我国房产税改革的路径选择与制度设计研究

2023-01-17

1 征税对象与纳税主体

对征税对象的制度设计指的是征收税费的房产类型的设计, 具体包括增量房与存量房、自用放与商品房等。就目前房产税试点的推行情况来看, 房产税的征税对象的局限在增量房这一类型, 存量房基本没有被划归到房产税征收对象行列, 但客观现实却是拥有多套存量房的居民比新购房的居民具有更高的经济水平, 所以不讲存量房纳入征税对象行列与社会发展和你强调的公平公正不相吻合。并且增量房具有转化性, 会在一段时间之后成为存量房, 而显然在转化之后就不再适用现行的房产税征收制度。所以在针对房产税改革进行制度设计时, 需要将各种类型的房产都纳入征税对象行列, 这样做既能够为计税提供必要依据, 实现财政收入的增加, 有效推动房产税在税收种类中地位的提升, 同时也能够为二手房的销售与租赁提供更多的机会, 维持房地产市场的供求平衡状态, 尽可能地削减改革可能给市场带来的负面影响, 推动房地产市场的可持续发展。

2 计税依据与征税范畴

经济全球化下, 房产税的计税应当与国际接轨, 即使用市场价格法, 上海与重庆的房产税改革中适用的计税依据是“市场交易价格”, 这种依据无法切实体现房产在时间推移过程中的增值空间, 国际上很多国家的计税依据是“市场评估价值”, 我国可以尝试将房产市场交易价的70%调整成按照市场评估价值为计税提供依据, 同时推动税收与社会经济、价格水平的提高协调一致。由于我国房产税改革还面临着众多的现实问题, 需要按部就班地推进。首先, 在改革试点的初期考虑到对个人自用或自住房的市场评估操作难度大, 可以直接将在房产原值的基础上扣除掉一定比例的余值所得到的结果作为计税的依据, 提高操作的便捷性。其次, 在改革试点的后期应当考虑到侧重于计税依据科学合理化的实现, 在这一时期适用只有科学的计税依据才能够更好地彰显房产税征收的市场效果, 所以可以开始适用市场评估价值这一计税依据。

3 计税方法、征税方式与税率

在房产税计税方法的选择当中, 间接计税方法具有一定的优越性, 相较于依照发房屋总价值直接计算的方法所得到的结果更加准确简便, 提高了税务部门的工作效率。由于收入阶层不同的群体对房产税存在差异化的敏感程度, 所以房产税应当设置的税率首先应当是体现差别化特征的累进税率, 也就说应当根据住房价格高低与占地面积的大小设定针对性、层次化的税率。中央政府应当对税率可浮动的范围进行立法限定, 地方政府根据当地的实际情况对基本住房需求的保障在最高与最低税率限值内进行缩小性的限定, 以此实现对房地产市场中搞消费行为的调控。根据我国目前的房产时市场发展情况, 我国适用累进税率时可以将从量与从价相结合, 在与国际接轨的前提条件下, 将居民的实际税负程度纳入考虑范围, 可以将税率限定在0.2%~1.5%的区间内, 进而根据住宅的档次进行缩小性限定。

4 纳税地点与征税时间

房产税纳税地点的确定关系到税务部门的征管职权问题, 理论上纳税人应当缴纳税款的税务部门应当是位于房屋产权所在地的, 对于同一纳税人在不同区域拥有多处房产的情况也应当规定其排除在税收减免的行列外, 依旧需要向相关负责税务部门缴纳税款, 通过对不同情况的纳税地点的确认能够尽量减少税源流失情况的发生, 同时对异地购房与炒房行为加以限制。房产税的征税时间具有稳定性与可持续性特征, 在具体操作过程中为了保证税务机关与纳税人的便利性应当在固定时间征税, 可以根据当地的房地产市场实际活跃程度以按月、按季度、按半年、按年等几种时间当中进行选择。参考国际做法一般是按年征收房产税或在上报国务院备案的前提下允许个别省份在依照其他时间标准进行税费征收, 以此实现对房价的有效调控。

5 税收优惠与税权划分

税收优惠是国家处于减轻特定纳税主体纳税义务履行的考虑而采取的一种税收关照与激励政策, 以下主体可享税收优惠:第一, 只拥有一套住房的社会弱势群体如残疾人、老人等;第二, 只拥有一套住房的成年子女出于独居、工作原因或婚姻首次购房;第三, 住房对经当地政府证明有非亲生父母赡养的家庭可以将非亲生父母纳入人均住房免税的人数当中;第四, 对农村地区的农业用地与住宅免征房产税, 非农业用途的房产;第五, 设置房产税占个人所得税的比重最大限额, 超出限额的在应收房产税基础上减半处理;第六, 对归非营利性组织所有的房产免征房产税, 对归事业单位与行政机关所有的房产征收1/2房产税。在税权划分上, 由中央政府负责统一规划房产税税制, 地方政府在中央设定的税制体系范围内征税, 省级政府可以承担起包括房产税税率、房产评估与阶段性或地域性优惠政策在内的房产税具体政策的设计责任, 同时由地方的税务局来负责征收管理, 地方政府房产税收的社会分配独立进行, 不受省级政府的管辖。

6 结语

房产税的改革任重道远, 每一阶段都会产生新的情况, 为了在增加政府财政收入的同时实现房价的有效调控与社会分配的公平化, 保持持续的探索与实践就成为必然选择, 我国应当在与国际接轨的前提下, 基于我国国情完善房产税征收的相关立法, 构建起完善的非房产税税收模式, 实际适用中要因地制宜, 与当地房地产市场的发展情况相适应, 正是改革过程中存在的问题, 及时调整改革路径、完善制度设计, 推动房产税征收最大价值的发挥。

摘要：随着房地产市场经济的深入发展, 我国政府愈加重视对房地产市场的调控, 在这样的社会环境下, 房地产改革大刀阔斧地展开。房产税作为国家财政收入的新来源, 更因为试点工作的启动而被社会所关注, 处于我国社会转型与产业升级的新的历史时期, 房产税改革将调节社会收入分配、推动市场经济持续稳健发展作为主要目标, 因此怎样基于我国国情构建起科学完善的房产税税收体系成为房产税改革的重中之重, 也成为相关学者的重点研究命题。

关键词：房产税,改革,财政,政府