关于房地产营改增运营探讨

2022-09-10

1 引言

自去年开始, 我国正式在全国推广“营改增”税制改革, 对于我国目前发展最快的房地产行业来说, 有着重要影响。“营改增”税制改革的实施主要是为了完善现阶段我国的税制, 减轻缴税负担, 不过房地产行业与其他行业有着较大的区别, 其特点在于发展周期长、所需成本高、资金投入比例大等等。不过“营改增”的实施可能是一把双刃剑, 有着严重的利弊影响。所以, 房地产行业的从业者怎样合理地利用其积极影响, 规避其消极风险就成了社会各界主要关注的问题。

2“营改增”对房地产行业的影响

自“营改增”在全国各行业推广以来, 对房地产行业的发展带来了不同的影响, 笔者根据其结果将这些影响划分为积极部分和消极部分, 其中前者主要关系到不同成本结构下的税负与行业发展, 后者则是和不同税率下的税负和财务核算难度有关。

2.1 积极影响

“营改增”对于房地产行业的税负影响, 涵盖了不同税率下的税负影响与不同成本结构下的税负影响。前者属于消极影响的范畴, 后者则是被积极影响所囊括。从成本结构下的税负影响来看, 房地产企业成本基本上以建筑财务成本、安装成本与土地成本这三种构成, 土地成本是企业向政府购买的, 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目, 适用一般计税方法计税, 按照取得的全部价款和价外费用, 扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

销售额= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地成本价款) ÷ (1+11%)

按照笔者所查询的资料来看, 过转让土地增值部分越高, 其所需要缴纳的税负就越低;那么按照过去的研究文章来推算, “营改增”实施后的税率为百分之十一, 在其他条件保持一致时, 安装成本所占比重越大, 所需缴纳的税额越低, 因此在安装成本占比超过营业额一半以上时, 对企业的经营最为有利。笔者所得出的上述结论都是在结合了过去的相关文献基础上, 对房地产企业在不同成本下推算所得, 并不能说所有的房地产企业的影响就是如此, 只能代表一种趋势, 当然也有可能提升税负的消极影响存在。

2.2 消极影响

不同税率下“营改增”对于房地产行业的税负影响也是不同的, 现阶段房地产企业的增值税税率分为2档, 5%、11%。对进项税做细致的台账管理, 确保及时认证, 及时抵扣否则会加重企业负担。此外, “营改增”对房地产企业的财务核算的工作难度加大。同时, 过去企业的营业税由以后各会计科目就能完成税务核算工作, 但是在现在增值税额工作需要十个会计科目才能结束税务核算工作。另外, 现阶段中企业的增值税需要通过网上申报、认证抵扣等手段完成, 这也提高了企业的税务风险。

3 应对“营改增”对房地产行业影响的策略

3.1 完善税务筹划

“营改增”实施的好处就在于防止对企业重复征税, 不过税率有了变化, 能够杜绝重复征税的重要原因在于, 与增值税能够通过进项税额与销项税额实施抵扣。所以, 要想有效地发挥“营改增”的效果, 就需要获得进项税额抵扣发票。为此, 需要完善税务筹划。由于房地产产品的开发周期极长, 在对房地产开发成本实施税务筹划时, 就需要将其整个商品的开发成本展开分期摊销。

3.2 分摊方法

(1) 占地面积法。土地成本, 原则上按占地面积法, 征得税务机关同意可以用建筑面积法。

(2) 建筑面积法。公共配套的分摊按建筑面积法。

(3) 直接成本法。

(4) 预算造价法。

3.3 增强纳税意识

营业税向增值税的转变不是一蹴而就, 而是需要一段时间, 对此, 财务人员的思想观念需要一定时间来适应, 因此, 在税制改革后, 市场会将不能适应的企业淘汰。尽管税制改革对于企业的财务人员提出了巨大的挑战, 财务人员不能再使用传统营业税的核算方式, 而是应当学习新的核算方式。同时, 增值税的核算在流转税中算是较为复杂的, 要求财务人员在足够了解核算的前提下, 更要精通该工作才能有效地开展纳税筹划, 这就要求企业加强对相关人员的培训, 不仅包括工作技能, 更重要的是提高纳税意识, 邀请专家展开定期专业培训。同时, 企业的管理层也需要加强对纳税的重视, 建设企业内部良好的纳税氛围。

摘要：随着我国国民经济的快速发展和人民生活水平的不断提高, 人们对于住房的需求有增无减, 加之巨额资本持续涌入房地产市场, 使得房地产行业成为我国发展最为迅猛的行业。所以, 房地产在快速发展的同时, 也成了我国主要的税收来源。自“营改增”在我国全面推广后, 受到了社会各界的广泛关注, 各领域的从业者都在反思怎样通过“营改增”实施后的机遇来进行发展, 并应对好接踵而来的挑战, 房地产行业同样如此。房地产行业从其开发建设到持有自营以及转让销售环节都需要进行营业税的缴纳, 所以笔者认为房地产的“营改增”运营探讨对其发展有着重要影响。笔者结合自身工作经验, 分析并阐述“营改增”对房地产的影响, 希望能为其他从业者提供一定参考。

关键词：房地产,营改增,对策