关于棚户区改造安置方式的问题探究

2022-09-11

1、棚户区改造安置分析

在我国城市化建设中棚户区一直是一个比较典型的现象, 在过去有效的解决了很多贫困家庭住房难的问题, 棚户区的存在与城市发展之间存在着不可调和的矛盾冲突, 同时棚户区改造是提高城市宜居性、加快城市发展中亟待解决的问题。所以, 针对拆迁中遇到的涉及居民切身利益的实际问题, 相关部门领导和工作人员应置身于工作一线, 为百姓解决实际困难, 为他们的住房地点及房源问题提供合理的解决办法。

2、棚户区改造安置类型

棚户区改造项目不仅是城市发展工程, 同时也是一项重大的民生工程, 基本出发点就是改善棚户区居民居住生活条件, 让棚户区的居民从棚区走向楼区。对于棚户区居民的安置和住房解决, 目前主要有三种办法, 首先是由政府建造安置房供居民居住, 其次是政府出面购买房屋做为安置房供居民居住, 最后就是通过经济补偿的方式, 给予棚户区一定的金钱让棚户区自己去购房居住。在目前的棚户区安置工作中, 三种办法都在使用, 但是对于三种办法的认识也存在着区域性差异。对于政府建造房屋的认识比较统一, 也是常用的办法。货币化补偿方式, 可以在国务颁布的《国有土地税和补偿条例》中找到相应的规定, 但也有人认为采取货币补偿的方式需要的成本比较高。对于政府购买住房的认识, 存在着极大的差异性, 从不同的角度可以得出不相同的结论, 媒体报道也提出了与“救援”有关的问题。

3、棚户区改造安置方式

3.1 政府统建安置房

政府负责整个住房规划、土地、批准、金融、建设、验收、分配和管理的全过程。这一模式的优势在于, 政府将充分利用政府的组织和协调优势, 迅速采取行动, 使房源和房型得到有效的控制。第二, 土地的获取方式为划拨方式;第三, 可以根据项目的进度支付资金, 减少了前期安置资金的支付压力。

虽然采用政府统建安置房的措施有以上的优势, 但是也存在比较多的弊端, 主要体现在以下几点:一是工程建设的时间比较长, 过渡成本投入比较大。从地块征收到安置房的建造和竣工需要的时间通常长达五年之久, 若是在遇到征收问题, 这个时间会延长至八年左右, 这就使建设成本和居民租房等过度成本升高;二是房屋质量难以得到有效的保证。相比专门的房地产企业建设水平, 政府住房质量成本控制与之存在着极大的差异, 质量投诉也远不止于此, 在后续的居住过程中会突显出来;三是在进行分配时, 难以得到公平公正的分配, 存在极大的难度。比如再分配顶楼和一楼时就容易出现分歧和纠纷, 另外商业门面和相关的基础设施也面临管理不到位的问题;四是对于物业收费标准没有统一的要求, 从而造成居民不能获得周到的服务, 存在着极大的民众意见;第五, 社会问题更多。比如公共安全和对棚户区居民的安置会引发众多的安全问题;第六, 更多的寻租行为。住房规划、建设、安置和管理都是由政府管理的, 容易出现更多的漏洞和腐败倾向;第七, 以后很难转移。一些定居区是通过划拨的方式建立的, 居民在居住后能够办理相关房屋证件, 在日后的买卖中存在着诸多问题, 这就容易造成居民有很大的意见。就算有的地块进行了评估和办理了证件, 其真正价值也难以体现出来;八是存在着较大的系统性风险。政府住房的很大一部分是对房地产市场的冲击, 这很容易导致系统风险。2013年, 全国商品房建设规模为7870万平方米, 成品总数量约800万平方米, 平均面积为90平方米。新建棚改房屋占完工商品房存量的50%, 房地产市场的系统性风险较大, 并且都是政府统一进行建设和投资的, 可能导致后续存在的一系列隐患。

3.2 政府购买安置房

政府购买安置房在实际的运作中使用的方式也是不同的, 其中主要包括政府购置商品房、开发商采取招标的方式由政府对售价进行限制的方式等, 在政府购买安置房中占主体地位的是开发商和政府。采用这种方式的优势有以下几点:首先是具有良好的建筑质量和物业;其次是安置过渡时间短, 从而节约了成本投入;再次是由于是回购商品房, 可供选择的类型比较多, 同时也将安置户进行分散安置, 避免了集中安置造成的问题;然后, 然后参与的环节减少, 也就使寻租空间降低;最后, 便于后续的转让和买卖。

该模式也存在一定缺点, 首先是政府的寻租空间减少了, 但是相对应的开发商寻租空间增大;其次是房屋购买价格的公平性;然后是媒体和舆论风险, 这就需要政府根据情况统筹安排, 制定相应的计划, 通过招投标由专门的开发商建造。