权益物业管理论文

摘的要:物业管理与服务参与到房地产开发建设的全过程,将有利于开发商按消费者需求进行房地产开发建设,使房地产开发真正走向以消费者需求为中心的轨道。今天小编给大家找来了《权益物业管理论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

权益物业管理论文 篇1：

论物业管理正确的法律关系和完善的管理制度

【摘要】物业管理是我国大力发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化而衍生的对住宅小區、大厦、购物中心、工（产）业园提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理的出现，在物业产权人、使用人与物业管理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷迭起，它作为一种新类型案件，关乎老百姓民生问题，审理难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应理论体系的支撑，在司法实践中面临许多问题。

【关键词】物业管理;承接查验;物业费; 管理规约

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.03.

引言：

随着物业管理的迅猛发展，物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业主权利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会与物业管理公司的法律地位和法律关系，新建住宅承接查验衍生的工程遗留问题，物业管理费用标准的价值导向与收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来。目前物业管理进入了高速整合的重要时期，关乎老百姓民生问题。如果我们不能从理论上科学认识和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂问题，就可能使这些复杂问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。

1、前期物业管理中的法律关系

在物业管理活动中之所以出现许多问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系认识不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。开发商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房部分或全部出售给购房人，即业主。开发商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯开发商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，开发商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数开发商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。

产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主委员会，代表全体业主的权益。业主委员会是物业区内的最高权利机构。业主委员会制定管委会章程。业主委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责与物业管理公司签订委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理规约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主委员会，选聘其他专业服务公司向物业区内提供服务。

由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即开发商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，对于未出售或者出售后未交付购房人的房产，房产的所有权尚属开发商。按照《物业管理条例》对业主界定，此时的开发商仍然是业主，是业主就有交纳物业费的义务，也包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由开发商依据法规来确定。但开发商应在管理公约中或收费通知中注明，此种安排是一种过渡性的安排，等业主委员会成立后，将由业主委员会再做调整。只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的问题就容易得到解决。

2、开发商主导的承接查验容易引发的法律问题

承接查验不同于工程项目建设的竣工验收，是在建设单位竣工的基础上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施设备的相关合格证明材料，对物业公共部位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调试和试运行，并督促建设单位及时解决发现问题。有很多项目的开发商就独自承担起物业管理的重任。这些开发商将物业管理公司视为其内部附设一个物业管理部门，自制管理规约，自己组织走过场式承接查验。虽然住建部《物业承接查验办法》 早在2011年1月1日就开始施行，但真正落实到实际行动，认真按照物业承接查验来做好设施设备交付使用前的承接查验该项工作少之又少，大部分的地区在物业承接查验方面仍旧存在一些问题：

（1）建设行政主管部门管理力度不够。作为房地产开发建设一项重要的工作，物业承接查验关系到各方利益，尤其是购置房产的业主的切身利益。缺少建设行政主管部门的指导与监督，物业承接查验工作很难实施。开发商与物业公司在法律主体上开发商明显处于强势地位，开发商往往会凌驾于物业公司之上，强压并将不完备的设施设备要求物业公司接收。没有房地产行政主管部门的介入与监督，很难落实好承接查验。留下了大量不符合要的物业设备设施问题，埋下了物业公司与小区业主矛盾的祸根。

（2）查验流域形式，走走过场，仍然停留在文本上，形成了为了备案而备案的现象。时至今日仍然有大量开发商不按要求履行承接查验义务，不按相关程序办理移交，强制将带有缺陷或不完整的工程配套设施设备移交给物业公司。

（3）谁来承担查验费用开支，尚未明确界定。按常理，开发商作为建设主体理应负责承接查验的费用开支，物业公司出人、出力，开发商出钱共同完成公共部位、公共设备、公共设施的承接查验显然不无道理。

（4）缺乏有效的现场监督，落实上形同虚设。从物业管理实践来看，由于没有第三方非利害关系人进行监督，查验无法真正得到落实，延误或推迟查验的工程遗留问题，往往会使物业公司陷入十分被动的深渊，小区的公共配套和设施设备无法正常运行而被业主诟病。

相关资料显示：物业事务纠纷、矛盾80%以上与房屋工程质量或小区公共设备设施存在问题相关联。承接查验在物业管理中地位特殊、角色重要，但从目前的物业承接查验来看，让物业服务企业无辜扮演“背锅侠”和“冤大头”的角色，也为后期业主入住后工程遗留问题频频爆雷而引发矛盾和法律诉讼。

为了改变目前承接查验流于形式的现状，建议行政主管部门出台相应的实施细则，细化查验条款，使承接查验有法可依，同时加强物业承接查验的监管。适时建立第三方查验专家库，采用随机抽选方式指派专家，对物业承接查验进行验收与把关。而开发建设单位与物业公司应负起社会责任，以对业主高度负责的态度来做好物业承接查验，使小区的设备设施得到良好的运行，以减少业主与开发建设单位、物业公司的纠纷。

3、物业管理费定价机制导致的问题

许多实践证明一个物业区管理的好坏，与该物业区的物业费高低和收费率有着直接的联系。以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展乃至生存的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主大会授权的业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。

过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费，开发商或物业管理公司对业主施行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严重的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负作用，直接增加了物业管理的风险性。

鉴于物业管理费定价中存在的问题以及现阶段房地产产权呈多元的特地，对物业管理费定价应根据产权类型和物业管理不同阶段采取不同策略。如国有企业职工住房转型社会化物业管理，宜采用指导价与市场调节价相结合的方式进行，差额部分由政府和关联国企设置过渡期进行补贴，以保证国有企业“三供一业”分离得开，移交得了，物业运行得下去。前期物业管理由开发商负责选聘物业管理公司并承担物业管理费（含未售空置房屋物业费），正常物业管理期间，物业管理定价实行市场调节价。在经历了前期物业管理阶段后，业主已感受了所物业管理公司提供的物业服务，也了解了物业管理费用基本构成，在此基础上由业主和物业管理公司根据服务内容和服务标准自主商定物业管理费的单价，政府相关部门不再给予指导性的价格对物业管理费定价进行干预，完全遵循社会主义市场经济規律，实行市场调节价，但行业主管部门要加强宏观调控和市场监督。

4、物业管理规约应在什么时间签署，由谁来制定

物业管理规约是约束业主和物业公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者与被聘用者之间的联系，也体现了管理者与被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理规约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理规约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理规约的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥物业管理规约的真正作用，对于物业管理规约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业管理规约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把物业管理规约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理规约缺乏应有的法律约束力。

在物业管理的初期，由于开发建设单位拥有大部分产权，所以开发建设单位在物业管理中的作用比较大，又因为是建设单位首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理规约是由开发商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理规约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者进行适应性调整。比较好的办法是建设单位应与物业管理公司在物业行政主管部门指导与监督下，共同制定物业管理规约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主委员会成立后，其有效期截止。

随着房屋的销售，产权逐步从开发商手里转移到了新的业主手中，开发商原来在物业区域的位置由业主们代替，原来开发商在物业管理规约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理规约就势在必然。如果业主委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理规约了。不论是修改原来的物业管理规约还是制订新的版本，都应由业主委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理规约的情况，这也是物业管理规约作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理规约的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理规约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理规约的途径，在物业管理规约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业管理规约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。

5、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础

物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛苦，又不容易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律问题越来越多，而且这些问题又极不容易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实问题。要想避免物业管理方面出现的问题，减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上规范化的前提。否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现问题。

在目前要求所有的开发商和物业管理公司都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理规约等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助开发建设单位和物业管理公司制定其他一系列相关物业管理的规定，物业管理应该有法可依，有章可循。

应该指出目前在物业管理活动中所涉及到的物业管理法律问题远远不止上述这些，诸如物业管理的监督、开发建设单位在物业管理活动中的地位和权利义务、规范物业管理市场竞争、政府在物业管理活动中的地位与作用等等随着物业管理的深入发展和规模的不断扩大，人们的对物业管理的法律意识的不断提高，深入研究和探索思考物业管理的法律问题，强化物业管理理论研究，用所有权构筑起物业管理理论体系，从立法对策上构筑物业管理生存和发展的法制基础，是我们从事物业管理行业的每一个业内人士应尽的职责和义务，只有通过我们大家的不断探索、开拓和进取，才能实现筑梦幸福家园，服务美好生活。

作者简介：

陈杰（1983-），男，湖北楚天都市物业有限公司，总经理。

作者：陈杰

权益物业管理论文 篇2：

房地产开发建设中的物业管理与服务

摘的要:物业管理与服务参与到房地产开发建设的全过程,将有利于开发商按消费者需求进行房地产开发建设,使房地产开发真正走向以消费者需求为中心的轨道。本文站在不同主体的角度界定了物业管理的内涵,提出了房地产开发建设中的物业管理与服务是提高房地产产品适用性的关键工作,是提升房地产开发企业核心竞争力的重要因素,是实现物业管理企业可持续发展的主要策略,并阐述了从全过程、全员、全方位三维度建立的全面物业管理与服务体系中物业管理与服务的主要内容。

关键词:物业管理 物业服务 房地产开发建设全过程

白《物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法规文件颁布以来,彻底地打破了房地产开发商与物业管理公司“一体化”的状况,规范了物业管理市场,使广大业主能够享受到真正意义上的“自治”管理和良好的物业服务,但又造成了房地产开发商与物业供应商的分离和房地产开发建设过程与管理服务过程的分离,使物业开发、建设过程和使用全过程被“人为”地割裂。

纵观我国目前物业管理状况,物业管理与服务质量方面的投诉日益增多,这与人们物质文化生活水平的提高直接相关,但也与物业管理公司提供的管理与服务质量不尽人意密不可分。总体看来,与开发商一体化的物业管理公司有的也很优秀,通过物业管理招标选聘的物业公司也良莠不齐。究其根源,我们认为物业管理公司与房地产开发商是否一体化不是产生物业管理质量差的主要原因,而房地产开发建设过程中缺乏对目标客户需求的理解;物业建设与物业管理、物业服务相互割裂;物业管理公司物业管理与服务观念差;体制存在缺陷、市场化程度低等是其主要原因。

本文提出物业管理公司介入房地产开发建设过程,建立并形成一套站在业主角度的物业开发建设管理体系,积极开展物业管理设计(策划),形成专业化的物业管理文件。

1物业管理与服务

1.1物业的内涵

物业一词源于英语“Property”或“Estate”,其含义是指地产、房地产(大块)、资产、财产的总称,在法律上用于表示所有物及权属,即物权。物业在日本被称之为不动产,其概念为不可移动或移动将影响其价值的物,它包括:房屋建筑物及配套设施设备和场所,道路、桥梁、水坝等构筑物以及山、江、河、湖、海、森林、草原等自然资源;在东南亚国家被称之为房地产,是特指土地与房地产开发经营产品;在香港称之为物业,是指已建成并投入使用的各类房屋及配套设施、设备及相关场地。

综上所述,我们认为物业应有广义与狭义两种概念。

广义的物业概念是:土地、土地上的建筑物、构筑物和自然资源等不动产及权属。包括土地、房屋、厂房、仓库、道路、桥梁、山、江河湖海、森林、草原等。

狭义的物业概念是:土地和以物的形态存在的附着在土地上的房屋建筑物及相关设施设备、场所及权属。包括开发与未开发的土地、单栋的楼宇、住宅小区、住宅群、商用楼宇、工业厂房、仓库等;不包括市政道路、桥梁和管网,也不包括山、江河湖海、森林、草原等;按物业用途可将其划分为居住物业和非居住物业。

本研究以居住物业为研究对象,将狭义的物业概念向前延伸,并采用生命周期物业概念,从物业的开发、建设和使用,直至报废为止整个生命周期角度去研究物业。因此将物业定义为:土地、房屋及配套的设施设备和相关场所及其权属。其内容包括:具有使用价值的楼宇;与楼宇相配套的公用设备、设施;楼宇(含住宅内)的功能设备;与楼宇相邻的场所等及其权属。

1.2物业管理的内涵

物业管理一词,不同人站在不同角度理解是不同的。

1.2.1业主(物权人、使用权人)方的物业管理

物业管理是以维护正常生活秩序和财产保值、增值为目的对物业进行计划、组织、控制等活动,是业主对物业的管理,它体现业主的基本观念、思想和目标,是真正的物业管理。

1.2.2代业主方的物业管理服务

如果业主将自己应进行的部分物业管理职能授权给物业公司,则物业管理公司提供的是物业管理服务。物业管理服务是代替业主从事物业管理活动,确保物业的保值增值,维护业主(使用权人)的权益,其工作重点是物业的管理工作,即计划、组织、协调和控制工作,进行的是业主方物业管理。

1.2.3物业管理公司的物业服务

物业管理是物业公司以物业项目为对象,按服务合同为物权人(使用权人)提供的各种服务的活动,它是业主方物业管理思想、计划的落实与实施,实质是物业服务 。这种物业服务应在与业主委员会签订的合同和授权范围内为业主提供基本服务获得利润,又可以叫做物业管理公司的物业项目管理。

1.2.4物业管理公司的物业管理与服务

一般情况下,物业管理公司在物业项目上所从事的活动,既包括为业主提供物业管理方面的服务,又包括为业主提供基本和增值服务,故可称其为物业管理与服务。

2物业管理与服务在房地产开发建设中的意义

2.1是提高房地产产品适用性的关键工作

房地产产品是房地产开发企业以实现自身利益为目标的开发建设成果,其形成的一般过程包括物业开发调研、物业开发策划、物业设计、物业施工、竣工验收等环节。

当前房地产开发建设模式中,开发项目调研与分析大多从维护开发商利益出发,针对具体地块进行各项调研活动,缺乏站在业主(潜在业主)角度的调研与分析,所提出的报告不是满足业主真正需求的建议。开发项目的策划依据调研所提供的信息和企业战略,确定目标顾客和项目定位,事先对项目规划、建筑风格、布局、投入与产出等进行的分析与设计,其目的是选择对开发商最有利的方案,作为投资决策的基础,策划工作均未将潜在业主利益放在首位。项目设计一般是在项目策划的基础上按开发商编制的设计任务书,由设计单位完成的,在设计阶段物业管理与服务公司的参与有利于满足目标客户群的真正需求,提高房地产产品的适用性。物业施工期间施工企业以成本为基础,以利润为中心进行施工项目管理;施工监理受房地产开发商委托以标准、规范、设计和合同约定为前提从事施工阶段监督管理活动,在施工期间缺少潜在业主对建筑质量的监管。住宅竣工验收是由开发商,承包商、设计单位、监理单位和政府质量监督部门共同参加的对住宅产品的质量的检验。

综上所述,在房地产开发建设过程中唯一没有代表潜在业主利益的主体,消费者在购房时缺少对房地产产品形成过程中详细信息的了解,造成了严重的信息不对称,因此应建立一套代表潜在消费者利益的对房地产开发过程提出建议和进行监督的机制,在现行房地产开发过程的基础上形成一套站在潜在消费者需求角度,以物业管理与服务为中心的房地产开发建设程序。

2.2是提升房地产开发企业核心竞争力的重要因素

房地产开发建设过程是将咨询企业、设计院所、销售公司、施工企业、物业管理公司有机组合成虚拟企业的过程。房地产开发企业是为实现房地产产品开发而将咨询、策划、设计、施工、销售、物业管理与服务等工作集成的集成商,其核心竞争力在于创建有效、快速的集成和管理体系,建立并形成全过程物业管理与服务体系。

首先,实现全过程物业管理与服务的策划与设计将促进房地产开发企业经营观念从传统的4PS理论实现向4Cs理论和4Rs理论的转化,做到真正按目标顾客的需求进行房地产开发建设。 其次,物业管理与服务是房地产产品不可分割的组成部分。根据产品三层次理论,整体产品包括三个层次:核心产品、有形产品和附加产品。房地产产品的开发过程除了要形成核心产品、有形产品外,还应包括“物业管理与服务”,将物业管理与服务作为房地产产品不可分割的组成部分,在策划、设计、建设过程中实现“于细微处见真情”的服务,只有按目标顾客的需求,精心地策划与设计才能真正地体现消费者的价值。再次,物业管理与服务是房地产开发企业实施品牌战略的突破口。房地产企业实施品牌战略,必须以目标顾客需求为中心,从现代产品概念出发,进行产品市场定位,来创造个性化的商品,显现并整合企业文化和顾客文化。在竞争激烈的房地产市场中,房地产企业从生命周期理论出发,以物业管理与服务为突破口,做好物业管理与服务的策划和设计,实施以物业管理为中心的房地产开发、建设程序,将有助于企业实施品牌战略。因此,物业管理与服务与房地产开发建设过程一体化是房地产企业经营的需要。

2.3是实现物业管理企业可持续发展的主要策略

物业管理企业是提供物业管理与服务的专业化企业,一般采用物业项目管理模式,从事建成后物业的维修、保养、保安、保洁、维护秩序等管理与服务工作。物业管理企业的发展通常采用两种策略,一种是按现有运行模式,扩大经营规模,依靠经济规模,获取更大利润;一种是扩大经营范围,搞横向一体化和多元化,扩大利润来源。

物业管理公司参与房地产开发与建设过程,在房地产开发建设过程中以物业管理与服务为中心建立全面物业管理与服务体系发挥自身与业主亲密接触、对业主需求深刻了解的优势,在为开发商、设计人员、建造人员等提供强有力的支持的同时,为自己的经营创造良好的经营条件的设想,将有利于实现物业管理企业的可持续发展。

3房地产开发建设中的全面物业管理与服务

全面物业管理与服务是全过程、全员、全方位的管理与服务,全过程的管理与服务是指从全生命周期理论出发对物业进行全过程的物业管理与服务;全员的管理与服务是指动员开发商、设计师、建造师、物业从业人员和业主全员参与的物业管理与服务;全方位的管理与服务是指物业管理公司将自身业务扩展到为开发商、设计师、建造师和业主的全部需求提供全方位服务的物业管理与服务。物业管理企业从全过程、全员、全方位三维度建立全面物业管理与服务体系,可从事以下各方面工作。

3.1为开发商提供物业管理与服务咨询

以物业管理与服务为中心开展房地产开发与建设,可弥补房地产开发建设过程中业主缺位问题,在房地产开发建设全过程中,物业管理公司可以站在业主立场,从物业管理与服务角度为开发商提供房地产项目调研分析、目标顾客群需求分析及目标顾客建议;提供项目定位和项目全生命周期经济分析与评价、可行性研究;依据目标顾客群需求进行物业管理与服务策划,包括物业管理与服务模式策划、物业规划设计、营销策划等;依据目标顾客群需求,代表开发商从物业管理与服务角度进行物业的设计咨询、设计监理和设计审计;为开发商进行物业销售策划与销售代理;代开发商进行物业保修;依据目标顾客群需求,代表开发商,从物业管理与服务角度,配合监理公司进行施工的物业监理和物业验收;为开发商提供与物业开发与建设相关程序服务与法律服务;为开发商提供物业项目融资策划及运作;协助开发商建立、形成与物业管理与服务相关的文件资料。物业管理公司通过前期参与为开发商提供各种服务,同时也为自己将来承揽该物业项目奠定基础。

3.2为设计院(所)的物业规划与设计提供专业咨询

物业管理公司可以依据目标顾客群需求,从物业管理与服务角度参与项目设计,为设计人员提供与物业管理与服务相关的设计咨询与服务;协助设计师从物业管理与服务角度进行规划设计和详细设计的审查与审核;从物业管理与服务角度,按生命周期理论,协助设计师进行建筑结构、建筑材料等的选择。

3.3为建筑承包商和监理公司提供物业监理

从物业管理与服务角度,物业管理公司可以对施工过程进行物业监理,为建筑承包商提高施工质量服务;提供与物业管理与服务相关的工程质量咨询与监控;提供建筑设备安装质量监理;从物业管理与服务角度,协助承包商选择建筑材料和供应商;协助承包商建立、形成与物业管理与服务相关的文件资料。

3.4为业主委员会提供相关服务

在全过程物业管理过程中,物业管理公司的核心业务包括为业主提供常规的物业管理与服务;代业主委员会对物业管理公司进行管理,与政府、社区管理部门进行相关协调工作;为业主提供与物业管理与服务相关的法律咨询;为业主提供出租、出售等与物业产权相关的服务;为业主提供各种增值服务。

推广与实施全面物业管理将引起物业管理市场的变化,按以物业管理与服务为中心的房地产开发建设程序理顺物业管理公司、房地产开发企业、业主委员会三者之间的相互关系,组合成相应的物业管理与服务模式,建立有效运行机制,将不同时期、不同主体的物业管理与服务形成统一、完整的整体,为业主和使用人提供完美的物业管理与服务,将提高房地产产品的适用性,提升物业管理企业的核心竞争力,实现物业管理公司的可持续发展。

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Facility Management and Service in real Estate Development and Construction

CHEN Jing Dong Zhao-jun

(Tianjin Institute of Urban Construction, Tianjin 300384, China)

作者：陈 静 董肇君

权益物业管理论文 篇3：

重庆物业管理现状及发展建议

摘 要：19世纪60年代随着英国工业革命的兴起，城市规模不断扩张，从而衍生出一种新的管理模式----物业管理，并且迅速在各国发展起来。20世纪70年代末，物业管理传入中国。随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国一些大、中、小城市相继开发建设了大量生活小区、写字楼等，物业管理日益成为现代化城市管理和房地产经营管理极其重要的组成部分，在我们的生活中扮演着越来越重要的角色。

物业管理行业有巨大的发展空间，但也存在诸多问题急待解决，服务质量急需提升，否则难以适应社会对物业管理专业化、综合化的要求。物业管理公司如果要稳步生存与发展，就必须对困扰物业管理行业发展的问题进行分析和研究，找出对策，以规范化经营、专业化管理、社会化服务来推动物业管理行业向更高层次发展。

关键词：物业管理；模式优化；制度管理

一、物业管理的产生与发展

（一）物业管理的概述。“物业”一词是从英语词汇“property”及“estate”翻译而来，在20世纪70年代末中国大陆实行改革开放政策后由香港传入内地。物业管理（Real property manage

ment）是指物业管理机构与物业所有人或依据合同、法律规定有权委托的非业主使用人的委托，根据合同或法律规定对物业进行养护、修缮并对相关环境和秩序进行维修和服务的活动。我国的物业管理行业是随着改革开放的深入，伴随着市场经济及房地产综合开发和住房商品化的发展而产生和发展起来的。

（二）重庆物业管理的历史。城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，重庆物业管理从无到有，从管理无序到逐步规范发展，特别是随着国家《物业管理调理额》的颁布施行，已经开始走上了规范化、法制化良性发展的道路，成为了社区建设、城市管理和市场经济发展不可缺少的重要组成部分。然而，物业管理作为一项综合性服务，持续时间长、涉及方面宽、牵涉主体多、法律关系复杂。重庆物业管理向社会化、专业化、市场化方向和谐有序发展还任重而道远。

重庆物业管理从1994年起步距今已20年。20年来，我市的物业管理经历了从无到有，从业主不接受到业主需要的历程。随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产的物业管理企业已达1300家 ，从业人员达4万多人，实施物业管理的面积达18900万平方米 ，占全市城镇物业总面积的42%。为规范物业管理，1998年11月 ，重庆市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，相继出台了《重庆市物业管理企业资质管理暂行规定》、《重庆市物业管理收费、 实施办法》、《重庆市优秀住宅小区（大厦）考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》、《物业服务合同》和《业主公约》、《业主委员会章程》等规范性文件 。

经过近20年的发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，重庆市的物业管理不论从量，还是从质的方面来看，都得以迅猛发展 ，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可缺少的组成部分。截止目前为止，有87家物业企业通过了ISO900国际质量体系认 ，有 16个小区（大厦）获得了“全国物业管理示范住宅小区 （大厦）”，有59个小区（大厦）获得了“全国物业管理优秀、示范物业小区（大厦） 称号”，涌现出了一批品牌的物管企业。

二、重庆物业管理的现状及存在的问题

（一）物业管理立法体系不够健全。在物业管理规范性文件方面，2003年6月国务院公布了我国第一个全国性的《物业管理条例》，另外建设部发布了《城市新建住宅小区管理办法》和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，在重庆，2009年5月重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议通过的《重庆市物业管理条例》，之后又陆续出台了《重庆市物业管理办法》《重庆市物业管理企业资质管理暂行规定》、《重庆市物业管理收费、实施办法》。然而重庆各区法院纷纷收到物业服务纠纷案件，仅江北区法院从2002年开始受理物业服务纠纷起，到目前为止已受理共计一千三百多起。近些年来，诉讼案件更加复杂化，呈现出一些新特点，为司法应对该类纠纷提出了更高的挑战。因此，重庆尚需统一或专门调整物业管理行为的地方性规章，来解决物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。

（二）物业管理市场竞争机制尚未成熟。目前，绝大多数楼盘的物业管理基本上是遵循“谁开发，谁管理”，物业管理招投标管理不规范，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。商品房小区多由开发商自己组建物业公司进行管理，政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理，有的虽然公开招投标，但也是暗箱操作。严重影响了物业管理的健康发展。另外，房地产开发商为了顺应购房者对物业管理服务高质量的要求，纷纷开出物业管理服务方面的种种优惠承诺，以吸引购房，但由于物业市场缺乏一个对房地产开发商承诺有效的监督和约束机制，房地产开发商往往在销售楼盘的过程中轻易许下物业管理服务方面的承诺，带有明显的随意性，或是有意识地夸大物业管理服务的项目，最终房屋交付使用后，又不能兑现承诺，带有明显的随意性，或是有意识地夸大物业管理服务的项目，最终房屋交付使用后，又不能兑现承诺，引起业主的抱怨和不满，升值纠纷的发生。

（三）物业企业管理模式有待优化。目前，重庆物业企业绝大多数采用的是房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式，这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业的经营所长，从开发、建设到管理是一条龙，管理与经营活动结合起来，可以为住户提供全方位服务，不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务，还可以为住户提供特殊需要服务，由于这类公司依附于开发商，物业管理公司经营得好与坏、盈与亏都由开发商负责，造成物业管理公司自身独立性差，自主意识差，市场竞争意识弱。从近期看，这种依附还是可以的，但从长远来看，物业管理公司总有一天要“断奶”。因此这类物业管理公司应尽快增强自主意识、独立意识和市场竞争意识，真正成为自主经营、自负盈亏的经济实体。此外，这种模式应注重经济效益、社会效益与环境效益相结合，加强政府的监督、指导，维护居民正当的合法权益，并注重处理好与街道办事处、居委会的关系，充分发挥基层政权组织的作用。

（四）物业管理方面缺乏专业人才。目前，我市物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的业务水平有限，物业管理人员的综合素质偏低。经常发生物业管理人员与业主之间的冲突。人员素质和所掌握的技能远不能满足物业管理行业发展的需要。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水平，而且关系到企业的长期可持续发展。

物业管理行业由于受计划经济影响较深，人员竞争力弱，服务意识不强，操作技能还需要不断适应市场的要求，再加上行业利润偏低，政府及舆论导向社会效益的多，经济利益的少，劳动力价值不能有效体现，也使一些高素质的人才在进入本行业之前踌躇、徘徊。物业管理行业作为一个劳动密集型的行业为政府和社会解决了不少就业问题，但是劳动力多在物业管理快速发展的今天和知识经济时代已不再是优势，没有经济附加值的劳动不能带来经济增长，而且随着知识经济时代的到来，我们现在劳动力成本低的优势将逐渐消失，没有相当文化水平的劳动力将成为企业发展的包袱。随着商品房建设的增加及境外物业公司进入给人们观念上带来的影响，物业管理行业也吸引了一批有知识、有开拓精神的青年参与，但从整个行业来说，文化水平和技能偏低的现状没能从根本上得到解决，这已成为制约物业管理行业进一步发展的重要因素。

三、重庆物业管理发展建议

（一）物业管理制度的加强。规范物业管理招投标秩序，实现“建管分离”，政府相关部门可以指定相应招投标法规，接管物业管理项目需进行公开的招投标，开发商的子公司也应该通过招投标竞争才有资格接管项目，为进一步规范公平、公正、公开的招投标竞争机制，政府主管部门应加强招投标过程的监督，如优化公开招投标程序和评标细则，定期更新评标专家库成员。同时建立物业管理信用档案制度，对于违规违纪现象、物业纠纷频发、业主投诉率高、从业人员违规操作等现象记录在案，在招投标时也要酌情扣分，以此激励各企业相互竞争，达到选取最优秀物业管理公司的目的，杜绝不满足条件的自建自管项目。

（二）物业管理机制的加强。物业服务收费问题是当前物业管理行业中矛盾比较突出，业主和物业管理企业都十分关心的问题。收费矛盾纠纷多，也反映了市场仍不够规范，缺乏衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准。定价机制不完善、服务标准不明晰、效能标准缺乏是当前物业管理市场标准化指标体系不健全的三个方面。解决收费问题引发的各种矛盾纠纷，规范收费行为，推动收费向市场化方向发展，如何通过加强收费政策指导，规范收费行为，引导收费市场化的发展方向，促进物业管理行业健康规范发展，是目前行业迫切需要解决的问题。制定并大力推广实施物业服务等级及收费指导标准。消费市场不成熟，市场运作机制不健全，是当前物业管理市场面临的重要问题，也是造成行业矛盾纠纷多的重要原因。坚持市场化的发展方向，积极稳妥地引导收费最终通过市场机制完成，是解决收费矛盾的根本出路。

（三）物业企业知识管理的转变。（1）物业管理的社会化。物业管理涉及面比较广，业务也比较繁杂，物业服务公司既可以承担全部业务，也可以把专业性比较强的部分服务项目分离出去，委托专业公司来完成。另一方面，物业服务公司也可以承接其他机关、企业的后勤物业管理。物业服务公司主要进行组织、协调和管理，物业管理社会化是以物业的所有权和管理权相分离以及社会分工发达为前提的。物业管理职能的社会化大大方便了业主和使用人，使广大业主和使用人能集中精力投入到他们自己的工作中去，从而为社会创造更多的财富。如早前的重庆出入境检验检疫局机关服务中心为了提升后勤服务专业化，与重庆润龙物业管理有限公司签订了《物业管理合同书》；国航重庆分公司也把物业管理权交给了锦绣山庄网络物业公司，推动了物业管理社会化。物业管理企业应不断提升，不断融入各行各业，呈现出更和谐、更社会化的崭新面貌。（2）物业管理的专业化。物业管理是由专业的管理企业——物业管理公司实施对物业的统一管理，除了物业管理公司从事专业服务外，绿化公司、保安公司、清洁公司、清洁公司等专业化公司提供专业服务已逐步成为一种趋势。物业管理公司仅仅是一个管理机构，而将一些专业管理以经济合同的方式交予相应的专业经营服务公司，这有利于提高城市管理的专业化和社会化程序，并能进一步推进城市管理向现代化管理方式转换。由于专业公司主营一个业务领域，可以提高专业技术设备装备水平，提高工作人员劳动熟练程度和劳动效率，单项服务标准和规范也会更深入细致和具有针对性和可操作性，从而使服务成本下降程度和节约额超过因多一个公司环节导致的成本上升，当这类专业公司做同样的工作比物管公司自设部门成本低、效果好时，许多物业公司都乐于将该项业务外包。总之，物管行业应掌握好专业化与综合化的度，认真研究各自的优势和服务空间，能合理分工时方可放手外包和支持专业公司发展。一切为综合性物业公司的发展动向和业主的需求积极拓展专业市场空间。

三、物业管理的智能化与信息化

物业企业人才的培养。物业管理是为人服务的行业，员工素质的高低直接影响着服务的质量和企业的形象，因此我们必须予以重视。对于物业管理人员的业务技能，目前急需培训的有工程施工、房产法律、公共关系、计算机网络、社会心理及物业经营等方面的知识。操作人员的培训主要以房屋的维护保养、治安保卫、清洁卫生、绿化园艺、设备设施的维修保养、服务技能等。对于员工综合素质的培训，诸如员工的敬业精神、主人翁精神、职业道德、工作态度的培训。要培养员工积极向上的乐观态度和对工作、事业的热爱，使广大业主和住户因良好的服务而感到世界的美好和温馨。

在注重企业内部培训的同时，物业管理协会应加强对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。重庆大学、重庆师范大学涉外商贸学院等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业，正式为了满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

参考文献：

[1] 胡伯龙，杨韬.物业管理理论与实务[M].北京：机械工业出版社，2008.

[2] 郭世民，周建华.物业管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2007.

[3] 姜早龙，张涑贤.物业管理概论[M].武汉：武汉理工大学学出版社，2008.

[4] 张瑞敏，吕晓娟.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛，2008.

作者：包进