棚户区改造问题分析（精选6篇）
篇1：棚户区改造问题分析
【摘要】：随着我国城市化进程的加快，城市区域不断扩大，越来越多的村居被纳入了城区
范 围，这些质量较差的房屋、设施不全的区域就构成了棚户区。为了使旧城区恢复其在城
市 发展中的活力，必须对旧城区内的棚户区进行改造。同时棚户区的改造也有利于节省土
地，统筹城乡土地。因此对棚户区进行改造具有重大意义。
关键词：城市化进程；棚户区；改造
棚户区是中国城市化进程中出现的典型现象，它曾经解决了不少贫困家庭的住房问题，但是现在棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈，严重损坏了城市形象，甚至会引发一些社会问题。因此棚户区问题是实现城市快速发展、提高城市竞争力急需解决的问题。
一、棚户区改造现状
目前，棚户区改造呈现多种模式，多个层次推进的发展态势，更新改造模式由过去单一的“旧房改造”和“旧区改造”转向“旧区再开发”，不仅仅以改善居住条件和居住环境为目标，而且充分发挥改造地段的经济效益和社会、环境效益，实现改造棚户区和城市现代化的多重目的。概括起来，近几年来棚户区改造呈现出以下特点：
经济效益成为关键。房地产公司作为自负盈亏的经济实体，受 到市场经营的经济规律的支配，盈利成为其开发的主要目的，这种积 极、迫切的目标激发其创造各种有效的方法去促进土地利用，间接地 使土地使用发挥到最高境界。因此，经济效益问题成为棚户区改造的 关键问题，关系到棚户区改造是否能行之有效，并且支配着棚户区改 造的开发行为。
规划控制趋向法治化、系统化。进入市场经济后，虽然还存在着立项审批手段，但由于资金已不是上级划拨，而贷款也不再是上级批准的政府行为，而是建设者与金额机构之间的经济企业行为，从而使政府对棚户区改造的控制，由过去行政、计划为主的直接控制逐步 转向利用经济杠杆、法规手段、政策引导、公众参与以及其他沟通协作方式的管理调节，并通过各种计划、决策、执行、引导、协调、监督等组织活动使规划管理走向系统化，打破了以往城市建设计划、规划、建筑、实施的单向执行方式。
二、棚户区改造存在的问题
关注近期和局部利益。因为在市场机制中，房地产开发企业的经济行为以自身利益的最大化为目标，并且房地产项目的开发是在一个特定的时间段内，房地产开发企业追求的是在这个时间段内的收益。于是，房地产开发企业倾向于最充分地利用土地资源，千方百计地提 高地块的容积率，而很少考虑对周边环境可能造成的危害以及对城市长远发展可能带来的负面影响。同时，房地产开发企业的“产品”是依据市场的需求“量身定做”的，但是市场的需求并非是以城市合理的发展为依据的。例如，城市中心区的棚户区改造中往往以开发高级住宅为主，将低收入的居民排挤出了城市中心区，一定程度上导致社会空间的分隔，并给社会的安定埋下隐患。这些矛盾和问题是市场本身无法解决的。
拆迁难度大，协调时间长。城市建设的难点在棚户区改造，棚户区改造的难点在棚户区拆迁，棚户区拆迁的难点在于中低收入户的安置。改造能否顺利实现，关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。
对经济困难家庭的住房保障还不到位。在棚户区拆迁项目中，存在着这样一些特殊困难家庭(如下岗失业、经济拮据、常年患病、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等):拆迁前，他们挤住在平房内或者私自加盖的屋舍内，基本能够维持生活，可是拆迁之后，按照拆迁条例 规定得到的补偿一般不能满足购房从而解决几代人的居住问题。这部分人群会强力阻碍拆迁。这是拆迁工作中很现实的困难。
改造项目和拆迁方案不够详细透明，影响被拆迁居民的信心。被拆迁居民对拆迁后的前景不明朗，对拆迁的各项补偿没有把握，对拆迁持冷漠态度，如大多数棚户区内的房主既担心拆迁后失去每个月上千元的房租，生活没有来源；还担心现在的住房无法换到同等面积的 楼房，每个月还要交物业管理费等。棚户区内很多租房户对拆迁也忧心忡忡，因为他们现在的收入只够租住较便宜的普通街区旧房或城中村房子，拆迁后他们难以找到便宜的住房。
改造资金不足，审批程序冗杂。棚户区改造需要大量资金，但是政府财政支持的城建资金缺口大。资金不足会严重阻碍棚户区改造的进程，应从大局着眼，从城市经营的理念出发，增加优惠政策，吸引市场投资机构介入融资。以往棚户区改造所需的批文太多，从确定打 算改造某一区片到真正全面落实完成拆迁改造，需要太多部门的协作与审批，所需的时间太长，管理成本加大。
三、城市棚户区改造的建议和措施
(一)制度创新
制定优惠政策棚户区改造中涉及到政府、开发商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益关系者是原棚户区居民。政策既要保证居民和开发商的利益，还要保障棚户区改造达到城市发展的要求，使居民在不支付额外费用的前提下便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境。拆迁期间原棚户区居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原棚户区居民回迁房必须优先建设，并由原棚户区居民优先挑选，保证按时回迁等等。如果这些政策措施能顺利实施，原棚户区居民就会成为棚户区改造最大的受益者。为了推动棚户区改造，政府需要让出巨大利益给原棚户区居民和开发商，以便降低开发商的经营风险，亦即出台新的优惠政策；对于含有公益性项目的棚户区改造项目(如在新一轮的城市规划中被规划为绿地的棚户区片)，允许免缴部分土地出让金；对于区位较差、拆迁量 较大的区域，可以允许开发商采取适当提高容积率，增加部分商业建筑面积等办法提高经营收益。
(二)体制创新
确立推进机制 棚户区改造工作在市委、市政府的统一领导下，实行分级负责制。市委、市政府成立市棚户区改造工作领导小组，负责研究制定政策、审定市建委组织的对改造区片前期策划研究和城市运营商的推选认定、审定城市营销策略和项目招商策略，审定批准区政府上报的棚户区改造项目总体策划方案。领导小组办公室负责牵头协调棚户区改造的日常工作。
(三)城市营销
促进招商效果城市营销是城市经营的高级表现，是在对城市正确定位的基础上，把城市当作待营销的产品，制定恰当的营销战略和具体策略，把城市宣传推销出去，为城市的招商引资、发展旅游和更好地运营城市而造势。此外，棚户区改造与城市基础设施同步发展，重点抓好道路、排水、供水、供气、公厕、绿化、路灯等基础设施建设。(四)区别对待
优化城市功能城市的特色和个性是城市的灵魂，为此，应制定专项计划，保住城市特色。慎重决策传统街区的改建，慎重策划历史文化名城保护；同时，在目前城市的发展阶段，一部分城中村的存在也有一定的必要性和合理性，它们能提供租金相对低廉的住房，满足了 外来打工人员和城市贫困人口等众多人员的基本住房需求。因此，还应选择保留一部分打工族相对集中居住的城中村，留住打工族，以便增强城市的活力。(五)收购“野楼盘”
用作保障性住房对于城中村或者城边村自行改造建设的“野楼盘”，如果拆除重建，虽然能够给与违法行为以重创，但是更会造成资源的浪费；如果只是收取一定量的罚款即可给“野楼盘”“上户口”，又会纵容这种违法现象愈演愈烈。政府不妨借鉴深圳的做法，由政府收购后作为保障性住房(廉租房或者经济适用房)使用，这样既打击了当前“野楼盘”屡禁不止的现象，又增加了济南市廉租房的供应量，填补了目前济南市房地产市场上无经济适用房的空白，能使更多的低收入家庭受益。
四、小结
棚户区改造是一个长期、复杂的问题，既涉及到政府部门的认知水平和法规、政策的制定，又涉及到社会学、人口学、经济学、城市规划等多个方面，是复杂的系统工程。城市规划工作者应该结合所在城市的实际情况，对棚户区改造进行详细的分析和研究，提出合理的改造方法和措施。
参考文献：
[1]李乃胜 城市棚户区防治的思考 [J].城市发展研究 ,2000(1).[2]赵定东 雷天怡 棚户区改造中的社会资源配置逻辑与机制 [J].社会科学战线 ,2009(9).[3]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略 [J].福建行政学院学报,2010(1).82
篇2：棚户区改造问题分析
南昌新闻网讯（记者 李琳）为了让全市人民更加详细的了解南昌市老城区改造的情况，5月28日，南昌市城市和国有工矿棚户区改造指挥部公布了76条关于棚户区改造的问题解答。
一、什么是城市棚户区？
答：城市棚户区是指在国有土地上集中建设的房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度大、基础设施差的人口密集住宅区。
二、城市棚户区改造政策依据是什么？
答：城市棚户区改造政策依据主要有《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）、《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔2009〕295号）、省政府《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》和市政府《关于加快推进我市城市棚户区（低洼危旧房）改造的实施意见》等有关文件。
三、我市城市棚户区改造指导思想和原则是什么？
答：根据国家和省里有关政策，我市明确以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以努力实现城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐作为城市棚户区改造的根本目的，遵循“政府主导、市场运作、市区联动、机制推动、统一规划、政策扶持”的改造原则。
四、城市棚户区改造怎样运作？
答：城市棚户区改造按照“市级平衡、平台融资、县区拆迁、分类指导”的模式实施。
五、城市棚户区改造的组织保障？
答：市委市政府成立了城市棚户区改造指挥部，负责全市城市棚户区改造工作的政策制定、方案审定及相关协调工作。指挥机构下设办公室，作为日常工作与管理机构，具体负责项目协调及推进工作，并安排相应的工作经费。办公室下设综合协调组、规划指导组、征地拆迁组、资金筹措组、新闻宣传组、信访维稳组、督导考核组等7个机构，以确保城市棚户区改造项目的推进。
各县区政府、开发区管委会和相关责任部门参照成立相应领导机构负责所管辖范围城市棚户区改造工作。
六、城市棚户区改造各部门职责是什么？
答：规划部门根据城市总体规划，负责编制棚户区改造地块及拆迁安置地块规划等工作；房管部门负责拆迁安置方案制定，拆迁量审核、拆迁指导、保障性住房对象调查等工作；国土部门负责指导土地收储，出让等工作；发展改革部门负责项目立项、可研、初步设计审查等工作；财政局部门及市县的投融资平台负责改造资金筹措、拨付等工作。有关单位和部门按各自职责分工做好相关工作。
七、城市棚户区改造操作流程是怎样？
答：各县区政府（管委会）和相关责任单位制定改造计划，报市城市和国有工矿区棚户区改造指挥部批准后编制改造地块和拆迁安置地块规划方案报规划部门；根据审批的规划方案拟定具体改造实施方案经指挥部批复后组织实施。
实施阶段按照国家基本建设程序的要求，在依法依规的前提下各相关行政审批部门应集中办公，建立绿色审批通道，超常规完成项目的各项审批工作。项目责任单位在取得规划红线后应立即组织详细的拆迁摸底，制定拆迁方案；同时办理工程的立项、可研、环评、交评、规划用地许可证等前期手续。项目责任单位凭借规划用地许可证和指挥部批复的拆迁方案办理拆迁许可证，正式开始动迁。项目开始动迁后，项目责任单位应抓紧办理安置房建设的设计、招投标等前期准备工作，尽早启动还建房的建设。项目完成后，指挥部办公室牵头形成项目资金平衡报告，其中，拆迁费用由市房管部门审定，征地及土地出让的费用由市国土部门审定，还建房以及开发建设的费用由市财政部门审定。
八、列入我市城市棚户区改造计划总面积有多少？
答：列入我市城市棚户区改造计划总面积为659.91万平米，涉及户数7.97万户，其中：中心城区棚户区面积520.77万平方米，涉及户数6.23万户；四县区域总面积139.14万平米，涉及户数1.74万户。
九、我市2010年和2011年城市棚户区改造任务分别是多少？
答：按照国务院和省政府要求，棚户区改造三年任务两年完成。2010年我市改造任务为399.73万平米，其中：中心城区为321.27万平米，四县区域为78.46万平米。2011年我市改造任务为260.18万平米，其中：中心城区199.5万平米，四县区域60.68万平米。
十、城市棚户区改造资金主要来源有哪些？
答：
（一）中央和省政府棚户区改造补助资金；
（二）中央和省政府保障性住房补助资金；
（三）改造地块土地出让收益；
（四）平台融入资金；
（五）财政性资金投入。
十一、城市棚户区改造项目融资资本金占项目总投资比例最低为多少？有哪些主要来源？
答：城市棚户区改造项目融资资本金执行廉租住房建设项目资本金不低于项目总投资20%的规定。主要来源有财政性资金、土地评估后注入平台、企业债券、信托资金等。
十二、棚户区改造项目融资需具备的前期手续是什么？
答：棚户区改造项目融资需具备的前期手续主要有：项目立项、工可批复；融资代建协议；建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证和施工许可证。
十三：老城区控制区、核心区范围如何界定？
答：老城区控制区范围为：洪都大道——解放西路（洪城路）——滨江路——抚河路围合的地区。其中核心区为：阳明路——八一大道——站前西路——抚河路围合的地区。
十四：为什么老城区内要分控制区和核心区？
答：我市老城区范围人口高度密集，按照疏散老城区人口的原则，根据我市公共服务设施规划，在老城区控制区范围内限制建设学校、医院、文化中心（馆）、体育场馆等大型公共服务设施，其中核心区范围内一律停建。
十五、如何加快新城区公共服务设施的配套完善？
答：相对老城区而言，新城区公共服务设施较为薄弱，按照市政府已经出台的有关文件精神，通过在土地、规划、税费等方面予以扶持，鼓励学校、医院、文化中心（馆）、体育场馆等大型公共服务设施向新城区和组团转移，加快新城区和组团公共服务设施配套完善，促进老城区人口向新城区和组团转移。
十六、城市棚户区改造项目可享受哪些税费优惠政策？
答：按照建保【2009】295号文件规定，城市和国有工矿棚户区改造项目可享受以下两方面的税费优惠政策：
1、城市和国有工矿棚户区改造项目，免征各种行政事业性收费和政府性基金，包括：城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、新型墙体材料专项基金、防空地下室异地建设费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、格调节基金、防洪保安基金。
2、城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用房的税收优惠政策，即：安置房建设用地免征城镇土地使用税；购买商品房作为安置房源的，免征契税。
十七、城市棚户区改造地块土地出让收益可否用于棚户区改造项目？
答：城市棚户区改造项目拆迁出来的净地出让后，原则上应先从土地出让收益中提取四项专项资金，剩余部分可作为土地收储成本拨付给棚户区改造的拆迁安置主体或安置房代建主体，用于拆迁补偿和安置房建设。
十八、城市棚户区改造地块所收取的税、费收入可否用于棚户区改造项目？
答：出让城市棚户区改造项目拆迁出来的净地进行商业性开发，按规定不能减免的税收、行政事业性收费和政府性基金都应足额收取。所收取的税费纳入财政预算收入，按规定的用途使用。
如果宗地出让收入等不足以保证棚户区改造项目收支平衡，可考虑按照对宗地上商业性开发所收取的各种税收、行政事业性收费和政府性基金数额，由受益财政等额安排项目资本金拨付给拆迁安置主体或安置房代建主体。
十九、城市改造过程中涉及的城市和国有工矿棚户区改造建设用地是否征收城镇土地使用税？
答：城市改造过程中纳入政府统一计划实施的城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。
二十、单位和个人取得的拆迁补偿费是否征收营业税？
答：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，单位和个人因工地被征用而取得的不动产拆迁补偿费，不征收营业税。
二十一、城市改造中拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式的补偿是否征收营业税？
答：被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，不征收营业税。
二
十二、个人取得的补偿费是否征收个人所得税？
答：城市改造过程中个人因土地使用权被政府收回后原拥有不动产拆迁，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿，无论是现金还是实物（房屋），均免征个人所得税。
二
十三、土地使用权拥有者将其土地使用权归还给政府后得到的资金补偿费，是否征收营业税？
答：土地使用权拥有者将其土地使用权归还给政府时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还土地所有者的行为，不征收营业税。
二
十四、政府、拆迁公司、房地产企业等用自建房或商品房进行安置补偿的如何计征营业税？
答：对政府、拆迁公司、房地产开发企业等自行建盖或购入商品房安置补偿的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对超过拆迁建筑面积部分，以收到房款及价外费用为计税依据一并征收销售不动产营业税。
二
十五、城市改造中土地增值税的减免是如何规定的？
答：指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税；因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产的，比照有关规定免征土地增值税。
二
十六、参与城市改造开发的房地产企业，在土地增值税清算时，拆迁补偿费能否计算扣除？
答：在土地增值税清算中，纳税人应据实提供扣除项目金额，并提供合法有效凭证，经税务机关审核确认后，方可据实扣除。在土地增值税清算时，对确实不能提供合法有效凭证据以扣除拆迁补偿费的房地产开发企业，需向主管税务机关提供以下证明材料，作为拆迁补偿费用可以在房地产开发成本中扣除的条件：一是要提供政府要求其搬迁或拆迁改造的批文；二是要提供实施拆迁的公司（如房地产开发企业）与每一个被拆迁户签订的拆迁偿合同，合同内容涉及拆迁土地或房屋的面积、补偿方式和补偿金额等相关内容；三是出具支付补偿费用的签收花名册。
二
十七、城市棚户区改造过程中，企业取得搬迁补偿收入，应如何缴纳企业所得税？
答：因城市棚户区改造等原因，搬迁企业按现定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入，企业如果根据搬迁规则，用于购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入和扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
二
十八、城市棚户区改造中的拆迁人如何确立？
答：拆迁人应为棚户区改造项目所在辖区政府，城镇居民房拆迁工作应由所在区房屋拆迁部门负责。
二
十九、城市棚户区改造房屋拆迁的原则是什么？
答：城市棚户区改造房屋拆迁的原则是：
1、以人为本，依法拆迁。城市棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取多种方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。
2、拆一还一，等价交换。城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置的原则是“拆一还一，等价交换”。
三
十、城市棚户区改造实施房屋拆迁步骤有哪些？
答：城市棚户区改造城市房屋拆迁步骤如下：
1、由房屋拆迁实施单位对拟拆迁的房屋进行调查摸底；
2、根据调查摸底情况制定房屋拆迁补偿安置方案；
3、由拆迁人负责办理房屋拆迁许可证；
4、现场发布拆迁公告，宣传拆迁政策；
5、组织投票或抽签确定房屋拆迁估价机构；
6、搬迁动员；
7、签订房屋拆迁安置补偿协议；(各区房屋拆迁管理部门对达不成协议的进行行政裁决)
8、被拆迁人自行搬迁；(对行政裁决规定期限内仍不搬迁的依法进行强制拆迁)
9、组织被拆迁人回迁。
三
十一、城市棚户区改造中有哪几种拆迁补偿方式？
答：城市棚户区改造拆迁补偿方式主要有产权调换和货币补偿两种，由被拆迁人自愿选择。
三
十二、房屋拆迁估价机构如何确定？
答：依据《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》，由拆迁人委托房地产价格评估机构评估。拆迁人应当充分尊重被拆迁人知情权，由市拆迁管理部门组织拆迁当事人及纪检监察等有关部门以公开抽签方式确定房屋拆迁估价机构。
三
十三、1985年前自行搭建的住宅房屋认定的主要内容有哪些？
答：主要有以下三项内容：
1、房屋建成时间（是否1985年以前）；
2、房屋结构及建筑面积；
3、房屋所有人。
三
十四、如何确认1985年前自行搭建的房屋？
答：主要从以下四个方面确认：
1、查阅被拆迁人出示的1985年以前的土地使用证（地租折）或者发证部门的记载；
2、查阅1985年房屋普查资料，是否有记载；
3、查阅1985年以前测绘的地形图，是否有房屋图形；
4、查阅1985年以前户籍资料，是否记载，户主是谁。
三
十五、怎样认定1985年前自行搭建的房屋？
答：拆迁人会同市房屋登记机构、市拆迁管理部门、区拆迁管理部门及拆迁实施单位共同确认。
三
十六、产权调换“拆一还一”的涵义是什么？
答：按照《城市房屋拆迁管理条例》（国务院305号令）规定，“拆一还一”的涵义是房屋价值的概念，即为“双向评估，等值交换”。
三
十七、房屋拆迁当事人对拆迁估价结果有异议怎么办？
答：根据建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房[2003]252号)文规定，被拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
拆迁当事人对原估价机构的复核结果或者另行委托估价的结果仍有异议的，可以向市房屋拆迁估价专家委员会申请技术鉴定。
三
十八、在房屋拆迁过程中，对听证会是如何规定的？
答：
1、在房屋拆迁管理部门裁决之前，房屋拆迁管理部门应当举行听证会。
2、组织听证单位应当在听证会举行的3个工作日前，将举行听证会的时间、地点书面通知拆迁当事人或其代理人。
3、对被拆迁人或者房屋承租人是否必须参加听证会未作硬性规定。但拆迁当事人无正当理由，在规定的时间不参加听证或在听证过程中擅自退出听证会的，视为放弃陈述或申辩的权利，但不影响房屋拆迁裁决的执行或行政强制拆迁的执行。
三
十九、拆迁过程中哪种情况下可以申请房屋拆迁管理部门进行行政裁决？
答：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人因搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成拆迁补偿安置协议的，当事人均可申请房屋拆迁管理部门裁决。
四
十、为什么行政裁决要对拆迁估价报告进行鉴定？
答：根据建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房[2003]252号)文规定，被拆迁当事人对评估结果有异议的，房屋拆迁管理部门应当委托市房屋拆迁估价专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的评估结果作为裁决依据。估价专家委员会由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成，我市的估价专家委员会设在市拆迁管理部门。四
十一、行政裁决规定的搬迁期限是多久？
答：根据建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房[2003]252号)文规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
四
十二、拆迁人对房屋拆迁管理部门做出的行政裁决不服，可以向法院起诉吗？
答：根据建设部制定的《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(建住房[2003]252号)文规定，当事人对行政裁决不服的，可以在裁决书送达之日起六十日向上级主管行政部门申请复议或在裁决书送达之日起三个月内向人民法院提起行政诉讼。
四
十三、如果被拆迁人拒绝与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，房屋可以不拆吗？
答：不可以。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，达不成拆迁补偿安置协议可以申请拆迁管理部门裁决。在裁决规定的搬迁期限内仍不搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁。
四
十四、怎样保证安置房分配的公平公正？
答：为确保棚户区改造安置住房分配公开，公平、公正，按照搬迁顺序采取摇号或抽签等群众满意的公开、透明的办法进行阳光操作。
四
十五、同一城区只有一处住房如何界定？
答：是指被拆迁人在本市城区范围内（含棚改片区）只有一处拥有产权的住房。由市房产管理部门进行认定，并出具惟一住房证明。
四
十六、拆除非住宅房屋造成被拆迁人停业的是否有补偿？
答：拆除非住宅房屋造成停产停业的，由拆迁人按照下列办法补偿：
1、拆迁房屋造成停产、停业的，在规定的过渡期限内，按照所涉及的在册职工人数或者工商营业执照登记的实际从业人数给予一次性最低工资补偿。其中过渡期18个月以内的，补偿6个月；过渡期18个月以上24个月以下的，补偿10个月；由于拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期1个月起每逾期1个月，补偿1个月。省人民政府公布的最低工资标准南昌城区为每月580元。
2、拆迁房屋造成停租的，按房管部门核发的《房屋租凭证》所载明的租金标准的50%补偿，直至回迁。
四
十七、被拆迁房屋用途变更如何补偿？
答：被拆迁房屋的用途，以房屋登记簿或房屋所有权证载明的为准。原作住宅的房屋在2001年10月1日以前已改为经营性用房，并依法办理营业执照和税务登记的，拆迁时应当按非住宅房屋予以补偿。
四
十八、被拆迁人对房屋面积计算有异议该怎么办？
答：被拆迁房屋的建筑面积，以房屋登记簿或房屋所有权证载明的为准。拆迁当事人对房屋所有权证载明的建筑面积有异议的，可以申请发证部门重新核定，费用由申请人承担。
四
十九、租用公有房屋在拆迁中如何补偿或安置?
答：租用公有房屋在拆迁中按以下办法进行补偿或安置：
1、房屋合法承租人符合房改条件的，原则上可先参加房改取得房屋产权后，再进行拆迁安置补偿;
2、房屋合法承租人不符合房改条件的,由产权单位与拆迁人签订产权调换协议，并与承租人重新签订租赁合同。
五
十、棚户区改造范围内已按房改标准价购买部分产权的房屋在拆迁中如何补偿安置？
答：原已按房改标准价购买部分产权的房屋且符合房改条件的，须按现行房改成本价补足房款，取得全部产权后，再进行拆迁补偿安置。
五
十一、棚户区改造范围的廉租住房在拆迁中如何补偿安置？
答：只能采取产权调换方式补偿安置，按照同类地段住宅“拆一还一”的原则，依照相关规定进行补偿安置。安置房的性质仍为政府所有廉租住房，原承租人若符合条件则可在租赁期内继续承租。
五
十二、棚户区改造范围的经济适用住房在拆迁中如何补偿安置？
答：若被拆迁人选择货币补偿的，则必须按照经济适用住房货币补贴办法的规定，由该家庭退还政府的经济适用住房货币补贴款；
若被拆迁人选择采取产权调换方式安置的，按照同类地段住宅“拆一还一”的原则，依照相关规定进行补偿安置。超过“拆一还一”部分的安置房，由该家庭按照拆迁安置政策进行结算。安置房的产权证仍发放经济适用住房产权证，但在登记簿、产籍档案和产权证上注明超出部分的面积为完全私有产权。
五
十三、棚户区改造范围的居民具备什么样的条件才能申请廉租住房？
答：棚户区改造范围同时具备以下条件的低收入家庭可以申请廉租住房：
1、家庭人均年收入符合我市人民政府划定的低收入家庭人均年收入标准线；
2、有两年以上我市城镇户口；
3、无房或现住房面积低于我市人民政府规定标准的住房困难家庭（小于10㎡/人）；
4、市政府规定的其他条件。
五
十四、棚户区改造范围内符合廉租住房申请条件的家庭如何处理？
答：棚户区改造范围内符合廉租住房申请条件的家庭，若放弃被拆除房屋的产权，即放弃拆迁补偿安置的，则可以优先申请廉租住房。若不放弃被拆除房屋的产权，拆迁补偿安置后仍符合廉租住房申请条件的，则按照正常程序进行申请。
五
十五、棚户区改造范围的居民具备什么样的条件才能申购经济适用住房？
答：棚户区改造范围同时具备以下条件的低收入家庭可以申购廉租住房：
1、家庭人均年收入符合我市人民政府划定的低收入家庭人均年收入标准线；
2、有五年以上我市城镇户口；
3、无房或现住房面积低于我市人民政府规定标准的住房困难家庭（小于15㎡/人）；
4、市政府规定的其他条件。
五
十六、棚户区改造范围内符合经济适用住房申购条件的家庭如何处理？
答：棚户区改造范围内符合经济适用住房申购条件的家庭，若放弃被拆除房屋产权，即放弃拆迁补偿安置的，则可以优先申购经济适用住房。若不放弃被拆除房屋的产权，拆迁补偿安置后仍符合经济适用住房申购条件的，则按照正常程序进行申购。
五
十七、城市棚户区改造范围内的农房如何安置补偿？
答：城市棚户区改造范围内的农房安置补偿按照南昌市及所在行政区域现行农房拆迁补偿政策执行。
五
十八、自行搭建的房屋，拆迁时搭建部分能否获得补偿？
答：拆除在单位土地使用权范围内1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原则给予适当补偿：
1、在单位土地上自行搭建的非住宅房屋 拆除在1985年以前手续不齐全的建筑，且市房屋登记机构无法确权的单位非住宅，由市房屋登记机构出具证明其面积和结构的书面材料，经拆迁实施单位认可后，报有关部门研究同意，在重置价范围内给予一定补偿。
2、在单位土地上自行搭建的住宅房屋
拆除在1985年以前由单位自行搭建的住宅房屋，补偿给单位，然后由所有单位负责安置。
拆除在1985年以前由个人自行搭建的住宅房屋：先由被拆迁户单位配合市房产管理部门及拆迁实施单位调查被拆迁人在其他地方是否有房改房。若有房改房的，市房屋登记机构核实自搭面积后，按照重置价补偿给补拆迁人；若无房改房的或房改不达标的，可在经济适用房内按照经济适用房价格购买经济适用房，购买经济适用房面积可享受房改房政策的面积，超出面积按同地段同类房屋的商品房价格结算。
五
十九、没有超过期限的临时建筑应如何补偿？
答：结合使用期限给予适当补偿，临时建筑批准使用期限一般为2年。超过2年未获批准延期的应当无偿拆除。未超过批准期限的，则按房屋重置价格结合剩余使用期限补偿。
根据有关规定，房屋重置价格为：框架结构800元/平方米（多层）1150元/平方米（小高层）1350元/平方米（高层为，）；砖混结构700元/平方米；砖木结构520元/平方米；简易结构240元/平方米。
六
十、搬迁补助费标准是多少？
答：拆迁住宅搬迁补助费为：户建筑面积100平方米以内的，每户每次300元；户建筑面积超过100平方米的，每户每次300元另加超出部分每平方米2元。拆迁非住宅搬迁补助费为：按有营业执照的房屋建筑面积每平方米5元，或者按照货物运输、设备拆卸搬运安装费用计算。
六
十一、临时安置补助费（即过渡费）怎么计算？
答：拆迁住宅按被拆迁房屋建筑面积每平方米每月8元计算。
六
十二、电话、有线电视、管道煤气、宽带网、分体式空调器、独户水电表等迁移如何补偿？
答：按照迁移所需实际费用给予一次性补偿。
六
十三、房屋已经内装修的应如何补偿？
答：被拆迁房屋已经内装修的，由拆迁人按下列办法补偿：
住宅房屋装修后使用2年以内的，按装修费的60%补偿；使用2年以上3年以下的，按装修费的50%补偿；使用3年以上5年以内的，按装修的30%补偿；使用5年以上的，不予补偿。装修补偿金额最高不得超过房屋重置价。
非住宅房屋装修后使用1年以内的，按装修费的50%补偿；使用1年以上2年以内的，按装修费的40%补偿；使用2年以上3年以内的，按装修费的30%补偿；使用3年以上的，不予补偿。
装修价值也可以委托有资格的房地产评估机构评估。
六
十四、拆迁住宅房屋实行货币补偿可以得到多少补助？
答：洪府厅字[2009]457号第一条第一款规定：“拆迁住宅房屋，被拆迁人选择货币补偿的，按市场评估价补偿；在公告规定的搬迁期限内搬迁的另按市场评估价的20%给予补助”。
六
十五、为什么要对拆迁住宅房屋货币补偿的给予6个月临时安置补助费？
答：洪府厅字 [2009]457号第一条第三款规定：“在公告规定期限内搬迁的，对被拆迁人或者房屋承租人给予6个月临时安置补助费。临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积结算”。
本来货币补偿是一次性买断，不存在过渡也没有过渡费（即临时安置补助费）。但考虑到拆迁户得到货币补偿款后，并不能马上买到合适的房子居住，还有一个挑选、购买、装修的过程，实际上还是要过渡一段时间。因此，这次规定给予6个月临时安置补助费，这样就可以解决拆迁户购房装修期间的过渡问题。这也是依法拆迁“有情操作”的一种体现。
六
十六、被拆迁人为残疾人有何照顾？
答：根据我市有关规定，对60岁以上孤寡老人、双目失明或者下肢残疾者，在楼层安置上根据本人要求，可以给予充分照顾。
六
十七、棚户区改造项目的安置房用地采取何种供地方式？程序是怎样？
答：棚户区改造项目的安置用地可采取划拨方式供地。并按照以下程序办理：在规划部门确定安置用地项目规划范围后，依照规划部门确定的用地红线范围办理安置房项目划拨用地手续，核发《国有建设用地划拨决定书》，并在其中明确约定住房套型面积、项目开竣工时间等条件。
六
十八、安置房用地划拨地价如何收取？
答：安置房用地划拨地价应为土地实际取得成本。
六
十九、安置房用地的供地对象是谁？
答：安置房用地的划拨供地对象为安置房建设的业主单位，具体由市政府确定。
七
十、棚户区拆迁安置户的土地使用权证如何发放？
答：依据房管部门或拆迁部门核定的安置房屋产权类型，核发相应的土地使用权证。如商品房产权证，核发出让的土地使用权证；其他则核发划拨土地使用权证。
七
十一、安置用地建筑面积超出拆迁面积，剩余房源如何处理？
答：剩余房源可补办土地出让手续，即根据市场评估并经市政府确定的楼面地价收取相应面积土地出让金及相关规费后，作为商品房出售，所得收益用于弥补拆迁安置资金不足部分。单位自行组织实施的棚户区改造项目可参照执行。
七
十二、哪些用地需要收储，土地的收储方式如何？
平衡资金项目在上市交易前需履行收储程序，其中属市直工口企业改制的，应由市工业土地储备中心进行收储；各开发区、新区设有土地储备中心的，应对辖区内土地归口进行收储；其他用地，如省、市直单位、企业用地等由市土地储备中心统一收储。
七
十三、土地收储价格如何确定？
中央、省属企业收储土地的补偿标准，由土地储备机构与原土地使用权人根据土地评估结果按照该地段收储文件补助标准执行，报南昌市城市和国有工矿棚户区改造指挥部批准后实施。
市直非工口企业土地收储成本为市政府批准的企业改制费用或参照中央、省属企业收储土地的标准执行。
七
十四、原划拨性质的办公、商业用地如何收储？
城市棚户区改造涉及原划拨用地上的办公、商业性质的土地，根据市场评估价扣除40%后，其余60%全额返还给原用地单位用于补偿。
七
十五、城市棚户区改造中的城市基础、公用设施如何供地？
作为基础设施用地（公共绿地、市政道路等）、公共设施用地（学校、医疗设施用地等），按照红线范围及用途为其办理划拨用地手续。公共绿地、市政道路等基础设施用地免收划拨地价；学校、医院等公共设施用地可按市政府规定的划拨地价等级标准或按土地取得成本费用收取划拨地价。
七
十六、单位危旧住宅区是否可纳入城市棚户区改造计划？
篇3：对棚户区改造相关问题的探讨
城市棚户区是指城市建成区范围内建设使用年限久、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、房屋质量差、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差的区域。
1. 棚户区的形成原因
城市棚户区多是由原国有企业的职工宿舍演变而来的。在住房制度改革以前, 一些国有企业没有足够的能力改善职工的居住条件, 随着国有企业工人年龄增长, 结婚生子, 年老退休, 职工宿舍里的人口迅速膨胀, 但职工宿舍却没有相应地增加, 导致居住十分拥挤。城市基础设施不断完善的同时, 这些职工宿舍内部却没有能力进行配套。住房制度改革后, 一些国有企业的员工依靠自己的力量很难改善居住条件, 他们在计划经济时期受到低工资制度的限制, 存款很少, 改革开放后其中的一部分人更是随着国有企业改制或破产而成为了下岗职工, 失去了工资收入。稍有能力的人早已经另谋生路, 选择其他居住地。这些职工宿舍就成了今天的棚户区。
2. 我国政府对棚户区改造给予了高度重视
为了推进棚户区改造, 政府出台了强有力的优惠政策。在土地政策方面, 要求将棚户区改造安置住房用地纳入地方土地供应计划优先安排, 安置住房中涉及的经济适用房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地。在资金方面, 中央对棚户区改造给予资金支持, 并要求省级人民政府采取一些方法对本地区的棚户区改造给予资金支持。同时政府又出台了相应的税费减免政策, 主要包括免征土地使用税和印花税;根据规定免征土地增值税;减免征收契税等。
温家宝总理曾在2007年农历新年到辽宁省抚顺市走访当地棚户区居民, 视察棚户区改造工程的进展, 并提出:“关注民生, 首先要关注最困难的群众。解决群众最直接、最紧迫的利益问题, 必须让群众看得见、摸得着、信得过, 棚户区改造就是这样。”
李克强副总理在2009年12月召开的全国城市和国有工矿棚户区改造会议上指出:“住房是民生之要, 城市和国有工矿棚户区房屋破旧简陋、设施很差, 还居住着近千万户家庭, 绝大多数为低收入群体。实施棚户区改造, 顺民意、惠民生, 有利于扩内需、促发展、调结构, 是一举多得的重大民生工程。棚户区改造是保障性安居工程建设的重要组成部分, 要力争在全国范围内用5年时间完成城市和国有工矿集中连片棚户区改造任务, 有条件的地方可提前完成, 国有林区、垦区、煤矿、棚户区改造也要争取用3年时间完成, 同时加快推进廉租住房建设。”这为全国范围的棚户区改造工作划定了具体的期限。
3. 棚户区改造已经取得了一定的成绩
棚户区改造工作启动较早的几个省区, 如辽宁、吉林等, 其棚户区改造工作已经进入尾声, 并取得了大量宝贵的改造经验。2009年底, 全国城市和国有工矿棚户区改造会议的召开, 启动了全国范围的棚户区改造。今年全国各地纷纷制定了棚户区改造计划, 并且已经展开了改造工作。与棚户区相关的多个部委也多次下达文件指导各省的棚户区改造, 同时中央出台了大量的优惠政策和补贴政策, 帮助地方在计划期限内完成棚户区改造。棚户区的改造, 改善了城市低收入家庭和弱势群体的生活, 是住房保障的一部分。通过棚户区改造可以优化城市的基础设施建设, 也改善了城市的整体形象, 还促进了城市土地的集约高效利用。棚户区改造工程, 提升了城市的总体功能, 有助于城市的经济发展, 而改造工程本身创造了大量的就业机会, 而住房保障体制的完善又促进了经济和社会的协调发展。
二、棚户区改造中面临的问题
1. 棚户区的现状
据调查, 现在全国各类棚户区 (包括城市、林区、垦区、煤矿和其他国有工矿棚户区) 居民还有1100多万户, 到2008年底, 城市棚户区有744万户, 国有工矿棚户区238万户, 林区和垦区166万户。这些棚户区居住条件非常差, 居住环境恶劣, 房屋结构简单, 使用功能不全, 尤其是基础设施比较差。棚户区居民中低收入家庭比例高, 下岗失业、退休职工比较集中, 靠自身力量难以摆脱居住上的困境。其中, 城市棚户区主要集中在城市核心区、城市出入口和城区铁路沿线。棚户区极其恶劣的居住条件, 在客观上形成了棚户区居民与周边其他社区居民的隔离;由于棚户区大量集中了社会中最为贫困的人群, 造成了城市社会中的阶层隔离。而随着这几年城市化进程的推进, 棚户区内又住进了一些收入较低的外来人口, 居民结构的变化, 原有的单位管理的弱化, 都促使棚户区内产生了严重的治安问题。另一方面, 棚户区的存在严重影响了城市的景观和市容, 不仅仅是在建筑上与周围的城市景观不协调, 棚户区周边的卫生状况也很差。
2. 棚户区改造工作面临重重困难
首先, 全国居住在棚户区的家庭数量众多, 各类棚户区的改造工作量巨大, 即使是吉林这类较早开始棚户区改造工作的省区, 至今仍有一部分棚户区尚未改造。
其次, 棚户区改造难度较大, 一方面, 棚户区的各种基础设施严重缺乏, 在改造过程中配套工程浩大;另一方面, 棚户区所处的地块并不是依据居民的居住需要而选择的, 而是根据工业、林业、矿业、国有农场等单位的需要而选择的, 其地块不一定具有开发价值, 甚至并不适宜居住。因此将这种地方改造成为满足人们舒适生活需要的居住地有很大的难度。
第三, 棚户区改造涉及到的拆迁工作量大而且情况复杂。大多数棚户区人口密度非常大, 在狭窄的空间里, 有众多的家庭居住在其中。棚户区的人员结构较为复杂, 在城市化进程加速的过程中, 有大量的农村人口进入城市, 他们收入水平往往比较低, 棚户区居住条件恶劣, 但是价格低廉, 因此吸引了大量外来人口居住。棚户区中的房屋一部分是原企业兴建的宿舍, 也有一部分是居民自发建设的, 以解决自己家庭人口增长带来的居住问题, 或者是作为出租用的住房以缓解家庭经济的困难。因此, 在拆迁过程中如无法公正地认定居民的住房面积, 予以适当的补偿, 必然会引起一些群众的不满, 出现拒不拆迁的“钉子户”, 甚至引发群体性事件。
棚户区改造面临资金不足的难题。棚户区改造所需的资金投入量很大, 但在短时间内却难以收到相应的经济回报。根据辽宁省和吉林省棚户区改造的经验, 城市棚户区改造一户所需的投资量在10万到15万之间。棚户区之所以迟迟没有得到改造, 正是由于仅由企业以商业运作的方式进行棚户区改造, 无法盈利, 企业没有改造、开发的动力。因此棚户区改造就要依靠政府的投入和政策。一些政府的财政状况本来就不富余, 同时作为一个利益主体的政府面对棚户区改造这种在短期内难以得到经济回报的工作没有足够的积极性。政府在棚户区改造的过程中, 除了依靠财政的力量, 就要向银行贷款, 而由于政府难以拿出可靠的担保, 银行贷款也非常谨慎, 其贷款发放速度往往无法满足工程进度的需要。棚户区改造所涉及的单位和个人, 他们正是由于自身的经济实力所限, 所以才一直无法改善居住环境, 在棚户区改造过程中他们能够投入的资金非常有限。
三、对棚户区改造相关问题的探讨
1. 多元化的融资手段解决资金短缺
解决棚户区的资金问题必须根据棚户区不同的情况, 采用多元化的融资手段, 即政府财政、银行贷款、政策优惠、企业参与、居民自筹和社会募集等多种方式。
对于有较高的商业开发价值的棚户区, 企业的参与能够推动改造的进程, 有效地解决资金问题。但是由于棚户区改造难度大, 拆迁工作面临巨大的困难, 直接由企业负责从拆迁到新建的全部工作, 将无法保证企业的合理盈利, 无法调动企业参与的积极性。地方政府要吸引企业的投资, 则需要由政府负责拆迁工作, 然后根据地块的商业价值以不同的形式将土地交由企业开发, 同时允许企业在新建小区中建设一部分商品住房以获得盈利。另外, 政府需要协同自来水公司、电力公司等提供市政基础设施的企业完成对棚户区改造新建小区设施配套工作。
大部分棚户区的商业开发价值较低, 这些棚户区的改造工作具有明显的公益性, 主要依靠政府财政直接出资和政府向银行贷款。政府财政直接出资, 主要是政府从土地出让收入、城市维护建设税、城市公共事业附加费、城市基础设施配套费中, 按照规定拿出一部分资金用于棚户区改造支出项目。然而很多地方政府的财政状况非常紧张, 在这种情况下, 中央政府和省级政府应拿出更多的资金对棚户区改造工作提供支持, 加大对贫困地区政府的转移支付, 同时要加快财税改革, 提高地方政府的经济实力。地方政府则要做好棚户区改造期间的财政计划, 保证资金能够在计划的年份中配套, 保持政策的连续性。上级政府要严格监督基层政府棚户区改造的配套资金的落实情况。
而为了弥补政府财政直接出资的不足, 则需要政府向国家开发银行等金融机构进行贷款。近年来, 我国地方政府为了满足不断增加的投资需求, 通过直接向银行贷款和搭建融资平台等方式, 取得了大量的资金, 同时也造成了较重的负债, 形成了潜在的金融风险和地方政府信用危机。现阶段需要整顿财力较弱的地方政府融资平台, 在省级和实力较强的省会城市或中心城市建立针对棚户区这个项目的融资平台, 发展壮大, 并建立相应的偿还准备金制度, 在较大的范围内统筹利用棚户区改造资金。从根本上解决这个问题需要改革创新地方政府的融资工具, 中央政府可以允许地方政府针对公益性的城市建设项目发放市政债券, 另一方面需要加快对“土地财政”的改革, 保证“土地财政”的可持续性, 以维护政府的信用。
棚户区改造后新建小区的住房面积往往比原棚户区住房的面积要大, 而面积多出来的部分一般是以成本价出售给回迁居民。这部分补差价大约有几万元到十几万元, 这对于原棚户区居民来说是一笔不小的数目。帮助棚户区居民及时缴纳差价款, 既可以让居民早日取得新的住房, 也能保证改造工程的进度。因此, 可以鼓励商业银行推出针对棚户区居民的贷款, 以住房为抵押, 延长贷款年限;并由政府出面设立担保基金或成立担保公司为棚户区居民贷款进行连带担保。同时也可以就棚户区改造向社会募集善款, 建立基金, 为生活困难、购房困难的原棚户区居民提供帮助。
2. 棚户区改造新建小区的物业管理
棚户区改造后的新建小区的物业管理是个需要重视的问题。只有将新建小区的物业搞好, 才能维护新建小区的良好环境, 避免棚户区改造后的小区再次由于疏于管理、年久失修而成为新的“棚户区”。
棚户区居民回迁后很难支付高额的物业管理费用。棚户区新建小区的物业管理需要专业的物业公司进行管理。政府为了让居民能住得起、住得好, 既可以参考经济适用房的模式对物业费进行限价;又可以根据一定的收入标准对新建小区中经济困难的居民发放用于物业费的补贴。较早开始棚户区改造工作的吉林、辽宁等省多采用“自助物业”的模式。“自助物业”是由政府组织, 以原棚户区居民为工作人员, 进行物业管理。这种模式降低了物业费, 又解决了一部分原棚户区居民的就业问题, 同时还充分利用了原“单位制社区”在物业管理中的传统组织。但是这种“自助物业”的模式, 在人员方面和组织管理方面都比较薄弱, 尤其是对于一些比较复杂的修缮工作难以胜任, 因此不一定能够为新建社区提供良好的物业服务。因此需要政府在组织的过程中, 重视对工作人员的培训, 这样既能让他们更好地完成物业管理的工作, 又能增强他们的工作技能。同时, 政府可以对棚户区的新建小区的物业管理公司实行免税政策, 在维持物业公司保本微利的同时, 进一步降低小区居民的物业费负担。
3. 规范棚户区改造工程的组织建设方式
篇4：棚户区改造问题分析
关键词：房屋拆迁安置；利益冲突；利益诉求
棚户区改造作为城市化过程中的典型现象，有利于协调经济的全面发展，促进社会主义现代化建设，改善城市形象以及解决老百姓的安居乐业等问题，是一项重大的民生工程。棚户区改造涉及政府、居民、开发商等多方面的利益，只有协调实现多方面利益的统一，才能使棚户区改造真正变成“民心”工程。
一、政府与居民的利益分析
兰州市棚户区改造采取“政府主导，企业参与”的拆迁改造模式。政府协调棚户区居民达成土地征收、拆迁、补偿安置等协议，企业作为第三方并不直接负责土地征收、房屋拆迁等工作。此模式减少了企业与居民间的利益冲突，但就政府与居民两方面而言，却不可避免会产生诸多的互动关系，并在政府与居民的互动中进一步演化为政府与居民之间的利益博弈。
政府作为棚户区改造的最权威主体，不仅要协调好同居民之间的利益关系，还要同时处理好同开发商之间的利益博弈冲突。政府有着增加财政收入、推动经济发展、提高政绩、解决民生问题、维护社会稳定、促进和谐发展、改善城市面貌、提升城市品位、兼顾生态文明等方面的利益需求。对于居民而言，则是从局部利益或是眼前利益出发做考虑，以他们自身的妥善安置和经济利益等观念出发。他们有着得到合理的补偿、改善居住环境、提升生活品质、实现长远的社会补偿保障、健全参与机制等方面的利益需求。另外对于少数的棚户区居民来讲，他们主要以俗称是“钉子户”的形象展现在棚户区改造过程中追求更大的利益。
二、棚户区改造中的问题
在兰州市棚户区改造中，政府出台相关规定保障被拆迁居民的合法利益，但在实际操作中由于地方政府存在缺乏执行力等，部分棚户区居民的利益受到损害。通过笔者的实地走访调查发现，主要有以下几个方面：
第一，对施工单位的监督制约不到位，房屋拆除缺乏有效监管。棚户区改造施工的同时必须兼顾周围居民的正常利益，但在实际的运作中，笔者发现一些棚户区改造施工现场缺乏对建筑垃圾的有效处理，导致石子、粉尘等影响附近居民正常生活。政府相关职能部门没有起到应有的监督作用，使周边居民的合法利益受到损害。
第二，安置补偿不合理、不到位，实际的补偿标准过低。在笔者走访的棚户区中，部分被拆迁居民反映地方政府在执行改造安置中并未完全按照政府公开的安置补偿政策，如房屋测量按照房屋面积而未按照政府规定的建筑面积进行测量等，引发棚户区居民的不满。部分棚户区居民反映政府补偿安置的标准过低，货币补偿标准与市场价格严重脱节。另外，在笔者走访的“钉子户”反映，棚户区补偿安置政策不统一，部分“关系较硬”的居民取得更优惠的政策，产生严重的不公平，这也是他们迟迟不肯搬迁的原因之一。
第三，棚户区改造的规划不合理，工程进展安排不合理。兰州市棚户区问题由来已久，部分棚户区生产、居住环境差，政府早在十几年前就已经许诺进行拆迁改造，期间也进行过多次测量，但迟迟没有正式动工，政府方面也未给出明确的拆迁改造时间，居民对于尽快进行拆迁改造呼聲较大。
第四，政府与居民间信息不畅通。棚户区改造涉及政府、居民以及多方面的利益，在实际的开展中难免会产生问题。部分居民反映与政府间交通沟通较为困难，一方面政府多以文件、通告的形式与居民进行交涉，棚户区居民对政府政策的了解多以报纸、网络为主，没有一个很好的政策解读途径。另一方面，棚户区居民表达意见渠道单一且困难，在棚户区改造中遇到的问题很难直接传达到上级部门并得到有效解决。
三、棚户区问题的博弈论分析及对策建议
博弈的目的是争取利益和解决矛盾，最大的效益均衡是利益相关方互相博弈的均衡。在现有的规章制度下，一旦政府确定了要开发某地并获得相关批准后，被拆迁方在大多数情形下就必须同政府签订合同并限期搬迁。拆迁本身具有行政强制性，也就意味着拆迁交易往往并不是一种完全公平的自愿交易。另一方面，政府在管理具有市场性质的房屋改造拆迁时，容易产生权力寻租等行为，因而时有发生损害国家行政机关形象、侵犯公民合法权益的事件。根据博弈论的相关理论，在棚户区改造中，居民的行为发生在政府行为之后，两者的行为决策具有先后顺序，居民根据政府的决策选择做出相应的行为选择，是一种动态的博弈过程。同时居民在做决策之前并不完全知道政府具体会做出哪种决策，而且也无法确切得知自己在与政府进行互动的收益大小，属于一种不完全信息博弈。简而言之，政府和居民之间的博弈是一种不完全信息的动态博弈，居民在与政府博弈的过程中处于弱势地位。
借鉴博弈论中纳什均衡理论，笔者认为缓解棚户区改造中政府与居民间的冲突关系，促进棚户区改造高效、平稳进行，政府需要做到以下几个方面：
1.政府由从土地的经营者向土地管理者转变，由“理性经济人”向居民的迁拆补偿安置的保障者转变。棚户区改造中土地的出让是建立在牺牲居民的房屋所有权基础上的，政府不应该以经营者的地位进行居民的土地使用权交易，而应该以管理者的身份对棚户区的房屋重建进行有效管理。政府将自己从“理性经济人”的角色中转变出来，修正好自身的位置，真正做到把居民的利益放在第一位，将居民的合理安置和合法补偿落到实处。
2. 扩大公众参与，完善信访制度。在以往的城市拆迁改造工中，居民往往处于弱势群体地位，政府与居民间的冲突和矛盾频发。扩大公众参与可以有效的提升居民在旧城改造中的角色地位，更好的维护居民权益，其在拆迁工作中的配合度也就会有所提高。信访制度的完善可以使居民的意愿有效传递政府部门并进行解决。政府要加强对信访制度的执行工作，积极做出处理意见并落实到实处，确保居民的合法诉求能够被及时有效地解决。
nlc202309011806
3.制定符合切实可行的棚户区改造规划。政府在进行棚户区改造时，首要要保证在居民原有生活水平的基础上提升棚户区居民的生活质量。一方面，在进行经济补偿时要尽可能与附近相同地段房价持平，在进行房屋面积测量时严格按照政府规定的建筑面积进行测量，保障居民的正常居住生活。另一方面，政府在棚户区改造规划中要听取居民意见，制定切实可行的改造计划。
4.建立城市拆迁安置行为的制约机制。城市拆迁中的一切行为包括拆迁规章制度的制定必须以国家基本法律为行为准则，建立用以约束拆迁行为的规范、合法的城市拆迁行政制度，强化城市拆迁管理权限的约束，建立对城市房屋拆迁从业人员的道德和技能的约束制度，并健全对拆迁管理过程的监督制度。同时，要提高拆迁执法管理人员素质，加强行业法制建设，要修改完善拆迁法规和管理制度。
同时，对于涉及棚户区改造工作的居民，也要从以下几个方面着手：
1.合理追求补偿，积极配合拆迁。一般来说，棚户区居民在旧城改造中的主要出发点是自身的损失是否得到了最大的补偿，而至于改造规划的是否合理、土地是否得到了最有效的利用等并不太关心。棚户区居民应当在利益得到合理的补偿的同时有效的配合政府的拆迁工作，避免出现拖延工程进度寻求自身私利更大化的现象。
2.积极参与棚户区改造，改善自身的弱势群体地位，有效行使监督权。居民是棚户区改造最直接的利益相关方，是旧城改造的最直接受益人群。居民应该对这一切身相关的改造工作积极参与，让棚户区改造工程真正成为便民利民工程。居民也应增强维权意识，主动提升相关的各项知识技能和法律知识，積极了解和运用各种可行的参与方式，改善居民在旧城改造中的弱势群体地位。
参考文献
[1]赛姝瑞.新时期旧城改造利益相关方行为分析与对策研究[D].吉林大学，2015-05-01.
[2]彭小兵，谭蓉，户邑.城市拆迁纠纷的博弈分析及对策建议[J].重庆大学学报（社会科学版），2005-09-30.
[3]程开明.城中村改造的博弈分析及对策研究——以西安市为例[D].西安建筑科技大学，2010-05-01.
[基金项目]本文系西北民族大学国家级大学生创新创业训练计划资助项目（项目编号：201510742009），Project 201510742009 supported by National Trainning Program of Innovation and Entrepreneurship for Undergraduates.
[作者简介]李亚洲，男，（1994—）；董景亮，男（1994-）；李萌，女（1995-）；廖新，女，（1993-）。西北民族大学本科生。
[指导老师]马忠才，曹义杰，西北民族大学教师
篇5：棚户区改造问题分析
2017年武汉棚户区改造补偿标准棚户区改造政策。关注政策改革栏目的朋友们欢迎阅读本文哦，更多资讯尽在独特网，敬请阅读和关注!
2017年武汉棚户区改造补偿标准棚户区改造政策解读 所谓最低补偿面积，即在房屋征收(俗称拆迁)过程中，给予居住困难户的一种补贴。
政策简单而言，即“建筑面积不足30平方米按照30平方米给予征收补偿”。
由修订稿可见，被征收房屋是被征收人唯一住房的条件成为享受该项优惠政策的唯一要求，具体为“征收个人住宅或者公有住宅房屋，建筑面积不足30平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算)且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照30平方米给予征收补偿”。
根据武汉统计信息网数据，武汉人均住房建筑面积35.78平方米。而武汉市保障性住房申请条件之一则是：家庭人均住房建筑面积12平方米(含)以下。
武汉房地产业内表示：“建筑面积不足30平方米按照30平方米给予征收补偿”实际是一个执行超过10年的“老政策”。只不过之前的要求较多，分别是：
一是未享受房改政策或者住房保障政策;
二是被征收人、公有房屋承租人及配偶在征收决定公告之日前2年内在本市另无产权住宅房屋或者承租的公有住宅房屋;
三是征收个人住宅，建筑面积不足30平方米(涉及房屋所有权、承租权共有的房屋建筑面积合并计算)，且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房。
名词解释：房改政策，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策，指的是城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。房改是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，对未享受房改政策或者住房保障政策者在拆迁过程中提供补贴是顺理成章的事情。
2017年武汉棚户区改造最新消息
武汉晚报讯(见习记者张希为)棚户区改造作为旧城改造的民生工程，也为房地产去库存带来新的机遇。武汉晚报记者近日从武汉市房管局获悉，今年武汉棚户区改造的目标是5.2万户。棚户区改造将提高货币补偿的比例，货币补偿占比将超过50%。
棚户区的形成可追溯至建国以后的工业潮，武汉最大的棚户区兴起于上世纪50年代，十多万产业工人支援武钢建设，住进临时工棚，逐渐形成11个棚户集中社区，居住着13709户共4万余人。棚户区由于缺乏规划、年久失修，房屋质量差、治安和消防隐患较大，地势低处遭雨家里“水漫金山”，一有火情就“火烧连营”。2005年开始，老工业基地东北三省在全国率先开展了大规模的棚户区改造工程。2016年全国两会《政府工作报告》明确要求，2016年全国还要开工改造600万套棚户区，同时要提高货币化安置比例。
市房管局住房保障中心负责人介绍，为了帮助拆迁户安居乐业，政府可以用整体团购的方式和开发商签订协议，提供打折优惠。
另外，记者在市国土资源与规划局网站上看到，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》(征求意见稿)中对情况特殊的被征收人还提供了一些优惠政策。征收住宅房屋，被征收房屋建筑面积不足55平方米，按照建筑面积55平方米计算临时安置补偿费。征收个人住宅，对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门可按照不超过被征收房屋价值10%的标准给予奖励。
篇6：棚户区改造过程
一、总体要求和基本原则
（一）总体要求。深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为棚户区改造的根本目的，按照国务院部署，从2010年起，用3年左右时间基本完成集中成片棚户区改造，优先安排连片规模较大、居住条件困难、住房基本功能不全、房屋抗震性能差、结 构和消防安全隐患严重、群众要求迫切的项目，着力改善我省棚户区居民特别是住房困难群体的住房条件，促进经济社会和谐协调发展。
（二）基本原则
1.以人为本，依法拆迁。棚户区改造项目安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，采取问卷调查、入户走访、召开座谈会、听证会等方式征询群众意见，在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。
2.科学规划，分步实施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城乡规划、土地利用总体规划和保障性住房建设规划，编制和完善棚户区改造规划和年度计划，分年度明确落实具体改造项目和改造进度，有序推进棚户区改造。在制定项目实施方案时，要合理控制开发强度，合理确定容积率和建筑密度，建设宜居社区。
3.政府主导，市场运作。充分发挥政府的组织引导作用，建立协调机制，完善组织机构，统一组织实施。市、县政府在政策和资金方面给予支持。注重发挥市场机制的作用，引导有实力的房地产开发企业参与棚户区改造。充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。
4.因地制宜，区别对待。坚持整治、保护与改造相结合。对按照城乡规划和历史文化街区保护规划应予保留的建筑，主要进行房屋修缮，环境整治，维护城市传统风貌特色。
5.统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。
二、政策措施
（三）多 渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹措资金。
1.加大政府财政性资金扶持力度。在积极争取中央财政资金支持的同时，省级财政采取以奖代补方式，对棚户区改造予以资金支持。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费中，按规定安排资金用于棚户区改造片区的道路、绿化等基础设施配套建设。市、县政府从棚户区改造项目中收取的土地出让收入（免提农业土地开发资金），要优先用于棚户区改造中的拆迁货币补偿、安置住房建设、按规定配建的廉租住房建设及基础设施配套建设等支出。其中由省政府机关事务管理局统一组织实施的棚户区改造项目所需缴纳的土地出让价款（含地段差等）全额用于省直棚户区改造的安置、补偿以及相关配套设施建设等各项支出。各级财政应设立安置房及配套设施建设资金专户，加强对专项资金的监督管理。有条件的地区可对棚户区改造项目给予贷款贴息。棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。棚户区改造项目中配建的廉租住房可以申请国家补助和省政府以奖代补资金，可以把国家用于补助廉租住房建设与租赁补贴的资金统筹用于棚户区改造的廉租住房建设。
2.加大信贷支持力度。鼓励金融机构积极对接棚户区改造项目贷款需求，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款支持，并根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况，探索贷款投放模式，创新信贷产品，做好金融服务。鼓励金融机构在房地产开发信贷资金安排上向棚户区改造项目适当倾斜，优先保障符合信贷条件的棚户区改造项目的信贷资金需求。鼓励金融机构在继续做好以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款基础上，积极配合政府有关部门和项目单位探索创新贷款担保模式，促进扩大信贷资金投入。
3.鼓励采取共建方式改造国有工矿棚户区。允许住房困难户较多且列入棚户区改造计划的国有独立工矿企业，在符合城乡规划的前提下，经市、县人民政府批准，利用企业自有土地以集资合作建房方式进行棚户区改造，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均执行经济适用住房的有关规定。对远离城市的国有独立工矿企业棚户区改造，有条件的地区，在符合城乡规划的前提下，安置住房用地可纳入当地市、县城镇土地供应计划予以安排。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金，棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。
（四）加大税费政策支持力度。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税等经济适用住房的税收优惠政策；对棚户区改造项目中建设经济适用房、廉租房的，按配建比例享受相应的优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。棚户区改造项目电力配套建设的内部供配电设施工程，供电企业按收费标准的90%向建设单位收取，由供电企业统一建设，并承担建成后配套供配电设施的维修、改造、供电安全等责任。棚户区改造项目安置小区广电部门要优先安排有线数字电视网络干线铺设，免收用户入网初装费。
（五）落实土地供应政策。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。棚户区改造范围内涉及到集体所有土地的，应依法办理土地征收转用手续。对集中成片的棚户区改造项目，可先明确项目规划设计条件、拆迁补偿安置方案条件等，再组织招标确定改造项目建设单位。对零星、改造难度大的棚户区，可与其它片区捆绑统筹开发建设。以招标拍卖挂牌方式出让棚户区土地进行改造的，必须在《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定安置房的套数、套型建筑面积、建设标准等。
（六）完善拆迁补偿安置政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。
1.棚户区改造实行实物安置的，安置房应优先建设，优先安置。安置住房实行就地、就近和异地建设相结合，以就地、就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。
被拆迁住房实行就地、就近安置的，除楼层调节价差外，安置面积与被拆迁住房等面积部分原则上不补交差价；实行异地安置的，应考虑被拆迁住房所在区位与安置住房区位地段等级差，相应增加安置面积。安置面积与被拆迁住房等面积部分和异地安置应增加的面积部分，除楼层调节价差外，原则上不补交差价。因建筑结构原因安置面积超过被拆迁住房和异地安置应增加的面积部分，在当地规定面积标准以内的，按优惠价购买；超过当地规定面积标准的部分，按市场价购买。异地安置增加面积和建筑结构原因优惠面积标准由各市、县人民政府制定并公布执行。
2.实行货币补偿的，货币补偿金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。鼓励被拆迁人选择货币补偿，对选择货币补偿的被拆迁人可适当奖励。
对在两年内购买住房的，契税按其购房款扣除拆迁货币补偿款部分后征收。
3.实行实物安置的，被拆迁人承租公有住房的，若被拆迁人符合当地政府规定的按成本价购买公有住房条件，产权单位可参照拆迁当年出售公有住房的政策向被拆迁人出售。若被拆迁人不符合当地政府规定的按成本价购买公有住房的条件，产权单位可根据《福建省人民政府办公厅转发省房改办、省财政厅关于机关事业单位剩余公有住房处理意见的通知》（闽政办[2002]90号）有关规定，将公有住房评估竞价出售，也可以不出售，安置后继续保留租赁关系，按新的租金标准重新签订租赁合同。原房屋和安置房土地使用权性质均为划拨的，安置房可直接办理房屋产权证，上市交易时要按规定补交土地出让金。原房屋土地使用权性质为出让的，被拆迁人享有完全产权，上市交易不受保障性住房政策限制。
（七）加快保障性住房建设。城市棚户区改造项目中配建廉租住房比例原则上不低于建设总面积的5%。在城市棚户区改造土地出让前，应当将廉租住房配建比例、建设标准、回购条件等作为土地出让的前置条件。棚户区改造要与住房保障相结合，对棚户区改造范围内符合廉租住房保障条件的被拆迁人，要应保尽保。棚户区改造范围内配建经济适用住房、廉租住房的，要优先保障改造项目内符合保障对象的被拆迁人。
（八）完善既有住宅使用功能。对基础设施基本配套，房屋质量安全可靠的既有住宅，在符合城乡规划、建筑结构和消防安全等条件下，可按照“业主自愿、协商一致、资金自筹、政府引导”的原则，申请增设电梯，具体办法由省住房和城乡建设厅制定。
三、组织实施
（九）落实工作责任。地方各级人民政府要把棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导。市、县人民政府是棚户区改造工作的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，全力推进棚户区改造工作的顺利实施。省政府对设区市政府和省直有关部门实行目标责任制管理，进行监督考核。设区市人民政府对县（市）人民政府进行监督考核。省属企业的棚户区改造由所在市、县政府组织实施，有棚户区改造任务的国有工矿企业要积极配合，做好协调等相关工作。
（十）健全工作机制。省保障性安居工程协调小组负责协调解决棚户区改造中的重要问题，各有关部门根据部门职责，加强工作指导。省住房和城乡建设厅牵头负责编制全省棚户区改造规划，会同有关部门制定审查市、县人民政府棚户区改造规划及项目实施方案的办法；省发展改革委员会会同有关部门负责申报中央投资补助；省财政厅会同有关部门制定省级财政“以奖代补”资金管理办法；省国土资源厅负责落实涉及棚户区改造土地供应政策；行使国有企业出资人职责的部门负责协调指导国有大中型企业棚户区改造工作；人行福州中心支行、福建银监局督促指导金融机构做好金融服务工作。地方各级人民政府要于4月底前成立保障性安居工程协调小组，健全部门协作机制，各有关部门要密切配合，形成合力，各司其职、各负其责。
（十一）完善规划计划。市、县人民政府要把棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划，进一步完善棚户区改造规划和年度计划，要把所在地国有工矿棚户区改造纳入本城市棚户区改造规划和年度计划。棚户区改造规划和年度计划应落实到具体项目，因地制宜地制定项目实施方案，设区市人民政府要将所在地城市和国有工矿棚户区改造规划及项目实施方案报省政府备案；县（市）棚户区改造规划及项目实施方案报设区市人民政府审核汇总，报省政府备案。尚未编制棚户区改造规划和年度计划的县（市），要在4月底前完成棚户区改造规划和年度计划编制。
（十二）优化服务环境，加强建设监管。各级各部门要切实改善服务，营造发展环境，共同推进棚户区改造。发改、财政、规划、国土、建设、税务、电力、人防、气象、消防等部门，应本着便捷、高效、负责的原则，为项目建设提供绿色通道，要简化审核审批程序，缩短审批时限，并根据实际情况建立联审制度，提高办事效率。要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。安置房竣工后，要依法经验收合格后方可交付使用。
（十三）强化监督检查。市、县人民政府要加强监督检查，实施全方位监管，要在棚户区改造现场设立投诉举报信箱，公布投诉电话，接受群众监督，及时发现并解决各种问题，坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。省保障性安居工程协调小组会同有关部门对全省棚户区改造工作进行监督检查，各设区市保障性安居工程协调小组负责本地区工作的监督检查，并分别于每年7月15日和次年1月15日前，将棚户区改造工作进展情况、年度计划完成情况及土地供应开发情况报省保障性安居工程协调小组办公室。各级监察部门要会同有关部门加强对棚户区改造情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要对资金的使用和安全等各环节进行监督。各级国土资源管理部门要加强对棚户区改造用地的管理和监督检查。省保障性安居工程协调小组负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区和责任单位，要通报批评，限期整改。
（十四）加强宣传引导。各级政府及有关部门要加强宣传引导，做好法规政策的宣传解释和群众的思想工作，改造政策、补偿标准、安置方案等涉及居民切身利益的事项要及时采取多种形式予以公示，提高改造工作透明度，取得棚户区居民的理解和支持，为棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。