国房产税改革的思考

国房产税改革的思考（通用6篇）

篇1：国房产税改革的思考

房地产税改革的回顾与展望（上）

国家税务总局税收科学研究所所长 刘佐

发布时间:2011-01-28

中国改革开放32年来，房地产税的改革从1986年起逐步恢复对内资企业和中国公民的房地产征税，到“十一五”期间(2006年至2010年)实现房地产税的内外统一，经历了一个艰苦的发展历程。展望“十二五”(2011年至2015年)，中国房地产税的改革依然任重道远。

历史

现行房产税1986年开征 为分税制创造条件

根据1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，个人所有非营业用的房产，可以免征房产税。纳税人纳税确有困难的，可以由省级人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

中国改革开放以后的房地产税改革始于20世纪80年代中后期。当时的背景是中国从计划经济转向有计划的商品经济，需要通过包括房地产税的多种税收调节经济和配合财政体制改革。

1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，自1986年10月1日起施行。房产税的征税对象为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房产，纳税人为房屋的产权所有人或者承典人、代管人、使用人，计税依据分为房产原值一次减除10%至30%以后的余值和房产租金收入两种，税率也相应分为1.2%和12%两种。国家机关、人民团体和军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的房产，个人所有非营业用的房产，经财政部门批准的其他房产，可以免征房产税。此外，纳税人纳税确有困难的，可以由省级人民政府确定，定期减征或者免征房产税。

1986年9月17日财政部税务总局发布的《房产税宣传提纲》中说：征收房产税，有利于运用税收经济杠杆促进房屋管理，提高房屋的使用效益，有利于控制固定资产投资规模和配合房产政策的改革，有利于调节收入，并且为实行按照税种划分中央财政收入和地方财政收入分级财政管理体制创造了条件。

1988年9月27日，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，自1988年11月1日起施行。城镇土地使用税的征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区范围以内的土地；纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围以内使用土地的单位和个人；计税依据为纳税人实际占用的应税土地面积；实行有地区差别的幅度税额标准，每平方米应税土地的年税额标准从0.2元到10元不等(经济发达地区的税额标准可以适当提高，经济落后地区的税额标准可以适当降低)。国家机关、人民团体和军队自用的土地，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，宗教寺庙、公园和名胜古迹自用的土地，市政街道、广场和绿化地带等公共用地，直接用于农业、林业、牧业和渔业的生产用地，财政部规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地，可以免征城镇土地使用税。经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，自使用的月份起，可以免征城镇土地使用税5年到10年。企业办的学校、医院、托儿所和幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免征城镇土地使用税。下列土地的征免税由省级税务机关确定：个人所有的居住房屋和院落用地，免税单位职工家属的宿舍用地，民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地，集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地。

城镇土地使用税暂行条例第一条开宗明义：征收城镇土地使用税是为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理。1988年11月6日国家税务局发布的《城镇土地使用税宣传提纲》中说，开征城镇土地使用税的主要作用是：有利于促进合理、节约使用土地；有利于企业加强经济核算；有利于理顺国家与土地使用者之间的分配关系；有利于促进地方税体系的建立，为实行以分税制为基础的财政体制创造条件。

城市房地产税2009年取消

“外资”开缴房产税

2008年12月31日，国务院决定从2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《中华人民共和国房产税暂行条例》对外商投资企业、外国企业和外国人征收房产税。

上述关于房地产的两个税收条例仅适用于国营企业、集体企业、私营企业等内资企业和中国公民，不适用于外商投资企业、外国企业和外国公民。外商投资企业、外国企业和外国公民继续按照1951年8月8日政务院发布的《城市房地产税暂行条例》缴纳城市房地产税，外商投资企业和外国企业继续按照各地依法制定的办法缴纳土地使用费。

20世纪90年代初，中国经济从有计划的商品经济转向市场经济，房地产税制与经济发展不相适应的矛盾日益突出：

对内、对外实行两套税制，税法不统一，税负不公平；城镇土地使用税的税额标准一直没有调整，已经明显偏低。

因此，1994年12月25日国务院批转的国家税务总局报送的《工商税制改革实施方案》中提出了关于改革房地产税的要求：适当提高城镇土地使用税的税额标准，扩大征收范围，适当下放管理权限；取消对外资企业和外国人征收的城市房地产税，统一实行房产税。

但是，为了保证主要改革措施的顺利出台，适当减少震动面，上述房地产税改革措施在1994年税制改革中没有出台。

1996年7月3日，根据同年3月17日第八届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》中提出的调整地方税制结构，健全地方税收体系的要求，国家税务总局印发《全国税收发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》，其中提出要修订房产税和城镇土地使用税。

2003年10月14日，中国共产党第十六届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。决定中提出：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税(笔者注：似应为房地产税，下同)，相应取消有关收费。此后，财政部和国家税务总局多次提出研究开征物业税或者改革房地产税制问题。

2006年3月14日，第十届全国人民代表大会第四次会议批准《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。纲要中提出：改革房地产税收制度，稳步推行物业税并相应取消有关收费。

同年12月31日，国务院公布《关于修改<中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例>的决定》和修改以后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，自2007年1月1日起施行。此条例修改的主要内容，一是扩大了纳税人的范围，开始对外商投资企业和外国企业征税；二是大幅度地提高了税额标准(每平方米应税土地的最低税额标准从每年0.2元提高到0.6元，最高税额标准则从每年10元提高到30元)。

在国务院决定修改城镇土地使用税暂行条例的当日，国务院法制办公室负责人解释说：国务院发布上述决定是为了落实本院同年8月31日发布的《关于加强土地调控有关问题的通知》，加大对建设用地的税收调节力度，抑制建设用地的过度扩张。

2008年12月31日，国务院决定从2009年1月1日起废止《城市房地产税暂行条例》，按照《中华人民共和国房产

税暂行条例》对外商投资企业、外国企业和外国人征收房产税。

2009年1月20日，财政部、国家税务总局有关司负责人就房产税内外统一问题回答记者提问说：取消城市房地产税，有利于深化税制改革，完善社会主义市场经济体制；有利于公平税负，创造和谐的税收环境；有利于税收征管，强化依法治税。

据财政部、国家税务总局统计，2009年，全国房产税和城镇土地使用税收入分别为803.7亿元和921.0亿元，占当年中国税收总额59521.6亿元的比重分别为1.35%和1.55%，占当年中国地方税总额5080.3亿元的比重分别为15.82%和18.13%。

动向

房地产税改革议论不断 决策层积极而谨慎

目前中国的税收立法权高度集中，包括房产税暂行条例在内的所有税收行政法规都是国务院制定的，这些行政法规中任何条款乃至字句的修改都必须由国务院决定，任何地区都不可能超越法律规定的权限，自行制定本地区的税收法规——即使是地方税法规。

近来中国社会各界人士对于房地产税改革的议论很多，其中中央和省级的官方表态似乎更加引人关注：

2010年9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人就房地产市场税收政策调整答记者问时说：中国现行房产税开征于1986年，基于当时城镇居民收入水平普遍较低等情况，房产税暂行条例规定个人所有非营业用的房产免征房产税。近年来，随着住房制度改革深化和居民收入水平提高，商品房市场日益活跃，改革和完善房产税制度，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，既有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整和土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。从国际经验和公平、规范的角度看，房产税应对个人所有的住房普遍征收。考虑到这项改革情况复杂，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验以后逐步扩大到全国。这是近年来中国官方首次正式对居民住宅征收房产税问题发表比较具体的意见。

同年10月18日，中国共产党第十七届中央委员会第五次全体会议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，其中提出研究推进房地产税改革。这是一个明确而谨慎的提法。

同年12月27日，财政部部长谢旭人在全国财政工作会议上的讲话中论述“十二五”时期的税制改革时提出重申了中共中央上述建议中关于房地产税改革的提法，论述2011年税收工作时则没有提及房地产税改革。

2011年1月以来，诸多媒体持续、大量报道重庆、上海两市政府领导关于在上述两个城市开展房产税改革试点的消息，甚至介绍了一些改革方案的细节，在全国引起了巨大的反响。同时，比较冷静的人们可能会提出下列3个非常关键的问题：

第一，各省、自治区和直辖市是否有权自行决定实施房产税之类的税制改革？回答只能是否定的。因为，目前中国的税收立法权高度集中，包括房产税暂行条例在内的所有税收行政法规都是国务院制定的，这些行政法规中任何条款乃至字句的修改都必须由国务院决定，任何地区都不可能超越法律规定的权限，自行制定本地区的税收法规——即使是地方税法规，这种做法与大多数国家的地方税由地方管理、房地产税由市(县)管理的做法是完全不同的。

第二，2011年1月8日，国务院发布《关于废止和修改部分行政法规的决定》，其中将房产税暂行条例第八条——“房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理”——中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。这一做法是否意味着国务院授权各省、自治区和直辖市可以自行决定房产税改革？回答也只能是否定的。因为，税收征收管理法只是一部关于税收征收管理的程序法，并不能据此修改任何税收实体法。况且，该法第三条已经明确规定：“税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。”“任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。”由此可见，税收征收管理法中并没有授权各地自行改革税制的规定。

第三，在无权自行制定本地区的税收法规的情况下，各省、自治区和直辖市可否先行开展房产税改革的试点？笔者认为：为了积极而稳妥地推进中国的房地产税的改革，可以考虑允许在条件比较成熟的城市先行试点，以便为改革的全面推行探索经验，但是这种试点必须按照法定程序操作，即应当报经国务院批准以后实施。不过，在关于重庆、上海两市房产税改革的诸多报道中，似乎尚未披露这方面的准确信息，如上述两市是否已经向国务院申请先行开展房产税改革的试点？国务院是否已经批准两市的上述申请？

值得注意的是：2011年1月24日，财政部部长谢旭人在接受新华社记者采访时再次重申了在“十二五”时期研究推进房地产税改革的提法，但是没有谈及是否在某些城市先行开展房产税改革的试点。

上述情况说明：官方特别是决策层对于房地产税改革持积极而谨慎的态度，因为这项改革涉及的范围比较广，相关利益关系比较复杂，必须稳步推进。

房地产税改革的回顾与展望（下）

国家税务总局税收科学研究所所长 刘佐

发布时间:2011-01-28

现状

税权集中、税制陈旧 转让租赁环节税负偏重

对房产租金征收的房产税和营业税计税依据相同，一笔房租收入要同时征收房产税和营业税，租赁双方还要按照与此相关的租赁合同所载金额分别缴纳印花税，税基重叠严重，总体税负过重。

笔者认为中国现行房地产税存在的主要问题是：税权比较集中，税制比较陈旧，税基、税率和税负不够合理，相关税费比较庞杂。

(一)税权比较集中

与外国普遍将房地产税作为完全的地方税的做法不同，中国名义上将房地产税列为地方税，但是所有房地产税的立法权都集中在中央，而且各个税种的征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的调整权也绝大部分集中在中央，从而不利于地方因地制宜地通过房地产税增加财政收入和调节经济，也不利于房地产税的完善。

(二)税制比较陈旧

随着中国改革开放的逐步深入，中国的经济体制已经初步实现了从计划经济到市场经济的转变。然而，中国的房地产税还是经济转轨时期的过渡性产物，虽然20多年来有所改进，但是变化不大，已经不能适应市场经济发展的需要：在房地产市场逐步形成，内外统一，城乡统一，交易方式多样，各种收益增多，房地产价格持续快速上涨的情况下，继续实行城乡有别的房地产税；在城镇按照房产原值征收房产税，按照使用土地税面积征收土地使用税，既不利于统一城乡税制和平衡税负，也不能按照量能负担的原则适当增加地方的税收收入和更好地调节经济。

(三)税基、税率和税负不够合理

1．对房产租金征收的房产税和营业税计税依据相同，一笔房租收入要同时征收房产税和营业税，租赁双方还要按照与此相关的租赁合同所载金额分别缴纳印花税，税基重叠严重，总体税负过重。

2．房产税按照租金征收的部分适用税率为12%，这样的高税率是中国在房地产公有制为主体、几乎没有房地产市场的时代，为了限制房产出租和调节少量私人房产主的房租收入设计的；城镇土地使用税各类地区的最高税额标准与现实的地租和各种土地收费水平相比则明显偏低，这样的税率和税额标准已经不能适应目前房地产市场发展的状况。

3．经营用的房地产征税，自有居住用的房地产不征税；城镇企业的房地产征税，农村企业的房地产不征税；对高档乃至豪华的房地产也没有必要的税收调节措施，税负明显不公平。

(四)相关税费比较复杂

除了房产税和城镇土地使用税以外，中国与房地产相关的主要税收还有：对占用的耕地征收的耕地占用税，对房地产转让、租赁征收的营业税和随营业税附征的城市维护建设税以及具有附加税性质的教育费附加，对被转移的土地、房屋权属征收的契税，对房地产转让、租赁合同征收的印花税，对转让房地产的增值额征收的土地增值税，对转让房地产的所得额征收的企业所得税和个人所得税。其中，有的税种是经济转轨时期的产物，已经不符合目前市场经济发展的状况，如类似行政罚款耕地占用税；有些税种的设置不符合目前各国通行的做法，如城市维护建设税、土地增值税和契税。

总的来看，房地产转让、租赁环节税负偏重，不利于促进房地产交易的扩大；房地产持有、使用环节税负偏轻，不利于促进房地产资源的合理利用。例如：企业出租房产的租金收入要负担17%(12%+5%=17%)的房产税和营业税，而自用房产缴纳的房产税最多仅为房产原值的1.08%[(1-10%)×1.2%=1.08%]；出售房产要缴纳营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税和企业所得税或者个人所得税；购买房产要缴纳契税和印花税。

另一方面，中国各级政府和有关部门在房地产方面的各种收费很多(据财政部统计，2009年，全国土地出让收入多达14239.7亿元，相当于全国税收收入的23.9%)，管理方面的问题也不少，不仅加重了纳税人的经济负担，而且对税收、财政乃至执政党和政府的形象都产生了很不利的影响。

建议

大城市适用税率从高 豪宅可适当加成征税

我难以赞同按照住房的面积、套数征收房地产税的主张，因为这些主张在操作的时候很容易引起严重的分歧，例如地点偏僻的大房子可能价格偏低，多套住房由于其面积小、建筑陈旧等原因也不一定很值钱，这类主张似乎也不符合各国通行的做法。

“十二五”时期中国房地产税改革的出发点应当是：鼓励房地产业和房地产市场的发展，合理开发利用房地产资源，保障民生，符合财政管理体制改革和税制改革的总体目标，规范相关税费关系，兼顾国家、企业、个人的利益和中央、地方的利益，以人为本。

(一)简化税制

可以逐步将现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和房地产方面的某些合理的、具有税收性质的政府收费合并为统一的、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税，将城市维护建设税和印花税并入增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税和房地产税，将土地增值税并入企业所得税、个人所得税和房地产税，并取消房地产方面的不合理的政府收费。通过上述简化措施，不仅可以减少与房地产有关的税收和收费的数量，减轻纳税人的经济负担，改善纳税人与执政党和政府的关系，而且可以优化税负结构，即减少房地产转让、出租环节的税收，增加房地产持有、使用环节的税收。

(二)合理调整税基和税率

1．房地产税的征税范围可以逐步扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，通过规定适当的免税项目和免征额(价值或者面积)的方法将低收入阶层排除在纳税人以外。我难以赞同按照住房的面积、套数征收房地产税的主张，因为这些主张在操作的时候很容易引起严重的分歧(例如：地点偏僻的大房子可能价格偏低，多套住房由于其面积小、建筑陈旧等原因也不一定很值钱)，似乎也不符合各国通行的做法。

2．房地产税的税率可以根据不同地区、不同类型的房地产分别设计，由各地在规定的幅度以内掌握，如中小城市房地产的适用税率可以适当从低，大城市房地产的适用税率可以适当从高；普通住宅的适用税率可以适当从低，高档住宅和生产、经营用房地产的适用税率可以适当从高，豪华住宅和高尔夫球场之类还可以适当加成征税。我难以赞同征收“住房消费税”的主张，因为消费税通常是对特定的消费品和消费行为征收的，不适用于房地产，其他国家似乎也无此类做法。

在设计税基和税率的时候，应当兼顾纳税人的负担能力和财政收支的需要、中央政府与地方政府的财政收支，并参考其他国家、特别是发展中国家、周边国家同类税收的做法。

(三)适当下放税权

应当将房地产税作为中国地方税的主体税种加以精心培育，使之随着经济的发展逐步成为市(县)政府税收收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方政府较大的管理权限(包括征税对象、纳税人、计税依据、税率、减免税等税制基本要素的适当调整)，以适应国家之大，各地经济发展水平不同的实际情况，促使地方因地制宜地通过此税增加财政收入和调节经济。

(四)逐步推进

房地产税涉及大量城乡企业、其他单位和个人，房地产登记、房地产价值评估和新的房地产税征收制度的建立和完善也需要一个过程，所以房地产税的改革也应当逐步推进。可以考虑先从大城市起步，取得经验以后在中小城市推广；也可以考虑选择一些大、中、小城市同时试点，取得经验以后在同类城市推广。

(五)加强征收管理

加强房地产税的征收管理，堵塞漏洞，减少税收流失。为此，税务机关要加快完善有关管理制度和信息化建设的步伐，并加强与各有关部门的工作配合。

通过上述措施，可以进一步完善中国的房地产税制度，加强房地产税管理，从而适当扩大房地产税收入的规模，提高房地产税收入占地方税收收入和全国税收收入的比重，更好地发挥房地产税的职能作用。

这里似乎有必要强调：根据房地产税的财产税、地方税性质，以及外国的经验和中国的实践，房地产税的税基不大，收入不多，地方差异明显，主要作用是适当筹集地方财政收入用于地方建设，对于调节个人财产差距的作用很小，更谈不上宏观经济调控功能。

篇2：国房产税改革的思考

摘要：前些年我国针对流转税和所得税进行了税制改革，尽管取得了相当大的成就，但对财产税这方面的改革则相对滞后，相关课税制度还很不完善，地方税收缺乏主体税种，财政收入与事权不符，与地方经济发展水平不符，明显不适应社会经济发展的需要。本文阐明了财产税的含义、特征和地位、作用，分析了目前财产税制度存在的问题，提出我国财产税制度改革的设想，建立我国以物业税为主的全新的财产税体系。

关键词：财产税；改革设想

财产税制是对纳税人所有的财产课征的税种总称。财产税可以为地方财政提供稳定的收入来源，可以调节社会成员的财产收入水平，体现平等负担的原则。本文阐明财产税的含义、特征和地位、作用，根据现行财产课税存在的问题，提出了我国财产税制度改革的设想，应在财产法律法规制度建立、税收管理权限分割及财产评估制度与评估机构建设方面进行相关配套改革。

一、财产税的含义和特征 对财产进行课税，是对纳税人拥有或支配的、税法规定的应税财产就其数量或价值额征收的一类税收的总称。财产税不是单一的税种名称，而是一个税收体系。我国现行的具有对财产课税性质的税种有房产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、车船税和契税。当前，我国财产税在运行中表现出以下特征：

1．财产税收入比重较低，不能使其功能得到应有的发挥。主要是我国对于财产课税体系重视不够，财产课税收入占税收收入的比重较低。由于没有一定的收入作为基础，财产税无法确立在我国地方税收中的主体地位，在整个税收中，其筹集税收收入的作用几乎可以忽略不计，而财产税的收入调控功能，在某种程度上也受到一定的限制。

2．财产课税制度设计的不规范、计税依据及税额标准设计不科学。现行土地使用税采用分类分级的幅度定额税率（幅度为每年每平方米0．2～10元），随着土地制度的改革和土地市场的开放，土地之间的级差收益日渐突出，这一税额标准显然过低，致使土地使用税的调节力度明显下降。

3．征税范围较小，税基较窄。房产税对城镇个人所有的非营业性的房产、广大农村的经营性房产及位于农村的企业房产均免税，征税范围较小，税基较窄。免除房产税实际上是国家放弃了调节收入分配的一种手段。车船使用税强调对使用的车船征收，而非对拥有的车船征收，既不符合财产税的性质，又缩小了税基。

4．税制改革相对滞后，与当前经济的发展相对脱节。1994年出台的税制改革，其侧重点是流转税和所得税的改革，而对财产税的触动不大。如现行房产税法是1986年颁布的 《房产税暂行条例》，现行车船使用税的基本规范也是于1986年颁布的 《车船使用税暂行条例》。有的税种更是在50年代出台，但至今基本上仍按当时的税法执行，比如城市房地产税、车船使用牌照税等。另外，还有一些应该开征的财产税税种至今尚未开征，如遗产与赠与税。

5．内外有别、两套税制并存。目前我国对内资房产征收的是房产税、对土地征收的是城镇土地使用税；对外资房产征收的是房地产税（土地除外），对土地征收的是土地使用费（不由税务机关征收）。两套制度在征收范围、税（费）率、计税（费）依据方面都有所不同。

二、财产税的地位和作用 虽然开征财产税的历史悠远，但在现代社会仍然具有其它税系无法替代的作用。这是因为：财产课税是以社会财富存量课税，能起到公平财富的作用。财产课税具有直接税的性质，税负较难转嫁，能起到调控作用。财产课税多是经常性税收，是政府一项经常性收入，财产课税在许多国家属于地方税，是地方政府的主要财政收入之一。

三、我国现行财产课税存在的问题

在1994年的税制改革中，财产税未与主体税种一起进行适应社会主义市场经济要求的改革。而目前各个税种出台的经济背景和制度环境发生了较大的变化，严重滞后于经济社会的发展。随着经济体制改革的不断深化，土地使用制度和住房制度发生了根本性变革，原有的财产税制的弊端已经逐渐显露。

1．财产税制结构混乱，主体税种不突出，税种既有重叠又有缺位。一是税种设置重复与缺位并存。如现行房产税制，既有内资企业和个人征收的房产税（1986）年开征，也有对涉及企业和外籍个人征收的城市房产税。而世界各国普遍开征的遗产税在我国却迟迟没有开征；二是不动产的主体税种不突出。对不动产流转环节课税的税种，其与一般的经营课税相同。不动产占有税类的税种，它们是对城市不动产征收的，不仅设置税率较低，而且都具有很大的免税范围（如对居民住宅不征税），使得房地产保有环节总体税负水平仅相当于房地产价值的1．5％～2％左右。

2．我国现行财产税内外有别、两套税制并存。目前我国对内资企事业单位所使用的房产征收的是房产税，对其使用的土地则执行1988年颁布实施的 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，由地税机关负责征收土地使用税；而对外商投资企业和外国企业仍沿用1951年制定的 《城市房地产税暂行条例》，分别征收城市房地产税和土地使用费（土地使用费由财政部门负责征收）。内、外两套税（费）制度，在征收范围、税（费）率和计税（费）依据方面均有所不同，造成税负不公，也有违世贸组织一视同仁、国民待遇的

原则。

3．计税依据多种多样，但经济效率水平较低，课征方法不合理。目前房产税计税依据存在着严重的问题。以房产原值为计税依据而不是采用统一的市场价值，不能随着时间的推移房地产的增值而增加，也无法反映房产的公允价值和时间价值；按照房产原值和房产租金两种计税依据造成了较大税收差距。不动产由于采用历史成本计税造成与市场价值脱节，产生了税收有失公平和效率的结果。此外，耕地占用税与城镇土地使用税采用从量计征使得该税的弹性几乎将为零。

4．税收优惠政策过宽过滥，不利于企业的公平竞争。我国的不动产课税分散在不同的税种当中，因此，税收优惠政策显得比较复杂。比较各种所有制的税负，可以说是国有重于集体、集体重于私营、私营重于外资。据调查，内资企业的所得税负担是外资企业的两倍左右，而其他所有制企业的税负也比国有企业低。

5．地租、税收、政府收费分配结构不合理。我国目前不动产租税费概念混杂，相互错位，在某种程度上出现了以税代租、以费代租、以费挤税、诸税费交叉的局面。这导致了我国房地产价格居高不下、土地使用效率偏低、耕地保护力度不够。房地产在开发、销售过程中课征的税就多达8种，更有80～150种的收费，特别是一次性以土地出让等形式收取的40～70年的土地使用费。而在房地产保有环节只有房产税和城镇土地使用税，保有环节的财产税负偏低。不动产流通环节税费名目繁多既影响税收的严肃性和规范性，滋生了乱收费的不良之风，又使税收宏观调控功能遭受极大的限制。

6．目前我国贫富差距过大，财产税没有起到调节作用。在收入层面，个人所得税调节贫富。在消费层面，消费税、增值税、营业税调节贫富。但在财产保有层面，这一对贫富差距具有基础性效应的存量因素，却没有实施税收调节。我国贫富差距持续拉大，作为主要调节手段的税收始终未起到应有的作用，其中一个重要的原因就是在现行税制体系中没有真正的财产税。

四、改革我国财产税制度的设想 随着我国新一轮税制改革提上日程，经济体制改革的逐渐深入，财产税改革问题已引起了社会各界的广泛关注。对重构财产税体系的具体设想如下：

1．财产税制度改革的目标。为了保障对财产课税的财政功能、调节功能，必须建立起一套少税种、多环节、宽税基、整体配合、功能协调、税制简明的财产课税体系。在这个体系内，既包含对财产转让的课税，更包含对财产持有的课税。在财产转让环节，如果是有偿转让，可按一般商品交易课征流转税，如增值税、消费税、营业税，及其附加的城市维护建设税，有所得还应课征所得税；如果是遗赠，应课征遗产（赠与）税。在财产保有环节课征不动产税（或物业税）和车船税。适当加重财产保有环节的税收。

2．新的财产课税体系。按照上述的总体设想，应当系统改选现行财产课税体系。第一，在财产交易环节，取消车辆购置税、契税、耕地占用税、土地增值税、合并企业所得税和外商投资企业所得税，代之以新的企业所得税、保留增值税、消费税、营业税、城市维护建设税、印花税、个人所得税和财产交易的课税。第二，在保有环节，合并房产税、城市房地产税、城镇土地使用税，代之以不动产现值为征税对象的物业税；合并车船使用税和车船使用牌照税，代之以新的车船税；开征遗产（赠与）税。

篇3：国房产税改革的思考

一、基本现状

在我国, 房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收, 既包括直接以房地产为征税对象的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等, 也包括间接以房地产为征税对象的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税和个人所得税等 (见表1) 。各环节具体征税情况如下。

(一) 流转环节:包括开发和交易两个环节

1、开发环节。

该环节征收的税主要有城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。另外, 在此环节中还存在大量的费用支出, 包括拍卖佣金、招投标费、城市建设配套费、建筑工程许可费以及施工许可报建费等。

2、交易环节。

该环节征收的税主要有营业税、城市维护建设税、印花税、契税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。

(二) 保有环节

目前, 在我国保有环节征收的只有一种税——房产税。房产税是以房屋为征税对象, 按房价或出租租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税, 税率为从价计征1.2%和从租计征12%。房产税属于地方税, 征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房屋或出租的房屋, 各地对居住用房均采取免税政策。

二、存在问题

(一) 税种多, 税负重

由表1可知, 当前我国房地产税有11个税种, 最高税率已达25%, 且土地增值税为超额累进税率。另外, 原有房地产税掺杂了个人所得税、企业所得税和土地增值税等, 致使税制不清, 征收困难。过多的税费, 不仅推高了房地产的成本和价格, 而且还导致国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。

(二) 重流转, 轻保有

当前房地产税11个税种中有8个税种为流转税, 房屋保有环节成本几乎为零。同时只对经营性房产征税, 免税范围较大, 这不仅使我国房地产市场的投资性需求增加, 推动房价的非理性上涨, 而且阻碍了土地有偿使用市场的建立和发展。此外, 开发商也会将流转环节产生的税负转嫁到消费者身上。这些本应由卖方支付的税收, 却在交易过程中转嫁给了买方, 推高了房价, 从而使国家的调控政策发生偏离, 最终无法发挥作用。

(三) 个别税种设置偏颇, 房地产税制体系设置不尽合理

如城镇土地使用税以其土地占用面积征收定额税率, 但不同地区集体土地、商业土地的差别难以显现, 容易导致地方政府乘隙掠夺农民的合法土地出让金, 导致城镇土地和农村土地“同地不同价”的现象出现。

三、解决对策

为扭转这种不利局面, 2011年国务院曾责成上海和重庆两市开展房产税改革试点, 虽取得了一定成绩, 但结果仍差强人意。综合考虑我国基本国情及国家的宏观经济目标, 并借鉴国外的经验与教训, 为完善我国的房地产税制建设, 对于房地产税的改革, 设想如下。

(一) 规范和简化流转环节税制

1、规范税外费, 逐步变费为税。

清理房地产行业收费, 科学界定税、费的内涵, 清理各种不合法、不合理的收费项目, 以减轻纳税人的税外收费负担;同时, 将种类繁多的费用规范化, 逐步纳入到房地产税体系中, 杜绝乱收费现象。

2、削减税种, 避免重复征税。

房地产流转环节的税有10种, 重复征税现象严重, 本着“简税制、宽税基、低税率”的原则, 应削减流转环节税种, 以减轻纳税人的税负和降低征税成本。

(二) 加强保有环节房产税征管

1、扩大房产税征收范围。

目前我国房产税的征税区域仅限于城镇, 不包括农村。我国农村目前存在大量的非生产用住房, 不利于国家农业的发展和税收制度的完善, 所以征税范围应进一步扩大至农村, 实现城乡税制一体化, 消除房地产二元税制, 以确保国家税收制度的公平合理。但必须对学校、公园、宗教的房产免税。同时, 城镇的征税范围应由原来的只对经营用房产征税扩大至对自有居住用的房产也要征税。另外, 把存量房纳入征税范围, 增设“空置住宅税”。可以借鉴国外相关经验, 设置“空置住宅税”为地方税种, 针对空置住房超过规定期限的住宅所有人征税, 税率也根据空置年限的不同而逐年递增。这样会增加投资炒房者保有房产的成本, 打击减少非法囤房行为, 可有效遏制投机性购房, 起到遏制房价的作用。

2、税基优选评估价, 慎用交易价。

沪渝两地都是以房产的市场交易价格为计税依据的, 这种税基的设定会导致阴阳合同的出现。而以房产评估价值为计税依据并配以一套合理的受到严格监督的价值评估程序, 对房产价值定期进行评估, 则可以保证税收是基于房产真实价值的, 能在一定程度上减缓房价上升的趋势。

3、提高税率, 采用阶梯税率。

上海2011年针对居民新购第二套住房的房产税税率分0.4%和0.6%两档, 而国际上实施房产税的国家中, 房产税税率一般在1%至3%之间, 明显偏低。因此要使房产税成为地方主要税源, 应提高税率。同时, 要结合中国实际, 按照房屋的性质采用不同的比例税率, 建议普通住宅税率1%, 拥有多套而闲置的房屋、豪宅和高档公寓可以按照面积或单价施行1.5%~3%的阶梯税率。

(三) 完善房地产税征管的其他措施

1、做好加减法, 加快税种整合。

对房地产税收体系应进行有增有减的改革。首先, 将现行房产税和城镇土地使用税合一;其次, 在普遍开征房产税的同时, 对房地产开发和交易环节的个别税种如营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税要进行调减, 比如土地增值税由于和所得税的计税依据重叠, 征收成本较高, 实践效果不理想, 可以取消。最后, 条件成熟时, 将房地产开发交易环节和持有环节的税种进行整合为物业税或房产税, 并开征房产税的辅助税种——遗产税和赠与税。

2、开征土地“持有税”, 减少土地囤积。

篇4：国房产税改革的思考

关键词：房地产税改革，土地财政，房地产税改革试点，“营改增”，金融稳定

中图分类号：F812文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2016）12-0015-20收稿日期：2016-06-12

随着我国房地产市场的发展，房地产税改革逐渐成为社会关注的热点。2003年，中共十六届三中全会在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中要求，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2010年，“研究推进房地产税改革”写入国家“十二五”规划。2011年，上海、重庆两市启动房产税改革试点。鉴于房地产行业在我国经济总量中扮演的重要角色，房地产税改革直接关系到我国经济发展方式的转变，同时房地产税对于推进我国财税体制改革、完善地方财税体系、调节收入分配、保障和改善民生方面发挥着重要作用，其日益成为决策层和学术界关注的重点。

2012年1月1日，我国财税领域的重头戏——“营改增”启动试点，改革从地区上由上海开始，覆盖到长三角、珠三角及渤海湾3大主要经济区域，分行业逐步推进，涉及行业包括交通运输、邮政、电信以及7大现代服务业。从2012年试点开始至2015年底，“营改增”累计减税5000多亿元，但目前仍有3/4的营业税纳税人未完成“营改增”改革，主要分布在建筑业、房地产业、金融业和生活性服务业等4类“营改增”攻坚行业。2016年，已完成“营改增”的行业预计减税2000亿元，剩下的行业（金融业、房地产和建筑业、生活服务业）减税规模接近4000亿元。

“营改增”初衷在于最大限度地减少重复计税，这对于降低企业税负，促进服务业的转型升级，深化供给侧结构性改革具有重要意义。当前营业税是地方主体税种，金融业、房地产和建筑业、生活服务业等行业在2015年前11个月的营业税收入为1.75万亿元，占地方一般公共财政收入的比重为23%。以中央和地方75：25的比例分成为例，“营改增”势必造成地方财政税收减少的压力。而在当前地方政府财权、事权严重不匹配以及地方政府债务高企的背景下，地方政府即使通过举债来弥补“营改增”带来的财政缺口也是难以为继。这便要求地方政府拓宽税收来源，增强地方财政的“造血”功能。以房地产税补位营业税是未来的发展趋势。根据国家统计局数据，2012年我国城镇人均住房建筑面积32.91平方米，按全国当年城镇人口总数71182万人计算，当年城镇住房建筑面积共有234.26亿平方米，房地产税可谓税基庞大。根据国家统计局公报显示，截至2015年我国城镇化率达到56.1%，远低于发达国家平均80%的水平。随着我国城镇化的进一步推进，未来潜在的房地产税税基仍有可观的上升空间。

当然，房地产税改革有助于理顺地方财政收支，这一点符合Tiebout模型（Tiebout，1956）的分析结果。但本文要强调的一个突出现实是，今年是“营改增”试点启动的第4年，伴随着“营改增”改革全面铺开，以及土地出让金的不可持续性，房地产税改革的进一步推进在未来几年内将势在必行。

1 房地产税的功能定位

1.1 房地产税有助于降低企业税负，发掘经济增长潜力

企业缴纳的税收是我国财政税收收入的主要来源，涉及增值税、消费税、营业税、企业所得税和关税等多个税种。2014年，我国财政收入14.04万亿元，其中税收收入占全部财政收入的84.9%。根据盛松成等（2016）的估算，2010-2014年的税收收入中，由企业缴纳的部分占85.4%-87.1%。我国企业税负总体表现两大特征：总体税率高且结构不均衡。根据世界银行WDI中总税率指标（总税率是指企业的税费和强制缴费占商业利润的比例，是对企业负担的所有纳税成本进行全面测量的指标），2015年我国企业的总税率为67.8%，不仅明显高于发达国家，也显著高于发展中国家泰国和南非，仅略低于巴西（见表1）。另外，企业税负结构严重不均衡，企业税负与企业规模呈现负相关变化。我国以间接税为主要税种，据IMF统计数据，直接税占总税收的比重在30%左右，远低于美国和加拿大70%多的水平，也低于南非、巴西和泰国等发展中国家。由于间接税具有流转的特征，导致我国税制具有“累退性”，小微企业和恩格尔系数高的中低收入群体税收负担加重。小微企业作为经济发展、科技创新的主要源动力，承担过重的税收负担势必影响其经济活力，不利于我国经济持续向好发展。鉴于此，房地产税的开征，其一，能作为充足的税源补充，从总量上降低企业税负水平；其二，作为直接税有助于调整我国现行税制不合理的结构，释放小微企业的生产活力。

另外，根据李永友、钟晓敏（2012）的测算，自1998年至今，我国城乡居民边际消费倾向的下降幅度超过20%。房地产税的征收提高了房产的持有成本，有助于增加二手房供给，降低房价或平抑房价上涨预期。在这样的预期下，恐慌性购房比例会降低，居民购房的成本下降，消费潜力将得到释放。

1.2 改善“土地财政”，促进政府职能转变

自分税制改革以来，地方政府长期依赖土地出让金弥补财权、事权的不匹配。土地出让金一次性让与土地几十年的使用权，用于弥补地方政府短期内的开销，本来就造成了财政收支期限上的差异，加剧地方政府短期性行为。另外，一次性高额的土地出让金推高了土地开发成本，增加消费者购房成本，加之土地出让金的不可持续性，更易造成房地产市场的动荡，不利于房地产市场的平稳健康发展。我国现行税制中与房地产市场有关的税收主要集中在房地产的取得与流通环节，保有环节的税负较轻，也即地方政府未能分享房地产市场的升值。因此，房地产税改革将地方政府一次性的土地出让收入平摊至长期，成为政府稳定的收入流。

借鉴国际经验来看，房地产税在发达国家是地方政府财政收入的主要来源。2010年，34个OECD国家中，房地产税占地方税收总额比例超过50%的有13个，超过30%的有19个，占比近60%。房地产税占美国地方政府税收收入的70%以上，是澳大利亚和英国地方政府的唯一税源，占地方政府收入来源的100%（戴双兴，2014）。根据全国工商联REICO工作室（2011）预测，2030年我国人均居住面积将增加到43.4平方米，城镇住宅存量面积将达到429亿平方米左右。可见，我国房地产存量规模庞大，房地产税税源十分充足，能有效替代土地出让金的缺口。

从激励机制上看，以房地产税代替现有的土地财政，有利于地方政府向公共服务型政府的转变。随着我国经济发展转型升级的需求，政府角色将逐步转变为执法监管、社会管理和公共服务型政府，将更多的经济决策权让渡市场。此时推出房地产税，弱化土地财政在地方政府收入中的比例，转变地方政府收入结构，能有效增强地方政府职能向公共服务转变的激励。将房地产税的征收和使用与房地产价值相挂钩，明确房地产税使用于地方性事务支出，如：地方教育、医疗、公共设施建设等，使受惠群体为房地产税缴纳人，从而形成“税收收入多——公共服务好——住房价格高——税收收入多”的良性循环（Tiebout，1956；Oates，1969；Hamilton，1976；Fischel，2001）。同时，房地产税改革以经济手段赋予民众监督政府的权利，为政府转型为公共服务型现代政府提供了支撑和约束。

1.3 房地产税具有适度调节收入分配的作用

目前，重庆和上海的实践都包括一系列的免税政策，从而使社会经济地位较低的居民得以免缴房地产税。两地的实践都有“豪宅税”的性质，税负主要由社会经济地位较高的居民承担。房地产税改革的最终目标是形成具有一定累进性质的、征收范围更广的税种。从理论上说，房地产税具有调节收入分配的作用。由于直接对纳税人征收，税负难以转嫁，征收过程就是直接再分配过程（黄璟莉，2013；张德勇，2011）。然而，从目前上海和重庆房地产税的实践经验上看，由于试点城市税制设计上的问题，房地产税未能发挥调节收入分配的作用（郭宏宝，2011），甚至造成福利损失（夏商末，2011；范子英、刘甲炎，2015）。房地产税改革的目标之一，就是地方政府能将更多的资源投入公共服务和保障房建设，这些服务在广义上属于非货币形式的转移支付。

2 房地产税改革的路径选择

2.1 逐步完善房地产税制体系

近十年来，我国房地产市场走过了黄金发展时期，全国各大城市房价一路高歌，房地产市场成为全社会关注的热点。房价高居不下，政府屡次调控但效果欠佳。房地产税制存在诸多问题，税制设计的漏洞以及调控效力的不足均使得房地产税未能在市场经济资源配置中发挥其应有的作用，对房地产税制的改革势在必行。我国现行税制体系当中，与房地产相关的税收达十余种。其中直接以房地产为课税对象的税种包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。从房地产项目生命周期来看，这些税种涉及了包含房地产开发建设、交易以及保有等环节。从税负对比上看，房产的取得和流通环节税负较重，而房产的保有环节，目前仅有房产税和城镇土地使用税，且这两种税的税基均只包含营业用途的房产，免除了个人非营业用途和自住房产的税收负担。

从现行房地产税制的构架中可以看出，房地产税税制设计上存在“重流通而轻保有”的结构性问题，且税基涵盖面不足，助长了消费者投资房产后待价而沽的行为，成为推动房价上涨的重要原因。因此，房地产税改革首先需要完善房地产税种的覆盖面，加强保有环节税负比重，同时将居民自住房产纳入税基范围。其次，优化配套的房地产税制。第一，将同属于针对保有环节征收的房产税和城镇土地使用税合并。第二，适度减轻房地产项目其他环节上的税负，如土地增值税、城市维护建设税和教育费附加等税费，避免重复征税的问题。另外适度减免交易环节税收，有利于相关机构采集房产的真实交易价格。

2.2 以房地产税改革试点的方式稳步推进

2011年1月28日，上海、重庆启动房产税改革试点。时至今日，两市房产税试点的效果无论从调控房价、增加财政收入和调节收入分配角度而言均差强人意。主要原因有以下几点：第一，房产税征收税基较窄。上海征收房产税的范围仅限于新购住宅，而不包含体量颇大的存量房；重庆的征税范围虽纳入了存量房，但主要集中于别墅住宅。第二，免税面积过大。上海人均免税面积60平方米，重庆每户免税面积180平方米（存量住宅）或100平方米（增量住宅），导致可纳入征税的面积过少。第三，实际税率偏低。上海一般适用税率0.6%，并加之70%的评估率，使得税率约为0.4%；而重庆大多集中在0.5%的税率上。考虑到另外还有免税面积等优惠措施，两地的实际税率均远低于国际上普遍采用的1%左右的税率水平（由于我国的土地使用权出让合同约定的使用年限至多为70年，房地产税税率应低于实行永久房屋产权的国家。事实上，假定按照名义上1%的税率进行征收，对于一般家庭而言，其纳税负担实际上也不重，完全可以承受。比如一个拥有130平方米住宅的三口之家，若其住宅价值为520万元，按照人均40平方米的免税面积，则该家庭只需要为10平方米的面积纳税。假定评估率为70%，则依照1%的税率，每年只需缴纳520*（10/130）*0.7*0.01=0.28万元的房地产税。而未来我国房地产税的合理税率，则应在考虑人均免税面积与土地使用权续期成本的基础上，结合各地的经济发展状况，加以确定）。第四，计税依据存在偏差，两地房产税的计税依据均为交易价格。而房地产税作为财产税的一种，是对拥有行为征收的，应是以评估价格为依据计征，而以交易价格计征更类似于流转税，与房产税征收的初衷相背离。综上可知，现行房地产税改革在覆盖面与税收力度上存在明显不足，后续可以考虑逐步扩大房地产税改革试点的范围并增强税收力度，推进房产税全面铺开。例如，房地产税的试点城市可依次由一、二、三线城市逐步推广，征税的房产类型可由高档住宅至普通住宅扩大，税率则逐渐调高，并依据城市各自的收入水平自主设计税率和一定的计税面积减免。另外，建立全国联网的房地产评估信息系统，推广房地产批量评估实践。

2.3 注意防范金融稳定层面的风险

征收房地产税是对房产价格的利空，而房价下跌将对我国商业银行的资产负债表造成系统性的冲击。房地产在我国一向被视为优质抵押品，商业银行持有大量作为抵押品的商业地产和住宅。2014年，我国各地房地产企业总负债为38.41万亿元，其中绝大多数为银行贷款。据央行统计数据，截至2015年末，全国商业银行个人购房贷款余额为14.18万亿元，包括个人购房贷款余额、房产开发贷款、地产开发贷款等在内的房地产贷款余额总计20.01万亿元。按照世行 Demirgü?-Kunt研究小组的测算，我国属于“银行主导融资体系”的代表性国家。银行的资产负债表一旦出现严重问题，大规模抽贷很可能发生，这对实体经济会造成很大的打击。我国目前虽然没有MBS这样基于住房贷款的结构性金融产品，但出现了各类“首付贷”这样往房地产市场加杠杆的金融产品。如果房价系统性暴跌，同样很可能引发断供潮。这样一来，杠杆越大，银行体系损失越大，与美国的系统性危机殊途同归。

对银行体系的可能冲击虽然会构成巨大的潜在风险，但它同时也相对容易防范。具体来说，我们需要给银行体系留出足够的时间，让其能够去调整资产负债表，从而在不造成信贷紧缩的前提下完成房地产税向地方财政主体税种的过渡。

同时，这一论点的前提——房地产税会导致房地产价格下跌——并不必然导致对银行体系资产负债表的系统性冲击。由于银行并不会将抵押品全额入账，只有在房地产价格发生系统性暴跌时，银行的资产负债表才会受到系统性冲击。稳步推进房地产税改革，将导致房价稳定或缓慢下降成为市场的常态，而系统性暴跌唯一的可能性是出现恐慌。反过来说，按照目前对房地产税的主流建议——人均40平方米以内免征——刚性需求购房者持有住房的成本并不会出现大幅上涨。改善型需求购房者由于在购买新住房后往往会卖掉原有住房，应税面积一般不会很大（小于50平方米）。持有成本暴增的只有拥有多套住房的家庭。而事实上，房地产市场中很大一部分房源的供给者同时也是改善型需求购房者。因此，足以导致暴跌的抛售潮，不太可能在温和而渐进的房地产税改革中发生。

参考文献：

1.白彦锋.房产税未来能成为我国地方财政收入的可靠来源吗.经济理论与经济管理.2012.05

2.戴双兴.渐进式推进土地财政向房产税转变——兼与童超先生商榷.中国社会科学报.2014.10.27

3.范子英 刘甲炎.为买房而储蓄——兼论房产税改革的收入分配效应.管理世界.2015.05

4.郭宏宝.房产税改革目标三种主流观点的评述——以沪渝试点为例.经济理论与经济管理.2011.08

5.黄璟莉.国外房产税的征收经验及对我国的启示.财政研究.2013.02

6.李永友 钟晓敏.财政政策与城乡居民边际消费倾向.中国社会科学.2012.12

7.REICO.未来20年我国城镇住宅建设发展空间.2011.01

8.盛松成梁斌刘西.我国企业税负亟待降低.金融时报.2016.3.01

9.夏商末.房产税：能够调节收入分配不公和抑制房价上涨吗.税务研究.2011.04

10.张德勇.进一步完善房产税的几个问题.税务研究.2011.04

作者简介：

金涛，清华大学五道口金融学院助理教授，清华大学恒隆房地产研究中心货币与财政政策研究室主任，研究方向为宏观经济学、房地产金融。

黄小雨，清华大学五道口金融学院博士生，研究方向为宏观经济学、房地产金融。

金超，清华大学五道口金融学院博士生，研究方向为宏观经济学、房地产金融。

篇5：国房产税改革的思考

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推进农村税费改革取消农业特产税 作者：闻新国

来源：《财会通讯》2003年第08期

篇6：国房产税改革的思考

一、基本现状

在我国, 房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税收, 既包括直接以房地产为征税对象的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和土地增值税等, 也包括间接以房地产为征税对象的营业税、 城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业所得税和个人所得税等 (见表1) 。 各环节具体征税情况如下:

(一) 流转环节: 包括开发和交易两个环节

1.开发环节。 该环节征收的税主要有城镇土地使用税、耕地占用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税等。另外, 在此环节中还存在大量的费用支出, 包括拍卖佣金、招投标费、城市建设配套费、建筑工程许可费以及施工许可报建费等。

2.交易环节。 该环节征收的税主要有营业税、 城市维护建设税、 印花税、契税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。

(二) 保有环节

目前, 在我国保有环节征收的只有一种税———房产税。 房产税是以房屋为征税对象, 按房价或出租租金收入为计税依据, 向产权所有人征收的一种财产税, 税率为从价计征1.2%和从租计征12%。 房产税属于地方税, 征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内经营性房屋或出租的房屋, 各地对居住用房均采取免税政策。

二、存在问题

(一) 税种多, 税负重

由表1可知, 当前我国房地产税有11个税种, 最高税率已达25%, 且土地增值税为超额累进税率。另外, 原有房地产税掺杂了个人所得税、 企业所得税和土地增值税等, 致使税制不清, 征收困难。 过多的税费, 不仅推高了房地产的成本和价格, 而且还导致国家税收政策难以发挥其作为经济杠杆的调节作用。

(二) 重流转, 轻保有

当前, 房地产税11个税种中有8个税种为流转税, 房屋保有环节成本几乎为零。同时只对经营性房产征税, 免税范围较大, 这不仅使我国房地产市场的投资性需求增加, 推动房价的非理性上涨, 而且阻碍了土地有偿使用市场的建立和发展。此外, 开发商也会将流转环节产生的税负转嫁到消费者身上。这些本应由卖方支付的税收, 却在交易过程中转嫁给了买方, 推高了房价, 从而使国家的调控政策发生偏离, 最终无法发挥作用。

(三) 个别税种设置偏颇, 房地产税制体系设置不尽合理

如城镇土地使用税以其土地占用面积征收定额税率, 但不同地区集体土地、商业土地的差别难以显现, 容易导致地方政府乘机掠夺农民的合法土地出让金, 导致城镇土地和农村土地 “同地不同价”的现象出现。

三、解决对策

为扭转这种不利局面, 2011年我国在上海和重庆两市开展房产税改革试点, 虽取得了一定成绩, 但结果仍差强人意。 综合考虑我国基本国情及国家的宏观经济目标, 并借鉴国外的经验与教训, 为完善我国的房地产税制建设, 对于房地产税的改革, 笔者提出如下建议:

(一) 规范和简化流转环节税制

1.规范税外费, 逐步变费为税。 清理房地产行业收费, 科学界定税、费的内涵, 清理各种不合法、不合理的收费项目, 以减轻纳税人的税外收费负担; 同时, 将种类繁多的费用规范化, 逐步纳入到房地产税体系中, 杜绝乱收费现象。

2.削减税种, 避免重复征税。 房地产流转环节的税有10种, 重复征税现象严重, 本着“简税制、宽税基、低税率”的原则, 应削减流转环节税种, 以减轻纳税人的税负和降低征税成本。

(二) 加强保有环节房产税征管

1.扩大房产税征收范围。 房产税的征收范围应逐步扩大到所有由国家和集体控制的房产。 目前我国房产税的征税区域仅限于城镇, 不包括农村。 我国农村目前存在大量的非生产用住房, 不利于国家农业的发展和税收制度的完善, 所以征税范围应进一步扩大至农村, 实现城乡税制一体化, 消除房地产二元税制, 以确保国家税收制度的公平合理。 但对学校、公园、宗教的房产应免税。

同时, 城镇的征税范围应由原来的只对经营用房产征税扩大至对自有居住用的房产也要征税。 特别是对于高档乃至豪华的房产更应该增加必要的税收调节措施, 从而进一步缩小贫富差距。

另外, 把存量房纳入征税范围, 增设“空置住宅税”。 沪渝两地试点房产税的税制方案是对增量房征税, 而对大部分存量房不征税, 无法真实体现纳税人的实际支付能力。同时, 目前我国存在大量空置房, 这使得房地产市场的调节政策难以有效发挥作用。 基于此, 可以借鉴国外相关经验, 设置 “空置住宅税”为地方税种, 针对空置住房超过规定期限的住宅所有人征税, 税率也根据空置年限的不同而逐年递增。 这样会增加投资炒房者保有房产的成本, 打击减少非法囤房行为, 可有效遏制投机性购房, 起到遏制房价的作用。

2.税基优选评估价, 慎用交易价。 沪渝两地都是以房产的市场交易价格为计税依据的, 这种税基的设定会导致阴阳合同的出现。 而以房产评估价值为计税依据并配以一套合理的受到严格监督的价值评估程序, 对房产价值定期进行评估, 则可以保证税收是基于房产的真实价值, 能在一定程度上减缓房价上升的趋势。

3.提高税率, 采用阶梯税率。 上海2011年针对居民新购第二套住房的房产税税率分0.4%和0.6%两档, 而国际上实施房产税的国家中, 房产税税率一般在1%至3%之间, 明显偏低。 因此要使房产税成为地方主要税源, 应提高税率。 同时, 要结合我国实际, 按照房屋的性质采用不同的比例税率, 建议普通住宅税率1%, 拥有多套而闲置的房屋、 豪宅和高档公寓可以按照面积或单价施行1.5%-3%的阶梯税率。

(三) 完善房地产税征管的其他措施

1.做好加减法, 加快税种整合。 对房地产税收体系应进行有增有减的改革。 首先, 将现行房产税和城镇土地使用税合一;其次, 在普遍开征房产税的同时, 对房地产开发和交易环节的个别税种如营业税、 土地增值税、个人所得税、契税、印花税要进行调减, 比如土地增值税由于和所得税的计税依据重叠, 征收成本较高, 实践效果不理想, 可以取消;最后, 条件成熟时, 对房地产开发交易环节和持有环节的税种整合为物业税或房产税, 并开征房产税的辅助税种———遗产税和赠予税。

2. 开征土地 “ 持有税”, 减少土地囤积。 地价过高是造成房价居高不下的重要因素, 所以从减缓地价上升的角度, 还可以提出一种方案, 征收“土地持有税”。在我国目前土地资源紧张的情况下, 仍有一些开发商在利益的驱动下大量囤积土地, 推动了地价的上升。为了提高土地使用效率, 加快房产开发进度, 保证土地供给, 地方政府可以对房地产开发商征收 “土地持有税”, 即按照其占有土地的当年市场评估价值的一定比例征税, 征收日期从取得土地起到商品房出售完止。 受到相关税收的制约, 房地产开发企业将迫于持有成本压力, 减少囤地而加快房产开发速度, 同时开发商为了加快售房速度采取的降价、 打折等促销手段也将有助于降低房价。

参考文献

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