浅谈“营改增”对房地产企业的影响

2022-09-11

1“营改增”概述

“营改增”, 是国家对企业税收实务实施宏观调控和改革的重要举措, 其含义就是将行业原来需要征收营业税的应税项目, 改为征收增值税。“营改增”的推行必然有其原因和战略意义。在此, 从微观和宏观两个维度进行研究, 可以更好地解读国家此项政策的意义所在。微观层次来讲, 传统的营业税模式下, 无形资产转让还有应税劳务和销售不动产等业务, 都需要根据营业额进行税款缴纳, 这就导致此类行业税收负担过于沉重, 对其长期均衡可持续发展造成不利影响。“营改增”后, 此类企业成本降低, 其经营更能得到准确定位, 大大增强竞争力。同时, 消费者负税减轻, 能够扩大居民消费, 提高生活水平。宏观层面来讲, 这是我国完善税收制度的必然要求, 过去税收制度课税范围以及纳税程序存在的重叠问题可以通过“营改增”彻底解决;不仅如此, “营改增”的过程伴随着法律的支持, 这对我国税收的法律系统也是巨大的完善。总体而言, “营改增”是适应我国经济现阶段发展现状, 有利于我国产业整体升级, 增强国家竞争力的重要举措。

2“营改增”在房地产行业的具体情形

房地产行业的“营改增”有国际经验可以遵循。在具体的政策实施方面, 各国的处理方式较为一致, 即区分新和旧、住宅和商业地产等不同情形, 适用不同的征免税政策。对新建不动产的出售, 制度安排基本与销售货物一致, 除个别国家给予免税或低税率等优惠政策外, 绝大多数国家按照标准税率正常征税;与此同时, 各国对于使用过的不动产, 则区分住宅和商业地产, 政策有所不同。对于住宅, 不论是租赁还是转让, 几乎所有国家都免税;而对于商业房产的租赁和转让, 多数国家免税 (比如欧盟) , 但是也有少部分国家选择正常征税 (比如澳大利亚) 。

就我国政策来讲, 对于房地产开发企业的一手房, “营改增”前, 按照5%的税率缴纳营业税;“营改增”后, 一般计税, 适用11%的税率, 或是简易计税, 适用5%的征收率。对于二手房, “营改增”前, 区分单位和个人、住房和商业地产、购房时间等;“营改增”后, 原则上延续原有政策。对于自建房, “营改增”前自建自用再转让的, 建筑环节视同发生应税行为;“营改增”后, 自建自用再转让的, 建筑环节不视同发生应税行为。对于这期间的过渡, 我国采取简易计税+差额纳税的方案。房地产开发企业向政府支付的土地价款, 可以从税基中扣除;允许房地产企业已开发的老项目选择简易计税;存量二手房在出租和转让时, 均允许选择简易计税。同时, 进项税额分两年抵扣。

3“营改增”对房地产企业的有利影响

“营改增”对房地产企业销售、利润都会有影响, 跳出增值税的角度看, 不只是增值税, 也会影响土地增值税、企业所得税。“营改增”的改革, 是想建立一个规范的增值税征收管理, 来规范纳税人的经营管理活动。以前许多房地产企业通过挂靠取得收入, “营改增”之后就无法实现了, 那么很明显对土地增值税、企业所得税, 就不仅是核算有影响。以前房地产企业一年收入上亿仍然是采取合并征收, “营改增”之后, 则不能再采取合并征收, 因为要跟增值税专用发票系统衔接起来。

跳出税负的角度看, 对组织结构、经营管理、会计核算都会产生深远的变化。在部门设置上, 原来的风险管控模式就要调整, 以前只是筹划避税, 现在不仅仅是避税, 还有税收风险的控制, 如何节税, 需要从各个角度考虑。所以现在对整个税收、企业内部管理、机构的设置都会有比较大的影响。

3.1 减少营业税的重复征税, 形成行业抵扣链, 刺激商业地、工业地产销售, 二手交易优惠政策刺激个人改善性的需求

和增值税本身性质有关, 增值税是就增值额征税, 通过抵扣税金的方法实现避免重复征税, 从这个角度看, 原来存在重复征税比较严重的行业, 税收负担自然会被减轻。“营改增”彻底推行和贯彻之后的一大成果有二。一是抵扣链会在全行业形成, 税收更加透明;二是无论是一手的商业用地、工业用地、居住用房, 还是二手房的交易, 都将会因为税赋的减轻而降低交易成本, 大大刺激消费者的购房需求, 有望促进“去库存”和市场的繁荣。

3.2 促进公司账务进一步规范, 实现土地增值税、企业所得税由核定征收到查账征收的演变

从规范公司的经营角度看, 可以产生非常大的变化。过去企业所得税、土地增值税核定征收比较普遍, 现在年销售额达到500万以上的企业, 必须作为一般纳税人登记;如果不作登记, 也必须按照一般纳税人的管理方法计算销项税额, 即按照适用税率征税, 并且不得抵扣进项税金。如果登记成为一般纳税人, 但是会计核算不健全, 根据增值税法、发票管理办法明确规定, 依然要按照一般纳税人计算销项税额, 且不得抵扣进项税金。

3.3 使工业化、规模化成为房地产开发企业的新常态, 也推动转售为租的新模式

从房地产的销售来说, 有利于房地产的规模化、专业化, 出现转售为租的新方式, 不一定通过卖, 也可以通过出租转变原来的经营方式, 因为现在出租可以抵扣相关的进项税。

3.4 房地产企业将会频繁并购重组, 行业整体优化整合

房地产企业的重组, 有优惠政策。以前整体转让并购重组是免征增值税、营业税的。这种免征增值税的房地产企业可以通过重组并购的方式来实现合理避税, 实现递延纳税来减少税收。不仅涉及增值税、也会涉及土地增值税, 企业所得税。如并购一个企业, 买地肯定会产生增值税、土地增值税, 不管是销售方还是购买方, 这个税负最终还是落到交易各方, 主要是购买方。如果通过收购股权达到控股的目的, 再开发这块地, 就有可能不用交增值税、土地增值税。对于原来经营比较规范的企业, 现在改革后税负不会加重, 反而略有降低。对于很多原来是合并、不开票情况的企业, 税负肯定会加重。

4“营改增”对房地产企业的不利影响

不利的影响可分七个方面来说:政策本身的复杂、成本上涨、发票管理难度增加、会计核算复杂、对现金流、招投标和销售模式的影响。这些不利影响是根据我们之前开发的模式、管理的模式而产生的。

4.1 政策繁多且复杂

“营改增”本身国家改革的一项重要举措, 政策繁多且复杂。例如混合销售、兼营、计税依据;进项税额抵扣税收政策;纳税地点、纳税义务发生的时间等税收政策;发票开具政策 (防伪税控系统开具发票+按期抄报税) 取得发票规定 (取得发票认证及用途区分) 。而相对应的, 从事建筑行业的包括房地产开发企业的主要领导及财务人员, 对于新政策比较陌生, 贯彻起来难度更是可想而知, 需要国家税务部门对其工作进行指导、培训, 保证其对于新政策的理解、接受和实施。

4.2“营改增”可能会使房产企业成本上涨

(1) “营改增”前购买的土地, 要么无法取得专用发票, 要么可抵扣金额较低, 这都使得房地产企业成本上涨, 另外, 地方政府会分享土地价款直接扣减销售额的改革红利, 令企业不得不推高地价。

(2) 占企业总成本比重一大部分的贷款利息支出并不能抵扣, 增加了企业成本, 减少了企业利润。

(3) 已经开工的项目, 房地产商能否开具增值税专用发票以及税率多少, 都会直接影响税收的金额;且位于产业链上游的建筑商不可避免的将把税负转移到房地产企业。因此, 房地产企业必须在转移成本和处理抵扣事宜时做好抉择, 否则盈利空间会被压缩。

4.3 会计核算复杂

(1) “营改增”后, 相应的会计核算要求更为严格。根据要求, 必须设置“应交增值税”“增值税留抵税额”“简易征收增值税”和“未交增值税”四个二级科目。而在每个二级科目之下, 又要根据会计准则要求, 设置多个不同栏目, 这就导致对会计人员的水平和专业程度要求提升。

(2) 由于“营改增”具体要求的变化, 固定资产改变用途、旧固定资产在新准则下的销售, 也要求相应的会计核算以及税务处理进行相应的变化。

(3) “营改增”对于不同实务的会计处理要求更为规范。例如纳税主体不同;税率、征收率不同;不征或者免征增值税、零税率或低税率政策不同;总分机构不同;兼营与否不同。类似此类情况均需要分开核算。

(4) “营改增”政策要求, 对异地预缴税款, 需要分项目和归属地区级别 (县、市) 设置备查账;对于不动产进项税额的分期抵扣需要设置备查账;相应的, 各纳税主体纳税申报工作的难度大大提升。

(5) 抛开房地产企业中选择简易计税方法的老项目不谈, 其新开发的房地产项目按照政策要求, 应该以取得的全部价款和价外费用, 减去取得土地时向政府支付的土地价款的数额作为销售额。由此, 销售额和取得土地时支付的价款的匹配, 又成为房地产开发企业会计核算的一重大难点。

4.4 发票管理风险加大

曾经, 开不开发票不重要, 检查也随便。但是这已成为过去, 现在要看项目、税率、开票人等等。什么是三流合一的认定和管理?简单来说就是资金流、票流、物流要一致。即使发票是真的, 内容不对也属于虚开发票, 税控机对销售方和购货方都有对控, 如果对控不上, 代表肯定有问题, 虚开发票的后果很严重, 涉及的人员都可能要受到处罚。

发票是管理增值税的关键, 是“营改增”的灵魂。随着电子发票的发展, 信息变得更流通, 企业开票税局马上就知道了。金税三期完成后, 发票的核对不再是形式上了, 而是把票的信息上传后, 把开票情况和抵扣情况进行对比。税局会设置一个预警值, 达到预警时, 税务机关就会进行核查, 以此进行有效的管理。例如房地产企业销售出现一般的货物, 系统就会提醒, 税务机关就会来核实, 另外也通过一些指标如增值税税负率, 进行评估, 缴纳的增值税和企业的销售收入对比, 低于预警值, 不正常, 那就要被追查。

4.5 对企业现金流产生不利影响

我们知道企业现金流的核算是收付实现制。在“营改增”新政策的要求下, 进项税额将会积累, 留抵销项税额。可是房地产企业的经营周期比较长, 其产品开发到销售, 至少要经历3年左右的周期, 这就会使得现金流在这3年左右的时间体现为负数, 而没有预收的其他款项来冲减这部分的资金占用, 由此对现金流产生不利后果。

4.6 对招标的影响

总体来说, 对于招标方面的影响集中体现在招标预算和招标书上。由于“营改增”政策变化, 之前计入相关成本费用的原材料等的进项税额不在进入成本核算范围, 而在未来有多少成本费用能够取得进项税额也变得难以准确预测;伴随而来的, 相应设计预算和施工预算也将会执行新的标准和准则。

4.7 对销售模式的影响

一是对于销售定价来讲, 由于客户需求不同所带来的销售价格的差异会对销售模式产生影响;二是对于类似于送家电、送用品和精装修行业, 如果没有将产品与服务分开核算, 将会统一适用17%的增值税税率;三是对于混合销售行为, 如果促销行为筹划不合理, 无法区别产品分类, 也或将被视同销售而额外征收增值税;四是充500抵10000, 回乡车票抵购房款多少等折扣方式, 未在同一张发票上体现等可能会被多征收增值税。

5 给予房地产企业的合理化建议

基于文章的上述分析, “营改增”的推进, 对于我国发房地产企业的影响是全面而广泛的。无论是企业成本、会计核算、发票管理、现金流量还是销售模式, 相关的影响对于企业来说都是至关重要的, 应该受到企业高层管理决策者的高度关注。考虑到“营改增”的影响, 我国的房地产企业必须以积极的态度拥护和适应我国的税制改革, 并以此为发展契机, 推动企业做出符合政策要求的变革, 实现企业自身的跨越式发展。以下是作者提出的几点建议:

(1) 完善企业会计制度, 加强内部财会人员的培训。“营改增”的政策推进实施之后, 会使企业税额核算、收入及成本核算等一系列重大问题发生重大改变, 会计核算体系将产生巨大变化, 这就对企业会计核算工作或者说相关财务人员提出了新的更高要求。因此, 为了适应变化, 必须认真理解把握国家的政策要求, 对内部财会人员进行学习培训。

(2) 做好税务筹划工作。在企业内部财会人员对新政策学习的基础上, 企业高级管理决策者还应该从企业整体层面做好税务筹划, 利用新的政策合理安排企业经营, 合理避税, 在生产经营及销售的环节上, 加强原材料采购环节以及产品销售环节的发票管理问题。

(3) 开拓业务渠道, 推动转型升级。国家推进“营改增”政策的初衷就有为企业降低成本、减轻负担的考虑。如果房地产开发企业能够顺应政策, 积极做出对策, 就可以此为发展契机, 充分利用进项税额抵扣优势, 降低企业成本, 完善企业经营, 加快企业整体转型升级的步伐。可以遇见的房地产企业的未来发展方向为:从传统单一的住宅地产格局, 向多元化的房地产及相关行业扩张。在从事一般房地产开发的同时, 投资于物业、土地一级开发、工业地产、保障性住房、零售商业、商业地产、旅游地产等都将成为新的投资点, 由过去单一的房地产开发模式向混业经营模式转变, 全面转型升级, 在产生新的经济增长点的同时, 还更能够抵御市场风险。

摘要：随着我国经济的发展, 房地产业也随之发展, 其税收机制进行了重大变革。针对房地产企业的营业税改增值税的改革措施是近年的一个重大的、全新的措施, 为了促进企业的发展, 必须对“营改增”对企业的具体影响进行理性认识。此文中, 笔者将会把要研究的“营改增”产生的影响焦距在房地产企业, 并针对现实问题提出相应对策, 旨在在实际经济生活中, 对提高房地产企业在经营水平和效率提供一定的借鉴和参考。

关键词：营改增,房地产企业,产生的影响