杭州房价走势和分析（精选5篇）
篇1：杭州房价走势和分析
2010南京房价走势预测分析
工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。
调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。
据此，工商联直指“土地财政是高房价首因”。一石激起千层浪。大家在惊叹的同时，不由得感叹两会的质量一年比一年高，很有些真知灼见；同时，大家所有的目光齐刷刷地盯上了当地政府。特别是在各地房价并没有大幅度下降的情况下，各地政府迫不及待地出台了大量的救房政策，俨然是房地产商的代言人，让广大老百姓迷惑不解。经济学家唐明灯更激烈地指出，“地方政府与房产商合演双簧戏！”言辞之大胆，令人咂舌。此言并非信口雌黄。君不见，广东近日推出稳定楼市15条，房价应声上涨5%，看得房地产大腕都心惊肉跳。开发商中稍有良心且明白点市道的王石先生认为，房价这样坚挺着，政府还去救市，是一件滑稽的事。其实他说的也就是普通经济学常识。可惜问题不在于常识而在于现实往往如此，原因就在于地方政府是地产利益链最大受益者。我这里辩解几句：
1、中国政府考核地方官员的政绩偏重于GDP的增长，就如同中学教育不管如何改变教学方式，如果不改变高考选拔机制，应试教育只会越演越烈一样，而素质教育永远是镜花水月。所以，在经费一定量的情况下，各地政府在考核的“尚方宝剑”下，八仙过海、各显神通，实际上很多政府高官中的有识之士，一般都在工业发展、可持续发展和环境保护方面努力寻求一个均衡点。用闻一多先生的话来讲，就是“戴着镣铐跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。
2、产业结构不合理的表现。自改革开放后，我国各行各业都取得了长足的进步，各项事业蒸蒸日上，但也不能掩盖发展过程中的产业结构不合理,原材料和基础性产业比重大,深加工和高新技术产业比重小、产品少,科技含量低。这制约了我国产业的进一步升空。电子、信息产业等只能仰欧美鼻息，根本无高附加值可言；制造业、钢铁业等，徒具规模，缺失核心技术。在国人的印象中，中国除了航天技术和卫生发射技术还可独领风骚外，其余都有待大幅度提高。这也是每年各地都大张旗鼓铺天盖地如临大敌地展开招商引资的任务的原因。
在这种情况下，来自工业的税收可想而知。而农业彻底成了被补助的对象。一方面要扩大城建，另一方面又要大规模推高产业发展，升级换代。各级政府也是忧心如焚，此情此景之下，房地产沦为“土地财政”似乎也是顺理成章。
（三）拆迁改造和新农村建设的推动
当年泰高路扩建的时候，拆迁户采取的是以地换地，再加上适当的补贴。而如今，在国家土地政策收缩确保十八亿的情况下，同时也为了进一步繁荣房地产市场，防止房价下跌，政府采取了以防换房，将大量的农村居民赶入了商品房，名为“拆迁安置房”。对此，无法褒贬。这是城市发展的必经之路，但它客观助长了摇摇欲坠的房地产价格。
一下为2008年年底网友“南门行客”提供的数据：
鹏欣上郡住宅709套销出85
同悦容园住宅404套销出39
凤城国际住宅738套销出581
宏基花园住宅692套销出675
金宇花园住宅295套销出151
东润第一城住宅820套销出441
翰林雅居住宅318套销出36
碧桂园翠林环玉苑住宅820套销出441
从中我们由此得出结论，空置率是相当高的。加上在金融危机背景下，观望的人越来越多。空置率随着其它楼盘的推出，只会越来越高，如果纯粹由市场解决，只会选择价格下行一条路可走。事实上，目前房价非常坚挺，这其中拆迁改造作出了绝大的贡献，而且周山河地区的拆迁规模还会继续扩大，填空房市的力度也会加强。况且新农村建设的步伐只会越来越快，又能节约土地，符合中央意图，又能扩大城市规模，增多城市人口，地方政府何乐而不为？
（四）地级大市的组建以及文化南京的辐射作用
地级南京市组建以来，城市面貌日新月异，这是个无法否认的现实。再加上文化南京的建设必将使南京成为一个非常适合居住的滨江宜居城市。尤其是作为一号首长的家乡，南京的“祥泰”瑞气定会让周边城市很多游客慕名而来。再加上南京构建“双环”的水文化，对于那些饱受城市工业化带来的环境骚扰的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大桥开通，肯定有相当部分苏南居民北上购房，投资、居住。就相当于今日之香港、深圳一样。一下提供一组数据，从网上搜索而来，引自“王庄的流浪汉”。
“2006年前三季度，长三角16城市GDP总计2.8万亿元，从高到低依次是南通、苏州、无锡、湖州、常州、杭州、南京、扬州、南京、台州和镇江(南京倒数第三)；产值增长较快的城市有南京、湖州和扬州，三市同比增幅均超过30%（南京第一）。投资增幅超过25%的城市有舟山、南京和南通（第二），从出口增长看，南京和舟山增速超过50%（第一）(来源：浙江省信息中心2006-11-10)。这就是说南京经济总体水平在长三角来说是最低的（但这从另一个方面可以说南京有更大的发展空间），但从各项发展指数来看，南京却是在整个长三角数一数二的。前几天长三角第七次市长论坛在南京招开，十一五期间的南京会更好的融入苏南，再加上沿江开发一铺开，相信增速会更高。相应的南京家庭年均也会以这个速度增长。相应的房价与年均收入比值也会大大降低。”二年过去，南京的经济增速越来越快，居于江苏十三地级市前列，而房价相比于南通、扬州并没有明显的缩小差距，是一个价值洼地，所以短期看，房价很难降下来。尽管作为
一个老百姓来讲，心理很难受，但我们必须正视这个可观事实。总之，房地产不仅仅是一个产业，一个产业链很长的产业，而且也涉及到政治，不仅是地方政府以及中央政府的重要财税来源，尤其是在全球金融危机背景之下，中国的经济也受到波及，有陷入紧缩的危险，那么房价下降就不是单纯的价格问题，而是全局性的问题了。房间一旦下行，就不仅是通缩了，简直是一场灾难。
但是如果你指望南京房价大幅度降价，那你大错特错，一厢情愿！如果南京房价在2009年能有百分之十的回调，就谢天谢地了！我的忠告是：
1、如果你确实想买房，现在任何时间买入都不会是个错误的时机，因为即使房地产下调幅度也不会太大，我认为百分之十就是极限了。如果你购买的是核心地段，更不要担心，那里很坚挺。
2、房价上涨对百姓不利，对长期发展不利；但如果降下来，产生的危险更大，因为房地产的影响太大了，在目前的中国，高科技的企业太少，目前这种传统资金和劳力密集型企业可以说支柱产业。我可以稍微形象概括一下，现在的房地产就是一辆陷入泥沼的战车，不仅绑架了百姓，也绑架了相关金融行业，如银行等，也绑架了政府。
3、我认为政府的态度是希望房价保持平稳，既不怎么上涨，也不怎么下降。采取以时间换空间的方式完成软调整，时间大概是三年，也就是说2010到2011年将是一个关键期。我觉得这个方法可能是最好的方法了。
4、这两三年间，可能出现一些变数，比如公务员和事业单位集
体加工资，就是阳光工资政策。实际上也是国家用的一招救房地产的暗棋，这样大量中产阶级的购买力加强，就会维持目前的房价甚至推高核心地段的房价。
5、随着城市化进程的加快，以及地方政府最喜欢用的一招，就是通过拆迁加强城市居民的数量，做大最强城市步伐的实施，包括我们南京也是这样，比如09年周山河地区的大量拆迁，会迅速补上目前销售停顿的市场。而且，也可以将之纳入新农村建设的计划，何乐而不为？
6、五年之后，我们再行讨论房地产与中国人口数量的关系。也许随着人口的大量减产，未来的中国房地产的真正危机才会来临。但目前不会。所以我估计今年暑假，中国的股市会慢慢转暖，甚至会进入一轮大牛市，但是你要注意随时撤退。否则的话，就像这一轮一样，赚的快也去的快。
最后，我认为南京房价并无“回暖”一说，在目前情况下，市区核心地段上升，周边只能说是“平稳”。
篇2：杭州房价走势和分析
中国房地产从现在开始，将有明显的下跌趋势,而下跌的主要因素可以归纳如下。
一，2012年一二线城市的房子价格上涨幅度小，远不如前几年，表明这些城市房价上涨的空间正在迅速缩小。官方还报道，上海2012年的商品房价格出现了微小的下跌。
二，三四线城市的需求主要来自当地的居民，而当地居民和农村有着千丝万缕的关系，使他们对城市房地产的需求远比不过一二线城市的居民。所以，三四线城市的房价到达6000元/平米的时候，就必定没有上冲的动力。例如，海口每平米的价格有可能就被盯住在6000-8000元之间。
三，中国宏观经济形势大不如前，如果统计局不要随便注水，GDP增长速度有可能就在6-7%之间。这样的速度，不可能支撑人们对高房价的长期期望，当人们意识到每平方米超过1.5万元就太贵的时候，就算一二线城市的价格也会撑不住了。
四，尽管廉租房建设远没有达到国务院的要求，各地积极开展廉租房的建设，将大大缓解高房价的压力。
五，习近平的反腐政策正在被大家所关注，我估计习近平不是那种说话不行动的人，那种抱有侥幸态度的官员必将受到惩罚。这样一来，不仅现在许多官员在大量的抛售房子，官员们再也不敢像以前一样大批大批的‘买进’房子了。打击腐败，有利于房价的下跌。
六，过去15年，房地产的投资占社会固定资产投资的20%以上，这是导致地产泡沫的罪魁祸首。当银行害怕有毒资产时，房地产贷款将受到管制，银根收紧，也会压低地产价价。
七，三四线城市量价齐跌，是一二线城市房价下跌的前提条件和信号，说明老百姓的购买能力和欲望已经受到严重的打击。许多小‘鬼城’的出现，照样可以在一二线城市重复。
附件：三四线城市地产开发过度陷僵局：房价大跌无人购
来源：中国青年报作者：李松涛(2013年1月24日)
岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。
不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。
“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。
也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。
“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。
部分房企受困三四线城市
国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。
一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。
另一组数据也证明了这个事实。
从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。
根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产[简介 最新动态]销售额同比增长36%，中海[简介 最新动态]也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产[简介 最新动态]销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。
这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。
“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。
在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。
上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。
这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。
如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。
2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。
而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。
伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”
几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。
正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。
张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。
不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。
在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。
单靠房地产，地方经济难持续发展
如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？
时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。
“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。
胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。
而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。
“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。
众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。
在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。
惠州2011年商品房成交量相当于广州的31%，但土地成交量相当于广州的94%。
在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘项目，其中一个项目预计入住人口30万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过2007～2009年期间每年全年的供应量。
在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。
这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。
尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些 三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。
“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。
在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。
“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这 个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相 应的成果。
标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。
城镇化能否化解难题
“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。
在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。
“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。
对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。
在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。
“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如鄂尔多斯，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。
在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。
其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。
在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”
篇3：杭州房价走势和分析
国务院:确保任务落实, 确保建设质量, 确保分配公平, 实现今年保障房建设目标
6 月11日至16日, 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强接连考察山西、河北和北京等省市的保障房建设情况, 他强调, 各地要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署, 注重创新机制, 确保任务落实, 确保建设质量, 确保分配公平, 三方面齐头推进, 实现今年保障房建设目标, 兑现对人民群众的郑重承诺。
财政部、住房和城乡建设部、国家发改委:加强保障房建设资金支持力度
6 月1日, 财政部、住房和城乡建设部联合发布《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》, 要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入, 扣除相关规定项目后, 按照不低于10%的比例安排资金, 统筹用于保障性安居工程建设。
6 月9日, 国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。《通知》指出各地经规范后继续保留的投融资平台公司可以申请发行企业债券, 募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
中国人民银行:年内第6次上调存款准备金率
6 月20日, 中国人民银行年内第6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调后, 存款准备金率将达到21.5%, 再度创下历史新高。
市场运行分析
开发投资增幅略有回落:6月份, 全国房地产开发投资继续保持增长, 增幅略有回落。当月, 全国完成房地产开发投资7513亿元, 同比增长28.9%, 增幅较上月下降7.5个百分点;其中, 商品住宅新增投资5351亿元, 同比增长32.2%, 增幅较上月回落3.8个百分点。 (见表1)
从房地产开发投资的增速走势来看, 6月份房地产开发增幅有所回落。与2010年各月增幅的平均值相比回落5.6个百分点, 但整体仍保持较快增长。
个人按揭贷款继续保持负增长, 利用外资增长较快:6 月份, 房地产开发资金来源新增8651亿元, 同比增长34.5%, 增速与上月相比加快11.8个百分点。
从房地产开发资金来源的不同渠道来看, 个人按揭贷款继续保持负增长, 国内贷款增长缓慢, 利用外资增长较快。具体来看, 6月份当月个人住房按揭贷款增长738亿元, 同比下降7.1%;国内贷款新增1220亿元, 增长19.2%;利用外资172亿元, 增长112.9%。 (见表2)
新开工面积保持平稳增长:6月份, 商品房新开工面积新增23325万平方米, 同比增长22.8%, 增幅与上年同月相比回落幅度较大, 但从近几个月的整体走势来看, 增幅保持平稳增长。其中, 商品住宅新开工面积新增18187万平方米, 同比增长21.2%, 增幅与6月相比加快2.3个百分点。
销售面积继续保持增长:6月份当月, 商品房实现销售面积11487万平方米, 同比增长25.4%, 增幅较5月加快6.9个百分点;其中, 商品住宅销售面积实现10263万平方米, 同比增长24.0%。这是继5月份当月房屋销售面积由负转正后继续保持正增长, 且增幅加快。分析其原因, 主要是受2010年国务院“4.17”政策的影响, 2010年5月-8月各月房屋销售面积回落较多, 上年同期基数较低, 导致今年5-8月房屋销售面积会出现较快的增长幅度, 但从当前的形势来看, 这种增长并不能代表着当前房地产市场销售出现回暖, 预计下半年房屋销售市场仍代保持低位运行的态势。 (见表3)
房价走势继续保持回落:随着各地限购措施的实施, 住宅价格上涨过快的势头初步得到遏制, 但当前房价进一步下降的动力不足, 房价进入僵持期。从全国70个大中城市住宅销售价格上看, 1月份新建住宅价格同比涨幅在10%以上的城市有10个, 2月份有7个, 3月份有6个, 4月份有1个, 5、6月份均为0个, 呈逐月减少的趋势。从环比价格上看, 1月份, 新建住宅价格环比出现上涨的城市个数有60个, 2月份减为66个, 3月份为49个, 4月份又反弹至66个, 5月份又回落至60个, 6月份又回落至43个, 上涨城市的个数整体呈减少态势, 价格走势进入僵持期。
与5月相比, 6月份新建商品住宅价格环比下跌的有1 2 个城市, 其中烟台、南京、天津、南宁等城市跌幅居前;价格上涨的有44个城市, 且涨幅均低于0.5%, 其中涨幅居前的有:沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐。
与2010年6月相比, 新建商品住宅出现下跌的有3个城市, 分别是杭州、三亚和南充, 与上月相同。价格上涨的有67个城市, 其中涨幅超过6%的有19个城市, 涨幅居前的是:乌鲁木齐、秦皇岛、南昌、兰州、长沙。 (见表4)
月度点评
6月份, 保障性住房建设的资金问题受到各方的关注, 财政部、国家发改委、住房和城乡建设部分别发文对创新和扩展保障性住房建设资金渠道加以引导。国务院两次派对保障性安居工程的建设情况进行考察调研, 这些表明了中央高层已经注意到了资金因素的制约对保障性安居工程的影响, 并开始通过各种政策来拓宽保障房资金来源渠道, 以确保完成全年开工1000万套的目标。
随着房地产有关政策的明晰化, 市场预期重新变得理性, 房屋销售市场出现企稳回升的态势, 但规模仍然保持在较低水平, 房地产开发企业的资金压力有所缓解, 但未来市场销售形势出现较快增长的可能性仍然非常小, 未来房企的奖金压力仍然较大, 房地产企业仍然需要将资金链安全放在管理的重要地位, 以应对销售形势保持低位运行下的资金特点。
对于未来的房屋价格走势, 我们认为, 在限购的大背景下, 房屋销售年内难以出现真正意义上的回暖, 整体市场销售规模将保持低位增长, 部分地区和城市甚至会出现负增长, 在这种情况下, 未来短期内房价将依然处于僵持和小幅下行状态, 整体上会出现下跌。
篇4：上海房价泡沫与未来走势分析
关键词：泡沫房价；上海房价市场；未来走势
世界上的许多国家都在经济发展中，遭遇过房地产泡沫经济的影响。而房地产泡沫风暴发生之后便是经济危机，而上海在这种大形势下，作为我国的一线城市，面临着更严重的房地产泡沫经济。而我国的房地产行业，在经过剧烈的变化之后，可能成为中国经济中变化最为迅速的行业之一。而日益严重的泡沫，已经成为我国经济发展的不稳定因素，对于我国经济的健康发展存在着重大的隐患。
一、上海泡沫房价的背景
（一）上海泡沫房价形成原因
作为我国发展最快速的城市：上海，在1997年的亚洲金融危机之后，房地产市场作为市场经济的主力支撑行业，快速的发展了起来。而政府为了避免经济危机的发展，重蹈亚洲金融危机的覆辙，在我国经济发达的地区，都制订了一系列相关的经济政策。但是我国房地产行业增速的增长以及远远超出预期，房地产投资在投机人士的炒作下，越加偏热，而这也造成了对土地需求的规模不断大，地价开发速度上涨。上海房地产经济的过快发展，已经将房地产产业推向上海市经济支柱产业的行列，而在这种情况下，政府将更难介入，因此泡沫经济将越滚越大[1]。
（二）政府对房价掌控模式
1998年起，我国逐渐取消国家式的福利分房。为推动我国经济的不断发展，推进了货币化的分配制度。在房改政策颁布之后，房价不断上涨。即使2008年我国房价在金融危机的影响下，依旧没有衰退。反而度过危机继续迅猛发展，针对上海屡创新高的房地产市场，2010年我国颁布了针对调控房价的调整的“国十条”政策。通过扩大城市保障房、经济适用房的建设范围，加大对公建房的建设力度，提高房屋首付款比例，联合银行对专有人员提高或降低贷款利率等等的措施，对上海房价的泡沫经济进行控制。而在微观经济学中，通过分析可以发现房屋作为商品，它的其价格是由市场决定的，而市场优势由供给和需求的关系比例共同决定。因此国家的调控政策只能缓解一时的经济问题，并不能从根本上解决供需矛盾[1]。
二、上海泡沫房价未来走势分析
（一）上海房价未来走势
根据上海房地产市场的统计，通过对我国房地产政策的分析，再结合上海目前所处的市场经济环境。因此对上海的住房价格走势的预测，有以下几种发展方向。
1、国家政策缩紧
国家通过严厉的经济调控，对房地产市场进行强行制约，通过市场调控措施和财政的紧缩性的流动性的货币政策，对房价进行调控。严格控制房价停止上涨，并对降幅进行严格限制，而在政策的强制要求下，部分投资性的房源，在很大的程度上将进入到儿级市场，甚至三级市场，作为二手房或者廉价房进行销售。从而进一步的通过政策调控加大了供给。
2、房价继续上涨
若我国政府对房地产市场进行调控，则国内经济会在长期的控制政策下，缺乏自身生长动力，国民需求将无法拉动，而房地产经济的衰退，也会在一定程度上影响我国经济的拉动速度，间接影响了其他产业的发展。因为在对房价的调控下，后期一定会适当放缓，房价会有一定涨幅，避免因为过度调控而对国民经济产生影响。
3、房价跌回谷地
在我国政府对房地产经济的控制中，一松一弛将会是房地产泡沫逐渐缩小，房地产产业的发展也会逐渐放缓。在社会经济中，人口红利逐渐消失，这就造成了人民住房的实际的需求，居民消费性需求将逐渐下降开始下降，房价会慢慢下跌。而对于一些投资性住房，将会集中抛售，供给的增多压低了房价，房价会暴跌[2]。
（二）上海房价长期走势
高房价的不稳定发展，使得目前内需增长已经面临长期抑制的环境，而上海的房地产市场，依旧处于繁荣的阶段。而面对现在整体的房地产行业来说，从一般情况下考虑，其涉及到方方面面的行业，例如建筑、建材、建筑设备等等。房地产我国关联性较为庞大的产业，能够带动很多的行业的发展。因而对于上海房地产市场来说，其也在一定程度上拉动了国家GDP的增长。对于国家整体发展而言，虽然降低能耗，减少库存将是国家目前宏观调控的重点。但是未来的工作重点依旧追求的是经济的稳健发展。所在在未来房产政策市场中，有极大的可能是地方对于财政补贴，鼓励百姓购房，或者在一定程度上降低首付。通过政策的调整鼓励低收入者购房。而对于个税较高的收入群体，政策也将会有一定的变换。虽然处于泡沫经济的边缘，但是我国政府的掌控已经对市场进行严格的管理了，对于房地产市场而言并不会有太多的不可控因素，因此上海的房地产市场会依旧稳定的增长。期间可能会夹杂一些短期的下降，但是依旧会缓慢的增长[3]。
（三）泡沫房价的注意事项
对于泡沫的房地产经济而言，一定要注意在调控的时候，拉动内需增长。在泡沫房价的情况下，政府的调控目标依旧应该以多元化为主，同时把经济的稳增长放在第一位，同时预防风险。政策措施是保证房地产稳定发展的因素，但是在稳定房地产市场需求的时候，一定要刺激市场消费，稳定国民经济。其次，严格的对房地产信贷进行控制，对金融风险进行有效防范。而信贷产业优势我国商业银行目前最主要的业务之一，因此一定要注重调控的作用，必须严格核实房地产开发商的自有资金，并进行规范审查[4]。
其次，必须建立起相对完善的房地产与住房的法律体系。只有建立遏制投机性的投资需求。通过构建相对完整的城市住房法律体系，进一步强化对现有市场的需求，从法律上对扰乱市场单位囤房等违规现象，进行约束，并保证正常房地产市场秩序的运行。在相应法律法规建立的同时，要建立健全评估机制，只有独立的房地产价格评估体系建立完整了，相关部门才能对房地产市场实施监督，对不同的地段、不同的类型的房地产进行监督管理。通过制定相对准确的基准价格作为执法依据。
最后，要在符合法律法规的章程下，对房地产市场的用途进行管制。可以通过允许对农村集体的建设用地，特别是经营型建筑的转让，与城市土地、国有土地实施同等入市的规定。在价格与权力上保持平等。从而通过提高上海土地的供给，来增加房地产市场的弹性，最终逐步建立起，城乡统一的集体市场与住房发展机制。
三、结束语
纵观全世界的经济发展历程，无论是泡沫经济还是经济危机，都遵循着一条颠覆不破的真理。缺陷经济总有破灭的一天，而对于中国的房地产市场来说，我国的泡沫也会随着政府调控与时间流逝而逐渐消亡。但是值得注意的一点事，泡沫经济的处置，依旧是宜早不宜迟，而中国在进行宏观调控时，已经意识到这一点了。中国的经济具有一定的复杂性，因此能否幸免于难，很大程度上取决于政府政策引导的方向。而在这个过程中，如果经济政策调控不当，泡沫经济会对我国现有经济进行毁灭性打击，并将对国民经济产生重大的危害。因此政府一定要加强自身的管理与预测，为我国经济的稳定发展铺平道路。（作者单位：交通银行上海市分行）
参考文献：
[1]朱玲芳.从房地产政策看我国房地产走势-现代营销2011（8）.
[2]陈文龙，朱甜甜.未来房价走势的几种猜想-现代营销 2011（6）.
[3]丁志安.从供求关系看房价走势-城市建设理论研究（电子版）2011（19）.
篇5：资本变局与房价走势
1. 我国资本流动轨迹与房价走势
1998年以来, 我国一直保持资本账户顺差, 外商直接投资 (FDI) 项下有大规模的资本流入。1998-2001年因东南亚金融危机引发了资本外逃, 致使我国资本连续三年净流出, 2001年因资本账户巨额顺差才使得我国资本净流出状况得以改善。2002年, 我国经济从东南亚危机阴影中走出, 并进入了快速发展通道, 人民币有强烈的升值预期, 资本大规模流入, 除了2006年有少量的资本净流出外, 其他年份资本都是净流入。同时, 反映游资 (HM) 流动的净误差与遗漏也于2002年发生了根本逆转, 由1998年187亿美元的净流出到2007年1170亿美元的净流入, 但2008年再次发生逆转, 游资流出高达321亿美元。虽然1998-2008年我国有4个年份出现了资本净流出, 但其他年份均为资本净流入, 且资本流入额远大于资本流出额, 11年我国资本累计净流入达到5748亿美元 (见表1) 。同时, 我国房价也出现了长达11年之久的上涨。1998年我国商品房销售均价为2025元/平方米, 而2008年则达到3948元/平方米, 较1998年增长了近95%, 年均增长率为5.52% (见表1) , 如果我们再考虑区位因素, 则房价上涨幅度更大, 部分区域已成倍上涨。
2. 资本流动与房价走势的内在关系
从上面的分析可以看出, 资本流动与房价走势具有明显的相关性。如果资本大量流入, 则房价涨幅就会过大过猛, 而一旦资本流入大幅回落或资本净流出, 房价涨幅就会回落, 甚至下跌。从图1可以看出, 1998-2001年我国出现了明显的资本外流, 但房价相对稳定, 年均上涨率仅1.54%;2002-2004年国外资本因我国经济快速增长和人民币升值预期而大规模流入, 在资本的推动下房价快速上涨, 年均增长率达到了6.03%;2005-2006年资本流入大幅回落, 甚至出现资本流出, 房价涨幅也从2004年的9.7%回落到2006年的5.5%, 但2007年资本又大量流入, 导致我国房价再次大幅上涨, 涨幅高达10.1%;不过2008年随着全球金融危机的恶化和蔓延, 流入中国的资本大幅回落, 甚至出现资本外逃, 我国房价开始下降。因此, 我们有必要探讨资本流动与房价走势的传递机制, 分析当前资本变局与房价下跌是否具有可持续性, 并利用资本流向来研判未来房价的走势。
资料来源:国家外汇管理局 (http://www.safe.gov.cn/) 、国家统计局 (http://www.stats.gov.cn/) 和中经网数据库 (http://db.cei.gov.cn/) , 由笔者整理而成, 其中2008年资本流动的相关数据为估计值
二、资本流动与房价走势作用机制
1. 巨额的资本流入形成了庞大的外汇占款, 增加了货币供给, 从而推动了房价上涨
长期以来, 中国人民银行充当了外汇市场最终“做市商”角色, 有义务购买因资本流入所形成的外汇, 持续多年的资本净流入使得我国外汇储备不断增加, 而外汇储备的增加又会通过货币创造机制增加货币供给, 形成庞大的外汇占款。1998-2008年累计净流入我国的资本高达5748亿美元, 并最终形成外汇储备, 即使以2008年底的汇率换算, 因资本净流入而产生的高能货币高达3.9万亿元, 再假设货币乘数为5, 则资本净流入所增加的货币供给 (或外汇占款) 将近20万亿元。货币供给的大幅增加必将使货币购买力下降, 从而出现物价上涨, 甚至通货膨胀, 人们为了保全财富必将购买保值功能较强的房产, 从而推动了房价上涨。
2. FDI的大量流入, 提高了居民的收入水平, 增强了居民的住房购买力
改革开放以来, 我国累计批准设立外商投资企业已逾65万家, 实际利用外资规模近1万亿美元, 受雇于外资投资企业的居民人数不断增加。截至2008年末高达1.5亿人, 外商投资企业规模膨胀的过程也是受雇于外商投资企业的居民收入提高的过程。根据国家统计局公布的数据, 外商投资企业、国有企业和集体企业1998年的平均劳动报酬分别为12927元、7579元和5314元, 2006年分别达到26552元、21706元和12866元, 外资企业与内资企业的收入差距较为明显, 但差距不断缩小。FDI的大量流入大幅提高外企员工的收入水平, 并在“攀比效应”的作用下提高其他类型企业员工的收入水平, 进而增强居民的住房购买力, 从而推动房价的持续上涨。
资料来源:国家外汇管理局 (http://www.safe.gov.cn/) 和国家统计局 (http://www.stats.gov.cn/) , 由笔者整理而成, 其中2008年资本流量数据为估计值
资料来源:国家外汇管理局 (http://www.safe.gov.cn/) 和国家统计局 (http://www.stats.gov.cn/) , 由笔者整理而成
3. 游资的大量流入, 将直接增加房地产投机成分, 推动房价上涨
游资的本性是逐利性, 只要有套利机会就会蜂拥而入。2002年以来人民币有强烈的升值预期, 为了豪赌人民币升值, 游资通过贸易伪报、资本夹杂、地下钱庄等方式大量流入我国。大多数学者认为2003-2008年上半年流入中国的游资规模在5000~6000亿美元之间。然而, 人民币并未一次性大幅升值, 而是缓慢升值, 游资被迫留在中国, 游资的本性决定了其不可能在中国“无所事事”, 游资一方面坐等人民币升值, 另一方面加大在股市和房市的投机力度。由于股市风险太大, 而房价“只涨不跌的神话”使得房地产市场成为游资理想的投机场所, 大量资金的进入必然推动房价不断上涨。同时, 游资还可以通过银行系统间接推动房价上涨。由于人民币缓慢升值, 游资无法快进快出以达到投机目的, 部分保守的游资选择“双保险”的收益模式, 即人民币升值收益和银行存款收益, 大量的资金流向银行必将提高银行的流动性, 甚至出现流动性过剩, 从而增强银行的放贷冲动, 银行的信贷支持通过提高居民的“软购买力” (本文认为硬购买力指居民拥有的可用来购买住房的财富所产生的购买力, 而软购买力不仅指居民拥有的可用于购买住房的财富所产生的购买力, 还包括居民通过举债等方式所产生的购买力, 是两者的总和) 进一步推动房价上涨。
三、未来房价走势的预测
1. 资本变局与房价下跌
2008年以来, 美国次债危机不断蔓延恶化, 并引发了国际资本流动的逆转。由于发达国家金融机构深陷财务危机, 仅靠政府救助很难摆脱困境, 为此他们必将抽回输出在外的资本以回国“自救”, 从而引发了全球资本流动逆转, 大量的资本从发展中国家撤离。2008年下半年, 我国资本流动发生了明显变化, 逐渐由资本流入国转变为资本流出国, 9-11月我国连续三个月资本净流出, 资本变局由此产生。如图2所示, 2008年前4个月资本大量流入我国, 但5月起资本流入的规模大幅回落, 并最终在9月出现了资本净流出, 10-11月资本加速外流, 致使9-11月我国流出的资本高达1030亿美元。同时, 我国房价也随资本变局发生了巨大变化, 由大幅上涨到大幅回落, 甚至出现负增长。由图2可知, 2008年1月我国房价上涨11.3%, 创下了11年来的新高, 但随着资本变局的发生, 房价涨幅大幅回落, 9月涨幅仅为3.5%。随着资本外流加剧进一步回落, 并于2008年12月出现负增长, 2009年1-2月房价继续下跌, 跌幅分别为-0.9%和-1.2%。
2. 基于资本流动的房价预测
目前, 源自美国的金融危机并未结束, 甚至还有进一步恶化的趋势。虽然美国政府不断加大救市力度, 但是巨大的“金融黑洞”仅靠政府的财政资金根本无法“填补”, 各大金融机构为了在危机中避免步雷曼兄弟之“后尘”必然展开“自救”, 一方面抽回输出在外的资本, 另一方面收缩国内信贷, 前者直接导致国际金融资本流动逆转, 后者通过生产企业间接导致国际生产资本流动逆转, 最终达到资本回流以“自救”的目的。金融危机的进一步恶化和金融机构的“自救”已使我国出现资本变局, 中资银行H股被战略投资者大量抛售, 游资也开始暗中大规模撤离, 甚至FDI也出现了变局。2008年10-11月我国外贸顺差分别为352亿美元和401亿美元, 而外汇储备却出现了200亿美元的负增长, 两个月的资本流出将近1000亿美元, 资本流动逆转风险不容小视。
由于资本流动与我国房价走势具有明显的正相关关系, 因此, 未来房价走势将取决于资本变局是否改观、政府政策效应是否延续和刚性需求是否有效释放, 并可能出现以下3种情况。
(1) 如果未来一段时间金融危机因政府“救市”和金融机构“自救”而结束, 金融机构将摆脱财务困境, 全球经济将回暖, 资本流动逆转将发生根本改变, 资本将再次流向发展中国家, 而我国依然是资本青睐的对象, 资本必将大规模流入。这将遏制我国房价下跌, 如果再考虑到政府“救市”和刚性需求的释放, 商品房成交量和价格都将发生根本扭转, 甚至出现“量价齐升”之局面。
(2) 如果未来一段时间全球金融危机并未结束, 也没有进一步恶化, 世界经济依然低迷, 但没有严重衰退, 那么资本再次大规模撤回以“自救”的可能性也不大, 我国将不会再次出现资本大规模“出逃”, 资本流动基本处于平衡状态。此时资本流动对我国房价的影响是中性的, 但如果考虑到政府一系列针对成交量的“救市”措施和刚性需求的释放, 商品房成交量将大幅上升, 从而出现政策推动型和需求拉动型的房地产“回暖”之景象。但政府“救市”主要是“救量”而非“救价”, 刚性需求如果没有价格配合也无法彻底释放, 因此房价不会出现大幅上涨, 将基本保持稳定, 甚至还会出现小幅下跌。
(3) 如果未来一段时间全球金融危机进一步恶化, 世界经济严重衰退, 则资本将加速外流, 甚至出现大规模的资本外逃, “资本变局”将加速我国房价下跌。如果金融危机进一步恶化, 则金融机构将加快资本回抽和信贷紧缩的步伐以缓解财务危机。金融机构的撤资和紧缩政策将导致发展中国家资本大规模外流和发达国家生产企业的财务困难, 全球金融危机必将进一步加剧。由于我国有高达约1.8万亿美元的国外资本, 还有巨额的国内资本, 一旦资本大规模逃离我国, 必将造成货币供给紧缩、收入下降和商品房的大量抛售, 我国房价必将大幅下跌, 甚至出现暴跌。
从当前国际经济环境来看, 全球国际金融危机很难在短期内结束, 而全球各大央行的直接“救市”和一揽子经济刺激计划将遏制金融危机进一步恶化, 即使出现局部恶化, 各国央行的联合干预也能控制危机的进一步蔓延, 因此我国再次出现资本大规模流入和外逃的可能性都不大。从我国经济的具体情况来看, 我国经济在政府一系列“救市”措施的刺激和推动下有回暖迹象, 尤其是房地产市场, 成交量大幅上升, 但房价基本保持稳定, 甚至出现局部下跌。从经济增长角度来看, 实业资本将会流入我国, 但是金融资本 (尤其是游资) 不会流入, 我国资本流动将基本保持平衡。综上所述, 未来一段时间, 我国商品房成交量将在政府政策推动和刚性需求释放下而大幅提升, 但房价将保持相对稳定, 甚至有小幅下跌的可能。但随着政策效应逐渐递减和刚性需求逐渐释放, 如果没有资本大量流入等外力的作用, 我国商品房成交量将可能再次萎缩, 房价将可能再次回落。
参考文献
[1].杰弗里·萨克斯费利普·拉雷恩.全球视角下宏观经济学.上海人民出版社.2004
[2].王建.次债危机前景与国际货币资本变局.中国经贸导刊.2008.10
[3].倪小林.花旗大裁员预示全球产业变局加速.上海证券报.2008.11.20