推行房地产税改革的问题与对策研究

2022-09-10

世界上多数国家财产税的重要组成都是房地产税，且房地产税是地方政府收入和进行政府治理的有效工具。我国要建立房地产长效机制，而房地产税是房地产长效机制重要组成部分。推行房地产税改革，直接涉及到建设房地产调控长效机制、调节地方政府财政收入和调节收入分配等。为了更好地落实中央战略部署，健全地方税收体系，稳步推进房地产税立法及其顶层设计，应该科学设计房地产税征收体系，让人民群众更有获得感和幸福感。

一、推行房地产税改革的背景与现状

（一）我国推行房地产税改革的背景

我国立足当前，着眼长远，兼顾税收调控和筹集财政收入功能，不断优化税制结构，从改革开放进程中积极探索房地产税的推行。2011年1月26日，经过国务院的同意，我国开始对上海、重庆两市试点开征房产税，房产税征收正式启动。十九大报告指出：要“深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革，抓紧制定收入划分改革方案，完善转移支付制度。健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”。当年12月，财政部长肖捷指出，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善现代房地产税制度。2019年政府工作报告又重申：“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。2019年3月8日，全国人大常务委员会委员长栗战书表示，要“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括审议民法典，制定房地产税法等立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成”。

房地产税的实施，通过作用于房地产市场的供需两端，影响供需求双方的收益预期，进而对市场进行调节，有助于落实房住不炒的定位，有助于住房回归其居住属性，有助于建立落实房地产调控长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。同时，房地产税的实施有利于改变地方发展过度依赖土地财政的现象，同时房产税以房屋价值为税基，具有易于登记和检查、无法转移、直观清楚等特点，有利于地方政府形成稳定的财政收入来源。

（二）我国推行房地产税改革的现状

地方政府虽然在房地产一级开发过程中收取巨额土地出让金，但是通过房地产保有环节征收的房产税筹集到的财政收入很有限，在某种程度上形成了对“土地财政”的过度依赖。因此，目前我国推行的房地产税种呈现出“重流转、轻保有”的明显特征。另一方面，我国现行的房产税仅针对经营性住房征税，对城镇居民的自有住房给予免税优惠，对农村居民的房产也不征税，房产税的税基偏窄，对居民个人税收优惠力度大，为将来推行房地产税改革带来相应的阻力。事实上，目前房地产税所征税款有限，对地方财政的贡献有限、影响甚小，没有起到调节居民收入差距的作用和对房地产市场的调控作用，也没有成为地方税收体系的主要组成部分。

二、推行房地产税改革的问题

（一）房地产税改革推行的民意阻力

民情民意是国家实施政策必须正确处理的重要方面，而房地产税改革进一步推进的阻力之一是民情民意。普遍的民众情绪倾向于对房地产税不接受的态度，认为国家推行的房地产税会带来更大的生活压力，增加生活负担，进而影响房地产市场预期。大多数民众对推进的房地产税改革认识不够，甚至存在一些负面情绪。为了让房地产税从试点城市推广到全国范围改革顺利进行，必须更好地倾听民众呼声，征求民情民意，更好地稳步推进房地产税改革。

（二）房产税关键要素设计的难点

每个地方的经济发展状况差异很大，必然导致中央推行房地产税时因城施策，也就导致每个地方设计房地产税要素时困难重重。为了更好地推行房地产税改革，现行的房地产税制中将有很多的要素设计要进行变更。鉴于每个地方的出发点、利益点都有所不同，政府在设计房地产税的时候，面临诸多阻碍。

从房产税征税范围上来看，目前国家规定对自有居住用房不征税，房产税面向城镇区的房产而去除农村的，同时又缺乏对高档、豪华房产必要的税收调节措施;从税前扣除的方式上看，存在扣除第一单位是人均多少平方米或是不是一个家庭的第一套房的争论，需要公众理性地讨论起步时的最大公约数，这就必须在社会可接受的程度上实施;从设计房产税税率上看，设定税率没有考虑各地间实际情况的差异，缺乏合理性;从房地产税征管相关配套措施上看，为了更好地完成税收的征收征管工作，需要有相应的登记、评估、监督、申诉等配套措施，然而，目前尚未开展评估体系、监督和申诉、征收等各方面工作，房地产税征管的配套措施尚不完善。

（三）新旧政策交替问题

房地产税改革会带来新旧交替的问题，即改革前后需缴纳房地产税的群体应如何纳税的问题。由于改革前的群体已经一次性缴纳了数十年的地租，而改革后的群体是每一年缴纳一次地租;同时房地产税改革后会进行简化合并，改革前后的课税项目不同，所以针对新旧两个群体统一征税是不合理的。政府一方面要做好推行房产税的宣传，另一方面尤其要做好这一群体的引导工作，防止出现不必要的社会问题。在推行房地产税改革的过渡时期，地方政府采用两套税制，同时遵循“新人新办法，旧人旧办法”的原则，保证社会稳定，确保新旧政策交替平稳进行。

三、推行房地产税改革的对策建议

（一）稳步推进房地产税立法

在现今，房产税改革处于重要的阶段，相关的立法程序也应当抓紧进行。要推行房地产税必须有严密的法律程序、稳妥的法律基础，只有提高房地产税的立法层级与法律层级的相关支撑，才能顺利推动全国范围内的房地产税改革。在房地产税立法工作完成后，有关部门便能依法征管，纳税人也就需要履行纳税的义务，最终成为法治化、民主化的公共资源配置机制、规范的公共选择机制的催化器。

（二）完善房地产税的征收管理

结合实际情况，我国房地产税应采用纳税人自行申报纳税为主、综合运用多种手段的征管机制。自行申报纳税适合不动产的物化特点，还能够提高纳税人的自主纳税意识。纳税人凭有效证件在每年固定时点前自行向税务机关申报纳税。对于没有按要求自行申报纳税的纳税人，相关部门可以运用多种手段予以追缴，超期未纳税，则需缴纳滞纳金。同时限制办理房屋产权登记变更手续，当事人需提供以前年度保有环节的完税证明，否则必须补税并缴纳滞纳金等。建立自主申报为主的征管机制，有利于提高效率、降低成本、提高人民群众的纳税意识。

（三）建立完善的争议解决机制和纳税服务体系

我国由于房产构成复杂，纳税人众多，征收经验不足，更应建立科学、合理与完善的争议解决机制和纳税服务体系。大多数国家普遍比较重视评估争议的解决，并为此设立专门的监督和仲裁机构，在行政性和其他措施无法奏效的情况下，通常引入司法机制来最终解决争议。这就要求国家、地方立法和部门的行政规章层面对于税基评估争议的解决机制都要有明确的规定。同时，各级主管部门应该通过开通税务信息网站、建立良好的沟通机制、建立缴税服务系统、建立税单寄送体系等做法，帮助纳税人及时全面地掌握房地产税税收信息，向纳税人提供更高质量的缴税服务，保障居民正常的生活。

（四）完善房地产税评估制度

以评估方法、评估人才、评估机构三方面为抓手，完善房地产税评估制度。在评估机构方面，可利用政府主导下的非营利性评估机构，也可利用现行政府部门的评估机构对房地产价值评估;在评估方法方面，采用批量评估与个案评估相结合的方式，对特殊的房地产可采取按系数修正的批量评估方法;在评估人才方面，高等院校可开设专门的房地产价格评估专业或课程，不断输出更多的专业人才。

（五）出台细化的房地产税地方法规

国家已经启动全国范围的房地产税立法，以法律的形式实现房地产税法的全国性覆盖。由于我国各地情况差异很大，国家层面房地产税立法原则性规定强，各地需根据自身情况制定细则。地方性房地产税细则一般应包括税基、税率、征收对象、减免政策、税收使用、争议解决、信息公开等各个方面。但也要注意，虽然同一城市有不同地段、不同功能的区分，但房地产税征收通常都要按大片来考虑，不能太细碎了。

摘要：未来房地产税的推行，一方面可对市场调控产生一定作用，另一方面也可增加财政收入、降低对土地出让的依赖程度，符合地方政府财税改革的调控方向。然而，房地产税的推行存在民意阻力、房产税关键要素设计、新旧政策交替等主要问题。因此，本文提出稳步推进房地产税立法、完善房地产税的征收管理、建立完善的争议解决机制和纳税服务体系等方面建议，为我国推行房地产税改革提供参考。

关键词：房地产税,房地产市场,对策