房地产开发项目成本控制分析

2023-02-26

1 房地产开发及其成本控制的相关理论

房地产开发项目的成本由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、基础建设费、公共配套设施建设费以及间接费用等组成。

1.1 土地费用

土地费用是指建筑占地所需的土地出让金及征地拆迁费等。在房地产开发项目的成本构成中, 土地费用的占比高达20%~40%, 并且比例在逐年上升, 这也导致我国商品房住宅价格的上涨。

1.2 前期工程费

前期工程费是指项目施工之前要进行的工程规划和设计以及地质勘查, 这一部分大约占到项目总成本的6%, , 虽然比例不高但这一环节至关重要。

1.3 建筑安装工程费

建筑安装工程费是指工程建设过程中的建筑主体所需要的花费, 包括建筑耗材采购费用;施工设备的购买或租赁、使用、维护费用;施工工程中的供水、供电、供气等配套设施建设费用。建筑安装工程费相对来说占主要部分, 其在总成本中比例高达40%左右。

1.4 基础设施建设费

房地产基础设施主要包括小区天然气、防火设施、绿化草地、排水采暖设施以及自动化系统, 是房地产项目必不可少的一部分, 成本比例大约为10%。公共配套设施建设费:该部分设施大多为公益性质的, 主要包括医院、幼儿园、便民市场等等, 该项费用约占总费用5%, 且该部分设施, 企业不能随意转让, 不能有偿出租。

房地产开发项目成本控制方法多种多样, 如制度控制法、项目成本分析表法、偏差控制法、成本累计曲线法、香蕉曲线法、净值分析法等等。房地产对不同项目的开发, 在进行成本控制时, 选择的方法也不应当相同, 中小房地产开发企业能否做好成本控制工作, 关键是管理层的决策水平, 正确的成本管控方法, 往往能起到事半功倍的效果。

2 房地产开发项目成本控制存在的问题

2.1 成本控制观念落后, 缺乏开发项目成本控制意识

我国房地产开发企业成本控制观念比较落后, 不能很好地适应市场的发展。中小房地产开发项目在进行成本控制时, 主要问题是缺乏整体意识, 大多员工误认为成本控制是财务部门和运营管理部门的责任, 应当做到职责分工明确。所以, 实践中, 很多房地产开发企业的设计部门员工只在设计效果上下功夫, 不考虑预算和成本;同样销售部门的员工最大限度的追求客户量, 无限度满足客户的要求;工程部一直在追求进度。形式上看, 各部门都在高效工作, 业绩很好, 但其实却在各自为政, 没有有效的沟通协调, 没有全面的预算管理, 缺乏整体意识, 结果是在项目进行结算时, 才发现成本过高, 无法达到预期利润目标。

2.2 忽视了财务管理对开发项目成本整体控制作用

房地产开发项目的成本控制中, 经常把财务管理成本控制的这一关键环节忽视。在进成本控制工作中, 界定的财务部门的职责并不准确, 只是认为财务部门仅仅是进行房地产开发项目的所需的资金以及期望达到的收益目标的核算, 认为其主要能进行的是施工完成后对成本进行控制, 并没有认识到财务管理还能对于项目开发前期和项目施工中成本控制产生相当大的作用, 进而无法发挥财务管理的项目整体成本的控制。

2.3 房地产开发项目成本控制机制不成熟

房地产开发项目成本控制体系不够成熟。开展房地产开发项目成本控制的基本是合理的机制保障, 然而很多项目并未设有专门机制。取而代之, 它把成本控制的任务理解为财务部门的任务, 因此其他部门对于成本控制概念模糊, 项目的成本控制体系十分地不完善。中小房地产开发项目未能对成本监督进行落实, 亦不存在相应的鼓励机制, 同时员工对于相关工作的积极性不高, 这些因素导致成本控制工作很难展开。另外, 开发项目过程不具备的跟进式的成本控制体系, 没有完整的成本控制机制, 项目实施后未能有效跟进相应成本控制工作, 以至于项目成本管理难以改进, 造成项目开发成本的控制任务分散而不完善。

3 房地产开发项目成本控制策略

3.1 提升企业成本控制观念, 加强开发项目成本意识

房地产企业应加强对房地产开发项目成本控制以及项目成本控制这些观念的认识, 进行相关控制决策时要进行考察、预测。第一, 要加强成本控制的整体意识, 由财务部和管理层进行制度的规划, 各部门学习成本控制方法, 提高成本控制理念, 重视项目开始前的准备工作, 全方位洞悉这一过程中的相关成本控制因素。第二, 做好过程性管理, 在项目开发过程中, 不断让成本目标数量化, 分阶段执行。在项目开始前, 要进行财务预测, 对项目进行估价, 计算项目的内在价值, 并与市场价格相比较, 通过净现值法、内含报酬率法进行科学决策;在项目建设过程中, 必须进行精细化管理, 分阶段分部门培训员工, 告知员工成本控制的有效方法, 提高员工成本控制的整体意识。第三, 时常开展内部培训和外部学习, 重视员工对财务知识的掌握, 让员工有整体意识, 在成本控制上形成全员参与的局面, 只有人人懂成本控制, 人人参与成本控制, 企业的费用开支才会在每一个环节都能得到有效降低, 才能使整个项目组凝聚为一股力量, 让成本控制成为自觉行为。当然, 房地产公司还应建立成本考核制度, 对表现优秀的进行奖励, 对铺张浪费, 工作效率低下的员工进行惩罚, 从而调动员工进行成本控制的积极性。

3.2 加强财务管理对项目成本的整体控制作用

加强财务管理的前提条件是做好企业的财会基础工作。由此, 房地产开发项目可以通过设总会计师这一职位, 进而建立其经济责任制。树立分级管理理念, 利用经营管理与核算体制相宜的这一原则, 给分支单位一定权力, 这样可以保证及时有效地处理财会工作的问题。机构内部, 建立岗位责任制保障分工合理。只有这样, 企业经营管理者才能及时洞悉有效信息, 才能提高企业效益。另外, 设定相关核算方案时, 必须遵照行业制度, 必须强化内部管理。将会计准则与制度与企业的内部真实情况结合。这样, 长期困扰房地产企业的一些问题, 诸如:怎样正确计算营业收入的问题, 实施过程中费用与开发成本相混淆使利润不实的问题, 如何解决利用公共资金置买私人商品房的问题等等。只要按照相关规章制度执行, 便可以达到提高经济效益, 强化财务管理的目标。

4 结语

综上所述, 完善开发项目成本控制机制。房地产企业要做好项目成本控制体制的完善。首先, 要做好组织建设, 明确成本控制人员的职责, 不可以将之认定仅是财务部门的工作, 这里, 需要各部门合作, 从整个体系上完善相应机制, 设置相应部门, 进而更好地强化项目成本管控工作。有效的激励措施能够调动员工的积极性, 成本控制机制的建立要多融入奖励机制, 从各方面, 不仅仅是物质上, 更要从精神层面去鼓励员工成本控制, 让成本控制成为员工自发的活动, 另外, 成本控制的奖励机制需层层落实, 从管理者开始。房地产开发项目应规范组织部门的设立, 重视成本的核算工作, 通过成本核算来调整优化成本结构, 合理的成本结构能减少不必要的开支。在项目成本控制时, 规范管理模式, 建立目标管理、全面预算管理、零库存管理、动态监控管理及责任管理体系, 形成完善的控制系统, 对项目开发全过程进行计划、预算、核算、反馈。成本计划和预算应当是科学的、有长远性的、有数据参考的、经过预测计算的, 它的确定应当是以未来为导向, 坚持科学、严谨的原则。总之, 完善房地产开发项目成本控制机制, 是一项长期工程, 对房地产企业的管理层要求很高。房地产项目开发的成本控制是一项系统工程, 必须建立全面完善的成本控制体系, 对影响成本的各个阶段实施全过程控制。只有有效控制好成本, 房地产企业才能有更多的利润空间, 才能在多变的经济环境和激烈的市场竞争中立于不败之地。

摘要：近年来, 国家相继出台房地产相关政策, 使得房地产企业之间的竞争日益进入白热化状态。如此经济环境下, 房地产开发企业要想增强企业在整个房地产市场的竞争力, 就必须走项目成本控制之路。只有控制好成本, 减少资金的流出, 才能取得竞争优势, 并进一步提高企业的利润空间。本文首先对房地产开发及其成本控制理论进行概述, 然后分析房地产开发项目在成本控制中存在的问题, 最后根据现行经济形势, 有针对性地提出了一些减少房地产项目成本的相关措施。

关键词：房地产开发,成本控制,财务管理