项目公司综合管理论文

摘要：PPP模式是指政府引入社会资本参与公益性事业建设的一种开发机制。PPP模式的实际运转需要依托PPP项目公司，政府部门多通过向社会资本提供特许经营许可加部分出资的方式取得PPP项目公司的股权，由社会资本负责对PPP项目的融资及运营管理。PPP项目合同和PPP项目公司章程中可能约定一票否决权事项，以保障政府主体在重大事项上的管控权。以下是小编精心整理的《项目公司综合管理论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

项目公司综合管理论文 篇1：

浅析房地产项目公司资金管理 存在的问题及对策

摘要：面对政府对房地产行业的层层调控，房地产项目公司实际毛利率普遍较低，有的甚至亏损严重。但项目公司对资金管理仍不够重视，资金管理依然存在着一些问题。文章从加强房地产项目公司资金管理的重要性出发，分析当下项目公司资金管理存在着资金预算管理形式化、融资方式单一、资金使用效率和销售回笼率较低等问题，并从加强资金预算管理，拓宽融资渠道，提高资金使用效率和销售资金回笼率，重视清算工作的角度出发探讨了相关解决方案，以期提升项目公司资金运营能力，保持现金流稳健的同时追求快速、健康的发展。

关键词：房地产项目公司;资金管理问题;对策

楼市调控自2017年始已历时三年有余，在层层调控手段并举的情况，国内大小房企面临巨大压力和挑战。房地产行业土地红利开始消失，行业利润水平逐渐降低，竞争却日趋激烈。而房地产项目建设开发周期长，存在着更多风险和不确定性，企业的经营风险也越来越大，这对项目资金运营水平、流动性提出了更高要求。为了提升项目公司的经营能力，越来越多房企开始注重资金管理效率的提升，在做好投融资管理的同时，向资金管理要效益，通过提升资金管理水平，以保障经营活动获得预期收益。

一、房地产项目公司资金管理概述

（一）房地产项目公司资金管理的概念

房地产项目公司资金管理是以资金为主体，围绕整个开发阶段进行优化资金配置，引导资金合理流动，促进资金营运流动性、安全性和效益性协调统一，从而保证资金的正常运作，实现效益最大化。

（二）资金管理在房地产项目开发中的重要性

1. 有利于提升项目公司经济效益

房地产行业已经逐渐从过去的暴利时代走向微利时代，迫使行业越来越注重通过运营能力的提升来撬动最大的经济效益。而运营模式和现金流有着密切的关系。房地产项目公司随着销售回款，现金流回正以后，项目超额资金反向贡献，股东就可以用这部分超额资金来投资新项目，进行滚动开发，从而实现规模的发展。加快资金周转，减少项目公司沉淀资金，提高资金使用效率，有助于提升项目公司的经济效益。

2. 有助于项目公司规避资金风险

由于房地产项目开发周期长，期间容易受到政治、经济、社会环境、宏观调控政策等不可控制因素影响，具有不确定性。项目公司通过资金预算管理机制，统筹协调各开发阶段的资金需求，做好各环节的资金综合平衡，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生，确保资金在公司内部的良性运作。并通过定期和不定期对资金预算执行情况进行综合分析，发现异常情況，及时采取措施妥善处理，避免项目资金冗余或资金链断裂，有助于规避项目公司的资金风险。

二、房地产项目公司资金管理存在的问题

房地产是高度资金密集型行业，占用资金量大、资金周期长、资金成本高。目前，项目公司虽然意识到资金管理工作的重要性，加强了对资金的管控，但在资金筹集、管理、运用等方面仍然存在着一些问题。

（一）资金预算管理流于形式

项目公司经营班子成员很多都是工程、营销出身，对资金管理工作缺乏思考，忽视融资、现金流对企业利润的影响。预算编制随意性大，往往为了保证资金的弹性而多报资金预算，不仅起不到应有的效果，还会严重影响财务人员的资金预算编制，导致资金预算无法发挥正常的作用，最终影响整个项目的资金调度，造成项目资金冗余或盲目贷款，资金使用效率低下。

（二）融资方式单一，资金成本高

房地产行业资金来源主要为企业自有资本、借款、银行贷款、股权融资、销售回款等。股权融资仅仅适用少数大型上市公司，多数房地产企业高度依赖金融机构的贷款，银行开发贷更成了项目公司唯一选择途径。由于房地产行业受金融政策的限制较多，各银行要求项目公司自有资金投入比例高达30%～35%左右，且需《土地规划许可证》、《土地证》、《工程规划许可证》、《施工许可证》“四证”齐全方能发放贷款。项目公司依靠借入资金购买土地和支付前期开发费用，资金成本非常高。

（三）资金受控监管，资金使用效益低下

政府为保护交易双方的合法权益，确保商品房建设顺利进行，加强了商品房预售资金监管。对项目预售阶段的全部购房款直接划入监管项目预售资金专户中，预售资金监管户的资金只能用于监管项目开发建设，项目公司需经监管银行核准后才能支付。该账户只能等项目竣工验收备案后方能撤销解除，闲置资金无法及时回流股东，资金周转缓慢，无形中又加大项目公司资金成本。

（四）销售资金回笼率低

销售回款是项目公司实现资金回笼的主要方式，但集团或项目公司往往将绩效考核放在营销人员的业绩上，视销售业绩占比重于回款。由于该项业绩并不是财务部和工程部的考核重点，而营销人员又将重点工作放在房源的销售和签约上，回款意识不强，重视程度不够。再加上营销人员、银行、客户之间沟通不畅，客户按揭资料提供不及时，各部门之间信息不对称，以至于销售进度与工程进度脱节，导致银行迟迟无法放款，延长了销售回款的时间，资金不能及时到位，严重时甚至影响工程款支付，反过来影响施工进度。

（五）忽视清算阶段工作

房地产项目交付后，还面临着税务稽查风险、客户断供的担保风险和持续经营的管理成本及政策变动的不可预知等风险。但如后续无新的项目拓展，员工逐步分流到其他项目公司，项目清算工作往往无人推进。

三、加强房地产项目公司资金管理的对策

针对上述情况，房地产项目在开发建设中应着重加强以下几方面的管控，以提升资金运营能力。

（一）建立全面预算管理机制，加强对预算资金执行的监控

建立健全全面预算管理机制，实施全面预算管理。要组织有关专业人员对预算进行严格的审查，对重点指标逐项进行测算与分析，将工程进度与支付计划相结合，对巧立名目的预算要予以删除，夯实费用预算。年度预算方案通过审批后要对预算执行情况进行过程监督，并将预算执行结果作为绩效奖惩的依据，这样可避免预算管理流于形式，进一步增强项目公司对资金风险的管控，有效地监督资金的使用。

（二）拓展融资渠道，降低资金成本

项目公司应对各种融资方式的资金成本、融资及归还条件进行综合比较分析，尽量选择偿还周期长、资金成本低的融资渠道，建立多元化的融资模式，最大限度地减少融资风险。

1. 通过资金引入或合作开发

拿地后引入合作方，共同开发建设。因项目土地成本较高，前期投入资金量大，合作开发可以减少前期资金的投入，财务风险比较低，但资金成本相对会高。一般根据项目公司盈余资金情况归还借款，不需要定期偿还债务，面临偿债风险也较低，能够保证项目公司运营稳定的开展。

2. 运用“供应链金融”支付工具

项目公司除了支付土地款外，工程款支付占用资金规模较大，资金主要来源有股东资金、开发贷、销售回款等。其中，开发贷和销售回款存在时间上的滞后，工程款支付安排严重影响到现金流回收时间和利润。项目支付工程款时可采用ABS、浙商银行A+B 、招商银行支付通等多种“供应链金融”支付模式，不但可以解决项目工程款的支付，而且可以有效降低资金成本。

3. 融资方式多元化

项目公司要拓宽融资渠道，除了银行贷款外，积极尝试不同的融资方式。比如可以利用项目开发完成的商业、酒店等存量资产进行融资。另外，资金使用过程中，要尽可能利用好商业承兑汇票、银行承兑汇票等金融工具，有效降低资金成本。

（三）加快预售监管资金的释放

项目公司首先应将银行融资方案与预售监管资金监管力度联动前置。选择融资方案时，应充分了解融资银行对预售监管资金执行的要求，并将此作为融资条件加以考虑，择优选择融资银行。其次，应建立健全工程管理机制，在工程保质保量的基础上，加快项目开发建设，尽早通过政府的竣工验收，取得竣工通知后解除预售资金的监督。最后，还可以与政府相关部门、银行进行沟通，推进银行保函替换同等额度监管资金的监管形式，由项目公司非监管银行出具的银行保函向监管资金银行申请替换同等金额的监管资金，这样既确保了购房人、银行、施工单位、农民工的合法权益，又有利于项目公司资金的有效利用，同时也降低了政府对房地产公司的管理成本。

（四）加强销售回款管理，保证销售资金及时回笼

1. 明确回款考核节点，加大对回款的考核力度

营销部是销售回款的直接责任部门，项目公司不仅要对营销人员销售去化考核，也要对销售回款进行考核，将销售回款的及时性与销售提成、奖励挂钩，设定回款考核具体节点。在涉及银行按揭回款时将财务部同时列入考核奖励范畴。

2. 发挥财务部门的监督作用

财务部门应优化销售回款统计台账，定期统计客户签约、按揭资料齐全、办理预抵押和银行放款时间，及时与营销部门进行沟通，并与营销部门一起进行原因剖析，提出应对措施。

3. 确保客户及时办理房产证，解除连带担保责任

商品房预售时涉及按揭的银行都要求开发商为小业主按揭进行担保，只有客户办理了《不动产登记证》及《房屋他项权证》后才能解除公司的连带担保责任。项目公司应按考核细则先发放90%的销售佣金，剩余10%作为交付提留，待业主办妥房产证并解除连带担保责任后才予发放，确保扫尾工作有人负责，以降低公司的财务风险。

（五）重视清算阶段工作

房地产企业土地增值税和增值税都按预计毛利率或预征率预交税款，如预交大于实际应交税金，税务清算后还面临大额退税的情况。房产项目交付后，要尽快启动税务清算，在做好项目清盘、资产清理、人员调配、工程结算、质保金退回等运营扫尾工作的同时，要围绕项目土地增值税、增值税清算及工商注销展开工作。通过各部门相互配合，顺利完成清算阶段各项工作任务，退回多交税款，从而鎖定项目公司最终收益。

四、结语

随着房地产行业的经营风险加大，对项目资金运营水平、流动性提出了更高要求。为了提升项目公司的经营能力，项目公司只有注重资金管理效率的提升，在做好投融资管理的同时，向内部要效益，加快销售资金的回笼，合理安排资金支出，资金营运使用效率才能不断提升。

参考文献：

[1]杜哲.大连CR房地产公司资金链管理研究[D].大连：大连理工大学，2018.

[2]常晓宁.浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].经贸实践，2017（23）：104-105.

[3]阮孟牡.房地产企业资金管理存在的问题及对策[J].中国市场，2019（30）：103-104.

（作者单位：绿城房地产集团有限公司）

作者：沈丽娟

项目公司综合管理论文 篇2：

PPP项目公司中一票否决权的效力及优化路径

摘 要：PPP模式是指政府引入社会资本参与公益性事业建设的一种开发机制。PPP模式的实际运转需要依托PPP项目公司，政府部门多通过向社会资本提供特许经营许可加部分出资的方式取得PPP项目公司的股权，由社会资本负责对PPP项目的融资及运营管理。PPP项目合同和PPP项目公司章程中可能约定一票否决权事项，以保障政府主体在重大事项上的管控权。本文围绕一般多数决事项、特别多数决事项和股权对外转让事项分别讨论“一票否决权”的合理性与合法性基础，并思考PPP模式下一票否决权制度的优化路径。

关键词：PPP模式;一票否决权;特许经营;单独表决权;累计投票权

PPP是Public-Private-Partnership的缩写，是指政府方（政府或政府授权机构）与社会资本方（社会资本或项目公司）签订合约共同完成公共服务项目开发的一种长期合作机制。我国于1990—2012年逐步推行PPP模式在基础设施建设中的运用，党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》再次确认这一模式的可行性。在政策红利的驱动下，PPP模式在基础设施或其他公益项目上得到了广泛应用，仅2020年上半年净增入库项目482个、投资额7 935亿元^[1]。

PPP项目公司是具有独立法人资格的自主经营实体。以政府部门是否实际出资作为划分依据，可以将PPP模式分为两大类：一种是政府部门并不实际出资，而是与社会资本出资设立的PPP项目公司签订PPP项目合同，约定项目开发的具体事宜。另一种模式是政府部门出资（或由政府部门指定某代表公司出资）与社会资本共同设立PPP项目公司，则政府方取得PPP项目公司的股东身份，并可凭借股东身份参与公司决策和项目管理。依据《PPP项目合同指南（试行）》，政府在项目公司中持股比例应低于50%，且不能取得对项目公司实际的控制权和管理权。PPP项目的既定目的是代替政府向社会提供公共服务，当项目公司的决策可能影响项目筹备、建设、运营等环节时，政府方存在介入和管控的切实需求。因而，政府方可能在PPP项目合同或项目公司章程中设置一票否决权事项，以维护在重大事项上的决策利益，保障项目顺利开展。依据《公司法》第48条和第111条，董事会的投票规则为一人一票，且不允许公司章程做例外规定，因而董事会决议并不适用“一票否决权”。但在股东大会层面，《公司法》允许章程的特别规定，因而存在进一步讨论“一票否决权”制度的空间。“一票否决权”的行使须以政府方取得股东身份为前提，故本文主要探讨后一种模式下的PPP项目。

一、PPP项目合同的性质争论及定位

对PPP项目合同性质的认定是分析合同条款效力的前提基础，故有确认其属性的必要。在广义视角下，PPP几乎涵盖所有政府和社会资本的合作模式，其概念外延包括了特许经营、股权合作和政府购买服务。2016年，国家发改委在其规范性文件中限缩了PPP模式范围，归纳为特许经营和政府购买服务两大类^[2]。目前，对于PPP项目合同属性的学理争议，在于如何厘清PPP项目合同与政府购买服务、特许经营两者的关系。有学者指出PPP项目与特许经营、政府购买服务存在交集，PPP合同类型囊括了特许经营合同和政府付费类合同，并认为可以适用政府采购法一并规范所有的PPP项目合同^[3]。部分学者研读财政部的政策文件后，得出PPP项目实质上就是政府公共采购行为这一结论，主张将政府对PPP项目的支出作为政府购买支出纳入财政采购体系^[4]。另有部分学者认为PPP项目合同即为特许经营合同，运营风险转移是其区别于公共采购合同的最大特征^[5]。

笔者认为学者对于PPP项目合同的属性争议，主要来源于其对PPP概念理解上的差异性，存在广义和狭义PPP的区分。广义概念上的PPP项目，称为公私合作伙伴关系，囊括所有公私资本间的合作方式。而狭义PPP项目，是指政府向社会公布特许经营权、用户收费、财政补贴等回报机制，吸引社会资本参与公共服务和公益事业的投资、建设和运营，形成共享利益、共担风险的合作模式。根据这一定义可知，PPP模式区别于政府购买服务，在于风险和收益的承担和继受规则不同。在政府购买服务中，私人部门作为提供公共服务一方，需承担及时履行责任和瑕疵担保责任，政府作为采购方仅需要承担检验与付款义务。而在PPP模式中，政府作为公共性事业的投资主体，也需要承受项目开发运营风险并获取项目运营利益，即在PPP模式中政府是作为市场主体一同承受市场经营风险。《PPP项目合同指南》也曾明示PPP项目合同的功能，旨在保障政府部门和社会资本合理分配运营风险，而公共采购中政府方并无承担运营风险的责任，因而将PPP项目合同视为特许经营协议更为恰当，这也与我国PPP项目主要为特许经营项目的事实相契合。

概言之，PPP模式的特別之处，在于通过特许经营来具体运营，而在合同订立方式、合同约束效力上并未显著区分于平等商事主体之间签订的合同，且均需根据合同内容主张权利、义务。在分析PPP合同事项时，仅需对合同标的为基础设施建筑或公益服务给予适当关注即可。

二、一票否决权的效力分析

在PPP项目中政府部门有两层身份，一层是其作为社会公共服务的提供者而行使一定的行政管理职能，例如政府部门向社会资本提供特许经营许可，授权其从事某一特许经营事务;另一层是作为一般商事主体，基于PPP项目合同和社会资本之间形成平等的商事主体关系，共同受PPP项目合同约束。笔者认为，在探讨PPP项目合同对政府部门和社会主体的约束力时，仅需考虑政府的第二层主体身份，即一般的、平等的商事主体，而无须关注政府部门的行政管理职能。

政府方无法获得对PPP项目公司的股权控制，转而通过在PPP项目合同或项目公司章程中设立一票否决权，以强化对PPP项目运行关键事项的管控。在PPP项目合同中，政府方可能在导致公司资产、组织形式、股权结构发生变化，影响项目安全、运营和社会效益的事项上设置“一票否决权”。根据《公司法》对最低表决权份额的规定，可以将上述事项概括为一般多数决事项，特别多数决事项和股权转让事项。一般多数决事项要求的表决权份额为二分之一以上，特别多数决事项要求的表决权份额为出席代表的三分之二以上。股权对外转让并不是股东大会的表决类型，但因《公司法》对股权对外转让规定了股东的知情权和优先购买权，且为章程自治事宜预留了空间，因此这里作为单独一类予以考虑。由于PPP项目公司一般均为有限责任公司，故在有限责任公司体制下思考上述一票否决权的程序要求，以及合法性、合理性基础。

（一）一般多数决事项上的效力

一般多数决事项是指经出席股东所持表决权的过半数同意即可通过的决议事项，包括公司的投资计划、股东的股息、利润分配方案等等。依据《公司法》第42条，股东表决权的设定上尊重章程自治，在章程未予规定时由股东按照出资比例行使表决权。一般多数决事项往往涉及项目公司的日常经营活动，并不影响PPP项目的实际存续。在公司章程中对一般多数决事项做出限制，则取得了对PPP项目公司运营的实际管控权，有悖于政府方不能取得项目公司控制权和管理权的原则性规定，因此政府方不应在一般多数决事项上设置“一票否决权”。

（二）特别多数决事项上的效力

特别多数决事项是指《公司法》103条规定的须经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过的事项，包括修改公司章程，增减注册资本，公司合并、分立、解散，以及變更公司形式等决议。由于这些决议是会影响公司经营方向和公司存续的重大事项，《公司法》设定了更为谨慎的表决规则。《公司法》第42条赋予了公司章程优先于公司法的地位。由于第42条是对股东投票权的一般条款，第103条是对重大决议事项所制定的特别条款，若不存在冲突法律效果，特别条款并不排斥一般条款的适用。从文义解释分析，第103条规定的决议事项需要三分之二以上的表决权支持，若在章程中设置高于三分之二表决权的表决门槛并不违反在先规则，便可以在高于三分之二表决权的空间适用该一般条款。设置“一票否决权”是在原法定通过比率上施以更严苛的通过条件，在除政府方外其余股东都持支持意见的决议事项上，相当于把表决通过率提高至百分之一百，在文义解释视角并不违背法律规定。不少学者对此持反对意见，主要理由如下：（1）赋予少数股东一票否决权实际上是对资本多数决原则的违背，除“一票否决权”持有股东外其余所有股东的意愿难以借助表决机制得到实现。（2）“一票否决权”的运用将诱发公司僵局的出现，若“一票否决权”股东对于某一事项持反对意见，其余股东缺乏进行救济的途径，容易造成公司管理者在管理情绪上的懈怠^[6]。（3）“一票否决权”制度损害了有限责任公司的人合性基础。

笔者认为特别多数决事项上不应设立“一票否决权”，虽然政府方确实存在介入项目公司重大决策机制的需求，但规制“一票否决权”有违比例原则，可能干扰PPP项目公司的正常经营，并导致公司治理僵局的出现。

（三）股权对外转让事项上的效力

《公司法》在股权转让上授予了公司章程优先于法律规定的地位，当公司章程与《公司法》中规定的股东权利、义务相矛盾的时候，依从公司章程的意定规定。在股权转让事宜上，《公司法》之所以尊重章程的优先意志，是为了保护公司自治的人合性要求。PPP项目公司也存在显著的人合性特征，政府方对于PPP项目的合作方往往有资质上的严格要求，股权对外转让时引入的新股东可能难以契合这一要求。

为了限制股权对外转让，有些政府部门希望借鉴国有股权转让的审批制度，在PPP项目股权对外转让时也设置审批的前置程序。国有股权包含国家资本的特殊性，决定了国有股权的转让程序将比之普通公司更为严苛，其严苛性主要表现为股权转让审批程序的特殊性。国有控股企业的国有股权转让须经国有资产监督管理机构审核，如果转让公司股权会致使国家丧失对公司的控股地位，须上报本级人民政府且经批准后才可施行。股权转让协议的签订和履行中未满足上述审批程序，该股权转让协议不能及时生效^[7]。根据《国务院办公厅关于加强国有企业产权交易管理的通知》和《金融企业国有资产转让管理办法》，股权转让审批程序仅适用于国有企业产权转让和金融企业国有资产的转让。依据前文分析，PPP项目的基本模式是特许经营，且政府方不被允许获得项目公司的控股权，因而不属于国有企业的范畴。此外，即使政府部门以国有资产出资参与设立PPP项目公司，也不应将审批前置程序列入公司章程，因为并不符合特别法上的主体资格要求。

若公司原有股东为了避免公司资本结构的变动，在公司章程中协定以不合理的方式禁止或阻碍股权的流转，相关约定不应该得到法律的支持。在市场经济中，公司股权的流动有助于公司发挥市场资本的能动性、提高资源的利用效率，因此公司章程的制定也不应该违背市场经济发展的规律，违背《公司法》立法者鼓励股权自由流动、发挥市场效力的初衷。《公司法司法解释四》第29条规定，公司章程中过度限制股东转让股权导致股权实质上不能转让的条款无效。分析可得，在PPP项目公司章程中设置股权转让的前置性审批程序和“一票否决权”，均属于过度限制股权转让的约定且缺乏法律上特别依据，不利于市场资本的流通，是无效的约定。

综上，在一般多数决事项上，不存在一票否决权的适用空间。在特别多数决事项上设立一票否决权，虽未突破合法性基础，但可能造成合同僵局，不利于PPP项目的经营运转。在股权转让事项上，设置前置审批程序或是一票否决权以期实现禁止或阻碍股权对外流转的目的，相关约定的合法性基础都无法被承认。

三、一票否决权的优化路径

“一票否决权”制度的内在需求是保障少数股东利益的实现，在PPP项目中则表现为政府部门对公共利益的保护需求，即政府方想要对涉及公共利益项目的重大决策事宜放大其表决权。应该承认，放大政府方在重大决策事宜上的表决权确有其必要，但“一票否决权”的推行有违比例原则，“一票否决权”容易造成公司治理僵局，而防范公司治理僵局对于保障投资人利益至关重要。笔者认为，可以通过其他表决权制度来适当扩充政府方在重大事项决策上的话语权，例如就特别事项设置单独表决权或累计投票权。

（一）单独表决权

单独表决权在效力上类似于“一票否决权”，即在特定事项上需提请特定股东同意方可通过决议，特定股东不同意时，即使其余股东都同意，该议案也无法施行^[6]。单独表决权和一票否决权的区别，在于不同的表决态度，前者鼓励权力股东积极行使同意权，也激励其他股东游说权力股东行使权力;而后者是以股东享有消极的否定权为前提，该消极权力的待定状态容易给其他股东造成消极表决的状态暗示。虽然单独表决权和一票否决权的权力实施结果是相同的，但由于提倡行权的权力类型不同，对公司的人合性也会有截然不同的反馈，显而易见单独表决权更有利于公司人合性基础的维持。

（二）累计投票权

累计投票权是特别适用于选举董事、监事时的表决权制度，每一股份拥有与所选董事或者监事人数相同的表决权，股东可以集中行使乘以人数权重的表决权。累计投票权有利于集中反馈小股东的投票意愿。PPP项目公司引入累计投票权的设想如下：政府方可以和社会资本方协商章程条款，约定于特定事项的股东表决中引入累计投票权，根据特定事项对于项目完成的影响程度设置权重，在特定事项的表决中，政府方可以行使乘以权重后的表决权票数，即在特定事项上扩大了政府方的实际表决权。

无论是关于单独表决权还是累计投票权的设想，其前提都是对于特别事项的事先约定。营商环境法治化进程中，完善法律体系和市场机制的目的，是保障各类市场主体可以依法平等地享受权利，平等使用各类生产要素和享受政策扶持，保护市场主体经营自主权、财产权和其他合法权益。在PPP项目合同中，政府方更多的是扮演一个一般商事主体角色，政府方的公共事务管理职能应更多地体现在其对合作伙伴的挑选和妥善制定PPP项目合同条款，以此规避不必要的经营风险，而在PPP项目合同的编写上应该遵循平等协商原则，除社会资本方遵守PPP项目方案所必须审批事宜外，应当是主体双方进行平等协商。

四、结论

PPP模式的特别之处在于一方主体为政府部门，PPP项目合同的性质一般为特许经营合同，在合同订立方式和合同效力上并未顯著区别于平等商事主体订立的合约。为保障基础设施和公共服务项目的顺利完成，政府方在PPP项目合同或PPP项目公司章程中可能设定“一票否决权”事宜，以增强其对重大决策的把控。在营商环境法治化进程中，政府方应该与社会资本平等协商，转而寻求更为妥当的表决权制度表达需求，单独表决权和累计投票权可作为优化表决制度的可行路径。

参考文献：

[1]上半年全国PPP综合信息平台项目管理库新入库482个项目[EB/OL].[2020-12-01].http：//m.xinhuanet.com/2020-08/11/c_1126354932.htm.

[2]国家发展改革委关于印发《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》的通知[EB/OL].[2020-12-01].http：//www.gov.cn/xinwen/2016-10/27/content_5124958.htm.

[3]裴俊巍.欧盟特许经营立法研究——演变逻辑与核心议题[J].西南政法大学学报，2018，20（3）：3-11.

[4]孙学致，宿辉.PPP合同的法律属性：一个解释论的立场[J].山东社会科学，2018（7）：179-186.

[5]周芬，张建刚.特许经营的立法政策问题研究——以欧盟经验为例[J].中央财经大学学报，2015（12）：31-39.

[6]李建伟.公司法学（第四版）[M].北京：中国人民大学出版社，2018：295-350.

[7]钟刚.有限责任公司股权转让的强制性规则分析[J].江西社会科学，2011，31（2）：172-176.

（责任编辑：张 珺）

收稿日期：2020-12-02

作者简介：张盼，硕士研究生，从事法治政府建设、经济法、民商法研究。

作者：张盼

项目公司综合管理论文 篇3：

大型房地产项目公司项目奖激励问题与对策

【摘 要】项目公司是房地产行业企业特殊的组织形式，而对于大型综合体项目公司，开发周期长，不确定因素多，如何激励核心人才在整个项目开发周期中保持持续的投入是项目成功开发的关键。本文从大型综合体项目公司管理现状入手，探讨了人才激励问题，提出了针对性的项目奖金激励对策和建议，为持续地、最大化地激励核心人才贡献价值、提升项目公司整体业绩表现进行尝试。

【关键词】房地产；项目公司；薪酬；项目奖

一、前言

青岛某房地产项目公司成立于2009年，率属于浙江某大型房地产集团，属于该集团与一家青岛本地公司的合资公司。因2009获得120公顷土地，合计总开发面积245万平米的城市综合体开发权而设立。该项目共分三期进行开发建设，预计2018年开发完毕。项目规划设计按照第一期约50万米进行设计开发，本方案进行探讨设计时，公司尚未取得任何销售收入。公司经过两年的组织建设和前期开发，目前已经形成典型的项目制公司组织机构，包括前期部、总师办、工程部、营销部、财务部和综合部六个部门，共计50人的编制。其中核心人才包括各部门管理人才和前期部、总师办和工程部的设计人才和工程管理人才。

二、企业管理现状分析

综合衡量公司的业务开发进度、企业性质和管理现状，公司在企业管理方面主要有以下三个典型的长周期项目公司的管理困境：（1）周期内项目任务分布不均衡，财务指标波动大。按照项目可行性方案设计，本项目分阶段拿地、融资、设计和开发，开发周期长达10年，其中前2年无销售收入，五年内很难取得项目利润，后两年基本没有开发任务，但营业利润得到集中实现，业务工作进度和销售收入在整个开发周期中不均衡，业绩评价和奖励难度大，需要进行动态控制。（2）项目开发进度和销售收入受多种因素影响，包括业态的开发难度（本项目包括联排别墅、花园洋房、高层、酒店、商业、公寓、幼儿园等各类业态）；拿地过程地价的不确定性或地价升值因素影响；企业融资成本波动；销售价格波动等。以上因素均会造成最终销售收入和利润的波动。（3）企业组织形态和管理方式单一的问题。在企业发展的不同阶段，随着业务纵深开展，组织功能不断完善，例如增加营销、物管职能等；组织结构不断丰富，从简单直线职能制到职能、矩阵共同存在的复杂组织结构，并在项目后期进行组织缩编，甚至解散项目公司。对管理制度的适应性和全面管理模式提出了巨大的挑战。

三、人力资源管理与薪酬激励问题

（1）人才需求规划随业务波动性很大。项目前期需要吸引和保留核心人才；项目中期人员需求规模大，项目开发周期需要稳定的设计和开发人才队伍；项目后期需要进行适度缩编，特别是前期的骨干人才。（2）人才激励难度大。与一个持久的企业不同，项目制公司从整体上来讲，特别是对于一个与总部异地设置的项目公司，且具有如此长的项目开发周期，员工在公司的工作时期仅能覆盖一个员工的部分职业生涯，对于员工的长久保留、培养提出了巨大的挑战，对人才的长短期结合的薪酬激励手段成为重要的管理手段和方法。（3）与集团企业管理模式差异。一般集团企业下属房地产项目公司较多，但大多数项目公司开发面积不大，其业态较为单一，而本公司所属的集团公司已经制定了较为平衡的统一人力资源规划和薪酬标准，如何既能体现集团内的标准，又能体现大型项目公司自身的特点，也是人才激励的关键考虑要素。基于企业管理和人力资源管理困境，对于房地产项目公司的薪酬政策制定和年终效益奖金的提取与发放，有效地解决公司部分岗位流失率偏高、专业技术岗位招聘困难等问题，并结合外部薪酬调研数据对薪酬体系设计项目奖金体系，建立具有外部竞争力水平和内部公平性的薪酬管理体系，增强公司的市场竞争力，是本次制度设计需要重点解决的核心问题。

四、项目奖激励对策与设计建议

薪酬测算。根据对人力资源综合现状的分析和调研，本次薪酬设计设定了两个目标：一是员工年基本工资、现金总收入达到市场75分位值；二是优化、平衡内部薪资结构。为便于进行有效的薪酬总额测算，对公司员工分为三类人员进行薪酬测算，即：经营班子成员、岗位绩效工资制员工、提成工资制员工（营销部员工）。影响各类人员薪酬测算的三个主要变量为公司人员基准编制、公司目标净利润和目标销售收入完成情况及外部对标的薪酬分位值水平。因此，薪酬设计测算主要考虑这三个相关因素：一是人员基准编制依据集团的指导精神和项目开发计划，主要考虑三期并行开发的峰值开发规模和业务需要，进而确定总体人员编制将翻番。二是目标净利润和目标销售收入测算有以下两种方法：第一，按照谨慎的原则，给予目标净利润和目标销售收入一定折扣确定（本方案采用此方法）；第二，集团公司根据市场环境变化和该公司项目情况，对该项目进行重新评估结果确定测算依据；三是外部薪酬分位值水平使用年底地区房地产公司薪酬水平调研数据确定。其中薪酬总额测算按照三类人员进行测算，

首先是经营班子薪酬水平测算，根据集团 标准进行统计核算。其次，岗位绩效工资制员工薪酬测算，实行岗位绩效工资制的人员主要为除经营班子、营销部岗位、后勤（炊事员、门卫）以外的公司其他岗位员工。主要包括，第一，岗位绩效工资制员工基本工资，结合外部薪酬调研数据和岗位评估结果，对相关岗位的基本工资进行了回归测算，得出该公司基本工资薪级薪档表；第二，岗位绩效工资制员工浮动收入，为保障公司岗位绩效工资制员工总收入达到市场75分位值，在现有固定收入达到75分位值的基础上，测算整体浮动收入的额度，保证整体薪酬水平达到市场75分位值。该公司项目奖金采用项目净利润提成的方法。根据《项目可行性研究报告》，按照整体净利润的70%为基数，以7年为开发周期（审慎原则）进行测算。业绩表现采用分段线段函数的核算方式，以业绩表现良好（实现目标净利润）上下浮动15%为基准，按照内外部薪酬水平建模分析，预测公司在业绩表现不佳、业绩表现良好、业绩表现优秀下的薪酬水平，进行规整测算，选取市场65分位值、75分位值、80分位值作为公司业绩表现不佳、业绩表现良好、业绩表现优秀的测算依据。最后，项目奖金提取总额及分配主要用于公司员工绩效工资（季度绩效工资、年度绩效工资）的发放、公司特别奖的发放及奖金池的设立。并进一步核算出了三类业绩表现下公司开发期内“项目奖金”提取额度。并在年度可发放的项目奖金总额中，5%作为公司特别奖发放来源，10%作为公司奖金池（奖金池提取比例根据公司人员变动情况可进行一定比例的调节），主要用于公司在不同年份的奖金调节。

提成工资制员工人工成本测算，按照谨慎的原则，以《项目可行性研究报告》中销售收入为基准，按照总体目标销售收入进行测算，其中考虑了整体营销推广费用中内外部人工成本的总额，最后得出总体佣金提成不超过目标销售收入的0.25%。

五、结果分析

经过综合设计，该公司薪酬员工浮动收入占项目目标净利润比例为3.7%，远低于行业一般平均水平。为实现有效动态调控，设定了提点调节系数。按照本市工资平均增长水平6%左右的增幅计算，7年总增幅为42%，按照7年中位值设定提点调节系数为1.2；调整后，公司项目奖金（含绩效工资、特别奖和奖金池）占目标净利润比例为1.6%左右；进一步分析可以看出，本方案有效解决了三个问题。首先，本项目方案明确了公司项目奖金的提取与发放以及岗位绩效工资制员工年终浮动收入总额，有效地解决员工激励问题。其次，在人力成本最小化的原则下，通过与外部薪酬水平的回归测算，使得公司员工的基本工资收入和年度现金总收入达到了市场75分位值水平，有效地提升了公司薪酬的外部竞争力水平。第三，通过薪酬结构的调整，增强了公司各层级员工“风险共担、利润分享”的企业经营理念，与集团不同职级固浮比基本相符，且体现了层级越高，风险承担越大的薪酬设计理念。

作者：赵洪生