关于棚户区改造工程实施方案

关于棚户区改造工程实施方案（精选8篇）

篇1：关于棚户区改造工程实施方案

四川省人民政府办公厅关于印发四川省棚户区改造工程实施方案的通知

川办发［2009］1

4号 二○○九年三月四日

《四川省棚户区改造工程实施方案》已经省政府第27次常务会议审议通过，现予印发，请结合本地、本部门实际，认真贯彻执行。

四川省棚户区改造工程实施方案

根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发„2007‟24号）精神，按照省委、省政府启动实施棚户区改造工程的决策部署，为切实做好棚户区改造工作，着力改善棚户区人民群众居住条件，现结合我省实际，制订本实施方案。

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以改善民生、建设和谐四川和促进经济与社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住和生活条件，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。

二、基本原则

（一）统筹规划，分步实施。

坚持棚户区改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进，棚户区改造要注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与城市旧城改造相结合，与灾后重建相结合，与房地产开发相结合，统一规划，按轻重缓急,分步实施，稳步推进。

（二）政府协调，分类指导。

充分发挥政府的组织协调作用，在政策与资金上给予必要的支持，确保棚户区改造顺利推进。积极推行市场化运作，鼓励以房地产开发方式实施棚户区改造；实施优惠政策，支持符合条件的棚户区采取职工集资合作建房或经济适用住房的方式加大改造力度；加大政府投入，积极推进城市、工矿企业、林区棚户区保障性住房建设项目实施。

（三）综合开发，配套建设。

棚户区改造要符合城市建设总体规划、住房保障规划、矿区发展规划等，按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，组织实施棚户区改造工程，改造后区域内居民的生活环境明显改善，配套设施相对完善,能够满足居民入住使用的基本要求。

（四）依法推进，确保稳定。

棚户区改造过程中，要严格执行有关土地使用、资金使用、城市房屋拆迁、工程建设、城市建设管理等方面的规定。坚持以人为本，统筹考虑，先易后难，稳步推进，依法保障被拆迁人的合法权益，确保社会稳定。

三、实施范围

（一）实施范围。

城市棚户区：指21个市（州）政府所在城市城区范围内的棚户区。

工矿棚户区：中央及省属煤矿等工矿企业棚户区。林区棚户区：全省国有林区棚户区，包括省属国有森工企业局（林业局）和地方国有林区的林业局、国营林场棚户区。二）棚户区界定。

本次改造工程中的棚户区是指：以平房为主，居民家庭收入低、住房困难（人均建筑面积低于当地城镇人均建筑面积的50%），房屋成新率低或破损率高，住房功能或配套设施不齐全，卫生环境差、消防隐患大的集中连片（达到50户以上）居住区。

四、目标要求

据初步汇总统计，从2009年起，用3年时间完成我省棚户区改造工程建设任务，改造面积约2605万平方米（以最终核实和规划数为准），使36.7万户117万人的居住和生活条件得到明显改善。

按实施范围分类：城市棚户区改造24.3万户、1880万平方米；中央及省属工矿企业棚户区改造8万户、468万平方米；林区棚户区改造4.4万户、257万平方米。

按解决途径分类：对具备商业开发价值的棚户区，通过市场开发，以商品住房解决14.6万户、1183万平方米；对符合条件的棚户区，通过集资合作建房及经济适用房方式建设13.7万户、970万平方米；对通过以上方式仍无法解决的棚户区，经严格核实，通过保障性住房解决8.4万户、452万平方米。

五、工作步骤

全省棚户区改造工作分为四个阶段，着重抓好以下工作： 第一阶段：调查核实（2009年1月—2月）

开展全省棚户区调查摸底核实工作，各地、省直有关部门进一步核查计划改造棚户区内居民的住房面积、住房结构、住房建设年份、家庭人口、家庭收入、配套设施、安置方式等情况，为规划编制、工程实施等提供依据。

第二阶段：制定规划（2009年3月—5月）

各地依据城市总体规划和棚户区调查核实情况，按照三年完成改造任务的要求，在认真测算资金需求，明确解决途径的基础上，编制完成棚户区改造工程分类实施规划及分计划，报省发展改革委、省建设厅。由省发展改革委、省建设厅会同省直有关部门审查后，予以批复下达。

各地国土资源管理部门依据土地利用计划和改造工程分类实施计划，制定棚户区改造工程用地计划，严格按计划供应土地并报省国土资源厅备案。

第三阶段：组织实施（2009年6月—2011年12月）各地依据省发展改革委和省建设厅审定后的棚户区改造工程分类实施规划及分计划，严格按基本建设程序组织工程建设，工程建设实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制，在保证工程质量的前提下，确保按计划完成棚户区改造。

第四阶段：验收总结（分项和全部工程完工时）改造工程竣工后，要按规定组织竣工综合验收，验收合格方可交付使用，做到完工一批验收一批。到2011年底，棚户区改造工程全部完成后，各地要及时进行全面总结。

六、资金筹措及政策支持

初步统计，全省棚户区改造工程建设估算投资717亿元。其中：

——市场开发商品住房方式实施的棚户区改造项目投资估算547亿元，主要通过房地产企业自筹、银行贷款等市场化方式解决。投资改造棚户区的房地产开发企业项目资本金可按开发投资总额20％的标准执行，并鼓励各类银行对参与棚户区改造的房地产开发企业给予优惠贷款支持。三年内，棚户区居民在本地购买90平方米以下普通商品住房的，可享受国家、省税费减免有关政策。

——集资合作建房及经济适用住房方式实施的棚户区改造项目投资估算116亿元，主要通过工矿企业自筹、个人出资、银行贷款等方式解决。鼓励符合条件的企业组织棚户区职工集资建房，享受经济适用住房税费减免政策，住房面积可参照灾区城镇安居住房标准执行。对按规划需要异地建房的，在政府收回其原有土地使用权的基础上，可享受经济适用房土地政策。

——政府投资的保障性住房棚户区改造项目投资估算54亿元，主要通过中央、省、市（州）政府性资金支持、政策性贷款等方式解决。中央和省政府性资金每平方米补助450元，按此计算三年共计21.5亿元，其中：积极争取廉租住房和林区等棚户区改造中央补助资金15.5亿元,省财政补助资金6亿元。其余32.5亿元通过市（州）政府性资金、政策性贷款等渠道解决。同时，鼓励各地探索建立廉价房制度，廉价房实行政府定价，售价按照“成本价或略低于成本价”的标准执行。廉价房为有限产权，实行上市准入制度。出售廉价房的资金，专项用于廉租住房保障。廉价房的有关政策措施由省建设厅会同省发展改革委、省财政厅等相关部门制定，并指导各地实施。

此外,灾区城市棚户区改造要结合城镇居民住房灾后重建，利用重建补助资金及优惠政策，统筹推进灾区城市棚户区改造。

七、组织保障

（一）加强领导。成立全省棚户区改造工程领导小组，主要负责全省棚户区改造工程政策研究，指导和协调全省棚户区改造工程实施。各地也要相应成立棚户区改造领导小组，各地政府是棚户区改造规划及分计划编制、项目审批、资金筹措、工程组织实施的实施主体和责任主体，实行市（州）长责任制。各级政府要切实加强领导，充分认识做好棚户区改造工作的重要性和紧迫性，高度重视，精心组织，周密安排，一级抓一级，层层抓落实。有关部门要密切配合，协调一致，认真把棚户区改造工作落到实处，共同完成改造任务。

（二）搞好服务。

对棚户区改造工程，建立绿色审批通道，实行“一站式”审批服务，简化办事程序，缩短审批时限，加快棚户区改造项目土地招标挂牌、开发建设等各项审批手续办理，做到急事速办、特事特办，努力提高工作效率和服务质量，帮助项目实施单位、开发企业协调解决各种问题，为加快棚户区改造创造良好的外部环境。

（三）加大宣传。

坚持正确的舆论导向，充分发挥媒体的宣传作用，采取形式多样的宣传方式，大力宣传棚户区改造的重大意义、优惠政策和实施办法，特别是突出宣传好各项惠民政策，使棚户区改造深入人心、家喻户晓。加大法制宣传的力度，增强群众的法制观念，把政策、法规向群众解释清楚，取得广大群众的理解和支持，为棚户区改造工作创造良好的舆论氛围。

（四）督查考核。

将棚户区改造工程纳入八项民生工程中的“百姓安居工程”，并纳入政府目标考核体系，作为为民办实事考核的重要内容。同时省直相关部门要对各地棚户区改造工程实施进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查。对工程建设中出现的违法违纪违规问题，严格按法律法规和有关政纪规定予以查处。

篇2：关于棚户区改造工程实施方案

爱 国 卫 生 运 动 实 施 方 案

二零一七年四月

四川殷铭建设工程有限公司

2017年度爱国卫生活动实施方案

一、指导思想

为了认真贯彻落播州区爱卫办[2017]4号文件精神，进一步优化施工环境，深入实施素质教育，有效提升工人素质，全力塑造绿色工地、文明工地，结合我项目实际，以施工现场环境卫生集中整治为重点，以提高人民群众的生活质量和促进社会和谐进步为根本目的。对照国家卫生城市标准，全民动手，积极改善环境卫生面貌，增强居民卫生意识，不断提高群众健康水平，现就我项目开展爱国卫生活动安排如下。

二、成立工作领导小组

组长：王凯

副组长：李小兵江凌

成员：肖常富、张元彬、刘超潘、宋成炜、张元兴、朱纯科、冷群燕、赵倩、张茂程、杨建国、苏涛、陈昌培及各班组长

三、工作任务

2017年爱国卫生工作的主要任务是：

1、全面做好施工现场环境卫生整治与检查督促工作，逐步完善各项卫生保洁长效机制和完善基础设施建设。

2、做好病媒生物防制工作。

3、以增强除害防病为目的，积极开展健康教育活动，提高人们身体健康素质，进一步倡导科学文明健康的生活方式。

四、具体措施

(一)完善制度狠抓落实。

完善卫生保洁的长效管理机制。建立和健全爱国卫生工作领导组织，由主要领导任组长，并明确分工，落实职责。建立卫生监督制度，由项目经理负责，对本项目内的环境卫生状况进行日常监督，有效地控制乱倒、乱扔垃圾等不良行为。进一步完善长效管理机制，制定长效可行的监督管理方案，要组织专人专管，完善保洁制度，建立定人、定岗、定职责、定任务、定奖惩的“五定”制度，坚持长期保沽，对于公共卫生设施如：街道、垃圾桶等实行门前三包原则，要防止他人的蓄意破坏，发现一起，严惩一起。认真做好垃圾堆放点的清理工作，及时消除垃圾投放点的安全隐患，确保无安全责任事故发生。要在总结2016年工作的基础上，针对存在的问题，认真整改，增添措施，完善各项卫生日常督察制度。使卫生管理逐渐走向科学化、规范化、法制化。(二)大力推进爱国卫生运动，狠抓环境卫生整治。

1、积极开展大环境卫生整治，抓好环境和区容区貌治理工作。按照“突出重点，以点带面，均衡推进”的原则，对照环境整治标准，全力整治，确保视线范围内无曝露生活垃圾、无白色垃圾、无建筑垃圾、无污水溢流、无乱堆乱放、各楼栋号外观整洁美观。

(三)加大病媒生物防制工作力度，努力扩大“四害”防治覆盖面，有效降低全处“四害”密度。

1、组织开展全项目部除害统一行动。动员全体工人积极参与全市统一组织的各种病媒生物防制行动以及夏季除害、秋季灭蚊、冬季灭鼠、灭蝇灭蟑周等专项行动，全面控制“四害”孳生、活动的高峰季节。同时，加大公共场所的消杀力度，组织专业消杀队伍定期做好道路绿化带、预留地、待建地等的日常除“四害”工作，严格控制“四害”密度，防止病媒生物传染疾病在我项目部的发生和流行。

2、积极开展“四害”防治基础设施建设工作，努力从源头上解决蚊虫孳生问题。根据上级的要求，在本项目认真开展“四害”防治设施建设的组织和宣传发动工作，制订我项目部具体实施方案。

另一方面，结合开展“5.3l”、“世界无烟日”等活动采取健康教育专栏、横幅、宣传板面等形式加大健康教育宣传力度，指导并督促本项目部定期更新健康教育专栏和完善各种资料并开展多种形式的健康教育宣传，向工人讲解疾病防控知识和健康教育知识。

(四)广泛开展项目部卫生宣传教育活动，致力提高工人卫生意识和健康素质。

1、采取全方位、多形式、多渠道、立体式的宣传模式，努力将爱国卫生宣传工作开展得有声有色。充分发挥宣传作用，通过设立爱国卫生宣传专栏、派发宣传资料、举办知识讲座等多种形式，广泛宣传爱国卫生工作。完善和丰富爱国卫生内容，及时向工人发布工作信息，提供咨询等服务；

2、结合全年不同时期的中心工作，组织开展专题群众爱国卫生宣传活动。结合“爱国卫生月”、“5.31”世界无烟日”等活动、除“四害”统一行动等大型爱国卫生运动期间，组织各班组集中开展爱国卫生统一宣传活动，突出活动主题，广泛深入地发动工人参与爱国卫生工作。

(五)凸显爱国卫生工作亮点，打造优秀旅游文化。按照爱卫办的要求，以提高创建质量和群众综合素质为目标，全力打造，做到上档次、有特色。努力做到场容场貌“七个好”，即垃圾解决处理好、污水处理好、环境绿化好、车辆停放好、卫生习惯培养好、文化风气好、人文素质好。

华诚大都汇棚户区改造工程项目一期

篇3：关于棚户区改造工程实施方案

关键词：寒地,居住区,景观设计

按照中国气候区划, 国土面积广阔的黑龙江、吉林、辽宁三省及内蒙古自治区的东北部地区都属于寒冷地区。本项目地处内蒙古自治区霍林郭勒市, 属于寒地地区。该地区因漫长冬季、严酷气候带给居民日常生活以不利影响。因严寒、黑暗、降雪和寒风等因素对户外空间的使用带来诸多方面的问题, 因此如何应对寒地居住区景观规划进行系统的设计, 从而满足寒冷地居住区漫长冬季中特定公共生活需求成为设计的重点。该文以《棚户区改造工程景观规划设计》为例, 探讨应对寒冷地区景观设计相关问题。

1 项目概况

该项目地处霍林郭勒市, 于霍林郭勒市珠斯花街道, 哲里木大街西端, 属于铁西老城区棚户区项目, 项目切实注重居住环境的改善和配套设施的建设, 小区占地面积约31 hm2。该地区气候的主要特征是, 大风日数多, 冬季严寒而漫长, 夏季凉爽而短促, 无霜期短, 昼夜温差大, 经常出现低温冷害、干旱、大风、暴雪、沙尘等恶劣天气, 区域性小气候变化明显, 主导风向西北, 极端最高气温39.3℃, 极端最低气温-39.4℃, 年平均降水量358.0 mm, 最大风速达28.0 m/s。

2 寒地居住区景观设计

2.1 设计原则

遵循“实用、生态、节约、协调、人文”的设计原则, 既能符合当前的实际情况, 又能满足长远发展的要求, 突出寒地景观的塑造, 创造具有地域文化特色的景观空间, 强调自然景观的引入和人性化空间设计, 创造多情景的景观环境。

2.2 设计理念

“霍林”蒙语中有休养生息之意;“郭勒”蒙语中为河之意。本景观设计以“美好时光”为主题, 以代表河流的流畅的波浪型道路为主线, 串联多样功能及景观节点 (各节点满足不同人群的休闲需求, 感受不同的欢乐时光) , 强调宁静、休闲、舒适的景观环境及人文关怀 (以人为本及本土文化的体现) , 营造“家”的氛围, 让岁月之河引领居民度过每个“美好时光”。另外, 由于该项目为棚户区改造工程, 每平米景观造价费用较低, 在较低的造价下营造高品质景观, 设计的突破点是——重视景观的可亲性, 采用宜人, 使人亲近, 感到放松舒适的景观方案, 让小区居民感到舒适, 安静, 易亲近, 在树种选择上, 尽量选取乡土树种, 保证其存活率。另外, 在场地铺装的材质上选取夏季防雨与冬季防滑等, 场地铺装的色彩上可采用以暖色系为主色调。

2.3 景观节点诠释

(1) 繁华时代 (商业入口广场) 。位于小区会所、活动中心及配套商业公建中心, 为商业入口广场, 是居住区首个景观节点。广场为对称形式加以弧线设计, 设置中心景石, 以绿地及景观灯柱围合, 呈现现代而不失活泼的构图形式。 (2) 乐舞笙歌 (乐舞广场) 。小区中心广场, 满足居民跳舞 (扭秧歌) 、健身等大型聚会活动。打造小区中心景观节点, 广场以杏花为造型 (三月开花, 草原报春花) , 广场中心为马头琴 (体现地域文化) 造型雕塑, 花瓣形绿地配以杏花等多样植物, 形成春季杏花浪漫的特色主题广场。 (3) 枫林染秋 (半私密场所) 。秋景、结合长廊种植秋季彩叶树种, 以枫林为主景, 绘出了一幅色彩热烈、艳丽的秋色图。 (4) 稚童谐趣 (儿童活动区) 。儿童活动区, 规划一处专为儿童游乐的区域, 广场上设置多样儿童活动器械, 打造欢乐的童年时光。 (5) 红瑞映雪 (半私密场所) 。规划带状树阵, 形成一处相对私密的休憩场所。树阵下培育灌木红端木, 红端木秋叶鲜红, 小果洁白, 落叶后枝干红艳如珊瑚, 与常绿乔木相间种植, 得红绿相映之效果。在冬季, 特别是下雪过后, 红色枝条与白雪相映, 呈现出“别样红”的景色。 (6) 艺舞康乐 (老年人健身区) 。老年健身广场设置健身器械, 同时为老年人提供打太极等健身活动场地, 成为老年人健身锻炼、展示活力的载体。广场上规则式布置围树座椅, 便于休憩停留。 (7) 青春飞扬 (最南边活动广场) 。南部主要广场, 以花坛围绕广场, 打造一处形式轻快, 可供居民休闲运动 (如打羽毛球) 的广场, 营造青春飞扬环境氛围。

2.4 植物配置

植物造景配置原则为组团式配置, 层次丰富, 季相变化多样, 四季皆有景可观。 (1) 广场绿化。配合硬质景观风格及居住区主题, 广场景观绿化植物配置以规则式种植方式为主。树阵、剪型模纹及盆栽类剪型乔、灌木相互搭配, 意在开敞的广场既保留大面积的活动空间的同时, 提供功能性绿化及优美环境。 (2) 主路绿化。主路乔木采取规则列植方式, 主要选取干型端正, 树冠丰满, 姿态优美的高大乔木。为柔化道路感觉设计主题, 灌木部分采用点式灌木、片植灌木及地被花卉组成的三个层次为主要配置方式密集种植。突出植物高矮搭配, 注重层次的起伏, 在林荫路下形成优美的亚空间植物景观。 (3) 景观轴线绿化。配合硬质景观风格, 以大量植物打造精品绿化景观。配置形式以自然式为主, 孤植、列植、丛植等多种种植形式配合出现, 形成接近自然群落的植物生态组团, 充分体现各个种类植物的造景特点。 (4) 宅间绿化。多层宅间距较短, 同时需要兼顾车库顶棚承重以及排水、防水等问题, 选用比较低矮、根系较浅、耐旱、耐寒、耐瘠薄的植物, 以少量点缀亚乔木、点植灌木、片植灌木、地被花卉四个种植层次组合配置形式所谓配置方式。

2.5 住宅庭院设计

住宅庭院内部采用六种以上不同形式景观设计空间, 充分营造个性化的生活空间, 让居民享受高质量生活空间;在铺地的选择上通过地坪高差、材质、颜色、肌理、图案的变化创造出富有魅力的场地景观;庭院内坡地处景观处理采用不同形式的模纹以及灌木的种植赋予变化。

2.6 停车位

小区约有3500户居民, 现在有半地下停车库约2000个, 路面停车位约700, 共计2700个停车位, 能满足居民停车要求。

综上所述, 为改善寒地城市居住区景观设计中的不利因素, 使寒地场地的地域特色更加突出, 居民的冬季文化生活更加丰富多彩, 可以在植物、建筑、道路、场地、环境小品、铺装、人文上进行创新与本土化设计。

参考文献

[1]赵晖.寒地居住区园林绿地规划设计与建设[J].长春工业大学学报:自然科学版, 2012 (2) :231-234.

[2]于文洛.基于微气候的寒地居住区景观设计策略[J].低温建筑技术, 2013 (8) :28-31.

篇4：关于棚户区改造工程实施方案

关键词：棚户区改造 项目收益债券 融资模式 土地一二级联动开发收入

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭居住条件而实施的重大民生工程。2009年，棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕1，并被视为“稳增长”的重要举措。今年7月，国家开发银行获批成立专门的住宅金融事业部并发行住宅金融债券，向市场投资者筹资，重点用于支持棚改工程。在各级政府的大力推动下，棚户区改造工程迅速推进。据住建部统计，2008-2012年间，全国开工改造各类棚户区1260万户，基本建成各类棚户区改造安置住房750万套，棚改成就显著。

然而，资金缺口巨大是推进棚户区改造面临的最大障碍。近日，国务院下发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发﹝2014﹞36号）。根据该通知，2014年全国计划改造各类棚户区470万户以上。如果按每户50平方米、建安成本3000元/平方米计算，仅2014年棚户区改造资金的建安成本就将超过7000亿元，而财政部会同住建部下拨2014年保障安居工程专项资金仅有1193亿元（包括用于公租房、各类棚户区改造及配套基础设施建设的资金等）。即使保障性住房安居工程全额用于棚户区改造，加上国开行的千亿元贷款，距离470万套棚户区改造所需要的7000亿元资金仍存在较大缺口，而这就需要地方政府创新融资模式以拓宽融资渠道。

棚户区改造的融资模式分析与比较

（一）传统融资模式

1.政府直接投资

棚户区改造的公共属性，决定了政府直接投资是支持棚改的重要手段。目前，政府投资棚户区改造除通过公共财务预算收入安排资金以外，还通过地方国有资本经营预算、土地出让金收入等多渠道筹集建设资金。根据财政部统计，2010-2012年，用于棚户区改造的全国公共财政支出分别为231.25亿元、555.12亿元和580.08亿元；2013年，全国各级财政补助棚户区改造及配套基础设施建设资金780.61亿元。

2.银行贷款

除政府投资外，银行贷款也对棚户区改造提供了巨大资金支持。目前，我国的棚户区改造可采用的银行贷款主要有三种模式，分别是商业银行贷款、政策性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款。其中，政策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力，特别是国家开发银行为公租房建设提供了有力的贷款支持。据统计，截至2013年底，国开行累计发放棚户区改造贷款4077亿元，贷款余额2946亿元，占全部棚改贷款余额的60%。住房公积金中心政策性贷款是指建设公司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。但是，受制于住房公积金的资金规模较小，其对棚户区改造的支持力度不大。

3.企业债券

企业债券是支持棚户区改造的重要资金来源渠道。为吸纳更多的社会资本参与棚户区改造项目，国家发展改革委发布多个文件，支持地方融资平台公司发行企业债券用于棚户区改造。据统计，2013年全国发行了63只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约527.06亿元；2014年上半年，全国已发行58只企业债券专项用于棚户区改造，募集资金约552.29亿元。从当前实践来看，由于企业债券发行额度受发行主体自身净资产规模的限制，通过发行企业债券来支持棚户区改造很难满足建设需要。但从长期看，随着企业债发行方式的改革与优化，通过发行企业债券来填补保障性住房建设的资金缺口具有可持续性。

（二）创新融资模式

1.REITs模式

REITs（房地产投资信托基金）在20世纪60年代兴起于美国，其本质是一种资产证券化，即由信托公司或基金管理公司发起信托计划并通过公募或私募方式面向投资者发行各种受益凭证（如股票、债券、票据等），从而筹集资金并投向房地产，其房地产运营收入的一部分将作为投资者的回报。需要强调，信托计划所募集资金主要投向不动产领域，包括直接收购物业、购买房地产抵押贷款或购买房地产抵押支持证券等，一般采用组合投资，从而分散单一项目的投资风险。

2.项目收益债券

2014年5月，国家发展改革委办公厅出台了《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，明确提出要推进企业债券品种创新，研究推出棚户区改造项目收益债券。

项目收益债券是指以项目公司为发行主体，募集资金直接投入固定资产投资项目，项目运营收入进入专户并专项用于债券本息支付的债券。在我国，项目收益债券属于创新品种，目前尚无先例，但其运作原理与美国的市政收益债券类似。具体来说，项目收益债券应具有三大特征：一是在发行主体方面，以承担各类固定资产投资项目的项目公司为主；二是在募集资金投向方面，在开展初期应主要投向市政基础设施建设以及国家产业政策支持行业的项目建设；三是在偿债资金来源方面，以项目产生的现金流作为债券还本付息的第一来源，同时还设有适当的内外部增信。

与一般的企业债券相比，项目收益债券的最大特点在于“融资-投资-项目收入-本息偿付”资金流的封闭运行，即从募集资金的筹集使用到项目资金回收，再到债券本息的偿付，都在一个闭合的环境中操作，这既实现了资金的专款专用，也保证了债券的偿付。

棚户区改造项目涉及到土地整理和开发，会形成一定收益；棚改之后的住宅商业开发，也会形成可观的回报；同时，作为重大民生工程，中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。这就意味着，棚户区改造能够产生相对稳定的现金流。基于此，可以依托项目收益债券来支持棚户区改造，解决资金短缺问题。

（三）融资模式比较分析

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1.传统模式面临诸多限制，难以满足棚改所需资金

在棚户区改造的上述三种传统融资模式中，就政府投资而言，在我国经济增速回落的背景下，政府财税收入增幅也可能会随之下降，所以对棚改的资金支持力度不可能大幅提升，因此政府筹资将在棚改中更多地发挥引导作用，并非扮演投资主力的角色。就银行贷款而言，商业银行的逐利性决定其不会大规模向具有公益属性的棚户区改造提供低息贷款，而且利率市场化也会进一步强化其这种行为；而国家开发银行作为棚改融资的主力，每年投资规模也在千亿元左右，对有近万亿元资金需求的棚改工程来说，仍然杯水车薪。就企业债券而言，受地方融资平台债务负担较重以及发债企业净资产的约束，企业债券对棚改的支持力度有限。因此，传统的融资方式无法满足我国棚改所需的巨额资金。

2.REITs模式发展不成熟，难以适应棚改项目

对于成熟经济体来说，REITs是房地产建设融资的主要模式。但在我国，REITs属于创新品种，将其应用于棚户区改造领域，仍然面临三大问题：一是REITs的配套制度不完善。REITs的发行、运行以及赎回等过程中涉及众多法律法规，包括REITs的成立、募集、资产托管、证券交易和转让等，而这些制度建设在短期内是难以实现的。二是REITs要求的投资回报率较高。REITs模式的一大特点是依靠较高的投资回报率来吸纳私人资本，但棚改项目的保本微利特性决定其很难满足REITs所要求的收益率，所以投资者投资棚改REITs的积极性可能不高。三是REITs以已经开始建成运营的房地产为基础资产发行收益凭证，无法解决在建项目的资金筹措问题。

3.项目收益债是适合棚改的有效融资模式

依托项目收益债券来支持棚户区改造，在很大程度上能够消除传统融资方式和REITs模式所面临的障碍。第一，项目收益债券可以有效降低地方债务压力。项目收益债券的还款资金主要来源于未来项目收益，而不依托地方财政，因而不会增加地方债务压力。第二，项目收益债券可以有效隔离风险。与以融资平台为发债主体的企业债券相比较，项目收益债以具有稳定收入的棚改项目公司为发行主体，并实行严格的账户管理，确保募集资金专款专用和项目现金流闭合运行，能够有效隔离融资平台公司的其他业务风险。第三，项目收益债券的筹资规模较大且成本更低。项目收益债券的发行额可以匹配项目总投资，不受企业净资产等条件约束；另外，项目收益债券主要在银行间市场和交易所市场公开发行，面向的投资者以商业银行、保险公司、证券公司等大型金融机构为主，有较强的流动性，债券利率可参考同评级企业债券，较低的利率水平符合棚改公益属性的特点。因此，项目收益债券是适合我国棚户区改造的有效融资模式。

棚改项目收益债券的运作模式分析

（一）债券发行主体

在已发行的以棚改为募投项目的企业债券中，地方融资平台是主要发行主体，这就意味着目前的棚改企业债券隐含了政府财政担保并加大了地方政府债务压力。但是棚改项目收益债券与现行的棚改企业债券不同，其以独立运营的棚改项目公司为发行人，募集资金专项用于棚改项目，并由项目公司封闭运作管理。具体来说，由地方政府或融资平台设立专门且独立的棚改项目公司作为发行主体，负责棚改项目的投融资及经营管理，并以项目收益作为偿债基础。由此可见，棚改项目收益债券的最大特点在于实现了发行主体与地方融资平台的主体信用脱钩。

（二）偿债资金来源渠道

项目收益债券的偿债资金来源主要是项目自身产生的现金流，所以棚改项目收益债券也以棚改项目所产生的收益为主要偿债来源。从已发行的资金用于棚改项目的企业债券来看，棚改收入主要来源于三方面，分别是政府回购款、土地一级开发收入和土地二级开发收入。

1.政府回购收入（BT收入）

棚改属于重大民生工程，其公益属性和公共特征决定了政府应在棚改中发挥主导作用，相应的，政府财政资金也就成为棚改项目的重要收入来源，这种现象在棚改工程推进初期尤为明显。在具体操作中，棚改项目建设主体与当地人民政府签订“委托代建”协议（即BT协议），明确规定地方政府按协议约定向建设主体支付回购款，而这部分回购款也就成为棚改项目的收入来源。从已发行的棚改企业债券来看，大约有七成左右的债券都以政府回购款作为偿债来源。

以政府回购收入作为棚改项目的收入来源，最大的问题是增加了地方政府财政压力和债务负担。创新棚改项目收益债券，目的之一就是以项目公司而非地方融资平台作为债券发行主体，使地方政府不承担棚改债券的直接偿还责任，也不为其提供隐性担保。如果继续使用BT模式作为棚改项目收益债券的还款来源，则违背了债券创新的初衷，即没有起到缓解地方政府财政压力和债务负担的作用。因此，政府回购收入不适合作为棚改项目收益债券的偿债来源。

2.土地一级开发收入

土地一级开发收入是棚改项目的另一重要收入来源。就其操作而言，地方政府授权棚改项目公司承担土地一级开发职责，承诺待土地开发整理完成后公开出让，从而将一定比例的出让金作为收入支付给项目建设公司。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一级开发收入作为偿债来源。

值得注意的是，在传统企业债券中，政府通常会在棚改地块之外配套给予发行人土地出让金的收益权作为偿债保障，这种形式则违背了项目收益债券的“偿债来源于项目自身收益”的初衷。因此，以土地一级开发收入作为收入来源，出让金必须来源于棚改地块本身，但项目地块的出让金可能无法很好地覆盖投资成本。

3.土地一二级联动开发收入

对于土地一级开发资金不足以平衡项目投资的棚户区改造项目来说，政府与项目公司往往采取一二级联动开发的合作形式，即政府授予项目公司土地一级开发的权利，同时通过合法合规的方式，使得项目公司通过公开招拍挂合法获得土地二级开发权。项目投资主体可以进行商业开发，待项目建成后，项目投资主体有权获得房产的销售收入、租金收入以及停车费等配套收入，并以该收入作为偿债资金来源。从已发行的棚改企业债券来看，部分债券以土地一二级联动开发收入作为偿债来源。

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与政府回购收入和土地一级开发收入相比较，土地一二级联动开发收入是棚改项目收益债券较好的收益来源。一是不增加地方债务压力。由于土地一二级联动开发收入是棚改建设企业经营棚改项目的经营活动收入，不属于地方政府收入范畴，地方政府也没有为其提供隐性担保，因此不会增加地方财政压力和债务负担。二是项目收益来源明确且多样化。以项目建成后房屋租售收入偿付棚改项目收益债券本息，可通过未来租售收益金额分布确定债券本息偿还的结构。

（三）债券的交易结构及还款安排

1.交易结构安排

棚改项目收益债券的交易主要分为以下步骤（见图1）：

第一步，投资人缴款，主承销商在扣除承销费用后，将净额划入棚改项目公司开立的募集资金账户，该账户由监管银行监管，资金划出必须用于约定的棚改项目；

第二步，棚改项目产生收入，一部分来源于土地一级开发收入，另一部分来源于商业开发收入；

第三步，棚改项目收入直接划入由监管银行监管的项目收款专用账户中，若有剩余则将剩余资金划入发行人日常账户；

第四步，若棚改项目收入无法覆盖应支付债券本息，可适当安排第三方作为外部增信机构，就实际账户金额与应付本息的差额部分进行补足；

第五步，在债券付息日前，项目公司将付息兑付款项划入登记托管机构开立的账户，完成本息兑付。

2.还款方式设计

以土地一二级联动开发收入作为偿债来源，是棚改项目收益债券的有效还款方式。在具体的还款方案设计中，应重点从三个方面着手：

一是债券偿付周期与项目现金流相匹配。应在科学估算棚改项目未来现金回流的基础上，设计债券偿付周期，确保棚改项目收入覆盖债券本息。

二是实行严格的资金账户封闭管理。一方面设立“募集资金专户”，确保债券资金专项用于棚改项目；另一方面设立“项目收款专户”，专门全额接受棚改项目未来产生的现金收入，并对项目资金流进行实时监控；同时，还要设立“偿债资金专户”，使其与“项目收款专户”对接，保证棚改项目收入优先用于债券本息偿付。

三是采取差额补偿措施，当预计的项目收入不能完全覆盖债券本息时，应由第三方就差额部分进行及时补偿，确保债券本息按时偿付。这里的第三方机构可以为企业法人，例如项目公司的母公司、担保公司等，也可以为各地为推进保障型住房建设设立的专项基金。

棚改项目收益债券的推广实施建议

最后，本文就促进棚改项目收益债券的推广实施提出以下建议：

（一）建议允许棚改项目收益债券发行利率超过同期定存利率的40%

《企业债券管理条例》第18条规定，“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。然而，棚改项目收益债券属于创新品种，在推广的初期，由于市场认可度相对较低，可能会推高棚改项目收益债券的发行利率，并使其超过同期银行存款利率的1.4倍，从而导致债券发行失败。因此，为保证棚改项目收益债券的顺利推广与实施，建议突破《企业债券管理条例》，允许棚改项目收益债券发行利率不受第18条规定的限制。

（二）建议允许棚改项目收益债募集资金占投资总额的比例最高为80%

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发﹝2009﹞27号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。就棚改项目而言，鉴于当前有限的政府财力和较大的债务压力，政府难以向棚改项目提供大规模的财政支持，更多的资金需要从市场筹集。因此，除了20%的最低资本金由政府提供之外，建议剩余80%的资本金可以完全通过棚改项目收益债券来补足。

（三）引入专业咨询公司及评估公司对项目未来运行情况做出可靠评估

与一般的棚改企业债券不同，棚改项目收益债券以未来棚改项目收益作为偿债来源，并依托项目收入现金流来设计债券的发行额度与偿付周期，因此准确估算棚改项目的未来现金流及收益，对于债券的按时偿付非常关键。目前，棚改项目未来运行情况的估算主要由两类机构来完成，分别是工程咨询公司和房地产评估公司。其中，工程咨询公司的主要职责是评估棚改项目的可行性、工程进度、工艺标准、投资金额以及经济效益；房地产评估公司的主要职责是评估棚改项目完成后的项目收入。

为促进棚改项目收益债券更好的推广应用，建议选择高资质的工程咨询公司和评估公司对棚改项目未来收益做作出可靠评估。其中，工程咨询公司应具有国家发改委认定的甲级资格；评估公司应具有证券评估资格，或具有住建部认定的房地产估价一级资质，亦或是具有中国土地估价师协会认定的土地评估A级资信资质。

注：

1.2009年，棚户区改造首次在中央经济工作会议中提及，随后国务院常务会议决定启动城市和国有工矿棚户区改造工作，同时住建部、发改委等五部委联合发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保﹝2009﹞295号）。

作者单位：海通证券股份有限公司债券融资部

责任编辑：孙惠玲 印颖

篇5：关于棚户区改造工程实施方案

“出门就下坡，雨天漏不停，挑水累倒汉，生火愁煞婆”是资源型城市棚户区居民生活的真实写照，而脏乱差、偷盗、抢劫等犯罪不断，更使得棚户区的存在成为社会发展的不稳定因素。棚户区改造作为一项住房救助工程，解决了困难群体的住房问题，体现了以人为本的科学发展观。不仅如此，在资源型城市艰难的转型过程中，它更增加了群众对政府的信任，预防和化解了棚户区居民的冲突，促进了资源型城市的平稳转型，体现了构建和谐社会的理念。

一、资源型城市棚户区形成的特殊性

棚户区是一些城市在建设中的特定历史产物，资源型城市棚户区则有着自己独特的形成过程。自己搭建了简易的房屋作为居所，由于工资低，身份不能转换，无法享受住房等方面的优惠和补助，不得不长期在自盖的简易房里居住，成为棚户区居民。概而言之，在资源型城市中，棚户区就是贫困群众的聚居区。

二、棚户区孕育的矛盾更易引发群体冲突

大部分棚户区居民的生活非常困难。棚户区房屋建筑面积小、标准低，居住人口密度大，目前几乎全是危房；区内普遍没有排水、供暖、供气设施，卫生条件极差。屋子里到处是水泥填补的痕迹，威胁着群众的生命安全。恶劣的生活

条件使棚户区孕育着深刻的社会矛盾，成为极易发生群体冲突的地区，在城市的转型中，影响着社会的稳定。矛盾的焦点往往直接间接集中到政府，地方政府往往首当其冲，不得不站在第一线；由于维权的目标和手段常常脱节，所以矛盾的互动往往采取激化甚至尖锐、恶性冲突的方式，具有倾向激化、诉诸冲突的趋势。

所谓利益群体，通常指在经济利益上地位相近或有一致经济利益要求的人所形成的群体。棚户区的居民就是一个典型利益群体，与其他群体相比，他们不仅有一致的经济利益，更有深刻的情感联系，具有很强的同质性。首先，他们处于低收入状态，仅够维持自己的日常生活，生活很艰难，没有能力购买商品住房，难以享受住房的权利；其次，资源型企业一般都远离城市，独自形成一个小社会，处于一种与城市相对隔绝的状态，加之工人文化程度低，技能比较单一，很难改变自己的职业及生存状态。作为一个弱势群体，很容易产生社会剥夺感，产生与政府的对立情绪，加上维权的目的和手段的脱节，易于引发社会冲突。

这些都提醒我们在资源型城市的转型过程中，必须充分重视棚户区居民这一群体的诉求。居住权利是民众最基本的权利，如果城市的转型、社会的发展带来的仍然是居住权利的剥夺，那么以人为本的科学发展观就是一句空话，因此，重视资源型城市的棚户区改造工作势在必行。

三、棚户区改造是资源型城市转型中的社会稳定器

棚户区的改造工作受到党和国家的高度重视。多年来，各资源型城市相继开展了以政府为主导的多种形式的棚户区改造工作并初见成效，许多群众已经住进了新房。棚户区的改造是一项安居工程，同时也适时化解了社会矛盾，预防了冲突的发生，取得了良好的社会效益，成为城市转型中社会的稳定器。

1、棚户区改造具有的社会效益

首先，解决了群众的现实困难。棚户区的居民大多数无力改善居住状况。在我们的社会，任何人都应享有居住的权利，经济社会发展的成果，应该为全体社会成员所共享。棚户区改造利用政府补贴及廉租房的形式，改变了棚户区居民的居住条件，使棚户区居民花很少的钱就能住进新建的居民小区，生活环境和生活状态都有了很大的改善。作为政府主导的一项住房救助工程，改变了困难群众恶劣的居住和生活条件，显著提高了他们的生活质量，充分体现了以人为本的科学发展观的要求。

其次，改变了城市的面貌，体现了人与环境的和谐发展。棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工

程，促进了人与社会环境的和谐发展。和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在一定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。同时，棚户区是城市卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与社会环境的和谐发展。

再次，化解了社会的矛盾，促进了社会稳定。棚户区居住混乱、管理困难、生活贫困使这里成为犯罪的多发地区，偷窃、抢劫时有发生，人与人之间的关系也比较紧张，冲突不断，成为资源型城市转型过程中社会稳定的隐患。棚户区的改造，变无序为有序，不仅使棚户区群众的生存环境发生了巨大的变化，更方便了对于小区的管理，遏制犯罪的产生；人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。

2、棚户区改造具有的精神效益

首先，增强了群众对政府的信任。棚户区改造的实施，棚户区的居民乔迁新居，实践了政府对于这部分社会群体的承诺，是一个树立政府形象的民心工程，增加了群众对政府工作的信任，起到了很好的宣传效应，为其他方面的工作奠定了良好的群众基础。群众与政府的齐心合力是社会主义现代化建设的关键，特别是在社会改革和转型的过程中。

其次，加强了群众的自信和对城市发展建设自觉参与的热情。棚户区改造以前，这里的居民许多有自卑、自弃以及逆反心理。棚户区的改造，改变了他们的生活环境，消除了他们的社会剥夺感，逐步改变了他们对于自己及城市发展的看法。据报道，在搬进新居以后，许多人彻底改掉了以前的不良行为，重新开始了新的生活，对于自己的未来以及城市发展充满了信心。这些都体现了和谐社会的本质和以人为本的发展理念。

泸州市是资源枯竭型城市，棚户区的改造工作最紧迫也最艰巨。在中央和省委、省政府的重视关怀下，近年来我县对陆续对县城百花亭、桂圆林以及工业园区榕山镇的滨江路、兴隆街等棚户区进行改造。项目实施后，将有效解决此区域低收入家庭的住房困难，改善其居住环境和居住质量，通过改造还将加快合江城市基础设施建设进程，改变城市基础设施条件，棚户区改造工作取得突破性进展。为我县城市转型提供了有力的保证，也为其他县区棚户区的改造提供了借鉴。目前，我县仍在大力推进棚户区的改造工作，相信在不远的将来，棚户区将永远成为过去。

篇6：关于棚户区改造工程实施方案

各区人民政府，市政府直属各单位：

为加强我市棚户区改造工作，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）、《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《关于完善人才住房制度的若干措施》（深发〔2016〕13号）等规定，制定本实施意见。

一、基本规定

（一）棚户区改造政策适用范围。本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区：

1．存在住房质量、消防等安全隐患；

2．使用功能不齐全；

3．配套设施不完善。

使用年限不足20年，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经区政府（含新区管理机构，下同）批准可以纳入棚户区改造政策适用范围。

符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。

鼓励各区政府根据实际情况，探索将辖区内具备改造条件的城中村、旧屋村有序纳入棚户区改造政策适用范围。

（二）搬迁安置补偿和奖励标准。棚户区改造搬迁安置补偿采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式,由权利主体自愿选择。

各区政府应当根据实际情况，按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2的比例，确定辖区内老旧住宅区棚户区改造项目的产权调换标准。货币补偿标准应当按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第292号）的规定确定。

各区政府可以根据项目实际情况，奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁住房类似房地产的市场价格。

（三）棚户区改造项目实施模式。棚户区改造以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由各区政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与。棚户区改造项目在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房，以租为主，租售并举，统一由人才住房专营机构运营管理。

棚户区改造项目建设的人才住房由人才住房专营机构持有或回购，项目建设的保障性住房由区政府回购。人才住房回购政策另行制定。

二、组织机构

（四）市级棚户区改造工作领导机构。市保障性安居工程建设指挥部（下称市指挥部）负责统筹协调全市棚户区改造工作，研究解决有关重大问题。市指挥部办公室设在市住房建设主管部门（下称市主管部门），负责指挥部日常工作。

市指挥部建立例会制度，召开协调会议研究解决棚户区改造工作涉及的重点、难点问题。针对项目实施涉及的政策适用等问题，有关部门应当在规定时间内提出切实可行的解决措施和方案，报市指挥部审议。

（五）市主管部门工作职责。市主管部门负责起草我市棚户区改造政策，下达各区棚户区改造工作任务指标，并对各区棚户区改造工作进行指导、监督、考核。

（六）区级棚户区改造工作领导机构。各区政府应当成立区棚户区改造工作指挥部（下称区指挥部），负责组织实施辖区棚户区改造工作。区指挥部负责审议辖区棚户区改造计划、项目实施方案等工作，并召开协调会议研究解决辖区棚户区改造工作涉及的重点、难点问题。区指挥部办公室原则上设在区住房建设主管部门（下称区主管部门），负责指挥部日常工作。

（七）区主管部门工作职责。区主管部门负责起草本辖区棚户区改造实施细则，编制辖区棚户区改造计划、项目实施方案、项目概念规划、项目专项规划，以及确定项目实施主体等工作。

（八）街道办事处工作职责。街道办事处负责调查所辖区域老旧住宅区项目综合情况，征集居民改造意愿，初审棚户区改造项目，编制项目搬迁安置补偿方案等工作。

三、工作流程

（九）实行棚户区改造项目申报常态化。区主管部门应当按照本实施意见有关规定，制定辖区棚户区改造项目的申报指引，明确申报流程、申报途径、申报材料等事项，实行辖区棚户区改造项目申报常态化。

（十）调查老旧住宅区项目综合情况。街道办事处应当在完成老旧住宅区项目的土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施等综合情况调查的基础上，根据区主管部门编制的项目概念规划，征集居民改造意愿，提请市、区主管部门对未取得商品性质房地产证的住房信息进行核查，并对项目进行初审。初审合格的项目，报区主管部门审核。核查中发现存在违反我市住房改革政策行为的，市、区主管部门根据相关规定予以处理。

（十一）审核棚户区改造计划。区主管部门应当全面审核街道办事处所报项目信息，汇总具备改造条件的项目报区指挥部审议。审议通过的项目纳入区棚户区改造计划，并报市主管部门备案。纳入区棚户区改造计划的项目应当纳入城市建设与土地利用实施计划，同时由区房屋征收部门申请纳入下一房屋征收计划，并开展项目立项、选址等工作。

（十二）编制棚户区改造项目实施方案。区主管部门应当根据项目实际情况，编制项目实施方案，报区指挥部审议。项目实施方案中应当明确项目实施主体的选择方式、组建项目现场指挥部等重要事宜。

（十三）确认棚户区改造项目实施主体。区主管部门按照项目实施方案，可确认人才住房专营机构作为项目实施主体，也可通过招标等方式确认项目实施主体。区主管部门确认项目实施主体后，应当核发实施主体确认文件，并与其签订项目监管协议。监管协议中应当明确基础设施和公共服务设施、搬迁安置住房、人才住房和保障性住房的建设移交要求、项目进度安排、安置补偿相关费用支付、土地使用权出让等事宜。

（十四）编制棚户区改造项目专项规划。区主管部门应当根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求，考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素，组织编制棚户区改造项目专项规划，报区城市更新主管部门审查。区城市更新主管部门应当将项目专项规划在我市主要媒体、官方网站、项目现场公示，公示期不少于30个自然日。

公示期满，区城市更新主管部门应当将公示期间收集的意见及其处理情况连同项目专项规划一并报区政府审议，审议通过的报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。审批通过的项目专项规划由区主管部门在项目现场公示，或以其他方式通知权利主体，并作为棚户区改造项目相关行政许可的依据，同时依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。

项目专项规划需将法定图则规划的工业仓储及商业等用地主导功能调整为保障性住房的，应当先按简易程序办理法定图则调整。

（十五）制定项目搬迁安置补偿方案。街道办事处应当组织项目实施主体，依据本实施意见有关规定和区棚户区改造相关政策，充分征求权利主体意见，制定本项目的搬迁安置补偿方案（下称补偿方案），并编写社会稳定风险评估报告，报区政府审议。审议通过后，区主管部门应当将补偿方案及社会稳定风险评估报告报市主管部门备案。区主管部门、街道办事处应当在取得市主管部门同意备案的意见后，将补偿方案在项目现场公示，或以其他方式通知权利主体。

（十六）签订项目搬迁安置补偿协议。在根据补偿方案确定的项目签约期限内，由区政府确定的部门、项目实施主体与权利主体三方签订搬迁安置补偿协议（下称补偿协议）。补偿协议应当明确安置补偿标准、搬迁安置住房面积、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、搬迁奖励等事宜。各区政府可以通过货币奖励等方式引导权利主体在签约期内完成签约。项目实施主体应当按项目监管协议、补偿协议约定，支付安置补偿等相关费用。

（十七）依法实施房屋征收、行政处罚。签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收。如发现涉及违法行为的，区政府依法启动行政处罚程序。

（十八）申请建筑物拆除工程备案。补偿协议签订完成后，项目实施主体应当按规定向区主管部门申请房屋拆除工程备案，并在区主管部门的监督下完成建筑物拆除。

（十九）办理不动产权利证书注销登记。建筑物完成拆除后，项目实施主体应当持区主管部门核发的棚户区改造项目实施主体确认文件、补偿协议、不动产权利证书以及注销不动产权利证书的委托书等相关材料，向不动产登记机构申请办理与补偿协议相对应的产权证书注销登记。项目实施主体可以协助权利主体处理被搬迁房屋的抵押事宜。

（二十）棚户区改造项目用地审批。棚户区改造项目的用地审批由各区政府负责，并通过协议方式出让土地使用权。建筑物拆除和不动产权利证书注销后，实施主体应当持项目立项批复、环境影响评价批复、实施主体确认文件、项目监管协议、补偿协议等相关材料，向区城市更新主管部门申请办理建设用地审批手续。经区政府审批通过的，区城市更新主管部门应当核发建设用地方案图和建设用地规划许可证，并待安置补偿面积明确后，与实施主体签订土地使用权出让合同。

（二十一）棚户区改造项目地价计收标准。棚户区改造项目的搬迁安置住房与被搬迁住房产权性质相同，其中：

1．用于安置补偿已取得房地产证（不区分商品房性质及非商品房性质）部分的建筑面积，按照现行基准地价标准计收；

2．用于安置补偿未取得房地产证部分的建筑面积，按照现行基准地价标准的1.1倍计收。

棚户区改造项目中用于出租的人才住房和保障性住房，除产权归政府的免收地价外，按现行基准地价50%的标准计收；用于出售的人才住房和保障性住房，地价按照我市宗地地价测算规则规定的标准计收。

棚户区改造项目中公共服务配套设施产权归政府的免收地价。其他用途部分按照基准地价标准计收的，仅限整体转让；按市场评估地价标准计收的，可以分割销售。配套商业产权归政府的免收地价，但不得进入市场。

（二十二）棚户区改造项目建设工程规划许可与验收。区城市更新主管部门负责辖区棚户区改造项目建设工程规划许可证核发，建设工程规划验收，以及其他相关规划管理工作。

四、保障措施

（二十三）简化棚户区改造项目审批程序。市规划国土、环境保护、消防等部门应当为棚户区改造工作提供绿色通道，各相关部门应当简化程序、主动服务，缩短棚户区改造项目专项规划、不动产权利证书注销、建设用地规划许可等审批时限。

（二十四）建立棚户区改造工作考核机制。棚户区改造工作考核指标纳入全市保障性安居工程考核管理体系。区政府应当加强搬迁安置工作的组织协调，明确项目实施进度，督促项目按时开工。市指挥部对各职能部门、各区政府的棚户区改造工作进行督办。

（二十五）提升棚户区改造项目品质。棚户区改造项目应当推广设计、采购、施工一体化（EPC）等建设模式，通过推进建筑工业化和建筑信息模型（BIM）应用，提升项目工程质量，优化户型及景观活动空间设计，完善公共服务配套，将棚户区改造项目建设成高品质的绿色宜居社区。

（二十六）拓宽棚户区改造金融支持渠道。鼓励项目实施主体与金融机构合作，以棚户区改造专项贷款支持项目实施。建立棚户区改造项目贷款还款保障机制，在风险可控、可持续的原则下，争取商业金融机构的长期贷款支持。

（二十七）落实棚户区改造项目税费支持政策。棚户区改造项目依法免收各种行政事业性收费和政府性基金，并依法享受相应的税收优惠；电力、通讯、市政公用事业等单位应当对棚户区改造项目适当减免入网、管网增容等经营性收费。

（二十八）加快各区棚户区改造制度建设。本实施意见自公布之日起施行，有效期5年。各区政府应当认真研究当前棚户区改造中出现的问题，结合辖区实际情况，积极探索棚户区改造的新路径和新方法，制定具备可操作性的实施细则，加快依法推进棚户区改造工作。

深圳市人民政府

篇7：关于棚户区改造工程实施方案

一、思路与原则

(一)基本思路

坚持以人为本，深入贯彻落实科学发展观，把棚户区改造作为改善民生、促进和谐的德 政工程、民生工程和稳定工程，与小城镇建设、新农村建设、廉租房建设和采煤沉陷区综合 治理有机结合，统筹规划，因地制宜，充分发挥各方积极性，把棚户区改造成为环境宜居、配套完善的新型社区，从根本上提高棚户区居民的生活居住水平，让广大棚户区居民得到最 大实惠。

(二)实施原则

1、统一规划、分步实施。根据棚户区改造总量和国家有关要求，结合各煤矿实际和发展 需要，统一规划、合理布局。把握好改造的节奏，分清轻重缓急，根据条件成熟程度分期分 批实施，确保启动一批，成功一批。

2、量力而行、不重不漏。棚户区改造覆盖面严格按照国家要求，限于中央下放我省的煤 矿，原已作为采煤沉陷区治理的不再纳入。其他地方煤矿棚户区改造，在积累经验后，根据 地方财力状况再择机启动。

3、职工自愿、形式多样。充分尊重职工愿望和自行选择权利，根据职工意愿和承受能力 分门别类提供多种改造方式，尽可能满足不同层次需求，不搞一刀切，不搞强制拆迁改造。

4、多方联动、政府支持。棚户区改造由所属企业和属地政府负责组织实施，实行业主负 责制。通过深人细致的调查研究和宣传发动，充分发挥居民自主积极性。国家和省给予适当 补助，各相关部门积极支持，形成省、市、县层层抓落实，政府支持、企业实施、居民配合 的和谐工作局面。

二、目标任务

从2010年开始，用3-4年时间，全面完成全省棚户区改造任务。迁入新居的棚户区居民人 均居住面积接近全省平均水平，全面消除各类危房。居住区市政公用设施和公共服务设施基 本完善，居民的生活条件明显改善。

三、实施范围、实施主体、改造方式和实施步骤

(一)实施范围

属于中央下放我省的原国有煤矿棚户区；棚户区集中连片50户以上，棚户区内煤矿职工 户数占50％以上；房屋受损严重，环境较差，基础设施和公共服务设施配套不齐全。已纳入 国家采煤沉陷区综合

治理范围内维修加固的城镇居民 a、b 级受损住宅，根据地市级政府及企 业意见可一并纳入棚户区改造范围。

(二)实施主体

涟邵、白沙和资兴三大公司所属煤矿按隶属关系由湘煤集团牵头组织；破产后移交地方 管理的煤矿按属地关系分别由郴州市、娄底市政府统一组织；群力煤矿按隶属关系由省监狱 管理局负责组织。具体实施由郴州市、娄底市政府和湘煤集团及省监狱管理局明确业主负责。衡阳市、邵阳市、郴州市、娄底市政府积极支持、协调湘煤集团及省监狱管理局所属煤矿实 施棚户区改造。

(三)改造方式

在工程选址上，以原址就地建设为主。对地质条件不允许，或企业和属地政府能够落实

建设用地的，可另行择址新建。在建设模式上，根据居民承受能力和愿望，可统一组织新建 产权房，也可维修现有住宅，统一完善相关配套设施。对非常困难、符合国家有关政策规定 的住户，可结合现有廉租房建设安置。在运作方法上，主要由业主组织职工出资建设住宅。

(四)实施步骤

2010年，开展前期调查、方案编制、可研报批、项目初步设计和施工图设计，启动一批 属地政府、企业和住户积极性高、土地条件落实的项目。2011-2013年，根据条件，分批继 续启动其他棚户区改造项目，完成2010年启动项目。2014年，全面竣工验收，完成改造任务。

四、扶持政策

棚户区改造项目打捆列为全省重点工程，享受省重点工程最优惠政策。

(一)建设用地方面。棚户区居民自住住宅及配套公共基础设施、公益事业建设用地实行 划拨供地。利用棚户区现有土地开发商品住宅或用于其他经营性用途的建设用地，实行有偿 使用，以招标拍卖挂牌出让方式供应，取得的土地收益按照收支两条线管理，投入到棚户区 发改造项目。要坚持节约集约用地，建设节地型住宅。

(二)住房产权方面。新建住宅面积原则上控制在80平方米以内，以纯住房建设成本价出 售，超过面积以住宅综合成本价出售。对成本价购置面积均按经济适用房政策办理产权手续，入住不满5年的，不能直接上市交易；入住满5年直接上市交易的，应补缴免收的相关税费，政府收取土地收益金。

(三)税费减免方面。棚户区改造项目享受廉租住房建设优惠政策，涉及棚户区改造的行政事 业性收费和政府性基金项目，全部免收；涉及棚户区改造的经营服务性收费，按低限减半收 取。具体按省政府办公厅湘政办发[2009]63 号文件规定执行。(四)审批服务方面。各级各部门要进一步转变作风，简化程序，提高效率，为棚户区改 造开辟行政审批绿色通道，提供优质服务。按照特事特办的原则，将除

除可研报告、初步设计 等国家明确要求省审查以外的前期工作中有关行政审批权限下放，地质灾害评估、环评、选 址、施工图等审批均按属地原则办理。属地政府及其部门应尽可能简化审批程序，缩短审批 时限，减免相关收费。(五)资金筹措方面。建设资金以职工个人按住宅建设或维修成本出资为主。加大中央补 助资金的争取力度，尽早落实到位。配套基础设施省补助资金，一部分采用适当提高煤炭资 源税征收标准方式筹集，报国家相关部门批准。一部分由省财政预算内新增安排专项资金解 决，并根据情况对项目建设给予不低于城市棚户区改造省内标准的奖补投入。郴州市、娄底

市政府及湘煤集团负责筹集落实其余配套基础设施建设资金，并根据实际情况，安排其他补 助资金。个人出资由娄底市、郴州市及湘煤集团结合国家政策及实际成本，确定标准进行筹 集。建立棚户区改造投融资平台和贷款担保机制，积极开展银政、银企合作，争取银行信贷 投入。鼓励金融机构创新金融产品，改善金融服务，向符合贷款条件的棚户区改造项目和居 民提供贷款。棚户区改造项目资本金执行保障性住房项目规定，具体比例为项目总投资的 20％。

五、加强领导，强化监管 棚户区改造在省政府统一领导下实施，省政府成立省中央下放煤矿棚户区改造工作领导 小组，由省委常委、常务副省长于来山同志担任组长，省政府办公厅、省发改委、省财政厅、省国土资源厅、省住房和城乡建设厅、省国资委、省物价局、省监狱管理局、省煤炭局等单 位为成员单位，负责协调解决棚户区改造的重大问题。领导小组办公室设在省发改委，从省 煤炭局、湘煤集团等单位抽调专人，开展日常工作。有关属地政府、省属企业也要成立棚户 区改造领导机构和工作班子，负责组织、协调和推动棚户区改造工作。省直部门要按照职能分工，加强指导服务。省发改委负责项目规划和建设方案、可研和 初步设计审批、建设资金和计划的安排下达、执行和监督检查工作，会同有关部门组织 项目竣工验收。省财政厅负责省级配套资金的筹集、拨付等工作。省住房和城乡建设厅负责 项目质量、建设安全监督检查和住房出售、产权办理有关政策指导等工作。省国土资源厅负 责土地使用管理等工作。省国资委负责协调和督促湘煤集团落实项目建设和资金筹措。省监 察厅、省审计厅要加强项目实施和资金使用的监管工作。省物价局负责减免行政事业性收费 和经营服务性收费的落实，会同省棚改领导小组办公室、省住房和城乡建设厅核定新建住房 销售价格。省煤炭

篇8：棚户区改造工程项目档案管理策略

1 项目档案管理的内容

目前在实施棚户区改造工程项目的时候, 无论是前期、中期还是后期阶段, 都需高度重视整个工程项目的建设。同时, 在记载工程任务相关内容的时候, 务必要保障准确、完整, 且最终应该以档案的方式保存下来。近年来, 随着城镇化建设步伐的逐步统一, 棚户区改造工程项目的数量也迅速增加, 因此也对工程项目的档案管理工作提出了更高的要求。在棚户区改造工程项目建设的前期、中期和后期阶段的所有内容都纳入到档案之中, 确保档案的完整性[1]。对于棚户区改造工程项目来说, 关于档案管理的工作内容主要如下:1棚户区项目开始改造之前, 关于棚户区的音像、照片资料, 棚户区改造项目招投标阶段、立项审批阶段、产权产籍和勘察设计方面所产生的文件资料等;2棚户区改造项目施工过程中, 拆迁回迁和工程项目管理等方面的资料等;3棚户区改造工程项目在竣工验收环节中, 所产生的一系列的图表、文字和电子形式载体等方面的资料。由于棚户区改造项目涉及的内容较为广泛, 因此档案管理工作的难度也相对较大, 更需要档案管理部门强化管理工作, 提升管理水平。

2 工作中面临的主要问题

2.1 档案管理工作水平较低

一般来说, 对于棚户区项目进行改造的时候, 源自于多种因素的影响, 导致档案管理工作水平整体偏低。例如, 通常在进行棚户区改造的时候, 即便成立了相应的领导小组办公室, 但是仅为一个宏观的管理单位, 并没有实体。领导小组虽然管理、监督和协调棚户区改造工程的项目施工以及竣工验收等工作, 然而却未能对招投标、项目立项等相关内容进行涉及, 使得工程项目的档案管理工作明显存在缺项, 不能形成一个完整的棚户区改造项目档案管理流程, 进而导致整个档案管理水平偏低[2]。

2.2 档案管理工作不够规范

棚户区改造工程项目作为一项直接关系到民生的工程项目, 受到国家的高度关注。因此具体到工程项目实践中, 档案管理人员影响分类整理照片、音像以及文件资料, 最终做好归档处理。然而现实情况下, 由于没有一个规范化的档案管理工作流程, 使得音像档案的管理较为混乱和分散。由于音像档案资料的形成可以来自多个部门, 诸如新闻部、棚户区改造领导办公室或者开发商等, 不同部门所形成的音像档案是单独管理的, 进而导致整体档案管理工作较为混乱。

2.3 没有统一的档案管理部门

现阶段, 棚户区改造工程项目是基于市场化条件下运作的。同时在开发和建设棚户区改造项目时, 通常不是由一个开发商完成的, 可能涉及多个开发商。虽然工程项目建设过程中相关的档案资料以及城市规划等资料最终可以存放在城建档案管理部门, 然而涉及到的拆迁回迁、产权产籍方面的档案资料却留在开发商手中。正是由于缺乏一个统一的档案管理部门, 导致棚户区改造工程项目的档案管理工作成效不佳。

3 有效管理的措施

3.1 构建完善的档案管理体系

完善的档案管理体系有:1构建招标承包责任制。开始建设棚户区改造项目前, 首先做好招投标工作。建设单位应在招投标的合同条款中, 明确规定档案管理的相关要求, 促使能更加规范的进行招投标阶段的档案管理工作;2构建项目法人负责制。因棚户区改造工程项目的施工周期较长, 涉及的内容也较多, 因此需要基于项目法人负责制的基础上, 强化施工各个阶段的管理工作, 确保整个工程项目全过程中的档案收集整理工作得以有序开展, 确保了档案的真实性和完整性;3健全档案管理相关制度[3]。从档案的收集、归档时间、归档方法等方面予以严格要求, 确保档案管理工作得以规范开展。

3.2 强化对档案管理人员的培训工作

为了全面提升棚户区改造工程项目档案管理工作水平, 需要不断强化档案管理人员的综合素质和业务技能。不仅需要强化档案管理人员的档案管理方法、要领、基本操作步骤、相关档案管理规范等内容, 还应该不断从档案管理人员的职业道德、责任心、工作态度等方面着手, 做好相关培训工作, 进而全面提升棚户区改造项目档案管理工作的质量和效率。

3.3 严格落实档案管理工作职责

棚户区改造项目建设时存在多种档案资料, 需要对其进行分类归档, 并及时保存。在具体档案管理工作过程中, 需要全面落实相关人员的档案管理职责。与此同时, 工程项目的设计、勘察以及监理等相关单位, 也应该针对工程项目建设期间所产生的各种文件资料等进行及时的收集, 加强施工各个环节中的档案管理工作, 从而实现更为规范和完善的档案管理目的。

4 结束语

总之, 棚户区改造项目利国利民, 需要给予高度重视。在棚户区改造工程项目建设中, 档案管理工作的重要性不言而喻。在棚户区改造工程项目中, 通过构建完善的档案管理体系, 强化档案管理人员的综合素质, 落实档案管理人员的管理职责, 进而为棚户区改造项目的顺利开展及工程竣工后的交付使用奠定坚实的基础。

摘要：棚户区的改造工程直接关系到广大人民群众的切身利益, 同时也关系到整个城市的发展规划。为确保棚户区改造工程项目得以顺利开展, 需要准确、完整、系统的记录改造工程中的相关信息, 即务必保证棚户区改造项目档案精准且完整。因此文章基于棚户区改造工程项目档案管理的内容的基础之上, 重点探讨了棚户区改造工程项目档案管理中存在的主要问题, 并提出了相应的解决措施。

关键词：棚户区,改造,档案,管理

参考文献

[1]史春光.伊春市林业棚户区改造工程项目施工管理[D].吉林大学, 2015.

[2]王丽青.大同市工矿棚户区改造实证研究[D].山西财经大学, 2013.