我国现代物业管理论文

2022-04-19

我国现代物业管理论文篇1：

税收政策视角下我国现代服务业发展分析

[摘要]经济增长和经济结构优化是经济发展中不可或缺的重要方面，而我国现代服务业的发展既是经济总量扩张和产业结构变化的重要结果，也是其重要原因。本文通过分析我国现代服务业的发展现状，从服务业增加值、就业数、贡献率三个指标反映现代服务业对我国经济发展的贡献及不足。为寻找现代服务业发展的制约因素，本文从税收政策角度剖析现存问题背后的政策原因，并提出相应政策建议。

[关键词]现代服务业；税收政策；增值税

1我国现代服务业发展现状

1.1增加值

“十一五”规划《纲要》提出，实现“十一五”末期服务业增加值占GDP比重提高3个百分点，即由2005年的40.5%提高到43.5%。根据2011年《中国统计年鉴》的数据，服务业增加值占GDP比重的预期目标恰好完成（如表1所示）。统计数据显示，自2005年之后，服务业增速超过GDP增速，仅2008年略低于GDP增速，服务业整体发展形势良好，对我国GDP增长起到了一定的拉动作用。然而，世界服务业最主要的增长阶段是20世纪80年代。

20世纪70年代，发达国家服务业占GDP的比重大都在一半左右，到80年代末，相当部分发达国家这一比重达到了2/3。而进入21世纪，发达国家的服务业比重基本上都达到了2/3的程度。对比可见，中国服务业的增加值还有待提升，产业结构亦有待优化。

1.2就业

“十一五”规划《纲要》目标提出，实现“十一五”末期服务从业人员占全社会从业人员的比重提高4个百分点。从表2统计数据可以看出，距“十一五”所制定的服务业就业目标还有一定差距，但服务业就业人员增速始终呈现逐年上升趋势，潜力巨大。虽然从服务业占总就业的比重来看，服务业已成为吸纳新增劳动力的主力军，然而，与发达国家相比存在显著差距。“根据WDI数据，北美国家的服务业就业比重最高，例如美国和加拿大平均分别达到75%和74%；欧洲国家以法国和英国最高，分别达到74%和73%；亚洲国家则以日本和韩国最高，分别为64%和62%。”^[2]由此可见，中国服务业还处在发展不足阶段，解决就业的能力有待提高。

1.3贡献率

服务业对经济增长的贡献率也是反映服务业发展水平的一个标志。根据产业结构变化规律，在产业结构处于初级阶段，第一产业对经济增长的贡献率最大；在产业结构处于中级阶段，第二产业对经济增长的贡献率最大；在产业结构进入高级阶段，服务业对经济增长的贡献大于第一、第二产业。但从表3的三次产业贡献率，即三次产业贡献率=各产业增加值的增量GDP的增量，我国服务业对经济增长的拉动都落后于第二产业。数据表明我国服务业发展相对滞后的局面依然存在。

2税收政策对我国现代服务业的影响

国家综合运用财税政策、金融政策、产业政策、贸易政策等，逐步建立和完善现代服务业政策体系，努力为现代服务业的发展提供良好的政策环境，支持其关键领域和薄弱环节，提高其整体水平和国际竞争力。下面主要分析税收政策对现代服务业发展的影响。

2.1服务业整体税负过重对产业发展的影响

从全国税收产业分布情况分析，与服务业产业税收比重上升的趋势相反，第一、第二产业税收比重整体呈现递减趋势，如表4所示。从2004—2009年全国第一、第二、第三产业提供的税收比重与三次产业增加值之比计算出服务业的创税能力，同时也反映出服务业税负越来越重，如下图所示。从2007年起，服务业产业税收比重与产业增加值比重之比呈上升趋势，而第二产业则呈下降趋势，服务业在2008年甚至超过第二产业。

从表5中可以看出，2004年以来，第一、二产业增加值占GDP增加值的比重几乎逐年递减，而服务业增加值占GDP增加值的比重却逐年升高，因此，2009年增值税转型后，服务业税收负担偏重的情况更加突出。

2.2税收不公对服务业的影响

2.2.1服务业与其他产业间的税收不公

（1）税种设计造成产业间税收不公。“我国增值税范围窄，制造业和服务业在抵扣上存在明显不公。制造业固定资产可抵扣，服务业技术支出不可抵扣，影响了生产企业对服务业的投入，形成生产性服务业税负较高。”^[3]我国增值税实行凭专用发票抵扣进行税额的制度，对于服务业购入服务的生产企业来说，由于得不到专用发票，这部分服务不能获得增值税抵扣，影响了生产企业对服务的投入，制约发展。我国增值税的征收范围在劳务方面只包括提供加工和修理、修配劳务，一些现代服务业，如物流业及交通运输业等一般是按收入全额缴纳营业税。

消费型增值税有利于将出口产品中所含的所有增值税退净，而生产型增值税无法做到。由于服务产业资本有机构成逐渐提高，货物成本中长期资本投入的费用所占比重大，原材料等费用所占比例小，如果能扣除长期资本费用中所包含的税金，就能提高出口产品价格优势。

（2）重复课税导致产业间税负不公。营业税作为服务业主体税种，对服务业影响大，1994年增值税改革很好地解决了产品重复征税和出口退税问题，对制造业作用明显，但对营业税改革力度不大，因而对服务业作用不大，表现为：服务业每发生一次对外交易，都要征收一次营业税，重复情况严重。如在房地产取得环节，对内外资企业和个人征收耕地占用税；在房地产交易流转环节设有营业税、企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、契税、印花税、城市维护建设税，而针对房地产交易征收的契税在理论上既同产权转让征收印花税重叠，又同房地产转让征收营业税重复；在房地产保有环节，对外商投资企业、外国企业和外籍个人征收城市房地产税，对国内企业和个人征收房产税、城镇土地使用税。

2.2.2服务业内部产业间的税收不公

（1）税收政策缺乏系统取向，许多现代服务行业存在政策空白，导致服务业不同行业间税收不公。例如，近年我国金融业产值占GDP的比重逐年增加，而税收贡献却仍处在较低水平，甚至存在税收空白。在证券二级市场上，金融债券、企业债券等金融产品也具有能通过转让而增值获利的交易工具的性质，但这些金融产品的交易并不缴纳证券交易印花税。此外，由于新兴服务业的出现，现行营业税制无法涵盖现代服务业的全部，尤其是新兴行业和新型经济现象，会展业、物流业、教育服务业、物业管理业、信息服务业等不在营业税的覆盖范围之内，再比如信托行业税收征管办法至今仍未出台。导致服务业不同经营者之间税收不公。^[4]

（2）税种、税率设计导致现代服务行业间税收不公。我国流转税采取增值税和营业税平行征收的办法，服务业中增值税征收范围窄、营业税征收范围宽。在现代服务业中，除商贸服务业征收增值税外，大部分行业征收营业税，其他行业如交通运输业、物流业、房地产业、电讯业等均按收入全额征收营业税。营业税计税依据是营业收入全额，其税收负担比征收增值税的生产行业重。

一些市场经济的支撑行业税负偏重，而一些仍然属于奢侈性服务的行业税负偏轻。目前，作为服务业的洗头洗面、高级美容美发（理发）、洗浴桑拿（沐浴）、豪华酒楼（餐饮）等，其服务内容、服务对象和盈利水平已不同于传统的理发、沐浴、餐饮等，都属于高消费的休闲性服务。“无论从引导消费角度，还是从组织收入角度，对这些高档次的服务继续执行5%～20%的比例税率，显得偏低。^[5]”

2.3税收优惠政策对服务业的影响

税收优惠有别于其他税收政策，从一般意义上说，税收优惠是政府为实现特定的政策目标，在法定基准纳税义务的基础上，对一部分负有纳税义务的组织与个人免除或减少一部分税收。从政策目标看，税收优惠可作如下分类：一是以经济发展为目标的税收优惠；二是以社会发展为目标的税收优惠；三是以政治、军事、外交等其他领域发展为目标的税收优惠。因此，税收优惠对于发挥税收调节作用，促进产业、行业结构调整十分重要。

2.3.1税收优惠的政策目标对服务业的影响

清晰的税收优惠政策目标首先要明确划分优惠项目与不优惠项目，形成此消彼长的政策导向。中国现行的税收优惠政策具有普遍优惠的特点，没有将优惠项目与不优惠项目清晰地区别，没有形成此消彼长的政策导向。

在多个政策目标同时存在并具有交叉关系时，清晰的税收优惠政策目标要求排出不同政策目标的先后顺序。否则，在多个政策目标同时发生作用时，就会出现某一政策不给予优惠而其他政策给予优惠的状况。中国现行的税收优惠政策具有产业结构、区域经济、技术进步和利用外商投资、扩大出口的多项目标，经常出现根据某一政策不给予税收优惠而根据其他政策却给予税收优惠的现象。例如，按照产业政策的要求，第二产业特别是其中的加工工业税收优惠最少。但是，根据技术进步、利用外资和扩大出口的要求，第二产业特别是其中的加工工业却享受较多的税收优惠。

2.3.2税收优惠政策倾斜角度不同对服务业内部均衡发展的影响

我国税收优惠现代服务业中倾向于能源、交通、邮电等垄断企业，例如，纳入财政预算管理的电力建设基金、养路费等政府性的基金和收费，可以免征营业税和所得税；从事能源工业和交通运输业的外资投资企业，经营期十年以上的，可以从开始获利起，第一年和第二年免征企业所得税，第三年至第五年减半征税等。然而，对于软件开发、产品技术研发和工艺设计、信息服务、创意产业等科技含量高、辐射广的现代服务业的税收优惠不足，或者说倾斜度不够。在我国，政府垄断着金融保险、邮电通讯等现代服务业的主要行业，在税收优惠政策上也逐渐形成了对这些行业的倾斜政策。从而造成行业间、企业间、地区间竞争机会不均等，扩大了行业差距，也逐渐使得服务业本身的产业结构趋向不合理。

2.3.3税收优惠的成本—收益分析的缺失对服务业的影响

我国实行税收优惠多年，尚未建立税收优惠分析和评估机制来检验政策真正实施效果，致使监督管理缺位，税收优惠效应无法保障，甚至被用作避税逃税的途径。

税收优惠是一种特殊形式的政府支出。要提高税收优惠的效率，必须对税收优惠进行成本—收益分析。中国现阶段没有税收优惠的成本—收益分析。在设置税收优惠项目时，从来不考虑税收优惠的有效性及效应大小，更不考虑税收优惠的成本构成与成本大小。其结果，一些凭借主观意向设置的税收优惠，很可能在实践中只有成本，没有任何收益，给国家的经济利益造成重大损失。

3我国现代服务业税收政策改进

3.1税种改革

3.1.1改革增值税

为解决增值税征收范围过窄所导致的增值税链条中断、重复征税等问题，国际经验如欧洲国家的做法是将征收范围扩大到所有服务业，实行全范围的增值税，即取消现代服务业中征收的营业税。诚然，这种做法的确有利于减轻服务业税负并在一定程度上实现税负公平，但是，我们不得不注意到一个现实问题，在许多服务行业，准确检测增值额有非常复杂的信息需求，如果此问题无法解决，即便将增值税范围扩大，也会引发新的诸如逃税或征管成本过高等问题。因此，我国不能马上全面扩大服务业增值税征税范围，而应优先将问题最为突出的交通运输业与物流业纳入增值税征收范围，在循序渐进逐步寻找解决办法，最终实现增值税全面改革。

3.1.2调整营业税

针对目前服务业中无法纳入增值税范围的行业，在征收营业税时，补充原来无法覆盖的税目，对原有的划分不合理的税目重新归类和细化。此外，在尽可能创造公平营业税政策环境的前提下，根据政策目标调整税率，鼓励或限制部分行业，如降低金融业营业税率，公平税负，使名义税负和实际税负相一致。

3.2税收优惠

3.2.1确定服务业税收优惠政策的目标和重点

服务业税收优惠政策的确定，应当重点明确、层次清晰，目标不宜过多，目标的限定性应更为直接有效。对一般目标应采取公平公正的原则，避免税收歧视，对特殊目标应尽量缩小纳税人的适用范围。例如在界定税收优惠范围的基础上，科学确定各项税收优惠的先后顺序，把技术进步作为税收优惠第一目标，把产业结构调整作为税收优惠的第二目标，把利用外商投资作为税收优惠的第三目标。政策重点应放在有利于服务业总体规模的增长、服务业促进就业增加、服务业结构优化、公共服务均等化程度的提高，以及服务业竞争力增强方面。

此外，要完善对自主创新、节能减排、资源节约利用等方面的税收政策优惠，尽快完善和细化支持服务业发展财税政策的配套政策。

3.2.2建立税收支出制度，对优惠政策进行分析、评价

要逐步加强对税收优惠政策的管理和评估，关键要建立一套科学的税收优惠分析、评价制度，综合评价税收优惠执行、效果、成本等方面。通过对服务业税收优惠的分析和评价，可以为优惠政策的取舍、改革方向的选择以及监督的实施提供基本的评判依据。借鉴国际税收优惠管理经验，为能够使税收优惠管理科学化、规范化、高效化，可以建立税式支出预算管理制度，“结合目前我国现代服务业发展现状和发展需求，可优先选择重点优惠项目进行分析与评价，并不断深入，逐渐形成系统完善实用的税收优惠评价体系^[7]”。

参考文献：

[1]国务院办公厅关于加快发展高技术服务业的指导意见[Z].国办发〔2011〕58号.

[2]周振华.现代经济增长中的服务业：国际经验与政策意义[M].上海：上海社会科学院出版社，2011.

[3]高丽丽.现代服务业税收政策研究[J].天津经济，2010（8）.

[4]黄海梅.对现代服务业财税政策的探讨[J].阜阳师范学院学报（社会科学版），2008（6）.

[5]夏杰长，李小热.我国服务业与税收的互动关系[J].税务研究，2007（8）.

[6]苑新丽，任东梅.现代服务业发展与财税政策选择[J].地方政策研究，2008（11）.

[7]闫坤，等.中国服务业发展与财税政策研究[M].北京：经济科学出版社，2008.

作者：孔祥鸿　黄宗云

我国现代物业管理论文篇2：

《物权法》框架下的业主委员会的法律地位

摘要我国《物权法》第七十五条规定为,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。但并没有给业主委员会的法律性质和地位给予明确规定,导致有人认为业主委员会在我国不能满足业主权利保护和现代物业管理的需要。业主委员会作为重要的物业管理组织和重要的业主维权组织,其法律地位如何,直接涉及其行为后果的归属和法律责任的承担。在目前的法律制度框架内,业主委员会只是业主大会一个执行和代表机构,没有规定其独立的法律地位,然而业主委员会的法律地位真的不明确吗?本文将具体分析业主委员会作为自治组织的特征,及现有的法律的规定得出主委员会的应然的实体法律地位,司法实践的困惑所在及解决的途径。

关键词业主委员会业主委员会的法律地位业主委员会的责任承担

2007年8月26日国务院修改《物业管理条例》,根据国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)在行政法规级别的规范性法律文件中使用了“业主委员会”的概念,明确规定了业主委员会是业主大会的执行机构,并列举了业主委员会的具体职责。《条例》虽然通过行政性法规的形式确立了五方面的物业管理和使用关系,分别是业主与业主大会之间成员与团体的关系、业主大会与物业管理企业的选聘与被聘用关系、业主大会与业主委员会之间的决策机构与执行代表机构关系、业主与物业管理企业的委托与被委托关系、物业管理企业与业主委员会的合同主体关系,但并没有很好地建立起与我国物业管理企业现状相适应的、配套的业主自治组织体系来保证物业管理活动的持续及良性运行,由此引发了大量的物业管理纠纷以及其他纠纷。原因是多方面的,但是作为业主维权的重要组织,业主委员会尴尬的法律地位是重要的原因之一。业主委员会是什么性质的组织?其实体的法律地位如何?对此,《条例》并没有明确规定。2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)尽管该法第六章的业主的建筑物区分所有权,从第七十条到八十三条用了十三个条文规定建筑物区分所有权,但对业主委员的地位、性质也没有明确规定,而这些问题都将关系到其行为后果的归属以及法律责任的承担,对实践也有着非常重要的意义。业主委员会作为民事法律主体的地位问题,将会导致其主体行为的法律后果归属难以界定的。然而业主委员会法律地位法律虽然没有直接规定,但是其法律地位是清晰的,缺失的是在私法框架下的制度结构的设计及在此制度下的权利保护。

1 物业管理视角下的业主委员会:业主的自治机构

业主委员会法律地位的确立要有效地进行现代物业管理,涉及的内容很多,要研究的问题也不少,业主委员会的法律地位就是其中之一。为明确这一问题,我们先从现代物业管理的基本特征出发,具体分析业主委员会的成因和特性,再根据现代物业管理的要求,确认业主委员会的法律地位。

物业,按香港李宗愕先生的说法就是“单元性地产”豍。我国《物业管理条例》所称的物业管理,‘是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” 这一界定虽然权威,但容易使人们产生一种误解,即把物业管理等同于物业管理企业的管理。事实上,这种误解与物业管理企业的名字有关,它忽略了法律赋予物业主人的物权中所包涵的对物业管理的决定权,混淆了物业管理的主体。根据我国法律赋予公民对私人财产的权利,物业管理的正确含义应当是:物业管理是物业管理区域内的业主通过业主大会或业主代表大会对物业的共用部位、设施、设备和共同事务进行管理的活动。即物业管理是业主为维护共同利益所发生的一种行为,物业管理企业只是为了完成这种行为应运而生的衍生物,通过物业管理企业对物业进行管理是业主进行管理活动所采取的一种手段豎。

我们所说的现代物业管理,从本质上说是全体业主共同选择、共同付费、共同受益的集体消费行为。现在的区分建筑物的情况下,每栋楼内的全体业主构成了该栋楼房的建筑物区分所有,但这并不否定在各楼宇之间存在一些共用地段和设施,如道路、绿地等.在特定居住区范围内,每一栋楼所占的基地形成该栋房屋的自用部分,而楼宇之间的共用地段和设施形成楼宇之间的共用部分。若以每栋楼区分所有权人为一个‘所有权主体’,那么,不同楼宇的区分所有权人又因共同拥有居住区内的共用土地和设施而形成该居住区区分所有共同体。也就是说,这里忽略了一栋建筑物内的区分所有,而只将他们视为一个所有权主体,由此形成一种特殊的区分所有。可见,住宅小区中的物权与建筑物区分所有权有着相同的地方。可以将住宅小区看作一个整体,这个整体可以划分为相对独立的部分,各个部分上成立相对独立的所有权,同时,各所有权人对共用部分拥有共有所有权,对小区的管理、维护和修缮等共同事务又享有成员权。多个所有人基于自己的居住环境,对与房屋相关的土地、配套设施等享有共有或共用业主自治构成了现代物业管理的基础。因此,现代物业管理最基本的特征是内部的业主自治与外部的物业管理企业专业化服务相结合豏。物业管理制度的最主要的就是业主自治。从字义上理解,自治就是自己治理自己,从本质上说,自治就是自治主体依法自我设权、自我约束、自我管理、自我服务、自我发展和自我实现,其实质是自治主体对自治权的设置和自治权的行使。因此,物业管理中,业主自治的主体是实行自治的全体业主,业主自治的组织是业主大会和业主委员会;自治所遵循的基本原则是民主原则;自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动;业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。同时,随着现代社会分工细化,业主的自治管理也逐渐社会化,专门从事物业管理的企业随之出现,故委托专业化的物业管理企业管理就成为现代物业管理的必然组成部分。

因此,业主委员会正是这样一个为代表全体业主更好地行使建筑物区分所有权中的成员权而成立和存在的组织,因此,有的民法学者又称之为“建筑物区分所有权人管理团体”。由此也可得知,业主委员会只是物业管理制度中业主自治的一个机构而已,其成立的主要目的就是代表业主管理居住过程中产生的各种问题,其与专门的物业管理企业共同构成对共用部分的管理。

2 《物权法》和《物业管理条例》视角下业主委员会:权利与义务并存的民事主体

依照《条例》的和《物权法》的规定,业主委员会依法享有一定的权利,也履行一定的义务,而这种权利和义务的规定,是其独立存在的基础,是业主委员会具有独立法律主体的资格的证明。所谓业主委员会的权利义务;即指业主委员会在与全体业主之间的法律关系中所具有的权利和义务。关于业主委员会与全体业主之间法律关系,笔者认为,业主委员会与全体业主之间是存在着一种组织与成员之间的授权代表与管理关系。一方面,业主委员会代表全体业主管理共同事务,维护全体业主利益,代表全体业主对外实施法律行为;另一方面,业主委员会为了维护团体本身的经营运作,对全体业主具有管理权能。

2.1业主委员会的权利

业主委员会在与全体业主的代表与管理关系中,所具有的权利为:事务管理权、具有诉讼权、一定的决策权、惩罚权、具有监督权。

2.2业主委员会的义务

业主委员会在行使权利的同时,还必须履行以下义务,以维护业主的整体利益,业主委员会应当履行的义务包括:勤勉尽责的义务、遵纪守法的义务、配合协调的义务、接受监督的义务。

3 业主委员会的法律地位及其民事行为能力

基于以上分析,业主委员会为业主依照法律规定而成立的业主自治组织,对内具有管理权,对外代表业进行特定的民事活动,具有民事主体资格。

然而,业主委员会其为业主自治组织,其权利来源于业主大会的授权,其权利并非不受限制的。

3.1基于其作为自治组织的目的的限制

业主委员会为业主的自治组织,其行为必须有益于全体业主,而不得从事有害其业主的行为。如果其行为超越了此限度,法院可以以超越了公共利益的范围,认定无效。

3.2基于法律规定的限制

法律要求民事活动必须合法,这是法律所设定的民事活动的一般准则,业主委员会当然必须遵守,否则行为无效。另外,法律特别规定业主委员会的行为的,其固然也限制了业主委员会的行为方式和内容。

3.3基于业主大会的规定的业主委员会的章程的限制

我国物权法中规定了业主大会及其职责,在业主大会规定业主委员会的章程从而来限制业主委员会的行为,业主委员会必然的遵循。

因此,业主委员会的行为能力是受到限制的,此不同于其他诸如法人等民事主体,另外,根据我国的法律,业主委员会的成立并不要求其要有自己的财产,因此业主委员会不能承担其责任,但不能承担责任并不能否认其诉讼上的主体资格。基于以上分析其性质属于我国《民法通则》中的其它组织,并且行为能力受到限制的组织。

4 业主委员会现实的困惑:责任的承担及解决途径

从我国目前现状来看,我国业主委员会的定位是业主大会的具体执行机构和代表机构,其对外能代表全体业主,对内能管理日常物业管理事务。因此司法实践中,却存在一方面承认业主委员会的原告和或被告的诉讼地位,而另一方面却否认业主委员会作为原告或被告时的诉讼主体地位的情况。司法实务中,已经大量出现的物业管理方面的民事争议,使得我们务必现实地面对和重新审视业主委员会所涉及到的民事实体法的民事主体问题豐。另外,实践中经常出现。一方面,业主委员会超越业主大会章程而以自己或全体业主的名义从事法律行为,超越和滥用职权。如业主委员会未经业主同意,私自和开发商签订赔偿协议;藏匿开发商补偿给全体业主的架空层、底层车库;将部分房屋私自出租给个别业主65年:私自向外发包13个小区物业工程;用维修基金购买超市水票作为奖励发放等等。当业主们要求业主委员会公布维修基金明细账、活动经费预算及使用情况、会议纪要和开发商移交的架空层、底层车库及部分房屋的位置及数量清单,超市水票、重大贡献奖、出租收入纳入维修基金等一系列问题时,业主委员会拒不处理。豑与此相反,更有甚者,对涉及业主利益并且明显是其职责范围内的事项时,业主委员会根本就不问不管不理。自《条例》实施以来,业主委员会作为民事主体和诉讼主体参与的活动和诉讼案件越来越多。其最主要的在于责任的承担,集中在:

4.1在业主委员会对外活动中,产生的民事责任的承担问题。如与物业公司的合同。

4.2业主委员会侵犯业主的权利时,业主寻求救济导致业主委员会的民事责任的承担。

关于业主委员会的责任的承担,如前所分析业主委员会是没有承担能力的,当发生此项纠纷时。可以请求业主委员会的成员因其加害行为或为违反业主的共同一致的行为承担个人责任,其属于个人行为。因为业主委员会的章程不能也不可能授权其违法或者加害行为,如果章程违法其章程是无效的。

基于这些问题的存在,有些学者认为我国法律没有规定业主委员会的主体地位所导致的是一种错误,我国法律已经规定了业主委员会的产生、成立、职责。那么余下的问题根据法律的规定则足可以推定其法律地位,进而解决纠纷。现实中,很多的小区忽视了对业主委员会的章程的制定,及在章程中规定业主委员会及其成员的具体事项的权利及发生纠纷的解决机制才是问题没有办法解决的正真的原因。私法中从尚私法自治、私法自由,而业主基于法律知识的缺乏未能加以利用此种自由通过业主委员会来建设自己的家园。因为我国法律在业主委员会很多方面没有规定,留下的自由空间允许不同的人集合业主自由设定一些自己需要的保障程序,以保护自己的财产权。

作者：郭庆祥郭昌炤

我国现代物业管理论文篇3：

收物业费难的现状、原因及对策研究

摘要：自上世纪80年代以来，随着全国住宅小区的大量兴建，现代物业管理模式从香港地区逐渐传播到内地，与此同时“物业收费难”的问题也逐步地产生、演化，已经成为物业管理公司普遍棘手的问题。通过对文献的收集整理和实地调查访谈，对中低档小区“物业收费难”的现状进行了分析，并从房屋开发商、物业管理公司、业主以及当地政府等多个主体探究其产生的原因，结合原因提出了相应的合理化建议。

关键词：物业，物业管理，物业服务收费，业主

自上世纪80年代以来，随着全国住宅小区的不断兴建，现代物业管理模式也从香港地区逐渐传播到内地。1981年3月，国内诞生了全国第一家物业管理公司——广东省深圳市物业管理公司；1987年4月，广州市建立了全国第一个住宅小区管理专业委员会——广州房协住宅小区管理专业委员会。然而，物业管理与物业收费却是随着上个世纪90年代我国住房分配制度的改革以及住房商品化的迅猛推进而真正发展起来的，同时“物业收费难”的问题也应运而生。到了本世纪初，随着住房市场化、商品化的普及，福利房的退出，“物业收费难”成了物业管理公司的普遍难题，对这一难题的处理直接关系到居民的切身利益和社区的健康发展。

从产权的角度来看，小区住房作为业主的个人私产，业主作为“理性人”的角色是有充足的动力来对住宅进行维护、修理以达到减缓其折旧的目的。而物业管理公司便是业主在追求自身利益过程中所必须依赖的中间机构，那么物业公司在提供服务的同时收取物业费用也是理所应当的。但在实际情况中，“物业收费难”的问题一直是所有物业公司最为棘手的难题。

1 物业收费难现状分析

在对文献回顾整理后发现，学界对物业收费方面的研究是伴随物业服务研究而开展的，归纳起来主要有三种思路：一是从公共物品理论角度出发，就物业服务的性质进行研究；二是从信息经济学角度出发，认为信息不对称导致物业收费收缴困境；三是从法律制度建设角度出发，认为物业收费乱和收费难的原因是物业服务立法滞后，理论体系不健全。

比较上述观点，笔者主要从现实层面的角度来对物业收费难的问题进行分析和探讨。“物业收费难”问题实际并不是存在于所有的物业中，按功能可以将物业划分为居住物业、商业物业、工业物业、公共物业四个类型。本文所探讨的“物业收费难”是指居住物业的收费难；而在居住物业中按小区的售价水平又可细分为高档小区、中档小区和低档小区。所谓的“物业收费难”问题主要存在于中低档的住宅小区。王志林（2005）曾系统调查沈阳物业收费难的问题，发现沈阳的物业管理行业平均收缴率为60%至70%之间，其中高档写字楼、商厦及住宅小区的物管费收缴率在90%以上，中档小区则在50%至60%，低档小区却仅有10%至30%。其中的中低档小区主要是以老旧小区、远郊区县的小区、三四线城市的小区、农转非安置房以及危改回迁房等低档小区的欠费问题为主。笔者在实地调查访谈的基础上，针对中低档小区物业收费难的现状进行了较为深入的分析。

2 物业收费难的原因探究

通过对物业收费难的小区实施调查了解到，“物业收费难”作为一个综合性的系统问题，涉及与物业相关的各方主体，其中包括房屋开发商、物业管理公司、业主以及当地政府等，笔者将从以上主体来探究其原因。

2.1 开发商遗留的问题

开发商为了将房屋尽快售出，往往通过打折和减免物业管理费等一系列的优惠政策来吸引购房者买房，然而在房屋售尽后，开发商往往把后续的问题都留给了物业公司。这些问题主要表现在以下两方面：一是面积分摊不合理、配套设施建设承诺无法兑现；二是房屋使用中出现的质量问题、面积缩水、规划更改等，开发商和物业公司之间就修理责任互相推脱，甚至部分开发商把房屋售尽后便彻底失去踪迹。业主的实际问题得不到解决，物业公司又不可能去承担开发商遗留下来的责任，这就造成了业主会倾向于把一切过错都归于物业公司，通常情况下业主表达不满的普遍方式就是拒交物业费。

2.2 物业管理公司的原因

2.2.1 物业服务与承诺标准不符

笔者认为，“物业收费难”最主要的原因在于物业公司的服务与承诺不符。当前，大部分物业公司都属于“建管一家”型，或者“投标中的”型。第一种情形下，开发商为了能够更好地售出住房，便会给购房者提出多项优厚的服务承诺。当这些潜在的业主成为真正的业主后，会发现物业的服务与之前的承诺标准相差甚远，便不愿意缴纳物业管理费；第二种情形下，物业公司为了能够中标，一般提出的服务承诺都是物美价廉。但等业主真正入住后，物业公司却很难达到之前承诺的标准，直接导致业主利益受损，因此破坏了业主与物业公司之间因合同而培植起来的信任关系，业主便不再愿意缴费。

2.2.2 前期物业和后期物业承接不清

在实际的物业服务中存在前期和后期物业的划分，小区的前期物业往往由开发商掌控（或是其自行设立的物业部、分公司，或是其自行招聘的物业公司）；小区的后期物业公司则一般为前期物业公司的顺延，或是业主重新选择的物业公司。在后一种情况下，小区的后期物业公司较前期而言，与开发商的联系不紧密，这使得后期物业在向前期物业承接过程中，前期的物业公司故意隐瞒开发商遗留下来的问题或是与小区相关的部分资料。这直接导致了后期的物业公司没有办法完全履行与业主签订的物业合同，致使业主不满和欠费现象的发生。

2.2.3 物业公司乱设收费项目，任意提高收费标准

笔者了解到，部分物业公司巧立名目，以水电备用金、电梯使用费、装修保证金、“自来水二次加压费”等各种名义随意收费，还有一些物业公司擅自向业主收取“楼道维修费”、“楼道灯费”、“施工保证金”等。这些都是没有任何法律根据的收费项目，业主自然可以拒交。此外部分物业公司违反国家物业收费的有关规定，擅自提高物业管理的收费标准。

2.2.4 物业公司服务收费偏高

现代城市的许多小区，都尽力塑造出富人区或高档社区的环境。但事实证明，多数入住在这些中低档小区的工薪阶层，大多都是在自身负债的情形下入住的。对于高层和小高层的存在，电梯的普遍使用，现代化通讯工具以及可视系统等设施的使用无疑都是在提高物业收费的标准，“负债入住”以及偏高的物业费，成为很多业主抵制或延迟缴费的一个重要原因。

2.2.5 物业公司服务观念偏颇

一些物业公司存在关系颠倒的状态，其思想观念上仍然以“管理者”自居，从双方关系中的服务者转变成了事实上的管理者，对业主的违规行为随意处罚，强行闯入业主家中，甚至直接侵犯业主的人身权利。但对小区路灯不亮、下水管道堵塞、供水供电不正常、暖气不热等事关业主切身利益的问题却不问不理，甚至态度恶劣。如此，管理职能重于服务职能，本末倒置，引起了业主以拒交物业费而反抗的后果。

2.2.6 物业公司财务管理不透明

物业公司提供的物业服务是一项长期的管理工作，需要物业公司投入必要的资金和人员，物业公司的物业收费应该按照相关规定实行明码标价，遵循公开、公平和诚实信用的原则，做到价目齐全、内容真实、标示醒目、字迹清晰；但在实际中，很多居民小区的物业公司并没有将其收费标准和收费项目进行公开透明化，导致部分业主会以物业公司收费管理混乱为由而拒交物业费。

2.2.7 物业服务人员收入偏低、素质不高

物业服务队伍人员素质不高，与物业行业收入水平偏低有密切关系。据2008年广东经济普查数据显示，2008年该省物业服务从业人员年均收入为2.5万元，其中广州、深圳市分别为2.86万元和2.52万元，远远低于当年广州市城镇单位职工平均工资4.53万元和深圳市在岗职工年均工资4.34万元。其他市物业管理从业人员的年均工资福利收入则更低，如韶关市1.57万元，阳江市为1.12万元，梅州市为1.07万元。物业服务人员收入普遍偏低的状况，让其吸引高素质人才的加入变得异常困难，使得其整体队伍的人员素质不高，影响了其服务的质量水平，这也是导致业主拒交物业费的原因之一。

2.3业主的原因

2.3.1 业主消费观念和意识滞后

相当一部分业主物业管理消费观念不强，法律意识淡薄。特别是在一些中小城市中，物业管理形成时间比较短，市民习惯于传统的、福利性的房管模式，只享受服务不愿意缴纳费用。住惯了公房、福利房的老百姓，对物业管理尚未完全认识和理解。对“住自己的房子，还要交钱”的观念难以认同和接受，特别是在物业服务又不理想的情况下，这种心理就会以拒缴物业费的形式呈现出来。

2.3.2 部分业主经济困难

随着我国经济体制改革的不断深化，下岗、失业人员大量增加，部分大龄下岗失业人员的再就业便存在一定难度，这些人员的家庭生活比较困难，尤其是那些拆迁户较多的旧小区和下岗失业人员聚集的小区，困难家庭规模相对较大。居民生活本身比较拮据，再让其交纳每月60-70元的管理费，显然是力不从心，从而造成欠交、拖延或拒交物业管理费的现象。

2.3.3 部分业主恶意欠费

还有部分业主无任何正当理由，拒不交纳物业费，属于恶意欠费。由于物业服务具有公共性，服务对象是小区内的全体业主，而不是只针对特定的某一户，物业公司不会因为少数业主不交物业费就停止公共服务活动，在一定程度上滋生了部分业主贪图小利的情绪，怀有“搭便车”的侥幸心理，他们认为不交费也能享受到与同样待遇的服务。

2.3.4 房屋长期转租纠纷

部分实施物业管理的小区里，由于业主长期外出打工或经商而并未在小区内居住。这些业主将房屋交给亲戚朋友看管或租赁给他人居住，业主与管理人或租赁人之间往往没有正规的合约，更未明确说明物业管理费的交付主体。因此当物业管理公司向住户收取物业管理费时，没有办法找到应缴交管理费的人，形成“债无主”的现实。

2.4 政府部门的原因

根据《物业服务收费管理办法》第6条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。在实际过程中，部分地方政府部门有的出于怕麻烦，对物业收费问题采取不作为的方式，存在“缺位”情况；有的热衷于审批权力，只要物业服务企业报来资料均进行审批，存在“越位”情况；有的则存在对该管的没管，对不该管的多管的“错位”现象。地方政府的“缺位”、“越位”、“错位”现象不仅使政府指导价政策的权威性被打折扣，而且还导致物业公司的收费标准无从确认，有的小区甚至出现指导价格低于物业成本的情况，物业公司为了生存只能提价或者降低服务质量，势必成为业主拒交物业费的口实。

3 物业收费难的对策

从上述原因分析中，我们可以在逻辑层次推导出一个怪圈，如图1所示业主欠费——物业管理公司亏损——服务质量下降——业主依旧不愿意交费，甚至长期拒交费。因此，在正常情况下“物业收费难”问题便会产生如此的恶性循环。这一问题的解决不仅需要与其相关的三大主体的密切配合，更需要政府从制度层面上来制定相关合理的政策措施。

3.1 推动“建管分离”，厘清物业责任

实现房地产开发企业与物业管理企业的分离，就要在管理体制和经济财务上做到独立。同时物业管理公司在接管物业时，一定要认真与开发商履行房屋承接查验手续，特别是把规划配套方面的事项交接清楚，并及时妥善解决，以免给日后的管理服务工作埋下隐患，从而降低自身物业管理的风险。

3.2 物业管理公司加强自身建设

物业管理公司应严格按照物业服务合同来提供物业管理服务，严格遵守物业合同中应尽义务。同时，物业管理公司还应建立完善的服务标准和服务规范，加强服务和管理队伍的培训和教育，转变作风，为业主提供全面必要的服务项目，满足业主的日常需要和应对业主的突发需要。更应注重提高服务质量，真正使业主感受到其所提供的服务是质价相符的。

3.3 增强物业管理服务费收支的透明度

我国在2006年提出“物业费公开”这个服务理念。事实上，增强物业管理服务费收支情况的透明度，是业主知情权的重要表现形式。物业管理企业有义务按照《物业服务收费管理办法》和《物业服务收费明码标价规定》的要求，将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示，以接受业主、物业使用人的查询和监督。

3.4 建立业主履行义务的引导机制

业主意识是随物业管理市场的成熟而发展的。首先通过建立和完善业主委员会工作指导制度，来引导其发挥业主委员会的真正作用；其次是通过宣传途径来实现有效的引导和管理；再次要通过协调和参与业主之间的权益衡量，积极沟通和引导业主关系，避免不交费的业主再次侵害交费业主的正当权益。

3.5 健全物业管理法律体系

通过法律法规的制定，进一步强化业主委员会在费用收缴中的地位，对于不同情况下不缴纳物业管理费用行为的处理做出明确细化的规定，尤其对于那些无理不缴纳者处以相应的罚款，剥离其相关利益。同时，为保障业主在利益受损的情况下维护和追讨权益而提供相关的法律依据，避免业主采取拒缴物业管理费的偏激方式，减少有收缴资金不到位而对物业管理公司日常运作所造成的影响。

3.6 制定合理价格标准，对低收入者适当补贴

首先，对不同的住宅区应根据居民的不同情况，制定合理的物业费标准，通过与业主协商确定，明码标价，力争达到业主与物业公司的双赢。同时，国家应根据实际情况，对一些低收入甚至无收入的家庭，制定一定的减免政策和相应的补助政策来保障其正常的居住生活。

参考文献：

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