“营改增”对房地产企业的影响探讨

2022-09-10

1 引言

随着社会经济的快速发展, 中国房地产业也得到了迅猛的发展, 房地产企业在获得大量机遇的同时也面临很多挑战。我国自2016年5月1日起全面推行“营改增”政策, 覆盖包括房地产在内的各行各业, 主要目的是为了解决营业税全额征税, 反复征税的弊端, 有效地减轻了房地产的税负负担。“营改增”给房地产企业带来了诸多好处, 同时也带来了一系列的影响。为消除阵“营改增”给房地产企业带来的负面影响, 促进房地产企业健康快速发展, 有必要对此进行研究。

2 南宁市“营改增”的成果

“营改增”是国家税收体制的重大转变, 是指将原营业税收改为增值税征收项目。2013年8月1日起, 南宁市开始实施“营改增”试点, 前期已经覆盖现代服务业、邮政、交通、电信等行业, 从2016年5月1日起, 南宁市全面扩大试点范围, 覆盖到房地产业、建筑行业、金融行业, 家政服务等行业, 全面实行“营改增”后, 各行各业的税负都得到了减轻。截至2017年底, 参与南宁市“营改增”试点的10多万纳税人共开通了3000多个增值税发票, 企业的税收得到大幅度减少。数据显示, “营改增”后, 南宁市前三季度第三产业GDP增长了7.1%, 其中, 建筑业同比增长7.5%, 金融业同比增长9.8%, 房地产业同比增长6.3%, 住宿餐饮业同比增长5.6%, 其他服务业同比增长8.4%。四大行业中, 建筑业、金融业以及服务业的增速高于第三产业平均增速。

3“营改增”对房地产企业产生的影响

3.1 对房地产企业的开发成本有一定的影响

房地产业务中比较重要的部分是房地产企业的建筑安装费用。施工安装工程由合格的施工企业完成。作为建筑行业的关键业务, 施工企业需要跟踪目前的试点项目。房地产企业的“营改增”税率为11%, 其中税负明显提高。根据相应的税负转移理论, 施工安装费用将相应提高。在房地产企业的建设中, 有很多种类的建材需要购买。除了螺纹钢与水泥等增值税专用发票外, 还有一些批量建设中经常遇到的低成本散装建材。这些分散的材料很大一部分是由一些企业与五金店提供, 这些供应商主要依靠固定税收支付。另外, 由于战略因素会导致税负增加, 房地产建筑企业的建筑材料包括砂石、石材、混凝土等, 以上材料可以根据增值税策略, 用6%的税率适用于建设相应增值税, 建筑施工企业可以扣除增值税专用发票的产出税率大于5%的进项税率, 增加了施工企业的税负。另外, 建筑施工企业中有大量的施工人员, 占工人建筑费用的1/3。只有从企业收取高额的劳务费后, 人工成本增值税才不会减少, 施工企业的税收负担也会减轻。此外, “营改增”后, 建筑业许多机械设备租赁公司的税负大幅度增加。

3.2 对房地产企业税负有一定的影响

自“营改增”以来, 房地产企业的税收计算方法已经发生了很大的变化, 但最大的变化是允许以进项税拳票与铭项税进行抵扣, 根据发票数量来计算。房地产企业的税负减少, 但在这种情况下, 很容易导致房地产企业逃避偷税漏税。例如, 房地产公司可能会出具更多的虚假税收减免发票, 这将对国家财政收入产生巨大的影响。在“营改增”之前, 企业的现金核算在收入, 成本与销售税下降的情况下将发生变化。企业的整体税负与现金流量的变化成反比。企业的税前支付将影响企业的现金流量。“营改增”背景下, 企业在报税前, 公司需要根据实际工作条件确认收入, 在这种情况下, 企业的税额无疑会增加。房地产企业收到付款后纳税, 不仅有利于企业的现金流转, 还可以有效缓解上述不利影响, 大大减少了房地产企业的支出, 经营效益得到了很大的提高。

3.3 发票管理难度加大

在“营改增”前, 税务部门只需要向房地产企业发放营业税发票。但是, 在税费“营改增”后, 增加了两种税额, 包括进项与销项, 提供增值税专用发票。增值税发票主要有两种不同的类型, 包括小规模企业与一般纳税人。小型房地产企业只使用普通发票, 而普通房地产企业也需要使用专用发票, 而且使用普通发票与专用发票的范围不同, 普通发票的下限一般在10万元以上。增值税专用发票出现后, 房地产企业可以使用增值税发票抵消税收, 房地产行业发票管理更加困难, 如果增值税发票管理不当, 很容易产生偷税、漏税以及逃税现象。

3.4 企业税全归属科目增加

房地产税会计科目在营改变后发生了一些变化, 增加了两个二级科目, 比如“营改增”前设置的应交税费项目下有应交营业税, 但“营改增”后设置的项目是应缴税款下面设置了应交营业税, 应交营业税下面还设置了两个子项目, 包括应交增值税与未交增值税。此外“营改增”后, 同时增加了3个具体层次的项目, 以协助核算、支付与转移税款。包括多项增值税在内。对于“营改增”前的房地产企业, 纳税人只需在“营业税金及附加”的基础上计算每个月末的销售税额, 直接影响当期损益。但是, 在“营改增”完成后, 房地产公司根据新增销售金额与二级项目销售金额的差额, 在每个月末缴纳税款, 小规模的企业纳税人缴纳增值税金额不会影响当期利润。

4 房地产企业应对“营改增”的有效措施

为了减少房地产开发企业“营改增”可能带来的不利影响, 可以采取以下4个方面的措施:

4.1 有针对性地选择税收筹划方式

企业的税收筹划是应对“营改增”政策的主要手段。科学合理的税收筹划能够保证企业在全面推行税费“营改增”后, 能够实现减免税负, 最大限度地提高税后利益。因此, 企业管理者要积极研究“营改增”的内容, 深入了解“增值税”政策, 重视税收筹划, 加强与税务机关工作人员的沟通。在此前提下, 结合企业自身的生产管理业务特点, 充分享受国家给予房地产业的税收优惠政策。同时, 要对企业内部财务管理制度进行统筹规划与前瞻性分析, 在建设阶段将增值税专用发票考虑在成本控制与销售阶段的总体规划中, 认真制定企业税收筹划计划。如融资、供应商选择、建设、销售等流程, 清晰地梳理业务流程。

4.2 提高财务人员专业能力

房地产企业在全面实施“营改增”后, 应对原有业务流程进行一些调整与改变, 充分发挥“营改增”带来的优势, 减轻税负, 这就要求财务人员必须具有较高的专业能力。一方面企业要重视“营改增”财务人员的专项培训, 提高财务管理水平。企业财务人员要了解与掌握“营改增”政策的各项要素, 熟悉“营改增”的税收优惠政策, 更好地适应新税制“营改增”。企业通过培训的方式可以提高财务会计人员的准确性, 提高业务质量。同时, 企业还要加强增值税待遇技能培训。提高财务人员成本收入核算能力, 规范业务流程, 确保企业生产经营活动不断深化, 降低成本, 避免浪费。

4.3 提升增值税专用发票管理水平

全面实施“营改增”后, 如何管理增值税专用发票已成为当务之急。房地产开发企业应根据实际情况, 制定详细完整的增值税专用发票管理制度, 以提高增值税专用发票管理水平。首先, 在实际工作中, 房地产开发企业应该把上游供应商的选择作为一般的纳税人。房地产企业在申请进项税额抵扣时, 必须及时合法地从供应商处取得增值税发票, 有效减轻税负。相反, 它不能达到预期的效果。其次, 由于房地产开发企业获得不可抵扣增值税专用发票的风险, 有必要加强对专用发票的认证管理。在实际工作中, 企业会计人员应充分了解如何识别不能扣除的增值税专用发票。如果房地产开发企业没有经过认证的比较发票, 则可能有不能抵扣的进项税额, 给公司带来经济损失。最后还要监管专门人员发放增值税发票, 还应鼓励税务发票经理学习与培训税务知识。

5 结语

综上所述, “营改增”后, 我国建筑业的纳税额发生了翻天覆地的变化, 大大降低了材料成本等各项成本。这些变化将极大地促进房地产业的健康稳定发展。房地产行业作为中国经济发展的支柱产业, 实行“营改增”政策可以降低房地产开发成本, 降低房地产价格, 建设更多的保障性住房, 满足广大贫困人口的需求, 促进社会稳定性。目前, 全国都在推行“营改增”政策, 房地产行业才刚刚开始实施, 它需要不断的改进。在实际执行的过程中, 根据经济发展状况进行及时调整, 切实提高增加的可行性, 真正刺激中国经济的发展, 维护社会稳定。

摘要：“营改增”是我国实行结构性减税的重要举措, 也是我国税收的一次重大改革, 对我国房地产企业的健康、稳定发展具有重要意义。本文主要探讨了“营改增”对南宁房地产企业的影响, 并依据笔者实际工作经验提出了一些应对策略, 以期促进房地产企业内部“营改增”政策的实施。

关键词：“营改增”,房地产企业,影响