中国房地产

主持：赵 晓、高辉清本期嘉宾：易宪容博士（中国社会科学院财贸研究所研究员）

中国房地产市场先天不足。是一个比股市还不规范的市场。如单手打压房地产，则调控政策效果有限，但作为“组合拳”来使用，即将房地产调控与宏观调控结合起来，先打压房地产，再进行汇率调整，则可望取得最佳效果

“新财经——独家视点”由《新财经》杂志与赵晓、高辉清两位经济专家倾心打造、共同推出。本栏目的特点是：1、共商选题：每次选题均由杂志社和两位专家共同商定，兼顾问题的焦点性、前沿性与客观性；2、强强联合：每篇文章均由赵晓、高辉清两位博士联合完成，力邀更多学者加盟、力求内容全面与丰盛；3、研究性写作：每篇文章均以相关研究文本为基础，并由本刊至少召开一次研讨会，力邀各路英豪进行脑力震荡；4、独特风格：本栏目追求权威与独家立场，恪守理性与建设性导向，兼顾内容严谨性与文笔可读性，注重投资及实务指导价值。

欢迎读者朋友对本栏目提出宝贵意见，并告诉我们您希望讲到的选题。本社及两位专家在此谨致谢意。

因为对宏观经济的研究，我们很早就开始关注中国房地产的发展。可以说，从1998年提倡住房商品化改革，消费信贷的政策建议开始（易纲、赵晓，1998），我们就将拉动宏观经济新一轮增长的宝押在了房地产上。2000年，美国经济出现“互联网萧条”，许多人担心中国经济将因此受到牵连，但我们却撰文提出“中国经济将逆风飞扬”，原由亦在于我们观察到包括房地产在内的“三大动力”（住房与汽车、“世界工厂”及城市化）已经启动或即将启动。2003年，SARS对中国经济造成冲击，有人猜测中国将面临一次衰退，我们却指出中国经济已经“穿上红舞鞋”，想停都难以停下来，其判断同样建立在房地产大发展的基础上。

但是，沧海桑田，自2003年宏观调控以来，房地产风声渐紧。随着本轮房地产调控的不断升温。种种迹象表明，中国房地产正处于何去何从的十字路口。

本文是近一段时期以来我们对中国房地产发展的总体分析与判断。包括四部分的内容。一是阐述我们对中国房地产市场的基本认识。一个基本判断就是，中国房地产市场先天不足。极端而论，是一个有市场之名却无市场之实的“市场”，是一个比股市还不规范的市场。这决定了中国房地产发展制度基础不牢。二是研究判断中国的房地产泡沫。我们认为，房地产泡沫的确已经存在，用“全面过热”来形容未免太重，用“局部过热”来形容则未免太轻。三是对房地产调控的看法。我们提出，如单手打压房地产，则调控政策效果有限，但作为“组合拳”来使用，即将房地产调控与宏观调控结合起来，先行打压房地产，再进行汇率调整，则可望取得最佳效果。在文章的第四部分，我们对中国房地产业发展提出了若干对策，关键是指出当前房地产的问题包含制度问题与宏观问题。因此，要坚持将宏观调控与房地产制度创新相结合，最终目的则是实现中国房地产的“市场再造”，以此实现长期健康的发展。

一、对中国房地产市场的基本认识：一个比股市还不规范的市场

说起房地产，人们经常会把它与股市联系在一起。理由至少有三：一是二者都是资产市场，都存在着供给弹性不足，容易形成泡沫的特点；二是这二者间存在类似于翘翘板的此消彼涨的效应；三是综观世界各国泡沫经济发展史，股票和房地产都是最容易成为泡沫经济主要载体的东西，股市泡沫连同房地产泡沫不知消解了多少大好经济。

但是，迄今为止，中国还少有人将房地产市场与股市作比较研究。我们猜测有以下几点原因：一是股市和房地产市场的投资机构是不同的投资主体，两者被人为地割裂开来。二是中国金融业还不允许混业经营，股市和房地产市场的专业分析人员分属于泾渭分明的两个阵营，因此，很少有人会横跨这两个领域进行研究。但初步的比较分析即可发现，两者之间有三个非常重要的共同点：一是在中国改革进程中，它们都是改革相对滞后的领域，市场化程度有限，制度基础先天不足；二是在市场经济和非公经济占据主导地位的大背景下，在这两个领域始终是“政府为主导，政策定行情”。三是股市和房地产市场都在经历了“大好风光”后面临各种批评以及政策打压，不同程度地变得不知所从。

这种本源上的一致性使得两个领域出现的问题也有惊人的相似性，而且由于股市发展比房地产市场先行了一步，这种相似性在很大程度上表现为后者对前者的问题复制。因此，我们研究和考察房地产的一个窍门就是对股市和房地产市场进行比较研究。

我们发现，中国的房地产市场存在重大制度缺陷，这是房地产市场发展在当前出现“信任危机”，人们“宁愿听经济学家胡说八道，不愿听房地产商侃侃而谈”的重要背景，也是之所以政府要对房地产大动干戈的制度原由。

第一，房地产市场和股市一样，权力的介入导致市场的畸形和价格的扭曲、制度的不完善导致腐败丛生、社会矛盾激发，注定了它的发展必然是一波三折。房地产市场的问题最主要的是表现土地问题。一是土地的市场化程度不高，表现为土地使用多轨并存、土地市场中竞争机制薄弱、价格机制作用十分有限、土地有偿使用方式单一。二是土地宏观调控不完备，表现为行政性计划管理体制、多头供地以及土地一级市场体制缺陷等。更深层的原因，则是土地产权制度的缺陷，表现为农民的土地产权不清晰，中央与地方之间、政府部门之间的土地所有权界线模糊、土地使用权和所有权边界模糊、多种形态土地使用权之间界线模糊等许多方面。除此之外，房地产的广告、中介、合同和物业管理等市场秩序方面也都存在许多问题。

由于制度不完善，市场化程度低，在中国房地产的发展之路上，随处可见政府官员的影子，随处可见权钱交易的事实，随处可见倒下的贪官。例如，原全国人大常委会副委员长成克杰在担任中共广西区委副书记、区人民政府主席期间，利用职权聚敛钱财，其中数额最大的就是土地交易，他曾经指示南宁市政府将出让价格由评估价每亩96万余元压到每亩55万元，一举得到好处费1600万元。“温州巨贪”杨秀珠这位女副市长和房地产商的故事也是权钱地交易。放牛娃出身的原湖北省副省长孟庆平在任海南省副省长期间不仅以地谋私，而且以地谋色。可以说，房地产市场成了一个“黑夜有多黑，我就有多黑”的高度灰色的领域。除了极少数品牌房地产公司外，中国大部分的房地产公司都难以在这个市场全身而退。

第二，房地产的市场定位不合理，留下巨大隐患。今天，政府对房地产市场的定位依然不恰当。本来，在目前中国公民还没有迁徙自由的情况下，让当地老百姓获得自己的居住权力，应当是政府发展房地产的时候需要考虑的一个定位。但迄今为止，地方政府发展房地产业更多是迫于财政支出的压力，出于追求发展政绩的冲动，这一点与当年发展股市只是迫于企业融资压力、迫于为国有企业脱困圈钱有“异曲同工”之妙。为了把房地产变成摇钱树，地方政府过量征地批地，导致少数地方现在已经无地可征，只能空中招商。为了降低征地成本，他們甚至不惜制造大量的“无地农民”。为了支持房地产业的快速发展，他们从各个环节套取银行资金，从而埋下了诱发金融风险的种子。

第三，房地产商推高资产价格的市场操作手法颇为类似：（1）上海市的一项调查表明，尽管在总的房地产投资中外资所占比重只有3.5%左右，但在高端市场中这一比例却高达40%。在股市中，如果有人控制了一只股票中40%以上份额的话，他就完全可以操纵股价，并被称为庄家了。而庄家推动整个市场价格上涨的奥秘就在首先推高高价股票的价格，诱使其他中低价股票的价格自然会被带上来，这一手法我们看到在房地产市场中也已经被使用。（2）今年，房地产投资商又开始提出一个口号，即转战二、三线城市。从技术上看，这一做法无形之中也暗合了股市庄家炒作二、三线股，为一线股资金撤退做掩护的手法。（3）这几年房地产价格上涨速度令人瞠目结舌。许多城市的价格已经翻番，少数项目价格甚至涨了7～8倍。在这种情况下，有些业内人士还一直宣称“少关心单价，多关注面积”。意思是说,老百姓应该不去考虑价格高低，而需看看自己口袋厚薄，有多少钱就买多大的房。这不能不让人联想起股市里的庄托，他们到庄家该出货的时候常说：“别看现在股票价格高，你买不了几股，但是如果你嫌贵不买的话，价格还会拉得更高。”其做市效应是一样的。（4）为了推高价格，房地产商伪造大量虚假成交合同，通过这些虚假合同，使得房地产价格“无量空涨”。这一做法可以说与股市庄家自我对敲拉抬价格，亦有异曲同工之妙。

自1998年中国房地产市场启动以来，房地产投资额和销售额年平均增长率都在20%以上，房地产业对经济的直接和间接拉动作用已经达到了2个百分点以上。然而，这种发展是房地产市场极其不规范的情况下实现的。从这个意义上，中国房地产市场不仅与股市相类似，而且比股市还更不规范。而一个不规范的市场是不可能实现持续快速的成长的！在几年的高速发展后，中国房地产开始进入调整期，其深层原因正是市场化程度低，制度不完善。

二、对中国房地产泡沫的认识：我们是否正在见证历史性的下跌

中国房地产市场到底有没有泡沫？这是几年来各界争论的一个焦点。但不客气地说，关于泡沫讨论的本身带有泡沫性。这是因为，关于房地产泡沫的标准不清楚，住房价格的情况亦不清楚，许多数据并不具有可比性，也不具有说服力。在这种情况下，说有泡沫也罢，没有泡沫也罢，都缺乏足够的依据。我们希望统计部门和建设部门能够提供二手房价格变动等更具信息显示性的数据。在没有看到这样的数据前，所有的评论包括本文的评论，都只能说是猜测性的。

争论一：房价与收入比偏高算不算泡沫

房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。按世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8～5.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3～6倍之间。而我国目前全国的房价收入比已超过7.8倍，上海、北京、广州等地的房价收入比则更高——在上海，80平方米的住宅价格相当于每户一年可支配收入的27.5倍（据中国社会科学院刘建昌研究员测算）。泡沫论者坚持把房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据。

无泡沫论者则认为这并不能说明我国楼市有泡沫。他们指出两个需要考虑的事实：一是纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，有很大一块隐性收入没有统计进来；二是我国正处于经济高速发展时期，居民收入增长很快，例如根据国家统计局的数据，北京人均收入增长连续8年超过10%，而房价年涨幅则低于10%。

我们承认，中国当前真实收入大大超过名义收入，中国具有良好的居民收入增长预期，这是可以延缓中国房地产泡沫破灭的时间的。但即使考虑中国收入的特殊情形，亦不可能完全解释为什么中国的房价与收入比严重超过国际警戒线。事实只能是，中国的确出现了房地产泡沫。最近，有资料表明，上海、北京居民资产的负债率甚至超过了美国的平均水平，2004年上海市民的支出超过收入800多元。这说明即使在中国收入较高、收入增长较快的地区，近期内其支付能力也已经出现严重危机。

争论二：房租背离房价算不算泡沫

房价与房租比是国际上又一个衡量房地产泡沫的标准。在这一轮房价上涨的过程中，出现的一个特殊现象就是房价快速上涨而租金涨幅却不大，有些城市在一定时期内甚至出现了房价上涨但租金却下跌的现象。泡沫论者把这种房价和房租的背离作为楼市泡沫的一个重要信号。

但无泡沫论者认为投资房产的收益由房租和价值增值两部分组成，在房屋价值增长很快的情况下，租金收入在收益中所占的比重很小。所以，房价和房租背离不能说明楼市存在泡沫，目前楼市还具有投资的价值，因为房价会进一步上涨。

我们认为，房租表明的是买房的内在价值（intrinsic value）。从房地产的资产价格等于房租除以利率的经典公式来看，两者是不应该长期背离的。如出现背离，则说明泡沫已出现。如果背离程度加剧，则说明泡沫增长的加剧。

至于投资者看重于房地产投资价值的解释，只能说明中国当前的房地产泡沫正陷入“自我膨胀机制”的繁荣之中。众所周知，由于银行信贷的参与，房地产泡沫具有一种自我膨胀的机制。在房地产价格上升之后，房地产资产拥有人的资产价值上升，随后他将房地产抵押给银行，获得贷款之后继续购买房地产，导致房地产“投资价值”的进一步上升。如此往复循环，陷于一种“虚假的繁荣”。但正如 Kindleberder 所言，这种繁荣注定要消失，不是以迅速爆发危机的方式消失，就是以经济长期停滞的方式结束。无论如何，经济都会受到伤害。

争论三：住房空置率低算不算无泡沫

无泡沫论者坚持认为，我国房地产市场出现供需两旺、量价齐增的现象是认为楼市无泡沫的一个重要论据。从另一个国际上通用的衡量楼市泡沫的指标——住房空置率来看，我国房地产市场也不存在泡沫。我国2004年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比上年底减少3%；上海商品房空置率下降为2.7%，比国际警戒线的下限还低0.3个百分点。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。

泡沫论者则对房地产市场的需求和空置率都提出了质疑。他们认为目前房地产需求旺盛和低利率有很大的关系。目前CPI指数在5%以上，使得实际存款利率和按揭贷款利率都是负值，这是很多居民采用购买房产的方式来保值资产的重要原因。其次，我国的房地产市场刚刚起步，购房的人都是高收入者，这明显夸大了我国居民的购买能力。但目前这些消费者的需求已经得到了满足，还用他们的支付能力来代替普通居民的支付能力，实际上是夸大了有效需求。还有一个是投资性需求所占的比重过高，已接近20%的国际警戒线。

我们认为，当前房地产购销情况的真实数据值得怀疑。许多报道披露了房地产商制造虚假需求的事实。另外，许多需求反映的其实是投资需求而非居住需求，而这种需求和银行利率即资金价格高度相关，如前所述具有自我膨胀机制，因此亦是脆弱的和“不真实”的需求。

由于房地产资产价格与利率价格有关，因此，房地产的问题在一定程度上是一个宏观问题，与利率和汇率等宏观参数的变动息息相关。目前，从购房资金成本与租金的比率看，长三角主要城市购房资金成本为租金的1.3～1.5倍，月供为租金的1.5～2倍，已与香港1997年地产泡沫破裂前的水平接近。显然，若利率上升，房地产价格波动势必出现反转。如果利率上调至10％，恐怕再也不会有什么供销两旺的事情，也不会有房价上涨的情形了。

争论四：房价上涨是成本上涨造成的吗

無泡沫论者认为这几年房价的快速上涨，并不都是投机炒作造成的，而是由于建房成本的提高导致的。首先是各种材料费、人工费逐年上升。据统计，从2001年到2004年上半年，钢材价格上涨了50%左右，混凝土价格上涨了60%左右，仅此两项就使得房屋开发成本每平方米增加了100多元。其次，根据新修订的《城市居住区规划设计规范》，新建小区的配套设施和房屋质量都有了很大的提高，这必然也增加了开发成本。更主要的是，这几年随着土地市场的改革深入，“招拍挂”逐渐取代了原来协议出让土地的方式，使得土地成本大大提高。开发成本的上升使得房价大幅上涨，这和楼市泡沫没有关系。

泡沫论者则批评无泡沫论者上述观点颠倒了房价和成本的因果关系，认为不是成本上升推动房价上涨，而是房价上涨导致成本上升。特别是土地，不是土地价格决定房价，而是房价决定土地价格。房价的一路上涨使得开发商纷纷加大开发规模，对土地的需求增加，造成地价上涨。

我们认为，从宏观经济的角度，能够得出的结论只能是需求导致供给，下游的需求拉动上游产品的价格上升，而不是相反。房地产对相关产品的拉动作用大，对经济增长的乘数作用大，因此，对于总需求的膨胀起到了火上浇油的作用效果应该是没有疑问的。这样一种作用在通货紧缩时有积极的意义，但在通货膨胀时期则有相反的作用。

争论五：境内外房价差是涨价的理由吗

无泡沫论者还认为，我国上海、北京等大城市的房价虽然涨幅已很大，但是从绝对水平上看，和东京、纽约等国际大都市相比还差得很远，因此，不能说我国楼市有泡沫。中国现在正处在一个经济高速增长的时期，城市化还刚刚兴起，房价的快速上涨是有经济支撑的。现在我国的城市化率只有40%左右，城镇居民只有4.9亿，到2020年实现“全面小康”，城市化水平将达到55%～60%，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3～3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8平方米。根据国外相应发展水平国家的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度，根据我国城市化的进程等多方面因素和目前的统计资料初步测算，我国2020年城镇居民的人均住房面积可能要达到35平方米。两项合计，到2020年，我国城市还需新增住房160亿平方米以上。所以，我国楼市根本不存在泡沫破灭的可能，有的学者甚至认为我国房价至少还有20年的上涨期。

泡沫论者并不否认随着经济的增加和城市化的进程，我国房地产业将会有长期的发展，等到上海、北京等城市的经济发展水平赶上东京、纽约等国际大都市时，房价也会和它们接近。但是，长期内房价会上涨并不能说明短期内楼市没有泡沫，不会出现大的波动。很多泡沫论者也相信，像上海这样的城市，房价在未来10年内翻一番也有可能，也是比较合理的。10年翻一番，平均年增长率也就7%左右，但现在上海房价年涨幅为30%以上，房价两年左右翻一番，严重透支未来，这就是楼市泡沫。

我们认为，无泡沫论者在此犯了一个常识性错误，即把潜在需求与现实需求两个概念混淆了。关于这点，现有一个很好的例子可以用来说明：当前，我国有7亿多农村居民，他们都对彩电、冰箱都有需求，但对他们中的多数人来说，这种需求从过去到现在以及在未来相当长的时期内根本实现不了。否则，潜在需求能当成现实需求看待的话，我国的彩电厂和冰箱厂就不会有亏损的事情出现了。

综上所述，我们作出三点判断：第一，中国的房地产的确已经出现泡沫；第二，就泡沫的严重程度来说，用“全面过热”来形容未免太重，用“局部过热”来形容则未免太轻；第三，是泡沫就会有破裂的时候，从近期房价的走势来看，我们认为，泡沫的顶峰已过，跌价将“局部出现”。

在股市上，房地产上市公司的股价都出现了较大幅度的下跌，11日－13日万科A股股价总跌幅达到13％，市值损失11.8亿元。金地集团则还出现了跌停。

除了有跌价的消息已从上海传来外，北京的消息也显示房价近期可能出现下跌。在北京，我爱我家房地产经纪有限公司统计显示，购买不足两年的高档房屋占到可售房源的40%左右，其中要求尽快过户交易的比例则达到50%左右。“链家市场”研究则显示，在京城东部，CBD区域委托挂牌出售的房屋增幅达到了10%～15%。

我们相信，虽然中长期房价走势还难以预期，未来泡沫的演变亦需研究，但从2005年5月政府稳定房价的政策开始，人们将见证本轮房地产泡沫开始破裂的历史瞬间。

三、对中国房地产调控政策的认识：会是高超的组合拳动作吗

针对于房地产的宏观调控是从2003年开始的。但如果考虑到2002年1月18日经国务院批准的清理各类园区用地、加强土地供应调控、停止别墅类用地的土地供应，2002年5月9日国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(以下简称《规定》)，则本轮房地产整顿与调控实际上早就展开了。

在我们看来，所有这些政策可以分为“价格调控型”和“非价格调控型”。价格调控型政策主要是运用参数（如利率）手段进行调节，非价格调控包括了土地制度的创新、市场秩序的整顿以及加大交易成本的规定等——非常类似于朝飞速运动的车子中“掺沙子”。我们认为，这些手段和方式是适时、适度的。

当前，社会上有许多人对政府利用非市场手段来调控房地产市场的做法表示异议。中国并非完善的市场经济，在诸多相关制度还不完善的情况下，衡量政策好坏的关键还是看政策的效果如何。

我们认为，如果房地产调控只是一种打压政策，则效果有限，并且容易有副作用，但如果这种宏观调控思路具有总体性和组合性，是一种组合拳则另当别论。具体说来，就是：先非市场手段，后市场手段；先汇率政策，后利率政策。首先，用非市场手段打压过热房地产市场，让国际游资无处藏身，从而为人民币汇率调整创造条件。其次，在适当的时候，让人民币升值，为将来的利率排除后顾之忧。再次，通过房地产打压和汇率调整，再造一个规范的中国房地产市场，使房地产与经济发展的关系进入一个更加健康、理性的阶段。

显然，与以往的五次宏观调控相比，这是一套完全不同的宏观调控组合拳。与过去的制度创新相比，这也是一种完全不同的制度创新手法。我们认为，它不仅设计合理，而且因其具有的新颖性能够在较大程度上消除市场预期可能带来的负面作用，从而极大程度上增加成功的可能性。假设未来的整个政策朝这样的方向演进，我们认为，当前非价格调控的代价就是可以接受的。

在此我们要再次强调，中国房地产存在的问题事实上分为“制度问题”和“宏观问题”两个方面，对这两个不同类型的问题，第一不可以混淆，否则政策含意会不清楚。第二，政策调控应相机行事，让这两个方面结合起来，形成最有力、最有效的政策效果。

从宏观经济对当前房地产发展的影响来看，一是房地产的乘数作用大，因此放大了当前的经济过热；二是豪赌人民币升值的外部资金大量流入，进入到房地产领域中去，成为房地产资产价格膨胀的重要原因。据国家发改委的初步统计，2004年进入中国境内的热钱应不少于1000亿美元，达外汇储备的近1/6。在房地产最热的上海，有人猜测，去年上海楼市销售总额约为2000亿元人民币，其中一半左右来自境外，约合120亿美元。境外资金投资于境内房地产的原因就在于期望通过所持有的房地产价格上涨以及人民币升值的“双保险”来达到高额的投资回报。

如果通过调整利率的办法来打压房地产，则有可能先打压了其他产业。如果人民币升值，则境外资金得逞，会导致更多的资金进入。政策的运用投鼠忌器。何以出招？最好的办法是借助于中国强大的“政府组织资源”，在先不使用汇率手段的情况下，运用非价格手段将过热的房地产打压下来，令国际投机资金无处藏身且无利可图，遏止其进一步的进入，在遏止了投机资金后再适时调整汇率和利率，以对经济进行价格调控；同时，借助调控的机会推进房地产的制度建设，通过“再造市场”来蓄积未来发展之力。这就是最佳的政策操作。

从最近情况看，国际游资从房地产市场大量出逃的迹象还不是很明显，但可以断定，随着房价调整行情的不断深入，藏匿于中国房地产国际游资如果不出逃的话，就会在很大程度上被“消灭”。而这些游资最后不管是出逃，还是被消灭，对中国汇率改革来说都是一个有利条件。国际游资“双保险”的投资策略似乎高明，但他们没有想到的是他们进入的是中国而不是泰国，其所博弈的对手是具有强大组织能力和权威的中国政府。

如果不是美国人突然加大了对人民币的施压，破坏了人民币汇率改革的外部环境的话，也许中国宏观调控回归市场调控之路的时间已经为时不远了！

四、结束语：通过“市场再造”走向和谐发展之路

中国证券市场自周小川时期进入了一个类似于“股市再造”的变革过程，虽然股价受到影响，是一个必然的过程。当前中国房地产市场的情形与此非常类似，正在进入一个“市场再造”的过程。

对于今日处于是非旋涡中的房地产市场，应该思考的是：英豪多生于草莽，起于草莽，但如果不改变草莽的心态，最终即使取得正统地位也将难以持久。这是61年前曾受毛泽东同志高度评价的《甲申三百年祭》留给人们的启示，同样值得今天的人们思考。

前几年，曾流行了一个“闸门”理论。说是在闸门刚打开的时候，江水會因为突然出现的巨大落差而激流飞溅，毫无规律。但在运行一段距离之后，江水将开始复归平稳而有序。

从目前各地出台的一系列政策来看，政府在规范房地产方面的工作应该说已经取得效果。从一级市场规范、透明的土地供应和成本构成、二级市场的公开透明交易，到利率和信贷政策的调整，以及对中介媒体的规范化管理，都有了较好的措施。这些措施如果能够得到有效落实，不仅现存的房地产泡沫将逐步得以消除，而且也能在一定程度防范未来房地产泡沫的重现。我们希望，房地产调控和宏观调控组合拳的使用，将使得中国房地产运行能够逐步走上平稳、有序、和谐之路。

在笔者看来，未来的政策仍然要朝着制度创新与参数调节的方向走，并寻求两者的最优组合效果。为此，我们提出如下建议：一是继续朝高速运转的车轮中“掺沙子”，如尽快开征高价商品房增值税，提高房地产消费信贷的首付比例、进一步延长一手房上市交换的期限等。二是加快制度创新步伐，如改革土地承包责任制，让农民真正拥有土地所有权并能够自主处置其土地资产，建立起房地产证券市场，依靠房地产融资渠道多元化和证券化转移与分担房地产投资风险。三是推进结构调整，要研究通过市场的办法来增加中低档住房建设；四是要注意政策力度和节奏，要让房地产继续发挥推动经济发展的巨大作用。

这些年，中国房地产商们风光无限，在各类财富榜上谱写着财富增长的神话，但从其生产和成长环境看，我们只能把中国房地产商们称为“草莽富豪”。今天，随着中国房地产调控政策的相继出台， “再造市场”的历史已经开始，草莽时代的丧钟已然敲响，大浪淘沙的进程即将开始。历史将表明，宏观调控只是一个手段，一个开始，最终的方向则是要通过制度创新再造这个过于混乱、腐败的市场，实现中国房地产长期的健康发展。

作者：赵　晓　高辉清