房地产财务指标分析

2022-08-08

第一篇：房地产财务指标分析

企业与房地产项目财务分析指标大全

短期偿债能力分析：

1、流动比率，计算公式：流动资产 / 流动负债

2、速动比率，计算公式： (流动资产-存货) / 流动负债

3、现金比率，计算公式： (现金+现金等价物) / 流动负债

4、现金流量比率，计算公式：经营活动现金流量 / 流动负债

5、到期债务本息偿付比例，计算公式：经营活动现金净流量 / (本期到期债务本金+现金利息支出)

长期偿债能力分析：

1、资产负债率，计算公式：负债总额 / 资产总额

2、股东权益比例，计算公式：股东权益总额 / 资产总额

3、权益乘数，计算公式：资产总额 / 股东权益总额

4、负债股权比例，计算公式：负债总额 / 股东权益总额

5、有形净值债务率，计算公式：负债总额 / (股东权益-无形资产净额)

6、偿债保障比率，计算公式：负债总额 / 经营活动现金净流量

7、利息保障倍数，计算公式： (税前利润+利息费用)/ 利息费用

8、现金利息保障倍数，计算公式： (经营活动现金净流量+现金利息支出+付现所得税)现金利息支出

营运分析

1、存货周转率，计算公式：销售成本 / 平均存货

2、应收账款周转率，计算公式：赊销收入净额 / 平均应收账款余额

3、流动资产周转率，计算公式：销售收入 / 平均流动资产余额

4、固定资产周转率，计算公式：销售收入 / 平均固定资产净额

5、总资产周转率，计算公式：销售收入 / 平均资产总额

盈利分析

1、资产报酬率，计算公式：净利润 / 平均资产总额

2、净资产报酬率，计算公式：净利润 / 平均净资产

3、股东权益报酬率，计算公式：净利润 / 平均股东权益总额

4、毛利率，计算公式：销售毛利 / 销售收入净额

5、销售净利率，计算公式：净利润 / 销售收入净额

6、成本费用净利率，计算公式：净利润 / 成本费用总额

7、每股利润，计算公式： (净利润-优先股股利) / 流通在外股数

8、每股现金流量，计算公式： (经营活动现金净流量-优先股股利) / 流通在外股数

9、每股股利，计算公式： (现金股利总额-优先股股利) /流通在外股数

10、股利发放率，计算公式：每股股利 / 每股利润

11、每股净资产，计算公式：股东权益总额 / 流通在外股数

12、市盈率，计算公式：每股市价 / 每股利润

13、主营业务利润率=主营业务利润/主营业务收入*100%

发展分析

1、营业增长率，计算公式：本期营业增长额 / 上年同期营业收入总额

2、资本积累率，计算公式：本期所有者权益增长额 / 年初所有者权益

3、总资产增长率，计算公式：本期总资产增长额 / 年初资产总额

4、固定资产成新率，计算公式：平均固定资产净值 / 平均固定资产原值

房地产项目财务分析指标

一类是静态指标，一类是动态指标。

静态指标没有考虑资金的时间价值，主要指标包括开发商成本利润率、成本收益率、投资利润率、静态投资回收期、自有资金利润率、借款偿还期等;

1、开发商成本利润率

开发商成本利润率=(项目总开发价值-总开发成本)/总开发成本

如果项目全部销售，则项目总开发价值等于扣除销售税金后的净销售收入;如果项目全部用于出租，则项目总开发价值为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和。项目的总开发成本，一般包括土地费用、前期开发费用、建安成本、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。

开发商利润实际是对开发商所承担的开发风险的回报。一般来说，对于一个开发期为2-3年的项目，项目建成后出售，其开发商成本利润率大体为30%~50%。

2、成本收益率

成本收益率=开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入/总开发成本

3、投资利润率(通过损益表计算)

投资利润率=年利润总额/项目总投资

年利润总额=年产品销售收入-年产品销售税金及附加-年总成本费用

年产品销售税金及附加=年增值税+年营业税+年特别消费税+年资源税+年城市维护建设税+年教育费附加

项目总投资=建设投资+流动资金投资(一般可忽略)

在财务评价中，投资利润率大于等于行业平均投资利润率时，一般认为项目有盈利。

4、静态投资回收期

静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量

5、自有资金利润率(通过损益表计算)

自有资金利润率=年平均利润总额/自有资金

6、借款偿还期

借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数-开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款资金额

动态指标需计算资金的时间价值，主要指标包括内部收益率、财务净现值、动态投资回收期等;

1、内部收益率

指项目各年累计净现金流量现值等于零时的折现率。

2、财务净现值

NPV=

t=0 CI−CO t i为基准收益率或设定的目标投资回报率

如果NPV大于等于0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因此在财务上可行。

3、动态投资回收期

动态投资回收期=(累计折现值开始出现正值的年数-1)+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值

第二篇：一、房地产公司财务指标

1、短期偿债能力比率：

(1)、流动比率=流动资产/流动负债=56889/6055=9.39

(2)、速动比率=流动资产-存货/流动负债=19323/6055=3.19

(3)、存货周转率=销售成本/平均存货=11338/37961=29.87%

(4)、应收帐款周转率=销售收入净额/平均应收帐款余额=无

(5)、现金流动负债比=(经营性现金净流量+期末货币资金余额)/流动负债总额=14443/6055=2.39

(6)、到期债务偿还比率=经营活动现金流量/(本期债务利息+到期债务本金)=7015/1566=4.48

2、长期偿债能力比率：

(1)、资产负债率=负债总额/资产总额=26055/58181=44.78%

(2)、利息保障倍数=息税前利润/利息费用=4198/1566=2.68

(3)、现金债务总额比=经营性现金净流量/债务总额=7015/26055=26.92%

3、盈利能力比率：

(1)、销售毛利率=销售毛利/销售收入=18.45%

(2)、销售利润率=利润总额/销售收入=17.18%

(3)、资产利润率=利润总额/平均资产总额=2632/57708=4.56%

(4)、资本收益率=净利润/实收资本=2134/20000=10.67%

(5)、销售现金比= 经营活动现金净流量/ 销售收入=7015/15322=0.46

4、营运能力比率：

(1)、资产周转率=销售收入/平均资产总额=15322/57708=26.55%

(2)、流动资产周转率=销售收入/流动资产平均余额=15322/56844=26.95%

二、房地产公司指标分析

1、从短期偿债能力比率分析

(1)一般说来，流动比率越高，反映企业短期偿债能力越强，债权人的权益越可以得到保障。但比率过高，表明企业流动资产占用较多，影响了企业资金的使用效率加大企业的筹资成本，进而影响企业的获利能力。该企业流动比率为9.39，远远高于同行业水平，该企业共有三种开发业态，公寓，写字楼、酒店和商业。从报表中看，该企业只销售了公寓和写字楼，尚未对酒店和商业部分进行销售，企业资金进行了沉淀，酬资压力比较大。

(2)速动比率较之流动比率更能准确、可靠的评价企业资产的流动性及偿债能力，因为它剔除了存货等变现能力较弱而且不稳定的资产。该企业速动比率为3.19，也高于同行业水平，虽然短期债务的偿还的安全性很高，但因为现金等占用过多，大大增加了企业的机会成本。

(3)存货周转率的高低，反映企业的管理水平，对企业的偿债能力和获利能力产生决定性的影响，该企业的存货周转率29.87%，在合理的范围内，反映该企业产品结构及价格定位准确，宏观经济宽松。

(4)应收帐款周转率为0，反映该企业存货变现能力较强，全部为货币资金支付。

(5)现金流动负债比从现金流量动态中来分析企业的实际偿债能力，该指标越大，越可以反映偿还短期债务的能力越强，该企业现金流动负债比为2.39，高于同行业水平，表明，该企业流动资金利用不充分。

(6)到期债务偿还比从动态中反映企业偿还到期债务的实际能力，该企业到期债务偿还比为4.48，表明该企业在会计期内无到期债务。

该企业从短期偿债能力分析来看，宏观经济比较宽松，销售回款率为100%，企业产品定位准确，但存货及货币资金占用过多，影响了企业的获利和远期发展能力。经查，该企业欲将存货资产用于自营，存货资产进行沉淀，未来酬资及偿还长期债务压力较大。

2、从长期偿债能力比率分析

(1)资产负债率反映企业长期偿债能力，过大则表明企业的债务负担较重，过低。表明企业采用了相对保守的企业经营策略，该企业资产负债率为44.78%，在合理范围内，表明企业正在进行经营结构的调整，作为一个新办企业，目前的资产负债率应该是低的。

(2)利息保障倍数反映企业获利能力对债务偿付的保障程度，若要维持正常的偿债能力，该指标一定大于1。该企业利息保障倍数为2.68，大于1，反映该企业偿债的安全性和稳定性是有保障的。

(3)现金债务总额比是从动态中反映企业偿债能力，指标越大，表明偿还债务的能力越强。该企业现金债务总额比为26.92%，在合理的范围内，表明该企业财务结构是安全和正常的。

该企业从长期偿债能力分析，该企业总体财务结构比较稳健，偿还债务的能力有保障，但作为新办企业，资产负债率较低，表明企业采用了相对保守的经营策略，目前正在进行经营结构的调整。

3、从盈利能力比率分析：

(1)销售毛利率和销售利润率反映一个企业市场竞争能力、发展潜力和获利能力。该指标并非越高越好，要看其收入来源或利润获得方式，是否具备核心竞争力，未来几年内是否是完全市场竞争。该企业销售毛利率为18.45%。销售利润率为17.18%，全部是主营业务产生的收益，表明企业的产品结构新颖、产品业态适合市场需求，应继续加大对该产品的产业链延伸，增加产品的附加值。

(2)资产利润率全面反映了企业全部资产的获利能力，该企业资产利润率为4.56%，低于同行业水平，主要是因为存货资产过大造成的，部分存货资产尚未销售，尚未产生利润，该存货资产未发挥应有的效应。

(3)资本收益率反映企业实际投资人对投资的获利水平，该指标应高于同期银行存款利率。该企业资本收益率为10.67%，在合理范围内，表明该企业是安全、稳健的，资本运用

的比较充分。

4、营运能力比率分析：

资产周转率和流动资产周转率反映企业全部资产和流动资产的的利用效率，该企业的资产周转率为26.55%和流动资产周转率为26.95%，反映该企业是大量资产中仅是存货在充分利用，由于固定资产数量较少，未发挥作用。

三、综述

1、由于该企业为房地产开发企业，存货为在产品或产成品，开发周期较长，形成销售收入的时间较长。从目前从短期偿债能力来看，该企业偿债能力较强，销售收入集中在本内实现，现金占用较多，存货资产未发挥最大效应。如果企业转变经营策略，将影响短期偿债能力。

2、该企业资产结构合理，但采用了相对保守的财务政策，如果进行经营结构的调整，加大负债力度，而且从指标分析看，长期负债更符合企业的最大价值。另外，该企业固定资产未充分利用。该公司目前正在进行经营结构的调整，将部分存货资产用于自营，尽快发挥作用。

第三篇：财务指标分析

什么是财务指标分析

财务指标分析是指总结和评价企业财务状况与经营成果的分析指标，包括偿债能力指标、运营能力指标、盈利能力指标和发展能力指标。

财务指标分析的内容

一、偿债能力分析偿债能力是指企业偿还到期债务(包括本息)的能力。偿债能力分析包括短期偿债能力分析和长期偿债能力分析。

二、营运能力分析

营运能力分析是指通过计算企业资金周转的有关指标分析其资产利用的效率，是对企业管理层管理水平和资产运用能力的分析。

三、盈利能力分析

盈利能力就是企业资金增值的能力，它通常体现为企业收益数额的大小与水平的高低。企业盈利能力的分析可从一般分析和社会贡献能力分析两方面研究。

四、发展能力分析

发展能力是企业在生存的基础上, 扩大规模, 壮大实力的潜在能力。在分析企业发展能力时, 主要考察以下指标:

第四篇：财务分析报告主要分析指标

一、财务分析报告的内涵及特点

财务分析报告是企业财务主管以实际的财务资料为依据，系统地研究分析企业财务运作的应用文书。随着商品流转的不断进行，企业的资金不断循环周转，构成了资金的筹集、运用、耗费和分配等方面的运动，这就是企业的财务活动。企业财务活动的结果，反映在资金来源、资金占用、流通费用、税金、利润等财务指标上，企业的财务分析报告就是对这些指标在一定时期内的完成情况用一定的方法进行综合性地计算和分析，并用书面文字加以阐述。

财务分析报告的作用主要有：通过检查企业在一定时期内的财务计划执行情况和对企业各项财务指标实绩的分析，总结企业经营管理中的经验及教训，并提出具体的工作建议，提出对资金运用、费用开支、利润完成状况的总评价，作为检查、考核企业财务管理优劣的重要依据。它是帮助领导决策、指导企业业务的重要手段。

财务分析报告可分为综合分析、专题分析、简易分析、典型分析、财务预测五种。

综合财务分析报告分为和上半两种，它全面反映企业的财务活动状况及其成果，并对资金、费用、利润等数据，对主要经济指标的完成状况进行综合分析，从而总结经验教训，对今后工作提出建议。

简易财务分析报告是在一个较短的时期内，通常是季度或月度，对企业财务活动及经营成果作简要的分析，以发现经营活动和财务资金方面可能存在的问题。

专题财务分析报告是企业在经营管理实践中发现某一财务状况对业务经营的开展有很大影响而作出的专门分析。如商品库存结构分析;资金分析;财经纪律状况分析等。

典型财务分析报告是分析与财务活动有关的、重大突出的、有普遍意义的典型事例所写的报告，多数是上级单位或同级财税，金融，工商管理部门编写，常用第三人称。

财务预测报告也称财务可行性预测，是企业在某一特定时期或对某一经营业务的财务成果进行预测时所写的报告，供领导作决策之用。

财务分析报告具有真实性、同比性、议论性等特点。

(一)真实性

财务分析报告的主要作用是供领导正确决策之用，作为企业健康有序发展之用，因而材料的真实性至关重要。任何虚假的材料都会导致判断的失真，进而导致决策的失误，导致工作的失败。

(二)同比性

财务状况的优劣，一定与某特定时期的背景分不开，一定与企业发展的一定阶段性分不开，所以，比较法是最为常见的分析方法，尤其是历史上的同比很有必要，这有助于帮助企业找到发展的坐标。

(三)议论性

财务分析报告的表现手法，侧重在议论，其他的记叙、说明都是为议论服务的，最后的结论也是建立在议论分析基础上的。所以应该不断地夹叙夹议。

二、财务状况分析报告的主要分析指标

(一)经营指标分析

主要说明企业基本情况、本期企业生产经营业务的主要经济指标完成情况等，如产量、营业量、销售量等实际完成额及同比增减值。

计算反映企业发展能力状况的财力评价指标有：销售增长率，资本积累率，总资产增长率，三年资本平均增长率;三年销售平均增长率。

将这些指标与标准指标及上年同期值相比计算增减值，并从以下几方面分析生产经营中取得的业绩和存在的问题及原因：一是经营环境变化的影响，主要分析企业生产经营内、外部条件变化的影响;二是营业范围调整及影响;三是需披露的其他业务情况和事项的影响等。从中找出主要影响因素，并说明企业取得成绩的主要原因是什么，说明企业经营中出现问题与困难的原因是什么，使企业明确今后的发展方向。

(二)盈亏指标分析

1.对利润表所反映的本期实际利润数与计划数及上年同期实际数进行对比，分析利润实现情况及增减值。本期实现利润(亏损)总额是多少，比计划及上年同期数增减额及增减率;分析本期实际利润总额构成情况，其中：主营业务利润、其他业务利润、营业外收支等情况与计划数及上年同期数的增减额及增减率是多少。

2.计算净资产收益率、总资产报酬率、主营业利润率、成本费用利润率等盈利能力分析指标，并用标准值与上年同期值相比计算增减值。

3.根据分析与计算结果，分析评价企业盈利能力的强弱，并从主营业务收入同比增减额的影响、成本费用同比增减额影响、其他业务利润、营业收支净额等因素分析其对本期利润的影响程度，查找导致盈利能力增强(减弱)的原因。

(三)资金指标分析

1.通过资金结构比例分析，分析本期资产负债表、利润表等报表中各项目的构成比例，以行业比例和上年同期项目比例相比较，将增长分析与结构分析结合起来，判断各项目构成比例的合理性、科学性。

2.对企业资产的营运能力进行分析，评价企业资产管理效率情况。其评价的指标主要包括：总资产周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、存货周转率、应收账款周转率。如通过对应收账款周转率的分析，可以得出企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。如果周转率高则表明：收账速度快，账龄较短，资产流动性强，短期偿债能力强，可以减少收账费用及坏账损失。同时借助应收账款周转期与企业信用期限的比较，还可以评价委托加工单位的信用程度，调整原订的信用条件，制定出相应的收账政策。对固定资产周转情况的分析，可以知道固定资产的利用率是否合理，固定资产结构是否恰当。

3.计算企业的偿债能力情况，其主要指标有：速动比率、流动比率、资产负债率、产权比率等。

4.指标变动差异分析，将本期各项指标计算结果与标准值及上年同期值比较，找出变动较大或不正常的指标作为重点分析对象，揭示运行中存在的问题及原因。

(四)国有资产保值增值指标分析

1.衡量国有资体保值增值情况指标是国有资本增值率，通过对该指标进行分析，能充分体现对国有资产的保护，能及时、有效发现侵蚀国有资产的现象，反映国家投入资本的保全性和增长性。

2.一般认为资本的保值增值率越高，表明企业的资本保全越好。当保值增值率达到100%时为保值，超过100%时为增值，若小于100%则表明国有资本减值，说明国有资产受到了侵蚀、流失、损失等，没有实现资本保全。

3.根据国有资本保值增值实现的程度，分析其原因，特别是对没有实现资本保值的要高度重视，查找漏洞，研究对策。

第五篇：财务指标分析报告

(一)

一、资产规模及结构

1、总资产增长率

2009年期末总资产10,868,761.48元，比2008年期末总资产10,270,927.98元增加597,833.50元，总资产增长率为6%。说明公司总资产规模有一定的增长，主要是本期新增固定资产比较多;与上期11%的总资产增长率相比，本期增长比率较慢。

2、经营资产增长率

2009年期末经营性资产为10,868,761.48元，比2008年期末经营性资产10,270,927.98元增加597,833.50元，经营资产增长率为6%。说明公司经营资产规模有一定的增长;但与上期11%的经营资产增长率相比，本期增长比率较低。因全部资产皆为经营性资产，故经营资产比率为100%，说明所有资产都参与企业正常生产经营。

3、流动资产比率

2009年期末流动资产总额为7,548,061.95元，期末总资产10,868,761.48元，流动资产比率为69%，与上流动资产比率76%相比下降了7个百分点，说明公司流动资产占总资产的比率有所下降，资产的变现能力减弱，短期偿债能力有所下降。

二、资产周转能力

1、应收账款周转率

2009应收账款周转率为47次，比2008应收账款周转率38次上升了9次;说明贵公司应收账款回收及时，资产运营效率提高。

2、经营资产周转率

2009经营资产周转率为1.4次，比2008应收账款周转率1.6次下降了0.2次;经营资产周转次数降低，资产运营效率下降。主要原因是2009资产增加的同时、收入和利润却在下降，导致资产运营效率低下。

三、资产收益能力

1、营业利润率

2009营业利润为2,195,558.09元、销售净额为14,680,787.75元，营业利润率为15%，比2008的营业利润率19%减少了4个百分点。其主要原因是公司收入在减少的同时营业费用却大幅提升;管理费用虽然有所下降，但下降幅度远低与收入的下降幅度。在收入降低的同时，营业费用不但不能缩减，反而有所提高;未开源却增流，导致营业利润率降低。

2、总资产息税前利润率

2009总资产息税前利润率为15%，比2008总资产息税前利润率19%降低了4个百分点，说明总资产获利能力在逐步降低。

3、经营资产利润率

2009经营资产利润率为21%，比2008经营资产利润率30%降低了9个百分点;说明经营资产获利能力较弱且逐年下降，公司应对此应予以足够重视。今后应进一步提高资产使用效率，避免资产闲置;压缩成本，节省开支，以提高经营性资产的收益能力，确保公司的持续经营。

四、资产获取现金流能力

1、销售现金比率

2009经营活动产生的现金流量净额为4,264,275.35元、销售净额为14,680,787.75元，销售现金比率为29%，比2008销售现金比率21%上升了8个百分点。公司每100元销售净额只能获取29元的经营活动现金净额，说明从经营活动获取现金的能力较强。

2、经营资产现金回收率

2009经营资产现金回收率为40%，比2008经营资产现金回收率33%上升了7个百分点。公司每100元经营资产只能产生40元的现金，需约2.5年的时间，就能从营业收入收回全部经营资产;说明公司从经营活动获取现金的能力较强，不会因资产需更新换代而发生资金短缺问题。

3、营业利润和经营活动现金净额比率

2009营业利润和经营活动现金净额比率为51%，比2008营业利润和经营活动现金净额比率91%下降了40个百分点，说明公司从经营活动获取现金的能力较2008有一定幅度的降低，但总体获取现金还是很强的。

财务指标分析报告

(二)

一、基本情况

1、历史沿革。公司实收资本为万元，其中：万元，占93.43%;万元，占5.75%;万元，占0.82%。

2、经营范围及主营业务情况我公司主要承担等业务。上半年产品产量：

3、公司的组织结构公司本部的组织架构根据企业实际，公司按照精简、高效，保证信息畅通、传递及时，减少管理环节和管理层次，降低管理成本的原则，现企业机构设置组织结构如下图：

4、财务部职能及各岗位职责

(1)、财务部职能(略)

(2)、财务部的人员及分工情况财务部共有x人，副总兼财务部部长x人、财务处处长x人、财务处副处长x人、成本价格处副处长x人、会计员x人。

(3)、财务部各岗位职责(略)

二、主要会计政策、税收政策

1、主要会计政策公司执行《企业会计准则》《企业会计制度》及其补充规定，会计1月1日—12月31日，记账本位币为人民币，采用权责发生制原则核算本公司业务。坏账准备按应收账款期末余额的0.5%计提;存货按永续盘存制;长期投资按权益法核算;固定资产折旧按平均年限法计提;借款费用按权责发生制确认;收入费用按权责发生制确认;成本结转采用先进先出法。

2、主要税收政策

(1)、主要税种、税率主要税种、税率：增值税17%、企业所得税33%、房产税1.2%、土地使用税x元/每平方米、城建税按应交增值税的x%。

(2)、享受的税收优惠政策车桥技改项目固定资产投资购买国产设备抵免企业所得税。

三、财务管理制度与内部控制制度

(一)财务管理制度(略)

(二)内部控制制度

1、内部会计控制规范——货币资金

2、内部会计控制规范——采购与付款

3、物资管理制度

4、产成品管理制度

5、关于加强财务成本管理的若干规定

四、资产负债表分析