房价走势之经济学分析

房价走势之经济学分析（通用6篇）

篇1：房价走势之经济学分析

2010南京房价走势预测分析

工商联在北京、上海、广州、深圳、青岛、西安、成都、苏州和呼和浩特9个城市，选取62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了深入调查和分析研究，向全国政协十一届二次会议递交了《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》的书面报告。

调研报告指出，房地产开发企业项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%；而在开发项目的总费用支出中，大约一半（49.42%）流向政府；开发项目的总销售收入中，政府份额占37.36%；同时，房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。

据此，工商联直指“土地财政是高房价首因”。一石激起千层浪。大家在惊叹的同时，不由得感叹两会的质量一年比一年高，很有些真知灼见；同时，大家所有的目光齐刷刷地盯上了当地政府。特别是在各地房价并没有大幅度下降的情况下，各地政府迫不及待地出台了大量的救房政策，俨然是房地产商的代言人，让广大老百姓迷惑不解。经济学家唐明灯更激烈地指出，“地方政府与房产商合演双簧戏！”言辞之大胆，令人咂舌。此言并非信口雌黄。君不见，广东近日推出稳定楼市15条，房价应声上涨5%，看得房地产大腕都心惊肉跳。开发商中稍有良心且明白点市道的王石先生认为，房价这样坚挺着，政府还去救市，是一件滑稽的事。其实他说的也就是普通经济学常识。可惜问题不在于常识而在于现实往往如此，原因就在于地方政府是地产利益链最大受益者。我这里辩解几句：

1、中国政府考核地方官员的政绩偏重于GDP的增长，就如同中学教育不管如何改变教学方式，如果不改变高考选拔机制，应试教育只会越演越烈一样，而素质教育永远是镜花水月。所以，在经费一定量的情况下，各地政府在考核的“尚方宝剑”下，八仙过海、各显神通，实际上很多政府高官中的有识之士，一般都在工业发展、可持续发展和环境保护方面努力寻求一个均衡点。用闻一多先生的话来讲，就是“戴着镣铐跳舞”。百姓有百姓的苦，政府也有政府的苦。

2、产业结构不合理的表现。自改革开放后，我国各行各业都取得了长足的进步，各项事业蒸蒸日上，但也不能掩盖发展过程中的产业结构不合理,原材料和基础性产业比重大,深加工和高新技术产业比重小、产品少,科技含量低。这制约了我国产业的进一步升空。电子、信息产业等只能仰欧美鼻息，根本无高附加值可言；制造业、钢铁业等，徒具规模，缺失核心技术。在国人的印象中，中国除了航天技术和卫生发射技术还可独领风骚外，其余都有待大幅度提高。这也是每年各地都大张旗鼓铺天盖地如临大敌地展开招商引资的任务的原因。

在这种情况下，来自工业的税收可想而知。而农业彻底成了被补助的对象。一方面要扩大城建，另一方面又要大规模推高产业发展，升级换代。各级政府也是忧心如焚，此情此景之下，房地产沦为“土地财政”似乎也是顺理成章。

（三）拆迁改造和新农村建设的推动

当年泰高路扩建的时候，拆迁户采取的是以地换地，再加上适当的补贴。而如今，在国家土地政策收缩确保十八亿的情况下，同时也为了进一步繁荣房地产市场，防止房价下跌，政府采取了以防换房，将大量的农村居民赶入了商品房，名为“拆迁安置房”。对此，无法褒贬。这是城市发展的必经之路，但它客观助长了摇摇欲坠的房地产价格。

一下为2008年年底网友“南门行客”提供的数据：

鹏欣上郡住宅709套销出85

同悦容园住宅404套销出39

凤城国际住宅738套销出581

宏基花园住宅692套销出675

金宇花园住宅295套销出151

东润第一城住宅820套销出441

翰林雅居住宅318套销出36

碧桂园翠林环玉苑住宅820套销出441

从中我们由此得出结论，空置率是相当高的。加上在金融危机背景下，观望的人越来越多。空置率随着其它楼盘的推出，只会越来越高，如果纯粹由市场解决，只会选择价格下行一条路可走。事实上，目前房价非常坚挺，这其中拆迁改造作出了绝大的贡献，而且周山河地区的拆迁规模还会继续扩大，填空房市的力度也会加强。况且新农村建设的步伐只会越来越快，又能节约土地，符合中央意图，又能扩大城市规模，增多城市人口，地方政府何乐而不为？

（四）地级大市的组建以及文化南京的辐射作用

地级南京市组建以来，城市面貌日新月异，这是个无法否认的现实。再加上文化南京的建设必将使南京成为一个非常适合居住的滨江宜居城市。尤其是作为一号首长的家乡，南京的“祥泰”瑞气定会让周边城市很多游客慕名而来。再加上南京构建“双环”的水文化，对于那些饱受城市工业化带来的环境骚扰的居民尤其具有吸引力。不久后，南京大桥开通，肯定有相当部分苏南居民北上购房，投资、居住。就相当于今日之香港、深圳一样。一下提供一组数据，从网上搜索而来，引自“王庄的流浪汉”。

“2006年前三季度，长三角16城市GDP总计2.8万亿元，从高到低依次是南通、苏州、无锡、湖州、常州、杭州、南京、扬州、南京、台州和镇江(南京倒数第三)；产值增长较快的城市有南京、湖州和扬州，三市同比增幅均超过30%（南京第一）。投资增幅超过25%的城市有舟山、南京和南通（第二），从出口增长看，南京和舟山增速超过50%（第一）(来源：浙江省信息中心2006-11-10)。这就是说南京经济总体水平在长三角来说是最低的（但这从另一个方面可以说南京有更大的发展空间），但从各项发展指数来看，南京却是在整个长三角数一数二的。前几天长三角第七次市长论坛在南京招开，十一五期间的南京会更好的融入苏南，再加上沿江开发一铺开，相信增速会更高。相应的南京家庭年均也会以这个速度增长。相应的房价与年均收入比值也会大大降低。”二年过去，南京的经济增速越来越快，居于江苏十三地级市前列，而房价相比于南通、扬州并没有明显的缩小差距，是一个价值洼地，所以短期看，房价很难降下来。尽管作为

一个老百姓来讲，心理很难受，但我们必须正视这个可观事实。总之，房地产不仅仅是一个产业，一个产业链很长的产业，而且也涉及到政治，不仅是地方政府以及中央政府的重要财税来源，尤其是在全球金融危机背景之下，中国的经济也受到波及，有陷入紧缩的危险，那么房价下降就不是单纯的价格问题，而是全局性的问题了。房间一旦下行，就不仅是通缩了，简直是一场灾难。

但是如果你指望南京房价大幅度降价，那你大错特错，一厢情愿！如果南京房价在2009年能有百分之十的回调，就谢天谢地了！我的忠告是：

1、如果你确实想买房，现在任何时间买入都不会是个错误的时机，因为即使房地产下调幅度也不会太大，我认为百分之十就是极限了。如果你购买的是核心地段，更不要担心，那里很坚挺。

2、房价上涨对百姓不利，对长期发展不利；但如果降下来，产生的危险更大，因为房地产的影响太大了，在目前的中国，高科技的企业太少，目前这种传统资金和劳力密集型企业可以说支柱产业。我可以稍微形象概括一下，现在的房地产就是一辆陷入泥沼的战车，不仅绑架了百姓，也绑架了相关金融行业，如银行等，也绑架了政府。

3、我认为政府的态度是希望房价保持平稳，既不怎么上涨，也不怎么下降。采取以时间换空间的方式完成软调整，时间大概是三年，也就是说2010到2011年将是一个关键期。我觉得这个方法可能是最好的方法了。

4、这两三年间，可能出现一些变数，比如公务员和事业单位集

体加工资，就是阳光工资政策。实际上也是国家用的一招救房地产的暗棋，这样大量中产阶级的购买力加强，就会维持目前的房价甚至推高核心地段的房价。

5、随着城市化进程的加快，以及地方政府最喜欢用的一招，就是通过拆迁加强城市居民的数量，做大最强城市步伐的实施，包括我们南京也是这样，比如09年周山河地区的大量拆迁，会迅速补上目前销售停顿的市场。而且，也可以将之纳入新农村建设的计划，何乐而不为？

6、五年之后，我们再行讨论房地产与中国人口数量的关系。也许随着人口的大量减产，未来的中国房地产的真正危机才会来临。但目前不会。所以我估计今年暑假，中国的股市会慢慢转暖，甚至会进入一轮大牛市，但是你要注意随时撤退。否则的话，就像这一轮一样，赚的快也去的快。

最后，我认为南京房价并无“回暖”一说，在目前情况下，市区核心地段上升，周边只能说是“平稳”。

篇2：房价走势之经济学分析

中国房地产从现在开始，将有明显的下跌趋势,而下跌的主要因素可以归纳如下。

一，2012年一二线城市的房子价格上涨幅度小，远不如前几年，表明这些城市房价上涨的空间正在迅速缩小。官方还报道，上海2012年的商品房价格出现了微小的下跌。

二，三四线城市的需求主要来自当地的居民，而当地居民和农村有着千丝万缕的关系，使他们对城市房地产的需求远比不过一二线城市的居民。所以，三四线城市的房价到达6000元/平米的时候，就必定没有上冲的动力。例如，海口每平米的价格有可能就被盯住在6000-8000元之间。

三，中国宏观经济形势大不如前，如果统计局不要随便注水，GDP增长速度有可能就在6-7%之间。这样的速度，不可能支撑人们对高房价的长期期望，当人们意识到每平方米超过1.5万元就太贵的时候，就算一二线城市的价格也会撑不住了。

四，尽管廉租房建设远没有达到国务院的要求，各地积极开展廉租房的建设，将大大缓解高房价的压力。

五，习近平的反腐政策正在被大家所关注，我估计习近平不是那种说话不行动的人，那种抱有侥幸态度的官员必将受到惩罚。这样一来，不仅现在许多官员在大量的抛售房子，官员们再也不敢像以前一样大批大批的‘买进’房子了。打击腐败，有利于房价的下跌。

六，过去15年，房地产的投资占社会固定资产投资的20%以上，这是导致地产泡沫的罪魁祸首。当银行害怕有毒资产时，房地产贷款将受到管制，银根收紧，也会压低地产价价。

七，三四线城市量价齐跌，是一二线城市房价下跌的前提条件和信号，说明老百姓的购买能力和欲望已经受到严重的打击。许多小‘鬼城’的出现，照样可以在一二线城市重复。

附件：三四线城市地产开发过度陷僵局：房价大跌无人购

来源：中国青年报作者：李松涛(2013年1月24日)

岁末年初，一二线城市的楼市延续着交易量火爆的局面，而有的三四线城市却陷入交易冷清、价格下跌的泥沼中。

不过，一个值得关注的背景是，城镇化正成为近期影响房地产业的关键词。有观点认为，三四线城市将是房地产行业的下一个金矿。

“城镇化蕴含着最大的内需潜力”、“推进城镇化，关键是提高城镇化质量”等中央层面有关对城镇化的表态让一些市场分析人士认为，这将带来三四线房地产市场的春天。

也有不少业内专家认为，一些对城镇化的曲解正是房地产行业要警惕的。

“城镇化并不是房地产化。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，目前，相当一部分三四线城市的房地产市场已经供大于求，如果市场还有人曲解、炒作城镇化，借机大卖土地，推高房地产投资，将会对三四线城市的房地产发展带来巨大的危险。

部分房企受困三四线城市

国家统计局2012年12月公布的数据显示，在2012年11月，70个大中城市中有53个城市住宅销售价格环比上涨，而下跌的城市中，基本上是丹东、烟台、泉州、秦皇岛、扬州、桂林等三四线城市。

一二线城市与三四线城市的房地产市场已经在分化。

另一组数据也证明了这个事实。

从房地产企业的业绩增长来看，业务侧重于三四线城市的企业明显低于侧重一二线城市发展的企业。

根据公开统计资料，2012年前11月，保利地产[简介 最新动态]销售额同比增长36%，中海[简介 最新动态]也增长近30%，这两家企业在2012年都侧重在一二线城市发展。但是侧重在三四线城市圈地开发的恒大地产[简介 最新动态]销售额同比仅增6%，同样布局的碧桂园仅增长6.5%。

这样的对比让很多房地产企业感到意外。最近几年，到三四线城市圈地几乎是房地产企业的主流，但去年的数据却让这一信心满满的预期大打折扣。

“三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

实际上，三四线城市这种住宅供大于求的现象并不是今天才暴露，早在2012年年中，这种局面就已经初现端倪。唐山、烟台、营口、常州、贵阳等城市都在那个时期出现开发商扎堆儿，项目销售困难的局面。

在2012年年中之前，这些三四线城市都处在房地产开发建设的集中爆发期，众多国内知名开发商纷纷进入，到处都是房地产建设工地。

上海易居房地产研究院企业研究中心在当时就曾拿出一份研究报告，指明在三四线城市热闹的房地产开发背后，隐藏着严重过剩的巨大隐患。

这份研究报告以唐山为例，从2008年到2011年，唐山商品房用地年均成交量为2100万平方米，而北京为2268万平方米；唐山2011年商品房成交量为159万平方米，只有北京的18%。

如果用类似的方法去比较其他三四线城市，几乎可以得到类似的数据和结论：尽管城市不大、人口不多，但最近几年的房地产开发量却大幅猛增。

2012年年末，一些三四线城市相继爆出楼市危机的新闻。比如贵阳，住宅待消化库存高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。

而在海南，房价大幅缩水在多个城市上演。

伟业我爱我家集团副总胡景晖在2012年年底参加的几次地产界的聚会上听到了数家房地产企业的抱怨，“他们都在说唐山、烟台、营口等三四线城市，房子卖不动。”

几年前一些开发商兴冲冲地到三四线城市跑马圈地，2012年大多进入销售期，却发现已经陷了进去。

正是这种状况，让那些知名开发商改变了拿地策略。伟业我爱我家集团统计了包括万科、保利、金地、龙湖等8家知名开发商在2012年的拿地状况，结果发现，这8家开发商在一二线城市拿地共205宗，在三四线城市拿地降为110宗。

张大伟告诉记者，这种拿地策略的变化出现在2012年8月之后，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线城市占比63%，三四线城市占比仅为18%。开发商回归一二线城市已经成为既成事实。

不过，拿地策略的变化并不能改变三四线城市在建项目销售的尴尬，可以看到的是，这些前期房地产开发建设活跃的三四线城市，未来将有着极大的销售压力。

在近日召开的瑞银2013年大中华研讨会上，瑞银房地产行业研究主管李智颖表示，三线城市新房供应过大的问题，在今年仍可能延续，供过于求现象将会存在。

单靠房地产，地方经济难持续发展

如果说三四线城市的房地产市场供大于求已是基本事实，那么，是什么造成了如今的结果？

时光需要倒回5年前。2008年年底，全球金融危机爆发，为了防止此次金融危机对我国经济的拖累，2009年，我国出台了4万亿元的刺激经济政策，也正是在此之后，不少三四线城市的房地产市场开始吹起了泡沫。

“当年是基础设施建设的高潮，各地都在造新城，投资拉动是当时绝大多数城市的最重要的经济增长方式。”张大伟告诉记者，三四线城市开始大量出让土地，吸引开发商进入。

胡景晖告诉记者，当时不少地方政府想的只是让开发商进来，把土地卖出去，把钱赚回来，而没有想到要维持一个房地产市场，还需要产业、人口聚集、配套设施等等条件。在胡景晖看来，当时确实有一些开发商的投资过于草率。

而始于2011年1月的楼市限购政策则加剧了开发商进入三四线城市的步伐和决心。

“不少开发商当时的判断是，北京上海这些一线城市的销售量会萎缩得很厉害，那只能到不限购的三四线城市寻找机会。”胡景晖说。

众多三四线城市正是从2009年前后开始进入房地产开发的盛宴。

在扬州，2010年土地出让爆发式增长，当年该市市区住宅用地合计供应426.29万平方米，同比增加68.58%。当年完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。

惠州2011年商品房成交量相当于广州的31%，但土地成交量相当于广州的94%。

在贵阳，已经有十几个超过100万平方米的在售楼盘项目，其中一个项目预计入住人口30万。根据当地的统计，2012年上半年，贵阳商品房市场的整体供应量就已超过2007～2009年期间每年全年的供应量。

在南通，近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间需要近15年。

这些吓人的数字在过去几年的众多三四线城市轮番出现，引起众多学者的关注。中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜一直在关注三四线城市的房地产开发高潮，2012年上半年，她就告诉记者，这些城市已经出现了过度开发的问题，商品房供应已经大于需求。

尽管从2009年以来，我国基础设施建设已经让不少三四线城市获得了很大的发展机会，高铁的建设提速也串联起了不少三四线城市与一二线城市，但这些 三四线城市依旧没能得到足以支撑迅猛开发的房地产市场的人口聚集、产业配套，那些大力开发的房地产项目不可避免地陷入销售困境。

“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。

在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名全部是三四线城市。

“之所以出现这样的局面，就是因为这些三四线城市把房地产业作为拉动经济的引擎，房地产业只是一个先导产业，并不能作为地方经济持续发展的根本，这 个产业的发展需要其他产业的发展作为支撑。”胡景晖说，但从这几年的发展来看，这些三四线城市基本是提前透支了房地产业的发展，却没有在经济增长上得到相 应的成果。

标杆房地产企业在拿地策略上回归一二线城市，也许并不是对三四线城市失去信心，而是暂时还看不到这些城市的发展潜力。

城镇化能否化解难题

“三四线城市如果没有产业的培育，将难以支撑房地产市场的发展。”中国房地产学会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强告诉记者，三四线城市对人口、资金的吸纳能力都没有想象中那么强。过去几年，不论是地方政府还是开发商，对三四线城市的发展都作了过于乐观的判断。

在陈国强看来，不同的城市面临的房地产风险不同，需要从各自城市的经济基础、产业基础进行研究，从而对房地产开发作出调整。对开发商来说，区域布局要均衡，要参与到三四线城市房地产市场的培育过程中，但不能把重心全放在三四线城市。

“城镇化是远水，不可能马上解决那些已经出现房地产市场问题的三四线城市的问题。”陈国强说，中央对城镇化的表态也说明，恰恰是要通过城镇化来调整前几年发展中遇到的问题。

对于目前已经出现供大于求的三四线城市，有人认为很危险，也有人有着不同的看法。

在张大伟看来，对这几年进入三四线城市发展的开发商来说，并没有太大的压力，因为他们拿地的成本并不高，有些城市土地价格一平方米只有几百元。如果这个城市有发展潜力，目前的供大于求就不是问题，很快就能消化掉库存。

“但如果没有发展潜力，就值得认真研究。”张大伟说，比如鄂尔多斯，最近一两年基本上没有新推什么土地，之所以会出现房价的大幅下跌，是因为煤价下跌了，而煤炭是当地经济发展的绝对支柱。如果当地除了煤炭之外还有别的经济发展支柱，那就不会出现房地产的问题。

在张大伟看来，中央近期对城镇化的表态，其实正是强调一二线城市和三四线城市之间的产业布局，培育三四线城市的产业发展，是对经济结构的优化。

其实，产业布局对房地产市场的影响不仅仅出现在三四线城市，在一二线城市同样存在，一二线城市建设的“新城”往往也因为没有产业的支撑从而成为“睡城”。

在胡景晖看来，未来中国还将有三亿到四亿的人口转移，这些人口不是转移到大城市，而是在百万人口左右的城市，要做到这一点，这些城市就必须有相当的产业支撑。“一二线城市也需要将现有的一些产业转移出去，分解到三四线城市。”

篇3：房价走势之经济学分析

为了缓解低收入家庭的安居问题, 国家采取了根据相应建造标准建设廉租房、经济适用房及公租房为主的保障性住房政策。官方数据显示, 2013年中国计划新开工城镇保障性安居工程630万套, 基本建成470万套。2014年的保障房建设计划目标为新开工600万套以上, 基本建成480万套以上。我国住建部计划“十二五”期间 (包括之前) 共建设3600万套, 约能解决1亿人左右的城市人口住房问题。房产在人们的财产中占有非常重大的比例, 房屋的消费量占我国居民总消费量的10%以上, 如此庞大数量的保障房涌入市场必定对房价产生重大影响。由于人们的认知、信息以及预期的不同, 个人在购买房产中常伴有理性与非理性的因素, 观望、跟风等行为屡屡出现, 有较大程度受心理因素的干扰。因而除了从传统经济学角度分析之外还需要以行为经济学原理进行探索, 结合供求理论, 从消费心理角度分析保障房建设对房价的影响。我国近期的房地产价格剧烈变动不能完全归因于经济的表现, 而是国际经济大环境和国内房地产政策力量的综合影响, 更多的是房地产市场环境给大家造成的心理判断, 所以从行为经济学的角度入手很可能是一种有效的方法。

二、行为经济学的基本理论

行为经济学的理论基础———前景理论 (Daniel Khaneman&Amos Tversky, 1979) 指出在人们面临条件相当的损失前景时更加倾向于冒险赌博 (风险偏好) , 而面临条件相当的盈利前景时更倾向于实现确定性盈利 (风险规避) , 同样的参照点人们对损失的敏感度大于对利得的敏感度。在此基础上不少经济学家对个人选择行为做了进一步延伸。Khaneman&Tversky (1982) 证实了代表性经验推断理论, 提出当人们进行量化决策时其决策往往受建议的影响, 而在进行判断时则常常过于看重那些显著的、难忘的证据, 甚至从中得出歪曲认识, 行为学家将人们在判断中存在的受建议影响的现象称为“锚定心理”。Meir Statman&Hersh Shefrin (1985) 通过对股票市场上投资者的行为的观察指出在处置资产时, 当投资者处于盈利状态时是风险回避者, 而处于亏损状态时是风险偏好者, 这就是所谓的处置效应。同时他们指出人们通常对于在投资判断和决策上由于个人局限、信息不全等原因导致判断失误致使自身利益损失感到非常害怕和痛苦, 并采取各种可能的行为避免失误, 这会导致一些非理性行为的发生。这种损失厌恶同时印证了前景理论中人们对待得失的敏感差异理论。Grifin&Tversky (1992) 发现人们面对较难问题时倾向于过度自信, Daniel et.al (1998) 指出成功者容易把成功归因于自我知识的完整性和个人能力的突出性, 这种自我归因偏差会使成功者过度自信, 以自己的意愿代替实际客观事物发展的规律。羊群效应则是指人们经常受到多数人影响而跟从大众的思想或行为, 也被称为“从众效应”, 羊群效应是诉诸群众谬误的基础。

三、保障房与商品房房价关系的历年数据统计分析

从供给角度来看, 保障性住房的建设挤占了部分商品房建设用地, 保障房大量出现在市场上降低了开发商建设商品性住房的预期收益和预期购买数量, 所以同期开发商相比商品房更加倾向于开发较多的保障性住房, 这一投资倾向作用力降低了商品房的建设数量。从需求角度来看, 保障性住房使得一部分满足保障性住房条件的购房者不再考虑购买商品住房, 而选择购买价格较为便宜的保障性住房, 从而导致商品房需求量下降。商品性住房的供给和需求同时下降导致供需曲线同时向左移动, 这样只能确定均衡数量的减少却不能确定对价格的影响, 到底价格是上升还是下降取决于供给和需求对于保障性住房的敏感性。保障房建设与商品房房价是否存在相关关系需要对历年实际数据进行相关分析, 我们搜集到1998~2010年的经济适用房 (由于廉租房等其他保障房数据不完整难以统计, 所以以经济适用房的数据为主) 和商品房房价的几组相关数据, 并对数据的运算得出经济适用房年竣工套数占房屋年竣工总套数的比例以及商品房销售价格的年增长率, 如表1所示。

基于以上信息对经济适用房竣工套数所占比例和商品房销售价格年增长率进行回归分析, 结果得知R值 (Pearson Correlation) 为-0.543<0, 二者为负相关关系, 为中度相关, 即经济适用房竣工套数增加一个百分点则对商品房价格增长率有0.543个抑制作用。检验显著性为0.055, 由此我们可以接受经济适用房与商品房价格呈负相关假设。此外需要注明, 文章选取的仅仅是经济适用房竣工的数据, 如果加上廉住房、公租房等相关保障房数据, 那么可以推测出保障房对商品房价格具有更加明显的抑制作用, 而对于这种抑制作用下面将从崭新的角度进行诠释。

数据来源:中经网统计数据库

四、从消费者行为角度探析保障性住房对房价的影响

(一) 代表性经验推断与锚定效应

保障房供给增加后, 国家的本意是将保障性住房和商品住房市场分开, 商品性住房是一种同时具有实用价值和投资价值的特殊实物商品, 而保障性住房则将投资价值剥离出来, 仅仅提供居住的功能。此外国家强制每个省市大面积建设保障性住房还给了整个房地产的购买者一个价格上的比对标准。国人不可能将两种住房市场完全划分, 至少在心理上没法将两种住房划分, 所以在人们购买一般商品性住房的时候, 就给自己定下了一个对比的框架, 在考虑商品住房价格是否合理这一问题的时候, 给自己设置了一个参照物, 这一参照物即是保障性住房价格。保障性住房的价格是基本的建设价格, 同时还享受了土地和税收等各方面的优惠, 所以价格必然比较低。其价格虽然也将随着市场经济情况的变化而变化, 但变化幅度在国家可控范围内, 小于商品性住房。人们在代表性推断和框架效应的影响下, 使用自己了解的保障性住房价格对比商品性住房价格, 超出部分过大的时候, 就会认为价格不合理。在保障性住房的数量更多的情况下, 这种框架心理就会愈发明显。在经济比较好的时候, 这种心理导致商品性住房的价格将一定的熨平商品房周期波动, 而且无论何时, 都能起到向下稳定的效果。当然当商品性住房的价格下降到一定程度的时候, 保障性住房的价格也会起到一定的支撑效应, 因为商品性住房毕竟有流动性好、住房面积大等便利特征。

(二) 后悔厌恶与处置效应

每个人都不喜欢自己做出的错误决定, 非常厌恶损失, 这种厌恶的效应往往超过了得到同样收益的情况。对于一项资产, 承认自己的失误和损失是一件非常痛苦的事情。这种效应也是中国房地产市场投资者期望只能上涨不能下跌的重要原因。例如我国房地产市场近期有一定的下跌, 很多新建楼盘的业主都强烈反对开发商降价销售。房地产市场价格有上下的波动其实是很正常的, 为什么业主反映如此之大, 就是因为人们的损失厌恶、后悔厌恶的心理非常严重, 不能接受自己投资失败、损失严重的事实, 反而认为是无良开发商欺骗自己的结果。保障性住房的增加, 加重了处置效应, 保障性住房减少了商品性住房的总供给和需求, 使得市场从理论上来说对于各种冲击更加敏感了。当房地产价格可能下降的时候, 相对于保障性住房 (价格基本不波动) 的购买者, 虽然商品性住房的产权拥有者也不一定会在市场上进行交易, 但是商品性住房的购买者的损失更明显了, 损失的房屋产权拥有者不愿意卖掉自己的房屋, 认为肯定会上涨, 这种心理减少了房价的波动。同样在盈利的时候, 商品性住房的性质因为保障性住房的提供而更加明显, 投机性更加突出, 市场冲击可能影响更大。商品性住房的产权拥有者的盈利也因为有比对而更加明显, 在市场上涨的时候售卖房子的人将更多。市场的供给增加, 有一定的降低价格、稳定价格的效果。

(三) 过度自信与羊群效应

在房地产交易这样一个影响比较重大的交易过程中, 人们对于自己的的决策往往更有自信, 而不是按照实际情况判断。人们对于价格的合理程度、未来价格的趋势都会形成自己的判断, 在这种判断形成之后, 就会坚持这种看法, 即使这种看法其实是一种跟风的做法, 人们也会觉得这是合理的行为, 不会承认自己在跟风。由于购买保障性住房的市场主体和商品性住房的市场主体不同, 保障性住房的供给增加对于房地产市场的影响实际是不确定的, 但是人们往往不会相信这一个经济学的推断。直观上来看因为保障性住房的价格更低, 人们会认为房地产价格的未来趋势很可能会在一个较长的时间内有下降的趋势。所以开始观望不买, 而房地产价格在实际上很大程度上是和一个国家的发展情况紧密相联的。这种对于房价下降的集体推测导致我国近期内房价不会有较高的上涨。

五、总结

由于过度自信、羊群效应, 人们大多坚信房价下跌, 将使得房价在一段时间内因为需求降低, 价格不能稳定。虽然考虑了人们的预期效应, 但是未能把政府对房地产调控作为一个因素进行考虑, 显然不能很好反应现实情况。政府对房地产行业的态度是影响消费者与房地产供给者预期与相应行为的重要因素之一。从长期来看, 房价会随着经济发展呈维持缓慢上涨趋势, 虽然上涨幅度不会很大。保障房的价格是由政府决定的, 而从长期来与社会总体经济发展水平相适应, 所以能作为商品房价格的评价标杆。保障性住房价格能给未来的房价一个相对稳定的比对标准, 从而引导人们对房价的正确认识。

参考文献

[1]何大安.理性选择向非理性选择转化的行为分析[J].经济研究, 2010 (06) .

[2]彭晓莲.国内外房地产经济周期研究综述[J], 当代经济, 2009 (09) .

[3]贺京同, 战昱宁, 万志华, 房地产市场中的羊群行为及其对商品房交易量的影响[J], 浙江大学学报 (人文社会科学版) , 2009 (02) .

[4]肖经建.消费者金融行为、消费者金融教育和消费者福利[J].经济研究, 2011 (01) .

篇4：上海房价泡沫与未来走势分析

关键词：泡沫房价；上海房价市场；未来走势

世界上的许多国家都在经济发展中，遭遇过房地产泡沫经济的影响。而房地产泡沫风暴发生之后便是经济危机，而上海在这种大形势下，作为我国的一线城市，面临着更严重的房地产泡沫经济。而我国的房地产行业，在经过剧烈的变化之后，可能成为中国经济中变化最为迅速的行业之一。而日益严重的泡沫，已经成为我国经济发展的不稳定因素，对于我国经济的健康发展存在着重大的隐患。

一、上海泡沫房价的背景

（一）上海泡沫房价形成原因

作为我国发展最快速的城市：上海，在1997年的亚洲金融危机之后，房地产市场作为市场经济的主力支撑行业，快速的发展了起来。而政府为了避免经济危机的发展，重蹈亚洲金融危机的覆辙，在我国经济发达的地区，都制订了一系列相关的经济政策。但是我国房地产行业增速的增长以及远远超出预期，房地产投资在投机人士的炒作下，越加偏热，而这也造成了对土地需求的规模不断大，地价开发速度上涨。上海房地产经济的过快发展，已经将房地产产业推向上海市经济支柱产业的行列，而在这种情况下，政府将更难介入，因此泡沫经济将越滚越大[1]。

（二）政府对房价掌控模式

1998年起，我国逐渐取消国家式的福利分房。为推动我国经济的不断发展，推进了货币化的分配制度。在房改政策颁布之后，房价不断上涨。即使2008年我国房价在金融危机的影响下，依旧没有衰退。反而度过危机继续迅猛发展，针对上海屡创新高的房地产市场，2010年我国颁布了针对调控房价的调整的“国十条”政策。通过扩大城市保障房、经济适用房的建设范围，加大对公建房的建设力度，提高房屋首付款比例，联合银行对专有人员提高或降低贷款利率等等的措施，对上海房价的泡沫经济进行控制。而在微观经济学中，通过分析可以发现房屋作为商品，它的其价格是由市场决定的，而市场优势由供给和需求的关系比例共同决定。因此国家的调控政策只能缓解一时的经济问题，并不能从根本上解决供需矛盾[1]。

二、上海泡沫房价未来走势分析

（一）上海房价未来走势

根据上海房地产市场的统计，通过对我国房地产政策的分析，再结合上海目前所处的市场经济环境。因此对上海的住房价格走势的预测，有以下几种发展方向。

1、国家政策缩紧

国家通过严厉的经济调控，对房地产市场进行强行制约，通过市场调控措施和财政的紧缩性的流动性的货币政策，对房价进行调控。严格控制房价停止上涨，并对降幅进行严格限制，而在政策的强制要求下，部分投资性的房源，在很大的程度上将进入到儿级市场，甚至三级市场，作为二手房或者廉价房进行销售。从而进一步的通过政策调控加大了供给。

2、房价继续上涨

若我国政府对房地产市场进行调控，则国内经济会在长期的控制政策下，缺乏自身生长动力，国民需求将无法拉动，而房地产经济的衰退，也会在一定程度上影响我国经济的拉动速度，间接影响了其他产业的发展。因为在对房价的调控下，后期一定会适当放缓，房价会有一定涨幅，避免因为过度调控而对国民经济产生影响。

3、房价跌回谷地

在我国政府对房地产经济的控制中，一松一弛将会是房地产泡沫逐渐缩小，房地产产业的发展也会逐渐放缓。在社会经济中，人口红利逐渐消失，这就造成了人民住房的实际的需求，居民消费性需求将逐渐下降开始下降，房价会慢慢下跌。而对于一些投资性住房，将会集中抛售，供给的增多压低了房价，房价会暴跌[2]。

（二）上海房价长期走势

高房价的不稳定发展，使得目前内需增长已经面临长期抑制的环境，而上海的房地产市场，依旧处于繁荣的阶段。而面对现在整体的房地产行业来说，从一般情况下考虑，其涉及到方方面面的行业，例如建筑、建材、建筑设备等等。房地产我国关联性较为庞大的产业，能够带动很多的行业的发展。因而对于上海房地产市场来说，其也在一定程度上拉动了国家GDP的增长。对于国家整体发展而言，虽然降低能耗，减少库存将是国家目前宏观调控的重点。但是未来的工作重点依旧追求的是经济的稳健发展。所在在未来房产政策市场中，有极大的可能是地方对于财政补贴，鼓励百姓购房，或者在一定程度上降低首付。通过政策的调整鼓励低收入者购房。而对于个税较高的收入群体，政策也将会有一定的变换。虽然处于泡沫经济的边缘，但是我国政府的掌控已经对市场进行严格的管理了，对于房地产市场而言并不会有太多的不可控因素，因此上海的房地产市场会依旧稳定的增长。期间可能会夹杂一些短期的下降，但是依旧会缓慢的增长[3]。

（三）泡沫房价的注意事项

对于泡沫的房地产经济而言，一定要注意在调控的时候，拉动内需增长。在泡沫房价的情况下，政府的调控目标依旧应该以多元化为主，同时把经济的稳增长放在第一位，同时预防风险。政策措施是保证房地产稳定发展的因素，但是在稳定房地产市场需求的时候，一定要刺激市场消费，稳定国民经济。其次，严格的对房地产信贷进行控制，对金融风险进行有效防范。而信贷产业优势我国商业银行目前最主要的业务之一，因此一定要注重调控的作用，必须严格核实房地产开发商的自有资金，并进行规范审查[4]。

其次，必须建立起相对完善的房地产与住房的法律体系。只有建立遏制投机性的投资需求。通过构建相对完整的城市住房法律体系，进一步强化对现有市场的需求，从法律上对扰乱市场单位囤房等违规现象，进行约束，并保证正常房地产市场秩序的运行。在相应法律法规建立的同时，要建立健全评估机制，只有独立的房地产价格评估体系建立完整了，相关部门才能对房地产市场实施监督，对不同的地段、不同的类型的房地产进行监督管理。通过制定相对准确的基准价格作为执法依据。

最后，要在符合法律法规的章程下，对房地产市场的用途进行管制。可以通过允许对农村集体的建设用地，特别是经营型建筑的转让，与城市土地、国有土地实施同等入市的规定。在价格与权力上保持平等。从而通过提高上海土地的供给，来增加房地产市场的弹性，最终逐步建立起，城乡统一的集体市场与住房发展机制。

三、结束语

纵观全世界的经济发展历程，无论是泡沫经济还是经济危机，都遵循着一条颠覆不破的真理。缺陷经济总有破灭的一天，而对于中国的房地产市场来说，我国的泡沫也会随着政府调控与时间流逝而逐渐消亡。但是值得注意的一点事，泡沫经济的处置，依旧是宜早不宜迟，而中国在进行宏观调控时，已经意识到这一点了。中国的经济具有一定的复杂性，因此能否幸免于难，很大程度上取决于政府政策引导的方向。而在这个过程中，如果经济政策调控不当，泡沫经济会对我国现有经济进行毁灭性打击，并将对国民经济产生重大的危害。因此政府一定要加强自身的管理与预测，为我国经济的稳定发展铺平道路。（作者单位：交通银行上海市分行）

参考文献：

[1]朱玲芳.从房地产政策看我国房地产走势-现代营销2011（8）.

[2]陈文龙，朱甜甜.未来房价走势的几种猜想-现代营销 2011（6）.

[3]丁志安.从供求关系看房价走势-城市建设理论研究（电子版）2011（19）.

篇5：房价走势之经济学分析

国务院:确保任务落实, 确保建设质量, 确保分配公平, 实现今年保障房建设目标

6 月11日至16日, 中共中央政治局常委、国务院副总理李克强接连考察山西、河北和北京等省市的保障房建设情况, 他强调, 各地要认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署, 注重创新机制, 确保任务落实, 确保建设质量, 确保分配公平, 三方面齐头推进, 实现今年保障房建设目标, 兑现对人民群众的郑重承诺。

财政部、住房和城乡建设部、国家发改委:加强保障房建设资金支持力度

6 月1日, 财政部、住房和城乡建设部联合发布《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》, 要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入, 扣除相关规定项目后, 按照不低于10%的比例安排资金, 统筹用于保障性安居工程建设。

6 月9日, 国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》。《通知》指出各地经规范后继续保留的投融资平台公司可以申请发行企业债券, 募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

中国人民银行:年内第6次上调存款准备金率

6 月20日, 中国人民银行年内第6次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本次上调后, 存款准备金率将达到21.5%, 再度创下历史新高。

市场运行分析

开发投资增幅略有回落:6月份, 全国房地产开发投资继续保持增长, 增幅略有回落。当月, 全国完成房地产开发投资7513亿元, 同比增长28.9%, 增幅较上月下降7.5个百分点;其中, 商品住宅新增投资5351亿元, 同比增长32.2%, 增幅较上月回落3.8个百分点。 (见表1)

从房地产开发投资的增速走势来看, 6月份房地产开发增幅有所回落。与2010年各月增幅的平均值相比回落5.6个百分点, 但整体仍保持较快增长。

个人按揭贷款继续保持负增长, 利用外资增长较快:6 月份, 房地产开发资金来源新增8651亿元, 同比增长34.5%, 增速与上月相比加快11.8个百分点。

从房地产开发资金来源的不同渠道来看, 个人按揭贷款继续保持负增长, 国内贷款增长缓慢, 利用外资增长较快。具体来看, 6月份当月个人住房按揭贷款增长738亿元, 同比下降7.1%;国内贷款新增1220亿元, 增长19.2%;利用外资172亿元, 增长112.9%。 (见表2)

新开工面积保持平稳增长:6月份, 商品房新开工面积新增23325万平方米, 同比增长22.8%, 增幅与上年同月相比回落幅度较大, 但从近几个月的整体走势来看, 增幅保持平稳增长。其中, 商品住宅新开工面积新增18187万平方米, 同比增长21.2%, 增幅与6月相比加快2.3个百分点。

销售面积继续保持增长:6月份当月, 商品房实现销售面积11487万平方米, 同比增长25.4%, 增幅较5月加快6.9个百分点;其中, 商品住宅销售面积实现10263万平方米, 同比增长24.0%。这是继5月份当月房屋销售面积由负转正后继续保持正增长, 且增幅加快。分析其原因, 主要是受2010年国务院“4.17”政策的影响, 2010年5月-8月各月房屋销售面积回落较多, 上年同期基数较低, 导致今年5-8月房屋销售面积会出现较快的增长幅度, 但从当前的形势来看, 这种增长并不能代表着当前房地产市场销售出现回暖, 预计下半年房屋销售市场仍代保持低位运行的态势。 (见表3)

房价走势继续保持回落:随着各地限购措施的实施, 住宅价格上涨过快的势头初步得到遏制, 但当前房价进一步下降的动力不足, 房价进入僵持期。从全国70个大中城市住宅销售价格上看, 1月份新建住宅价格同比涨幅在10%以上的城市有10个, 2月份有7个, 3月份有6个, 4月份有1个, 5、6月份均为0个, 呈逐月减少的趋势。从环比价格上看, 1月份, 新建住宅价格环比出现上涨的城市个数有60个, 2月份减为66个, 3月份为49个, 4月份又反弹至66个, 5月份又回落至60个, 6月份又回落至43个, 上涨城市的个数整体呈减少态势, 价格走势进入僵持期。

与5月相比, 6月份新建商品住宅价格环比下跌的有1 2 个城市, 其中烟台、南京、天津、南宁等城市跌幅居前;价格上涨的有44个城市, 且涨幅均低于0.5%, 其中涨幅居前的有:沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐。

与2010年6月相比, 新建商品住宅出现下跌的有3个城市, 分别是杭州、三亚和南充, 与上月相同。价格上涨的有67个城市, 其中涨幅超过6%的有19个城市, 涨幅居前的是:乌鲁木齐、秦皇岛、南昌、兰州、长沙。 (见表4)

月度点评

6月份, 保障性住房建设的资金问题受到各方的关注, 财政部、国家发改委、住房和城乡建设部分别发文对创新和扩展保障性住房建设资金渠道加以引导。国务院两次派对保障性安居工程的建设情况进行考察调研, 这些表明了中央高层已经注意到了资金因素的制约对保障性安居工程的影响, 并开始通过各种政策来拓宽保障房资金来源渠道, 以确保完成全年开工1000万套的目标。

随着房地产有关政策的明晰化, 市场预期重新变得理性, 房屋销售市场出现企稳回升的态势, 但规模仍然保持在较低水平, 房地产开发企业的资金压力有所缓解, 但未来市场销售形势出现较快增长的可能性仍然非常小, 未来房企的奖金压力仍然较大, 房地产企业仍然需要将资金链安全放在管理的重要地位, 以应对销售形势保持低位运行下的资金特点。

对于未来的房屋价格走势, 我们认为, 在限购的大背景下, 房屋销售年内难以出现真正意义上的回暖, 整体市场销售规模将保持低位增长, 部分地区和城市甚至会出现负增长, 在这种情况下, 未来短期内房价将依然处于僵持和小幅下行状态, 整体上会出现下跌。

篇6：上半年房价分析及后期走势预测

从36个大中城市集中成交房价的监测情况看，上半年房价高位运行，环比涨幅前低后高，涨势有所加快。

（一）房屋价格较大幅度高于上年

与去年同期相比，今年上半年商品房集中成交价上涨14.22%，涨幅比去年高5.38个百分点；其中，商品房住宅价格上涨16.34%，涨幅比去年高7.89个百分点。存量房集中成交价比去年同期上涨16.05%，涨幅比去年加快18.03个百分点，其中存量房住宅价格上涨15.46%，涨幅加快5.14个百分点。

（二）房屋价格涨势逐步加快

上半年商品房二季度环比上涨6.45%，比一季度高4.53个百分点，涨幅明显上升。各月份环比价格分别为0.01%、－0.63%、3.30%、1.76%、2.42%和2.90%，涨幅前低后高，涨势逐月加快。存量房价格涨势更为明显，环比价格由一季度下降0.24%，转为二季度上涨10.07%。各月份环比涨幅分别为－1.05%、－0.25%、0.93%、4.54%、4.24%和5.47%，涨幅也逐月加大。

二、对今年后期走势的判断

从今年3月份开始，全国36个大中城市商品房集中成交价已连续4个月环比上涨超过1.5%，这是2004年以来的第一次。从目前情况看，推动近期房价较快上涨的因素很难在短期内消除，预计今年后期全国房价较快上涨的走势仍将持续一段时间，全年涨幅可能略高于去年。

（一）新建住房供给增速下降，结构调整进程较慢

从2000年以来房地产开发统计数据看，新建住房供给增速呈逐年下降的走势。一是土地开发率（土地开发面积/同期土地购置面积）持续下降，由1999年的77.9%下降到2005年的54.3%。二是商品房住宅房屋建筑面积竣工率（房屋竣工面积/同期房屋施工面积）逐年走低，由2000年的40.8%下降到2006年的28.55%；今年前5个月商品房住宅竣工率仅为7.4%，低于去年同期8.2%的水平。三是销售面积增长快于供给，今年1—5月份，全国商品房销售面积21148.0万平方米，商品住宅销售面积为同期竣工面积的2.11倍。

从供给结构看，一些城市虽然出台了建设保障性住房和住房结构调整的规划，但落实进度仍较慢，1—5月份经济适用住房投资占商品住宅投资的4.1%，前4个月90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%；从北京的情况看，7月初，北京市房地产交易管理网显示可售期房和现房套均面积仍分别在140和160平方米以上，住房供应结构调整与市场需求之间还有一段距离。

（二）开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾

从2006年上市公司年报看，一些房地产上市企业拥有大量的存量土地储备，土地储备总建筑规划面积多在300万平方米以上，个别企业超过1000万平方米，按目前的囤地企业年开发量计算，在没有新购土地的情况下，一般可供连续开发好几年，个别企业土地储备量可供开发6、7年，其他非上市开发企业也都有大小不等的土地储备。

在房价较快上涨的情况下，一些开发商建而不售，捂盘惜售现象也很严重。根据去年房地产项目开工数量预计，仅北京市今年推迟开盘的楼盘就有几十个，据一些媒体调查，个别楼盘开盘时间甚至推迟一年，而价格也上涨了近20%。

（三）房价调控效果与居民预期差距较大，强化了居民的“追涨”心理

去年我中心开展的大中城市住房价格调查结果显示，大部分城市居民希望房价能够在宏观调控的作用下有所下降。在房价继续较快上涨的情况下，部分居民放弃观望，入市购房，房地产投资也开始抬头，住房需求迅速增加。据央行上海总部统计，今年上半年上海中资商业银行个人住房贷款持上升走势，6月份中资商业银行个人住房贷款大幅增长，当月新增45.5亿元，比5月份多增36.9亿元，占上半年个人住房贷款增量的2/3，环比增幅达429%。

三、几点建议

一是加大住房结构调整和住房保障体系建设政策的落实力度。要以大中城市为重点，确定住房调控政策落实责任制，加大两个“90，70”政策落实力度；加快“双限房”、经济适用房和廉租住房的建设，尽快建立健全住房保障体系。为了确保中央政策的落实，对建立责任制的城市政府，应实行政策落实情况定期报告制度，按月或季度报告政策落实的进展情况，并加大督促检查问责的力度。

二是进一步清理存量土地，严格房地产信贷管理。严格开发年限规定，对逾期未开发土地要坚决收回；科学、合理制定出让地块面积、底价及出让方式，控制土地出让节奏，防止开发商分期开发，变相囤地、囤房。严格房地产信贷管理，规范信贷资金使用，在房屋开发完成验收合格前，不予发放个人住房消费贷款；房屋销售预收款要由银行托管，专款专用。

三是清理房价构成和可售房屋数量，切实做好市场秩序的规范工作。进一步清理商品房价格构成，取消商品住宅开发过程中承担的不合理收费，减轻房价负担。清理可售房屋数量，严格惩处欺诈宣传、囤房销售、炒买炒卖、哄抬房价等不正当销售行为，对违规售房的要按照违规售房总金额处以一定比例的罚款，撤销违规售房合同。进一步加强住房网上交易管理和监督工作，严格实行住房销售明码标价制度。