“营改增”后房地产业会计核算的变化分析

2022-09-12

1 营改增后在购入土地使用权方面的会计变化分析

1.1 营改增后会计核算的变化分析

在“营业税改为增值税”这一政策实行之后, 房地产企业在购入土地使用权的会计核算方面出现了较大的变化。具体来说, 在“营改增”之前, 房地产开发企业需要根据实际的土地转让收入缴纳一定份额的营业税, 且这一部分的营业税将被纳入购买土地的成本之中, 作为企业无形资产的一部分。而在“营改增”实施之后, 房地产开发企业不需要再额外缴纳营业税, 只需要根据购买土地的价外费用以及所有价款缴纳相应税额的增值税, 此时的增值税将直接纳入增值税的进项税额之中, 不再纳入购买方的无形资产。

1.2 会计核算变化对会计要素的影响分析

就会计核算变化对会计要素的影响来说, 主要涉及以下的三个部分, 第一, 对土地使用权产生了相关的影响, 例如, 营改增之后, 房地产企业再获取土地使用权后, 其关于土地使用权的无形资产价值降低了, 但房地产开发企业的税务处理也难度降低了, 购买方直接承担土地的增值税, 开发企业不需要再操作税务转嫁工作。第二, 对拥有土地使用权期间产生了影响, 具体来说, 主要是指在土地使用权的持有阶段, 随着购买土地使用权成本的降低, 房地产企业所需要的分摊费用也随之降低了。第三, 对土地使用权的处置方法产生影响, 营业税改增值税这一税务政策实施周, 企业在转让土地使用权时可获得的利润空间增加。在此之前, 企业在转让土地使用权时, 需要缴纳一定的营业税, 而在营业税改增值税之后, 土地使用权的转让企业不需要再缴纳营业税, 而增值税则由土地使用权的购买方承担, 房地产企业转让土地使用权的收益增加。

1.3 会计核算变化导致财务报表发生的变化

营业税改增值税这一政策实施之后, 就企业的利润表来说, 因为企业在持有土地使用权阶段相关的土地使用分摊费用的降低, 所以企业在整体利润方面有所上升。但就现金流量表来说, 在项目的前提, 其购买土地使用权这一无形资产时, 为了获得有效的增值税税务发票保证后期的税额抵扣, 企业需要在进行支付时需要以货币资金为主, 企业需要承担较大的现金流量支出。因此, 就上述分析来说, 在营改增之后, 企业应交税费减少, 房地产在购买土地使用权时, 购置成本大大降低, 企业的财务状况得到有效的缓解, 对企业的进一步发展有一定的促进作用, 降低了企业的经营负担, 尽管在项目前期, 企业的现金流量较大, 企业需要承担较大的现金负担, 但在销项税额抵扣之后, 企业现金开始回笼, 企业的资金状况便会得到有效的缓解。

2 营改增后在购入不动产方面的会计变化分析

2.1 营改增后企业会计核算的变化分析

在营业税改增值税这一税务政策实施之前, 房地产开发企业在对不动产进行售卖时, 需要根据所得价款以及价外费用按照一定的比例缴纳一定的份额的营业税, 且这部分的税费将被纳入不动产固定价值之中。而在营业税改为增值税之后, 房地产开发企业只需要根据当期的销售额来缴纳一定比例的增值税销项税费, 这一部分的税费将会企业的后期进行抵扣, 不纳入购买不动产企业方的固定资产成本内容。

2.2 会计核算变化对会计要素的影响分析

营业税改增值税之后, 企业在购买不动产方面会计核算对会计要素主要有多个方面的影响, 就具体来说, 主要分为以下的三个阶段:第一, 在房地产企业购买不动产时, 营改增政策的实行, 使得企业不再需要缴纳销售方的营业税, 换而之, 企业可以根据直接的预期商品房售价来购买相关的不动产, 其固定资产的入账价值大大降低了。

但就另一方面来说, 营改增之后, 购入不动产的企业需要根据相应的比例缴纳一定的税费, 在购入不动产阶段, 企业的应交税费金额增加, 企业资金的结算压力也随着增加。第二, 在持有不动产阶段, 随着不动产初期预估成本的降低, 企业的折旧费用降低了, 这也就直接增加了企业的利润。第三, 在对不动产进行处置时, 企业转让利得计算方法更为简便, 只需要在企业的转让收入中直接扣除不动产账面价值即可。

2.3 会计核算变化导致的财务报表变化

营业税改增值税之后, 企业可以以获得的增值税发票为依据, 来抵扣相关的销项税额, 资产负债表项目中的负债金额的降低, 同时, 因为房地产企业的在购买固定资产时成本减少, 从而导致了在资产负债表中, 资产项目中非流动资产这一项目金额的降低。而就利润财务报表来说, 营改增之后, 企业在固定资产方面所需要分摊的折旧费用降低, 企业的利润增加, 也就因此, 利润表中的企业净利润增加。而就现金流量表中, 因为企业在购买固定资产时, 需要缴纳更多的现金, 企业现金负担增加, 也就因为, 现金流量表中的这一科目数据随之增加。

3 营业税后企业在租入资产方面的会计变化分析

3.1 营改增后企业会计核算的变化分析

根据中国的相关会计准则, 企业在租赁资产时, 主要分为融资租赁和经营租赁这两种, 且在营业税改增值税之前, 经营租赁和融资租赁各自按照不同的计税依据来对税费进行缴纳, 具体来说, 经营租赁按照服务业税目征收方法来对营业税进行缴纳, 而融资租赁主要是根据金融保险业的相关税目来缴纳相关的营业税, 而在营业税改增值税之后, 只要企业的提供相关的租赁服务, 无论是融资租赁还是经营性租赁都只需要按照增值税的这一税务计算方法来进行征收。

3.2 营改增后会计核算变化对会计要素的影响分析

营改增之后, 在企业租赁不动产阶段, 租金的预付和租金费用确认期间的会计要素会因为会计核算的变化而发生相应的变化, 就具体来说, 在营业税改增值税之后, 不动产的出租房不再需要承担相关的营业税, 且相应的开发企业也不再需要对税务进行转嫁, 企业的长期待摊费用减少, 但因为企业需要缴纳另外的增值税, 因此, 企业的应交税费的金额随之增加, 以上为租金的预付方面。而在租金费用确认期间, 营改增之后, 企业的所需要支付的租金总金额降低, 分摊到每期的费用也就相应减少, 企业的经营负担也就随之降低了。

3.3 营改增后会计核算变化导致财务报表发生的变化分析

在营业税改增值税之后, 因为企业的租金总金额的减少, 其所需要预付的租金随之降低, 因此, 在企业的资产负债表方面, 其中“长期待摊费用”这一科目的金额也随之降低。而在相关的负债项目中, 随着增值税进行税额的抵扣, 其中的流动负债金额也随着降低。而在企业的利润表方面, 企业在不动产的租金阶段, 其所需要缴纳的费用都随着增加。除此以外, 就企业的现金流量报表来说, 营改增之后, 企业所日常的经营资金随着租赁金额的减少而减少, 企业的现金流量降低, 但当企业既需要支付租金金额时又需要缴纳增值税时, 企业现金流量也随着增加。

4 营改增后企业在委托代建工程的会计变化分析

在营业税改征增值税之后, 企业在处理委托代建工程方面出现了较大的变化, 就具体来说, 在营改增这项政策实施之前, 企业在征收营业税时, 其代建工程的行为将主要按照劳务代理所对应的相关税务科目操作, 并根据代建对象和代建主体的不同, 其税务依据也有所不同, 具体问题具体分析, 这种差异主要是因为营业税科目的不同而出现的。例如, 当企业代建对象是房屋时, 开发企业除了需要按照委托方的要求之外, 还需要获得施工手续和土地的使用权, 在项目完成之后, 该项目税务的征收将主要在按照不动产项目征收的标准执行。对若代建对象为房屋, 其代建主体为开发企业本身时, 企业在完成该项目的自建行为之后, 在缴纳营业税时, 除了需要依据不动产销售的征税内容缴纳相应比例的营业税之外, 还需要根据建造收入的相应比例缴纳营业税。

营业税改征增值税之后, 企业在委托代建方面的税务处理难度大大降低, 企业只需要以建筑业税务科目为基础来缴纳相应的增值税。当代建主体是企业本身时, 仍然只需要缴纳相关的增值税, 只是增值税的缴纳比例以不动产销售的税务科目进行计算。总而言之, 在营业税改征增值税之后, 房地产企业在代建行为方面的征税计算程序变得简化了, 税务处理的难度降低了。