房地产经济理论研究论文

房地产经济理论研究论文 篇1：

房地产开发交易成本及其对房价的影响分析

【摘要】目前，随着我国社会经济的发展，经济体制改革的深化发展，为房地产企业的发展创造了一定的空间。房地产开发交易成本及其对房价的影响，成为房地产企业发展中必须面对的问题之一。结合房地产企业自身发展的实际情况，深入开展房地产开发交易成本及其对房价的影响分析，在一定程度上会对房地产企业的发展产生影响。本文将简要分析，房地产开发交易成本及其对房价的影响方面的相关内容，旨在进一步促进房地产企业持续的发展下去。

【关键词】房地产；开发交易；成本；房价；影响

在实际工作中，为了有效的促进房地产企业的发展，结合房地产企业自身发展的实际情况，积极的开展房地产开发交易成本及其对房价的影响分析，是房地产企业在激烈的市场中提升竞争力的有效途径之一。根据房地产开发交易成本控制及对房价会产生的影响，合理的制定房地产企业的战略发展方案，在一定程度上可以促进房地产企业获得快速的发展。因此，在房地产企业的发展中，重视房地产开发交易成本及其对房价的影响分析，并有效的将各项发展措施落实到具体工作中，是房地产企业发展中非常关键的问题。

一、房地产开发交易成本

在实际工作中，房地产开发属于一种经济行为，通常情况下，需要依托土地、基础设施、建筑材料、资金等资源的优化组合，最终形成建筑产品，再通过一系列的销售活动，为房地产企业实现经济效益目标。房地产企业开发交易成本，主要分为：决策阶段的交易成本、实施阶段的交易成本、销售阶段的交易成本三种。房地产企业在发展中需要结合三个阶段的交易成本制定合理的发展方案，才能实现房地产企业的经济发展目标。

（一）决策阶段的交易成本

在房地产开发交易成本及其对房价的影响分析中，决策阶段的交易成本，是其中重要的组成内容之一。在决策投资阶段，房地产开发商需要根据合法取得的土地使用权，在城市空间中进行合理的拓展，进而实现房地产发展的经济目标。在决策阶段的交易成本分析，还需要考虑与银行的合作，确保房地产企业发展的资金链，并进行贷款资金分析，评估一系列的费用的交易成本支出。因此，决策阶段的交易成本，需要综合考虑一切相关的影响因素，才能形成良好的发展方案。

（二）实施阶段的交易成本

在房地产企业的发展中，实施阶段的交易成本分析，对于房地产企业制定产品发展方案非常重要。实施阶段的交易成本分析，是房地产开发生与交易客体之间的合同关系。在此环节，房地产开发商需要在选择交易客体的基础上，通过招标代理的方式，选择各类交易客体，重视投标报价，从而选出报价最低的交易客体。通常情况下，实施阶段的交易成本，是房地产企业确定合同交易成本及实施方案的基础根据。因此，在房地产企业的发展中，实施阶段的交易成本分析也很重要。

（三）销售阶段的交易成本

在销售阶段，房地产开发商可以结合自身发展的实际需要，选择自销、委托销售等策略进行发展，这其中都存在各类的交易成本。在房地产产品的自销过程中，会产生一定的广告费、宣传费等；其次，选择委托销售，会产生一定的委托代理费用。随着房地产行业竞争的发展，开发商会逐渐增加销售的投入，提高销售的成本。因此，在房地产企业发展中，销售阶段的交易成本，也是其发展中必须重视的一个问题。

二、房地产开发交易成本对房价的影响

在房地产企业的发展中，房地产开发交易成本对房价的影响，主要表现在房地产企业产品交易成本风险方面。由于房地产行业之间的竞争加剧，房地产开发交易成本，就成了各个房地产企业竞争的主要手段之一，如何有效的降低房地产开发交易成本，可以提高房地产企业的竞争优势，为其发展创造更大的发展空间。房地产开发交易成本对房价的影响分析，是房地产企业在制定规划中必须重视的一个问题。因此，重视房地产开发交易成本对房价的影响分析，对于房地产企業的发展非常重要。

结语：

综上所述，在我国社会经济的发展中，房地产企业的发展，对社会经济的发展及人们生活水平的提高，都具有很重要的意义。如何根据房地产企业自身发展的实际情况，积极的开展房地产开发交易成本及其对房价的影响分析，逐渐成为房地产企业发展中需要重视的问题。通过房地产开发交易成本及其对房价的影响分析，为房地产企业制定科学、合理的发展方案，可以有效的提高房地产企业发展的竞争力。因此，在实际工作中，房地产企业应重视房地产开发交易成本及其对房价的影响分析，并进一步积极的开展相关的研究工作。

参考文献：

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作者：慕振江

房地产经济理论研究论文 篇2：

从神圣与世俗的二元性看藏传佛教寺院经济与藏区社会发展

〔摘要〕 本文以涂尔干、韦伯、伊利亚德等经典作家所认为的宗教的本质是神圣与世俗的二元性为理论前提，避免以经济学理论研究寺院经济的化约论方法，分析了当前藏传佛教寺院经济类型学的不足之处，提出神圣与世俗的二元分类模式，以此模式分析了当前藏传佛教当中僧侣个人经济与寺院经济普遍存在的二元分化，揭示了宗教经济中寺院与僧侣的经济状况往往与其神圣与世俗的二元性相关联，“愈神圣者愈富，愈富则愈神圣；愈世俗者愈贫，愈贫则愈世俗”，以此为藏传佛教寺院经济的发展提供一个新的理论视野，打开了一个新的发展思路，为今后藏传佛教寺院经济发展过程中神圣与世俗的平衡与双赢奠定了理论基础。

〔关键词〕 藏传佛教；寺院经济；神圣；世俗

〔

藏传佛教寺院经济是伴随着佛教的传入、寺院的出现而产生的。从13世纪开始，世俗政治势力与宗教势力结合，建立了政教合一的政治体制。僧侣通过干预和控制政权，使寺院获得各种经济特权。在西藏民主改革以前，寺院作为三大领主之一，占有和消耗了大量的物质财富，利用各种苛捐杂税，残酷剥削劳动人民，使广大劳动人民不堪重负，过着牛马不如的生活，使西藏经济发展长期滞后，生产力水平极低。〔1〕

民主改革以后，西藏社会实现了政教分离，各个寺院失去了各种政治经济特权，失去了耕地、森林、草场等经济资源，不再能够征收各种苛捐杂税，发放高利贷。藏传佛教寺院旧的经济结构和功能完全丧失，不再是压在人民头上的封建领主，而是走上与社会主义社会相适应的“以寺养寺”的发展道路。

经过几十年的发展，目前藏传佛教寺院经济在“以寺养寺”的发展道路上取得了巨大的成就，呈现出一种结构上的二元性。这种二元性既与当前中国社会主义市场经济在各个领域存在的二元结构有关，也与宗教经济本身的性质和寺院经济发展过程中形成的结构性特征有关。本文试从寺院经济本身的二元结构出发主要对1998年以后的藏传佛教寺院经济进行一些初步的分析，为进一步发展藏传佛教的自养经济，促进藏传佛教与社会主义社会相适应，提供一些思考和建议。

一、神圣与世俗：宗教经济的二元性

从单纯社会经济功能的角度看待寺院经济，可以说是目前寺院经济研究的学术主流。这是随着经济学、社会学、人类学逐渐成为当前人文社会科学中的显学而产生的新的学术眼光。这种研究以经济理性为基本前设和根本方法来探讨宗教现象。这类研究一方面确实让我们看到了许多在过去的研究范式下被人们所忽视和不了解的部分，但是另一方面也存在着一种“化约论”的倾向，即把宗教实体的经济活动完全等同于世俗的经济活动，把它与世俗经济放在同一层面上进行研究，忽视和否定了宗教经济与世俗经济的本质区别，从而不能从根本上把握宗教經济的本质特征和发展规律。

从宗教学理论的角度来看，宗教经济与世俗经济的本质区别在于宗教经济中的神圣性。目前的社会经济研究范式对此神圣性几乎完全不加理会，丝毫没有把这一宗教经济的本质属性纳入其研究的分析框架。这样一种研究范式事实上与社会学的创始人之一涂尔干对宗教的理解都有极大的差距。涂尔干说：“宗教是一种与既与众不同、又不可冒犯的神圣事物有关的信仰与仪轨所组成的统一体系，这些信奉与仪轨将所有信奉它们的人结合在一个被称之为‘教会’的道德共同体之内。教会作为构成宗教的第二个要素，不仅在宗教定义中找到了一席之地，而且同第一个要素一样不可或缺；这充分说明，宗教观念与教会观念是不可分离的，宗教明显应该是集体的事物。”〔2〕依据涂尔干对宗教的定义，宗教首先是一种意义和价值的体系，其次则是由信奉这一体系而组织起来的社会团体。虽然涂尔干的研究或许确实较为注重后者，但是哪怕仅从功能的角度说，涂尔干也承认宗教起着提供意义和进行组织的双重功能，并且认为这两个方面是不可分割的。而后来的宗教社会学研究往往却对宗教的神圣性意义一面极为漠视，或认为它仅仅是一种社会现象。

为了纠正这种化约论的倾向，更为强调宗教的神圣本质的伊利亚德认为，如果不能把握宗教现象的神圣性本质，就根本无法对宗教产生正确全面的认识。伊利亚德说：“一个宗教现象只有在其自身的层面上去把握它，也就是说，只有当成某种宗教的东西，才有可能去认识它。企图通过生理学、心理学、社会学、经济学、语言学、艺术或是其他任何研究去把握它的本质都是大谬不然的；这样做只会丢失其中的独特性和不可还原的因素——也就是它的神圣性。”〔3〕伊利亚德把宗教现象中神圣与世俗的二元统一称之为“神显的辩证法”。不论是在涂尔干还是伊利亚德的理论体系中，一切宗教都具有神圣和世俗二元一体的统一性。包括经济活动，也可以是人们获得某种实在意义的方式，是一种宗教精神的表达形式。〔4〕

而在所有的宗教活动中，经济活动可能是离神圣性最远，最具世俗性的部分了。经济活动既有与神圣性相调适的一面，也存在着内在的紧张。正如对宗教与经济之间关系有着最深刻理解的马克思•韦伯所说：“宗教需求愈是强烈，‘现世’愈成为一个问题……一个宗教伦理愈是将此世界（从一宗教性观点）组织成一个体系化、理性化的宇宙，其与此一世界诸秩序间的伦理性紧张似乎就显得更尖锐与更基本；当世俗秩序（Ordnungen）依其固有之法则性体系化时，尤其如此。”〔5〕

这种紧张体现的正是宗教活动的神圣与世俗的二元性， “神显的辩证法”在一切的宗教活动中都存在。其统一的一面可以表现为神圣与世俗的共生共存，相得益彰，如韦伯所讲的新教伦理与资本主义精神；其对立的一面则表现为两者的冲突和排斥。这两个方面在一切宗教里都同时存在。一切宗教是这样。藏传佛教寺院经济也一定是这样。这也就要求我们在研究寺院经济的时候永远不能够脱离其宗教“神圣性”的语境。但是从笔者一些观察来看，宗教的神圣性恰恰是目前国内研究藏传佛教寺院经济的学者们广泛采取的社会经济研究范式的方法论所忽视的认识维度。这一忽视其实从根本上反映了目前学界在研究宗教现象时对宗教根本问题的理论视域的缺失。

从宗教的根本问题着手，尊重和承认宗教的神圣与世俗的辩证法，在宗教研究的基本范式下探讨经济问题，这也正是本文研究当前藏传佛教寺院经济的理论预设和逻辑起点

二、二元性与藏传佛教寺院经济的类型划分

（一）目前学界对藏传佛教寺院经济的类型划分

目前国内学界对藏传佛教寺院经济类型的划分采取的主要是以产业种类为主的分类方法，也就是按三产的经济生产项目进行划分。据笔者的了解较早提出这种分类方法的是东噶仓•才让加先生。他在1997年根据一些典型寺院的经济和收入结构提出了藏传佛教寺院经济的四种模式：生产型、流通型、消费型、综合型。〔6〕这一“四种类型”说已经成为目前国内大多数研究藏传佛教寺院经济的学者共同采用的类型划分方法。①

这一类型划分的优点是能够对寺院的经济发展内容有一个较为清楚的区分，使我们对具备不同条件的各类寺院的经济发展的主要途径和方式有一个较为明确的认识。但是，同时也存在以下方面的缺点：

（1）以寺院整体为分析单位，容易忽视寺院内部复杂的经济情况。“四种类型”的分析是以寺院为单位的分析，无法完全概括和充分反映寺院内部经济收入的来源、分配、结构、意义等情况。

（2）分析内容单一。“四种类型”的分析模式反映的主要是寺院的收入构成，对寺院经济的支出结构、经济分配等其他相关方面的情况未能建立有效的分析模型，给予系统的理论说明。（3）未能真正反映宗教经济的本质。“四种类型”的分类模式最大的问题是它不能反映宗教经济区别于其他经济的本质特征。因为这“四种类型”不但适用于藏传佛教寺院经济，其实也适用于诸如村落、社区、族群等其他经济体。按照这种分类标准，这些经济体其实也可以划分为生产型、流通型等等。这也就意味着，对于寺院经济来说，这种分类法并不具有典型性，不能真正揭示寺院经济区别于其他经济的本质特征。而不能揭示寺院经济的本质特征的类型学方法显然就是无效或失效的方法。这是该分类法存在的最主要、最严重的缺陷。

（二）“神圣性经济”与“世俗性经济”的二元分类模型

根据我们上面所总结的宗教以及宗教经济的本质特征是它的神圣与世俗的二元性这一前提，我们试图提出一种新的分类模型，即根据寺院经济的神圣与世俗二元结构将寺院经济划分为“神圣性经济”和“世俗性经济”。

所谓“神圣性经济”是指寺院所从事的与宗教的神圣存在直接相关的经济活动，包括寺院以及僧侣接受信众布施，为信众提供各种宗教服务获得报酬，寺院围绕神圣存在进行的各种建造、经营、生产、服务等经济活动。

所谓“世俗性经济”是指寺院所从事的与宗教神圣并不直接相关的各种世俗经济活动，包括一、二、三产业的各种生产经营带来的收入，如耕种、采集、商业、运输、房地产、饭馆等等经营项目。

“神圣性经济”与“世俗性经济”最根本的区别在于其经济活动是否与宗教的神圣存在直接相关。从目前我们所观察到的诸多寺院经济的情况来讲，这两种经济类型是共同存在于寺院经济内部，构成了目前寺院经济“神圣与世俗”的二元性。

这一新的分类方法是建立在对宗教经济的本质认识的基础之上，分类的依据是产业的性质而非产业的种类，是以各项产业为单位而非以寺院为单位，这样我们就可以既能解释寺院内部的经济情况，全面地考察包括经济收入、分配等寺院经济的各个方面，也能够在此基础上解释各个寺院之间的经济关系，从而进一步认识整个藏传佛教寺院经济乃至全部宗教经济的性质和特征，能够正确全面地揭示宗教经济与其他经济的關系，把相关的理论问题理清楚。这对我们正确地解释当前藏传佛教寺院经济的诸多现象与问题，和把握其发展方向，制订正确的政策措施，都有十分深刻重大的意义。

下面，我们就试图运用“神圣性经济与世俗性经济”这一种二元分类模型1998年以后藏传佛教寺院经济的主要情况进行一个初步的分析和解释，看看这一新的分类模型是否能对我们理解藏传佛教寺院经济带来新的认识、新的思维和新的理念。

三、寺院经济的二元性

所谓寺院经济的二元性，是指寺院以及僧侣个人在经济的收入、分配、支出等方面呈现出来的神圣与世俗的双重性，以及由此双重性带来的经济分化。这种分化往往与宗教经济的“神圣与世俗”的二元性直接相关，仍然体现着 “神显的辩证法”。

关于这些问题，下面我们将从寺院内僧侣的个人收入结构、僧侣之间的经济分化，寺院的收入结构和寺院间的经济分化等几个方面，运用详细的数据和个案进行具体的考察。

（一）僧侣个人经济的二元性及僧人间的经济分化

僧侣个人经济的二元性主要表现在以下方面：

首先，在收入构成上，目前藏传佛教各地区各寺院，僧侣个人的经济收入主要由以下几部分组成：寺院津贴、家庭资助、施主供养和出外念经做法事的报酬，宗教服务和宗教用品经营等。在这个收入构成中，包括各个家庭对出家家人的资助，都属于与宗教直接相关的“神圣性经济”。因为各个家庭资助出家的家人是出于藏族社会传统的宗教习俗和希望种“福田”得到福报的宗教目的。只有一部分承包了寺院所办企业、商店等经济实体的僧侣有一些世俗的经营性收入。对于大部分僧人来说，神圣性经济是其最主要的收入来源，其收入多少直接决定了个人经济的整体水平。

其次，不同地域不同寺院的僧侣呈现出显著的经济分化。目前来看，僧侣个人的经济收入受所在寺院的经济实力影响较大，不同地区不同寺院的僧人收入水平差距非常大。一些著名大型寺院僧人得到的布施较多，相对富裕。例如，在藏传佛教的圣城拉萨，据对2000年的一项调查，当年拉萨各寺院的僧人平均每人所得布施约1000－1300元。〔7〕2004年扎什伦布寺僧人每月平均有300元左右的生活费。〔8〕2005年甘丹寺的“每个喇嘛平均每年可领到4000多元钱的工资”。〔9〕另据2007年的调查，青海塔尔寺的普通僧人每年能够从寺管会领取2000元左右的工资，加上在经堂念经和到信众家中做法事所得报酬，年收入可达5000元。〔10〕“现多数活佛和个别僧人拥有轿车，各组织机构、活佛院及主要堂殿配备了电话、电脑、微缩、监控等设备，活佛100%拥有手机，另抽查表明50岁以下宗教人员中拥有住宅电话、手机、小灵通的约占35%；拥有电脑、电视或收录机的近20%。”〔11〕而一些中小型寺院经济就比较困难，僧人收入相对较少，甚至十分贫困。 “甘南州民政部门于2009年5月做过一项调查，结果显示：多达7367名僧尼年收入不足600元，其中特困僧尼6205人，占全州僧尼总数的60%以上，2729人没有自己的僧舍，还有2708人的僧舍已经成为危房。数据说明绝大部分僧人都处于经济困顿中。”〔12〕在后面的分析中我们会看到，影响僧人收入的除家庭经济条件外，寺院间经济收入的差距主要是与其传统宗教地位直接相关，也就是与该寺院的神圣性呈正比例关系。

再次，同一寺院内部僧侣间经济实力与宗教地位相互影响，关系较为复杂。一方面，僧侣的宗教等级往往决定了其经济收入，大活佛、大堪布们由于其特殊的宗教政治经济地位，其经济收入与一般僧人的收入差距是相当大的。另一方面，不同僧侣的经济能力又决定了个人在寺院的宗教地位，僧侣间经济上的分化反过来又导致了宗教地位的差别。在四川藏区，很多宁玛派寺院的僧侣普遍出外寻求布施，在满足个人经济需求的同时，也向所在寺院反哺。很多寺院因此把对寺院经济做出重大贡献的僧人举荐为活佛。信众也对在外影响大，能拿回钱修寺庙的活佛、僧人较有好感。〔13〕在很多中小型藏传佛教寺院，僧侣们由于无法在寺院获得足够安心修学佛法所需的经济条件，每年必须要花少则数月，多则大半年的时间，住在俗世家中劳动或者出外化缘，无法长期住寺修行。经济上的贫困也导致了其宗教教育不足，宗教神圣性的低下。

此外，不同性别的僧侣由于神圣性不同导致明显的收入差距。由于在藏传佛教传统中，尼僧的宗教地位普遍要低于男性僧侣，尼僧出外做法事念经的机会不多，生活来源主要靠家庭接济和出外化缘，基本不具备独立自养能力。所以尼僧的经济收入也普遍比男性僧侣收入要少。其年收入从各方面的调查来看，仅有几十元到数百元不等。〔14〕这种不同性别呈现的收入差距，主要就是由不同性别在在宗教传统中神圣性的高低所决定的。

（二）寺院经济的二元性及寺院间的经济分化

寺院经济的二元性与僧侣个人经济的二元性情况相似，主要表现在以下方面：

首先，寺院经济的二元性表现为寺院收入的神圣与世俗的双重性。从目前各个寺院的收入构成来看，既有神圣性收入也有世俗性收入，但是神圣性收入仍是主要收入来源。目前，门票收入和信教群众的布施占到各个寺院收入的绝大部分，寺院经济对旅游开发和信教群众人口和经济状况的依赖性较大。以色拉寺为例，根据尕藏加的调查，2002年色拉寺总收入达400－500万元，其中门票收入大约为100多万元；寺院的2个商店，收入约20万元；寺院的1个饭馆，收入约50万元；寺院租房，收入约15万元；寺院印经院，收入约18万元；寺院各个拉康，布施收入130万元；寺院下属扎吉寺，收入大约100万元。〔15〕从这个收入构成来看，神圣性收入占到整个收入的80%，世俗性收入仅占20%。①

这样的收入结构，在各个藏区的大中小寺院是比较普遍的。塔尔寺2002年总收入中门票收入510万元，其他事业性收入90万元。〔16〕2006年昌都强巴林寺全年总收入约300余万元，其中布施收入就高达272.4万元，占总收入的90％多。〔17〕其它一些小型寺院的情况就更是如此了。比如西藏日喀则白朗县浪宗嘎东村北部的嘎东寺，距日喀则60多公里，距今有1400年的历史，出过不少有名的学者和成就者，现有数十名僧人。它一年的全部收入有布施所得1万到2万元，念经所得3到4万左右，寺庙办的商店和饭馆每年有1万元的承包费，此外再没有别的收入来源，寺院办的医馆近年还亏损。〔18〕在拉孜曲德寺，2002年全寺共收入4.4万元，其中布施收入就有3万元，占总收入的70％。〔19〕各藏区，类似这样的寺院非常多，神圣性收入是这些小型寺院的最主要收入来源。

其次，不同地区和同一地区不同寺院间的经济分化是非常大的。据笔者2005年在拉萨市民宗局得到的统计数据，西藏自治区境内的1700余座寺院中，完全达到以寺养寺条件的占总数的15%－20%左右；基本达到以寺养寺条件的占40%左右，其余的寺院基本达不到以寺养寺的条件，处于经济贫困状态。同一地区各个寺院的经济分化也是如此。以拉萨市为例，拉萨的几座著名寺院年均收入都可达到数百万、甚至千万元，比如2004年色拉寺全年收入为202.7万余元，甘丹寺全年收入为203.6万余元，哲蚌寺全年收入为228.7万余元，大昭寺则达到了1141.9万余元。而一些偏远地方的小寺庙收入却非常少，年均收入都不到万元，甚至仅有几百元，经济状况极差。由此我们可以看到，这种经济上的分化与神圣性的差异呈现出正相关的关系。

宗教神圣性保存较为完好的寺院，不但神圣性经济收入可观，而且带动了周边世俗性经济尤其旅游业的发达。比如甘肃省甘南州碌曲县的郞木赛赤寺。该寺是甘青川交界处的著名寺院，是著名的旅游胜地。寺院所在的郎木寺镇因此年平均游客流量近40万人次，直接经济收入达500余万元，旅游业已经成为该镇的第二大支柱产业，在旅游业的带动下，其他相关产业也得到迅猛发展，目前有宾馆25家，床位1000余张，饭店20家，咖啡屋、茶座31家，具有民族特色的旅游纪念品加工店29家，开发了“牧家乐”等特色旅游项目。〔20〕

相反，有一些寺院的神圣性被破坏后，长期无法有效恢复，对信众的宗教吸引力逐年下降，导致施主数量和布施金额不断缩水，收入每况愈下，例如甘肃甘南州卓尼县禅定寺。该寺始建于1254年，是安多地区建寺最早的寺院，传承了萨迦派与格鲁派两派教法，刊刻过举世闻名的卓尼版大藏经，培养出许多著名的高僧大德，在历史上曾是安多地区宗教、经济、政治、文化中心。在700多年间，该寺却屡遭破坏，其中有三次是毁灭性的。一次是1927年，马仲英焚烧该寺，焚毁了卓尼大藏经经版，其次是1958年和文革期间。虽然从1980年开始寺院建筑恢复重建，但是仍然面临僧人青黄不接，宗教传承断代，文物经卷损毁，传统法会无法开展等问题。现在该寺完全没有门票收入，所得布施金额也非常少，一个共有160人的寺院一年所得布施收入（不含法会）仅3万元左右。〔21〕甚至连自养产业都无法维持。〔22〕

结论：神圣与世俗的二元性与寺院经济发展

从上面对藏传佛教僧侣和寺院经济状况的分析，我们可以得到这样的结论：

当寺院和僧人的宗教“神圣性”越高，其经济实力往往也越强，“神圣性经济”的实力越强，其“世俗性经济”往往也发展得越好，对寺院反馈也越多。如果寺院和僧人的宗教“神圣性”不足，其经济实力也较弱，“神圣性经济”衰弱导致其“世俗性经济”也发展得不好，对寺院反馈也极少。寺院的神圣性与世俗性程度与经济的富裕与贫困程度是一种正相关的关系。

这一效应应该说不仅适用于藏传佛教，实际我们在全世界各种宗教传统和团体那里都可以观察得到。所以，这一效应有理由成为我们分析宗教经济的一条基本定理。

从这一效应出发，我们再回过头来审视当前包括藏传佛教在内的各个宗教团体的经济运作和有关部门采取的引导政策，我们就可以认识到，虽然部分相关人士怀有积极善良的愿望，希望通过各种途径改善宗教团体的经济能力。但是他们采取的办法，往往是用直接削弱甚至剥夺宗教的神圣性，企图通过彻底地世俗化，把寺院变成“公司”、僧人变成“职员”的办法来实现寺院的经济自养。而这种策略，不但在实际操作过程中收效不大，而且也引起教内外人士的广泛异议，不断造成负面的社会舆情。很多人在看到古寺梵刹逐渐被汹涌的市场经济所挟裹的时候，他们感受得更多的不是经济危机而是信仰危机。而这种危机感的根源，就是部分地方在发展寺院经济的时候，没有遵循宗教经济神圣与世俗的规律，不是通过增强和提高宗教神圣性，而是让世俗去取代神圣以实现所谓经济发展。而“世俗性”并没有严守“世俗”的界限，不断侵蚀宗教“神圣”的领域，对宗教神圣性毫不留情地进行消解和去除。在这个过程中，僧侣身份、寺院的宗教与社会功能、宗教修行和生活方式、宗教戒律、信仰愿景等都在发生十分复杂多歧的世俗性变化。由此，进一步在世俗化的现代性语境下，加重了宗教的信仰危机，削弱了宗教存在的合理性。

从我们所揭示的宗教经济的神圣与世俗的经济效应出发，如何通过保证和增强宗教神圣性，比如在控制僧人数量的前提下，提高僧人素质，提供更多得到宗教學习，获取更高学位的机会，大型寺院加强对小型寺院的帮助，加强不同地区的宗教交流，恢复传统重大法会，开发宗教周边产品和产业等，来实现宗教经济的发展，实现今后寺院经济发展过程中神圣与世俗的平衡与双赢，是寺院和有关部门应该考虑的发展藏传佛教寺院经济的新理论和新思路。

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〔18〕次仁德吉．卫藏寺院个案调查：嘎东寺〔A〕.西南民族大学研究生2007年创新型科研项目调查报告藏传佛教寺院现代性研究——卫藏、安多、康区寺院个案调查〔R〕．2008．6．

〔20〕万玛扎西．卫藏寺院个案调查：郎木赛赤寺〔A〕．西南民族大学研究生2007年创新型科研项目调查报告藏传佛教寺院现代性研究——卫藏、安多、康区寺院个案调查〔R〕．2008．25．

〔21〕拉毛草．安多地区藏传佛教寺院个案调查：卓尼禅定寺〔A〕．西南民族大学研究生2007年创新型科研项目调查报告藏传佛教寺院现代性研究——卫藏、安多、康区寺院个案调查〔R〕．2008．28．

（责任编辑：颜 冲）

作者：覃江

房地产经济理论研究论文 篇3：

房地产评估产业的发展现状和应对策略探析

【摘 要】近年来，随着社会现代化进程的不断推进，房地产行业得到迅速的发展，由此延伸的房地产评估产业也正在如火如荼的发展中。房地产评估产业的发展在稳定房地产市场秩序以及促进房地产经济发展规范化中都起到了至关重要的积极意义。在本文中，笔者根据自身的实践经验并结合对房地产评估产业的发展调研，对我国房地产评估产业的发展现状与问题进行详细的分析，并对促进我国房地产评估行业发展的有效对策进行深入的研究与探讨。

【关键词】房地产评估产业发展现状应对策略

现阶段，由于房地产行业的迅速发展以及住房制度的改革与完善，我国的房地产行业已经发展为我国国民经济的支柱性产业。随着房地产行业发展带来的广阔空间，从房地产行业延伸出的房地产评估行业也得到了迅速的发展与进步。但是，目前的房地产评估行业在发展过程中仍然存在许多的问题，因此，房地产评估产业工作人员应该在对房地产评估产业问题详细了解的基础上，并采取科学合理的措施对其进行解决，进而促进我国房地产评估产业的可持续发展。

1、房地产评估产业的概述

在城市现代化进程中，随着房地产行业的迅速发展，房地产市场也正在逐步的进行完善，其市场分工逐渐的细化，人们对房地产专业化的服务与专业知识要求越来越高，进而给房地产评估产业的发展提供了广阔的发展空间。然而，根据房地产评估业目前的发展趋势来看，房地产评估业的发展还不能够很好的适应现代社会的需求，如果房地长评估业发展过快就会造成泡沫经济的出现，进而引发一系列的经济问题。所以，房地产评估业管理者应该对房地产评估产业发展的现状与问题有一个正确的认识，并采取合理的措施，制定科学的解决方案，进而缩短与发达国家的行业发展差距，促进我国房地产评估业的发展与完善。

2、我国房地产评估产业的发展现状与问题

我国房地产评估业起源于20世纪80年代，相比于西方发达国家起步比较晚。由于我国具有特殊的国情，因此，我国政府一直引导着房地产评估业的发展，富有浓厚的行政色彩，所以，房地产评估业的应用范围比较狭窄。现阶段，房地产评估产业在我国经济的快速发展过程中以及房地产的经营、开发、经营与交易中都得到了广泛的应用。随着房地产评估产业服务范围与对象的多样化，房地产评估产业逐渐成为企业及个人的抵押贷款、融资、房地产交易、资产核算、债务清偿、纳税等经济活动中必不可少的基础性产业。

2.1我国房地产评估产业管理体系不适应社会的发展

目前，我国的房地产评估产业管理体系主要是“政府主管、协会自律管理”。其中政府中房地产评估产业管理体系核心管理者，以政府为中心进行行业的自律，其中的行业自律是在政府领导下的自律，而非自由的行业自律。对之相对应，我国港台地区以及国外的管理模式则以人员的管理为中心，主要通过对评估人员行为的约束进行评估机构行为的约束，现阶段，我国以机构管理为主，主要指通过约束评估机构来达到约束评估人员的良好效果。此种评估产业管理体系导致了评估市场混乱，造成评估机构以及评估人员为了增加客户量，就对客户的要求无原则的满足，对评估行业的形象产生了严重的不良影响，造成行业间不良竞争的恶劣局面。

2.2我国房地产评估产业管理模式存在问题

对于房地产评估产业的管理，国外以及我国的港台地区对其要求十分严格。就房地产评估产业的评估人员而言，其评估人员的准入制度极其规范，对于不达标的评估人员不能使其入岗。由于房地产评估产业是一个对专业性要求极高的产业，以此对人员的专业知识以及综合素质的要求也相当的高。然而，在我国的房地产评估产业管理模式中对评价人员的准入要求较低，并且执行力度也较弱，从而导致了我国房地产评估产业专业性整体不强，素质不高，所以，评估人员的综合素质对评估行业的要求不能够进行满足。

2.3我国房地产评估产业评估方法不合理

在全国的房地产评估产业市场竞争中，我国房地产评估产业处于劣势低位。由于我国房地产评估产业不规范，房地产的评估机构就不会增加财力以及精力对地产评估产业评估方法进行改革与提升，不能够对现有的评估方法的缺陷进行研究。目前，我国房地产评估产业评估方法主要包含：收益法、市场比较法、假设开发法、残余法、以及利润法等。总结下来，也就是三种基本的估价方法，其都是对房地产市场价值的推断，从房地产自身的特性出发，主要是对房屋的朝向、设计、楼层景观、位置进行详细的分析，并依据房地产的实际情况对其能够提供给消费者的服务进行评估，也就是从房地产的内部效用对其进行综合的评价。但是，对于房地产的评估除了其内部效用之外，还应该对其外部的经济效用进行评价，所谓外部的经济效用就是指能够为房地产消费者带来的效用的减少或者增加。因此，为了使评价者对房地产评估产业进行合理、公平的评价，应该对房地产的内部效用与外部效用进行综合分析。

2.4我国房地产评估产业人员素质有待提高

当前，在我国房地产评估产业中评估人员素质参差不齐，其专业素质不能够满足房地产评估产业对工作人员的要求。部分房地产评估行业并没有对评估人员进行严格的考核，一些拥有良好理论基础但是没有丰富工作经验的人员大量的进入房地产评估产业，而且大多数的评估人员综合能力较低，对于高难度的房地产评估工作不能胜任，因此，应积极借鉴国内外先进的评估经验，加大培训力度，不断提高评估人员的专业水平和业务素养，以适应房地产业快速发展的新形势。

3、促进我国房地产评估行业发展的有效对策

针对上文中我国房地产评估行业的现状与问题，笔者认为房地产评估行业应该在对所面临问题进行详细了解的基础之上，采取科学合理地措施对其进行解决，进而促进促进我国房地产评估行业的顺利发展。在下文中，笔者根据自身的工作经验总结并结合对我国先进房地产评估行业的调研，从健全房地产评估行业管理体系、对房地产评估行业的管理模式进行优化升级、提高房地产评估行业人员的专业素质、向国内外地产评估行业先进的经验与管理理念学习以及加强对房地产评估行业的监督与管理五个方面对促进我国房地产评估行业发展的有效对策提出合理化的建议，以供所需者进行参考：

3.1健全房地产评估行业管理体系

房地产评估业应该结合我国房地产的发展历史以及我国房地产发展的起源，对房地产评估行业管理体系进行完善，建立具有中国特色的评估行业管理体系，进而使其管理工作得到顺利的进行。

3.2对房地产评估行业的管理模式进行优化升级

针对现阶段我国的房地产评估行业通过管理机构对评估行业的评估人员进行管理，这种传统的管理模式效率较低，不利于我国房地产评估行业的可持续发展。通过对国际中发达国家房地产评估行业管理模式的借鉴，我国的房地产评估行业的管理模式应该向人员管理方向转变，通过明确评估人员的职责，对评估人员的行为进行规范，从而达到对评估机构行为规范化的目的。

3.3提高房地产评估行业人员的专业素质

目前，我国地产评估行业的准入限制较低，以此，房地产评估行业应该提高准入标准，挑选优质的房地产评估行业人员，进而从源头上对房地产评估人员进行控制。比如：提高房地产评估行业人员的准入学历要求，规定房地产评估行业人员应该具备较强的综合素质，并对注册制度进行严格的规定，增加准入考试的难度，对相关知识的考试进行扩大，择优录取房地产评估行业人员。与此同时，应该对房地产评估行业人员进行定期的专业知识以及思想道德培训，并对其进行考核，进而提高房地产评估行业人员的综合素质。

3.4借鉴国外房地产评估行业先进的经验与管理理念

与我国的房地产评估行业相比，国外的房地产评估行业起步较早，其发展已经相当的成熟，根据笔者的研究，外国先进的房地产评估行业拥有丰富的先进的经验与管理理念，并对其经济的发展具有极大的促进作用。所以，我国应该结合自身的具体国情，借鉴国外先进的管理经验与理念，进而确定适合我国房地产评估行业的管理理念。因此，房地产评估行业应该积极的与外国的房地产评估行业进行沟通与交流，进而使我国房地产评估行业得到充分的作用发挥，从而推动我国经济的迅速发展。

3.5加强对房地产评估行业的监督与管理

我国应该采取科学的措施，对房地产的市场环境进行有力的监督与管理，通过对监管部门职责的明确，进而为房地产评估市场营造一个良好、公平的发展环境。同时，还应该保障房地产评估活动的独立性，确保其经济活动独立性，不受到外界房地产活动的干扰。此外，还应该对房地产评估市场的监督与管理规则进行完善，对于违规行为制定出科学的处罚方法。对于评估中弄虚作假的机构，应该吊销其房地产评估资格，对相关的法律负责人进行责任的追究。

4、结论

综上所述，随着社会经济的迅速发展以及城市施工建设的发展，房地产行业也得到了迅速的发展，房地产评估产业作为房地产行业的重要组成部分，在促进房地产市场经济稳定发展中具有极其重要的作用。

因此，对于房地产评估产业中的问题，房地产评估产业管理人员不仅仅要做好健全房地产评估行业管理体系、对房地产评估行业的管理模式进行优化升级、提高房地产评估行业人员的专业素质、向国外地产评估行业先进的经验与管理理念学习以及加强对房地产评估行业的监督与管理等工作，而且要紧跟时代发展的步伐，不断的对促进房地产评估产业的措施进行改革与创新，进而充分的发挥房地产评估产业在推动社会经济协调快速发展中的积极作用。

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作者：黄峰