住房保险论文范文

2022-05-09

想必大家在写论文的时候都会遇到烦恼，小编特意整理了一些《住房保险论文范文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!摘要:随着中国人口老龄化日趋严重，养老问题已经成为人们关注的焦点。与此同时，中国的社会保障体系尚不完善，因此养老方式以及养老产品的创新成为热议话题。自长期护理产品推出以来，在美国、日本等国家得到了较好的发展。但长期护理产品应该如何在国内推广成为学术界及业界不断争论的话题。因此，就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的相关问题展开讨论。

第一篇：住房保险论文范文

在杭州实行住房反向抵押保险的可行性分析

【摘要】住房反向抵押保险，能够在很好的维持房主既有居住条件基础上，令这部分固定资产得以迅速盘活，对于欲保留房屋所有权但现金收入不定的老年群体来说，是社会养老保险的必要补充形式。因此，笔者针对我国住房反向抵押保险可行性，布置期间面临的主要风险问题，最终的应对措施等，加以细致化验证解析，希望能够借此为我国保险业布置拓展反向住房抵押贷款服务项目，提供合理数量的指导性建议。

【关键词】住房反向抵押；保险业务；利率风险；信用风险；利率保险机制

随着社会主义市场经济结构不断修缮，涉及杭州区域住房自有化率得以有机提升，老年人工作过程中的积累几乎全部凝结于住房之上，可毕竟住房归属于不动产行列且交易不便，无法向其余金融资产般支付老年人生活和医疗费用。现阶段我国相关学术专家在针对住房反向抵押保险进行系统化研究过程中，始终将注意力集中投射在产品特征介绍业务拓展后的社会性分析之上。因此结合我国实际国情进行保险业开展住房反向抵押保险可行性验证解析，同时明确当中业务定位，透过养老保险产品创新视角，制定合理化应对方案，已处于迫在眉睫之势。

一、住房反向抵押保险的内涵机理论述

为了方便我国老年人将房产迅速抵押给金融机构，进一步灵活获取现金流支持功效，且保留原来的所有权，涉及住房反向抵押保险应运而生。

首先，透过宏观角度观察，其可以认定是拥有房屋产权的居民，将其房产抵押给贷款机构，借用相对自由的贷款形式，进行各项生活开支满足的抵押贷款。实际贷款的人员不单单限定在老年人群体，还可以是生活贫困的中青年及其余特殊人群，其实际拥有的房产自然被作为还贷的唯一保障。

其次，在微观层面下，就是指超出一定年龄的老年人，将私有产权的自住房抵押给金融机构，换取贷款之后进行生活中不同支出满足的行为流程。在签订抵押贷款合同环节中，如若老年所有者突然辞世或是自愿搬出之后，金融机构便可以透过出租和变卖途径，进行预设的本金、利息收取。在确认贷款给付金额的最大值期间，需要金融机构主动联合当时市场利率标准、借款人实际年龄、房产价值等因素加以综合式验证，至于支付方式包括一次性或是终身年金等。

二、在我国杭州地区开放住房反向抵押保险服务的可行性研究

（一）住房反向抵押对杭州整体社会保障功能的不断强化补充

现阶段，我国杭州地区人口老龄化问题十分严重，包括未富先老、老年女性问题提出、老龄化和少子化相向增速、空巢化和中年化提速、养老保险体系建设步伐较为缓慢、老年人健康状况不容乐观等，单纯联合杭州市情加以对比校验，想要将其中人口老龄化问题顺利克制，就必须结合当地经济实力和养老体制等加以反复论证，使得老龄化引发的一切民生问题得以缓解，而住房反向抵押保险模式，主张在盘活老年人自有房屋这类存量资产和避免国家财政支出任意扩张基础上，为此类人群提供定期养老金支付，能够更好地令我国养老资金过度缺乏和养老保障功能弱化问题克制。

（二）住房私有率和产权可交易性的提升，为住房反向抵押保险提供物质支持

第一，如今我国杭州城镇居民家庭自有住房率已经高达90%，后期更带有明显的增长趋势，如此充足的房源，对于拓展当地住房反向抵押保险业务，提供了较大的支持动力。

第二，杭州在响应国家政策基础上顺势启动二手房交易市场，加上住房体制改革的逐层深化，不管是二手房交易程序或是交易费用都得到适当地缩减，方便银行在合同到期且获取抵押住房产权过后，在市场进行自由交易，快速收回贷款本息，最终为我国杭州住房反向抵押保险业务系统化开办，提供较为强劲的物质支持能效。

（三）保险业已有的业务基础为杭州住房反向抵押保险提供充分的技术指导

首先，随着我国经济竞争体制的不断完善，有关保险公司都开始建立专业化精算机构，当中优质化人才数不胜数，尤其是在精算模型和寿险生命表成功设计应用过后，住房反向抵押保险中的各类服务产品定价，开始得到强劲的技术支持，涉及日后多元化业务推进期间面临的风险也稍微缓解。在进行对应细化业务延展期间，长寿、利率、房价波动风险因素接踵而至，对于杭州住房反向抵押保险产品定价结果影响极为深入。产品定价毕竟是该类贷款业务布置的基础，如若定价过低，申请人最终获取的贷款数额将不够理想，无法顺利激活申请主体热情，市场需求因此陷入黯淡危机；相反情况下，贷款机构会遭受贷款无法收回的危机。

其次，在布置住房反向抵押保险业务的初始阶段，往往需要投入较大数额的资金，在回收期过于漫长背景下，负责此类业务开办的贷款机构便同步保留长期富裕的资金流。截至至今，我国杭州保险行业的保费收入得以大幅度提升，尤其是闲置资金规模得以有机扩张，共同为日后保险公司开放住房反向抵押保险养老服务项目，创设了和谐的外部保护环境。

最后，保险公司拥有的分支机构众多，为日后杭州住房反向抵押保险提供便利，至此过后市场基础得以稳固，此类业务随时能够借助保险公司全新业务体系架构，开展推广销售、售后服务、客户维护等事务，如此宏达的销售体系，必然会换取杭州住房反向抵押保险业务量系统化增长结果。

三、杭州保险业办理住房反向抵押保险业务期间遗留的风险因素验证解析

住房反向抵押保险，实际上便是一类保留人寿、养老保险，和不动产抵押贷款业务特性的业务形式，当中的工作要点便是贷款发放环节。现如今我国杭州地区合法的贷款发放机构，包括市区内的银行、小额贷款公司等，他们由于技术和经济实力限制，在较长一段时间内，只能进行人寿保险保单质押贷款，至于不动产抵押贷款发放或是其余贷款功能发挥能力，尚且还不理想。尤其是在养老层面上，杭州居民传统应对方式便是子女为父母养老送终，并在最后合法继承老人房产，住房反向抵押保险业务则存在子女角色替代之嫌，无疑令当地老年人群体产生严峻的抵触心态。加上杭州住房反向抵押保险业务规范条款日渐增多，年轻人理解梳理期间尚且存在思维模糊迹象，老年人也只能望而止步了。至于杭州保险业开办住房反向抵押保险过程中面临的主要风险问题将具体如下：

（一）利率风险

关于这部分风险问题，强调的是因为市场利率变动的不确定性，而引发的金融机构收益的波动现象，不管是实施固定或是浮动利率，最终都会过渡成为开拓住房反抵押贷款业务的金融机构的风险挑战。

在此期间，如果是住房反向抵押保险合同中采取固定利率，一旦说市场利率水平提升期间，贷款主体则会同步失去区域投资机会，机会成本至此大幅度提升。相比之下，当采用浮动利率之时，在基准利率和应记利息同步提升，至于最终贷款发放的年金却始终居高不下，持续到贷款到期过后，累积本息数额则非常容易超出房产价值，令贷款主体面临严重的经济损失危机。经过我国宏观调控能力的不断强化，现下我国杭州中央银行开始主动加快利率调整速度，因为住房反向抵押保险产品周期不断增加，使得其面临的利率风险不断增大。

（二）房价波动、房产价值评估和变现风险

所谓房价波动风险，实质上就是说住房反向抵押保险合同生效之后，因为房地产价格波动，贷款主体被迫面对的风险问题。持续到此类贷款到期之时，如果说房产实际处置价值超出了累计贷款额度，贷款本息便得到合理偿付，金融机构收益显著；相反，金融机构将承担较大的经济损失压力。尽管说在理论层面之上，土地资源稀缺、土地价格增值幅度等，都会超出房屋价值贬值速率，一时间令得房产价格维持在相对稳定的范畴之内，但实际上杭州房价暴跌风暴已经迅速席卷而来。所以说，相关业务办理主体，切勿因为杭州房地产价格短时间内的稳定结果，而随意地将注意力从房价波动风险防范转移到别处。

同时，在住房反向抵押保险合同成功签订过后，借款人的抵押房产会依照法定程序和年金给付额计算规则，被进行价值评估，毕竟此类合同期限过长，加上房价评估流程繁琐，和现阶段我国房屋价格机构专业度不足等问题限制，最终估价失误几率较高，包括贷款年金给付额过高或是过低结果，随后引发更大的房产价值评估风险。在合同到期之后，贷款机构有必要介入二手房市场，并针对特定房屋的残值加以拍卖变现，如此才能顺利收回贷款并从中谋取经济利益，因为现下我国房地产二级市场体系尚且不够完善，使得抵押的房产最终出售变现的机会变得更小了。

（三）信用风险

首先，逆向选择。强调的是，在签订住房抵押贷款合约之前，身体状况良好和预期寿命较长的老年人往往会蜂窝而至，使得借款人平均余命严重超出预设均值范畴，由此会产生大量的定律失效问题，令贷款机构陷入给付额、成本增加的风险。

其次，道德风险。主要指住房反向抵押保险发放过后，借款人员房屋维护积极性骤减，使得此类房产实际抵押价值大打折扣，直到低于贷款本息累计额为止。另外，因为信息严重不对称和高成本因素限制，令贷款机构日后监督工作难以顺利展开。

四、杭州住房反向抵押保险保险业务拓展过后应对上述问题的策略内容补充

（一）发展利率保险机制

首先，适当发挥寿险、养老险企业在资产长期性控制的优势，主动进行资产负债监管，令住房反向抵押保险业务下的现金流，能够在合理时间范围内和其余业务产生的反向现金流，加以自由衔接融合，使得日后单位期限中的现金流出入结果，不管是在数额、期限或是比例形态上，都能够充分协调地加以匹配。

其次，建立利率保险管理机制，就是所谓的贷款人向保险公司支付特定数额的保险费用过后，如若贷款到期后实际利率超出预设指标，那么超出的部分将交由保险公司承担。

（二）快速健全杭州房地产二级市场拍卖制度

主要就是督促当地政府主动地进行房屋估价专业化机构建设，使得二手房拍卖交易工序流程得以有机简化，顺势降低过高的交易成本，辅助办理住房反向抵押保险业务的保险公司，将收回的抵押房产予以快速变现。在此基础上，充分联合保险公司精算技术和人才优势，避免今后住房反向抵押保险产品定价出现任何不必要的误差迹象，同时制定实施严谨的风险可控的贷款比例，真正地将贷款到期过后的本息累计额度稳定在房屋价值内部。

（三）利用寿险中的生存保险进行借款人预期寿命风险缓解

主要就是确保最终此类保险的受益人为贷款机构，在必要情况下应用由贷款机构在住房出售所得中扣除的手段，令贷款机构透过生存保险中获取的经济效益，能够及时划入到借款人还款金额之中，此时如若保险实际收益和出售住房收益之和，超出前期贷款总额，当中的差额部分，需要直接交付给借款主体的财产继承人员。透过借款主体角度观察界定，尽管说此类保险额外增加一部分费用，但是的确为其提供一定的保障。而对于贷款机构来讲，此类保险能够令长寿风险顺利地过渡转移到保险公司之中。至于保险公司，尤其是在住房反向抵押保险业务布置拓展之后，其随时可以从中收取较为可观的经济效益。

归结来讲，反向抵押贷款保险业务在美国已有较长时期的开办，这一模式借鉴引入我国，将只是一个时日选择的问题。以上对住房反向抵押保险方式这一金融创新在中国推行的必要性和可行性进行了探讨，但推行中将面临的长寿风险、利率风险、道德风险、政策风险、住宅价值变动风险等也应该引起我们的重视。所以，反向抵押贷款的发展和完善继而再到实践的应用，尚有一条很长、很艰辛的路要走，它迫切需要专家学者的大力参与，需要政府和相关部门的积极倡导，争取使之早日成为现实，真正为广大社会公众谋取实利。

五、结语

综上所述，随着我国经济、法律体系的不断健全，有关住房反向抵押保险条件也都开始日渐完善，如今要做的，便是联合最新技术手段和思维理念，针对此类保险业务布置初始阶段的收益和今后面临的诸多风险问题，加以系统化调整克制，确保特定保险公司实际资金规模、资产负债结构、精算业务能力、经营管理风险等特性，都能够尽量贴合对应业务规范诉求，为今后杭州乃至全国各地的养老保险能效和健全化经济结构同步拓展，奠定和谐的适应基础。

参考文献

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作者简介：胡小钊（1995-），女，浙江上虞人，浙江财经大学金融学院金融学专业学生；仇思敏（1994-），女，浙江建德人，浙江财经大学金融学院金融学专业学生。

作者：胡小钊仇思敏

第二篇：中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品研究

摘要:随着中国人口老龄化日趋严重，养老问题已经成为人们关注的焦点。与此同时，中国的社会保障体系尚不完善，因此养老方式以及养老产品的创新成为热议话题。自长期护理产品推出以来，在美国、日本等国家得到了较好的发展。但长期护理产品应该如何在国内推广成为学术界及业界不断争论的话题。因此，就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的相关问题展开讨论。

关键词：住房反向抵押；长期护理保险产品；可行性

改革开放以来，中国实施的计划生育政策使得人口增长率得到了降低，促进了经济的快速发展，与此同时，也使得 “四二一”结构家庭和空巢家庭大量涌现，中国人口老龄化问题日趋严重，而能为居民提供基本保障的社会保障制度的改革还处于探索阶段，养老问题成为人们关注的焦点。在此背景下，养老方式及养老产品的创新成为热议的话题。本文将就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品展开讨论。

一、开发住房反向抵押连结长期护理保险产品的意义

当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息。即“抵押房产、支付保费”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以成为“住房反向抵押连结长期护理保险”。

（一）宏观方面——有利于社会稳定、经济发展、金融创新

1.可以有效提高老年人生活质量，有利于社会稳定和谐。中国城市居民大部分收入都花费在购买房产、供子女读书、帮子女完成婚嫁和日常的消费上，到老年时没有太多的储蓄。老年人借助住房反向抵押连结长期护理保险产品，在继续享有住宅使用功能的同时也能够发挥住宅的消费价值功能，享有房子增值带来的收益。不仅使得其医疗和护理有了一定程度的经济保障，减轻了子女赡养老人的资金压力，能够有效地提高其生活质量，而且促进了社会福利制度的完善，大大减轻了国家在社会保障方面的压力。

2.可以降低社会储蓄率、释放社会消费，有利于推动经济发展。人口老龄化使更多的人出于养老防老的考虑而进行储蓄。为了应对可能到来的养老和医疗费用的大幅支付，增加储蓄、变近期消费为远期消费就必然成为城乡居民的明智选择。住房反向抵押连结长期护理保险产品能够为老年人提供稳定的长期护理，能够在居民年老时，将住房这种不动产的价值得以提前变现，为老年人享受长期护理来“买单”。消费需求得以释放，有助于降低社会储蓄率、促进商品物资的流通，从而推动中国经济的健康、持续发展。

3.有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。住房反向抵押连结长期护理保险产品的开展不仅给银行、保险公司带来新的业务，而且还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营，在业务、收入多元化的同时，还将促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起，求得多赢效应。

（二）微观方面——有利于三种风险规避

对于保险公司来说，同时开展两种产品的销售是很重要的，连结产品可以规避各自产品的风险，从而提高潜在客户量和整体盈利水平；对于公众来说，联结产品可以使被保险人利益最大化，既能将房屋随时变现，同时也能为自己的护理需求减少额外费用。下面重点阐述开展住房反向抵押联结长期护理保险产品可以规避的风险。

1.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的逆向选择风险。长期护理保险中由于缴费高等原因预期寿命长的人群会退出该市场，留下来的都是预期寿命短、身体状况欠佳的人；相反，住房反向抵押贷款中由于保险公司按平均余命对每年（月）支付相等的年金（月金），所以预期寿命短的人群预计到寿命终止时获得的最终金额小于房屋价值，这类人群会纷纷离开该市场，留下来的是预期寿命长、身体状况极佳的人群。所以若单独开展某一产品，寿命长或寿命短都有可能降低保险公司的盈利水平，从而使保险公司陷入逆向选择的僵局，若将两种产品联结为一个产品，投保人会权衡之间的利益，出于自身的利益最大化，预期寿命长和短的人群都会对连结产品有所顾忌，权衡之下，也许这两类人群都会退出市场，留下来的都是平均余命的人，这对于保险公司的盈利水平和其他投保人所分担的风险都会产生非常有利的影响[1]。

2.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的道德风险。由于长期护理保险中道德风险的存在，护理费用部分或全部由保险公司赔付，这就使得人们忽略日常保健，这将会对开展长期护理保险的保险公司造成很大的风险和压力。但是，在住房反向抵押贷款中，对于身体状况欠佳的人是不利的，人们为了取得更多的年金（月金），都会加强身体保健，争取活得年限增加，从而使拿到的年金（月金）终值超过房屋价值，这样才能使自己的利益最大化。推行连结产品，被保险人会出于综合考虑，大大降低被保险人滥用护理资源的情况。

3.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中银行趋向性弱的风险。保险公司开展任何一款产品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保险公司才有趋向性。长期护理保费高，不都是预期寿命者，保险公司还是有高额利润可图的，而住房反向抵押贷款由于自身的原因（投资大、周期长、房屋价值波动大、操作难），保险公司对开展此项业务的积极性不高。对于保险公司来说，一个产品的销售可以促进另一个产品的销售，并使整体盈利水平都得到提高，保险公司还是乐意开展联结产品的[2]。

二、开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的可行性分析

随着中国城市居民收入水平的提高，人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变，开展住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国已经具有了可行性。

（一）城市居民住房自有率的日趋提高使反向抵押贷款有充足的房源

自1994年，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出住房改革的目标开始，对于存量公房，主要通过出售方式推向市场；对于增量住房，则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化，使中国的住房商品化程度大大提高，且在2005年首次出现销大于产的情况。总之，中国居民未来住房自有率是越来越高，拥有充足房源进行反向抵押贷款。

（二）房地产二级市场的交易日趋活跃

住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后，贷款机构获得了住房的所有权，它要实现收益，收回贷款本息，必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场，将会大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。而目前，中国主要城市的住宅二级市场已经启动，伴随着房改的进一步深化，住宅二级市场必然会在全国得到全面启动，取得了全部产权的住房均可以上市交易，为实施住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了条件。交易的手续将会随着二级市场的逐渐成熟而简化，交易收费也将会随着交易的活跃和交易量的扩大而降低，这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件，让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易，而从中获取收益，为开展连结产品提供了良好的市场基础条件。

（三）金融保险市场的发展日趋完善

中国包括住房抵押贷款市场在内的各类金融市场初步建立。金融市场参与主体也日益多元化，包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司、保险公司以及企业和个人等众多的投资者或融资者，这都对中国金融市场的发展起了重要作用。随着中国商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长，金融机构闲置资金规模急剧扩大，发展住房反向抵押贷款则是金融机构拓展业务范围，充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络，为住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了市场和技术支持[3]。

（四）相关法律法规制度的不断健全

各项相关法律法规制度的不断健全，为连结产品的推出提供了法律保障，如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖，为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了法律依据。遗产税的即将推出，为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人，提供了合法避税的可行性，从而刺激了老年人借用反向抵押贷款连结长期护理保险产品来实现合法避税，减轻交纳税费的负担。物业税的推出，将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金，改为业主在居住期间分年度交纳物业税，这在实际上就宣告了住宅土地使用权七十年政策的变相消失。使得中国实施反向抵押贷款连结产品的可行性进一步增强。

三、住房反向抵押连结长期护理保险产品具体方案设计

（一）中国住房反向抵押贷款养老模式的比较与评价

目前国内市场上的住房反向抵押养老方式主要有三种，包括南京模式、上海模式和北京模式。这三种模式的经营主体分别是南京一家养老院、上海的住房公积金管理中心以及北京的幸福人寿保险公司。在实践过程中，南京模式由于经营主体没有持续的出资能力，不能满足反向抵押贷款人的养老需求，没能够继续经营。与“国外住房反向抵押贷款”直到老人永久搬出或死亡后才变更房屋产权不同，上海模式由于需要先转移房屋产权才能享受养老计划，阻碍了其在老年人中的推广。北京模式对投保人的要求是62岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去[4]。

通过对市场上的三种方式的比较，在国内现实行的住房反向抵押贷款模式中，北京的“幸福人寿”保险公司所推出的住房反向抵押贷款养老模式中，老人依然可以保留房产的所有权和使用权，抵押房屋可以自行居住外，其他两种现有模式在所有权和使用权的归属方面都产生了分离，并且作为保险机构应遵循《保险法》的相关规定，保证偿付能力的充足率，保险经营主体的特殊性更有利于保障被保险人的权益。

（二）住房反向抵押连结长期护理保险产品的具体方案设计

借鉴国外的经验结合中国实际，住房反向抵押连结长期护理产品的具体方案设计如下：申请住房反向抵押贷款业务的对象，其年龄也应当限制在60岁以上，同时必须拥有私人房产。投保人将房屋抵押给保险公司，保险公司寻找合作的房地产公司对房屋进行评估，根据房屋的精算现值，保险公司计算出每个月需要支付的给付额，从给付额中拿走一部分作为长期护理险的保费，剩下的支付给投保人。贷款期间，借款者继续拥有居住权，直至死亡。投保人可将这笔给付额用于日常生活，提高生活质量，当被保险人进入需要长期护理的状态时，保险公司根据长期护理条款进行相应的支付。当被保险人搬出或死亡时，房屋归保险公司所有，保险公司可以在二手房市场上将房屋变现或出租，或者由专业的房产公司进行处理。

反向抵押贷款的贷方是保险公司。保险公司再与专业的住房基金或者银行合作进行房屋的鉴定和给付额的发放。这和一条龙服务有些类似，即投保人在保险公司进行投保，余下的工作都由保险公司完成，减少中间环节。

四、住房反向抵押连结长期护理保险产品的风险管理方案

住房反向抵押连接保险产品虽然有很大的发展空间，但由于中国保险业发展刚起步，房地产业价格波动较大，信用体系尚未建立等问题仍使得新产品的运行、发展是困难重重，面临着很大的不确定性和风险，国外对风险的研究大多从利率风险、长寿风险、房价波动风险、道德风险、流动性风险来探讨，但由于中国的土地制度消费习惯、信用环境、政策环境等与国外有较大的差异，因此在发展住房反向抵押贷款养老模式时将比国外难度更大。因此，新产品的推出必须设立合理的风险管理方案。

（一）制定和完善相关法律法规

住房反向抵押连结保险产品的实施涉及保险、资产评估、投保人、土地管理部门等诸多方面，而且其运行时间长，随着时间的推移其运行风险越大，远比传统的抵押贷款复杂得多。在中国，《中华人民共和国民法通则》和《城市房地产管理法》都对房屋的抵押以及房产所有者的权利作了规定。但是，住房反向抵押贷款养老模式的顺利实施，还需要相关法律、法规等配套制度的完善。建议尽快研究制定并颁布《住房反向抵押贷款条例》，使此种养老产品在操作上有法可依，减少风险。对住房反向抵押贷款的房产评估和流通、住房反向抵押贷款的操作程序、保险公司的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在房地产的评估环节，可以根据国家已颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律，使住房反向抵押贷款运作中的房地产评估环节更加规范化、程序化、法制化。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权七十年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年交纳的管理办法，以降低土地租赁部分的成本，同时对七十年到期后住宅用地的使用与管理问题予以明确，以消除借款方关于此方面的顾虑。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，应保证借款人按时收到足额的贷款，同时当借款人去世后，也能保证房产能顺利归属到贷款机构手中。

（二）加强信用制度建设

住房反向抵押贷款连结保险产品的成功开展，需要有完善的社会信用体系。要建立和完善中国社会信用体系，建议必须抓紧建立与之相适应的法律法规体系，制定与国际接轨的信用法律制度。不仅如此，还要以法律为依据，建立失信惩戒制度，增大失信的违信成本和经济风险，构筑诚信的社会环境，才能推动中国住房反向抵押贷款连结产品的开展和推广。信用制度的建设涉及保险机构，房地产价格评估机构以及贷款人几个方面。由于保险机构的设立已经有比较严格的准入资格，房地产中介以及个人的信用体系建设显得尤为重要。政府主管部门必须依法行政，通过制定规划、研究政策、加强监管、发布信息等形式，进行间接调控，把部分职能交由房产中介组织或行业协会管理。同时，要重视广大群众和新闻媒体对房产中介机构信用环境的监督作用。加强对房产中介机构从业人员的职业道德教育、法制教育，提高其素质，牢固树立自律意识。建立健全房产中介机构信用档案，及时掌握房产中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，实施对不良信用房产中介机构及从业人员的教育、警示和处罚。同时在信用制度的建设中，还需要政府先加强自身信用建设，强化政府的最高信用形象，为商业信用和个人信用的培养奠定基础。同时也要加强个人信用体系的建设。由于借款人在获得贷款后，仍然拥有房屋的使用权，可能会不按照贷款合同的要求对房屋进行一定的维护，从而使得房屋的价值贬损，使房产的价值低于贷款总额的可能性增加，造成贷款机构的损失，因此必须加强个人信用体系的建设。建议建立个人信用档案，同时建立增加对住房评估的次数，如房产维护得当，并有升值，可以增加对借款人的每期支付额度；反之，如果对住房维护不当，则减发每期支付额度。

（三）建立完善的风险分担机制

1.采用浮动利率。所谓浮动利率，即在基准利率的基础上，加上一个合理的利差，避免借贷双方采用固定利率时的冲突。为了更好地防范利率变动带来的房价波动风险，发展利率保险，这样不仅给保险公司的产品创新带来新的机遇，同时也能给长期护理产品的开展形成担保机制。通过参加利率保险，在被保险人和保险公司之间建立收益分享或损失共担机制，贷款期满时如果利率超过一定幅度，超出部分由保险公司来承担。

2.设定合理的领取比例。制定合理的贷款价值比例，或者按月领取，并根据住房市场对住房进行多次评估，减轻房价波动对贷款机构、老年人造成的的损失，使之尽可能的在贷款期限结束时，把贷款本息额控制在房价之内。

3.推广住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，是指保险结构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。这样减少了参与住房反向抵押贷款连接产品的保险机构的风险，同样也增强了保险公司参与的积极性。发行抵押证券后，原来集中在贷款机构的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。

总之，反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国推出，不仅具有极强的现实意义，还具有非常强的可行性。而中国面临着日趋严重的养老压力，引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力，是一种可行的方法，故住房反向抵押贷款连结产品将在中国有着广阔的发展空间。

参考文献：

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Research of Developing Reverse Mortgage Link to Long-term Care Insurance Products in China

CHEN Dong，ZHAO Meng，JIAO Yan，QIN Nan

(Beijing Haidian District Central University of Finance and Economics，Beijing 100081，China)

Key words:reverse mortgage；long-term care insurance；feasibility[责任编辑刘娇娇]

作者：陈冬,赵萌,焦岩,秦楠

第三篇：个人住房抵押贷款保险模式的国际比较与我国选择

摘　要：个人住房抵押贷款保险的主要功能是降低购房借款人的首付款比例。在我国个人住房抵押贷款保险体系的建设过程中，政府应当发挥主导作用，适时组建政策性个人住房抵押贷款保险机构，为广大中低收入者申请高比例的个人住房抵押贷款提供保险，以保障其基本的居住需求。此外，政府还可根据我国住房市场发展的客观需要，鼓励、引导和扶持商业保险公司为中低收入群体以外的符合特定条件的借款人中请高比例的个人住房抵押贷款提供保险。

关键词：个人住房抵押贷款保险;政府保险;私人保险;住房市场

文献标志码：A

按常规个人住房抵押贷款机制，借款人向贷款人申请贷款，首先得按规定支付一定比例的首付款，并以其所购住房作抵押;获得贷款后，借款人须按约定分期偿付贷款本息，否则，贷款人有权依法以该住房折价或者以拍卖、变卖该住房的价款优先受偿。但住房是一种特殊的不动产，其价格高昂，特别是对中低收入者和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍之一就是难以一次性支付数额不菲的首付款。为此，美国、加拿大、澳大利亚和中国香港等国家和地区建立了个人住房抵押贷款保险机制，即由依法设立的机构或者组织为符合条件的借款人申请高比例的个人住房抵押贷款提供保证保险，以降低其购房门槛。我国自1990年代起也已开始着手构建个人住房抵押贷款保险机制，但目前国内学界对个人住房抵押贷款保险制度的理论研究还非常薄弱。从已公开发表的文章来看，大多篇幅短小，内容多以介绍性为主，甚至存在不少误解。本文拟在深入分析和全面阐述个人住房抵押贷款保险的内涵、主要功能及其实践模式的基础上，就如何构建适合我国国情的个人住房抵押贷款保险机制提出原则性的设想。

一、个人住房抵押贷款保险的内涵与功能分析

广义的个人住房抵押贷款保险是指一切与个人住房抵押贷款有关，为保证个人住房抵押贷款的安全而开办的各类保险业务，包括个人住房抵押贷款房屋险、个人住房抵押贷款人身险和个人住房抵押贷款保证保险等;狭义的个人住房抵押贷款保险仅指个人住房抵押贷款保证保险，它与个人住房贷款、个人住房担保贷款和个人住房抵押贷款等概念紧密相关。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买住房的贷款。与一般消费性贷款相比，个人住房贷款具有贷款额度大和贷款期限长等特点。为了保证贷款债权的安全，防止由于借款人不按期偿还贷款本息而遭受损失，贷款人在发放个人住房贷款时，除了要求借款人按规定支付一定比例的首付款外，通常还要求借款人提供某种形式的担保，如抵押、质押或者保证等，此为个人住房担保贷款。由于住房具有固定性、保值性和增值性等特点，贷款人在发放个人住房贷款时，一般要求借款人以其所购住房作抵押。因此，个人住房贷款通常又被称为个人住房抵押贷款。但住房是一种特殊的不动产，其价格高昂，特别是对大多数中低收入者和积累较少的年轻人而言，其购买住房的主要障碍就是难以一次性支付数额不菲的首付款。个人住房抵押贷款保险就是指由依法设立的机构或者组织为合格借款人申请高比例(低首付)的个人住房抵押贷款而与贷款人签订保证合同，当借款人不按期偿还贷款本息时，由该机构或者组织承担约定的清偿责任的行为。

个人住房抵押贷款保险的主要功能是为借款人申请高比例的个人住房抵押贷款提供信用支持，即降低购房借款人的首付款比例。剖按常规个人住房抵押贷款机制，借款人申请个人住房贷款，首先得按规定支付一定比例的首付款(一般为20%以上)，并以其所购住房作抵押;获得贷款后，借款人须按约定分期偿付贷款本息;在还款期内，借款人一旦停止支付贷款本息，且超过规定的延期支付期限，不论其已偿付的贷款本息有多少，贷款人均有权依法以该住房折价或者以拍卖、变卖该住房的价款优先受偿。从理论上看，随着贷款的不断偿还，借款人所欠的贷款余额不断减少，其在抵押住房中的权益不断增加，即使借款人违约，但由于处置抵押住房所得大于贷款余额的概率不断增加，贷款人遭受损失的可能性也相应的不断降低。也就是说，在通常情况下，只要借款人以其所购住房作抵押，并按规定支付了相应比例的首付款，即足以保障贷款人的债权安全。除非房地产市场发生重大逆转，住房价格的下跌幅度超过了借款人在抵押住房中的权益。个人住房抵押贷款保险的机理在于：借款人在贷款人原定的贷款条件之外向保险人支付一定比率的保险费建立“保险基金”，为贷款人提供保证保险，使得贷款人的风险得以转移或者降低，贷款人则有义务在原定贷款条件的基础上给予借款人一定的优惠。从经济学的角度看，贷款人对资金的时间价值和风险价值行使管理权并获取相应的收益，其贷款利息收入包括源于时间差的利息收入和源于风险的利息收入;保险人为贷款人提供保险，使贷款人的风险得以转移或者降低，保险人则应有权获得贷款人发放的贷款资金中相应的风险价值收益权;而保险人为贷款人转移或者降低风险的基础是借款人缴纳的保险费，因此，保险人应当将其从贷款机构获得的风险价值收益权转移给借款人，即借款人有权获得贷款人在贷款条件方面给予的优惠。

如在美国，1930年代普通个人住房抵押贷款的贷款比例为50%～60%，贷款期限通常为3～5年，而由联邦住宅管理局保险的个人住房抵押贷款的贷款比例最高可达80%，贷款期限均为20年，且利率固定;1970年代中后期，由联邦住宅管理局保险的个人住房抵押贷款的贷款比例可达85%～95%;到了1980年代，由联邦住宅管理局保险的个人住房抵押贷款的贷款比例进一步提高，最高可达97%，贷款期限可达30年。在加拿大，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为75%，而由抵押贷款与住房公司保险的个人住房抵押贷款，借款额在18万加元以下的，贷款比例可达90%，最高可达95%。在澳大利亚，普通个人住房抵押贷款的贷款比例为80%，而由住房贷款保险公司保险的个人住房抵押贷款的贷款比例可达97%，甚至可以是100%的全额贷款。

二、个人住房抵押贷款保险的不同模式

个人住房抵押贷款保险模式是个人住房抵押贷款保险运作机制和管理制度的总称，主要包括保险机构的性质和组织形式、保险标的和承保范围以及保险风险的防范与控制等内容。目前各国的个人住房抵押贷款保险机制大致可分为以下3种类型：

1.美国的政府保险与私人保险分工协作模式

在美国，联邦住宅管理局、退伍军人事务部和私人抵押保险公司是个人住房抵押贷款保险的主要提供者，它们的保险业务各具特色，各有所长，既体现了政府干预，又不乏市场活力，是政府保险与私人保险分工协作模式的典型。

联邦住宅管理局成立于1934年，隶属于住房与城市发展部，其宗旨是为改善居民的住房条件

和提高居民的居住水平提供帮助，其主要业务之一是为符合条件的中低收入家庭、第一次购房者和边远地区居民申请高比例的个人住房抵押贷款提供100%的全额保险;当借款人不按期偿还贷款本息时，贷款机构可从联邦住宅管理局取得等于因借款人违约而造成的所有正常损失(包括借款人所欠本金、利息，以及处理房产所发生的各种费用，如律师费、税费、评估费、维护费等)的信用债券，债券本息的支付由联邦政府负责。退伍军人事务部成立于1944年，它是联邦政府的一个独立机构，负责制定并组织实施有关退伍军人在医疗、教育、住房、保险、退休金以及其他福利等各方面的政策。在住房方面，退伍军人事务部可为合乎资格的每位退伍军人申请高比例的个人住房抵押贷款提供保险，以保证其能购买到中等条件的普通住房;但退伍军人事务部提供的并非全额保险，而只是部分保险。如果借款人违约，退伍军人事务部将直接从借款人的补助金中扣除应当支付的贷款本息。

美国的私人抵押保险早在1920年代就已产生，并间或出现过短暂的繁荣。与政府保险相比，私人抵押保险公司的经营方式比较简便和灵活，原则上，它们可以对各类个人住房抵押贷款提供保险，贷款房价比可高达95%。但私人抵押保险公司只对超过常规个人住房抵押贷款额的部分提供保险，其保险金额仅限于贷款额的20%～30%。当借款人不按期偿还贷款本息时，贷款机构可要求保险公司根据保险合同的约定向其支付一定比例的赔偿;或者通过清算、自愿交换产权等途径获得房产权属，然后出售房产，若出售所得少于负债，可向保险公司就不足部分提出索赔。

2.加拿大的政策性保险与私人保险相结合的模式

加拿大的个人住房抵押贷款保险体系与美国有许多相似之处。加拿大联邦政府一方面通过《国家住房法》建立了抵押贷款与住房公司，为中低收入家庭申请高比例的个人住房抵押贷款提供保险;另一方面又有私人抵押保险公司为高于抵押贷款与住房公司承保限额的个人住房抵押贷款提供保险。但与美国的联邦住宅管理局和退伍军人事务部不同，加拿大的抵押贷款与住房公司不是政府机构，而是联邦政府独资拥有的皇家公司，其注册资本2500万加元全部来自联邦政府的财政预算。1954年，为降低个人住房抵押贷款的首付款比例，提高中低收入家庭的住房支付能力，联邦议会重新修订了《国家住房法》，授权抵押贷款与住房公司向低首付款的个人住房抵押贷款提供保险，以鼓励金融机构发放高比例的个人住房抵押贷款。抵押贷款与住房公司为借款人提供100%的全额保险，保险金额包括借款人拖欠的贷款余额、利息和有关费用等。当借款人不按期偿还贷款本息时，贷款人可通过处置抵押住房，从变卖或者拍卖抵押住房所得的价款中优先受偿;或者把抵押住房的处置权转移给抵押贷款与住房公司，由抵押贷款与住房公司先行赔偿贷款人的一切损失。抵押贷款与住房公司赔偿贷款人的损失后即着手实施拖欠还款管理程序，包括为借款人重新安排特殊的还款计划和还款期限等，最后的手段才是处置抵押住房。

除了抵押贷款与住房公司为个人住房抵押贷款提供保险外，早在1963年，加拿大就出现了私人抵押保险公司，为高于抵押贷款与住房公司保险限额的个人住房抵押贷款提供100%的全额保险。如GE资产抵押保险公司，虽然其在加拿大当前的个人住房抵押贷款保险市场只占据了很小的份额，但其影响却在逐步扩大，2000年该公司还推出了零首付保险计划。

3.澳大利亚的单一私人保险模式

1965年，澳大利亚联邦政府建立了住房贷款保险公司，为居民申请高比例的个人住房抵押贷款提供保险。同年，澳大利亚第一家私人抵押保险公司——澳大利亚抵押担保与保险公司成立，之后又相继成立了两家私人抵押保险公司，但住房贷款保险公司在整个抵押保险市场一直处于主导地位。住房贷款保险公司与被批准的贷款机构采取“开放保单”的办法，即如果借款人满足住房贷款保险公司的审批条件，贷款机构就代住房贷款保险公司签发保险单，否则，就必须提交住房贷款保险公司最后决定。住房贷款保险公司的抵押保险业务中约有40%左右是由各贷款机构直接审批的。从承保范围来看，住房贷款保险公司90%以上的业务是全额保险。当借款人已有4个月未还款时，贷款机构须向住房贷款保险公司报告，一旦确定借款人将不履行合同，并且将抵押住房公开出售后的所得价款低于贷款本息与其他合理费用之和时，住房贷款保险公司即向贷款机构赔偿所有损失，包括贷款本金、累计利息、交易费用以及其他合理支出等。1997年，澳大利亚洲政府在推行私有化思想的指导下，将住房贷款保险公司出售给了世界著名的保险公司——美国通用电子集团下属的GE资本服务公司，后更名为澳大利亚住房贷款保险有限公司。这样，澳大利亚的抵押保险市场就完全实现了私有化。

三、我国个人住房抵押贷款保险模式的选择

信用保证保险是一种高风险、低收益业务，尤其是个人住房抵押贷款保险，其承保对象为千千万万个购买自有住房的居民个人和家庭，借款人的财产、收入和信用状况以及贷款金额、贷款期限等各不相同，呈现出高度的离散性，保险机构无法通过“大数法则”来确定其未来风险的大小和损失程度，很难通过收取保险费来弥补其风险损失，要实现赢利更是困难。从各国个人住房抵押贷款保险的发展历史看，政府的引导和主导作用非常明显和重要。在个人住房抵押贷款保险制度建立之初，一般都是先由政府或者政府出资设立的机构直接介入个人住房抵押贷款保险市场。如在美国，1930年代经济大萧条时期，200多万户居民因无力偿还贷款而丧失抵押住房的赎回权，金融机构抵押贷款的呆账、坏账急剧增加。1934年，联邦政府依据《国民住宅法》成立了联邦住宅管理局，为符合条件的个人住房抵押贷款提供保险，迅速恢复了个人住房抵押贷款市场各类金融机构的信心，有力地推动了住房投资和消费的增长。在加拿大，1950年代以前的个人住房抵押贷款首付款比例较高，一般至少为房价的30%，有的甚至高达50%，这在很大程度上抑制了居民的住房消费需求。为降低个人住房抵押贷款的首付款比例，提高中低收入家庭购买住房的支付能力，联邦议会于1954年重新修订了《国家住房法》，授权抵押贷款与住房公司为个人住房抵押贷款提供100%的全额保险，以此鼓励金融机构发放高比例的个人住房抵押贷款。

在我国，近年来，由于房地产市场发展不平衡，住房供求的结构性矛盾突出，住房价格增长过快，居民的住房消费能力与住房价格严重脱节，以廉租住房和经济适用住房为主体的住房保障体系已经不能完全适应我国住房市场发展的现实需要。如按《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》和《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》的规定，廉租住房和经济适用住房的保障对象均为城市低收入住房困难家庭。但实践中还有很

大一部分中低收入家庭一方面因不符合相应的保障条件，无法享受到廉租住房和经济适用住房的政策优惠;另一方面又无力购买市场价普通商品住房(主要是无力一次性支付规定比例的首付款)，成为所谓的“夹心层”，住房难问题依然比较突出。因此，建立个人住房抵押贷款保险机制，由依法设立的机构或者组织为具有相应的住房购买力，但不能一次性支付规定比例首付款的中低收入家庭提供保险，促使贷款机构向其发放高比例的个人住房抵押贷款，以降低其购房“门槛”，不失为解决中低收入家庭住房难问题的一种可行选择。

事实上，我国自1990年代起就已开始着手构建个人住房抵押贷款保证保险机制。1995年天安保险公司在全国率先推出了《商品房按揭保证保险条款(试行)》;1997年太平洋保险公司北京分公司也推出了《中国太平洋保险公司北京分公司购房(贷款)综合保险条款(试行)》进行保证保险的试点。个人住房抵押贷款保证保险一时成为各保险公司所注目的新的业务领域，但由于风险积累过快，曾一度停办。1998年中国人民保险公司在推出全国性的《个人抵押贷款房屋保险条款》的同时，推出了附加的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》。2001年中国平安保险公司、中国太平洋保险公司北京分公司、上海保监办等相继推出了个人抵押商品住房综合保险，在原已开办的住房抵押贷款财产保险的基础上增加了还贷保证保险。此外，我国现行住房置业担保是由依法设立的住房置业担保公司为借款人申请个人住房贷款而提供的保证担保，本质上亦属于我国个人住房抵押贷款保险体系的组成部分。但按《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司与保险公司一样，都是以营利为目的的企业法人。也就是说，我国现行的个人住房抵押贷款保险体系是单一的私人保险模式。

但是广大中低收入者的资产积累较少，其就业、收入或者健康等方面的某些微小变化就可能会使他们丧失还贷能力，以营利为目的的商业保险公司(住房置业担保公司)往往并不愿意为其提供保证保险(担保)。因此，在我国个人住房抵押贷款保险体系的建设过程中，政府应当发挥主导作用，适时组建政策性个人住房抵押贷款保险机构，为广大中低收入者申请高比例的个人住房抵押贷款提供保险，以保障其基本的居住需求。按我国《担保法》的规定，政府机构不得为保证人。因此，我国的政策性个人住房抵押贷款保证保险不应采用美国的政府直接保险方式，而应采取加拿大的政府间接保险方式，即由政府出资组建的独立于政府之外的法人实体承担。此外，政府还可根据我国住房市场发展的客观需要，鼓励、引导和扶持商业保险公司为中低收入群体以外的符合特定条件的借款人申请高比例的个人住房抵押贷款提供保证保险。如当住房市场不景气时，为刺激住房消费，政府可以鼓励商业性个人住房抵押贷款保险的发展;反之，当住房市场“过热”时，为抑制住房消费，政府应当限制商业性个人住房抵押贷款保险的发展。

综上所述，在个人住房抵押贷款保险模式的选择方面，我国应当建立针对不同收入群体的、政策性和商业性相结合的个人住房抵押贷款保险体系。

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