宜居社区物业管理论文

2022-04-19

摘要：“村改居”社区已经成为中国社会城镇化发展中的重要组成部分，這一惠民工程的良好开展对我国城镇化具有推进作用。基于滨州市馨园社区中的现状调查，分析了其社区管理与服务等软硬件方面问题，进一步提出增强社区管理与服务等相应的解决对策，从而愈加促成“村改居”社区健康成长。下面是小编精心推荐的《宜居社区物业管理论文(精选3篇)》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

宜居社区物业管理论文篇1：

“村转居”社区的类型识别与治理路径选择

摘要：“村转居”社区在城市化建设的进程中，以居住用地所有权性质为基础，结合三产用地和户籍身份，在事实上形成居民自治型社区、混合型社区和村民自治型社区三种类型。剖析不同类型“村转居”社区治理难点，抓住其共性和差异性，掌握社区治理主动权，有助于推动“村转居”社区尽快完成城市化。

关键词：“村转居”社区；类型识别；治理路径

自20世纪80年代开始，随着我国经济飞速发展，城市化进程持续推进，由此催生的“村转居”社区成为城市治理理论研究和实践工作绕不开的热点和难点问题。识别“村转居”社区类型并分类施治，是对十九大报告提出的“加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”这一工作部署的贯彻落实。
一、问题的提出

“村转居”社区是推进城市化建设的形式和过程，更是研究城市治理困境及其破解对策的鲜活标本。

（一）“村转居”社区的阶段性特征在不同区域重复性交错出现

美国城市地理学家Ray.M.Northam于1979年提出的“纳瑟姆曲线”[1]表明，城市化水平达到30%的临界值时，将进入加速城市化阶段；城市化水平达到70%的临界值后，将进入城市化平缓发展阶段。以此对照国家统计局公布的资料，截至2017年末，我国城镇人口占总人口比重（城镇化率）为 58.52%[2]。这一数据表明我国目前尚处于“纳瑟姆曲线”所表述的第一拐点和第二拐点之间，属于城市化的加速发展阶段，也就意味着“村转居”社区还会持续出现。另据中国产业信息网公布的智研咨询统计报告，2017年我国仍有8个省份的城镇化率低于50%，其中7个省份（四川、新疆、广西、云南、甘肃、贵州、西藏）来自于西部地区，1个省份（河南）来自中部地区，该报告同时强调我国东、中、西部的城镇化差距在扩大[3]。由此可见，我国的城市化水平存在明显的区域发展不均衡现象。由此必然造成“村转居”社区在不同地域交错呈现出形成期、扩张期、改造治理期、回迁安置期的不同阶段性特征的复杂情形。事实上，通过长期对陕西、四川、云南、广西诸多省份的跟踪调研，情况的确如此。

（二）相关行政机构的选择性执法促使“村转居”社区的多样化存在形式逐渐固化

“村转居”社区是在我国快速城市化背景下产生的，在早期的城市化进程中，地方政府为了降低经济成本和社会成本，征地时有意避开了村落的拆迁。这种“吃肉留骨头”[4]的征地办法，虽然在当时有效地推进了征地拆迁进度，但是却给以后的城市化进程留下积弊。其后的征拆工作多采取回迁安置方式以求化解原有村落“扎眼”存在于城市的不合规、不和谐现象，但对“村转居”后人的身份及享有公共服务等相关问题仍然没有解决。在实地调研中发现，相当部分的受访群众对自己的身份无法确认——究竟是村民还是居民不清楚，或者认为深入思考此类问题没有现实意义。部分社区干部（村干部）对社区性质的认识模棱两可，认为其身份是居民，但社区公共事务相关问题的处理是由村集体按照村的标准想办法解决的。种种迹象表明，“村转居”社区在推进城市化进程中，由于农业转移人口规模大，空间城市化与人口市民化不同步，成本高、面临的障碍多，实际运行中呈现出各种各样的存在形式，并且因为种种原因在一定地域范围内以一种相对固定的的形式长期存在，是不彻底的城市化。

（三）理論研究领域专业视角各异，缺乏宏观把控

国内学者对“村转居”社区的类型从不同角度进行过研究，张建明运用因子分析法和聚类分析法将社区分为基础设施优越型、集体经济实力型和土地资源充足型三类[5]；陈怡、潘蜀健根据城市与村庄的形态关系将社区划分成全包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型和内切型[6]；李立勋根据成熟程度将社区划分为成熟型、成长型和初生型[7]；李培林根据地理位置将社区划分为处于繁华市区的、处于市区周边的、处于远郊的三种类型[8]；陈晓莉则引用了徐永祥的地域分类法，将社区分成农村社区、集镇社区、城市社区[9]；徐琴则通过研究将社区分为城中村型村转居、集中居住型村转居、政府安置型村转居[10]。以上分类大多是从“村改居”社区的地域范围、成熟程度、形态关系角度进行的分类，为“村转居”社区的理论研究与实际工作决策提供了参考依据，但若要在时间横截面上开展“村转居”社区的整体性研究，则会发现“村转居”社区暴露的问题纷繁复杂，难以理清。

显然，建立一套不受地域时段因素、经济社会发展程度以及研究视角差异制约，又具有相对稳定性，且能实现快捷、准确识别“村转居”社区类型的客观依据就成为现实需要。
二、“村转居”社区类型识别

“村转居”社区的形成和演变，经济发展是诱因，社会进步是背景，制度约束是根源。基于这样的认识，应该先弄清“村转居”社区形成的制度根源，在此基础上，再提出类型识别的依据。

（一）“村转居”社区形成的制度根源

自从上世纪50年代中后期开始，我国开始逐步建立城市—农村二元化管理体制机制。其中，对生产力中最重要的劳动资料——土地，设计出了全民所有和集体所有的二元制土地管理制度体系，对生产力中最活跃的因素——人，则通过户籍制度对其享有的权利和义务进行了区分。围绕土地管理制度和户籍制度，分别形成了各自独立的管理体系，强化着这种二元体制所带来的城市与农村界限分明的收益分配制度。

1.二元化土地制度。改革开放后，《土地管理法》虽然多次修改，但是均明确规定：实行土地的社会主义公有制，即全民所有制（国有土地）和集体所有制（集体土地）。并规定国家征用土地，必须依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。这实际上就赋予了地方政府土地征收的垄断权力。随着土地招拍挂制度的实行，更进一步强化了政府对国有土地的收益支配权，客观上凸显了国有土地和集体土地收益上的巨大落差。由于集体土地在没有转化为国有土地时，不存在真正的市场价值。但是集体土地转为国有土地后暴增的土地收益，农民却难以享有其增值[11]。据国家有关统计资料显示，在征地收益分配中，农民只得到5%～10%，村一级集体得到25%～30%，政府及有关部门得到60%～70%[12]。由此，对利益的争夺致使在全国范围内出现了大量的强拆、血拆案件，甚至在多地发生村民自焚抵抗暴力拆迁的恶性事件。不得已，地方政府普遍实行“征地不征村”的策略。于是，“村转居”社区形成。

2.户籍制度。自从上世纪50年代开始，我国的户籍制度历经不限制城乡流动—限制城乡流动—逐步放松—废除限制城乡流动四次重大变革过程。2014年7月30日，国务院公布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，明确提出建立城乡统一的户口登记制度，这标志着在我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”二元户籍管理模式已然退出历史舞台。但制度改革只是完成了从人口的城乡禁锢到自由迁徙[13]，户籍形式统一的背后，其所依附的住房、养老、就业、医疗保险等配套福利制度建设滞后，成为事实上阻碍“村转居”社区居民融入城市的巨大羁绊。以陕西省渭南市临渭区双王街道丰荫村为例，2013完成整村拆迁安置后，村民住进了政府统一安置的小区内，实现了村民身份向居民身份的转变，同时保留了村集体的三产用地，但是居民养老保险和医疗保险的缴纳基数和缴费率仍是以前的村民标准：养老保险是村民标准，医疗保险是农村合疗标准。类似情况在广西南宁市青秀区津头村的表现更为复杂，该村上世纪80年代完成征地划拨，目前该村管辖4个村民小组，共计825户，总人数1695人。其中，农业户380户，农业人口705人，参加的是城乡农民医疗保险。非农业户445户，非农业人口990人，参加的是城镇居民医疗保险。集体经济以第三产业综合楼出租为主，拥有“村籍”的人（即农业人口）有权利从村集体三产用地获得分红。无村籍有宅基地的人（非农人口）不能参与集体分红，但其享有城镇社保。即便是在破除户籍二元化制度以后，该村村民所享有的各类医保、社保仍是和原来的二元制身份性质挂钩，不同户籍身份的人在利益分配上似乎各有得失。针对这样一种外人觉得费解的现象，当地基层政府、村两委和村民似乎已经达成了共识，默认了所有的现实存在。可以说，依附于户籍身份的社会福利和公共服务时刻在提醒着人们，“村转居”社区不只是存在着，而且它是以特殊的方式在运行。

（二）“村转居”社区类型识别依据及其类型特征

由以上表述可知，土地性质和户籍身份在“村转居”社区形成与运行中发挥着本质性作用。故此，以土地性质为基础，结合三产用地和户籍身份，对“村转居”社区进行类型识别，具有科学性和稳定性。

目前，我国的土地性质依然划分为国有土地和集体土地两种类型，户籍制度却发生了重大变革，2014年7月30日公布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》明确提出，建立城乡统一的户籍登记制度，废除二元户籍模式。但是实际调研中发现，“村转居”社区居民所依附的各种社会福利仍和之前的二元化户籍性质挂钩。出于尊重事实的考虑，在对“村转居”社区进行类型识别时，特意将户籍性质作为参照指标列出，并且是按照2014年户籍制度改革前的二元户籍性质进行区分。由此，可将“村转居”社区分为三种类型。

第一类是居民自治型“村转居”社区，其土地全部被征收且转化为国有土地性质，农民被集中安置在由开发商统一建造的城市社区中，没有三产用地，按照城市社区的运行机制实行居民自治管理，其户籍身份也转化成了非农户口的居民。此类社区最主要的问题是内部社区意识的真空化。原因至少有三：其一，因为生产方式转变，加之没有三产用地，人与人之间没有了利益纠葛，也失去了相互间关联的纽带，转化成散在的个体，社区于这些个体而言成为抽象的存在；其二，因为居住方式、生活方式的转变，加上市场经济冲击和新生活观念的影响，原有村落中长期存在的宗缘联系纽带渐趋松散；其三，作为自治组织的业主委员会，因为没有相应的经济收益支撑，导致出现业主委员会的职能虚化，作为日常管理的物业公司往往会因为其经济功能和组织程度高而取代业主委员会的自治领导功能。

第二類是混合型“村转居”社区，其拥有的土地既有国有性质、也有集体性质，其搬迁后的住房一部分是由政府统一建造，更多的则是在自家宅基地上建造且多为独家多层住宅形式。此种类型的社区管理纷繁复杂，甚至可以说是非常混乱。虽然冠以社区之名，实质上还是村民自治。其户籍往往都是居民身份，但是如果从他们享有的各类公共服务的标准即可发现其本质上并非城市居民。此类社区存在的主要问题既有社区意识真空化的问题，也有租住人口的管理问题以及集体分红的利益争夺问题。

第三类是村民自治型社区，也就我们经常所说的“城中村”。其土地是集体所有性质，房屋是在原来村民宅基地基础上建造而成的。自然，其身份只能是农民。此类社区基本都是最早一批征地拆迁形成的社区，处于城市核心地带，见证了城市飞速发展的过程，村中住户深谙利用其优越的地理位置和相对低廉的房租获取利益之道。在经济上可以说是高房价和民工潮造就的既得利益者，为了能稳定长久地获取更多利益，他们勤于研究政策，善于钻政策的漏洞，伺机制造违章建筑。但在生活方式、价值观念和个人追求上没有跳出小农思想，又因为村内租住的房客参差不齐，所以，社区治安状况差、公共服务配套设施落后等问题屡见不鲜。
三、“村转居”社区治理路径选择

“村转居”社区的发展方向是完成城市化。剖析不同类型“村转居”社区治理难点，抓住其共性和差异性，掌握社区治理主动权，有助于推动“村转居”社区尽快完成城市化。

（一）“村转居”社区治理的共性困境及其治理路径选择

1.“村转居”社区治理的共性困境

“村转居”社区中，社区居民（村民）构成的个体性群体在数量上占据绝对优势，居（村）委是其中具有领导功能的组织机构，基层政府则是“村转居”社区治理的引导者。这些主体在“村转居”社区治理中显现出各自较为明显的群体性困境。

从散在的个体层面来讲，其一，欠缺城市生活的规则意识。由于原来长期居住在农村，养成了自己打扫庭院的习惯，对于出钱请人做公共清洁卫生感觉不可理解。比如，2008年“5·12”大地震造成四川省绵阳市北川羌族自治县整个县城被毁，中央政府举全国之力帮助北川人民重建家园，新县城驻地由时任总书记胡锦涛取名永昌镇。住进新小区的群众感谢政府的帮助，却不愿意向小区物业公司缴纳物业费就是一个典型案例。此外，习惯了在自家庭院和田间地头劳作的村民进入城市乱扔垃圾、乱闯红灯的现象时有发生。其二，欠缺对未来生活的规划。从传统村社聚落搬入新型社区后的人们内心迷茫，生活失去方向。此种情景下，社区居民需要相关组织帮助其开展转变生活理念及生活方式的培训，也需要有关组织科学引导其规划未来发展方向。其三，欠缺长远发展眼光。“村转居”社区居民或多或少都会得到征地拆迁补偿，相对于“村转居”之前的状况，大多数人都属于暴富一族。突然有钱的人们更愿意舒服地过日子，他们宁愿选择违章加建楼层依靠租金过日子，也不愿意再去工作，骨子里还是小农意识。此外，风险防范意识也比较欠缺，对于传销、赌博、盗窃人员缺乏鉴别，致使“村转居”社区成为不法分子的理想据点，危害社区及其周边地区的社会治安。

从社区管理者层面来讲，“村转居”社区管理机构的人员基本还是原来的村干部，由于生活经历、生产经验、交往人群等方面的影响，在“村转居”社区治理中表现出力不从心。其一，社区管理意识尚未转变到位。“村转居”社区管理者习惯于按过去的管理方式，凭经验运用传统管理模式为现代化城市生活提供公共服务，难以收获预期工作成效。其二，社区管理知识储备有限。“村转居”干部习惯于粗放式的凭经验和熟人关系管理农村事务，但对于进入社区后，村民们思想动态的变化，以及就业、养老等等出现的新问题往往束手无策。

从基层政府层面来讲，工作的重点往往放在对“村转居”社区征地拆迁带来的各种补偿事务中，有的基层政府甚至是成立专门机构解决征地拆迁工作，对于“村转居”后建立健全管理制度和处理各类具体问题无暇顾及，对于如何指导“村转居”社区开展具体的管理工作也存在人员、资金方面的困境。

2.破解“村转居”社区治理中共性困境的路径选择

（1）提升社区住户的个体素质。一是在社区宣传栏张贴各类宣传画，用老幼皆宜、活泼生动的方式提升社区群众城市生活的规则意识，比如按时缴纳物业费，不随地吐痰，规范车辆停放等等，促使其尽快实现村民向市民的转变；二是组织开展相关培训，针对城市生活中发生概率较高的风险事故，进行日常专项培训。例如，对于高层住户发生概率较高的电梯故障困人应对方法进行培训，讲明正确处理方法，杜绝采取类似强行扒门的错误处置方式，增强其应对城市生活风险的防范能力。

（2）加强社区管理层的能力建设。一是通过培训促使社区管理人员尽快从管理向治理的意识转变，重视“村转居”社区住户的具体诉求，努力实现社区公共产品的有效供给。二是要有合作意识，社区内存在的诸多组织之间既要厘清责任与权力，相互之间又要及时补位，把握好工作的切入点，拿捏准办事的分寸。

（3）强化政府对社区工作的支持力度。组织支持上，可以采取党员和政府部门联系社区制度，缩短信息传递渠道。经费支持上，既要确保社区治理所需的摄像头、监控器、报警器、电脑、意见箱、宣传栏等硬件基础设施能正常使用，又要有相应的经费保证社区工作人员能力素质得到提升。

（二）“村转居”社区治理的差异性困境及其治理路径选择

“村转居”社区以居住用地所有权性质为基础，结合三产用地和户籍身份，在事实上形成居民自治型社区、混合型社区和村民自治型社区三种类型，在治理中暴露的问题各有侧重，应当对其分类施治。

1.居民自治型“村转居”社区治理困境及其治理路径选择

居民自治型“村转居”社区最主要的问题是由于居住形态和生产方式转变而形成的内部社区意识真空化。通过调查研究发现，基于居民邻里互动和邻里信任的社区凝聚力对居民社区意识的提升有重要作用，而社区归属感和认同感表明居民对社区地域依恋和情感需求依然强烈[14]，这就为问题的解决提出了思路和方向。

（1）增进邻里互动和信任，提高社区凝聚力。业主委员会是全体业主的自治组织，该组织的组建和运行过程，本身就可以增强社区邻里的互动频率。其次，每逢节假日组织社区业主参加各种集体联谊活动，可以为业主们创造交流和互动的机会，增进友谊。再次，利用社区的物业管理用房、广场等公共空间，组织一些健身、书画、舞蹈等集体活动，可以极大地提高社区的凝聚力。

（2）强化社区住户的归属感和认同感。社区应该建立居民情感交流、心理疏导工作室，选聘社区内部性格活泼开朗、热心公益的人员担任社区联络员（类似于居委会过去的调解员），对社区鳏寡孤独老人、社区矛盾进行疏导和调节，让社区居民感受到社区的温暖，拉近邻里之间的心理距离，强化大家对社区的归属感和认同感。

（3）提高物业公司的中介服务质量，保障安定祥和的社区秩序。从目前实际来看，物业服务存在较多问题，业主满意度不高，矛盾冲突频繁[15]。社区可实行物业管理职业经理人制度，创新物业服务模式。职业经理人负责做好小区的保安保洁及公共设施的维护工作，维持好安定祥和的社区秩序。其薪金报酬纳入社区运营成本，由业主委员会对其工作进行监督考核。

2.村民自治型“村转居”社区治理困境及其治理路径选择

村民自治型“村转居”社区的居民身份仍然保留着原“村籍”，住房是宅基地上的自建房。此类社区的突出问题是存在大量的违章建筑。村民依靠出租自建加层房屋获取租金收益，不思进取、安逸舒适和无所事事的生活状态促使其与社会逐渐产生隔离，成为社会的边缘人群。同时，村中租住的大量房客，由于知识、技术、资本等方面的劣势，急于达到和拥有“村籍”的人同样的生活水准，极易滋生各类风险和突发事件。

村民自治型社区是“村转居”社区的初级阶段，破解其治理困境的关键在于科学规划社区改造方案、建立社区改造机制、有序推进社区改造工程，最终完成城市化进程。

（1）建立社区改造机制。考虑到社区改造的经济成本和社会成本，建议成立以社区为主体（具体实施时可以村民委员会作为代行机构，从事相关民事活动）、房地产开发商为实施方、政府为监督方的三方合作运行机制，由社区负责项目实施方案的编制与报批、资金筹措等工作；房地产开发商负责项目施工组织、成本控制等工作；政府进行质量监督、安全监督等工作，最终达到社区居民、房地产开发商、政府多方共赢的效果。

（2）编制社区改造方案。城市总体规划是社区改造规划的上位依据，建议按照城市总体规划编制社区规划，编制完成后报政府相关部门进行审批。由地方政府组织专家召开改造方案论证会，保证改造方案功能齊全、适度超前，满足城市生活诸多功能需求。

（3）实施社区改造。社区改造最大的问题是资金来源问题，可以采用“社区自筹+市场筹集+政府土地溢价让渡”的办法进行解决。地方政府将该地块的溢价让渡给社区，由社区充分利用土地溢价进行社区改造。

（4）推动建立一元化的城市社区。2014年，国务院出台《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，标志着城乡二元户籍制度的终结。目前，与户籍制度相关的社会保障制度体系尚未实现全国联网，居民、村民身份差距造成的缴费差距、领取差距更没有统一。所以，一元化社区的建设还需要相关政策的建立与完善。

3.混合型“村转居”社区治理困境及其治理路径选择

混合型社区的问题在理论表述上较为繁杂，但是其实际操作则可以根据具体问题具体实施，或将其转化为居民自治型“村转居”社区，或将其转化为村民自治型“村转居”社区促使问题化解。关键在于树立以十九大提出的“提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理”精神为工作导向，努力打造“村转居”社区共建共治共享的社会治理格局。

（1）树立社区居（村）民责任主体意识。明确和社区关系最密切的应该是业主，业主应该具有主人翁意识，实际上目前在这一块是长期缺失的，需要基层政府和社区机构有意识地加以引导和宣传，倡导“社区是业主的社区，爱护社区是业主的义务”的理念。

（2）健全社区管理细则。建议通过居（村）民大会，协商制定相关细则，最大限度降低因为经济利益分配而出现的明争暗斗。比如关于社区公共空地停车是否收费问题、集体经济收益归属问题等等。此外对于社区居民的权利和义务根据社区的特点或制定《村规民约》，或制定《居民守则》，通过宣传引导，营造理性和平、积极向上的社区氛围。

綜上所述，“村转居”社区的存在是城市化进程中的必经阶段，剖析“村转居”社区形成的时代背景、制度根源，提出对“村转居”社区进行类型识别的基本依据，主动作为，分类施治，促使“村转居”社区尽可能在和谐稳定中高质量地融入城市发展，既是不断满足人民日益增长的美好生活需要，也是对我国经济社会发展不平衡不充分的整改和矫正。

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收稿日期：2018-01-23

基金项目：中共广西区委党校（广西行政学院）“习近平新时代中国特色社会主义思想研究中心”党的十九大精神重大咨政课题《“村转居”社区治理问题与对策建议》（2017ZDZZ017）的阶段性研究成果。

作者简介：刘亚娟，女，西安交通大学公共政策与管理学院博士研究生，中共广西区委党校（广西行政学院）公共管理教研部副教授，研究方向为行政改革与城市治理。

作者：刘亚娟

宜居社区物业管理论文篇2：

“村改居”社区治理中存在的问题及对策

摘要：“村改居”社区已经成为中国社会城镇化发展中的重要组成部分，這一惠民工程的良好开展对我国城镇化具有推进作用。基于滨州市馨园社区中的现状调查，分析了其社区管理与服务等软硬件方面问题，进一步提出增强社区管理与服务等相应的解决对策，从而愈加促成“村改居”社区健康成长。

关键词：村改居；农民；问题；对策

文献标识码：A

doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2017.18.052

“村改居”是为了加快城乡融合把一些自然村拆迁或合并，村民居住的平房变成楼房，身份变成城市居民的一个过程，改居后的村民集中住在一个社区，聚集成一个群体。其具有独特的特性：社区位置上具有特殊区域性；社区居民间高度熟知并形成特定的文化制度和社会关系等。

随着我国社会的快速发展进步，“村改居”社区将成为新时期下我国城镇建设方面的实施选择重点。关注“村改居”社区中存在的问题，对政府和社会更有针对性地做好社区工作具有优良的引导性。同时，“村改居”是当今城市建设社会资源整合的优良路径，因此，加强对“村改居”社区的研究有着重大的现实意义。

改居后的村民在居住楼房、集体生活等方面会产生一些习惯差异，社区管理上也会有所变化，这样难免会给“村改居”社区治理带来困境。如何使改居农民更快更好的认同新的生产生活环境，在新社区中建立一种归属感，建构新的社区次第和管理结构，成为“村改居”社区治理的现实研究。

1 馨园社区现状

山东省滨州市馨园社区始建设于2010年，居民于2012年入住。原南关村、东南关村、西南关村、大马村四个自然行政村拆迁归并而成现在的改居馨园社区。建设成立此社区的原因是：根据上级部门要求四个村子原本所在的区域需建设开发无棣县的文化旅游产业。馨园社区位于原本村址的东南方向，距离三千米。其现状表现为：

1.1 村民居住环境改善，寓居呈社区化

原来的村民在自己的宅基地上各自独立建房，然而改居后村民由泥瓦房住上了钢筋楼房，车库替代了小庭院，生活环境发生重大变化。

1.2 社区居民生活呈现城镇化

上级部门将馨园社区大部分居民的耕地征收了，导致许多居民选择外出打工就业，从业呈现非农化。但是空地仍被老年居民视为珍宝，比如种一些新鲜的蔬菜瓜果。尽管一些没有被征地的居民每年坚持种粮，但是生活习惯的改变带来很多麻烦，比如：居民的粮食、农机没有地方搁置。社区集中供暖了供电供水了，然而面对取暖费、水费、电费、物业费等收取，许多居民承受着生活压力。馨园社区有一部分居民在冬季不缴取暖费。尽管住上了楼房，却无法舒心的享受城市生活。

1.3 社区居民承受着一定的心理适应

年轻的乡亲们终于住进了楼房，终于摆脱了农村的土气感受，实现了城里人梦想。但是中老年农民会产生更多的失落感，农村生活还在某处记忆中召唤着他们，生活环境改变让他们存在焦虑感。馨园社区的一些老年居民在拆迁搬家时都流下了留恋的泪水，这就充分体现出“村改居”社区居民的不适应心理现状。

1.4 基础设施呈现公用化

相比较以前的散落独立户，现在人们生活在一个公共环境里，基础硬件设施共同使用和享受，馨园社区居民体验着城镇生活。

2 “村改居”社区治理中存在的问题

2.1 社区管理人员服务意识淡薄

一方面，社区中的管理组织由村委会变成了居委会，领导管理班子成员全部没有接受过高等教育，平均年龄趋高。管理干部在思想上仍停留在未改居前，在社区管理知识上比如法律知识、物业管理知识等储备欠缺、更新缓慢，无法良好的清晰明确自己的工作职能。另一方面，社区从业人员管理与服务思想意识不高，在行动上更是不能及时解决居民反映的问题。甚至有的管理干部顶风违纪，受贿隐瞒，社区财务不公开使居民在土地征用补贴等实惠政策上不能得利。社区环境卫生、物业管理、治安等方面的工作人员更加缺乏服务意识，居民生活中出现的垃圾不能及时处理，破掉的垃圾桶得不到及时更换、坏掉的路灯和监控设备不能及时维修等公共问题不能及时处理，这些方方面面的事情都会影响着居民的生活质量。从而进一步表明社区管理人员职责履行欠缺服务意识淡薄。

2.2 社区管理制度尚需健全

馨园社区的管理模式是原来四个村子的领导班子继续管理各自本村村务，社区建立了公共办公楼，四个村子的办公室各自在一层楼上。社区里的集体事务就需要每一个村子派出工作人员来共同治理。一个公共生存空间需要成立各种自治组织，比如社区安全处理小组等，这样实际上一个大的社区集体就分成了四个小组，这种模式有利于社区事务的治理。但是，馨园社区的管理制度还不健全，比如《社区班子议事规则》、《社区党员联系群众制度》等这些管理制度的欠缺会使管理班子无章可循，无法明确工作职责，不能更好的管理社区。

2.3 社区公用硬件设施尚需完备

村改居社区的公用设施与城市里的公用设施有着天壤之别，存在着设施不齐全、不先进等缺陷。社区住民的生活品质会被公用设备设施的不齐备严重影响。馨园小区里主干路上的路灯比较齐全，但是一些辅路上的路灯就欠缺，使居民经常看不清楚路况出现危险情况。社区中的体育休闲健身器材数量和样式也比较少，满足不了居民的需要。社区中仅有的一个公用饮水器形同虚设，许多居民的生活质量根本没达到喝纯净水的程度。

2.4 “村改居”社区资金投入量小

改居后的社区中无论是硬件问题还是软件问题的出现都与资金的缺少有关。上级政府管理部门在改居的社区资金投入方面缺少，村改居社区事务面临繁琐的审批程序，资金的缺少也使许多社区工作无法有质量的开展。

2.5 社区居民参与社区事务积极性有待提高

“村改居”社区中的居民大部分来自原来农村，许多村民的教育程度低，文化素质不高，对社区建设的认识度关注度不高。还有少数居民不仅做不到维护公共设施，反而随意破坏，比如肆意偷取公共垃圾桶，将柴火煤堆直接倒进塑料垃圾桶，有意无意间就将其都烧化掉。这充沛表明社区居民对社区事务的积极性亟待提高。

3 “村改居”社区治理中的对策

3.1 增强社区干部管理服务意识

村改居后，原村委会管理与服务职责要顺利过渡到新的社区领导班子。社区工作人员在思想上和行为上改变以往村委会的方式方法，明确各自职责，充分对社区进行管理和服务。各级政府相关职能部门要因地制宜，采取有效的管理办法来服务社区功能发挥，良好的解决村改居社区的工作问题。

3.2 加强社区经费的投资

社区中各项工作的费用要被相关职能部门归入年度预算，使社区的经费累赘能够减轻，同时一步步加大加强投入力度。加强解决改居社区的活动经费、成员生活补贴待遇等，使有关工作者在“村改居”后能保证良好的有效率的展开每项任务。推动“村改居”工程平稳过渡。

3.3 積极开展社区文化活动

相关政府部门落实开展文化活动的责任。一要细心制定改居社区文化建设规划布局办法，抓好各项工作的落实，并且建立改居社区文化建设目标责任制。二要加强社区文化队伍建设，培养一部分优秀的拥有文化特长的人员，引进社区文化志愿者和文化企业进行合作，充沛整合社区文化资源。三是积极征求居民的意见，开展适应居民和居民需要的文化活动，让居民真正体会到开展文化活动的意义，进一步加强改居居民的心理认同。

3.4 提高社区居民的社区事务参与积极性

培养社区居民集体意识，组织社区活动，如休闲娱乐活动等，进而来增强社区居民集体认同。一是提供社区信息，宣传社区精神，让居民充分了解改居社区的情况。如通过发行社区报纸、张贴优秀社区居民事迹等宣传优良精神赢得居民认同，使广大居民产生社区归属感。二是注重改居社区人员的教育问题，使居民在教育培训活动中进一步了解自身与社区的联系。鼓励社区发展所需的人才培养，让居民改变对社区的态度与看法，进而增强对社区的归属感，提高参与社区事务的积极性。

4 结论

社会发展总是在矛盾中前进，体会着改居后的兴奋与快乐的同时，社区也存在着不和谐现象。我们知道一个事物的良好发展是一步一步的不断完善的过程。农民在适应着崭新的生活生产方式，农村社区建设的当代特色被“村改居”充裕展现。在得到上级管理部门的大力支持下馨园社区目前发展状况非常稳定。馨园社区真切地反映着在社区治理中值得借鉴的和需要改进的方方面面。作为一种新型社区模式，馨园社区在管理与服务方面还有很大发展空间，社区软件和硬件仍需做出较多改善。农民尽心尽力的适应改居生活的同时，社区管理也应不断科学化不断服务化，只有社区的各种资源优良整合，进行科学治理，才能使改居社区良好发展，为居民和社会谋得幸福！

参考文献

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作者：张辉陈晓明

宜居社区物业管理论文篇3：

人文品质：宜居城市高质量建设的十大方略

摘要：宜居城市既是一种城市建设与发展的理想形态，也是城市治理的一种体系。现代城市在建设宜居城市的时候，一般注重物理空间环境，但从根本上理解，宜居城市更是一种集物理空间、社会空间、文化空间、心理空间的综合诉求。立足十大维度，系统梳理宜居城市的发展方略，以期为中国宜居城市的建设提供一种更宽阔的视野。

关键词：宜居城市;人文品质;城市活力;社会照顾

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2019.06.013

宜居城市（livable city），并不是简单地以“小居住”为中心，而是以所有市民的“大生活”为核心。宜居城市，既要有能够让老百姓承担得起的价格合理的住房，做到“居者有其屋”，满足人们基本的生存需求;更需有让老百姓老少喜乐、安居乐业、出入平安、精神放松、心态健康、人际和谐、从容恬静的城市生活氛围，满足人们较高层次的生活需求。这种“城市生活氛围”，总体而言更加注重人文关怀、社会照顾、城市活力和文化取向，一切以人为本，旨在让城市中的人生活得更加舒适、体面和有尊严，因此也可以称之为人文品质取向。这样的宜居城市尽管还只存在于马克斯·韦伯所说的“理想类型”概念层面，却值得我们为之不懈努力。一个理想的宜居城市，是人类社会文明演化进步的一杆有效标尺，越是接近这个理想形态的城市，一定越是一座文明之城、现代之城和宜居之城。这种理想化的宜居城市，至少应当具备以下十大人文品质。

一、宜居城市要有适宜孩子成长的良好环境

兒童是世界的未来。儿童是早上七八点钟的太阳，是需要全社会精心呵护的稚嫩花朵，承载着社会发展的美好希望。我们生活于城市之中，勤奋工作，一项重大的奋斗目标和社会责任就是结婚生子、繁衍后代。繁衍是社会和人类的本能与现实需求，人类自古以来生生不息的动力，便是对孩子的格外期待、关爱和保护。费孝通在《生育制度》一书中强调了“种族绵续”的必要性，“社会的完整必须有人口的稳定，稳定人口有赖于社会分子的新陈代谢”，健康完整的社会需要新生儿的供给以完成这种“新陈代谢”。[1]很多人在选择定居的城市时，都会将城市是否有益于孩子将来的茁壮成长和全面发展作为一项重要指标。“幼吾幼以及人之幼”，为人父母者尤其关注一个城市能否提供孩子从生育、保育到教育的广泛而优良的支持;能否为儿童成长提供有吸引力的可供娱乐和学习的公共场所;能否为儿童的人身安全、身心健康、疾病照顾等提供足够令人满意的保障条件……对以上问题的肯定回答能够激发广大父母家长对一座城市产生强烈的赞誉和认同感，更能吸引家长坚定地选择在这座城市成家立业。William A.Corsaro在《童年社会学》一书中认为，“儿童迈出家庭、与同伴互动，集体生产和建构同伴文化，是其社会化的重要环节。”[2]因此，那些能够为儿童提供优质的互动环境的城市，更加有利于儿童的成长成才，往往更令人心生向往。比如纽约中央公园，开辟了共计21个供儿童娱乐玩耍的封闭式运动场，提供适宜儿童使用的软体地面和牢固的运动设施器材，深得孩子们的欢心，在天气晴好的时候，能够吸引周边大量的来自世界各地的孩子和家长前来游玩，让孩子们在共同的游戏交往中获得心智的健康成长。美国丹佛市公立学校设计的学习型景观（learning landscape）由草坪、适应儿童年龄的器材、树林、遮阳建筑物和传统游玩元素组成，颇受孩子们的喜爱，为孩子们提供了一个适宜学习、娱乐、探索和社交的有趣公共空间。[3]营造孩子们喜欢的学校、运动场、公园和博物馆等公共基础设施，建设适应儿童成长的城市环境，是宜居城市理所当然的诉求。

二、宜居城市要适宜老人生活

“老吾老以及人之老”。让老人能够快乐地安度晚年，不仅是老人的需求，更是子辈的需求，与社会中的每一个人都息息相关。《中华人民共和国老年人权益保障法》第六章的主题是“宜居环境”，用整个章节专门对老年人宜居环境建设提出了明确的要求。管理学思想大师彼得·德鲁克曾在其《社会的管理》一书中特别提到，“凡是关于老年政策的议案，都能够快速得到共识，因为人人都会变老，人人都将收益。”[4]虽然善待老人在理念上已经形成社会共识，但实际上我们却经常看到，不少城市在现实规划中并没有考虑到老人的需求：新马路建设得过宽，过街红绿灯时长过短，地下过街楼梯过长，人行街道过于拥挤，公交车过于颠簸且上下困难，公园供人休息的座椅缺乏，医院看病排长队……不利于老人的情景在城市中大量存在，导致老人们都不敢出门，只能待在家里面。有调查显示，“虽然81.9%的60岁到70岁老人有出行需求，但有近两成被调查老人在遇到出行难时会放弃出行”;“近6成的老年人日常不爱出门，其中38%老年人如果没有特殊需求可能会选择不出门”。[5]虽然我们的老龄化水平非常高，截至2018年底，全国60岁及以上老年人口达2.495亿，占总人口比例达17.9%，但是我国的老人宜居城市建设进展十分缓慢，导致我们在大街上看不到什么老年人在我们周遭，老年人由于种种客观条件的限制，被城市“抛弃”了。总体而言，当前我国老年宜居环境建设存在如下突出问题：“公共政策支持体系尚待完善、老年宜居环境建设区域发展失衡、老年宜居项目偏离市场需求、适老性公共环境远未形成、社区老年宜居水平亟待提升、老年宜居相关标准规范有待完善。”[6]因此，一座城市如果要想成为宜居城市，就必须要有与上述问题相对应的支持性的政策和设施，辅以市场化的服务，从多方面建设老人宜居的城市环境，让老人出得了门，上得了街，进得去公园，看得好病，住得好养老院等。唯有如此，一座城市才能称得上是适宜老年人生活的宜居城市。

三、宜居城市要适宜步行

步行城市不仅是环保需求，更是人性关怀。Allan B. Jacobs在其《伟大的街道》一书中从人在街道中的体验出发，认为具备可供散步的场所是一条成功的街道所必备的条件之一;Jane Jacobs在其《美国大城市的死与生》著作中通过观察发现，从社会学的角度上看，“人行道对于社会交往、停留活动及儿童成长等方面具有重要意义”。[7]Jeff Speck在其《步行城市》一书中提出，“步行不仅是目的，也是手段，还是一种措施。因为步行的身体和社会回报非常丰厚，步行不仅对城市活力具有重要的建构功能，它还是城市活力的最有价值的指标。”[8]步行是对人的健康关照、安全关照和社会回报，是人与城市的一种有机联结。城市能否为个人提供充足的步行机会和资源，将影响个人的生活品质，进而影响到整座城市的生机与活力。古印第安人有一句谚语，“别走得太快，等一等灵魂”。适宜步行的城市，正是对老年人、儿童、所有市民提供了这样一种慢生活的支撑，塑造出恬静雅致的生活节奏。如果一个城市能够开辟更多安全的街道人行步道、公园休闲步道、社区步道和步行街区，那么一定更加能够吸引市民走出家门，走向社区和走向城市的公共生活体系。国内外目前涌现出许多关于步行指数和城市街道活力的研究。[9]这也就是Speck所说的，步行引导市民与城市社会产生了更多的交集，从而建构出了更为丰富的城市活力，最终步行本身成了衡量城市活力的一大重要指标。宜居城市，无论是从居住生活、休闲生活还是公共生活的角度而言，都需要有更多适宜男女老少步行的空间，如此才能真正让市民享受城市生活的慢、休闲与人文关怀。

四、宜居社区需要有更多宜人的公园

城市公园是公共属性的，是供市民进行娱乐、休闲、放松和社交的场所。城市生活之所以比农村生活更具有吸引力，公园是一大优势。乡村社会是没有公园的，田野只是农民的生产场地，是进行劳作的地方，乡村缺乏用于集体休闲娱乐的公共区域。城市公园则是与生产劳动场所相分离的独立区域，纯粹只供市民在工作之余放松身心，暂时远离城市喧嚣的一面。在城市公园之父奥姆斯特德的眼里，公园是城市文明的象征，是构成市民生活环境的组成部分。他曾写道，“当贫穷妇人看到她们的孩子在公园里能找到欢乐时，她们眼里饱含感激的泪水。”[10]正是秉持这种理念，他操刀设计的纽约中央公园，设计了长达180多千米的步行道和自行车道，可供1.2万人使用的座椅、24个棒球场、20个网球场、7个湖泊、200多片草地、21个儿童游乐场、1个动物园等以休闲娱乐为宗旨的公共设施。这片公园的公共性、可及性和开放性，自其落成150多年以来，至今无法被后来者超越。纽约中央公园所形成的都市公园品牌，是支撑纽约成为全球城市之首的重要资本，更已成为纽约城市活力的重要符号和象征。公园这一城市独有的公共空间体现了现代城市以人为本的核心理念，能引导市民践行现代化的文明生活方式，塑造民主的、人性化的社会氛围，满足人们物质和精神上的多重需求，切实提升市民的居住质量。[11]所以，一个城市是否有足够多、足够好的公园，公园是否能够有良好的设计和合理的规划，公园是否能最大程度地满足市民在闲暇时的休闲娱乐需求，都是衡量这座城市是否宜居的重要指标。

五、宜居城市的每个社区都要有一个图书馆

前阿根廷国家图书馆馆长、著名诗人博尔赫斯有句名言，“如果有天堂，那里应该是图书馆的模样。”图书馆是一个城市的公共文化空间，能够满足市民在阅读、学习、社交等方面的高级精神需求。面向市民建设更多的图书馆公共空间，是增进城市文明，提升城市心灵健康，丰富市民精神文化生活，提高市民生活幸福感的重要公共政策，是提升一个城市的宜居水平所必不可少的重要举措。图书馆对城市现代化、文明进化、族群融合、社区团结、社会整合具有重要推进作用，能提升城市文化软实力和创造力。[12]以美国第一大都市，830万人口的纽约为例，其拥有纽约公共图书馆、布鲁克林公共图书馆、皇后区公共图书馆三大公共图书馆系统，在纽约五个区共设立了214个街区图书馆，平均每四万人就享有一个图书馆。纽约图书馆不管刮风下雨都照常向公众开放，全年开放时长近360天，绝大多数街区图书馆的平均日占座率达到70%以上。这214个街区图书馆为纽约市民提供了一个便利的、充满书香的精神文化空间，也大大提高了纽约的人文素养，助推纽约获得世界文化之都的美誉。纽约之所以对全球移民都具有吸引力，与其数量众多的、受人喜爱的街区图书馆有很大关系。随着中国城市化进程进入中后期阶段，富裕起来的、拥有更多闲暇时间的、更加注重文化内涵的市民群体不断扩张，其精神文化需求一定在数量上越来越多、在质量上越来越高。但在中国的城市建设实践中，公共图书馆规划只停留在区县级行政单位，社区层面一般不设置完整意义上的图书馆，这难以满足市民日益增长的文化需求。而纽约公共图书馆采取的总分馆体系，则能将图书馆分馆嵌入社区，真正地将图书馆融入社区居民的日常文化生活，与社会产生深层的关系。[13]因此，建设更多的街区型或社区型的公共图书馆，使其成为富有战斗力的“文化堡垒”，让书香真真切切地飘进千家万户，将是创建中国宜居城市迫在眉睫的任务。

六、宜居城市需要包容的社区服务

城市生活是多元化的，也是复杂多样的。特别是居于现代城市，家政服务、物业管理、社会保障、公共需求、就医照料等现代化的崭新生活需求如雨后春笋般涌现，日新月异，对社区服务提出很大的挑战。虽然说现在很多日常服务项目都可以通过市场化的方式，利用网络在线办理，但是鉴于还有相当规模不熟悉互联网的群体，以及“最后一公里”难题的存在，大量服务必须要在社区体系内得到解决和满足。比如，在电子商务发达的时代，快递包裹的寄送和收取便需要在社区内实现。一个宜居的城市，当然需要建立起与诸如此类的时代新需求相匹配的便捷和高效的社区服务，为市民的日常生活排忧解难。又比如，中国城市居民容易因小区物业管理而产生各种矛盾、纠纷和冲突，这些社区问题给市民的日常生活带来很多苦恼，不少纠纷甚至需要诉诸司法途径以寻求解决。这些都是当前中国社区服务领域存在的需求缺口和突出问题。此外，中国的城市化还在持续进行，随着老年人口、外来人口、农民转化新市民、国外人口等越来越多，人口异质性持续增强，各种新生的社区生活需求和潜在的矛盾冲突还在不断增长。城市能否提供基于社区层面的完善且包容的服务和有效的冲突调解机制，既是考验城市治理能力现代化水平的重要内容，更是衡量城市是否宜居的重要标志。作为中国现代城市的标杆，上海在社区服务上进行了有益的探索，“上海2035”总体规划要求城市社区生活圈平均规模保持在约3～5平方千米，“至2035年，衛生、养老、教育、文化、体育等社区公共服务设施15分钟步行可达覆盖率达到99%左右”。[14]宜居城市一定要坚持“社区服务为中心”，提升社区层面的服务供给能力和水平，让老百姓少跑路、在家门口就能把事办好，以完善充足的准备应对人民日益增长的美好生活需要与不平衡不充分的发展之间的矛盾，从社区层面就重视并且处理好这一新时代社会主要矛盾。

七、宜居城市需要有良好的日常生态环境

宜居城市，应当以生态为本。随着整个社会对生态环境越来越重视，人们对低碳、可持续发展、绿色理念、热岛效应等与环保相关的概念越发关注。新时代以来，生态文明建设已经得到越来越高度的重视。城市的现代化发展，“既要金山银山，又要绿水青山”，城市生态环境的高品质是一个城市健康生活的最基本的保障。生态环境的宜居性，包括城市生态涵养能力强、绿色景观丰富、空气和水体洁净、街道和城市社区环境清洁等要素，是自然环境和社会人工环境有机结合的产物。然而现代城市因工业化和高密度人口聚居等现实情况的制约，出现了水文污染、大气污染、土壤污染、异常气候、噪声和光污染等多方面的环境风险，导致城市居住环境越来越恶化，这是中国城市化面临的最大的问题之一。这些日常环境问题已经相当普遍，给城市的宜居环境蒙上了厚重的阴影，使得城市越来越不适宜人的居住，背离了城市以人为本、为人服务的初衷。我们特别强调日常的生态环境品质，就是希望不能仅仅有“APEC蓝”“奥运蓝”这样的特殊时期的政策性好环境，更要让蓝天白云出现在日常生活的每一天，让高质量的生态环境成为城市的新常态。因为现在越来越多的人重视健康，对城市生态环境的要求和期待亦越来越高，不少人开始选择“用脚投票”，形成日益庞大的“环境移民”群体，迁移到环境品质更高的“桃花源”城市居住和生活。二战后，世界各地都出现了所谓的“逆城市化”现象，其部分原因就是城市居民对生活环境有了更高的要求。在当代中国，曾经轰动一时的“逃离北上广”现象，就与一线大城市日渐恶化的生态环境不无关系。更有甚者，很多国人因为无法忍受国内的生态环境问题，而被迫选择移民国外。中国与全球化智库（CCG）和中国社会科学院共同发布的《国际人才蓝皮书》指出，“中国环境问题的加剧成为精英和富裕阶层移民的重要原因”。[15]所以，我们中国要想打造更多的宜居城市，就要从城市规划的大生态、大环境、大系统层面特别重视城市生态环境保护和提质问题，把优良的城市生态环境落实到一年365天的每一天，为市民打造更加优美的宜居生活环境，把人口留下来。

[5]张迪.老年人为何不爱出门[EB/OL].（2018-12-18）[2019-10-20].http：//www.cfnews.org.cn/plus/view.php？aid=14508.

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