资产评估规范范文

2022-06-04

第一篇：资产评估规范范文

资产评估工作操作规范

资产评估工作

操作规范

一、流动资产评估 .................................. 1

二、长期投资评估 ................................. 12

三、房屋建筑物评估 ............................... 13

四、机器设备评估 ................................. 19

五、递延资产评估 ................................. 25

六、无形资产评估 ................................. 26

七、整体资产评估 ................................. 33

八、流动负债评估 ................................. 36

九、长期负债评估 ................................. 40

资产评估操作规范

一、流动资产评估

1、货币资金 (1) 评估过程

 用货币资金申报明细表与基准日会计报表中的货币资金项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与货币资金总帐及明细帐核对)。

 对现金进行实地盘点，并填制现金盘点表。如果帐实不符，应查明原因并作出记录或作适当调整。若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明(签名、盖章)。

 索取所有银行帐户基准日时的银行对帐单及银行存款余额调节表，对所有的银行帐户进行函证。

 用银行对帐单、银行存款余额调节表与银行存款明细帐进行核对。

 对银行存款余额调节表中的未达帐项逐项了解其原因，对三个月以上的未达帐项要求企业出具文字说明(签名、盖章)。

(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料      货币资金申报明细表，

银行对帐单、银行存款余额调节表

对银行余额调节表中三个月以上的未达帐项出具文字说明(签名、盖章) 相关银行的函证地址、邮编等资料

若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明(签名、盖章)。 ②在评估过程中形成的工作底稿    况

2、短期投资 (1) 评估过程现金盘点表银行询证函

填制函证情况表，并写出函证情况说明，主要写出函证结果不符的原因及处理情 用短期投资申报明细表与基准日会计报表中的短期投资项目进行核对(如没有会计师—————————————————————————————————————————————

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资产评估操作规范审计的情况下，还需与短期投资总帐及明细帐核对)。

 了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明(签字、盖章)。

 对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。

 对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。

 对非上市的股票，按帐面值确认评估值。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料      短期投资申报明细表。

对无法变现的有价证券出具文字说明(签名、盖章) 短期投资各项目的复印件有价证券保管人的通讯地址有价证券购入的原始凭证

②在评估过程中形成的工作底稿    库存有价证券盘点表有价证券询证函

上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。

3、应收票据 (1) 评估过程

 用应收票据申报明细表与基准日会计报表中的应收票据项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与应收票据总帐及明细帐核对)。

 索取所有应收票据的复印件与申报明细表逐项核对。对于在评估现场工作日已变现的应收票据，应由企业对变现金额及变现情况出具文字说明(签名、盖章)。

 逐项了解应收票据的可变现情况。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料  应收票据申报明细表。

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资产评估操作规范   应收票据复印件

对可能和已经坏帐的应收票据出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据(如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料)的文字说明(签名、盖章)。  对权属不明确的票据(如：用于抵押、质押的票据等)，应由企业提供详细的文字说明(签名、盖章)和抵押、质押合同等法律文书的复印件。  对可能坏帐、已经坏帐的票据，要求企业出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据(如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料)的文字说明(签名、盖章)。  应收票据在评估基准日的贴现率

②在评估过程中形成的工作底稿  贴现计算过程

4、应收帐款 (1) 评估过程

 用应收帐款申报明细表与基准日会计报表中的应收帐款项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与应收帐款总帐及明细帐核对)。

 分析应收帐款的及余额构成，选取帐龄长、金额大的应收帐款向债务人函证，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整;未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性与可收回性。

 对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证。

 检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。

 检查向债务人询证回函的例外事项及存有争议的余额。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料    应收帐款申报明细表。

根据评估人员的要求提供应收帐款的函证地址。

对应收帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。

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资产评估操作规范   对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。

债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明(签名、盖章)。  部分合同、发票及原始凭证。

②在评估过程中形成的工作底稿   函证结果汇总表应收帐款帐龄分析表

5、预付帐款 (1) 评估过程

 用预付帐款申报明细表与基准日会计报表中的预付帐款项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与预付帐款总帐及明细帐核对)。

 选择预付帐款重要项目，函证年末余额的正确性，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整;未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性或出现坏帐的可能性。

 对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证，一是检查手续是否齐备，二是检查是否属于预付性质。

 抽查入库记录，查核有无重复付款或将同一笔已付清的帐款在预付帐款和应付帐款、在建工程这两个科目同时挂帐的情况。

(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料      预付帐款申报明细表。

根据评估人员的要求提供预付帐款的函证地址。

对预付帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。

债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明(签名、盖章)。  部分合同、发票及原始凭证。

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资产评估操作规范 ②在评估过程中形成的工作底稿  

6、应收股利(应收利润) (1) 评估过程函证结果汇总表预付帐款帐龄分析表

 用应收股利申报明细表与基准日会计报表中的应收股利项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与应收股利总帐及明细帐核对)。

 了解应收股利收回的可能性。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

 应收股利申报明细表。

 被投资单位关于发放股利的董事会决议。

 对应收股利中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。

 若对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。

7、应收利息 (1) 评估过程

 用应收利息申报明细表与基准日会计报表中的应收利息项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与应收利息总帐及明细帐核对)。

 核实企业帐面记录的应收利息计算是否正确。  了解应收利息收回的可能性。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

 索取企业应收利息申报明细表。  债券或借据的复印件。

 对应收利息中不能收回的项目，要求企业出具有关说明(签字、盖章)。  对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。

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资产评估操作规范

8、应收补贴款 (1) 评估过程

 用应收补贴款申报明细表与基准日会计报表中的应收补贴款项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与应收补贴款总帐及明细帐核对)。

 了解应收补贴款收回的可能性。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

 应收补贴款申报明细表。

 企业取得应收补贴款的相关文件。

 对应收补贴款中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。

9、其他应收款 (1) 评估过程

 用其他应收款申报明细表与基准日会计报表中的其他应收款项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与其他应收款总帐及明细帐核对)。

 选择金额较大和异常的项目,检查原始凭证或对其进行函证。  逐项了解其他应收款收回的可能性。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料      其他应收款申报明细表。

根据评估人员的要求提供债务人的地址。

对其他应收款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。

债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明(签名、盖章)。 ②在评估过程中形成的工作底稿   帐龄分析表回函情况汇总表

10、待摊费用 (1) 评估过程

 用待摊费用申报明细表与基准日会计报表中的待摊费用项目进行核对(如没有会计师—————————————————————————————————————————————

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资产评估操作规范审计的情况下，还需与待摊费用总帐及明细帐核对)。

 抽查证明大额待摊费用发生的原始凭证及相关文件、资料,以查核其发生额是否正确。  了解待摊费用的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。

 A：根据企业提供的申报资料，分析企业待摊费用摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。

 B：如果待摊费用对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。  检查有无不属于待摊费用性质的会计事项，有无长期未结清的待摊费用，如有，应查明原因并作出记录。

(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料   待摊费用申报明细表。

待摊费用各项目发生时的原始凭证的复印件。

②在评估过程中形成的工作底稿  待摊费用的评估方法及过程。

11、存货 (1) 评估过程

①核对：   盘点表各级合计数是否正确;申报表各级合计数是否正确。

用申报汇总表与基准日会计报表中的存货项目进行核对。(如没有会计师审计的情况下，还需与存货总帐及明细帐核对。)对数据不符的应查明原因，及时提出处理意见。

②需要了解、掌握的情况  了解产成品(库存商品)的销售情况(哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的)。     了解各类存货的质量状况(失效、变质、残损等)。积压情况。盘盈、盘亏情况。

主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。

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资产评估操作规范 ③对存货进行现场盘点和勘察。

 在申报表中选取一定量样本与实物核对;在现场选取一定量样本与申报表核对。  一般要求：存货的抽查数量应达到40%以上，价值量应达到60%以上;并对质量状况、成新率进行记录、评价

④分项目的具体要求

材料采购(在途物资)

   索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。

了解是否有一年以上未清理的在途材料，如果有，了解原因，并要求企业出具文字说明(签章)。  当年发生的在途材料按申报的帐面价值进行确认，以前发生的根据具体情况确认。

原材料

   索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。

在申报表中选取一定量样本与实物核对;在现场选取一定量样本与申报表核对;并对质量状况、成新率进行记录、评价。    填制原材料抽查盘点表*。

了解各类原材料的核算、计价方法。

按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。    对积压原材料按50%--80%折算评估值。对报废原材料按10%折算评估值。

第6项的评估值加第7项评估值加第8项评估值为最后确认的原材料的评估值。

包装物

   索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类包装物的核算、计价方法。

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资产评估操作规范  在申报表中选取一定量样本与实物核对;在现场选取一定量样本与申报表核对;并对质量状况、成新率进行记录、评价。   填制包装物抽查盘点表*。

根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。

委托加工材料

      索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取委托加工合同。

核对申报总计数与明细帐是否一致。了解委托加工材料的核算方法。选择一定量的样本向受托方函证。

逐项了解委托加工材料是否存在呆帐等情况，如果存在，要求企业提供说明并签章。   填制原材料抽查盘点表*。

根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。

产成品(库存商品)

         索取申报表，并核对各级合计数是否正确。

索取产成品(库存商品)销售价格表(注明是否含税)及销售政策。索取产成品(库存商品)盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致。

了解各类产成品((库存商品)的核算、计价方法

逐项清查产成品(库存商品)，并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制产成品(库存商品)清查表*。计算产成品(库存商品)市价。

评估确认值为市价减预计销售费用和预计所得税。

在产品

   索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。

在申报表中选取一定量样本与实物核对;在现场选取一定量样本与申报表核对;—————————————————————————————————————————————

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资产评估操作规范并对质量状况、成新率进行记录、评价。     填制在产品抽查盘点表*。了解在产品的核算、计价方法。了解在产品完工程度。

按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废数，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。    对积压产品的在产品，根据完工程度按帐面价50%--80%折算评估值。对报废在产品按帐面价的10%折算评估值。

确认的在产品评估值为第7项的评估值加第8项评估值加第9项评估值。

分期收款发出商品

◆索取申报表，并核对各级合计数是否正确

◆索取分期收款发出商品销售价格表(注明是否含税)及销售政策。

◆索取存货盘点表。

◆索取分期收款销售合同。

◆核对申报总计数与明细帐是否一致。

◆了解各类分期收款发出商品的成本结转方法及合同履行情况和成本结转是否与合同执行进度一致。

◆向购货方进行函证。

◆根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。

低值易耗品

 在库低值易耗品      索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。

核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类低值易耗品的核算、计价方法。

在申报表中选取一定量样本与实物核对;在现场选取一定量样本与申报表核对;并对质量状况、成新率进行记录、评价。   填制抽查盘点表*。

根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。

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资产评估操作规范  在用低值易耗品     索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。

核对申报总计数与明细帐是否一致(五五摊销法)。

在申报表中选取一定量样本与实物核对;在现场选取一定量样本与申报表核对;并对质量状况、成新率进行记录、评价。   填制低值易耗品抽查盘点表*。

根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。

委托代销商品

      索取申报表，并核对各级合计数是否正确。

索取委托代销商品销售价格表(注明是否含税)及销售政策。索取委托代销合同。

核对申报总计数与明细帐是否一致。向受托方进行函证。

根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。

受托代销商品

       (2) 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类受托代销商品的核算、计价方法。

在申报表中选取一定量样本与实物核对;在现场选取一定量样本与申报表核对。向委托方函证。

填制受托代销商品抽查盘点表*。

根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料     存货申报表。

产成品(库存商品)销售价格表(注明是否含税)。评估基准日的存货盘点表。

受托代销、委托代销商品合同及对方单位的联系人、单位通讯地址清单。

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资产评估操作规范    分期收款发出商品合同及实际执行情况(包括成本结转比例)。如果有委托仓库应取得对方的负责人姓名、单位通讯地址。

如果存货中有积压、报废的物资，要求企业出具积压、报废物资的明细表及积压报废原因的详细说明(相关人员签字、盖章)。  如果存货中有盘盈、盘亏的情况，要求企业出具存货盘盈盘亏原因的详细说明(相关人员签字、盖章)。 ②在评估过程中形成的工作底稿  产成品(库存商品)的销售情况(哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的)。     各类存货的质量状况(失效、变质、残损等)。积压情况。盘盈、盘亏情况。

主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。

二、长期投资评估

1、评估过程

 将申报明细表与基准日会计报表中的长期投资项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对)。

 了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明(签字、盖章)。

 将申报明细表中所列被投资单位、投资日期、投资金额、投资期限与投资协议、合同、章程核对，必要时要向被投资单位进行函证。

 股权超过50%的长期投资须对被投资单位进行整体评估，相应地提供被投资单位评估所需要的资料。

 对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。

 对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。

 对非上市的股票，按帐面值确认评估值。

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资产评估操作规范

2、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 ①向企业索取的资料     长期投资申报明细表;

投资协议、合同、章程及被投资单位基准日资产负债表; 有价证券所有权证明。

对外投资或购买证券的原始凭证。

②在评估过程中形成的工作底稿     长期投资所采用的评估方法。库存有价证券盘点表有价证券询证函

上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。

三、房屋建筑物评估

1、房屋建筑物评估数据资料的收集 (1)     (2)  了解评估对象的概况及评估范围：房屋建筑物评估申报明细表; 房屋建筑物建筑质量、使用状况资料; 房屋建筑物概况的书面说明; 其它相关资料。取得产权证明材料

房屋所有权证，没有房屋所有权证的房屋，要取得企业所在地政府房管部门出具的产权证明;    购商品房的合同和公证文件; 房地产抵押合同和清单;

在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。 (3)   收集计价资料

当地现行建筑、安装工程概(预)算及费用定额;

当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格;

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资产评估操作规范        当地现行有关报建费用(工程前期费用和其它费用)规定; 近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸; 近期主要房屋建筑物大修状况资料; 主要评估对象原值构成分析;

在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料; 在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。用市场法评估，收集三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料;  用收益法评估，收集房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势; (4)     

2、 (1)     其它相关资料

评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景; 地质水文状况和抗震等级;

交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离; 基础设施及文化娱乐设施状况资料; 自然环境及生态环境等方面的资料。房屋建筑物评估过程评估明细表的申报辅导

要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查; 指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报; 解答企业相关资产管理人员提出的问题;

要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表(经审计后的)进行核对，做到帐表相符;  要求企业所填报的申报明细表每一项房屋建筑面积与房产证登记面积相符，没有房产证的房屋建筑面积要与实际面积相符。每一项构筑物及其他辅助设施工程量(长度、宽度、高度、直径、容积等)要与实际工程量相符;  符。申报表中每一项房屋建筑结构、建成年月要与房屋的台帐核对，做到与实际相—————————————————————————————————————————————

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资产评估操作规范 (2) 现场勘察核实

对企业提交的资产评估申报明细表进行核查，如有不一致要查明原因并要求企业写出书面说明。

①房屋建筑物的数量和帐面价值的核对。  明细表与固定资产台帐核对，主要核对建筑物名称、建筑结构、建成年月、建筑面积和工程量(长度、宽度、高度、直径、容积等)，同时建筑面积要与房产证进行核对，建筑面积要与房产证一致，没有房产证的房屋，建筑面积要与台帐核对;  明细表与财务帐核对，主要核对帐面原值和帐面净值与资产负债表或汇总表的帐面原值和帐面净值是否一致，作到帐表相符。

②房屋建筑物的实地勘察核实，包括：建筑结构、建筑标准、建筑面积、使用状况、新旧程度、使用年限等;具体要求如下：

 要深入建筑物及构筑物现场，逐项勘察、核对实物、丈量核实建筑面积和工程量(长度、宽度、高度、直径、容积等);  详查建筑物质量，建筑结构、层数、层高、檐高、轨高、吊车吨位、建筑跨度、柱距，简要绘制平面图;    详查室内外装修情况，水暖、电等配套设施的安装使用情况; 了解建筑物的拆、改、扩建情况等; 将测量数据及勘察鉴定结果详细记入《房屋建筑物现状鉴定表》中作为评估计算的重要依据;   对盘盈的建筑物，按上述步骤操作，要求企业写出盘盈情况说明并盖公章; 对盘亏、待报废的建筑物，要求企业提供上级主管部门的批件或写出盘亏、待报废情况说明并盖公章。

3、评估测算

评估方法一般上采用重臵成本法其计算公式如下：评估值=重臵价值×成新率 (1) 重置价值的确定

重臵价值=综合造价+前期费用+其它费用+资金成本 ①建筑安装工程综合造价的确定

建安工程造价主要采用决(预)算调整法和类比法计算。按委托评估建筑物的用途分类归集，选其同类用途和结构中有一定代表性的建筑物进行决算指标调整，评估人员根据当地有—————————————————————————————————————————————

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资产评估操作规范关土建、安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调整至评估基准日公允的综合造价和单方造价，用来比较计算其他同类委托评估资产的建安工程造价和单方造价。以计算出来的工程造价及单方造价为依据，采用类比法分别对各种结构的房屋建筑物的具体施工用料、层高、檐高和装修等方面的情况进行调整计算。

②前期费用和其他费用

前期费用和其它费用主要包括：规划管理费、勘察设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理费、抗震技术审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等。

各地的前期费用和其它费用都不一样，具体评估时，评估人员要根据当地的费用标准计算。

③资金成本的确定

资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为: 资金成本=工程总造价×建设期×贷款利率×(1/2)。贷款利率根据具体房屋正常施工工期分别计取。 (2) 成新率的确定

建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法，并以打分法为主，最后综合确定建筑物成新率。

①使用年限法

以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命(年限)的比率作为建筑物的成新率。用公式表示即为: 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷(建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限)×100% ②打分法

依据建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，汇总得出建筑物的成新率。

根据原城乡建设环境保护部 1985年1月1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场技术鉴定。

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资产评估操作规范根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度，划分为5个等级：(1)完好房;(2)基本完好房;(3)一般损坏房;(4)严重损坏房;(5)危房。各等级均对应有相应的成新率范围及标准。

用打分法估测建筑物的成新率按下列数学式进行：

成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 式中： G为结构部分的评分修正系数，取0.85 S为装修部分的评分修正系数, 取0.05 B为设备部分的评分修正系数, 取0.1 ④成新率综合确定

使用年限法权重取0.4, 打分法权重取0.6, 加权平均确定建筑物成新率, 则：成新率=使用年限法权确定的成新率×0.4+打分法确定的成新率×0.6 (3) 计算评估值

根据测算出的重臵价值和成新率，逐一计算评估值。 (4) 房屋建筑物类在建工程

①对正在建的房屋建筑物:   获取房屋建筑物预算资料，已付工程款凭证计算评估值并调整负债

评估值=房屋建筑物重臵价值×形象进度(%) 负债(应付)=房屋建筑物评估值-已付工程款 ②对已完工投入使用的在建工程  按固定资产评估

查明是否欠付工程款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债

4、撰写评估技术说明

评估人员要完成各自负责范围内各项建筑物的清查、核实、评估技术说明的撰写，说明要符合财政部91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏资产、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。

5、房屋建筑物评估工作底稿资料  房屋建筑物评估申报明细表;  房屋建筑物概况的书面说明;

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第17页，共43页

资产评估操作规范  房屋所有权证或当地政府房管部门出具的产权证明;  购商品房的合同和公证文件;  房地产抵押合同和清单;

 在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。

 当地现行建筑、安装工程概(预)算及费用定额中相关资料复印件;  当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格;  当地现行有关报建费用(工程前期费用和其它费用)规定;  近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸;  近期主要房屋建筑物大修状况资料;  主要评估对象帐面原值构成分析资料;

 在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料;  在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。

 若用市场法评估，有三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料;

 若用收益法评估，有房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势;

 评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景资料;  地质水文状况和抗震等级资料;

 交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离;  基础设施及文化娱乐设施状况资料;  自然环境及生态环境等方面的资料;  房屋建筑物帐面价值核对情况说明;  房屋建筑物现状鉴定表;

 房屋建筑物拆、改、扩建情况的资料;  房屋建筑物清查核实及调整情况说明资料;  房屋房产证面积与核实面积情况说明资料;  房屋建筑物盘盈、盘亏情况说明并盖公章;  28.计算中使用参数的取值、计价标准资料;

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资产评估操作规范  评估过程中遇到的重大问题及解决措施;  30.评估技术说明初稿;

 31. 评估结果及说明的复核意见;

四、机器设备评估

1、机器设备数据资料的收集 (1) (2) 1.取得机器设备评估申报明细表; 企业设备总体情况说明

 设计生产能力、实际生产能力、达不到设计生产能力原因;  产品的工艺流程及工艺的先进程度;  设备日常管理制度、维修保养情况等;  设备的分类管理情况;  主要重点设备简介;

 工厂的环保情况、设备的安全状况、能源消耗情况、是否存在不符合国家有关环保劳动安全能源政策规定的设备。

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资产评估操作规范 (3) (4) 重点设备清单;

重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明;

(5) (6) (7) 重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购置发票复印件; 进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复印件;

自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值;

(8) (9) 近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件;

企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件;

(10) 全部车辆的行驶证复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件; (11) 报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章; (12) 盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章; (13) 在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度;

2、机器设备评估过程 (1) 评估明细表的申报辅导

 要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查;  指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报;  解答企业相关资产管理人员提出的问题;

 要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表(经审计后的)进行核对，做到帐表相符;  要求企业所填报的申报明细表格式要符合要求、内容要规范、齐全，如设备的规格型号、制造厂家、购臵日期、启用日期，运输车辆的车牌号、规格型号、制造厂家、已行驶公里一定要填全;在建项目的帐面已付款额是否按“设备费”、“资金成本”、“安装费及其他费用”分别填写，设备的规格型号、制造厂家、开工日期、预计完工日期、完工程度等项目是否填全;

 如设备无设备编号、出厂编号则请厂方临时进行编号，以免现场清查时重复;  申报表中多台(套)同型号设备分开一项一项申报，便于评估人员现场操作;

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资产评估操作规范 (2) 现场清查核实

 将申报明细表中帐面原值、帐面净值汇总后与评估基准日的资产负债表核对，如不相符查明原因并作出说明;

 分析资产构成, 对不了解的设备向专家咨询, 结合企业提供的重点设备清单确定重点设备, 制定现场清查及鉴定计划(时间计划、鉴定要点等);

 根据设备编号对设备进行逐台清点;

 通过察看设备标牌核对设备名称、型号、规格、制造厂家、出厂日期、出厂编号等内容，如实物与申报资料不符在清查表中作出记录，如出入较大查明原因，作相应处理，重大调整需企业作出书面说明;

 观察设备现状及使用环境并向设备管理人员、设备操作人员了解设备的目前使用情况、设备最近大修理、改造情况，如设备目前使用情况不好、闲臵或处于待报废、报废状况应在申报表中注明;

 对于申报表上有而现场没有的设备，按盘亏处理，应在申报表中注明，并要企业出据说明并加盖公章;对于申报表上没有而现场发现的盘盈设备，首先应查明原因，确定为真实的盘盈设备后，根据不同的评估目的，确定盘盈设备是否属于评估范围内，如属于则要企业出据说明并加盖公章;

 通过向设备管理人员、设备操作人员了解、观察、查阅有关可以作为依据的技术资料(如：技术说明书、企业对设备的定期精度检测数据资料等)或采取其他技术手段对设备的现实状态作出判断，并作出必要的文字记录;

 对重点设备、车辆填写机器设备技术鉴定表及运输设备技术鉴定表;

 获取与判断成新率相关的信息和资料，对重要的信息和资料应留下书面记录(文字记录、图片、复印件等);

实体性贬值资料

对于可以用年限法计算的设备：了解其经济使用寿命、实际已使用年限、开动率等资料，另外还要了解实际使用中可能对使用寿命产生影响的个别因素，以作出调整;

对于可以用测定损耗的方法计算的设备：用可行的方法获得其损耗情况,测定设备严重磨损或损耗，检查设备加工的工件是否能达到工艺要求等;

功能性贬值资料

了解可能引起功能性贬值的各种因素，如技术进步，出现了新的、性能更优的设备，使—————————————————————————————————————————————

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资产评估操作规范原有设备功能相对落后，产生贬值等情况;

经济性贬值资料

了解可能引起经济性贬值的各种因素，如产品改型更新换代、产品滞销而引起设备利用率降低或闲臵等情况;

 获取与计算重臵成本相关的信息和资料;  目前可以在市场获得的普通国产设备：可在现场工作结束后了解通过市场询价获得其市场价格;  目前市场已不销售的普通国产设备：应了解目前替代产品的情况、价格、技术及功能方面的差异;   进口设备：取得进口合同及报关单复印件;

老旧进口设备：了解国内是否有替代产品，替代产品的型号、规格、制造厂家、价格，以及技术性能、功能方面的差异;  自制设备：获取计算自制设备造价的有关资料，如：外购标准件的规格型号、数量、单价，各种材料耗材量、单价，应分摊的各种费用如管理费用、设计费、安装调试费、基础费、人工工资等费用及部分利润。

 从整体角度(一套设备、一条生产线、一个车间、一个工厂等)鉴定其状态(如：原设计技术指标、现技术指标、原设计能力、现达能力、维修保养情况、技术改造情况、能耗情况、安全情况、环保情况等)，作出文字说明。

(3) 评估测算

评估方法一般上采用重臵成本法其计算公式如下：评估值=重臵价值×成新率 ①重臵价值的确定

A.分析确定重臵价值的构成要素

普通国产设备的重臵价值一般包括：设备的购臵价、运杂费、安装费、基础费、其他取费(根据行业概算指标体系确定)、资金成本、税金等;

进口设备除上述费用外，还包括进口从属费用：国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等;

运输车辆的重臵成本包括：车辆购臵价、车辆购臵附加费、牌照费等(根据当地规定确定)。

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资产评估操作规范 B.重臵价值的计算

设备的购臵成本的确定可采用：    市场询价类比法核算法

运杂费、安装费、基础费、其他取费可采用行业概算指标确定;国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等按有关规定确定。

②计算成新率

机器设备成新率的测算采用使用年限法和鉴定法两种方法，并以鉴定法为主，最后综合确定机器设备成新率。

A.使用年限法

以估测出的机器设备尚可使用年限占机器设备全部使用寿命(年限)的比率作为机器设备的成新率。用公式表示即为: 机器设备成新率=机器设备尚可使用年限÷(机器设备实际已使用年限+机器设备尚可使用年限)×100%

B.鉴定法

依据机器设备成新率的鉴定标准，包括机器设备整体成新率鉴定标准，以及按不同构成部分的鉴定标准进行现场鉴定，通过必要的计算，得出机器设备的成新率。具体步骤如下：

1)分析存在的各种贬值因素 2)选用计算方法 3)计算各种贬值 4)计算成新率

C.成新率综合确定

使用年限法权重取0.4, 鉴定法权重取0.6, 加权平均确定机器设备成新率, 则：成新率=使用年限法权确定的成新率×0.4+鉴定法确定的成新率×0.6 ③计算评估值

根据测算出的重臵价值和成新率，逐一计算评估值。

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第23页，共43页

资产评估操作规范 ④机器设备类在建工程

A.对正在安装的机器设备:    获取设备原始购货合同复印件已付合同款

计算评估值并调整负债

评估值=设备现重臵价+已发生的运杂费、安装费等的重臵价负债(应付)=原始购货合同额-已付合同款额

B.对已完工投入使用的在建工程

  按固定资产评估

查明是否欠付合同款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债 C.对设备未到、定货时间不长、价格变化不大的机器设备，

 可按帐面值作为评估值。

⑤固定资产清理中的设备的评估  核实、了解固定资产清理中设备目前的状况，是否仍有实物，设备是已拆除、出售或报废未处理等情况，并在申报表中注明;  根据不同情况确认评估值，若设备已处理无实物，则评估值为零，若设备未处理仍有实物则考虑设备是否有变现价值，如有则以设备的变现价值减去处理费用确定评估值，若无变现价值，评估值为零。 (4) 撰写评估技术说明

评估人员要完成各自负责范围内机器设备的清查、核实、评估技术说明的撰写，技术说明要符合财政部91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。

3、机器设备评估工作底稿资料  机器设备评估申报明细表;  企业设备总体情况说明  重点设备清单;

 重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明;

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资产评估操作规范  重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购臵发票复印件;  进口设备的购臵发票、合同、报关单、说明书复印件;

 自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重臵价值;

 近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件;

 企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件;

 全部车辆的行驶证复印件及当地购臵车辆有关税费规定文件的复印件;  报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章;  盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章;  在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度;  机器设备帐面价值核对情况说明;  机器设备、运输设备技术鉴定表;  机器设备清查核实及调整情况说明资料;  计算中使用参数的取值、计价标准资料;  评估过程中遇到的重大问题及解决措施;  评估技术说明初稿;  评估结果及说明的复核意见;

五、递延资产评估

1、评估过程 (1) 用递延资产申报明细表与基准日会计报表中的递延资产项目进行核对(如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对)。

(2) 了解递延资产的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。

 根据企业提供的申报资料，分析企业递延资产的摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。

 如果递延资产对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。

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第25页，共43页

资产评估操作规范  如果递延资产所列费用为设备或房产的更新改造或大修理费用等，则要考虑是否与固定资产重复评估。

2、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 (1) 向企业索取的资料

 企业递延资产申报明细表。

 递延资产各项目发生时的原始凭证的复印件。 (2) 2.在评估过程中形成的工作底稿

 递延资产的评估方法及过程。

六、无形资产评估

1、无形资产评估数据资料的收集 (1) 商标评估所需收集的资料

①商标权的法律保护状况

有关商标公告和批准文件，注册商标证书，商标权的批准时间及续展情况; ②商标权的具体内容    商标的名称、文字、图案; 商标的适用领域范围; 商标权的来源。

③商标权的使用情况商标的时间使用时间; 商标权的使用范围、场所;

商标权对外许可使用的情况、许可区域、被许可人的数量。 ④商标权的成本费用和历史收益情况商标的开发设计、申请注册费用; 外购商标的成本;

商标使用、对外许可、转让所带来的收益。

⑤商标的知名度，广告宣传情况，同类产品的品牌商标情况 ⑥商标权的预期寿命和收益情况

使用该商标产品的预期寿命、售价、销售量、利润和市场占有率;

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第26页，共43页

资产评估操作规范同类产品的售价主要竞争对手的市场占有率、盈利情况 ⑦国外申请权益情况

被评估商标权是否在国外已申请商标权;(已经申请国家或地区，已经获得商标权的国家或地区。

⑧与其他无形资产的关联状况  被评估商标权与其他无形资产要素是否有关联，使用该商标权的商品是否含有专利权或专有技术;  (2) 商标权是否与外观设计专利权、著作权形成联合保护。专利权评估所需收集的资料

①专利权的法律保护状况资料：   专利申请和审批文件、专利证书、专利说明书、专利登记簿，专利公告文件; 专利的类型、发明人、专利权人和专利有效期，最近一年专利年费交纳凭证复印件;

②专利权具体内容：   专利名称、类别

专利内容的详细介绍，包括专利技术的来源、技术开发的起因、时间、解决的主要技术问题;主要的应用范围和适用的领域、所达到的技术经济指标，国内国际同类型技术的比较分析、该技术所处国内或国际水平分析;    专家鉴定书及专家背景资料;

专利权的来源、维护、转让情况(提供相关的合同复印件); 专利技术的先进性、垄断程度和成熟程度的说明。

③专利权的使用情况      专利历史或目前有关的法律纠纷的详细情况;

专利实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件; 专利权对外实施许可的地域范围和被许可人的数量; 专利权实际使用时间、使用范围;

企业专利或专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的(提高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等)、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益(详细的计算过程);

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第27页，共43页

资产评估操作规范  专利应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期(年)及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况(详细计算过程);  该技术投资项目的可行性研究报告;

④专利权的成本费用和历史收益情况  获取该专利的耗费明细，自我开发的技术包括投入的时间、人力在(工作日数量及人员技术结构)、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍;外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件;    专利技术开发、权益申请费用; 购买专利、维护专利的成本;

实施专利、对外许可使用专利、转让专利所带来的历史收益。

⑤专利的收益期和预期收益额情况       专利保护期专利权人的经营管理能力; 专利产品的技术寿命和经济寿命;(专家意见) 专利产品售价、销售数量和市场占有率及利润情况; 同类产品售价情况;

主要竞争对手的市场占有率及盈利情况; 专利的获利能力和收益水平。

⑥国外申请权益情况    被评估专利权是否在国外申请了权益; 已经申请的国家或地区; 已经授权的国家和地区。

⑦与其他无形资产的联系情况    (3) 被评估专利权和其他无形资产要素是否有关联; 与专有技术的关联情况;

专利产品是否有商标，商标是否申请注册、是否获得商标权。专有技术评估所需收集的资料

①专有技术的产权证明   专有技术的开发研制过程(有关部门对专有技术鉴定或验收报告); 专有技术的产权申明。

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第28页，共43页

资产评估操作规范 ②专有技术的具体内容      专有技术名称、类别、技术内容; 专有技术适用产品和领域;

专有技术的真实性、有效性、先进性; 专有技术的成熟程度和验证资料。

专有技术被保持的原因及预计的保持时间，同领域改进技、类似或相关技术情况;

③专有技术的来源

专有技术存在的媒体、保护的形式和加密的程度、与有关技术人员的保密协议; ④专有技术的使用情况  专有技术实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件;    专有技术的实际使用时间、使用范围; 专有技术对外许可使用和转让情况。

专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的(提高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等)、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益(详细的计算过程);  专有技术应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期(年)及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况(详细计算过程);  该技术投资项目的可行性研究报告。

⑤专有技术的成本费用和历史收益情况  获取该专有技术的耗费明细，自我开发的技术包括投入的时间、人力在(工作日数量及人员技术结构)、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍;外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件;   购买专有技术、维护专有技术的成本;

实施、对外许可使用专有技术、转让专有技术所带来的历史收益。

⑥专有技术的收益期和预期收益额情况    专有技术持有人的经营管理能力; 专有技术更新和新产品开发能力; 专有技术的获利能力和收益水平;

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第29页，共43页

资产评估操作规范     专有技术的技术寿命和经济寿命;

专有技术产品的售价和销售量，市场占有率和利润情况; 同功能产品售价情况;

主要竞争对手的市场占有率和盈利情况。

2、无形资产评估过程 (1)     无形资产评估程序

指导资产占有单位提供有关无形资产的情况介绍并搜集准备资料; 初步设定评估方法，并制定相应的评估计划; 向委托方和资产占有方通报评估计划;

进入现场检查核实资产、验证资料(重点注意产权问题)，与有关技术、管理人员座谈;         现场检测鉴定资产; 收集有关评估所需资料; 确定评估方法和计算公式; 针对具体对象进行评定估算;

分析确定评估结果、撰写评估技术说明; 汇总编写资产评估报告、汇集资产评估工作稿; 机构内部审核检验评估结果;

根据资产评估审核确认单位的意见进行补充或修改调整评估报告内容。提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料; (2) 无形资产评估方法

①成本法  成本法基本公式如下：

被评估资产的评估值 = 重臵全价 – 价值贬损

VR(1)

式中：V——被评估专利资产的评估价值; R——被评估专利资产的重臵全价;

——价值贬损系数。

重臵全价是指到评估基准日为止获得和保有该专利资产所发生的全部成本费用的现值总—————————————————————————————————————————————

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资产评估操作规范和。

价值贬损包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。 ②市场法  市场法的基本基本公式如下：

被评估资产的评估价值 = 市场上可比参照物的交易价格×调整系数

被评估专利资产价值与市场参照物的交易价格之间的差异主要由时间因素、寿命因素、获利能力、以及其他因素造成的。

③收益法  收益法的基本公式是：

资产的价值 = ∑资产在未来各期的受益额 × 相应的折现系数针对不同的资产评估的具体情况，收益法有一些变通的形式。它们是：  超额收益法

其计算公式如下：

nVF(1i)t1t

式中：V——资产的评估价值;

F——资产创造的超额收益; i——适当的折现率; t——第t年份;

n——资产的剩余经济寿命。  收益分成法

收益分成法的计算公式如下：

nVRt1tr(1i)t

式中：Rt——第t年的分成基数(产品的销售收入、利润总额或净利润); r——与分成基数对应的分成率;

3、无形资产评估工作底稿资料

资产评估说明(按财政部[1999]91号文件的要求撰写)

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资产评估操作规范 (1)         (2)   委托方和资产占有方企业一般性介绍资料

企业的营业执照、税务登记证、企业法人代码证、国有资产产权登记证复印件; 企业的一般经营范围及所处行业性质; 企业设立的协议、合同和章程及其他文件; 企业组织结构图、主要领导层人员介绍; 企业简介、前三年的财务报表; 企业的赋税情况;

企业近三年内有的和未来可能有法律诉讼或债务纠纷的详细资料; 与企业的经营产品/提供服务有关的可资利用的新闻报道或荣誉证书;。法律保护状况资料：

专利申请和审批文件、专利证书、专利说明书、专利登记簿，专利公告文件; 专利的类型、发明人、专利权人和专利有效期，最近一年专利年费交纳凭证复印件;    (3)  专有技术的开发研制过程(有关部门对专有技术鉴定或验收报告); 专有技术的产权申明;

有关商标公告和批准文件，注册商标证书，商标权的批准时间及续展情况; 根据评估所需资料收集到的资产具体内容资料;

专利内容的详细介绍，包括专利技术的来源、技术开发的起因、时间、解决的主要技术问题;主要的应用范围和适用的领域、所达到的技术经济指标，国内国际同类型技术的比较分析、该技术所处国内或国际水平分析;   专家鉴定书及专家背景资料;

能证明专利、专有技术和商标权的来源、维护、转让情况(提供相关的合同复印件);  (4)     专利、专有技术的先进性、垄断程度和成熟程度的说明。资产的使用情况

历史或目前有关的法律纠纷的详细情况; 专利、专有技术和商标的使用时间; 专利、专有技术和商标的使用范围、场所;

专利、专有技术和商标对外许可使用的情况、许可区域、被许可人的数量;

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资产评估操作规范  专利、专有技术实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件;   企业对专利或专有技术实际使用情况的详细介绍材料;

专利、专有技术和商标应用的前景分析，包括预期该资产的剩余技术经济寿命期(年)及在此剩余寿命期内企业利用该资产年可创经济效益情况(详细计算过程);  (5) (6)       (7) (8)   (9) 项目的可行性研究报告;

专利、专有技术和商标的成本费用和历史收益情况专利、专有技术和商标的收益期和预期收益额情况资产所有权人的经营管理能力;

资产的技术寿命和经济寿命;(专家意见)

无形资产产品售价、销售数量和市场占有率及利润情况; 同类产品售价情况;

主要竞争对手的市场占有率及盈利情况; 资产的获利能力和收益水平。国外申请权益情况与其他无形资产的联系情况

与评估专利、专有技术和其他无形资产要素有关联说明; 与资产关联的无形资产证明文件。评估结果及说明的复核意见;

七、整体资产评估

1、整体资产评估数据资料的收集 (1) 企业历史财务报表及成本费用资料：

 企业前五年(或前三年)资产负债表;  企业前五年(或前三年)损益表;

 企业前五年(或前三年)不同产品项目分类成本表;  企业前五年(或前三年)主要产品单位成本表;  企业前五年(或前三年)期间费用明细表。

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资产评估操作规范 (2) 企业未来五年收入(要分析产品的销售数量及价格)、成本费用、税赋及追加投资的预测分析。

(3) (4) (5) (6) (7) (8) 企业未来发展规划(目标、战略和措施)。

对企业生能力和未来发展有重大影响的技改及投资项目的可行性研究报告。企业现有长期投资历史收益情况和未来收益分析。企业当前赋税、贷款与利息支出情况。

企业简介、营业执照复印件及有关经营合同、章程复印件。

企业所处行业的行业发展状况、行业盈利水平，同业竞争情况和主要竞争对手分析(包括产品的技术水平、市场占有情况、研究开发能力、客户状况和营销方式等)。

2、整体资产评估过程

整体资产评估是将企业的资产和相关负债作为一个整体，从收益的角度出发，按特定的折现系数评估出一拖工机公司的整体价值。整体资产评估的主要目的是对用重臵成本法评估的企业整体资产价值进行验证。

(1) 1.现场收集、整理相关资料

 评估人员利用有关资料了解行业和委估企业基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数;

 评估人员在现场了解企业经营情况以及各类资产的技术状况、运营现状，了解企业未来发展的安排和打算;

 评估人员与委估企业的有关职能部门的管理人员座谈，了解各方面情况，掌握第一手资料;

 评估人员收集与评估有关的文件、资料等;

 评估人员收集企业有关的中长期发展规划资料，掌握其未来发展动态;

 评估人员根据委估企业提供的未来收益预测表，结合委估企业目前的实际经营状况，讨论修正有关方法和参数，提出未来收益预测表和资料的修改意见;

(2) 2.对企业近三年财务状况进行分析

根据企业提供的财务报表和有关资料，对企业近三年财务状况进行分析，具体内容如下：  产品销售成本、销售费用变化趋势是否稳定;

 管理费用、财务费用在近三年所占产品销售收入的比例是否基本稳定;

 近三年营业利润随着产品销售收入的增长，其所占销售收入的比例是否呈稳定趋势。

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资产评估操作规范 (3) 预测的前提条件

收益预测分析是企业整体资产评估的基础，而任何预测都建立在一定假设条件下。  企业所处的社会经济环境不产生大的变更;国家有关法律、法规、政策与现时无重大变化;

 企业将按现有状况下经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致。  有关信贷利率、赋税基准及税率、材料和产品价格不发生重大变化;  无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对公司重大不利影响。 (4) 整体资产评估测算

 预测企业未来的销售收入;

 确定企业未来的成本费用，主要包括产品销售成本、产品销售费用、管理费用、财务费用及其它费用等;

 折现率的确定

折现率的确定采用:无风险报酬率+行业风险报酬率。

 行业风险报酬率主要考虑经营风险、行业风险、市场风险、政策风险等确定。  测算评估结果

根据企业未来五年的经营状况、产品在市场上的销售情况，预测其未来五年的收益，并假定从第六年开始到未来无穷远将保持等额的收益，分别将两部分收益进行折现处理，最后计算出整体资产的评估价值。具体评估步骤如下：

1)计算前五年净利润现值和;

2)从第六年前起，以第五年净利润作为永续年金，计算第六年至无限期净利润在第六年时现值和;

3)将第(2)部分中收益折现至评估基准日; 4)计算持续经营条件下收益现值和。 (5) 撰写评估技术说明

评估人员要完成评估值的测算后，撰写评估技术说明，技术说明要符合财政部91号文件的要求。

3、整体资产评估工作底稿资料

 企业前五年(或前三年)资产负债表;  企业前五年(或前三年)损益表;

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第35页，共43页

资产评估操作规范  企业前五年(或前三年)不同产品项目分类成本表;  企业前五年(或前三年)主要产品单位成本表;  企业前五年(或前三年)期间费用明细表;

 企业未来五年收入(要分析产品的销售数量及价格)、成本费用、税赋及追加投资的预测分析资料;

 企业未来发展规划(目标、战略和措施);

 对企业生能力和未来发展有重大影响的技改及投资项目的可行性研究报告;  企业现有长期投资历史收益情况和未来收益分析;  企业当前赋税、贷款与利息支出情况资料;

 企业简介、营业执照复印件及有关经营合同、章程复印件;

 企业所处行业的行业发展状况、行业盈利水平，同业竞争情况和主要竞争对手分析(包括产品的技术水平、市场占有情况、研究开发能力、客户状况和营销方式等);

 企业近三年有关产品销售成本、销售费用、管理费用、财务费用、营业利润分析表;  企业未来销售收入预测表及相关依据资料;  折现率确定的依据资料;

 16.评估计算中使用参数的取值、计价标准资料;  17.评估技术说明初稿;

 18. 评估结果及技术说明的复核意见;

八、流动负债评估

1、

1、短期借款 (1) (1)评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。

 申报明细与对应的借款合同、抵押合同相核对，内容是否一致，并与设备、房产等评估人员联系，把抵押物清单所列资产名称与企业申报的资产明细表相核对，以证实抵押物清单所列内容真实。

 函证借款本金及欠息情况。评估人员首先填列银行往来询证函，由企业财务人员持此函到各借款银行盖章确认。如有不符情况，应查明原因。

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第36页，共43页

资产评估操作规范  如有截止评估基准日尚未付息情况，则根据借款金额、利率预提借款利息。  如有外币情况，则根据外币金额，按评估基准日的汇率(中间价)折算成人民币金额后作为评估值。

(2) (2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料    短期借款申报明细表短期借款合同、展期合同抵押合同、抵押物清单

②在评估过程中形成的工作底稿   函证记录利息计算过程

2、应付票据 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对;

 向票据持票人函证，确定应付票据的余额是否正确。  盘点应付票据并与申报明细表所列各项目核对;

 抽查与应付票据相关的合同等资料并与对应的应付票据核对;

 应查明是否有长期未付票据，并查明相应的原因，证实确实存在债权人。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料    应付票据申报明细表相关票据复印件与应付票据相关的合同

②在评估过程中形成的工作底稿   盘点记录函证结果

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第37页，共43页

资产评估操作规范

3、应付帐款、预收帐款和其它应付款 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。

 抽取部分大额购货合同与对应的购货发票、入库单相核对;  抽取部分大额销售合同与对应的预收帐款明细及出库单核对;

 分析帐龄，查明长期未偿还的款项及相应的原因并复印有关的文件资料;  有无不属于往来性质的款项并做相应调整，并说明调整的原因;

 对于货物已到，但发票未到的存货，如果企业拥有所有权但未办理暂估入库，评估时应根据此部分货物的暂估价调增企业的应付帐款金额。

 函证部分大金额款项并填列往来款函询情况表。  检查是否存在未入帐的往来款。  检查往来款项长期挂帐的原因。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料    申报明细表;

部分大额购货合同与对应的购货发票、入库单;

企业需提供无需支付款项的证明及相关法律文件。例如债权人死亡、失踪，则提供有关证明;又如与债权人存在债权、债务纠纷的情况，则需提供有关法院或公安机关或其他权威机关的证明文件等资料。 ②在评估过程中形成的工作底稿  回函情况表。

4、预提费用 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对;

 收集有关合同、计提依据等相关资料，了解计提方法，已计提的费用是否属于评估基准日以前应承担的费用。如已计提的费用不属于评估基准日以前应承担的费用，则应在评估中调减预提费用金额;

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第38页，共43页

资产评估操作规范  对于长期未支付的预提费用，应查证是否存在债权人及计提的正确性。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

 预提费用申报明细表  有关合同、计提依据

5、应交税金、其它应交款 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对;

 查阅被评估单位纳税鉴定或纳税通知及征、免、减税的批准文件，了解被评估单位适用的税种、计税基础、税率以及征、免、减税的范围及期限，确认其应纳税项的内容。

 抽查部分原始凭证及纳税凭证，检查各税种的计算是否正确。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

 应交税金、其它应交款申报明细表。  收集被估单位相关的税费政策及优惠政策。

6、应付工资、应付福利费 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对;

 审查工资、福利费的计提、发放及使用情况。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

 应付工资、应付福利费申报明细表  收集被估单位的工资、福利政策等。  收集被估单位发放工资的计划本。

7、应付利润(应付股利) (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对;

 核实应付利润是否按照合同、协议进行了分配。

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第39页，共43页

资产评估操作规范 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

 应付工资、应付福利费申报明细表

 被估单位利润分配政策及相应的合同、协议。

九、长期负债评估

1、长期借款： (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。

 函证借款本金及欠息情况。评估人员首先填列银行往来询证函，由企业财务人员持此函到各借款银行盖章确认。如有不符情况，应查明原因。

 如有截止评估基准日尚未付息情况，则根据借款金额、利率预提借款利息。  如有外币情况，则根据外币金额，按评估基准日的汇率(中间价)折算成人民币金额后作为评估值。

(2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料    短期借款申报明细表短期借款合同、展期合同抵押合同、抵押物清单

②在评估过程中形成的工作底稿   函证记录利息计算过程

2、应付债券 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。

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第40页，共43页

资产评估操作规范  核对债券发行种类、金额、利率、期限、用途是否与批文一致。  核对债券利息是否已按期计提，计提方法、金额是否正确。  核查是否有长期应付未付债券，并核查原因。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料   应付债券申报明细表

如有票据存根，则盘点票据存根并与申报明细表相核对。如为托管债券，则应检查有无托管协议，如无托管协议，则应进行函证或实地盘点。  发行债券的相关批文。

②在评估过程中形成的工作底稿  债券利息的计算检验过程。

3、长期应付款 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。

 相关的融资租赁合同并与申报明细表、融资租赁设备清单核对。

 如为引进设备款，则需收集相应的合同、设备清单、报关单，并与申报明细表相核对。  检查利息及汇率净损失的计算是否正确，如不正确，则按正确值进行调整。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿

①向企业索取的资料    长期应付款申报明细表相关的融资租赁合同。

如为引进设备款，则需收集相应的合同、设备清单、报关单，并与申报明细表相核对。

②在评估过程中形成的工作底稿  利息及汇兑损益的计算检验过程。

4、住房周转金 (1) 评估过程

 将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产—————————————————————————————————————————————

第41页，共43页

资产评估操作规范负债表，则与审计后的资产负债表相核对。

 核查被评估单位住房周转金的形成途径和用途。 (2) 向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿



住房周转金申报明细表

 计提住房公积金的计提依据及相关资料。

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第42页，共43页

第二篇：森林资源资产评估技术规范

森林资源资产评估技术规范(试行)

第一章总则

第一条为适应我国森林资源资产评估事业发展的需要，规范森林资源资产评估工作，保护森林资源资产所有者、经营者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国森林法》、《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)、《林业部、国家国有资产管理局〈关于森林资源资产产权变动有关问题的规范意见(试行)〉的通知》(林财字〔1995〕67号)和《关于转发〈资产评估操作规范意见(试行)〉的通知》(国资办发〔1996〕23号)等有关法律、法规和政策，结合森林资源资产的特点，制定本规范。

第二条本规范适用于森林资源资产出让、转让、合资、合作、股份经营、联营、租赁经营、担保、拍卖、企事业单位清算的评估，以及需要进行资产评估的其它情形。

第三条本规范中所指的森林资源资产主要包括森林、林木、林地和森林景观资产。

第四条森林资源资产评估是根据特定的目的、遵循社会客观经济规律和公允的原则，按照国家法定的标准和程序，运用科学可行的方法，以统一的货币单位，对具有资产属性的森林资源实体以至预期收益进行的评定估算。它是评估者根据被评估森林资源资产的实际情况、所掌握的市场动态资料和对现在和未来进行多因素分析的基础上，对森林资源资产所具有的市场价值进行评定估算。

第五条森林资源资产评估必须遵循以下原则：

一、基本原则：森林资源资产评估必须遵循公平性原则、科学性原则、客观性原则、独立性原则、可行性原则等基本原则。

二、前提性原则：森林资源资产评估要遵循产权利益主体变动原则，即以被评估森林资源资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产基准日时点上的现行公允价值。产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变及假设改变。

三、操作性原则：森林资源资产评估要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则。

持续经营原则是指评估时需根据被评估森林资源资产按目前的林业用途、规模继续使用或有所改变的基础上继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。

替代性原则是指评估作价时，如果同一森林资源资产或同种森林资源资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则应选用最低的一种。

公开市场原则(公允市价原则)是指森林资源资产评估选取的作价依据和评估结论都可在公开市场存在或成立。森林资源资产交易条件公开并且不具有排它性。

第六条评估机构和评估人员必须自觉遵守中国资产评估协会制定的资产评估行业标准和操作规范，并以本规范作为森林资源资产评估操作的基本规范，评估机构和评估人员在实际评估过程中，因为具体情况不同而采用本规范之外的或不同的处理方式和方法时，须在资产评估报告书中详细说明。

第二章森林资源资产评估程序和基本方法

第七条森林资源资产评估按下列程序进行：

一、评估立项

二、评估委托

三、资产核查

四、资料搜集

五、评定估算

六、提交评估报告书

七、验证确认

八、建立项目档案

第八条评估立项。森林资源资产占有单位发生森林资源资产产权变动或其他情形需要进行评估时，应按国家有关规定。向有关部门提交森林资源资产评估立项申请书并附有关资料。

立项申请书的内容主要包括：森林资源资产占有单位名称、地址、隶属关系、评估目的、评估对象与范围、要求评估的时间、评估的基准日等。

附件主要有：该项经济行为审批机关批准文件，县级以上人民政府颁发的有效的产权证明(林权证等)。第九条评估委托。森林资源资产评估立项经批准后，资产占有单位方可委托森林资源资产评估机构进行资产评估。评估委托应提交评估委托书、有效的森林资源资产清单和其他有关材料。

一、评估委托书的内容包括：评估目的、评估对象与范围、评估基准日、评估时间、评估要求等。

二、有效的森林资源资产清单，是指以具有相应级别调查设计资格证书的森林资源调查规划设计单位当年调查，并经上级林业主管部门批准使用的森林资源规划设计调查(二类调查)、作业设计调查(三类调查)成果，或按林业资源管理部门要求建立并逐年更新至当年，且经补充调查修正的森林资源档案资料编制，并由林业主管部门认定的森林资源资产清单。森林资源资产清单以小班为单位编制。评估有效期内将采伐的林木资产清单必须依据作业设计调查成果编制。

三、其他有关资料

1.森林资源资产评估立项审批文件。

2.森林资源资产林权证书。

3.林业基本图、林相图、作业设计调查图。

4.作业设计每木检尺记录。

5.有特殊经济价值的林木种类、数量和质量材料。

6.当地森林培育、森林采伐和基本建设等方面的技术经济指标。

7.林木培育的帐面历史成本资料。

8.有关的小班登记表复印件。

9.按照评估目的必须提交的其他材料，如森林景观资产资料等。

评估机构要对委托方所提供的森林资源资产清单的编制依据、资料的完整性和时效性进行核验，核验合格后方可接受委托，并与委托方签署森林资源资产评估业务委托协议。

第十条资产核查。资产评估机构受理委托后，应对委托方提交的资产清单进行核查，核查符合要求方可进行评估。

第十一条资料搜集。在进行评定估算前，森林资源资产评估机构必须搜集掌握当地有关的技术经济指标资料，主要有：

一、营林生产技术标准、定额及有关成本费用资料。

二、木材生产、销售等定额及有关成本费用资料。

三、评估基准日各种规格的木材、林副产品市场价格，及其销售过程中税、费征收标准。

四、当地及附近地区的林地使用权出让、转让和出租的价格资料。

五、当地及附近地区的林业生产投资收益率。

六、各树种的生产过程表、生产模型、收获预测等资料。

七、使用的立木材积表、原木材积表、材种出材率表、立地指数表等测树经营数表资料。

八、其他与评估有关的资料。

第十二条评定估算。在有关资料达到要求的条件下，评估机构对委托单位被评估森林资源资产价值进行评定和估算。

第十三条提交评估报告书。资产评估机构对评定估算结果进行分析确定，撰写评估说明，汇集资产评估工作底稿，形成森林资源资产评估报告书，并提交给委托方。

第十四条验证确认。委托单位收到评估机构资产评估结果报告后，应报委托单位行政主管部门审查。国有森林资源资产评估结果经林业行政主管部门审查同意后，报同级国有资产管理行政主管部门验证确认。

第十五条建立项目档案。评估工作结果后，评估机构应及时将有关文件及资料分类汇总，登记造册，建立项目档案。按国家有关规定和评估机构档案管理制度进行管理。

第十六条森林资源资产评估的基本方法。森林资源资产评估以总体、森林类型或小班为单位进行评定估算，主要方法有：

一、市价法

二、收益现值法

三、成本法

四、清算价格法

五、其他方法

市价法是以被评估森林资源资产现行市价或相同、类似森林资源资产现行市价为基础进行评定估算的评估方法。

收益现值法是通过估算被评估森林资源资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率(一般采用林业行业投资收益率)折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产价值的评估方法。

成本法是以被评估森林资源资产的重置成本为基础进行评定估算的评估方法。

清算价格法是根据林业企事业单位清算时森林资源资产的变现价格确定评估价的评估方法。

其他方法主要指经林业部、国家国有资产管理局认可的其他评估方法。

森林资源资产评估应根据评估方法的适用条件、评估对象、评估目的选用一种或几种方法进行评定估算，综合确定评估价值。

第三章森林资源资产核查

第十七条森林资源资产的实物量是价值量评估的基础，评估机构在森林资源资产价值量评定估算前，必须对委托单位提交的有效森林资源资产清单上所列资产的数量和质量进行认真的核查。要求帐面、图面、实地三者一致。

第十八条森林资源资产数量、质量的核查，必须由具有森林资源调查工作经验的中、高级技术职称的林业专业技术人员负责进行。

第十九条森林资源资产的核查项目，主要包括权属、林地或森林类型的数量、质量和空间位置等内容。具体项目如下：

一、林地：所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等。

二、林木：

1.用材林

(1)幼龄林：权属、树种组成、林龄、平均树高、单位面积株数。

(2)中龄林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积活立木蓄积。

(3)近、成、过熟林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、立木蓄积、材种出材率等级。

2.经济林：权属、种类及品种、年龄、单位面积产量。

3.薪炭林：权属、林龄、树种组成、单位面积立木蓄积量。

4.竹林：权属、平均胸径、立竹度、均匀度、整齐度、年龄结构、产笋量。

5.防护林：除核查与用材林相应的项目外，还要增加与评估目的有关的项目。

6.特种用途林：除核查与其它林种相应的项目外，还要增加与评估目的有关的项目。

7.未成林造林地上的幼树：权属、树种组成、造林时间、平均高、造林成活率、造林保存率。

第二十条森林资源资产的核查分为抽样控制法、小班抽查法和全面核查法。评估机构可按照不同的评估目的、评估种类、具体评估对象的特点和委托方的要求选择使用。

一、抽样控制法：本方法以评估对象为抽样总体，以95%的可靠性，布设一定数量的样地进行实地调查，要求总体蓄积量抽样精度达到90%以上。林地的核查，首先依据具有法定效力的资料，核对其境界线是否正确，然后在林业基本图或林相图上直接量算或采用成数抽样的办法核查各类土地和森林类型的面积，主要地类的抽样精度要求达到95%以上(可靠性95%)。

如委托方提交的资产清单中各类土地、森林类型的面积和森林蓄积量在估测区间范围内，则按照资产清单所列的实物数量、质量进行评估。若超出估测区间，则该资产清单不符合评估要求，应通知委托方另行提交新的森林资源资产清单。

二、小班抽查法：本方法采用随机抽样或典型选样的方法分别林地及森林类型、林龄等因子，抽出若干比例小班进行核查。核查的小班个数依据评估目的、林分结构等因素来确定。对抽中小班的各项按规定必须进行核查的因子进行实地调查，以每个小班中80%的核查项目误差不超出允许值，视为合格。

小班核查因子的允许误差范围采用林业部《森林资源调查主要技术规定》的A级标准。

核查小班合格率低于90%，则该资产清单不能用作资产评估，应通知委托方另行提交资产清单。

三、全面核查法：本方法对资产清单上的全部小班逐个进行核查。对即将采伐的小班设置一定数量的样地进行实测，必要时进行全林每木检尺。

核查小班内各核查项目的允许误差按小班抽查法的规定执行。对经核查超过允许误差的小班，通知委托方另行提交资产清单。第四章林木资产评估

第二十一条林木资产评估要根据不同的林种，选择适用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算，评估方法主要有以下几种：

一、市价法：包括市场价倒算法、现行市价法。

二、收益现值法：包括收益净现值法、收获现值法、年金资本化法。

三、成本法：包括序列需工数法、重置成本法。

四、清算价格法

第二十二条市场价倒算法

市场价倒算法是用被评估林木采伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本(含有关税费)及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为：

En =W-C-F

En—林木资产评估值

W—销售总收入

C—木材经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费)

F—木材经营合理利润

第二十三条现行市价法

现行市价法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En=K•Kb•G•M

En—林木资产评估值

K—林分质量调整系数(详见附件2，下同)

Kb—物价指数调整系数

G—参照物单位蓄积的交易价格(元/立方米)

M—被评估林木资产的蓄积量

第二十四条收益净现值法

收益净现值法是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En—林木资产评估值

Ai—第i年的收入

Ci—第i年的年成本支出

U—经营期

P—折现率(根据当地营林平均投资收益状况具体确定)

n—林分年龄

第二十五条收获现值法

收获现值法是利用收获表预测被评估林木资产在主伐时纯收益的折现值，扣除评估后到主伐期间所支出的营林生产成本折现值的差额，作为林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En—林木资产评估值

K—林分质量调整系数

Au—标准林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分)

Da、Db—标准林分第a、b年的间伐纯收入

Ci—第i年的营林生产成本

U—经营期

n—林分年龄

P—利率(详见附件2，下同)

第二十六条年金资本化法

年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的效益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En—林木资产的评估值

A—年平均纯收益(扣除地租)

P—投资收益率(根据当地营林平均投资收益状况具体确定)

第二十七条序列需工数法

序列需工数法是以现时工日生产费用和林木资产经营中各工序的平均需工数估算林木资产重置价值的方法。其计算公式为：

En—林木资产评估值

K—林分质量调整系数

Ni—第i年的需工数

B—评估时以工日为单位计算的生产费用

P—利率

R—地租

n—林分年龄

第二十八条重置成本法

重置成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En—林木资产评估值

K—林分质量调整系数

Ci—第i年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本，主要包括各年投入的工资、物质消耗、地租等

n—林分年龄

P—利率

在会计核算基础较好，账面资料比较齐全，且账面历史成本与行业或地区的平均成本较为接近时，可采用历史成本调整法。

历史成本调整法是以投入时的成本为基础，根据投入时与评估时的物价指数变化情况确定被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En—林木资产评估值

K—林分质量调整系数

Ci—第i年投入的实际成本

B—评估时的物价指数

Bi—投入时的物价指数

P—利率

n—林分年龄

第二十九条清算价格法

清算价格法先按现行市价法或其它评估方法进行估算，再按快速变现的原则，根据市场的供需情况确定一个折扣系数，然后确定被评估林木资产的清算价格。该方法适用于企事业单位破产、抵押、停业清理的林木资产评估。其计算公式为：

Eo=D0•Ew

Eo—林木资产清算价格

Do—折扣系数

Ew—林木资产评估价值

第三十条用材林(含薪炭林)林木资产评估

用材林林木资产评估一般按森林经营类型分龄组进行：

幼龄林一般选用现行市价法、重置成本法和序列需工数法。

中龄林一般选用现行市价法、收获现值法。在使用收获现值法时必须要有能反映当地生长过程的生长过程表或收获表。在没有这些数表时，也可利用当地的调查材料，拟合当地的林木平均生长过程，以取得预测值。

近、成、过熟林主要选用现行市价法中的市场价倒算法。

用材林林木资产评估时，要充分注意各龄组评估值之间的衔接。

第三十一条经济林林木资产评估

经济林林木资产评估一般选用现行市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法时应考虑经济林经营的经济寿命期、各生长发育阶段的经济林产品的产量和成本的差异、经济寿命期末的林木残值。在选用重置成本法时应以盛产期前为重置期确定重置成本。进入盛产期后，还应根据收获年数确定调整系数(折耗系数)。

第三十二条防护林林木资产评估

防护林是以国土保安、防风固沙、改善农业生产条件等防护功能为主要目的的森林。

防护林资产评估包括林木的价值和生态防护效益的评定估算，林木价值评估一般选用市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法进行评估时，必须以按防护林经营时所能获得的实际经济收益为基础。生态防护效益要通过实际调查确定标准和参数。

第三十三条竹林林木资产评估

竹林是由各类竹子构成的森林。竹林林木资产由地上立竹和地下竹鞭构成。

竹林林木资产评估一般选用现行市价法、年金资本化法，新造未成熟的竹林可采用重置成本法。在采用年金资本化法时必须考虑大小年对竹材和竹笋产量及经济收入的影响。

第三十四条特种用途林林木资产评估

特种用途林是以保存特种资源、保护生态环境、国防、森林旅游、科学实验等为主要经营目的的森林。特种用途林资产主要指能带来经济收益的风景林、实验林、母树林、名胜古迹和革命纪念林等。

一、实验林林木资产评估

实验林是以提供教学或科学研究实验场所为主要目的的森林。实验林资产评估一般选用现行市价法、收获现值法和收益净现值法。在采用收获现值法和收益净现值法时，收益的预测必须在满足原经营目的条件下进行。

二、母树林林木资产评估

母树林是以培育优良种子为主要目的的森林。母树林林木资产评估一般参照经济林林木资产评估的方法进行。在估算时应充分考虑母树林木材价值较高的特点。

三、风景林、名胜古迹和革命纪念林的资产评估按照森林景观资产评估方法进行。

第五章林地资产评估

第三十五条林地是指国家法律确认的用于林业用途的土地，包括有林地、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地、苗圃地和国家规划的宜林地。

第三十六条林地资产评估是对某一时日一定面积林地使用权的价格进行评定估算。当林地使用权发生变动或其他情形需单独确定林地使用权的价格时，应进行林地资产评估。

第三十七条林地资产评估主要有以下几种方法：

一、现行市价法

二、林地期望价法

三、年金资本化法

四、林地费用价法

第三十八条林地现行市价法

现行市价法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为：

Bu=K•Kb•G•S

Eu—林地评估值

K—林地质量综合调整系数(详见附件2)

Kb—物价指数调整系数

G—参照物单位面积的交易价格(元/hm2 )

S—被评估林地的面积

第三十九条林地期望价法

林地期望价法以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值。其计算公式为：

Bu—林地评估值

Ci—第i年投入的营林生产直接费用(包括整地、栽植、抚育等费用)

A u—现实林分第U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分)

Da、Db—现实林分第a、b年的间伐纯收入

U—经营周期

V—年均营林生产间接费用(包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用)

P—利率

第四十条年金资本化法

年金资本化法是将被评估林地资产每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，按适当的投资收益率估算林地评估值的方法。其计算公式为：

Bu—林地评估值

R—林地年平均地租收益

P—投资收益率

第四十一条林地费用价法

林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。其计算公式为：

Bu—林地评估值

A—林地购置费

Mi—林地购置后，第i年林地改良费

n—林地购置年数

P—利率

第四十二条当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格：

Bn—林地使用权有期限转让价格

Bu—林地评估值(使用权无期限转让评估值)

P—利率

n—林地使用权转让年数

第四十三条林地资产评估方法中，现行市价法适用于各类林地资产评估;林地期望价法适用于用材林、薪炭林、防护林、疏林地、未成林造林地、灌木林地、采伐迹地、火烧迹地和国家规划的宜林地林地资产的评估;年金资本化法适用于林地年租金相对稳定的林地资产评估;林地费用价法一般适用于苗圃地等林地资产评估。

第六章森林景观资产评估

第四十四条森林景观资源是指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林(含森林公园)、森林游憩地、部分名胜古迹和革命纪念林、古树名木等。

第四十五条森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。

一、现行市价法

二、收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。

三、重置成本法

第四十六条现行市价法

现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

E=K•Kb•G•S

E—森林景观资产评估值

K—景观质量调整系数(详见附件2，下同)

Kb—物价指数调整系数

G—参照物单位面积的市场价格(元/hm2 )

S—被评估森林景观资产的面积

第四十七条年金资本化法

年金资本化法主要适用于有相对稳定收入的森林景观资产的价值评估。其计算公式为：

E—森林景观资产评估值

A—年均纯收益

P—投资收益率

第四十八条条件价值法

条件价值法是通过对游客进行调查，获得森林景观资产评估值的评估方法。评估操作过程中需考虑以下两种情形：

一、评估对象为整个森林风景区。

运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时，主要步骤如下：

1.进行游客调查，得出游客对该景区门票的平均愿意支付值;

2.以该平均愿意支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其它经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入;

3.年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益;

4.以年均纯收益除以适宜的投资收益率得出该森林风景区的评估值。

二、旅游风景区中某一森林景观资产的评估。

森林景观资产仅为风景区的一部分时，运用条件价值法评估森林景观资产的主要步骤如下：

1.计算出该风景区总的评估值;

2.进行游客调查，计算在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值;

3.以该愿意支付值作为合理门票价格，计算出风景区的评估值;

4.风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资产的评估值。

第四十九条重置成本法

重置成本法是用现有条件下重新取得与被评估对象相类似的森林景观资产所需的成本费用，作为被评估森林景观资产价值的评估方法。其重置价值主要考虑林木、林地和旅游设施的重置价值。计算公式为：

E—森林景观资产评估值

K—景观质量调整系数

Ci—第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等。

Q—旅游设施重置价

P—利率

第七章整体林业企事业资产评估

第五十条整体林业企事业单位资产评估是对独立林业企事业法人单位和其他具有独立经营获利能力的经济实体的全部资产和负债所进行的资产评估。

第五十一条整体资产评估范围一般应为该林业企事业的全部资产。资产包括经营性资产和非经营性资产以及森林资源资产。

第五十二条整体林业企事业单位资产评估时，森林资源资产评估按本规范进行，非森林资源资产的评估按国家有关规定进行。

第八章资产评估报告书及送审专用材料

第五十三条森林资源资产评估报告书是评估机构在完成评估工作后，向委托方提交的说明评估目的、程序、标准、依据、方法、结果及其适用条件等基本情况的报告书。它对被评估森林资源资产在特定条件下的公允市价提出了专家意见，对评估机构履行委托协议的情况进行总结，并据以界定评估机构应承担的法律责任。也是对评估机构的职业道德、执业能力和水平进行检查监督的依据。

森林资源资产评估报告书包括正文和附件两部分，其内容主要是报告评估结论、阐述评估结果成立的前提条件，说明取得评估结果的主要过程、方法和依据，并附报必要的文件材料。

森林资源资产评估报告书撰写的内容、格式、报批等要求按《关于转发<资产评估操作规范意见(试行)>的通知》(以下简称《规范意见》)办理，并同时提交附件一所规定的表式。

第五十四条森林资源资产评估机构还要按规定向有关主管部门编报《森林资源资产评估报告书送审专用材料》，该材料除按《规范意见》办理外，还应根据森林资源资产的特点编报以下材料：

材料一：《森林资源资产核查报告》。

写明森林资源资产经济情形涉及的范围、对象、所处的地理位置、自然条件、相关的社会经济条件。森林资源资产核查方法、核查采用的技术标准、核查过程、核查结果、有关的说明，并由森林资源资产核查负责人签章。

材料二：《森林资源资产评估技术经济指标》

列出在评估过程中使用的各种技术经济指标。

材料三：《林木及林地资产评定估算过程》

列出各类林木及林地资产评估测算中所采用的方法、公式、测算过程和测算结果。

第九章森林资源资产评估工作底稿和项目档案

第五十五条森林资源资产评估工作底稿，是在评估机构接受评估委托至完成全部评估工作的过程中，评估人员所取得或编制的反映资产评估项目全貌的评估结论及其形成过程，以及所根据的各种文件材料。工作底稿包括的内容和要求按《规范意见》办理。

第五十六条森林资源资产评估机构要根据有关规定建立严格的档案管理制度，包括立档、保管、使用、销毁等全过程的各方面。档案管理制度的建立和要求按《规范意见》办理。

第十章附则

第五十七条各省、自治区、直辖市可根据本规范的规定，结合本地的实际情况，制定具体实施细则。细则和有关标准、参数要报国家国有资产管理局和林业部审核备案。

第五十八条本规范由国家国有资产管理局、林业部负责解释。

第五十九条本规范自发布之日起实施。

附表1

森林资源资产评估结果汇总表

资产占有单位：

评估基准日：

单位：hm2 ，立方米，元

资产项目面积蓄积账面原值账面净值评估价值评估增值评估增值率

一、林木资产

1、用材林

2、经济木

3、薪炭木

4、竹林

5、防护林

6、特用林

二、林地资产

1、有林地

2、疏林地

3、未成林造林地

4、灌木林地

5、采伐迹地

6、火烧迹地

7、苗圃地

8、国家规划的

宜林地

三、森林景观资产(含风景林、名胜

古迹和革命纪念林)

四、其他森林

资源资产

附表2

林木资产评估结果明细表

林种：

单位：年，hm2 ，立方米，元

作业区林班号小班号小班面积优势树种组成树种林龄单位面积蓄积小班蓄积单位林木资产评估价值小班林木资产评估价值

合计

附表3

林地资产评估结果明细表

林地类型：

单位：hm2 ，元

林班号小班号面积立地质量可及度单位面积林地资产评估价值小班林地资产评估价值

合计

附表4

森林资源资产明细表

林班号小班号小班面积(hm2) 小班有林地面积(hm2) 权属林种立地条件可及度运距km 优势树种组成树种平均胸径cm 平均树高m 造林(年) 公顷株数(株) 公顷蓄积m3 小班蓄积m3 生长类型

坡向坡位坡度土壤种类土层厚度立地质量

附表5

森林面积蓄积统计汇总表

林种：

单位：立方米，hm2

汇总单位优势树种活立木总蓄积林分各龄组面积蓄积疏林散生木蓄积四旁树蓄积枯立木蓄积枯倒木蓄积

合计幼龄林中龄林近熟林成熟林过熟林

面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积蓄积

调整系数K值的确定和利率P值的确定原则

一、林木资产评估中林分质量调整系数K的确定

在林木资产评估中，由于林木和由林木组成的林分不是规格产品，它们的市场价格随着林木生长状态、立地条件及所处地理位置(地利等级)的不同而发生变化。各种评估方法测算出的评估值都是某一状态下的林分的价格。要将这些价格落实到每个具体的小班，就必须通过一个林分质量调整系数K将现实林分与参照林分的价格联系起来。K值的大小对评估的结果有较大的影响。

K值的确定必须先考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量(地利等级)，分别求出各因素的调整系数K i，最后综合确定总的林分质量调整系数K。可以用下式表达：

K=f(K1，K2，K3，K4)

1.林分生长状况调整系数K1和K2的确定

K1和K2通常以现实林分中主要的生长状态指标(株数、树高、胸径、蓄积等)与参照林分的生长状态指标相比较后确定。

参照林分即当地同一年龄平均水平的林分(在各种成本法计算中)，或收获表上的林分(在收获现值法中)，或交易参照林分(现行市价法中)

在幼龄林和未成林造林地的林木资产评估中，以株数保存率(r)和树高两项指标确定调整系数K1，K2。

当r≥85%，K1=1

当r<85%，K1=r

K2=现实林分平均树高/参照林分平均树高

在中龄林以上林分林木资产评估中，以单位面积蓄积和平均胸径两项指标确定K1和K2。

K1=现实林分单位面积蓄积/参照林分单位面积蓄积

K2=现实林分平均胸径/参照林分平均胸径

在经济林林木资产评估中，以经济林产品的产量为指标确定K1，采用重置成本法时用产果的年数确定K2。

K1=现实林分单位面积产量/参照林分单位面积产量

K2=1-现实林分已收获年数/林分正常可收获总年数

2.林分立地质量调整系数K3的确定

林分立地质量通常按地位指数级，地位级或立地类型确定。

K3=评估对象立地等级的标准林分在主伐时的蓄积/参照林地立地等级的标准林分在主伐时的蓄积

3.地利等级调整系数K4的确定

地利等级是林地的采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在采伐时立木价(以倒算法估算)的比值来计算。即：

K4=现实林分主伐时的立木价/参照林分主伐时的立木价

森林景观资产评估时，景观质量调整系数需考虑景观等级、景区年收入、年游客人数等因子综合确定。

二、森林资源资产评估中利率的确定原则

货币具有时间价值，森林资源资产的经营由于其经营周期长达数十年，在其经营成本中所投入资金的时间价值—利息，通常占经营成本的绝大部分，利率的高低将对评估结果产生极大的影响。

资金市场上的商业利率由经济利率(纯利率)、风险率、通货膨胀率三部分构成。在森林资源资产评估中由于其涉及到的成本均为重置成本，即现实物价水平上的成本，其收入与支出的物价是在同一个时点上，不存在着通货膨胀因素。因此，在森林资源资产评估中采用的利率仅含经济利率和风险率两个部分。

经济利率：也称纯利率，它随资金市场的供需关系而变化。在允许资金自由流动的条件下，经济利率是相当稳定的，近百年来随着货币资本的积累，经济利率在缓慢地下降。世界上许多国家确定经济利率的方法是，将一个稳定的政府发行国债的年利率(风险率为0)扣除当年的通货膨胀率，剩余部分则为经济利率，大约为3.5%。我国政府政策性贷款利率也接近这个水平。

风险率：营林生产的风险主要由造林失败、火灾、病虫害、风灾、雪灾、旱灾等自然灾害及人畜破坏产生。根据营林生产的实际，商品林经营中年风险率一般不超过1%。

森林资源资产评估中的利率必须根据当地森林经营的实际，慎重确定。考虑森林资源资产经营纯收益率不高，确定利率时宜参照国际平均水平和国家森工基建基金贷款利率水平。

第三篇：森林资源资产评估技术规范(试行)

第一章总则

第一条为适应我国森林资源资产评估事业发展的需要，规范森林资源资产评估工作，保护森林资源资产所有者、经营者和使用者的合法权益，依据《中华人民共和国森林法》、《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)、《林业部、国家国有资产管理局<关于森林资源资产产权变动有关问题的规范意见(试行)>的通知》(林财字〔1995〕67号)和《关于转发<资产评估操作规范意见(试行)>的通知》(国资办发〔1996〕23号)等有关法律、法规和政策，结合森林资源资产的特点，制定本规范。

第三条本规范中所指的森林资源资产主要包括森林、林木、林地和森林景观资产。

第四条森林资源资产评估要根据特定的目的、遵循社会客观经济规律和公允的原则，按照国家法定的标准和程序，运用科学可行的方法，以统一的货币单位，对具有资产属性的森林资源实体以至预期收益进行的评定估算。它是评估者根据被评估森林资源资产的实际情况、所掌握的市场动态资料和对现在和未来进行多因素分析的基础上，对森林资源资产所具有的市场价值进行评定估算。

第五条森林资源资产评估必须遵循以下原则：

1、基本原则：森林资源资产评估必须遵循公平性原则、科学性原则、客观性原则、独立性原则、可行性原则等基本原则。

2、前提性原则：森林资源资产评估要遵循产权利益主体变动原则，即以被评估森林资源资产的产权利益主体变动为前提或假设前提，确定被评估资产基准日时点上的现行公允价值。产权利益主体变动包括利益主体的全部改变和部分改变及假设改变。

3、操作性原则：森林资源资产评估要遵循资产持续经营原则、替代性原则和公开市场等操作性原则。

持续经营原则是指评估时需根据被评估森林资源资产按目前的林业用途、规模继续使用或有所改变的基础上继续使用，相应确定评估方法、参数和依据。替代性原则是指评估作价时，如果同一森林资源资产或同种森林资源资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标准有多种，则应选用最低的一种。

第二章森林资源资产评估程序和基本方法第七条森林资源资产评估按下列程序进行：

1、评估立项

2、评估委托

3、资产核查

4、资料搜集

5、评定估算

6、提交评估报告书

7、验证确认

8、建立项目档案

立项申请书的内容主要包括：森林资源资产占有单位名称、地址、隶属关系、评估目的、评估对象与范围、要求评估的时间、评估的基准日等。

一、评估委托书的内容包括：评估目的、评估对象与范围、评估基准日、评估时间、评估要求等。

三、其他有关资料

1、森林资源资产评估立项审批文件。

2、森林资源资产林权证书。

3、林业基本图、林相图、作业设计调查图。

4、作业设计每木检尺记录。

5、有特殊经济价值的林木种类、数量和质量材料。

6、当地森林培育、森林采伐和基本建设等方面的技术经济指标。

7、林木培育的帐面历史成本资料。

8、有关的小班登记表复印件。

9、按照评估目的必须提交的其他材料，如森林景观资产资料等。评估机构要对委托方所提供的森林资源资产清单的编制依据、资料的完整性和时效性进行核验，核验合格后方可接受委托，并与委托方签署森林资源资产评估业务委托协议。

第十条资产核查。资产评估机构受理委托后，应对委托方提交的资产清单进行核查，核查符合要求方可进行评估。

第十一条资料搜集。在进行评定估算前，森林资源资产评估机构必须搜集掌握当地有关的技术经济指标资料，主要有：

1、营业生产技术标准、定额及有关成本费用资料。

2、木材生产、销售等定额及有关成本费用资料。

3、评估基准日各种规格的木材、林副产品市场价格，及其销售过程中税、费征收标准。

4、当地及附近地区的林地使用权出让、转让和出租的价格资料。

5、当地及附近地区的林业生产投资收益率。

6、各树种的生产过程表、生产模型、收获预测等资料。

7、使用的立木材积表、原木材积表、材种出材率表、立地指数表等测树经营数表资料。

8、其他与评估有关的资料。

第十二条评定估算。在有关资料达到要求的条件下，评估机构对委托单位被评估森林资源资产价值进行评定和估算。

第十六条森林资源资产评估的基本方法。森林资源资产评估以总体、森林类型或小班为单位进行评定估算，主要方法有：

1、市价法

2、收益现值法

3、成本法

4、清算价格法

5、其他方法

市价法是以被评估森林资源资产现行市价或相同、类似森林资源资产现行市价为基础进行评定估算的评估方法。收益现值法是通过估算被评估森林资源资产在未来的预期收益，并采用适宜的折现率(一般采用林业行业投资收益率)折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产价值的评估方法。

成本法是以被评估森林资源资产的重置成本为基础进行评定估算的评估方法。

清算价格法是根据林业企事业单位清算时森林资源资产的变现价格确定评估价的评估方法。

其他方法主要指经林业部、国家国有资产管理局认可的其他评估方法。森林资源资产评估应根据评估方法的适用条件、评估对象、评估目的选用一种或几种方法进行评定估算，综合确定评估价值。

第三章森林资源资产核查

第十七条森林资源资产的实物量是价值量评估的基础，评估机构在森林资源资产价值量评定估算前，必须对委托单位提交的有效森林资源资产清单上所列示资产的数量和质量进行认真的核查。要求帐面、图面、实地三者一致。

第十八条森林资源资产数量、质量的核查，必须由具有森林资源调查工作经验的中、高级技术职称的林业专业技术人员负责进行。

第十九条森林资源资产的核查项目，主要包括权属、林地或森林类型的数量、质量和空间位置等内容。具体项目如下：

一、林地：所有权、使用权、地类、面积、立地质量等级、地利等级等。

二、林木：

1、用材林

(1)幼龄林：权属、树种组成、林龄、平均树高、单位面积株数。 (2)中龄林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、单位面积活立木蓄积。

(3)近、成、过熟林：权属、树种组成、林龄、平均胸径、平均树高、立木蓄积、材种出材率等级。

2、经济林：权属、种类及品种、年龄、单位面积产量。

3、薪炭林：权属、林龄、树种组成、单位面积立木蓄积量。

4、竹林：权属、平均胸径、立竹度、均匀度、整齐度、年龄结构、产笋量。

5、防护林：除核查与用材林相应的项目外，还要增加与评估目的有关的项目。

6、特种用途林：除核查与其它林种相应的项目外，还要增加与评估目的有关的项目。

7、未成林造林地上的幼权：权属、树种组成、造林时间、平均高、造林成活率、造林保存率。

1、抽样控制法：本方法以评估对象为抽样总体，以95%的可靠性，布设一定数量的样地进行实地调查，要求总体蓄积量抽样精度达到90%以上。林地的核查，首先依据具有法定效力的资料，核对其境界线是否正确，然后在林业基本图或林相图上直接量算或采用成数抽样的办法核查各类土地和森林类型的面积，主要地类的抽样精度要求达到95%以上(可靠性95%)。

2、小班抽查法：本方法采用随机抽样或典型选样的方法分别林地及森林类型、林龄等因子，抽出若干比例小班进行核查。核查的小班个数依据评估目的、林分结构等因素来确定。对抽中小班的各项按规定必须进行核查的因子进行实地调查，以每个小班中80%的核查项目误差不超出允许值，视为合格。

小班核查因子的允许误差范围采用林业部《森林资源调查主要技术规定》的A级标准。

核查小班合格率低于90%，则该资产清单不能用作资产评估，应通知委托方另行提交资产清单。

3、全面核查法：本方法对资产清单上的全部小班逐个进行核查。对即将采伐的小班设置一定数量的样地进行实测，必要时进行全林每木检尺。

核查小班内各核查项目的允许误差按小班抽查法的规定执行。对经核查超过允许误差的小班，通知委托方另行提交资产清单。第四章林木资产评估

第二十一条林木资产评估要根据不同的林种，选择适用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算，评估方法主要有以下几种：

1、市价法：包括市场价格倒算法、现行市价法。

2、收益现值法：包括收益净现值法、收获现值法、年金资本化法。

3、成本法：包括序列需工数法、重置成本法。

4、清算价格法第二十二条市场价倒算法

市场价倒算法是用被评估林木采伐后取得木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本(含有关税费)及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估价值。其计算公式为：

En =W-C-F En—林木资产评估值 W—销售总收入

C—木材经营成本(包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费)

F—木材经营合理利润第二十三条现行市价法

现行市价法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，估算被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En=K·Kb·G·M En—林木资产评估值

K—林分质量调整系数(详见附件2，下同) Kb—物价指数调整系数

G—参照物单位蓄积的交易价格(元/立方米)

M—被评估林木资产的蓄积量第二十四条收益净现值法

(Ai-Ci)

En= ∑ ----------- i-n+i i=n

(1+p) En—林木资产评估值 Ai—第i年的收入 Ci—第i年的年成本支出 U—经营期

P—折现率(根据当地营林平均投资收益状况具体确定) n—林分年龄

第二十五条收获现值法

u-a

u-b

Au+Da(1+P)

+Db(1+P)

∑Ci i=n

En=K·-------------------- — ---------

u+a

i-a+1 (1+P)

(1+P) En—林木资产评估值 K—林分质量调整系数

A u—标准林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分)

Da、Db—标准林分第a、b年的间伐纯收入 Ci—第i年的营林生产成本 U—经营期 n—林分年龄

P—利率(详见附件2，下同) 第二十六条年金资本化法年金资本化法是将被评估的林木资产每年的稳定收益作为资本投资的效益，按适当的投资收益率估算林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

En=----- P

En—林木资产的评估值 A—年平均纯收益(扣除地租)

P—投资收益率(根据当地营林平均投资收益状况具体确定) 第二十七条序列需工数法

序列需工数法是以现时工日生产费用和林木资产经营中各工序的平均需工数估算林木资产重置价值的方法。其计算公式为：

n n

n-i+1

R〔(1+P) -1〕 En=K·

∑ Ni·B·(1+P)

+------------

i=1

P En—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 Ni—第i年的需工数

B—评估时以工日为单位计算的生产费用 P—利率 R—地租 n—林分年龄

第二十八条重置成本法

n-i+1 En=K·

∑ Ci(1+P) i=1 En—林木资产评估值 K—林分质量调整系数

C i—第i年以现时工价及生产水平为标准计算的生产成本，主要包括各年投入的工资、物质消耗、地租等

n—林分年龄 P—利率

在会计核算基础较好，帐面资料比较齐全，且帐面历史成本调整法。历史成本调整法是以投入时的成本为基础，根据投入时与评估时的物价指数变化情况确定被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

n-i+1 En=K·

∑ Ci-------(1+P) i=1

Bi En—林木资产评估值 K—林分质量调整系数 Ci—第i年投入的实际成本 B—评估时的物价指数 Bi—投入时的物价指数 P—利率 n—林分年龄

第二十九条清算价格法

Eo=Do·Ew Eo—林木资产清算价格 Do—折扣系数 Ew—林木资产评估价值

第三十条用材林(含薪炭林)林木资产评估

用材林林木资产评估一般按森林经营类型分龄组进行：幼龄林一般选用现行市价法、重置成本法和序列需工数法。

中龄林一般选用现行市价法、收获现值法。在使用收获现值法时必须要有能反映当地生产过程的生长过程表或收获表。在没有这些数表时，也可利用当地的调查材料，拟合当地的林木平均生长过程，以取得预测值。

近、成、过熟林主要选用现行市价法中的市场价倒算法。用材林林木资产评估时，要充分注意各龄组评估值之间的衔接。第三十一条经济林林木资产评估

第三十二条防护林林木资产评估

防护林是以国土保安、防风固沙、改善农业生产条件等防护功能为主要目的的森林。

防护林资产评估包括林木的价值和生态防护效益的评定估算，林木价值评估一般选用市价法、收益现值法和重置成本法。在选用收益现值法进行评估时必须以按防护林经营时所能获的实际经济收益为基础。生态防护效益要通过实际调查确定标准和参数。

第三十三条竹林林木资产评估

竹林是由各类竹子构成的森林。竹林林木资产由地上立竹和地下竹鞭构成。竹林林木资产评估一般选用现行市价法、年金资本化法，新造未成熟的竹林可采用重置成本法。在采用年金资本化法时必须考虑大小年对竹材和竹笋产量及经济收入的影响。

第三十四条特种用途林林木资产评估

特种用途林是以保存特种资源、保护生态环境、国防、森林旅游、科学实验等为主要经营目的森林。特种用途林资产主要指能带来经济收益的风景林、实验林、母树林、名胜古迹和革命纪念林等。

1、实验林林木资产评估实验林是以提供教学或科学研究实验场所为主要目的的森林。实验林资产评估一般选用现行市价法、收获现值法和收益净现值法。在采用收获现值法和收益净现值法时，收益的预测必须在满足原经营目的条件下进行。

2、母树林林木资产评估

3、风景林、名胜古迹和革命纪念林的资产评估按照森林景观资产评估方法进行。

第五章林地资产评估

第三二七条林地资产评估主要有以下几种方法：

1、现行市价法

2、林地期望价法

3、年金资本化法

4、林地费用价法

第三十八条林地现行市价法

现行市价法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为：

Bu=K·Kb·G·S Eu—林地评估值

K—林地质量综合调整系数(详见附件2) Kb—物价指数调整系数

G—参照物单位面积的交易价格(元/hm2 ) S—被评估林地的面积第三十九条林地期望价法

u-a

u-b

u-1+1

Au+Da(1+P)

+Db(1+P)

+…- ∑ Ci(1+P)

i=1

Bu=----------------------------------------

u-1

Bu—林地评估值

Ci—第i年投入的营林生产直接费用(包括整地、栽植、抚育等费用) A u—现实林分第U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分)

Da、Db—现实林分第a、b年的间伐纯收入 U—经营周期

V—年均营林生产间接费用(包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用)

P—利率

第四十条年金资本化法

年金资本化法是将被评估林地资产每年相对稳定的地租收益作为资本投资收益，按适当的投资收益率估算林地评估值的方法。其计算公式为：

Bu=--- P

Bu—林地评估值 R—林地年平均地租收益 P—投资收益率第四十一条林地费用价法

林地费用价法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需的费用来估算林地评估值的方法。其计算公式为：

n n

n-i+1 Bu=A(1+P) + ∑ Mi (1+P) i+1

Bu—林地评估值 A—林地购置费

Mi—林地购置后，第i年林地改良费 n—林地购置年数 P—利率

第四十二条当林地使用权有期限转让时，按以下公式计算林地使用权价格： n Bu〔(1+P) -1〕

Bn=------------- n (1+P)

Bn—林地使用权有期限转让价格

Bu—林地评估值(使用权无期限转让评估值) P—利率

n—林地使用权转让年数

第六章森林景观资产评估第四十四条森林景观资源是指具有游览、观光、休闲等价值的森林资源。森林景观资产是指通过经营能带来经济收益的森林景观资源，主要包括风景林(含森林公园)、森林游憩地、部分名胜古迹和革命纪念林、古树名木等。

第四十五条森林景观资产评估主要选择下列几种方法，并同时结合景区评价等级和相关设施等进行综合评定估算。

1、现行市价法

2、收益现值法：包括年金资本化法，条件价值法。

3、重置成本法

第四十六条现行市价法

现行市价法是以相同或类似森林景观资产的市场价格作为比较基础，估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

E=K·Kb·G·S E—森林景观资产评估值

K—景观质量调整系数(详见附件2，下同) Kb—物价指数调整系数

G—参照物单位面积的市场价格(元/hm2) S—被评估森林景观资产的面积第四十七条年金资本化法

年金资本化法主要适用于有相对稳定收入的森林景观资产的价值评估。其计算公式为：

E=--- P

E—森林景观资产评估值 A—年均纯收益 P—投资收益率

第四十八条条件价值法

条件价值法是通过对游客进行调查，获得森林景观资产评估值的评估方法。评估操作过程中需考虑以下两种情形：

一、评估对象为整个森林风景区。

运用条件价值法评估整个森林风景区的价值时，主要步骤如下：

1、进行游客调查，得出游客对该景区门票的平均原意支付值;

2、以该平均愿意支付值作为合理的门票价格，计算出景区的年门票收入，加上其它经营项目的年预计收入，得出该景区的年总收入;

3、年总收入扣除各种成本费用即得景区的年纯收益;

4、以年均纯收益除以适宜的投资收益率得出该森林风景区的评估值。

二、旅游风景区中某一森林景观资产的评估。

森林景观资产仅为风景区的一部分时，运用条件价值法评估森林景观资产的主要步骤如下：

1、计算出该风景区总的评估值;

2、进行游客调查，计算在没有某一森林景观的情况下，游客对门票的平均愿意支付值;

3、以该愿意支付值作为合理门票价格，计算出风景区的评估值;

4、风景区总资产评估值减去在没有该森林景观情况下的风景区评估值，即为该森林景观资产的评估值。

第四十九条重置成本法

n-i+1

E=K· ∑ Ci(1+P)

+Q i=1

E—森林景观资产评估值 K—景观质量调整系数

Ci—第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等。 Q—旅游设施重置价 P—利率

第七章整体林业企事业资产评估第五十条整体林业企事业单位资产评估是对独立林业企事业法人单位和其他具有独立经营获利能力的经济实体的全部资产和负债所进行的资产评估。

第五十一条整体资产评估范围一般应为该林业企事业的全部资产。资产包括经营性资产和非经营性资产以及森林资源资产。

第五十二条整体林业企事业单位资产评估时，森林资源资产评估按本规范进行，非森林资源资产的评估按国家有关规定进行。

第八章资产评估报告书及送审专用材料

森林资源资产评估报告书撰写的内容、格式、报批等要求按《关于转发<资产评估操作规范意见(试行)>的通知》(以下简称《规范意见》)办理，并同时提交附件1所规定的表式。

材料一：《森林资源资产核查报告》。

材料二：《森林资源资产评估技术经济指标》列出在评估过程中使用的各种技术经济指标。材料三：《林木及林地资产评定估算过程》列出各类林木及林地资产评估测算中所采用的方法、公式、测算过程和测算结果。

第九章森林资源资产评估工作底稿和项目档案

第十章附则

第五十八条本规范由国家国有资产管理局、林业部负责解释。第五十九条本规范自发布之日起实施。

附件一：有关表式

附表1 森林资源资产评估结果汇总表

资产占有单位：

评估基准日：

单位：hm2，立方米，元

附表2 林木资产评估结果明细表

林种：

单位：年，hm2，立方米，元

附件二：调整系数K值的确定和利率P值的确定原则

一。林木资产评估中林分质量调整系数K的确定

K值的确定必须先考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量(地利等级)，分别求出各因素的调整系数K i，最后综合确定总的林分质量调整系数K.可以用下式表达：

K=f(K1，K2，K3，K4)

1.林分生长状况调整系数K1和K2的确定

K1和K2通常以现实林分中主要的生长状态指标(株数、树高、胸径、蓄积等)与参照林分的生长状态指标相比较后确定。

参照林分即当地同一年龄平均水平的林分(在各种成本法计算中)，或收获表上的林分(在收获现值法中)，或交易参照林分(现行市价法中)

在幼龄林和未成林造林地的林木资产评估中，以株数保存率(r)和树高两项指标确定调整系数K1，K2.

当r≥85%，K1=1

当r<85%，K1=r

K2=现实林分平均树高/参照林分平均树高

在中龄林以上林分林木资产评估中，以单位面积蓄积和平均胸径两项指标确定K1和K2.

K1=现实林分单位面积蓄积/参照林分单位面积蓄积

K2=现实林分平均胸径/参照林分平均胸径

在经济林林木资产评估中，以经济林产品的产量为指标确定K1，采用重置成本法时用产果的年数确定K2.

K1=现实林分单位面积产量/参照林分单位面积产量

K2=1-现实林分已收获年数/林分正常可收获总年数

2.林分立地质量调整系数K3的确定

林分立地质量通常按地位指数级，地位级或立地类型确定。

评估对象立地等级的标准林分在主伐时的蓄积

K3 =----------------------

参照林地立地等级的标准林分在主伐时的蓄积

3.地利等级调整系数K4的确定

K4=现实林分主伐时的立木价/参照林分主伐时的立木价

森林景观资产评估时，景观质量调整系数需考虑景观等级、景区年收入、年游客人数等因子综合确定。

二。森林资源资产评估中利率的确定原则

国家国有资产管理局林业部

第四篇：《北京市物业项目承接查验评估规范》《北京市物业服务费用评估规范》《北京市物业服务质量评估规范》

北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目承接查验评估规范(试行)》《北京市物业服务费用评估规范(试行)》《北京市物业服务质量评估规范(试行)》

的通知

京建发„2010‟391号

各区县建委、房管局，各有关单位：

为了规范物业服务第三方评估监理活动，维护相关利害关系人的合法权益，培育第三方评估监理市场，配合《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》的施行，现将《北京市物业项目承接查验评估规范(试行)》、《北京市物业服务费用评估规范(试行)》和《北京市物业服务质量评估规范(试行)》印发给你们，请遵照执行。

附件：1.《北京市物业项目承接查验评估规范(试行)》

2.《北京市物业服务费用评估规范(试行)》

3.《北京市物业服务质量评估规范(试行)》

二○一○年七月七日

附件1：

北京市物业项目承接查验评估规范(试行)

目

录

1 总则………………………………………………………..2 2 术语…………………………………………………………2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估依据……………………………………………………..6 6 评估报告………………………………………………………7 7 职业道德………………………………………………………8 附录规范用词用语说明…………………………….………..8

1 总则

1.0.1 为了规范物业项目承接查验评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业项目承接查验评估活动。

1.0.3 物业项目承接查验评估应当独立、客观、公正、真实。 1.0.4 物业项目承接查验评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。

2 术语

2.0.1 物业项目承接查验

物业项目承接查验是指为了完成物业共用部分的交接，建设单位、业主或受业主委托的物业服务企业以及物业服务评估监理机构，对物业共用部分的建造质量、管理资料、使用功能等进行的综合性查验。

物业项目承接查验包括主要应包括下列内容：

1.物业区域划分状况：查勘现状和《物业区域划分意见书》是否一致。

2.物业构成状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与房屋销售合同的承诺是否一致。

3.物业服务用房状况：查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与测绘成果备案是否一致;查勘物业服务用房面积和楼层是否符合法定或约定标准。

4.物业共用部位状况: 查勘现状与《建设工程规划许可证》、《规划意见书》是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用部位的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

5.物业共用设施设备状况;查验现状与建设工程设计文件是否一致;查勘现状与《房屋买卖合同》约定是否一致;查验物业共用设施设备的使用及养护是否符合相关技术标准要求。

6. 物业资料交接状况：查验拟移交物业资料的种类、数量和内容是否符合相关技术标准要求。 2.0.2 物业项目承接查验评估

专业评估人员根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估标准，对物业项目承接查验在评估时点的具体实际状况进行评估和判定的活动。 2.0.3 评估项目

一个需要评估物业项目承接查验的物业项目。 2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。 2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。

2.0.6 评估结果

关于评估项目的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的最终结论。 2.0.7 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业项目承接查验是否符合有关规定要求的研究报告。

3 评估原则

3.0.1 物业项目承接查验评估应遵循下列原则：

1. 合法原则; 2. 评估时点原则。

3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估应以符合相关法规的规定为前提。

3.0.3 遵循评估时点原则，评估结果应是对评估项目在评估时点的物业项目承接查验的具体实际状况。

4 评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业项目承接查验评估应按下列程序进行：

1.接受委托，签订委托协议 2.明确评估基本事项

3.拟定评估作业方案，确定评估人员; 4.提前告知相关方评估作业时间及配合事项;

5.相关方根据协议约定的承接查验范围提交拟移交的资料和公共设备设施清单;

6.组织评估人员审核相关方提供的项目相关资料; 7.评估人员到项目现场进行实地查勘;

8. 建设单位、物业服务企业、评估监理人员、委托人等签字确认现场查勘结果;

9. 评估人员根据审核及查勘结果分项进行评估; 10.撰写并提交评估报告。 4.0.2 明确评估基本事项：

1. 评估目的; 2. 评估时点; 3. 评估内容。

4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：

1. 项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料;

2. 项目物业区域划分意见书;

3. 项目物业共用部位、共用设施设备情况; 4. 交接双方分别提供的交接情况说明书。

4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。

评估作业方案主要应包括下列内容：

1. 评估人员的组成和产生方式; 2. 拟采用的评估方法; 3. 拟定作业步骤和作业进度。

4.0.5 评估人员到项目现场进行初步查勘，应包括下列内容：

1. 物业区域划分状况; 2. 物业构成状况; 3. 物业共用部位状况; 4. 物业共用设施设备状况; 5. 物业资料交接状况; 6. 物业交接遗留问题状况。

4.0.6 完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

5 评估依据

5.0.1物业项目承接查验评估应当依据以下法律、法规、规章及文件的有关规定进行评估：

1.《物业管理条例》中第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十八条有关物业项目承接查验的相关规定;

2.《北京市物业管理办法》及《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》中有关物业项目承接查验的相关规定;

3.《北京市新建物业项目承接查验标准》的相关规定; 4.北京市人民政府关于《北京市新建改建居住区公共服务设

施配套建设指标》的相关规定和项目规划批复;

5.项目规划文件、设计文件;

6.《房屋买卖合同》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》中的有关约定;

7.其他相关法律、法规、规范、标准。

6 评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1.评估报告书摘要; 2.评估目的; 3.评估对象和范围; 4.评估原则; 5.评估依据; 6.评估声明;

7.评估基准日和有效期; 8.评估方法; 9.评估工作实施过程; 10.评估结论及争议说明; 11.评估限定条件; 12.评估人员名单; 13.评估作业日期; 14.评估报告日期; 15.评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。

7 职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业项目承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。

7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

(1)表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。

(2)表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。

(3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”;

表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 2. 规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：

“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”。

附件2：

北京市物业服务费用评估规范(试行)

目

录

1 总则………………………………………………………..2 2 术语………………………………………………………..2 3 评估原则………………………………………………………4 4 评估程序……………………………………………………..4 5 评估方法……………………………………………………..6 6 评估报告……………………………………………………..7 7 职业道德………………………………………………………8 附录规范用词用语说明……………………………………….8

1 总则

1.0.1 为了规范物业服务费用评估行为，统一评估程序和方法，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》及相关法律、法规的规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务费用评估活动。

1.0.3 物业服务费用测算评估应当独立、客观、公正、真实。 1.0.4 物业服务费用测算评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。

2 术语

2.0.1 物业服务费用

是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 2.0.2 物业服务费用测算评估

依据《北京市物业管理办法》、相关法律法规的规定和合同约定，根据评估目的，遵循评估原则，按照评估程序和评估方法，在综合分析影响物业服务费用价格因素的基础上，对物业服务费用在评估时点的客观合理价格进行估算和判定的活动。

2.0.3 评估项目

一个需要评估物业服务费用的具体物业项目。 2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。 2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。 2.0.6 物业服务费用客观合理价格

某种评估目的特定条件下形成的正常物业服务费用价格。 2.0.7 同类参考项目

在物业类型、规模、物业服务等级等方面与评估项目相同或相近的已入住物业项目。 2.0.8 市场比较法

将评估项目与同类参考项目的类似物业服务标准进行比较，对这些类似物业服务费用的已知价格作适当的修正，以此估算评估项目的物业服务费用客观合理价格的方法。 2.0.9 运营成本法

根据物业服务企业为评估项目提供物业服务的正常运营成本和合理利润或管理酬金，以此估算评估项目在评估时点的物业服务费用客观合理价格的方法。 2.0.10 评估结果

关于评估项目的物业服务费用客观合理价格的最终结论。 2.0.11 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务费用测算后的客观合理价格研究报告。

3 评估原则

3.0.1 物业服务费用评估应遵循下列原则：

1. 委托人确定评估项目物业服务标准原则; 2. 合法原则; 3. 评估时点原则。

3.0.2 遵循由委托人确定评估项目物业服务标准原则，物业服务费用评估以委托人选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。

3.0.3 遵循合法原则，委托人在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。

3.0.4 遵循评估时点原则，评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。

4 评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务费用评估应按下列程序进行：

1. 接受委托，签订委托协议; 2. 明确评估基本事项; 3. 拟定评估作业方案;

4. 搜集整理同类参考项目资料;

5. 实地查勘评估项目，搜集整理项目资料; 6. 参考当期公布的物业服务成本价格; 7. 评估人员进行评估，确定评估结果; 8. 撰写评估报告; 9. 评估资料归档。 4.0.2 明确评估基本事项：

1. 评估目的;

2. 物业项目服务事项和标准; 3. 明确评估时点。

4.0.3 评估作业方案应当包括下列内容：

1. 评估人员的组成和产生方式; 2. 拟参考同类项目的资料及其来源渠道; 3. 拟搜集整理评估项目的资料及其来源渠道; 4. 拟定作业步骤和作业进度。

4.0.4 委托人和评估机构搜集整理的评估项目资料应包括下列内容：

1. 项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料;

2. 项目物业管理区域划分说明;

3. 项目物业共用部位、共用设施设备清单; 4.项目物业服务项目和等级标准;

5. 其他评估需要的材料。

4.0.5 物业服务评估监理机构完成并出具评估报告后，应对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

5 评估方法

5.0.1 在委托人提供项目资料并选择确定项目物业服务标准，评估机构核实委托人提供的项目资料后，评估人员运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。

5.0.2 评估人员可以参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本或者物业服务支出的构成单项，物业服务成本或者物业服务支出包括以下内容：

1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3. 物业管理区域清洁卫生费用; 4. 物业管理区域绿化养护费用; 5. 物业管理区域秩序维护费用; 6. 办公费用;

7. 物业服务企业固定资产折旧;

8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9. 经业主同意的其它费用。

5.0.3 评估人员汇总物业服务成本或者物业服务支出的构成单

项评估数据，根据物业服务行业合理利润或酬金范围计算出评估项目的物业服务费用评估结果。

6 评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1.评估报告书摘要; 2.评估目的; 3.评估对象和范围; 4.评估原则; 5.评估依据; 6.评估声明;

7.评估基准日和有效期; 8.评估方法; 9.评估工作实施过程; 10.评估结论及争议说明; 11.评估限定条件; 12.评估人员名单; 13.评估作业日期; 14.评估报告日期; 15.相关评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。

7 职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业承接查验进行评估时，不应接受该项评估委托。 7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

(1)表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。 (2)表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应当”、“应该”，反面词采用“不应当”、“不应该”或 “不得”。

(3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用

词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”;

表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 2. 规范中指定应当按照其他有关标准、规范执行时，写法为：

“应当符合……的规定”或“应当按照……执行”

。

附件3：

北京市物业服务质量评估规范(试行)

1 总则……………………………………………………..2 2 术语………………………………………………………2 3 评估原则…………………………………………………..3 4 评估程序……………………………………………………3 5 评估依据……………………………………………………5 6 评估报告…………………………………………………..5 7 职业道德…………………………………………………..6 附录：规范用词用语说明……………………………………6

1 总则

1.0.1 为了规范物业服务质量评估行为，统一评估程序和标准，做到评估结果客观、公正、真实，根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于北京市行政区域内进行的物业服务质量评估活动。

1.0.3 物业服务质量评估应当独立、客观、公正、真实。 1.0.4 物业服务质量评估应当符合国家、北京市现行有关标准、规范的规定和本规范的规定。

2 术语

2.0.1 物业服务质量

物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。 2.0.2 物业服务质量评估

评估人员按照相关法律、法规规定、物业服务等级标准和《物业服务合同》约定的内容，遵循评估原则，按照评估程序，对物业服务质量水平在评估时点的客观判定的活动。 2.0.3 评估项目

一个需要评估物业服务质量的具体物业项目。 2.0.4 评估目的

评估结果的期望用途。 2.0.5 评估时点

评估结果对应的日期。 2.0.6 评估结果

关于评估项目物业服务质量客观水平的最终结论。 2.0.7 评估报告

全面、公正、客观、准确地记述评估过程和评估成果的文件，给委托方的书面答复，关于评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平的研究报告。

3 评估原则

3.0.1 物业服务质量评估应遵循下列原则：

1. 合法原则; 2. 评估时点原则。

3.0.2 遵循合法原则，评估人员在进行评估时，应以符合相关法规的规定为前提。

3.0.3 遵循评估时点原则，要求评估结果应是评估项目在评估时点的物业服务质量客观水平。

4 评估程序

4.0.1 自接受评估委托至完成评估报告期间，物业服务质量评估应按下列程序进行：

1. 明确评估基本事项;

2. 搜集整理项目资料; 3. 拟定评估作业方案;

4. 评估人员到项目现场进行考评; 5. 评估人员进行评估，确定评估结果; 6. 撰写评估报告; 7. 评估资料归档。

4.0.2 明确评估基本事项主要应包括下列内容：

1. 明确评估目的; 2. 明确评估时点; 3. 明确评估内容。

4.0.3 委托人和评估机构搜集整理评估项目资料应包括下列内容：

1. 《物业服务合同》、《(临时)管理规约》; 2. 项目物业区域划分意见书;

3. 项目物业共用部位、共用设施设备情况; 4. 其他涉及评估事项的项目资料。

4.0.4 在明确评估基本事项、搜集整理评估项目资料的基础上，应对评估项目进行初步分析，拟定评估作业方案。

评估作业方案主要应包括下列内容： 1. 评估人员的组成和产生方式; 2. 拟采用的评估方法; 3. 拟定作业步骤和作业进度。

4.0.5 评估人员到项目现场进行考评，根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务等级标准、技术规范分模块进行初步评分。

4.0.6 评估人员到项目现场进行考评后，物业服务企业可以对物业服务中存在的问题进行自述和答辩。

4.0.7 完成并出具评估报告后，评估人员应当对有关该评估项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。

5 评估依据

评估人员应根据《物业服务合同》的约定和本市规定的服务标准、技术规范进行物业服务质量评估。

6 评估报告

6.0.1 评估报告应包括下列内容：

1.评估报告书摘要; 2.评估目的; 3.评估对象和范围; 4.评估原则; 5.评估依据; 6.评估声明;

7.评估基准日和有效期; 8.评估方法; 9.评估工作实施过程;

10.评估结论及争议说明; 11.评估限定条件; 12.评估人员名单; 13.评估作业日期; 14.评估报告日期; 15.相关评估文件附件。

6.0.2 评估报告应由评估人员签章确认并加盖评估监理机构印章。

6.0.3 评估时点以提交报告之日为基准日。

7 职业道德

7.0.1 评估人员和评估机构不得作任何虚伪的评估，应做到公正、客观、诚实。

7.0.2 评估人员和评估机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的评估业务。

7.0.3 评估人员和评估机构若感到自己的专业能力所限而难以对某项目物业服务质量进行评估时，不应接受该项评估委托。 7.0.4 评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。

7.0.5 评估人员和评估机构不得允许他人使用自己的名义从事评估业务，不得以评估者身份在非自己评估的评估报告上签名、盖章。

附件：规范用词用语说明

1. 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

(1)表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”。 (2)表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”。 (3)表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：

正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”;

表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 2. 规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为： “应符合……的规定”或“应按……执行”。

第五篇：日常纳税评估工作规范(试行)

名

称：日常纳税评估工作规范(试行)

日常纳税评估工作规范(试行)

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第一章总则

第一条

为加强税源管理，提高日常纳税评估工作的质量和效率，根据国家税务总局《纳税评估管理办法(试行)》(国税发〔2005〕43号)的规定，结合我省实际，制定本规范。

第二条

日常纳税评估是基层税源管理部门及其税收管理员对直接管理的纳税人纳税申报的真实性、合法性、合理性进行分析和判断，并据此进一步加强税源管理、改善纳税服务的行政管理行为。

第三条

日常纳税评估工作应依托信息化手段，建立并运用税收管理员工作平台开展。遵循分类实施、因地制宜、人机结合、简便易行的原则。

第四条

基层税源管理部门要加强与其他业务部门协调配合，积极参与税收分析、税源监控、纳税评估和税务稽查的良性互动。

第五条

各级地税机关应将日常纳税评估工作纳入税收管理员的工作职责，明确税收管理员在日常纳税评估工作中的具体责任、工作任务、工作流程和工作规范。税收管理员对所管辖纳税人的日常纳税评估负直接责任，基层税源管理部门的所(分局、科)长对所辖重点税源户的日常纳税评估工作负直接责任，并对所辖所有管户的纳税评估工作负领导责任。

第六条

基层税源管理部门及其税收管理员应结合管户特点，采取各类行之有效的方法和手段，积极开展日常纳税评估工作，提升纳税人税法遵从度，减少税款流失，提高税收征管质量和效率。

第七条

日常纳税评估的工作流程是：确定评估对象——案头分析审核——疑点核实处理——立项专业评估。

第二章

确定评估对象

第八条

日常纳税评估的对象为基层税源管理部门及其税收管理员负责管理的所有纳税人。

第九条

下列纳税人为日常纳税评估的重点评估对象：

(一)税负异常变化，达到或超过评估指标预警值的纳税人;

(二)长时间零申报和长期亏损的纳税人;

(三)纳税信用等级较低的纳税人;

(四)日常检查和税务稽查中发现问题较多的纳税人;

(五)上级税务机关根据工作需要安排评估的纳税人。

第十条

日常纳税评估对象可以通过计算机和人工相结合的方法进行筛选提取。

第十一条

日常纳税评估对象确定后，税收管理员应当在《税收管理员工作手册》中记录纳税评估对象清单。基层税源管理部门应建立日常纳税评估台账，实施跟踪管理。

第三章

案头分析审核

第十二条

案头分析审核是基层税源管理部门及其税收管理员对纳税人的纳税申报数据进行逻辑分析，审核纳税人的申报数据是否存在疑点问题的工作过程。案头分析审核是日常纳税评估工作的重点。

第十三条

案头分析审核的具体内容主要包括：

(一)依据税收法律、行政法规和政策，分析审核纳税人是否按照税法规定的程序、手续和时限履行申报纳税义务，各项税款是否按期入库;申请减免缓抵退税是否符合税法规定并正确履行相关手续;发票领购是否存在异常情况;收入、费用、利润及其他有关项目的纳税调整是否符合税法规定;

(二)将纳税申报数据与企业财务会计报表数据进行比对分析，审核申报数据的逻辑关系是否存在异常;

(三)将纳税人申报数据与上期或历史同期相关数据进行纵向比对分析，审核申报数据是否发生重大异常变化;

(四)将纳税申报数据与同行业数据进行横向比对，并考虑相关指标的影响因素，审核申报数据与同行业数据是否存在不合理差异;

(五)将纳税申报数据与税收管理员日常管理中掌握的纳税人生产经营情况进行比对分析，审核申报数据与纳税人实际生产经营情况是否相符合。纳税人生产经营的具体情况包括：生产经营的主要产品(商品)的生产、销售情况、单位产品原材料耗用及能耗、物耗情况、产品的生产工艺流程、采购销售渠道、产品(商品)的库存情况以及往来账项变动情况等;

(六)利用外部获取信息进行对比分析，审核申报数据是否存在异常。包括：利用国税部门的增值税、消费税信息，审核纳税人城市维护建设税、教育费附加申报缴纳是否存在异常情况。利用政府有关部门和中介机构等发布的相关信息，审核纳税人相关税种申报缴纳情况是否真实等。

第十四条

税收管理员在日常纳税评估工作中，可以参照专业纳税评估方式方法，综合运用各类指标及其预警值进行配比分析。

第十五条

案头分析审核的主要依据及数据来源是：

(一)“一户式”存储的纳税人各类纳税信息资料，主要包括：纳税人税务登记的基本情况，各项核定、认定、减免缓抵退税审批事项的结果，纳税人申报纳税资料，财务会计报表以及税务机关要求纳税人提供的其他相关资料;

(二)税收管理员通过日常管理所掌握的纳税人生产经营实际情况，主要包括：生产经营规模、产销量、工艺流程、成本、费用、能耗、物耗情况等各类与税收相关的数据信息;

(三)上级税务机关发布的宏观税收分析数据，行业税负的监控数据，各类评估指标的预警值;

(四)本地区的主要经济指标、产业和行业的相关指标数据，外部交换信息，以及与纳税人申报纳税相关的其他信息。

第十六条

税收管理员在案头分析审核时，应将分析审核的情况在《税收管理员工作手册》上做相应的记录。

第十七条

对实行定期定额(定率)征收税款的纳税人以及未达起征点的个体工商户，可参照其生产经营情况，利用相关评估指标定期进行案头分析审核，以判断定额(定率)的合理性和是否已经达到起征点。

第十八条

经案头分析审核，发现纳税人纳税申报数据存在疑点问题的，应对疑点问题进行核实处理。

第四章

疑点核实处理

第十九条

疑点核实处理是对经案头分析审核发现的纳税人纳税申报数据存在的疑点问题进行进一步的核实，并依法进行分类处理的工作过程。

第二十条

对经案头分析审核发现的涉税疑点，可按要求采取税务约谈、管户巡查以及电话、传真、信函、网络等其他便捷有效的方式进行核实，并做好相关记录。

第二十一条

日常纳税评估中税务约谈的对象是企业的办税人员，税务约谈的时间、地点由双方协商确定。

第二十二条

对不接受税务约谈，或必须到纳税人生产经营场所了解情况、审核账目凭证的，税收管理员可按规定程序进行管户巡查，核实相关情况。

第二十三条

税收管理员应将税务约谈、管户巡查等疑点核实情况在《税收管理员工作手册》上进行详细记载。如有必要，可以由纳税人的办税人员或财务人员签字确认。

第二十四条

疑点核实工作结束后，对纳税人经案头分析审核和核实后的疑点问题应按照有关规定进行评估结果处理。

第二十五条

对发现的疑点问题经案头分析审核和疑点核实后事实清楚的，可参照专业纳税评估的评定结果处理方法和要求,移交稽查部门查处或责成纳税人自行补正。对移交稽查部门查处的日常评估案件，税收管理员应依据《税收管理员工作手册》的记录起草《纳税评估报告》一并移交稽查部门。

第二十六条

对发现的疑点问题情况复杂，税收管理员无法进行进一步核实的，应移交纳税评估委员会立项进行专业评估。

第二十七条

基层税源管理部门及其税收管理员应根据日常纳税评估工作中发现的问题，不断改进和完善税源管理和纳税服务工作。

第二十八条

对经日常纳税评估，发现纳税人在税收政策理解、财务核算、内部控制制度等方面存在的问题，税收管理员应当向纳税人提出有针对性的建议，并要注意做好日常政策宣传与辅导工作。

第二十九条

基层税源管理部门要加强日常评估资料管理，本着“简便、实用”的原则，建立纳税评估档案，妥善保管纳税人报送的各类资料，保护纳税人的商业秘密和个人隐私。《税收管理员工作手册》上记录的纳税评估信息和《纳税评估报告》是税务机关的内部资料，不得发给纳税人，不作为纳税人行政复议和诉讼依据，纳税评估资料也不得作为税务稽查案件处理的依据。

第五章附则

第三十条

税收管理员在日常纳税评估工作中徇私舞弊，瞒报评估真实结果的，或不移交应移交案件的，按照有关规定给予行政处分。

第三十一条

各级地税机关要建立健全日常纳税评估工作岗位责任制、评估复查制和责任追究制等制度，加强对评估工作的日常检查与监督考核。

第三十二条

各市地税局可根据本规范，结合当地实际制定具体的实施办法，并报省局备案。

第三十三条

第三十四条本办法由陕西省地方税务局负责解释。本办法自发布之日起施行。

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