我国房地产企业融资问题探讨

2023-01-29

房地产企业是我国经济的支柱产业, 与国家的发展有着密切的联系。而融资对房地产企业有着很重要的作用。资或称资金筹措, 它是指资金的需求者为了达到某种目的而对外进行的资金筹措。也就是指企业依据自身的经营状况、资金拥有情况以及未来发展需要, 采用合理的方式, 从一定的渠道向企业的债权人和投资者筹集资金, 组织资金的供应来保证企业的正常生产需要。

1 我国房地产企业融资现状分析

1.1 对外源融资依赖性比较大, 银行贷款占的比例大

房地产企业是资本密集型企业, 经常需要大量的资金, 而仅仅依靠企业自身的资金是远远不足的。因此大多数房地产企业通过各种手段来筹集更多的资金。从目前企业融资情况来看, 对外源融资依赖性比较大, 同时, 很多企业银行贷款的比例占整个融资比例都比较大。

1.2 土地和房产的抵押是其重要的条件

随着社会的发展, 房地产的需求量也在不断地增加。而房地产需求量的增加导致土地需求量也不断增加。而土地是稀缺资源, 其价格随着需求量的增加而增长, 使得房地产的价值也在不断飙升。由此可见, 土地和房地产的抵押不久将会成为新的融资条件。

1.3 房地产企业融资存在较大的风险

首先房地产融资金额较大, 而融资投资的产品生产周期也长。一般一个项目的运作需要支付各种费用, 比如材料、人工、土地费用等等, 需要的资金量较大。同时其项目从取得土地到最后销售回款, 一般情况下都需要几年时间。开发过程中, 又存在着很多不确定因素, 质量不过关、销售情况不理想以及开发商信用等各种因素, 这些随机性的因素都使得风险较大。

1.4 企业规模较小, 信用度较低

目前大多数房地产企业规模较小, 自由资金少, 还有很多不完全具备房地产开发的条件。2002年全国有3万多家房地产开发企业, 其中主业为房地产的上市公司仅有80余家。而规模化集团化, 有品牌的开发商很少。同时不仅规模小, 我国很多房地产企业的信用很低, 信用低意味着信贷有风险, 导致筹资较困难。

2 优化我国房地产企业融资的建议

2.1 尽量拓宽融资渠道, 争取实现融资方式多元化

我国房地产企业过度依赖于银行信贷, 实现融资渠道多元化, 就要打破对银行贷款这一方式的过度依赖, 寻求多样化的融资方案。可以结合房地产企业实际情况以及资金需求情况来设计不同于银行贷款的融资方案, 此外还应发展更加专业化的金融机构。银行方面, 也要不断创造新的融资方式, 在保障原有的贷款质量和效率上, 为企业提供更安全更便捷的融资方案。因此要建立健全房地产金融体系, 构建不同的金融机构体系。要依托现代金融工具, 比如资产证券化等来提高资金的流动性。

2.2 不同规模, 不同生命周期选择不一样的融资方式

不同规模房地产企业有不同的经营状况, 因此要根据企业的不同来制定不同的融资方式。房地产企业所处的生命周期不同, 自身财务专状况有着不同的差异, 同时面临的竞争和国家政策也不同。成长期的房地产企业知名度提升, 企业规模扩大, 项目开发建设也需要大量资金的支持, 这时期企业积极争取上市融资, 积极寻求信托机构合作, 同时继续加强与银行的合作;成熟期的房地产企业, 应以银行信贷和发行债券为主, 调整资金的结构, 充分发挥财务杠杆促进企业发展的作用, 优化企业资本结构, 实现企业规模化、集团化。

2.3 完善房地产企业相关法律法规

很多条款政府朝定夕改, 不利于企业长期的的稳定。有很多地方法律法规都没有固定的法规性要求, 比如, 关于资金来源和用途的限制, 以及金融机构贷款、海外直接投资、开发商项目资金中自有比例等规定。尽管有关某方面的法律法规已制定出来, 但在很多细节方面还有缺憾。房地产企业的有序发展离不开法律法规的支持, 因此我国政府有必要在法律法规上进行完善, 让企业在外部条件上有保障。