房地产投资财务分析论文

【摘要】房地产是中国经济发展的重要支柱之一，随着我国经济不断的发展，房地产经济和投资也越来越受到关注。今天小编为大家推荐《房地产投资财务分析论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

房地产投资财务分析论文 篇1：

房地产投资开发与经营在实践中的操作

一、房地产投资开发与经营概述

（一）房地产投资开发与经营概述

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以及在将来获取预期收益的一种经济活动。房地产开发与经营是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总和。

（二）房地产投资开发与经营意义

1、房地产投资开发与经营已经与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。

2、作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。

3、房地产让拥有商业写字楼、公寓大楼、工业仓储区和零售场所的投资者们获得利润并经受风险。持有高质量的房地产能将他们长期租给适合的租户，从而带来巨额的现金流。同时房地产的风险和回报介于债券和股票之间，伊博森合伙人公司过去78年的数据显示股票的年收益率是10.4%，而政府债券的年收益率则为5.4%，房地产投资者每年得到比投资债券高出大约2.5%的收益。

二、开发商投资开发与经营理念

（一） 投资开发与经营机会的发现者 真正的开发商是通过研究自己和他人的长期投资记录后，具有一定独特的眼光，顺应了社会发展潮流，特别像在中国这种体制下的投资，必定要以政策向导性为契机，投资想赚大钱，必须有耐性。换句话说，投资开发与经营会达到什么水准，往往跟党和人民政府的决策息息相关，一个政策可以让一个开发商至富，同时也可以让一片开发商大面积的倒下。真正的机会发现者是具有一定体制经验的政治敏感者，能够及时掌握国家的大政方针，及时做出应对措施。

（二）投资开发与经营计划实施的组织者 投资开发与经营计划实施的组织者是在整个项目中人事各种管理工作人员的组合。在整个房地 房地产开发产项目管理工作中，由于业主、承包商（包括分包商）、设计单位、设备和材料的供应单位、监理单位等都有自己的项目经理部和人员，他们之间的各种管理工作的任务、责任和权力的划分，以及他们之间的各种联系，共同形成项目管理组织系统。在这个项目管理组织系统中，业主建立的项目管理组织（项目经理部）居于整个项目组织的中心位置，在整个项目的实施过程中起头决定性的作用。 在项目寿命期内，可将项目划分为若干个阶段，而每一个阶段都有相应的管理工作。

1、前期策划阶段。该阶段项目者作为咨询工程师为业主决策提供可供参考的信息、意见和建议。

2、设计和计划阶段

3、招标投标。

4、项目施工阶段。在这个阶段，主要是进行施工准备和施工过程中的“三控制，两管理，一协调”等方面的工作，保证项目目标的顺利实施。

5、欺瞒宣。这一工作主要是针对商业性房地产项目而言，其主要工作如下： （1）项目产品营销计划的策划（这一工作是在项目前期工作的基础上进行的）。 （2）项目产品营销计划的考核与评价。 （3）项目控制与调整。

6、项目后期管理

（三）投资开发与经营的决策者 投资开发与经营的决策者特别是决策领导者，是决策活动成败的关键。决策领导者对于决策的最终决断称为最终决策。最终决策是具有决定性的决策，它使决策从思想变为行动，认可能变为现实；它要对决策的后果承担直接的责任，因而是一种直接的、责任性的决策。由于在最终决策阶段中，需要领导者最终决断的方案，往往是多个并存，这些方案又往往互不一致，有的甚至完全对立，而对于方案的论证程度也不同，有的深，有的浅，有的甚至根本不成熟，方案之间没有可比性，从而使得决策的复杂性和艰巨性增加。因此，决策领导者特别是中高级决策的领导者，在决策中担负着重大的责任，发挥着重要的作用。现实的房地产投资开发与经营的决策活动中，决策者面对的是几乎永远不会完全相同的决策问题，必须经常进行分析、判断和决策。决策者要在限定的时间内做出正确的决策显然不是一件容易的事，一般的人是难以胜任的。这样就对决策者的素质和能力提出了严格的要求，也就是说，只有具备较高的决策素质的人才能比较顺利地履行决策者的职能。

（四）投资开发与经营项目成功后的受益者 真正的投资开发与经营项目成功后的受益者不单纯指开发商本人，而是更大程度上讲项目业主、监理单位、施工单位共同受益，最主要的受益者应该是从此开发项目获的生活工作便利的普通民众。

三、开发商应具有的战略眼光和操作技巧

（一）可行性分析能力 房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产投资开发与经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。

1、市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。

2、财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对投资的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。

3、可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

（二）了解房地产市场的最新法规与政策能力

1、房地产政策主要涉及两个主管部门：城乡建设部和国土资源部，做为投资开发与经营的决策者可以关注这两个部门的网站（地方的查看省级对口厅局），通常最新的政策会及时出现在上面。

2、关注房地产法规大全之类的工具书，一般来说重要的的规定都会罗列上去。当然随着时间的推移，里面的部分规定会被修改甚至废止，这就需要平常多留心，多关注新闻媒体，防止把废止的法规当现行有效的来使用。

（三）房地产销售经营的能力 在房地产销售阶段主要的工作，包括：

1、必须有完善的营销规划

包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

2、实际的销售活动

包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

3、融资活动的进行

由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类：

一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。

二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

（四）具备房地产投资开发与经营资金链回收期长的资金能力

整个房地产投资开发与经营的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：

1、因为房地产投资开发与经营不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

2、由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

3、如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

四、我国房地产市场的走向预测分析及对策

（一）我国房地产市场正面临一场改革

我国房地产市场的繁荣与发展始于1998年的住房制度货币化改革，在银行金融创新与国家金融政策的支持下，全国掀起了一场轰轰烈烈的“造城运动”。国内房价快速飙升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚积的风险不断上升。如今房地产市场问题已不再仅仅是某个行业的问题，或者说不是一个纯粹的经济问题，而上升为国民普遍关心的社会问题。所以我国房地产市场的改革在所难免，从遏制部分城市房价过快增长到让房价回归到合理价位，充分体现了党中央国务院对房价问题的关注。

（二）我国房地产市场的走向预测

虽然房市调整可能在所难免，但调整深度应该不会太大，尤其不可能出现日本或香港那样在房地产市场泡沫崩溃后房价出现暴跌的现象（日本的商用地产价格在1990—2005年间跌掉了80%，而香港的住宅价格指数在1998—2003年间则下跌了近70%）。从中长期看，中国居民的潜在住房需求还相当庞大，房地产市场应该还有数十年的稳步上升行情。

五、结论

综上，房地产业是为人类的生活、生产活动提供入住空间或物质载体的行业。开发商应当抓住我国社会平稳较快发展的大好机遇，做一个投资开发与经营机会的发现者，投资开发与经营计划实施的组织者，投资开发与经营的决策者，投资开发与经营项目成功后的主要受益者。更需要开发商具有一定的战略眼光和操作技巧，具有可行性分析能力、能够迅速了解房地产市场的最新法规与政策能力和房地产销售经营的能力、并具备房地产投资开发与经营资金链回收期长的资金能力。相信在我国改革开放的大潮中，掌握上述方法，开发商在投资开发与经营实践中的操作，一定会与社会发展取得双赢的局面。

作者：李晓

房地产投资财务分析论文 篇2：

房地产经济与房地产投资课程教学改革探析

【摘要】房地产是中国经济发展的重要支柱之一，随着我国经济不断的发展，房地产经济和投资也越来越受到关注。针对三本院校课程理论教学枯燥、实践教学不足的问题，培养学生从财务和经济评价的角度对房地产进行分析、论证的能力，以学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础为目标，对《房地产经济与房地产投资》课程进行教学改革，提高学生对这门课程的兴趣，从而达到培养房地产相关人才的目标。

【关键词】房地产 教学改革 实践

《房地产经纪与房地产投资》是经济学专业一门重要的专业必修课。改课程主要讲述房地产投资概述、房地产投资分析、房地产市场分析、房地产开发项目的区位条件分析、房地产基础数据估算、房地产投资项目财务分析等。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。

房地产投资课程有以下几个特点：1.概念性和需要记忆的内容多；2.课程更新的速度比较快；3.与实践联系紧密。根据房地产投资课程的特点，在教学中通过“教学做”让学生理解基本概念的同时，对房地产投资分析方法和技能也能充分的掌握。

一、房地产投资教学现状和难点

1.课程知识体系繁杂

房地产投资课程理论知识较多，涉及多么学科。涉及到房地产的相关概念、法律法规；房地产开发、经营、消费、服务和管理过程中需掌握的一些规律。上述知识涉及经济学、经济数学、管理学、会计学和市场营销学等多门学科，此类内容难度较大。因此，对于三本学生而言，房地产投资知识体系比较繁杂，内容难度较大。

2.教材内容跟不上专业知识的更新速度

由于房地产是中国经济发展的重要支柱，房地产相关的专业性知识一直是学者关注的热点，所以相关的专业知识更新的速度很快。同时随着房地产的不断发展，房地产市场法制不断的完善。近几年国家对房地宏观调控不断发生变化，比如：政策由之前的抑制泡沫到最近的去库存，房地产法规也相应的做出调整。以上这些原因都会导致房地产专业知识发生变化，这就要求我们在教学过程内容也要做出相应的调整，而新教材的修改或编写都需要一定时间，这就导致了现有教材内容跟不上房地产专业知识的更新速度。

3.实践教学缺乏条件

正如我们之前提到了，房地产投资是一门实践性很强的课程，实践方面教学对这门课至关重要。但是现实的情况是大多数学校对房地产投资课程教学中注重理论知识，而不注重实践教学环节。最主要的原因是很多老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。

二、房地产投资课程教学改革的内容

1.改革教学内容，突出教学重点

不同院校的学生、不同专业的学生有不同的特点，因此，在选择教材时要有一定的针对性，尽可能选用最新出版和适合三本院校学生的教材，给学生提供3～5本参考书。时机如果成熟可以针对本校学生编制适合他们的教学教材。

《房地产经济与房地产投资》课程的特点是理论多、应用性强。由于理论多，知识体系繁杂，学生在学习过程中往往感觉枯燥无味，对这门课不感兴趣。所以老师在理论教学过程中要突出教学重点，使学生对重点知识能更好的了解，做到有的放矢，达到教学目的。另外，在教学过程中老师要进行课堂角色转变，由传统的满堂灌到课堂上学生成为学习的主体，而老师由主角变成导演。老师根据课程目标设计相应的教学形式，根据课程教学任务布置相关的教学任务，让学生在角色扮演中完成相应的任务，达到教学效果。

2.加大案例教学

随着教学手段的不断发展，现在的大学生更喜欢多媒体教学手段，同时应用多媒体教学传达的信息量也更多，特别适用于案例教学这个环节。案例教学是结合实际例子，用刚学过的理论知识进行解释和分析，案例教学对《房地产投资》课程有很大的意义。通过案例教学使学生对理论知识有更深的理解，同时也能激发学生对改课程的学习兴趣，提高课堂的教学效果。

3.到房地产估价事务所进行实地考察

老师在教学过程中缺少实践教学中所需要的大量专业资料，很多学校也没有相关的房地产模拟评估实验室。这种情况因资料的可得性差，和学校对实验室投入少等原因在短期内得不到解决。那为了加强实践教学环节，老师可以组织学生到也为进行实地调查研究，也可以组织学生进行阶段实习或组织学生到相关单位听讲座，达到教学效果。

三、结语

房地产经纪和房地产投资是一门实用性很强的课程，老师在教学过程中，要针对存在问题，进行教学改革，有效推动该课程的建设。学生通过该课程的学习，引导学生对房地产相关工作岗位所需要的理论知识和动手技能，为学生今后从事房地产相关的工作奠定理论和实践基础。

参考文献：

[1]刑兰芹.房地产估价课程教学改革研究[J].陕西教育.高教.2011（6）.

[2]横艳阳.房地产开发概论课程教学改革探讨[J].高等建筑教育.2011（1）

[3]曾福林.房地产投资分析课程实践性教学改革探索[J].课程教育研究.2015（12）.

作者：王旭程

房地产投资财务分析论文 篇3：

房地产热下的项目投资冷思考

【摘 要】 房地产投资热持续了近二十年，持续上涨的房价催生出了“契约管理学派”主导的房地产投资项目风险管理论，“法务”成为了房地产等固定资产投资项目的风控关键岗位，传统的以会计、审计为主的“风控”不得不让位。文章回顾了有着“价值投资之父”的本杰明·格雷厄姆和戴维·多德两位的价值投资理论，以两位大师睿智的视角，对房地产投资热下项目投资理念、方式、技术、评估模型等展开了冷思考，并以投资公司的视角重新认识房地产项目投资风险管理，希望为投资公司回归理性投资提供有益借鉴。

【关键词】 房地产热； 投资公司； 风险控制； 投资与投机； 债权投资； 投资模型； 契约管理

房地产调控是“十二五”规划的重点战略之一，其主要方向是强调住房问题上的平等，要做到“人人有房住”，而不是“人人有住房”。未来的房地产市场将从“投资品”市场向“消费品”市场转变。在政府可能长期、制度化的房地产调控政策下，房价走势将趋于稳定，甚至可能下跌。早期高亢猛进的房价让房地产投资项目成了香饽饽，也让投资公司的投资管理思维出现了偏移。以往的经验告诉他们“房价的上涨可以抵消多数投资风险”，所以抱着房价上涨的一丝侥幸，运用牛市投资策略，哪怕项目失败，只要最终能拿到抵押的房或地就不会出现损失，所以固定资产项目的投资关键就是用法律手段保障抵押物的最终归属，从而推动了契约管理学派在房地产等固定资产项目投资的应用，甚至主导了众多固定资产项目投资的风险管理。契约管理论起源于威廉姆森（1985）的契约治理理论，一般认为通过契约关系设计可以解决制约租金事后分配的各种复杂因素，导致众多投资公司用律师替代了审计、会计专员，出现了传统“风控”让位的现象。在我国由“重发展速度”向“重发展质量”转变的经济转型期，如何认识并管理好房地产投资市场风险，需要智者的指点。

有着“投资之父”之称的本杰明·格雷厄姆和戴维·多德两位大师曾于1934年倾力打造了一本名为《证券分析》的投资著作，在该书中他们细致全面阐述了投资与风险、收益的关系，首次提出了价值投资的基本理论。该书提出的价值投资理论等被华尔街誉为投资“圣经”，一直被价值投资者奉为圭臬。即使在80载后的今天，依然犹如黑暗中的灯塔，指引着人们到达成功的彼岸。我们何不静下心来，重新倾读一下两位大师的投资理论，重新认识投资公司的房地产投资项目风险管理，为投资公司回归理性投资点亮一盏明灯。

一、如何判断房地产项目的投资与投机？

投资与投机的区分具有重要意义。格雷厄姆的价值投资理论中给投资的定义是：“投资是一种通过认真分析研究，有望保本并能获得满意收益的行为。”而投机的目标则相对单一，就是所谓的唯利是图。目前社会上很多房地产项目都戴着“加速城镇化建设进程“的政策光环，但实际上就是“政策红利”下的资本运作。投资公司在项目审核过程中，一旦受到了这种噱头的蒙蔽，就容易过分强调宏观经济发展趋势，从而忽视了借贷主体或项目的瑕疵（如重要资产权属存在法律瑕疵等问题、抵押物估值造假等），甚至产生诸如房价的上涨等可以抵消瑕疵项目风险损失的惯性思维。此时投资公司在房地产投资项目上已经产生了投机心理，在这种投机心理的刺激下出现了用“法务”来替代传统“审计”、“会计”进行风控的做法。其做法是：项目经理及高管们对房地产项目评估价值开出高折扣率，同时运用违约债权控制抵押资产，这样即使面临显而易见的楼盘销售、空置率管理等风险，有着不断升值的土地等固定资产，这种项目的风险就处于可控范围之内。此时只要费率足够吸引人就应该尝试去做，这无疑是赌徒投机思维。在这种投机心理作祟下，投资公司自身还会用各种“变通”的操作（如对不诚实的管理层采取默许态度，从而忽略抵押率、最低自有资本金率等底线指标）间接屏蔽掉风险控制管理环节，让投资变成彻头彻尾的投机。

价值投资理论告诉我们：一个科学意义上的项目投资，首先是基于一个科学正确的评价目标。前面我们看到的投资评价目标，主要是房地产项目投资收益率、回收期等指标。所以只要是基于房价上涨这一前提，项目审计、会计等风险控制环节就显得没那么重要了。而要引导投资公司科学投资，两位投资大师告诫我们：“很多优秀的企业为达到盈利，将通过积极研发、品牌投资及各种服务创造价值。实现了这个目标，盈利目标则自然而然达成，甚至盈利目标变成了副产品。”也就是说，投资公司的好项目评价应该是双目标甚至是多目标的，不能单一化地围绕投资收益的高低、回收周期长短等项目目标，避免步入投机怪圈。我们可以更多地考虑“行业竞争度”、“商业模式创新”等目标来改善投资公司项目投资评价体系。同时应不断提醒投资公司项目人员“贷款用于做什么”、“拿什么来还款”、“还不了怎么办”这三个基本风控问题。

二、投资公司是否要走风险投资的老路？

当前很多投资公司都将风险投资机构之路作为未来的发展方向。风险投资机构是“高风险、高收益”的代表，很多投资公司希望走上这条快速发展的道路。但是风险投资必须要有完善的市场退出机制。目前我国的资本市场步履蹒跚，政策等因素无疑增加了更多不确定性风险。投资公司是否有一条与风险投资机构不重叠，且发展前景光明的大道呢？

本杰明·格雷厄姆和戴维·多德两位大师回顾了大萧条前后美国经济和股市大波动对证券投资造成的困难，通过价值投资理论告诫我们：“即使你是经验丰富的投资者，也必须表现得像初次驾车一样，听到诸如‘小心驾驶’、‘避开结冰路面’这样的忠告，也不能置若罔闻，因为突发事件并不会因为你经验老道而不波及你。”他们对价值投资理论总结出两大基本原则：“一是严禁损失，二是不要忘记第一原则。”避免严重的损失，是维持高复利增长的一个先决条件。投资公司要想获得成长，不一定必须走风险投资机构的路子。在当前利率市场化改革步伐加快的今天，投资公司完全可以通过低风险的稳健收益的复利增长实现高成长。要做到这一点，必须踏踏实实将风险控制作为投资的首要任务（例如可以设立一个基本风险控制原则警戒线。对发起人项目投入额低于项目总投入30%的，对贷款用途含糊或牵强，尤其是还款来源完全基于乐观估计的等情形，坚决抵制，以避免严重的损失），同时建议将投资公司风控部门重新回归战略核心位置。维持稳健收益的复利增长才是持续经营、快速成长的基本道路。

三、投资公司的债权投资是否可靠？

格雷厄姆和多德均反对传统的证券分类方式，他们认为：“将股票和债券彻底分离的分类方法，存在一个虽不明显但非常重要的缺陷，即倾向于在债券形式与投资安全之间画上等号。这导致投资者们相信，债券必定具有能抵御损失的特殊保障。但这个想法其实是站不住脚的，因为很多情况下债券（权）也同样会造成严重的失误和损失。”就整体而言，债券享有明显优于一般股票的安全性，这一点毋庸置疑。现实中，很多投资公司都强调用债权来保障投资安全，并聘用了大量律师来保障债权的实施，将关注点集中于担保物，这也是美国投资公司的典型做法。这种债权优势并不是债券（权）与生俱来的优点，而是美国企业诚信融资行为，偿债义务本身并不是必然的，它实际上由债务人公司是否有履行义务的能力决定。项目安全的本质还是取决于项目企业是否有偿债能力，有无盈利持续经营的能力。过分强调债权的保护，本质上就已经忽略了项目投资互惠互利的合作实质。

两位大师的价值投资理论还指出：“一家既没有资产又无盈利及持续经营能力的企业，仅仅用债权等法律的手段来保障投资安全与股票投资毫无差别。”对于一些初创期的项目，债权方案安全性并不比普通股更高，反而相当缺乏吸引力。因为债权人凭借其固定索取权从公司中得到的利益，不可能比他完全、自由、明晰拥有这个公司时所能获得的利益更大。这个简单的原则似乎显而易见，无须赘述。而很多投资公司在房地产投资项目上基本都是将债权投资作为近期主要经营目标，这在行业内评价为“重第二还款来源（抵押物），而轻第一还款来源（经营收入）”，是一种典型的“典当”思维。这样做的风险是显而易见的，至少包括五种风险：抵押物价值认定的可靠性风险、抵押物变现能力风险、房地产行业风险、项目企业经营风险、企业实际控制人道德风险，并且让投资公司弥漫了多种不谨慎的观点，如：房价会继续坚挺；客户提供的抵押物是经过“谨慎”评估的，是足值的；有了完善的法律文件，债权是可以优先受偿的；“我们有能力快速无损失地变现我们的抵押物”。基于以上的“乐观”预期，企业的实际股东的背景、原始积累、经营能力、负债总量和能力是否充分了解将变得无关紧要，或者说在时间和条件不允许的情况下，它们都是次要的。这些想法对投资公司发展将是致命的。我们还要特别注意两位大师提出的价值投资理论中，“投资分析的结论都是基于分析人的未来经济发展预期，但这并不一定是现有的事实”。也就是说尽管项目投资是投资项目的未来，但是所有有关未来的推测都应该建立在当下合理的基础和保守的分析上，这是传统审计、会计之所以特别重视历史交易及现有资产的原因，而仅靠法务保障、债权方案及特定预期的风险控制是脱离了当下合理的基础的，存在重大的风险隐患。

四、如何从财务分析中辨别不诚信的项目管理层？

财务分析在所有的投资领域都扮演着重要的角色，其重要性主要体现在判断融资企业的资产状况、资金链情况以及对目标项目或还款来源进行现金流预测等方面。需要注意的是，我国的非上市企业大多具有三套以上的账（所谓的“内账”、“外账”、“融资账”），作为投资方，投资公司的业务及风险管理部门不能就企业提供的财务报表而分析，首先要做的是辨析它是不是企业的“内账”，这是投资公司风控的第一步，也是关键一步。如果弄错，将导致项目脱离实际，使财务分析毫无用处。而辨析财务报表的真实性，可以从财务报表的形式、勾稽关系、重大科目及财务报表异常情况等各方面入手，利用财务报表的外部信息，结合企业或项目的实际情况进行分析。

两位大师的价值投资理论要求特别重视现金流量分析的重要性。如果是制造型企业，资产负债表与利润表的分析是必不可少的，而对于房地产这种资金密集型企业来说，现金流量表与资产负债表显得尤为重要，因为房地产项目投资周期长，各种资产结转慢，收入的确认方式不一样等各种因素使得利润表的参考价值有所下降。价值投资理论中直接指出：“像安然或美国废物管理公司这样篡改账目的公司，总是能粉饰损益表一段时间，但它们不能操纵现金流。因此，当损益表和现金流量表开始出现分歧，就是公司存疑的一个信号。”它提示我们从现金流量表角度来对项目作基本把控。

五、传统房地产投资项目模型的应用问题

格雷厄姆和多德在《证券分析》一书中列举了一个房地产投资项目评估模型，他以单户居住房屋为第一抵押物的房地产贷款为例，他们认为，成本为10 000美元的住宅，每年的租金价值（或者租赁自有房屋的同等价值）约为1 200美元，扣除税收和其他费用后的净收益约为800美元。如果储蓄银行提供60%房屋价值，即6 000美元、利率为5%的第一抵押贷款，鉴于一般情况下房屋的盈利能力是其利息要求的两倍以上，则此贷款的安全性将得到保障，这为我们评估房地产项目提供了一个参考模型。目前这一模型已被金融机构广泛应用于房地产项目评估中。

但是现实情况更加复杂，所以格雷厄姆在提出该模型的同时还指出“必须正确估算各种价值”。如果联系到房地产项目投资上，我们需要正确认识以下问题：第一，资产价值与盈利能力密切相关；第二，评估报告可能存在误导；第三，租金可能异常而导致估价偏差；第四，可能存在过度建设成本的债务；第五，特定用途建筑存在必然的缺陷；第六，仅基于原始租金的评估价值具有误导性；第七，财务信息是投资项目依据；第八，多项目选择应遵循安全优先的程序规则。这也是房地产投资公司实施房地产项目风控操作的八大基本准则，对指导房地产债权投资业务操作有重要意义。

六、结语

我们发现价值投资理论有着极深的项目投资思路，两位投资大师睿智的理念让我们开阔了房地产项目的风险控制管理视角，引领着我们与时俱进。正如《证券分析》的翻译者巴曙松老师所说：“价值投资历经八十载，但仍闪烁着智慧的光辉，经受得起不可预知的未来的检验。”两位大师的价值投资理论不仅适用于证券投资，也适用于所有的项目投资领域，其投资理念与技术，值得我们认真揣摩、仔细推敲、灵活运用，并将给我们带来不可估量的益处。

【参考文献】

[1] [美]本杰明·格雷厄姆，戴维·多德.证券分析[M].海南出版社，2006.

[2] 叶继英，赵鹏程.投资性房地产计量的选择及其影响因素[J].会计之友，2013（17）：82-86.

[3] 马毅，左小明.科技型中小企业知识产权的集群信用互助融资机制研究[J].征信，2014（3）：27-28.

作者：马毅 李迟芳 左小明