土地权属调查的目的

土地权属调查的目的（精选6篇）

篇1：土地权属调查的目的

2017土地估价师《案例与报告》知识：常见的土地估价目的

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、《城乡规划法》规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向提出申请。

A：城市、县人民政府国土主管部门 B：城市、县人民政府建设主管部门 C：城市、县人民政府城乡规划主管部门 D：城市、县人民政府房地产主管部门 E：35％～50％

2、某房屋建筑面积40㎡，耐用年限50年，重置单价2000元／㎡，残值率为5％，已使用5年，用直线法计算的总折旧额为。A：1520元 B：7600元 C：8000元 D：8444元 E：时间因素

3、第二次全国土地调查由国家统一部署，分步实施。2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以（）为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。A．2009年7月1日 B．2009年9月1日 C．2009年9月30日 D．2009年10月31日

4、地产的性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A：价值 B：价格 C：普遍 D：个别 E：时间因素

5、我国社会主义初级阶段的一项基本经济制度是。A：所有制为主体，公有制经济共同发展 B：公有制为主体，多种所有制经济共同发展 C：私有制为主体，多种所有制经济共同发展 D：公有制为主体，私有制经济共同发展 E：土地

6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，征地补偿安置必须以__为原则。

A．确保被征地农民原有生活水平不降低 B．确保被征地农民长远生计有保障 C．确保被征地农民长远生计有部分保障 D．确保被征地农民原有生活水平不提高 E．确保被征地农民原有生活水平平衡

7、因利用肥沃程度较高和位置较好的土地所创造的超额利润而转化的地租称为。A：级差地租I B：级差地租Ⅱ C：垄断地租 D：绝对地租 E：时间因素

8、我国的土地价格不包含（）。A.土地所有权价格  B.土地使用权价格  C.土地租赁权价格  D.土地抵押权价格

9、地籍是土地的户籍，它的特性有__性。A．空间 B．法律 C．精确 D．自主 E．连续性

10、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)规定，新建廉租住房套型建筑面积控制在__平方米以内，主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建。A．50 B．55 C．60 D．65

11、农业土地侧重于土地的__ A．经济条件 B．地理位置 C．自然条件 D．土质状况

12、我国现行的城市规划编制体系可以划分为__。

A．城市总体规划、城市分区规划和城市详细规划三个层次 B．城市总体规划和城市详细规划两个层次

C．城市总体规划(含市域城镇体系规划)、控制性详细规划和修建性详细规划三个层次

D．城镇体系规划、城市总体规划、详细规划三个层次

13、房地产开发企业违反《城市房地产开发经营管理条例》规定，擅自预售商品房的，依法应责令停止违法行为，没收非法所得，并可处所收预付款1%以下的罚款。行使该处罚权的是县级以上人民政府__。A．土地管理部门 B．工商行政管理部门 C．规划管理部门

D．房地产开发主管部门

14、在城镇土地定级因素量化过程中，下列关于公式说法中，不正确的是__。A．r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比 B．r数值在(0，1)之间变化

C．离中心近时，r→1，距离达到了影响半径时，r→0 D．r越小，ei越接近fi；r越小，ei越接近1

15、可行性研究的目的是使决策__，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。A．科学化 B．客观化 C．具体化 D．可行化 E．程序化

16、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900万元，在居住用途下的评估结果为1100万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。【2004年考试真题】 A：900 B：1000 C：1100 D：2000 E：时间因素

17、某宗房地产，建筑层数6层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／㎡，则其土地价格为元／㎡。A：100 B：200 C：300 D：600 E：时间因素

18、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》 B：《规划设计方案批准书》 C：《建设工程规划许可证》 D：《建设用地规划许可证》 E：土地

19、下列选项中，一般不作为剩余法评估中计算投资利润办法的是。A：计算年利润折现

B：计算建造费用的一定比例 C：计算不动产总价的一定比例

D：计算全部预付总资本的一定比例 E：合法性

20、是收益现值法评估资产价值的关键。A：确定预期收益 B：确定本金化率 C：确定可比市场交易案例 D：确定差异调整系数 E：土地

21、土地统计不包括__。A．土地统计科学 B．土地统计调查 C．土地统计工作 D．土地统计资料

22、个人所得税的税率有两种，它们是__。A．比例税率、超额税率 B．比例税率、名义税率 C．名义税率、实际税率 D．实际税率、超额税率

23、某宗容积率为r(r＞1)的宗地，楼层数为n层，每层建筑面积均相等，楼面地价为，地面地价为，建筑覆盖率为e，则下面描述错误的是。A： B：

C：r=e×n D：

E：时间因素

24、重置净价在数量上等于．【2002年考试真题】 A：重置全价扣除有形损耗 B：重置全价扣除各种损耗 C：重置全价扣除无形损耗

D：重置全价扣除有形及功能性损耗 E：土地

25、竞争可以分为__竞争。A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、土地价格形成的基础有。A：土地的稀缺性 B：土地的效用大小 C：土地的生产成本 D：土地的需求 E：土地的可流转

2、国家融资项目的范围包括。

A：使用国家发行债券所筹资金的项目 B：使用各级财政预算资金的项目 C：使用国家政策性贷款的项目 D：使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目 E：使用国家对外征收的所得税的项目

3、城市规划法律体系中的配套法律是。A：《中华人民共和国城乡规划法》 B：《村庄和集镇规划建设管理条例》 C：《城市规划编制办法》

D：《城镇体系规划编制审批办法》 E：《中华人民共和国土地管理法》

4、根据信息对证券价格影响的不同程度，法玛将有效性分为三类，其中__效率是证券市场效率的最低程度 A．弱 B．半弱型 C．强型 D．半强型

5、下列应作为土地估价委托合同约定条款的有。

A：本项评估是为甲方以土地使用权作价入股提供价格参考

B：经双方协商，本项土地估价的基准日确定为2007年8月1日

C：本项目评估设定土地用途为商业、住宅综合，土地使用年限50年

D：甲方拥有乙方提交土地估价报告的使用权，但报告结论、内容解释权归乙方 E：乙方评估价格水平应满足甲方的意愿

6、某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为__万元。A．220 B．160 C．190 D．250

7、资产阶级经济学回避了地租所反映的经济关系的本质，把地租定义为__。A．土地所有权借以实现的经济形式 B．为了使用土地本身而支付的

C．直接生产者在农业中创造的生产物被土地所有者占有的部分 D．土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬

8、我国银行贷款一般遵循以下__三个原则。A．区别对待、择优扶持 B．经济担保 C．按期偿还

D．限制贷款金额 E．分期偿还利息

9、国家从全社会利益和宏观经济发展角度出发，推动土地的转移，限制某类土地的利用，以下说法正确的是(．)。

A：以达到提高土地总体利用效益的目的 B：国家的干预，对土地价格影响重大

C：在影响土地价格水平的因素中，属于行政因素

D：土地制度、住房制度、交通条件等都属于此类影响因素 E：从对土地价格影响的因素分类中看，属于影响价格的区域性因素

10、市城内必须控制开发的地域包括__。A．风景名胜区 B．湿地

C．水源保护区等生态敏感区 D．历史文化保护区 E．特定市场经营场地

11、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。A．煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B．邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C．供水、供电、供气、供热等市政工程项目

D．铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E．建筑、道路和绿地等的整修工程项目

12、可以设定行政许可。A：法律

B：尚未制定法律的，行政法规

C：尚未制定法律、行政法规的，地方性法规 D：已制定法律、行政法规的，地方性法规 E：国家部委

13、《征用土地公告办法》规定，征收土地公告应当包括下列内容。A：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途 B：被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C：征地补偿标准和农业人员安置途径 D：办理征地补偿登记的期限、地点 E：公告的注意事项

14、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。(2009年试题)A：担保法

B：城市房地产管理法 C：城乡规划法

D：确定土地所有权和使用权的若干规定

E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

15、在商品房营销过程中，销售人员的工资可确认为（）。A．间接费用 B．销售费用 C．管理费用 D．期间费用

16、会计核算的基本前提是。A：谨慎性 B：会计分期 C：会计主体 D：货币计量 E：持续经营

17、委托外单位加工的存货，其计价标准有__。A．协议确认

B．实际耗用的原材料 C．加工费用 D．交纳的税金

E．标准计价原则法

18、我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括__等多项权利。A．土地所有权 B．土地抵押权

C．建设用地使用权 D．宅基地使用权 E．地役权

19、在确定土地市场供需调控的时间问题上，应考虑的因素包括。A：调控效应的惯性

B：供需调控措施的决策时间 C：供需调控效应的滞后时间 D：供需调控效应的超前时间 E：供需调控的措施

20、在城镇土地定级中，对于住宅用地，公交便捷度作为分衰减属于__形式。A．线状因素线性衰减 B．线状因素非线性衰减 C．非线状因素线性衰减 D．非线状因素非线性衰减

21、城市基本地形图的复测周期一般为__年。A．3-5 B．3-8 C．5-8 D．5-10

22、总体规划的主要内容有__。

A．确定规划期内城市性质、人口和用地规模，并划定城市规范区范围 B．确定城市用地发展方向和布局结构，并确定市、区、中心区位置 C．确定城市河湖水系和绿化系统的治理、发展目标和规划布局 D．拟定城市经济社会发展目标

E．确定城市居民区的承载面积，以及绿化环境区域的规划布局

23、下列符合出让建设用地使用权的转让条件的是__。

A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 B．属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件

C．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的15%以上

D．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上

E．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35%以上

24、建筑物的价格水平的影响因素主要包括__。A．建筑物重置价 B．社会经济因素 C．环境因素 D．其他因素 E．人口因素

25、国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有。【2009年考试真题】 A：担保法

B：城市房地产管理法 C：城乡规划法

D：确定土地所有权和使用权的若干规定 E：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例

篇2：土地权属调查的目的

土地资产管理机构对土地资产评估报告及资料进行分析的目的主要有以下两点：

1.了解土地资产评估质量的好坏，并作出对评估结果是否予以确认的决定。

土地资产管理部门按国家土地资产管理的有关规定，应对土地资产评估机构评估土地资产的结果进行验证确认工作，很重要的依据就是通过对获得的土地资产评估资料进行全面分析，了解评估机构进行项目评估工作的基本情况，其中包括所遵循的评估估价原则，工作的.基本程序，方法的选择、市场信息的可靠性等、综合评估质量的好坏，再结合实际考察的情况，最后作出对该项土地资产评估结果是否予以确认的决定。

2.了解土地资产评估机构从事评估工作的能力。

篇3：浅析土地资源调查的目的

1 土地资源调查的目的

1.1 为土地科学研究提供基础信息

土地资源调查是通过遥感和测绘的手段对土地资源信息进行采集、整理和储存的过程。它通过对土地的自然因素:地貌、气候、水文、植被和土壤等方面的调查, 有利于提高人们对土地资源地域分异规律的认识;通过对土地利用条件、方向和效益的调查, 有利于加强人们对土地利用合理性和土地开发潜力的认识;通过对土地权属的调查, 有利于人们深化对土地制度、社会制度和人地关系的认识;通过土地资源开发和利用动态监测, 可以发现土地利用中存在的主要矛盾和突出问题, 有针对性地开展土地资源的保护和整治。

1.2 为编制土地利用总体规划服务

我国人多地少, 为充分合理地开发、利用土地资源, 合理调整土地利用结构, 优化土地资源配置和布局。为国民经济建没和社会事业发展提供用地保障。必须进行土地利用规划。而土地利用规划是根据区域自然条件、社会经济状况和国民经济发展规划的要求, 在对区域土地利用结构、土地利用类型的空间布局和演替结构以及土地利用的适宜性和限制性等进行充分分析的基础上, 因地制宜地确定和调整各项用地比例, 进行合理配置。

1.3 为土地资源管理提供决策依据

土地资源管理一般包括土地利用管理、土地市场管理、土地权属管理等方面的内容。科学的土地利用管理必须全面掌握有关土地资源数量、质量和分布方面的资料, 土地市场管理必须了解土地市场上的土地需求状况、土地价格水平和土地流转方向等, 土地权属管理则要了解每一宗地的位置、权属、界限、用途、质量等。而这些信息都是需要通过土地资源调查获取的, 所以要保障土地资源管理决策的科学性, 必须进行土地资源的调查。

1.4 为土地资源可持续利用进行动态监测

随着人口的增长, 科学技术水平的提高, 土地资源的内涵、土地利用规模和土地质量都在发生变化。一般来说, 随着社会经济的发展, 纯自然的土地越来越少, 受到人为因素影响的土地越来越多。农业生产用地越来越紧张, 城市建设用地和生态保护用地的需求越来越大, 土地利用效率不断提高, 土地资源的稀缺性越来越明显, 土地资源退化的威胁也在增加。为保证土地资源的可持续利用, 需要周期性地开展土地资源调查, 对土地利用现状, 土地质量、数量的变化进行动态监测, 及时发现土地利用中存在的问题, 有针对性地进行土地资源的保护和改造。

2 20世纪80年代以后土地资源调查进展

20世纪80年代以来, 我国土地资源调查取得了重大进展。随着中央与省级的国土机构普遍建立, 一个综合性的国土资源行政管理体系开始出现, 并着手组织了大量区域性和专题性的资源调查研究工作。

2.1 全国土地资源详查全面完成

全国第一次土地资源详查l980年起试点, 1984年全面开展调查, l998年基本完成全国省级调查成果的国家验收, 1999年基本完成全国调查成果的汇总工作, 出版了《中国土地资源》、《中国土地资源调查技术》专著, 编写了《中国土地资源调查数据》、《中华人民共和国土地利用图》等调查成果。全国第二次土地资源详查于2007年7月1日启动, 2009年完成了全国的调查工作并对调查成果进行整理。此外。还开展了土地利用变更和动态监测的技术工作, 编制了国家到乡 (镇) 的5级土地利用总体规划;城镇地籍调查、城镇土地登记、基准地价评估等基础性工作也上了一个新台阶。

2.2 土地资源调查、监测的技术标准、技术规程的编制研究

在第一次全国土地资源详查基础上, 制定了《国土资源标准化体系》。为配合新一轮的土地资源大调查, 中国土地勘测规划院具体组织编写了十多个技术标准或技术规程、技术规定, 切实保证了新一轮国土资源大调查工程的顺利进行, 也为以后土地资源调查提供了一定技术依据。

2.3 土地资源调查数据库建设与理论研究

20世纪80年代以来, 国土资源管理部门组织了土地资源基础数据库建设, 取得了一些成绩, 为实现土地管理信息化打下了基础。土地资源调查数据集成的理论研究取得了一些成果。但还不够深入, 不能满足土地管理的需要, 这一方面的研究有待加强。

2.4“3 S”技术为主体的现代先进技术在土地资源调查中的广泛应用

“3S”技术是卫星遥感技术、地理信息系统技术、全球定位系统技术的总称。专家学者们利用“3S”技术在土地资源调查中开展了一系列试验或实证研究, 为土地资源调查提供了一套操作性强、可推广的技术流程和方法。越来越多的技术将会在土地资源调查中应用。除了“3S”技术之外, 能够支持土地资源调查的技术有计算机技术、模拟计算技术、空间定位技术、信息网络技术、空间信息系统技术和主题数据库系统技术等。

总之, 土地资源调查是贯彻落实科学发展观、加强和改善土地调控、保证国民经济平稳健康发展的重要基础。是保障国家粮食安全、维护农民权益、统筹城乡发展、构建和谐社会的重要内容。是科学规划、合理利用、有效保护和严格管理土地资源的重要支撑。是满足土地管理方式和管理职能转变的重要措施。

摘要：目的:浅析土地资源调查。方法:对土地资源调查进行剖析, 分析土地资源调查的目的, 分析20世纪80年代以后土地资源调查进展情况。结论:土地资源调查是土地利用规划的基础。

关键词：土地资源,调查,目的

参考文献

[1]朱道林.土地管理学[D].北京:中国农业大学出版社, 2007.

篇4：土地权属调查的目的

关键词：土地征收；公共利益；公共利益的实现

中图分类号：D922.3 文献标志码：A 文章编号：1002-2589 （2011） 17-0125-02

一、土地征收中公共利益限制的合理性和必要性

（一）公共利益的概述

在界定公共的标准上存在不同的观点。主要为“地域基础说”、“不确定多数人说”、“折中说”，前者认为公益是相关空间内关系大多数人的利益，即地区内的大多数人的利益，就足以形成公益。后者则认为公益是一个不确定多数人的利益，这个不确定多数受益人就是公共的含义，即以受益人的多寡来认定公共的含义。“折中说”将地域和人数的多寡两个因素结合起来综合考量，而不是单一地，简单地去认定何谓“公共”。[1]从概念本身出发，其实“公共”一词是个弹性很大的概念。

“利益”从经济学角度表现为物质对人需求的满足程度，需求满意度越高，利益越大，生命的利益是一个人存在的物质载体，是其他一切权利享有的根本前提，所以生命的利益最大。耶律内克认为，“利益是一种离不开主体对客体之间所存在某种关系的价值形成，是被主体所获得或肯定的积极的价值。”

对于公共利益不能做一种封闭的理解，必须将其置于历史的维度中，否则对它的理解就失之片面。[2]将“公共”与“利益”结合起来。因为公共是不特定的，利益是不特定的人享有的利益，没有封闭性；公共利益无法超脱个人利益。这些因素决定了公共利益本身的抽象性与不确定性。因此，英国的哈耶克有这样的结论“自由社会的共同福利或公共利益的概念，绝不可以为所要达到的已知的特定结果的总和，而只能定义为一种抽象的秩序。作为一个整体，它不指向任何特定的具体目标，而是仅仅提供最佳渠道，使无论哪个成员都可以将自己的知识用于自己的目的。”[3]抽象归抽象，不过它从反面来讲绝不是某个人与某个政府组织，某个小集团等的利益。它存在于国家征收制度中的合理性和必要性，已被存在征收制度的国家的历史所证明并且将继续被证明。所以才有学者将征收制度直接称为“公益征收”。[4]

（二）土地征收中公共利益限制存在的合理性

之所以在土地征收中必需受到为了公共利益这一宗旨的限制，主要有以下几方面原因：首先，从人与社会的关系来讲。社会是由人的各种关系综合的结果，当社会形成之后我们每一个人的生存与发展都需牢牢的依附于它，这就是人的社会属性，单个的人不可能脱离社会而独立生存。因此，社会发展需要个人社会责任的承担。其次，从个人利益与公共利益的关系讲。生命、自由、财产乃是一个人独立生存所不可剥夺的基本人权，一个真正的法治社会、市场经济社会，必然是一个尊重人格、尊重自由、尊重私有财产权的社会。因此，个人利益从某种意义上讲就是我国社会主义所追求的人的全面发展目标的真实体现。在我国目前尚处于法治理念不断融入社会各个主体的时期，个人私有财产权的保护也处在需不断加强法制保障的时期。然任何事物都有两面性，我们必须全面的看问题，作为社会另一面的公共利益的获得也是我们必须实现的。在衡量二者时不能像私人利益之间的衡量，私人利益之间是平行的两条直线，因为他们互不干涉。公共利益和个人利益则不然，个人利益无法脱离公共利益而独立存在，个人利益的获得与发展需要公共利益的获得与发展。因此，“公共利益的价值与相应的个人利益相比有更大的可取性，以致为了实现公共利益而征收相对人的土地所有权（使用权）或者房屋所有权有充足的合理性。”[5]

（三）土地征收中公共利益限制存在的必要性

征收制度存在的根基是通过普通的平等的协商机制无法解决问题时，才能为了公共利益不得已而为之的。征收权是国家权力的具体体现，在法治国家里，权力是为权利的获得和保护而存在的，是为了国家各项事业不断发展，人民群众生活水平和质量不断提高而服务的，而不是用来随意剥夺私人财产权的暴力工具。所以只有当通过平等的民事行为无法使得国家公共事业得到发展的时候才能通过行政强制的方式进行。并且征收权作为行政权的一种，具有权力自我膨胀的特点，如果不通过法律加以约束很可能被滥用，现实生活中大量违法用地案件的发生就是很好的例证。公共利益这一目的的设立正好起到了这样的作用，一方面可以保证社会公共事业的发展，使得土地的征收真正能够为了公共利益而进行，使不特定社会民众都能享受国家提供的凭个人力量无法获取的公共资源；另一方面又能够使征收权的行使的唯一合法性条件是非常必要的。世界各国在征收的相关法律中都无一例外地明确规定了公共利益或者公共福祉是征收启动的唯一合法目的。例如，1789年法国《人权宣言》与1964年的日本《宪法》中的公共利益规定，1919年德国魏玛宪法中公共福利等等。

二、傀儡——土地征收中的公共利益

公共利益是国家对集体土地进行征收唯一的正当理由。《宪法》第10条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给与补偿。”第13条第3款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律的规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给与补偿。”《土地管理法》第2条第4款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给与补偿。”《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这些法律规定都是土地征收应遵循公共利益原则的立法反映。从这些法律的规定来看我国的土地征收制度是完全符合法理要求和世界趋势的，明确了公共利益是启动土地征收的唯一合法理由，这里并没有问题。然而《土地管理法》第43条的规定让我们对公共利益的绝对信仰被利用了，公共利益其实变成了无法左右土地征收启动的“傀儡”。第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”本条含有的逻辑就是，除了乡镇企业，村民住宅，村公共设施和公益事业可以申请使用集体所有的土地以外，其他一切建设项目的用地都必须是国有土地，而不管是为了公共利益，还是非公共利益。这样再加上我国的国有土地资源有限性，导致的后果就是大量非因公共利益需要，但是却披着公共利益需要的外衣而进行土地征收的现象日益增加。有调查显示，真正基于公共利益需要而征地的非常有限，80%以上的征地都是基于商业利益需要进行的。[6]公共利益在土地征收中变成了一个筐，什么东西都可以往里面装。成为了政府扩大土地财政，建立政绩的挡箭牌、傀儡，公共利益彻底被绑架了。

三、新《国有土地上房屋征收与补偿条例》的启示

（一）该条例的完善之处简介

新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已于2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，于2011年1月21日颁布并实施。通过对其的学习，笔者认为其在以下几方面对国有土地上房屋征收制度进行了进一步完善：一是在总则第2条和第3条首次明确了房屋征收补偿所应遵循的基本原则：公平补偿民主、程序正当、结果公开。这几项基本原则对于被征收者获得合理的，公平的补偿将发挥指导和规范意义。二是在第二章第8条对于征收的唯一合法性目的“公共利益”予以了明确规定，采取的是列举加概括式对“公共利益”进行了规定，既有具体范围，如：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。同时又考虑到了“公共利益”概念的抽象性和模糊性的特点，所以第六项规定为了“法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”。这样就对房屋征收行为有了更为有效的约束，使得政府房屋征收权的行使得到了规范。也会减少假借“公共利益”知名来行因商业利益考虑进行征收之实。从源头上依法维护了房屋所有人的合法权益。三是第一次规定了“先补偿，后征收；先补偿，后搬迁”的征收原则。也是征收领域的一大创新，或者说是对征收制度的历史性变革，符合了国际社会主流，更进一步约束了征收权的行使。

（二）对土地征收的启示

新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》为我国完善土地征收制度，解决土地征收中存在的几个基本问题，如补偿原则不明确、补偿标准低、补偿程序混乱、补偿费用的分配管理使用、补偿费用的监督等等，都有比较好的启示意义。当前我国正处在高速工业化、城镇化的时期，城市土地存量的有限性必然导致土地征收日益频繁，以满足公共交通等事业的发展。然而上述土地征收问题的存在的确导致了失地农民的合法权益无法得到公平足额的补偿，生存权和发展权面临危机。所以，当务之急应该尽快地完善相关的立法，借鉴该条例的一些新制度新原则。如先补偿后征收原则、平等协商补偿方案制度、进一步明确公共利益的范围、获得司法救济权等等。这样才能更好地保障失地农民的话语权，获得公平的补偿。

综上所述，我国有关土地征收法律制度的建设虽然进行了60年，法律规定已有完善，但在某些方面依然存在严重的问题有待解决。目前的《土地管理法》一日不改，公共利益将永远的被当作政府土地征收权滥用的护身符。制定一部既有实体规定又有程序性规定的《土地征收法》或者《公益征收法》已成为理论界和实务界的共识。完善土地征收立法势在必行。这也是我国鼓励创新，激发民众创造财富热情，推动市场经济不断活跃和发展的根本保障，没有法律保障的私有财产不能算是真正的私有财产。

参考文献：

[1]陈新民.德国公法学基础理论[M].济南:山东人民出版社,2001:185-186.

[2]翟云岭,吴翔程.土地征收中公共利益的界定[C]//房少坤,王洪平.不动产征收法律制度纵论.北京:中国法制出版社,2008:238.

[3][英]哈耶克.经济、科学与政治——哈耶克思想精粹[M].冯克利,译.南京:江苏人民出版社2000:393.

[4]张玉东,公益征收若干法律问题研究[C]//房少坤,王洪平.不动产征收法律制度纵论.北京:中国法制出版社,2008:158.

[5]彭诚信,刘海安.论征收制度中认定公共利益的程序性设计[C]//房少坤, 王洪平.不动产征收法律制度纵论.北京:中国法制出版社,2008:262.

篇5：土地权属调查的目的

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、所有者权益包括、资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。A：资本 B：注册资本 C：实收资本 D：法人资本 E：土地

2、新中国成立以来，我国长期实行的是的土地使用制度。A：土地买卖 B：土地出租 C：土地抵押

D：严禁土地买卖、出租 E：时间因素

3、采用年数总和法计提折旧，折旧额__。A．各年相等 B．逐年递增 C．逐年递减 D．先增后减

4、在市场经济条件下，决定商品的价格的主要因素是__。A．商品的成本

B．商品的效用和供求关系 C．商品的运输费用

D．商品的成本和运输费用

5、国务院办公厅关于《印发省级政府耕地保护责任目标考核办法的通知》(国办发[2005]52号)规定，从2006年起，每__年为一个规划期，在每个规划期的期中和期末，国务院对各省、自治区、直辖市各考核一次。A．3 B．5 C．10 D．15

6、地籍图的要素不包括。A：行政境界 B：图廓线 C：比例尺 D：建筑层数 E：土地

7、规定建筑后退红线的距离是阶段的规划内容之一。A：总体规划 B：分区规划 C：控制性详细规划 D：修建性详细规划 E：土地

8、城镇土地定级应考虑规划条件因素，下列说法中，不正确的是。A：不论哪种形式的规划定级，都采用多因素综合评价法进行

B：规划折扣系数仅反映了城市规划影响的变动性，是规划修正定级中的重要技术指标

C：影响规划折扣系数的参数涉及规划实现率和贴现系数

D：贴现系数反映规划的变动性和土地使用者追求潜在收益的风险性 E：合法性

9、新开工的大中型建设项目使用国有划拨土地的，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，申请__。A．国有土地使用权设定登记 B．土地预登记

C．国有土地使用权变更登记 D．土地他项权利登记

10、下列关于国土、土地概念的表述中，不正确的是__。A．国土是指一个国家主权管辖的地域空间 B．国土的范围包括领土、领空、领海 C．国土的概念要比土地的概念要狭窄一些

D．土地是一个学术上的概念，国土是一个政治概念

11、在下列选项中，是项目敏感性分析的最常用财务评价指标．【2008年考试真题】

A：成本利润率 B：投资利润率 C：资产报酬率 D：内部收益率 E：土地

12、近期建设规划必须具备的强制性内容包括__。A．提出近期城市环境综合治理措施 B．确定城市近期建设重点和发展规模

C．依据城市近期建设重点和发展规模，确定城市近期发展区域

D．依据城市近期建设重点，提出对历史文化名城、历史文化保护区、风景名胜区等相应的保护措施

E．对规划年限内的城市建设用地总量、空间分布和实施时序等进行具体安排

13、当某地块__时，该地块的平均报酬曲线达到最大值。A．边际报酬曲线达到最大值

B．边际报酬曲线与平均报酬曲线相交 C．边际报酬曲线与横轴相交

D．边际报酬曲线的切线斜率最大

14、关于土地估价，下列表述中不正确的是。【2009年考试真题】 A：采用不同估价方法评估的结果可能不同 B：不同估价目的下的估价结果可能不同 C：不同的估价时点将影响估价结果 D：不同的估价作业时间将影响估价结果 E：时间因素

15、城镇土地分等结果要符合城镇本身的__，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。A．经济特征 B．环境特征 C．经济效益 D．利用效益

16、某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为以为依据比较合适．【2004年考试真题】 A：工程概算 B：工程预算 C：设计概算 D：贷款计划 E：土地

17、征收土地主要涉及的费用不包括__。A．土地补偿费 B．安置补助费 C．青苗补偿费 D．拆迁补助费

18、H省W市A县县城居民孙某对A县人民政府国土资源管理部门对其做出的处罚行为不服，孙某可以向__申请行政复议。A．A县人民政府

B．A县人民政府国土资源管理部门 C．W市人民政府

D．W市人民政府国土资源管理部门 E．H省人民政府

19、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出。【2002年考试真题】 A：0．5个百分点左右 B：1个百分点左右 C：2个百分点左右 D：标准未规定 E：时间因素

20、某市拟于2006年12月8日，对位于市区的几宗土地实施拍卖，在统计中，若以拟出让土地作为总体，对拟实施拍卖的各宗地面积的表述可称为．【2007年考试真题】 A：数量标志 B：数量指标 C：品质标志 D：质量指标 E：土地

21、某建设项目购买一台国产设备，其购置费为1800万元，运杂费为10％，则该设备的原价为万元．【2008年考试真题】 A：1620 B：1636 C：1800 D：1980 E：土地

22、不属于新区开发所用费用的是。A：土地补偿费 B：青苗补偿费 C：安置补助费 D：房屋开发费 E：土地

23、公共设施的服务半径一般确定在__km之间。A．0.3～0.7 B．0.4～0.8 C．0.5～0.9 D．0～0.5 24、1998年颁布的《土地管理法》规定，国家实行土地__管制制度。A．数量 B．质量 C．用途 D．价格

25、某城市以2005年为基期，2006年、2007年、2008年的地价指数分别为110、115、123．某比较案例2006年成交价为1200元／平方米，则2008年该比较案例价格为元／平方米。A：1476 B：1342 C：1200 D：1073 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、依据《土地登记办法》的规定，土地登记提交的资料不包括。【2008年考试真题】

A：土地登记申请书 B：地籍图 C：宗地图

D：土地权属来源文件 E：调节消费结构

2、土地执法监察的具体内容包括等。

A：监督检查土地管理法律、法规的贯彻执行情况 B：受理对土地违法行为的检举、控告

C：受理不服土地行政处罚决定申请复议的案件 D：调查土地违法案件 E：调查土地争议案件

3、关于各种估价方法的适用范围，下列选项中说法正确的有。A：路线价法是仅适用于特大城市的估价方法

B：成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住宅用地则多不适用

C：市场比较法除了可以用于土地价格评估外，还可以用于不动产租金评估 D：收益法只适用于有收益或有潜在收益的不动产

E：基准地价系数修正法的适用范围与市场发育程度无关

4、在土地价格评估过程中，如果遇到（）等交易情况，需要进行交易情况修正。A．通过房地产中介公司进行正常市场交易 B．母公司将土地作价转让给子公司 C．外籍华人购买先辈曾居住过的房屋 D．公司将单位职工宿舍作价出售给职工 E．经济适用房交易

5、与一般商品市场相比，土地市场具有交易实体的非移动性、等特征。(2000年《土地管理基础》试题)A：土地市场的地域性 B：土地市场的垄断性 C：流通方式的单一性 D：土地供给的弹性小 E：管理者

6、根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有。A：剖面图法 B：总分频率图法 C：数轴法 D：AHP法

E：农村社会经济发展水平

7、选择居住用地时，一般应考虑自然条件、与就业区的相对关系、用地数量与形态的适用性和__。A．是否依托现有城市 B．人口数量

C．是否留有发展余地 D．经济发展水平E．人口规模

8、中央银行的性质包括。A：以盈利为目的 B：不以盈利为目的

C：经营普通商业银行的业务 D：不经营普通商业银行的业务 E：为实现国家政策服务

9、国家实行占用耕地补偿制度中，占用耕地补偿方式主要包括__。

A．按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地

B．按照“占多少，垦多少”的原则，由被占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地

C．没有条件开垦的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地

D．有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，可以按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地

E．开垦的耕地不符合要求的．应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地

10、根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括__。A．国家鼓励类 B．国家限制类

C．国家重点建设类 D．国家禁止类

11、下列建设用地的土地使用权，如确属必需，可以由县级以上人民政府依法批准予以划拨的包括。

A：某县人民检察院为解决检察人员的住房问题而拟修建一栋宿舍楼 B：某民营企业为扩大生产而需要使用国有土地的

C：某县境内信仰天主教的人特别多，县政府准备修一座天主教教堂

D：某市武装部为解决其人员的住房问题，拟在城郊一块国有土地其建住宅 E：某市天然气公司安装输气管而需要使用国有土地的

12、依法改变土地所有权、使用权的，土地所有权、使用权的变更自__起生效。A．土地变更登记之日 B．土地实际占用之日 C．土地交付之日

D．换发土地权利证书之日

13、房产税的征税范围是的房产。A：农村 B：县城 C：建制镇

D：工矿区征收 E：城市

14、统计资料显示，1996年至2001年全国城镇住宅竣工面积分别为3.6、3.8、4.0、5.0、5.1和 5.4亿m2，则这期间城镇住宅竣工面积的年平均增长速度为__。A．6.99% B．8.33% C．8.45% D．10.00%

15、教育费附加的计税依据涉及纳税人实际缴纳的。A：增值税 B：消费税

C：个人所得税 D：营业税 E：企业所得税

16、下列不属于建设用地的特点的是__。A．承载性与非生态利用性 B．土地利用逆转相对容易 C．土地利用的集约性 D．无限性与再生性

17、以出让方式取得的土地使用权。

A：必须按出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地

B：超过出让合同约定的动工开发日期6个月未动工开发的，可以征收土地出让金20％以下的土地闲置费

C：超过出让合同约定的动工开发日期1年未动工开发的，可以征收土地出让金20％以下的土地闲置费

D：满2年未动工开发的，可无偿收回土地使用权 E：满2年未动工开发的，可有偿收回土地使用权

18、由于土地市场的不完整性、土地位置的固定性以及原因，容易造成交易者对市场行情不了解。A：市场交易数量少 B：土地的价值较大

C：人们参与交易的概率低 D：人们普遍关注 E：国家严格控制

19、土地利用动态遥感监测的主要内容包括。A：土地利用监测 B：土地权属监测 C：土地价格监测 D：土地质量监测 E：土地数量监测

20、有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价，这种估价结果。A：对外不具有法律效力 B：对外具有法律效力 C：仅供自己掌握 D：供大家参考

E：是商业活动中的重要策略

21、有两个数列，甲数列平均数为110，标准差为11，乙数列平均数为16，标准差为5，则__。

A．甲平均数代表性高于乙 B．乙平均数代表性高于甲 C．甲、乙平均数代表性相同

D．无法直接比较甲乙平均数代表性大小

22、本金收益率是__的比率。A．本金与收益 B．收益与投资 C．收益与本金 D．投资与收益

23、乡镇企业，乡(镇)村公共设施、公益事业和农村村民建住宅必须坚持的原则。A：合理布局 B：综合开发 C：综合利用 D：配套建设 E：注重环境

24、成套房屋的套内建筑面积包含等部分的面积。A：套内卧室 B：套内起居室 C：套内墙体 D：套内阳台 E：套间墙整体

篇6：神秘顾客调查的作用及目的

神秘顾客调查的作用：

神秘顾客暗访这种方式之所以能被企业的管理者所采用，原因就是神秘顾客弥补了内部管理过程中的不足，他们以中立的身份，在购买商品和消费服务时，同时又以顾客和管理者的两种眼光观察服务表现，所观察到的是服务人员无意识的表现。从心理和行为学角度，人在无意识时的表现是最真实的。神秘顾客在消费的同时，也和其他消费者一样，对商品和服务进行评价，发现的问题与其他消费者有同样的感受。

（一）神秘顾客的暗访监督，在与奖罚制度结合以后，带给服务人员无形的压力，引发他们主动提高自身的业务素质、服务技能和服务态度，促使其为顾客提供优质的服务，而且持续的时间较长；

（二）神秘顾客可以从顾客的角度，及时发现、改正商品和服务中的不足之处，提高客户满意度，留住老顾客，发展新顾客；

（三）神秘顾客的监督可以加大企业的监督管理机制，可以改进服务人员的服务态度，加强内部管理，提供培训效果的基准；

（四）神秘顾客在与服务人员的接触过程中，可以听到员工对企业和管理者“不满的声音”，帮助管理者查找管理中的不足，改善员工的工作环境和条件，拉近员工与企业和管理者之间的距离，增强企业的凝聚力；

（五）通过神秘顾客对竞争对手的检查，了解与竞争对手相比的服务优势和差距；

（六）通过神秘顾客发现的问题，系统地分析深层次的原因，能够提升管理方法，完善管理制度，从而增强企业竞争力。

神秘顾客调查的目的：