房地产开发企业“营改增”后的计税方法的比较

众所周知, 2016年是增值税全面开征的一年, 随着“营改增”的逐步进程, 增值税已经深入各大行业, 经过2017的不断完善, 营改增给房地产企业的税负带来了怎样的变化呢?

甲公司是一家主营房地产开发经营的企业, 开发的A房地产项目普通标准住宅。该项目《建筑工程施工许可证》登记的开工日期在2016年4月30日前。本次“营改增”中, 登记为一般纳税人, 对A房地产项目甲公司有两种计税方式可选择:一是采用一般方法计税, 按取得的全部价款和价外费用, 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额 (不含增值税税款) 和11%的增值税率计算缴纳增值税。如果房地产开发企业取得符合规定的增值税专用发票, 可以用来抵扣增值税进项税。二是选择采用简易计税方法, 以当期销售额和5%的征收率计税。

已知, 甲公司为开发A项目, 取得土地184.50亩, 土地出让金财政收据金额460, 022, 300.10元;A项目总可售面积258, 060.00平方米。2017年12月份, A项目已完工销售, 房地产销售收款1, 917, 385, 800.00元, 对应的建筑面积258, 060.00平方米。2016年到2017年的12月, A项目发生开发成本 (含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费) 670, 956, 000.00元, 其中进项税额31, 780, 089.00元 (均取得可抵扣合法票据) , A项目开发费用112, 605, 800.00元, A项目开发销售过程中涉及的印花税合计1, 219, 671.25元;就12月份预售的1, 917, 385, 800.00元房款, 给业主开具了增值税发票。该月期初没有进项税额留抵。

两种计税方式涉及的增值税、土地增值税比较如下:

在营改增的过程中, 房地产企业的老项目在选择计税方法时应多税种、多项目结合考虑。

摘要：房地产开发企业是房地产业的重要组成部分, 在“营改增”方面存在诸多难点, 其增值税税负主要受税率和可抵扣进项的影响。房地产行业是国民经济的重要组成部分, 近年来, 中国的房地产业出现了空前繁荣的景象, 越来越多的企业进入房地产市场。

关键词：房地产,开发,实施