房地产宏观经济形势

房地产宏观经济形势（精选8篇）

篇1：房地产宏观经济形势

当前宏观经济形势与国家经济政策分析

主讲：钟岩

第一讲当前宏观形势分析

一、新时代中国面临的国际政治经济环境

1、中国面临复杂国际政治环境

2、全球进入后金融危机时代

3、全球政治格局出现了大变动、大调整

1）多极化趋势进一T***步发展。美国与他国分享国际政治事务的领导权成为大趋势；

2）多国和国家集团共治成为趋势；

3）全球公共品供给不足问题更为突出；

4）能源、资源安全挑战依然严峻，全球市场体系不确定性增强；

5）信息安全问题更为突出；

6）中国军事全面崛起挑战现有政治秩序

4、中国与世界关系的重大转变期

1）中国经济实力Q605556860显著提高，成为世界共治的核心国家；

2）我国科技实力迅速提高，成为世界科技大国；

3）政治影响力显著上升。中国在国际舞台上发挥愈来愈大的作用，并成为全球治理的重要领导者之一。

4）中国在东亚和东南亚逐渐恢复历史传统地位

5、中国发展模式受到挑战

1）社会道德价值体系崩塌导致的社会失序

2）社会公平公正的执政基础正在丧失

3）环境危机

4）国际贸易矛盾突出

6、小心谨慎坚决避免国家失败

二、当前的国内背景

1、中国仍处于发展的黄金时期

2、中国向科学发展模式转变的关键时期

3、中国经济增长的基本逻辑

3、中国经济增长的基本逻辑

4、价值判断出现多元化

5、权力扩张和权力腐败的挑战

三、当前经济环境分析

1、经济发展动力分析

2、汇率和对外贸易政策

人民币升值的因素

1）经常项目顺差

2）资本项目顺差

3）西方国家的压力

4）地下金融存在大量外汇流入

4、分配格局严重不公影响长期发展

1）分税制的的利益博弈

2）房地产市场的博弈

3）金融领域的博弈

4）政治权力集权和分权的博弈

第二讲政府经济政策分析一、十八大的经济政策

1、全面深化经济体制改革

2、实施创新驱动发展战略

1）政府高度重视创新机制和法律保护机制

2）企业依赖创新生存，技术研发成为发展关键

3）金融创新营造市场风险投资机制

4）创新的文化传统

5）创新环境优良吸纳创新人才

6）美国教育以人为本重视能力培养

3、推进经济结构战略性调整

4、推动城乡发展一体化

5、全面提高开放型经济水平

二、房地产政策分析

1、房地产业对中国经济发展贡献极大主导产业的特征：

1）依靠科技进步获得新的生产函数

2）形成高速增长的增长率

3）具有较强的扩散效应

2、政府调控房地产的历程

3、房地产还是好资产吗

1）房地产值多少钱

2）为什么中国房地产价格这么高

三、货币金融政策分析

篇2：房地产宏观经济形势

主讲：宏皓

时长：6课时

第一讲宏观经济形势分析

（一）中国经济面临的瓶颈

（二）当前世界经济形式分析

一、欧债危机仍是影响资本市场的主要因素

二、美国经济问题

三、日本睡醒了

（三）我国宏观经济整体形势分析

一、经济数据1、2012年国内生产总值GDP增速全年7.8%

2、2013年上半年金融机构存款同比多增

3、金融机构贷款平稳增长

4、社会融资规模明显多于上年同期

5、债券发行规模继续扩大

二、经济运行机制出现新变化

1、地方政府投资扩张能力下降

2、货币政策效应减弱

3、去库存持续时间长于以往

4、结构调整取得新进展

5、投资增长面临一定下行压力

6、物价上涨压力有所上升

三、经济潜在增长率出现下降趋势

（四）十八大宏观经济政策解读

一、中共十八大之后，影响国家发展的经济思想

二、国内分配结构扭曲源于三个太高

第二讲2013年房地产发展趋势

一、2013年1-6月北京与全国房地产数据一览

二、全国土地出让收入情况

三、房地产行业面临的市场环境

四、地方政府债务危机与房地产调控

五、房地产行业可持续发展唯有转型升级

六、我国房地产行业发展将呈现以下几大发展趋势：

1、高使用率的功能地产是房地产正能量

2、房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击

3、增加收入是中国人住有所居的希望所在4、房企将强者恒强，房企品牌要进入修复期

5、城镇化决定了城市化模式选择

七、银行对房地产行业风险如何控制

1、严控企业资金链风险

2、严控政策及市场风险

3、严控土地市场风险

4、严控周期性风险

八、房地产融资的创新工具：产业基金

1、产业基金的特点

2、我国产业基金的现状

3、产业基金对房地产企业发展的作用

4、房地产企业如何建立产业基金

5、银行为什么愿意参与产业基金（案例分析）

九、房地产企业的投融资管理

1、建立企业金融安全防范体系

2、房地产企业做投资的评估标准

专家简介 宏皓：原名：章强。著名金融学家﹑融资专家，北京交通大学客座教授、中央财经大学证券期货研究所研究员﹑中国金融智库首席金融学家、政府、上市公司金融顾问，中经产业基金理事会秘书长，央视网财经评论员。被社会广泛誉为：投资大师，中国私募基金之父。

曾在社科院﹑北京交通大学、清华大学、北京大学、中央财经大学、浙江大学MBA、EMBA、总裁班等多次讲授《宏观经济形势分析》、《私募股权与金融投资》、《产业园区金融创新》、《资本市场与风险投资》、《房地产行业投融资管理》、《企业资产管理》、《企业融资策略》、《企业战略转型》、《公司理财》、《公司治理》、《资本运作与投融资管理》、《私人银行财富管理》、《投资银行业务的发展与创新》、《村镇银行的金融创新与发展实务》、《十八大宏观经济政策解读与银行创新发展》等课程。并撰写2012年中国农业银行总行私人银行《中国财富市场调研报告》。

常受邀在中央电视台《经济半小时》、中央人民广播电台《经济之声》、中国经济网、央视网、人民网等国家级媒体担任特约专家嘉宾。

篇3：房地产宏观经济形势

关键词：宏观经济形势,房地产,发展趋势

引言

房地产业作为迅速发展起来的一种新兴产业, 对于国民经济的发展发挥着非常重要的推动作用, 可以比喻成为中国经济发展的“晴雨表”。基于此, 怎样想方设法推动房地产业的健康、持续、稳定发展是自从1998年住房制度改革以来政府宏观调控的关键问题。接下来, 本文将对于宏观经济形势与房地产发展趋势进行详细的阐述。

一、宏观经济形势对于房地产业发展影响的探索

宏观经济形势对于房地产市场的影响主要是通过影响房地产市场的价格来实现的。而根据微观经济学的价格理论可知, 任何一种商品的价格都是由需求和供给来决定的, 房地产市场价格的决定也不例外。宏观经济形势对于房地产业发展的影响因素非常多, 主要从以下的几个角度来进行分析。

1. 人口因素。

作为一个人, 势必离不开社会生活, 个人的住房需求就成为人口的最基本的需求之一, 所以, 人口因素是决定房地产发展的最基本因素之一。

2. 居民可支配收入水平。

房地产市场的价格水平是通过货币来进行衡量的, 所以, 居民的可支配收入水平直接影响着房地产市场价格水平的高低。在居民可支配收入水平提高的情况下, 需求大于供给, 就会使房地产市场价格水平提高;相反就会使房地产市场价格水平降低。

3. 利率。

利率对于房地产市场价格水平的影响是通过影响消费和投资来实现的。在其他因素不发生变动的情况下, 利率提高, 就会使房地产经营管理者的融资成本上升, 进一步控制房地产投资规模的扩大, 并且刺激更多的消费者进行储蓄而不是进行消费或者投资, 从而使人们的房地产购买需求降低, 进一步使房地产市场价格水平降低。

4. 房地产开发建设开销。

房地产开发建设开销也是房地产市场价格的影响因素之一。在其他因素不发生变动的情况下, 房地产开发建设开销的高低直接关系到房地产经营管理者能够赚取的经济效益的高低, 进一步会影响到房地产经营管理者进行房地产开发建设投资的积极性, 最终会引起房地产市场供求的波动, 使房地产市场价格水平发生变化。

5. 宏观经济政策。

宏观经济政策也是影响房地产市场价格水平的一个重要因素。其中, 对于房地产市场价格水平的影响作用最为明显的就是货币政策和财政政策。在相对宽松的货币政策并且较为宽松的银行信贷的情况下, 房地产经营管理者就会非常容易得到银行的贷款资金, 与此同时, 倘若政府采取减税方式等积极的财政政策, 那么, 房地产经营管理者就会获得更多的经济效益, 从而刺激房地产经营管理者进一步扩大房地产投资规模并且加大对房地产量的供给, 受到市场的供求关系的影响, 房地产市场价格水平就会大幅度降低;相反, 房地产市场价格水平就会大幅度提高。

二、房地产发展趋势分析

通过有关调查统计数据可以得知, 中国从1996—2003年这几年之内, 每年的房地产市场价格水平上涨幅度都小于5%, 属于温和上涨趋势。而到了2004年之后, 随着中国经济的飞速发展, 房地产市场价格的上涨趋势也显著变快, 并且引起了令广大的人民群众共同瞩目的经济问题和社会问题, 也引发了广大的人民群众对中国房地产业是否存在泡沫的质疑和争论。房地产市场价格的快速提高, 一方面导致许多普通的人民群众买不起房, 直接影响了城镇居民家庭住房条件的改善;另一方面也造成了银行的信贷结构不合理, 使银行的信贷风险增加, 使国家的金融安全和社会稳定受到了严重的影响。在最近的几年, 国家采取了一系列的宏观调控政策来抑制房地产市场价格的过快上涨, 取得了一定的效果, 但是, 仍然需要继续努力来进一步推动房地产市场的平稳发展。

对宏观经济形势的分析表明, 房地产市场仍将存在供应偏紧的问题和供应需求的矛盾, 在政府的宏观经济调控政策下, 在未来几年, 中国房地产业将会保持快速、健康、稳定的发展态势, 中国的公租房、廉租房、保障性住房的建设力度将会逐步加大, 中国商品房平均销售价格的涨幅不会太大。

结束语

综上所述, 本文进行了宏观经济形势与房地产发展趋势分析, 希望能够为中国政府适时制定科学有效的调控房地产市场价格水平的政策提供一定的借鉴和参考。

参考文献

[1]孔彦春.试论宏观调控下的房地产企业的有效发展之路[J].住宅产业, 2011, (Z1) .

[2]武康平, 胡谍.房地产市场价格在宏观经济中的加速器作用研究[J].中国管理科学, 2011, (1) .

[3]张占录, 张远索.中国房地产市场现状与可持续发展研究[J].经济问题探索, 2011, (8) .

[4]强林飞, 贺娜, 吴诣民.中国银行信贷、房地产市场价格与宏观经济互动关系研究——基于VAR模型的实证分析[J].统计与信息论坛, 2010, (9) .

[5]魏巍, 崔立丽, 魏玮.中国房地产业发展与宏观经济互动关系实证研究[J].企业经济, 2012, (3) .

篇4：房地产宏观经济形势

关键词：新经济形势；房地产经济发展；理性分析

在现阶段我国现代新经济发展过程中，我国房地产发展不仅能够推动我国经济的发展，还能够对国民经济产生推动作用。现在对于新经济的发展形式来说，是全新的发展经济理念，与传统的发展形式不相同，新经济社会呈现出网络发展模式，通过社会网络发展，能够体现出整个社会对信息吸收的效果，因此对房地产来说，新经济的出现能够大力促进房地产业的发展，新经济发展模式主要是以信息化为主，通过信息网络等便捷方式使人们能够了解房地产的最新走向，因此通过这样新形势下的经济发展，能够促进社会经济全面的发展，能够促进房地产的经济全面提高。

一、 房地产经济存在非理性问题

（一）城市化规划与市场化进程相脱离

在现在经济市场的全面发展中，由于城镇的发展过于缓慢，为了提高城镇的发展效率与收益，城镇将土地使用权承包给经济市场，市场在通过反复的规划，选址等一系列的研究，选择更加科学的方案进行实施。但是现阶段我国政府将住宅等预先规划好，通过更加优惠的方式进一步的吸引投资者，但是这样的方式存在弊端，这样的发展趋势违背了现在市场经济发展规律。我国政府面对这样的情况应该按照市场所需的原则进行合理供给，不断的对放低场进行规划与研究，才能够使房地产运行有一定的规律，才能够确保房地产市场经济的流动。

（二）产业结构与市场导向脱离

在现阶段市场经济不断创新过程中，产业结构发生变动，导致利润平均化规律发展，因此市场导向有所分歧。政府在考虑的过程中着重于经济发展的合理性，在房地产市场发展过程中，政府利用土地批租权确保实现经济上发展，因此能够优化房地产的结构。但是现如今面对的问题是政府不顾及经营者的发展方向，明确下达指标，谁产生的租金较高，就批租给谁的规定。没有顾及投资者的经营理念与需求，强行的使投资者进行改变投资方向，着重于追求高技术，高消费的发展型产业，没有将投资者内心的发展战略进行衡量，因此导致产业结构与市场导向有所分离。

（三）房地产市场不够成熟

由于房地产市场价格随着社会发展不断的改变，投资者在投资的过程中按照土地的收益率进行决断，但是受到地供求关系的影响，因此使土地价格逐步的改变。现在房地产经济发展的过程中根据不同的方式进行计算，运用可靠的计算方式能够优先决定地产是否已经成熟，通过多年的地产积累经验可以进行判断，但是由于我国房地产市场发展方式还不够成熟，因此在土地出租的过程中价格上有一定的出入。对于现阶段地产盲目的高价形式，虽然在表面上来看是国家占有的收益较大，但是按照市场的发展运行方式来看，由于地产的价格过高直接导致成本大幅度的上升，会限制消费，反过来导致经济发展不理想，房地产市场发展不够景气。这就是在房地产发展中不理性的行为。再者由于房地产相互竞争，土地的投资具有一定的盲目性，使土地的实质性地租流失，这样的行为使现阶段政治机制不能够更好的适应市场经济有效的发展，达不到经济发展的要求。

二、 房地产经济走向

（一）对土地进行合理规划

由于现代经济不断的发展，所以地方政府单纯的通过土地实现增加经济收入，通过房地产的发展与开发进行拉升GDP數值。这样的简单理念不符合现阶段科学发展理念。由于房地产的项目是简单依据对地产短期的出售获取利润，有的则是依靠长期出租获取利润，因此不能够实现长期拉大GDP发展，有的房地产为了吸引客流量投资建设产业与旅游项目，从中再进行获利，使城市经济收入有进一步的提高。虽然现阶段的土地合理规划能够提升经济的发展，但是还需要进行不断开发与谋划，使城市的整体经济能够得到发展与提升，通过不同的产业，打造不同的经济收益，使城市整体的经济有进一步的提升。

（二）加强政府经济，使市场走向成熟

通过对当前的房地产市场进行调查，从房地产的投资增长速度和表现来看，我国的房地产投资处于繁荣时期，在这样的经济形式下还有一定的上升空间。但是从市场表现上来看，房地产仍存有不成熟的调整期，长期来看，房地产市场会逐渐的理性回归，由于房地产消费渐渐地趋于大众化，因此在房地产开发的过程中需要贴合居民消费能力的产品，只有房地产价格在市民可以承受的范围内，房地产的供给才会被消费者所接受。在科学发展的观察中，不断的对房地产进行严格的控制与调整，引导房地产业走向一个成熟的发展方向，才能够涌现出更多优质的房地产项目，促使房地产市场逐渐的迈向成熟发展。对于现在来说，房地产作为我国第三产业，在国民经济的发展中具有一定的重要地位，它是整个国民发展的基本要素，从而能够全面改善人们的居住环境，更加能够推动经济的全面发展。房地产经济不仅能够为国家提供大量的积累，还能够加快城市的建设，不断的推动经济的发展。

（三）政府宏观调控，保持低地价合理

房地产业是整个国民经济发展的主要核心产业，对国家的经济增长具有较为全面的领导作用，同时房地产业的发展又依赖于市场经济的需求，主要是根据居民承受、购买能力。在此情况下要发挥政府的引导、调控作用，对房地产市场进行全面宏观调控，适当的调整地产的价位，使房地产呈现出一种合理的水平，才能够保障房地产市场的发展。房地产行业是将土地与经济相互进行融合的特殊化产业，一旦房地产业深入发展，就会在短期内产生经济的亏损，使房地产与市场的经济资金链中断，会给整个经济的发展带来一定的破坏。政府在市场经济的宏观调配中，要的重视居民的承受能力，引导居民建立合理的消费理念，才能够保障房地产开发企业有一定的收益，从而能够保障房地产市场的平稳发展。市场经济是整个社会发展经济必须遵守的规律，在市场的经济发展中，要根据供求原则从而实现房地产经济平衡的发展。政府宏观调配过程中，主要注重调整手段与方式调配，要从土地与房价上进行合理调配，才能够不断的促进房地产业的发展，才能够促进国民经济不断的发展。在房地产的发展中，要根据市场经济所需，对房地产业进行合理的规划与调整，不断对房地产价格进行合理的预测与判断，制定标准的市场分析机制，从而为政府执行调控作准备。

三、结语

在新的经济发展形势下，房地产经济已经成为我国现如今提升国民经济有效的产业。虽然房地产经济在现如今有一定的成绩，但为了贴合现在的经济发展需求，依然存在许多问题，这些问题直接影响到市场经济的可持续发展，要通过国家颁布的政策进行改革与调整，才能够使房地产业朝着健康、稳定的方向发展，使中国的房地产经济在政府的宏观调控下继续科学的有效发展，才能够促进国民经济的发展。（作者单位：云南省安宁市房地产交易管理所）

参考文献：

[1]刘昕玮.新经济形势下对我国房地产经济的理性思考[J].赤峰学院学报（自然科学版），2010（02）.

[2]温海波.新经济形势下对我国房地产经济的理性思考[J].经营管理者，2013（07）.

[3]冯利煌.新经济形势下对我国房地产经济的理性思考[J].现代经济信息，2015（15）.

[4]吴力.新经济时代背景下对我国房地产经济的理性思考[J].沿海企业与科技，2008（01）.

篇5：形势与政策房地产调控

[关键词]房地产业;财税法;宏观调控

近年来，我国对房地产市场进行了一系列的调控，虽取得了一定的成效，但是未能达到预期目的，当前“地王”仍然不断涌现、房价依然黯然涌动，仍然显得日益艰难。我国城市土地使用制度改革和住房制度改革的推行,从根本上打破了传统计划经济体制对房地产业的束缚,为房地产业的发展创造了良好的条件。但是,在房地产业快速发展的同时,一些问题也逐渐暴露出来。如一方面房地产过度投机,推动房地产价格持续上涨,远远脱离了城镇居民和迁入城市人口的支付能力,另一方面是住房结构不合理,大户型的高档用房比较多,中低价位的廉租住房、经济适用住房建设明显不足。房价的虚高加上公共财政对保障住房投入严重不足,使得我国房价与普通居民购买房屋能力之间的关系严重恶化。而在土地供应环节,一方面开发商天价买地、囤地现象越来越严重,另一方面土地闲置的问题依然存在。

一．存在的问题和困难。

1.房地产供求失衡。房屋需求增加。中国房地产价格过快上涨，形成了高房价，主要是供给小和需求大的失衡造成的。其中有正常需求，包括刚性需求和改善性需求；有城市化需求，农村人口要转移到城市来，要在城市买房子；有投资和投机需求，一家买几套房子；也有对中心城市的特殊需求，比如各市县到省会城市买房子，北京、杭州、上海的房子之所以很贵，就是因为这种特殊需求太大。房地产的供应是受土地的供应量所影响的。由于土地偏重于保证粮食安全，中国对城市化所用的土地进行了严格的行政限制，对于城市建设，特别是住宅用地供给与城市化进程中城市人口增长的需要不相适应，使住房价格存在着土地供给过少而需求在增长，导致的上涨动力。住宅用地供给小于需求，势必推动地价上升，而地价上升又推动房价快速上涨。

2.宽松的货币政策和通胀预期。为了应对全球的金融危机，中国实行了较为宽松的货币政策，多次下调存款准备金率，五次降息，一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠政策扭转了购房者的预期，良好的市场预期使市场走向发生了变化。这对房地产成交起到了极大的推动作用，是造就此轮楼市上涨的关键。同时宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市，从而推动资产价格上升。充裕的货币流动性在向实体经济注入的同时也分流到了楼市和股市。市场充裕的流动性，加上国际、国内经济触底回升的态势逐渐明朗，投资者对未来通货膨胀的预期也越来越强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，置业买房成为中国富有阶层资产保值增值的首要选择，成为促成房地产价格快速上涨的重要原因之一。

3.开发商囤地等违规行为和市场的过度投机。一些地方为了上项目，建设用地有限。以前建设用地和住宅用地是混在一起的，地方政府为了经济发展的需要，工业和商业项目建设用地挤占住宅用地，从而造成住宅用地面积供应不足。有很多开发商囤地，等房价高了再开发。目前全国有大量闲置土地的房地产用地，处于囤积尚未被开发状态，囤地或是捂盘惜售给不少开发商带来的巨额经济利益，更成了高房价的主要推手。尽管国家屡次出台土地调控政策，但能否抑制囤地行为，但地方执行力仍是关键。房产的首要功能是满足居住的消费。但现在很多投资者为了使自己的资金保值、增值，把房产作为首选的投资项目，很多人不惜举债投资于房地产市场。市场上出现越来越多的炒房团，例如温州炒房团、山西炒房团等，他们所到之处，都引起了房价较快上涨。

二．对策与措施。

一是政府加大对房地产市场的宏观调控，充分发挥政策的引导、约束、经济杠杆的作用来维护正常的市场秩序，引导楼市健康、稳定发展。一些地方政府通过发放购房补贴、政府收购空置商品房等优惠政策只是“扬汤止沸”，并不能从根本上解决这一问题，政府加强宏观调控，降低房价才是硬道理。同时，协调中央与地方的关系，建立中央与地方在房地产市场利益分享上的补偿机制，通过产业、区域政策及相应的税收、信贷、利率手段，激励地方政府参与房地产市场的调控。

二是加大对住房制度的改革，健全市场体系。政府和业务主管部门要深入研究房地产市场的变化，按照小康社会的居住和房屋使用标准分析需求结构，深化住房制度改革。在规范一级市场的同时，使二、三级市场联动并积极发展房屋租赁业，使消费者可以选择购买存量房或增量房，也可以选择租赁。在推进现有公房出售的同时，还要加强对经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房的供应以满足低收入者的需求。

三是建立统一开放的土地竞争机制，调控土地供应。地方政府应该退出房地产一级土地垄断市场，真正回归“守夜人”的角色，建立公开、公平、公正的土地竞争机制，使土地出让、融资、开发、市场准入、销售和社区服务等整个经营过程科学有序地进行。同时要充分发挥城乡规划的调控作用，合理确定各类住房用地的布局和比例，建立透明的价格机制，使销售操作更规范，信息渠道更通畅。

篇6：房地产宏观经济形势

米宅米宅大渔

2017年已进入了传说中的金九，然而，楼市的春天似乎并没有如约而来。

开发商捂盘待售相机而动，二手房多空对峙难分胜负，越来越多的城市加入限购军团，政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策，要给中低收入者一个说法。

经过多年来多空和政府的三方角力，今天的楼市已然脱离了经济学规律，呈现出一派无人看懂的混沌气象。

形势如此复杂，2018，房价究竟是涨，是跌？

不说废话，先上结论。

2018年，楼市继续上涨的概率极大，不确定的只是幅度。

依据是什么？

我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据，这些变量组合在一起千变万化，会衍生无数的可能性。我们只看一点，当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。

1、信心比黄金更重要

人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心，这股力量会是摧枯拉朽的。

经过十多年的楼市教育，尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨，空军基本全部阵亡，多军已经一统天下，楼市短期震荡，长期看涨目前已是绝大多数人的共识。

这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识，想在三五年内彻底扭转基本是不可能的，所以，2018，楼市看涨基本面不会有大的变化。

记得十多年前，经常有“专家”告诉人们，家庭存款应该分为三个部分，银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人，估计今天肠子都悔青了。

今天的我们，既不信任黄金，更不信任股票，也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。

至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式，经过多年的市场检验，收益高的风险高，风险小的收益低，都已成为了小众市场，人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小，多年来屡试不爽。

2、现在已是多军的天下 如果说十年前的温州炒房团名动天下，那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍，2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌，轮番炒作，每座城市都留下了炒房大军的身影。

当下一线，二线，环京，环沪，环深，几乎所有的热点城市全部限购，但炒房团时刻在伺机而动。目前，重庆是炒房团重点关注的区域，重庆房价由于多年来供应了大量住宅用地及房产税等原因，价格一直在低位徘徊。

自去年年底被热炒开始，到目前重庆的房价已上涨60%-80%，均价1-2万元，由于暂未实行限购，目前重庆已成为炒房团的福地，虽然有巨大的卖盘，但在强大的购买力面前，重庆房价一直在稳步起飞。

近日，长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子，炒房团立刻闻风而动，成群结队飞赴更有潜力的长沙扫盘。

在众多的炒家中，有实力雄厚一掷千金的豪客，也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。

也许有人会指责炒房客，认为他们所到之处如蝗虫过境，推高房价，让产业脱实就虚，可是，我们应该清醒地看到，人的本性就是趋利避害，追逐利益是人之天性。

哪里有利益，哪里就有投机，炒房客并非是高房价的始作俑者，他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。扪心自问，如果是你，有资金，有机遇，只需要转手买卖两套房子，就能获得工作数十年的收益，你，会拒绝吗？

3、政府与多军的角力

目前，炒房客数量之多，实力之强，已到了政府不得不认真对待的地步。

再说政府近期推出的各项新政。

租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房，提升租房者权益；

共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会，政府入股，风险共担，收益共享；

集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场，降低租房价格，市场上可供出租的房源多了，也会牵制房价。

这些新政都能看出政府的用心良苦，确实希望拉住房价这匹脱僵的野马，千万别再像去年那样疯涨了，一旦崩盘后果不堪设想。

租售同权和共有产权的利弊之前有很多人已经分析过，在这里，我想重点说一说农村集体用地建租赁房入市的政策。

中国有没有城市有大量的集体用地用来建租赁房的先例，有，这就是深圳。

4、谈谈深圳的小产权房

大家都知道，今天的深圳是在一个小渔村的基础上发展起来的，深圳政府早年建设用地征用的多是农业用地，保留村民集体用地。

因此，直到今天，深圳市中心和市郊仍然存在着大量的集体用地，归属各个村的村民所有，这就是著名的城中村。

目前，深圳仍是林立的高楼大厦和绿地公园包围着众多城中村的城建模式，弊端严重，却积重难返。

而早在九十年代，随着外来人口不断涌入深圳，就开始有脑子活络的村民在自家集体用地上修建小楼，一般是六到九层，做成小面积的单间、一居或两居用来出租。

当先期修建农民楼的人获得丰厚收益之后，大量的村民开始投入这项一本万利的生意，或者借贷，或者招人入股，或者村委牵头统一建设。

随着一栋栋农民楼拔地而起，到2000年后，深圳关内的城中村集体用地已被农民房完全占据。

这些农民楼施工水平差，千楼千面，楼间距极窄，居住环境恶劣，俗称为握手楼。大量农民房的出现，严重影响了深圳的市容市貌。但同时，也提供给了深圳中低收入阶层廉价租房的机会，农民房的租金大约是商品房的1/2左右，低廉的租金让大量低收入阶层有了留在这个城市的机会。

直到今天，深圳关外的农民房建设仍然屡禁不止，在龙华、坂田、沙井、布吉等等地段，街道两侧全是密密麻麻的农民房，其数量之多，分布之广让人触目惊心。而近几年兴建的农民房已经向高层电梯房和小区化发展。

目前，深圳的小产权房数量占到全部住房的60%左右，数量之巨堪称全国之冠。

如此众多的小产权房除少量用来交易外，大部分用于出租，且出租率极高，可以说，深圳早就深入贯彻了中央这一政策，大量的廉租房入市拉低租金牵制房价，但是效果如何呢？大家看今天深圳的房价便一目了然。

资源天然分布是不均衡的，而且，一旦获得了资源的城市或地段，便具备了先发优势，会吸引更多的资源不断流入，就如水从高处往低处流一样自然而随意。

反之，如果想把资源引入不发达的地区，就如同要把水从低处往高处引一样吃力而收效甚微，为什么西部大开发投入了巨大的人力物力却不成功，就是此理。

中国城市化的进程仍在继续，大量人口流入大城市就如水从高处向低处流一样无法阻拦，无论兴建多少廉租房，经适房都会被迅速填满，直至这个城市再也无法建设更多房屋、容纳更多人口为止。5、2018，让子弹飞一会儿

一叶落而知天下秋，总结过往亦可预知未来。

让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动，可以看出，房价走势大致处于三到四年一轮回的模式，即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。

而且，每次上涨并非全国普涨，基本都是一线城市领涨，再蔓延至二线城市，最后再波及到三四线城市，涨幅也是逐渐减弱。2006、2009、2012、2016（包括2017上半年）都是大涨年，其他年则是盘整年或小涨年，但总体一定是螺旋上升的趋势，因为货币和物价的增长都是不可逆的。

但近几年，即使同属一线城市，楼市上涨周期也开始出现分化，2015年，深圳最先一波领涨，16年上半年上海接力，下半年再到北京，17年3月，随着政策不断加码，一线城市房价领跌，但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。

梳理过往，便可以预知未来，2018年将会是盘整微涨之年，楼市上涨基本面不变，17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。说说一线，北京现在距年初最高价跌幅10%左右，郊县跌得更多，目前处在多空对峙的状态，但多军正在逐渐聚集势能，18年盘整可能性极大，上海情况类似。

但值得警惕的是深圳，深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月，所有房价翻倍，然后是一年多的微跌与盘整。

在这期间，多头不断上攻，两次收复失地，又两次遭遇新政打压，但到今天，深圳房价已顽强站回历史最高位，且上涨预期明显。

如果没有更多有力政策打压，2018年深圳很可能是最先启动的城市。

2018年，虽然没有了空军，但政府是多军最大的敌人，政府可以容忍房价不涨或微涨，但绝对不会容忍再来一个大涨之年。

一旦有这样的预期，是否会有更重磅的政策炸弹推出，比如首套房80%首付，二套房全款；或者是买入五到十年内禁止卖出；或者是一个家庭限买一套房，社保资格提升至八年，都不是没有可能的，就如同北京对商住的一招绝杀。

而且，2018年，确实看不到大涨的机会，所以，不论你是不是多军，我都劝你，2018，不妨让子弹飞一会儿。

篇7：房地产宏观经济形势

2014-02-08 10:27:00

〖发布日期:2014-02-08〗〖作者:〗

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今年以来，我盟房地产投资累计完成52.48亿元，占全社会投资总量的7.2%，同比增长27.9%。房地产市场在宏观调控政策影响下，以改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产成为主流。

一、房地产开发投资完成情况及结构特征

（一）我盟房地产投资增速位居全区第三位 全区房地产投资累计完成1479.01亿元，同比增长14.5%。其中，呼和浩特市581.68亿元，同比增长29.8%；包头市206.47亿元，同比增长30.2%；乌海市47.86亿元，同比增长3.3%；赤峰市147.17亿元，同比增长5.2%；通辽市69.19亿元，同比增长62.3%；鄂尔多斯市137.56亿元，同比下降21.6%；呼伦贝尔市107.98亿元，同比增长19%；巴彦淖尔市58.29亿元，同比下降12.4%；乌兰察布市30.97亿元，同比下降3.2%；兴安盟33.93亿元，同比下降2.6%；阿拉善盟5.42亿元，同比下降65.5%。

增速排在全区前三位的是：包头市、呼和浩特市、锡林郭勒盟。投资额排在全区前三位的是：呼和浩特市、包头市、赤峰市，锡盟位居第八位。

（二）锡林浩特市、苏尼特左旗、太仆寺旗成为我盟房地产开发投资新亮点

2013年，锡林浩特市、苏尼特左旗、太仆寺旗不断加大房地产投资力度，开发投资总量达到全盟的85.2%，分别完成投资38.26亿元、3.08亿元和3.36亿元，比上年同期分别增长62.6%、359.3%和97.5%，有效的拉动了全盟房地产开发投资增长。其余9个旗县房地产投资所占比重偏小，总量占全盟的14.8%，投资额及增速分别为：二连浩特市2.55亿元，下降20.5%；阿巴嘎旗0.63亿元，增长59.5%；西苏旗0.48亿元，下降60.3%；东乌旗0.35亿元，下降39.3%；西乌旗0.19亿元，下降82.3%；镶黄旗0.30亿元，下降74.8%；正镶白旗0.07亿元，下降80%；正蓝旗1.74亿元，增长36.2%；多伦县1.01亿元，下降46.4%；乌拉盖0.4亿元，下降89.6%。

（三）全盟房地产企业情况

2013年，我盟房地产网上直报企业共计190户，经营项目224个，其中，本年有投资的项目141个。

本年完成投资1亿元及以上的项目有10个，累计完成投资21.72亿元，占全部房地产投资的41.4%，分别是：红星美

凯龙家居建材园，累计完成投资3.8亿元；学府康居园，累计完成投资3.6亿元；维多利商业广场，累计完成投资3.3亿元；未来城，累计完成投资2.3亿元；华新小区，累计完成投资1.8亿元；草原丽轩住宅小区，累计完成投资1.8亿元；天鹿润公馆商业楼AB座天鹿商业楼，累计完成投资1.6亿元；丽都香林，累计完成投资1.5亿元；宇鸿领秀城，累计完成投资1.02亿元；上上城小区，累计完成投资1亿元。

（四）房地产投资构成情况

2013年，建筑工程40.79亿元，同比增长22%；安装工程6.7亿元，同比增长69.5%；设备工器具购置1.05亿元，同比增长19.3%；其它费用3.93亿元，同比增长41.6%。

（五）不同工程用途的房地产开发投资有增有减

商品住宅投资26.95亿元，同比增长16.1%，其中，90平米以下8.87亿元，同比下降17.2%，140平米以上4.06亿元，同比增长1.0%；办公楼2.24亿元，同比增长88.1%；商业营业用房19.43亿元，同比增长41.4%；其他房屋3.86亿元，同比增长32.3%。

（六）房屋施工、新开工、竣工面积均下降

受房地产调控政策影响，我盟房屋施工、新开工、竣工面积均呈下降态势。其中，房屋施工面积594.97万平方米，同比下降19.4%，其中住宅施工面积366.42万平方米，同比下降22.3%；本年新开工面积156.93万平方米，同比下降44.9%，其中住宅新开工面积96.61万平方米，同比下降50.3%；房屋竣工面积166.07万平方米，同比下降17.0%，其中住宅竣工面积136.31万平方米，同比下降5.0%。

（七）全盟商品房销售增速下降

全盟商品房销售面积108.54万平方米，同比下降22.7%。其中，住宅销售面积94.3万平方米，同比下降14.7%，商业营业用房11.08万平方米，同比下降49.1%，其他房屋3.16万平方米，同比下降61.3。其中，现房销售面积95.29万平方米，同比下降20.6%，期房销售面积13.25万平方米，同比下降35.4%。

全盟商品房销售额30.78亿元，同比下降25.8%。其中，住宅销售额24.5亿元，同比下降9.3%，商业营业用房销售额

5.26亿元，同比下降57%，其他用房1.02亿元，同比下降54.6%。其中，现房销售额27.37亿元，同比下降22.3%，期房销售额3.42亿元，同比下降45.5%。

二、房地产开发企业资金到位与土地情况

（一）本年到位资金情况良好，对房地产投资的增长起到积极的拉动作用

2013年，全盟房地产开发企业本年到位资金58.55亿元，同比增长20.7%，对房地产投资的增长起到积极的拉到作用。从构成情况来看，国内贷款1.65亿元，同比下降48.3%，其中银行贷款1.28亿元，同比下降36.2%。自筹资金44.42亿元，同比增长26.5%，占全部资金来源的75.9%，其中，自有资金21.8亿元，同比增长47.7%。其它资金来源12.49亿元，同比增长22.3%，其中，定金及预收款7.73亿元，同比增长11.6%。

（二）房地产开发企业待开发土地面积、土地购置面积、土地成交价款均有不同程度下降

全盟房地产开发企业待开发土地面积18.32万平方米，同比下降51.7%，本年土地购置面积13.54万平方米，同比下

降3.6%。本年土地成交价款1.26亿元，同比下降60.3%。

三、房地产开发市场值得关注的问题

（一）市场缺乏热点，后续发展动力不足

近几年来，我盟房地产市场快速发展，锡林浩特市作为全盟发展的主要引擎也经历着快速发展，城市城区的开发程度已经处于饱和状态，可供开发空间逐步缩小，其余十二个旗县市区的发展也相对饱和。随着国家房地产政策的持续收紧，我盟房地产项目储备已显不足，房地产新开工面积快速下滑，房地产新开项目逐渐减少，大项目储备不足，投资增长压力逐渐增大。今年以来，我盟房地产开发企业土地购置面积持续下降，说明我盟房地产开发热点逐渐减少，活力慢慢下降。

（二）商品房销售下降，对企业后续投资影响较大

今年年初，我盟商品房销售延续了去年年底的增长，形成了良好的开局，但随着“新国五条”政策的逐步明朗，我盟商品房销售增长开始波动下行，销售面积增速从年初的31.4%，下滑到年底的-22.7%，下降了54.1个百分点；销售额增速从年初的-0.4%，下滑到年底的-25.8%，下降了25.4个百分点。商品房销售的待续下降，空置面积的不断扩大，势必影响企业资金的周转，延长投资周期，增加投资成本，进而影响企业的再投资。

四、对策及建议

（一）稳定政策预期，提升市场信心

2013年，我盟房地产市场的持续降温，一方面说明我盟房地产市场发展正在趋于理性健康，另一方面说明长时间的持续调控动摇了开发企业的信心。特别是房地产信贷政策，对开发企业及购房者的信心产生了较大负面影响，给我盟房地产开发的持续增长带来很大压力。当前，各级政府在严格落实中央房地产调控政策的同时，应注意把握政策的力度与本地区的实际情况，既要防止房地产市场发展过热，也要保证市场健康发展，重心应放在促进其健康可持续发展上。由于房地产行业本身生产周期的特殊性，政策效果滞后也比较明显，当前我盟房地产的市场形势需要我们以更加积极姿态深入落实中央的调控政策，稳定政策预期，提升开发企业进场的热情和主动性，增加市场有效供给的同时释放有效的刚性需求，保证项目有效充足的储备和商品房市场的购销两旺，才能进一步促进我盟房地产市场持续健康发展。

（二）打造热点，催生房地产开发新的增长点。

篇8：房地产宏观经济形势

本文通过分析我国房地产的发展现状,对房地产的成本控制进行简要论述,以期为房地产企业提供一些管理思路,使其在复杂多变的市场经济和环境中把握机遇,提升企业成本优势。

1 我国房地产发展现状

在金融风暴席卷全球的强势下,国际国内严峻的经济形势已将房地产业及住房问题推到了风口浪尖,“唱衰”“崩盘”之词比比皆是,这与2年前曾一路飙升的黄金地产时代形成强烈反差。

2008年以来,国内房地产景气指数呈一路下滑态势。其中,房地产开发投资2008年1一8月虽然有29.1%的同比增长率,但比起2008年1—6月和1—7月的同比33.5%和30.9%增长率有明显回落。2008年1—8月全国房地产开发企业完成土地开发面积和房屋施工面积指数等均有回落之势。

由表1可见,2008年前3季度消费者购房意愿继续低迷。截至2008年9月末,房地产市场交易量连续11个月维持下行。长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积同比均为负增长,宁波、北京、深圳、福州、郑州、石家庄、成都、南京的市商品房屋销售面积降幅超过40%。

2 房地产项目开发与成本控制概念

房地产项目开发建设程序复杂,具有鲜明的特点,因此房地产项目开发全过程通常可以划分为立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个阶段。所谓成本控制,是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标,由成本控制主体在其职权范围内,在生产耗费发生以前和成本控制过程中,对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调节措施,以保证成本管理目标实现的管理行为。一般而言,房地产开发总成本=有效成本+无效成本。

成本控制的过程是运用系统工程的原理,对企业在生产经营过程中发生的各种耗费进行计算、调节和监督的过程,也是一个发现薄弱环节,挖掘内部潜力,寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织、实施成本控制,可以促进企业改善经营管理,转变经营机制,使企业在市场竞争中生存、发展和壮大。

3 房地产项目的成本组成及控制

由于自身特点,房地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细,但是房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,就要掌握房地产项目的成本组成并进行有效的成本控制。

3.1 项目前期阶段的成本控制

3.1.1 土地成本控制

一般土地成本占整个房地产开发费用的20%以上。随着土地市场的逐步公开化和规范化,国家一方面不断收紧土根,控制土地的市场供应节奏、规模;另一方面在土地出让方式上,禁止协议出让土地,继经营性土地全面实施“招、拍、挂”方式后,工业用地的出让也要求采用“招、拍、挂”的方式,进而提高了开发商的“拿地”成本。但房地产企业可以通过一些专业的竞拍技巧、及时准确的信息渠道,以及靠对房地产市场敏锐的判断力,来获取价位较低且有升值潜力的土地,以降低土地成本。

3.1.2 前期费用控制

从政府收费项目中降低成本的可能性不大,在此时期关键是要把好设计关,控制好方案设计和施工图设计。好的方案设计可以有效节约建造成本。在方案设计阶段,必须有建筑师、结构师、成本专业人员、销售专业人员甚至物业人员参与,并以建筑师为主进行专业的整合,以实现有效的成本控制。

施工图控制阶段要做到限额设计。首先,要通过招标等方式选择设计技术力量雄厚的设计单位,确定经验丰富、综合技能全面的设计项目负责人;其次,要尽量给施工图设计人员足够的时间,进行结构方案的比较和优化;再次,成本人员要参与前期费用控制,配合设计人员进行相应的测算。因为设计单位的预算人员配置往往不能满足开发商的要求,如果等到施工图纸全部出来了再去核实是否满足合同约定的限额指标,只能是重新优化图纸而拖延工期,或是因工期紧迫不得不按保守的设计施工,这样都会给开发商带来经济损失。

施工图预算是前期设计阶段最后一道关口,因此,施工图预算的编制深度不仅要细化到工程量准确、材料分析正确,还要在审核过程中由各个相关单位、部门进行综合会审、优选,反复调整后最终定稿,为以后各环节的成本控制打下基础。

研究显示,房地产项目初步设计阶段,影响工程造价的程度约65%,施工图设计阶段,影响工程造价程度为25%～35%,施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为50%～10%。这表明设计阶段的造价控制是建筑安装工程费控制的关键,开发商必须予以高度重视。

3.2 项目运行期间的成本控制

3.2.1 把握好合同执行情况的控制环节

房地产商所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始,所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门来开展,在项目运作过程中要按合同内容进行监控以保证项目按时、按质、按价执行。

3.2.2 把握好现场签证和设计变更环节

建立有效的审批程序及技术性和经济性的审批权限,坚持现场签证和设计变更的及时性和准确性,明确相关部门的职责和范围,才能有效避免因部门之间联系不畅而导致的成本失控。

3.2.3 严格控制材料、设备价格

材料设备费在工程造价中约占70%,工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容,对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络,及时、准确地了解市场上最新材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致,是否经济合理等。大宗材料设备订货,应货比三家,也可采用招投标方式采购。在满足施工的前提下,把握好订货的时机。要树立成本意识,形成控制成本机制。

3.2.4 合理安排建设资金

房地产企业必须合理筹措资金,保证项目顺利开发,控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高,而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此,房地产企业要拓宽融资渠道,根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况选择合适的融资方式。

对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲,由于投入资金较多,资金压力也较大,需要通过融资来保证多个项目的开发,又要避免过多占用资金造成资金运用的成本过高。只有对每个项目开发过程的资金收支情况有一个准确的预计,同时对本企业的资金运作情况有比较清晰的了解,才能制订最佳资金计划方案,把企业资金成本降低到最小。

3.2.5 把握好协调和纠纷处理环节

施工过程就是协调各专业和单位有序工作的过程,如协调不好不但影响工期,还会造成大量浪费。因此,必须制订切合实际的、详细的工程进度表,并严格执行。如因招投标和合同内容不明确而造成纠纷,房地产商要本着公平的原则及时予以解决,不能因为担心施工单位停工而采取拖延和模糊的处理方式,把问题推到交工后处理。

3.3 把好项目竣工结算关

项目的竣工结算是工程成本控制的最后一关,在此阶段要建立结算的审核程序,一般是“监理→工程部→设计部→预算部→外审”。如果是委托咨询机构结算,其程序为“监理→工程部→设计部→成本部→咨询机构→成本部”。各部门要各守其职、各负其责,全力把好最后一关。

竣工结算结束后,项目成本控制要对所有的数据进行总结和分析,用这些数据来检验整个项目的利润结果,为企业积累相关数据,为今后的项目测算提供依据。

4 结语

房地产一直都是非常热门的话题,它不仅在经济领域有着重要的意义,还渗透到每一个老百姓的生活中。近年来,广西房地产项目的开发建设与经营迎来了一个快速发展时期,但大部分房地产企业管理不成熟,有的企业已出现资金链断裂现象。面对全球性的经济波动,国家宏观调控已经从打压房地产价格局部疯涨、整体过快上涨的行政干预转变为适当地放宽对房地产业政策的抑制,以促进房地产业产业结构长期稳定与健康发展。房地产商应抓住机遇,在房价和利润之间寻求平衡点,控制好房地产的开发成本。

摘要：随着市场竞争日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常水平。文章分析了我国房地产的发展现状，对房地产的成本控制进行了简要论述，以期为房地产企业提供一些管理思路。

关键词：房地产,经济形势,成本控制,对策

参考文献

[1]刘首霁．新形势下房地产成本控制之我见[J]．科技咨询导报，2007(11)．