房地产行业经济管理

2024-05-18

房地产行业经济管理（精选十篇）

房地产行业经济管理篇1

目前正值房地产的低迷期。在整体交易量萎缩的情势下, CPI指数居高不下, 地价、劳动力价格、原材料价格等等这些硬性成本都在上升, 房地产开发企业的利润空间不断缩减。在不久的将来, 地产业将逐渐成暴利—微利—薄利行业转变, 房地产企业要想在这种激烈的竞争环境中谋求生存和发展, 就必须提高自己的核心竞争力, 加强企业的成本管理。同时, 在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下, 越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益 (利润) 直接挂钩的重要环节。

2 房地产成本管理的概念及组成

房地产成本管理就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本, 还包括预计在经营活动中, 可能发生的预计成本以及变动成本。“成本管理”的最终目标是将成本合理的揭示出来, 并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”, 以达到“效益 (利润、品牌等) 最大化”。成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。

成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线, 通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节, 分析对比, 实现项目价值最大化, 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益-提升价值。

房地产成本主要由土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用等组成。

3 房地产成本管理的原则

(1) 要有全员参与的成本意识, 公司所有员工都必须有成本意识, 并贯彻于日常工作中, 所有部门在各自的职责范围内, 共同进行成本控制。

(2) 全过程的成本管理原则, 项目从决策、设计、施工到竣工验收及项目的后评估, 要有完整的概算、预算及结算, 全过程要有主动及时的成本比较、方案选择、信息反馈与分析控制。

(3) 合同化的管理原则, 所有预结算成本范围内的成本, 都需签定经济合同, 细致、明确地规定乙方的工作范围、内容、质量标准及工程结算办法、违约责任等。

(4) 目标利润制约下的目标成本管理原则, 项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目最终收益的下限, 与此对应的成本水平在售价不能提高的情况下, 是不可突破的项目成本目标 (上限)

(5) 内部分级、分部门控制原则, 任何部门、任何个人不能单独代表公司, 独立完成设计公司利益流出的成本决策与业务操作。各部门对自己的成本发生额度负责, 在部门限额不变的条件下可内部调整, 但不可超出限额控制值。

(6) 可复查原则。业务操作及概算、预算、结算全过程应有完整、详细的记录和档案管理, 预、决算工作结果应具备100%的可复查性。

4 房地产成本管理体系

目标成本指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划。由于房地产企业自身的特点, 地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细, 但是房地产工程成本管理要实现主动控制, 就要做到“算了以后再做”, 而不是“做完后再算”, 要实现这个目标, 我们就要对房地产工程成本目标进行测算。在实际操作中, 目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中。

由于市场是经常发生变化的, 因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外, 还要随时了解市场。由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本, 因应把此阶段作为成本管理的重点。由于市场是千变万化的, 而且开发过程中有很多不可预见的因素, 因此, 必须对整个成本进行过程上的动态管理。

首先必须在各部门建立起动态成本台帐, 确保各部门发生的成本能及时反映出来, 这是动态成本管理的基础;其次要确保所有的变更能够得到及时的管理, 包括设计变更、签证管理和顾客的变更, 因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程;还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结, 必要时及时调整目标成本管理体系, 真实反映成本控制现状。

5 房地产成本管理的方法

(1) 成本控制的各个阶段划分

根据房地产开发的特点, 房地产的成本控制主要分为:立项及策划阶段成本控制;设计阶段的成本控制;招标阶段及施工阶段的成本控制;竣工结算及维护阶段的成本控制。

(2) 开发各阶段成本控制的方法

(a) 立项及策划阶段成本控制:全面深入了解地块和市场情况、当地的政府性收费标准;准确定位目标市场;充分做好市场调研及地块现状调研, 在公司要求利润水平测算能承受最大地价;最大限度利用规划条件, 以获得最大利润;能包干的费用决不分开交。

(b) 各设计阶段的成本控制

方案设计阶段通过限额设计使经济合理性最大并进行方案优化, 结合建造标准来制定目标成本;扩初阶段控制选型及档次要合理, 技术成熟且市场占有率较高;施工图设计阶段要保证图纸的质量和深度, 能满足施工图预算的编制要求。重点控制主要及细部设计, 确定主要用料标准。控制钢筋、砼、装修及管线用量指标。与责任成本值及目标成本值对比, 判断是否超标要做到事前控制, 需要在获得土地后进行项目指标测算;方案确定前进行各个方案的经济指标对比;做好设计方案的评审, 加强设计方案优化, 实行限额设计;加强设计质量监督, 减少设计变更费用。应联合设计、工程、成本人员会同监理人员, 对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审, 提出明确的书面审查意见, 并督促设计单位进行修正, 避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。配合采购部, 确定图纸中甲方指定材料的材质、规格、标准。

(c) 招标阶段及施工阶段的成本控制:根据工程计划制定招标计划, 召开标前会议;明确范围与标准划分, 详细评标, 保证价格合理性;施工组织设计审查;图纸会审交底, 做好事前、事中、事后控制工程进度和质量;造价高、影响报建、品质、工期的重大变更的控制;关键工期节点的付款;相关索赔及时通知。

由于工程变更是施工环节管理的一个重点及难点, 控制不好不但会影响项目工程进度与施工质量, 更会增加不可控制的成本, 因此必须对变更进行严格鉴定和确定, 明晰责任关系。对工程变更, 一定要先测算造价后在决定是否执行, 避免先施工后算账的现象。提倡优化方案, 降低造价的变更, 尽量减少增加造价的变更。

签证项目发生后, 工程部一定要分清责任和范围。对合同内的项目一概不再签证。对合同外的项目, 一定要分清责任方, 也要合理的规避索赔风险。

(d) 竣工结算阶段成本控制的方法

确认验收文件中对时间、质量和数量的要求;收集工程和材料的数量和价格依据;关于工期和费用索赔, 分析超付的可能性;一次性投资与使用成本的平衡, 办理维修责任索赔。控制方法:加强结算资料的审核。对每一项变更、签证要理清其发生的必要性, 分清责任。加强成本分析及成本考核。通过投资目标值与实际值的对比, 总结经验教训, 作为以后项目开发的参考。

6 结束语

房地产开发的成本管理是重要且复杂的过程, 涉及的范围及人员非常广泛, 成本控制是成本管理的核心, 需要房地产企业引起重视, 以便能利润最大化。

摘要：随着经济的发展及社会的进步, 房地产成本管理在房地产开发过程中起着越来越重要的作用, 成本管理伴随着项目全过程, 是企业经营的重要组成部分, 加强成本管理, 降低成本成为提高企业经济效益的关键。

关键词：成本管理,原则,方法

参考文献

[1]乐艳芬.试谈现代企业成本管理的变革[J].上海会计, 1999 (10) .

[2]焦跃华, 袁天.论成本控制目标[J].财务与会计, 2000 (5) .

房地产行业和项目管理篇2

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房地产行业和项目管理

房地产，一个如日中天的行业，一个备受非议的行业，一个关系国民经济兴衰的行业。项目管理，一个在国内新兴的管理行业，一种颇具挑战性的管理方法。本文试图探究一下这两个行业结合的必要性和意义。为了探清这两者的关系，让我们先来探究一下两个行业的自身特点吧。先让我们看看房地产行业的特点吧。

房地产行业的一个特点来自于其产品的特点，房地产行业的产品房屋属于不动产，不动产的最大特点就在于其产品必隶属于一个特殊的、唯一的地点，这就使得任何一个房地产项目都具有唯一性。虽然现在有一种思路，认为房地产行业也可以“同质复制”，即在不同的地区、不同的地点复制同一个房地产产品。对于此种想法，本人不敢苟同。不同地点必然带来其自然条件和社会条件的不同，而千篇一律的产品是不可能适应所有的自然和社会条件的。比如在北京开发一个房地产项目和在广州开发一个房地产项目，其气候、质地条件、人文环境等因素具有较大的差异，就气候来说，北京的房屋须注意保温和采暖，而广州的房屋须注意通风和遮荫。所以，本人认为在房地产行业中采用“同质复制”的方式进行生产。这时房地产行业的第一个特

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赢了网s.yingle.com 点，即产品的唯一性和独特性。正是这一特点引出了房地产行业的另一个特点，即人员的流动性。

由于房地产行业地点的唯一性，使得参与房地产产品开发的人员必然要在完成了一个项目的工作之后，再前去另一个项目开始工作。最明显的要数总承包商了，他们往往完成了一个项目的施工后，会离开这个项目前去另一个项目开始施工。这种流动性使房地产行业与汽车等行业的流水线生产有了截然相反的形式。在汽车等行业中，原材料在流水在线流动，而参与生产的人在固定的工位上，按照设计的工艺对原材料进行加工，随着原材料、半成品“流下”流水线，产品也就最终形成。而房地产行业正好相反，产品的生产地点固定不变，而参与生产的人员，分别在适宜的时候，适宜的地点完成生产活动。

房地产行业的另一个特点就是，在房地产项目的开发过程中，参与其中的资源众多。这一点在此就不再复述了。

以上是房地产行业的几个特点，总体来说，房地产行业的产品就有单一性、人员流动性及资源众多。下面看看项目管理是一种什么样的管理方法。

现代项目管理起源于上个世纪美国的曼哈顿计划——原子弹研制计划。在这次规模巨大的计划中，有众多的、不同研究领域的科学

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赢了网s.yingle.com 家、工程师、政府官员、工人等参加，为了尽快完成原子弹的研制工作，美国军方为整个项目编制了计划，并以此来协调来自不同的组织、不同的应用领域、不同背景的人，协同工作，完成了原子弹的研制工作。时至今日，项目管理在欧美有了飞速的发展，这主要是受到了如下几个因素的影响：

1、知识的爆炸性发展。这使得当前很多工作已经不可能由一个人完成了，甚至不可能由一个单一的组织完成，参与工作的人会有不同的生活背景、教育背景、宗教信仰等。这种情况在房地产行业非常明显，一个房地产项目会有来自前期顾问、设计、施工、供货等组织的参与，具体到个体，有接受过高等教育的设计师、管理人员，也有来自乡村的普通农民工。如何使这些组织和人协同工作，是一个需要解决好的问题。

2、企业的全球化发展。这有三个方面的含义，一是企业的产品面向全球客户，二是企业的生产在全球进行，三是参与企业生产过程的组织来自全球各地。这使得企业必须解决不同地区、不同国籍、不同的文化背景的组织、个人，采用何种适宜的方式参与生产。

3、产品的客户化需求。在当今强调个性的社会潮流下，任何产品如果不注重客户的个性化需求，那么在市场上就可能遇到麻烦。而这一点对房地产行业来讲又是极困难的，现在房地产行业大多数做法

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赢了网s.yingle.com 是将客户群细分，以期满足客户群的个性需求，比如满足不同收入人群的不同产品、满足不同行业特点人群的需求等等。但做到满足单个个体的个性化需求，对于房地产行业来说难度是非常大的。

项目管理正是基于上述原因而迅猛发展的，这可以看出，项目管理的一个作用就是如何高效的使用资源。

从上述分析中可以看出，房地产行业要解决的一个问题就是如何使众多的资源高效率的、协调的参与房地产开发活动，而项目管理力争解决的也正是如何使众多的资源高效率和协调的参与项目活动。项目管理的核心问题就是如何能够满足，甚至超过项目利害关系者的需求。所以项目管理通过项目环境因素分析，识别项目的利害关系者及其需求，并以此为基础设定项目需达到的目标，然后制定各项计划以实现项目目标。在所有目标及计划得到项目利害关系者的认可后，组织人员和资源按照计划行动，去实现项目目标。

在这里还想分析另一个问题，房地产开发流程和工作分解结构的关系。任何一个行业都有它自身的规律，房地产行业也不例外，房地产开发流程就是房地产行业所应遵循的一个客观规律，这个规律依赖于政府对这个行业的一些管理要求，体现为一些法令法规和政府部门的相关工作流程，比如土地招拍挂流程、规划报批流程等。除了政府对这个行业的管理要求外，一些自然科学规律也是一个重要因素，比

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赢了网s.yingle.com 如正常情况下，不挖地基就无法进行上部结构施工等。房地产开发流程描述了房地产产品从决策到交付的一个科学的过程，那么既然有了这么一个标准化的工作流程，还需要项目管理来做什么呢？首先流程反映了一个产品形成的过程，而要完成产品光有流程还不行，我们还需要知道需要什么样的资源，这些资源分别在什么时候参加项目活动，每项资源应当完成哪些工作，我们为此要支付多少费用，何时支付，我们的工作成果和产品应当达到什么样的质量标准，如何检验工作成果和产品达到了质量标准，等等，这些就是项目管理要解决的问题。而且，由于房地产项目开发周期相对其他产品生产很长，如果在整个项目结束时再去检验产品和成果是否满足当初的需求，会存在很大的风险。而在此漫长的开发过程中，会由于如下因素造成项目偏离原来预定的计划目标，严重的会是项目失去了开发的商业价值，这些因素有：

由于经验不足，在制定计划之处对项目发展估计错误，造成了项目的实际进展与计划发生偏离；

由于客观因素变化，改变了制定计划之处的一些假定条件，从而造成原计划编制依据发生改变，项目偏离计划；

由于市场变化，使项目的商业价值发生了变化。

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鉴于房地产项目存在着这些风险，为了规避风险，我们可以将房地产开发流程分成若干小的阶段，在每一个阶段结束后，对项目进行评估。这就是项目的生命周期设计。

总之，房地产开发流程是房地产开发的根本依据，而项目管理是一种方法，一种让相关资源合理、高效介入，使房地产开发流程顺利完成。

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房地产行业人力资源管理问题探析篇3

一、房地产行业的特点

很多房地产企业的信息传输十分发达，但许多工程项目不利于企业掌握人才的信息，造成了招聘困难。在考核方法上，企业普遍采用的是KPI考核及平衡计分卡形式。但是房地产项目，地域和时间跨度大，涉及金额高，关键岗位多，涉及领域广，人才多元化。我国房地产行业受政府政策以及经济发展形势影响较大，当这些因素出现波动，会在很大程度上影响员工的去留，在市场疲软时保留员工以及市场恢复时的招聘工作，并且在招聘过程中挖掘对方的需求、来公司的目的和长远规划，是房地产行业人力资源管理工作的重要内容。我国大部分房地产企业的人才层次区分是非常大的，涉及领域是非常广的，处于不同层次不同领域的人才有着各自的特点和标准，全面了解掌握这些人才的信息比较困难。

二、房地产行业人力资源管理问题阐述

（一）招聘质量下降

房地产行业普遍存在重营销轻人事的问题，使得公司对人力资源管理工作不重视。说起引进人才，房地产行业一般更注重引进工程管理人才与营销人才，而在专业的人力资源管理人才的引进上则避重就轻。人才选拔应该本着公开、公平、择优录取的原则，由于招聘人员素质不高，招聘方法落后单一，并且受传统观念的影响，大多数房地产企业的招聘主要还是靠招聘者的经验判断，有些企业的员工引进甚至凭个人好恶和私交，这样使得企业引进人才的质量难以得到保证。

（二）没有完整的人才测评系统

人力测评有助于企业和员工个人更深层次的了解自己，发掘自己的潜力，是企业对员工进行选拔、调配的科学依据，其测评内容也很丰富，例如卡特尔16种人格因素测验、一般职业能力倾向测验、职业兴趣测验等等。

三、房地产行业人力资源管理采取的措施

（一）科学展开招聘工作

当前社会上有很多途径供企业发布招聘启示，完成招聘工作，例如求职网站、校园招聘、就业中心、报纸、猎头等，还应该注意发掘员工选择本公司的原因以及深层需求，以减少员工离职给工作带来的不便。此外还要考察员工的价值观是否与本公司的企业文化符合，是否能很好的与上下级合作，还应该注重考察应聘者的道德，要选择德才兼备的应聘者。

（二）制定培训计划

房地产企业一般包括策划部、营建部、融资部、销售部等部门，也应该定期组织对各部门员工进行跨部门的培训，并促进各部门的交流，以更利于各部门的协调合作。此外，不只要指导员工工作范围内的学习，还要善于发展员工其他方面的乐趣，发掘员工潜力，为员工提供便利条件，提高员工的综合素质。

（三）结合专业，而又不拘泥于专业

房地产是专业性很强的行业，在招聘工作中很注重专业对口，这也是很必要的，但是随着对这个行业的深入了解，可以根据员工的能力和喜好对工作进行重新分配，给员工提供双重职业道路选择。

房地产行业是一个涉及大量资金的行业，如果出现人—岗不匹配，或者管理不当等问题，会产生巨大的经济损失，更有甚者，威胁到社会的安全与稳定。所以人力资源管理在房地产企业中发挥着越来越重要的作用。

参考文献：

[1]刘菲.《浅析房地产企业的人力资源管理》[J].经营管理者，2009年09期

[2]李迎春.《浅析房地产企业的人力资源管理》[J].山西科技，2009年第1期

[3]范贤智.《民营企业人力资源管理问题初探》[J].闽北日报，2009年03月21日第003版

[4]卢福财.《核心竞争力与企业创新》[M].经济管理出版社，2002

[5]黄泽梁.《房地产企业组织理论》[J].广东经济，2007年06月

房地产中介行业信息管理分析篇4

进入21世纪以后,房地产行业发展得到了进一步的规范,因此,房地产中介行业也将得到同步发展。然而,由于房地产行业信息具有非物流性和区域性的特征,导致目前为止,房地产中介行业信息管理仍然存在范围过于狭窄和关联度不够等问题。因此,对房地产中介行业信息管理进行分析研究具有重要的现实意义。

1 什么是房地产中介行业

房地产中介行业,通俗的说,就是通过收取中间费用或赚取差价,为房地产卖家与买家提供服务的行业,是房地产市场发展到一定程度而衍生出来的服务行业。随着经济水平的提高,人们对服务行业的要求也越来越高,房地产中介的服务主体、方式和内容也在不断发生变化,服务的范围也日益扩大。在当前经济形势下,房地产中介已经成为房地产交易的一个重要环节,由于房地产中介行业的工作对象主要是房地产信息,其根本就是如何更好的搜集整理房地产信息,总而言之,信息是房地产中介的生命。

2 房地产中介信息管理中存在的问题

2.1 网络化程度不高,发展不平衡

我国已逐步进入网络化时代,社会群众大多通过网络获取相关信息,而网络信息时效性、全面性的特点,更能吸引群众注意力。然而,我国却没有形成一个系统的全国房地产中介系统。全国各地的房地产中介行业信息发展极不平衡,由于房地产中介行业的竞争性,行业信息大多不会共享,一些大中企业通常借助自身优势,将市场信息范围只局限在自身门店内,小企业由于自身资金、资源的局限性,信息闭塞,长期得不到更新,这种各自为政的发展模式,导致我国房地产中介行业信息社会化、系统化难以实现。

2.2 重硬件设备,轻软件设施

就目前情况来看,大部分房地产中介企业对信息系统认识不足,普遍存在重硬件设备,轻软件设施的问题,往往缺乏就现有硬件设备开发相应功能的能力。他们认为,只要通过计算机与网络就能提高业务效率,忽视管理、业务和技术的配套发展。

2.3 跨行业联系不够,相关行业信息化程度不高

万事万物之间都存在着偶然或必然的联系,经济社会快速发展的年代,行业与行业之间的联系变得更加紧密。然而,房地产中介行业却忽视了这一点,割裂了与相关行业的信息共享,为保证中介行业各企业的经济利益,大多采取信息垄断、信息独享的方式,导致分割市场、零星成交等现象的发生。

2.4 信息资源利用不足,影响服务水平平

房地产中介行业信息没有做到共享,就不能将房地产信息资源进行整合归纳,阻碍了对市场潜力的充分挖掘,加大了中介行业的整体损失。服务行业的宗旨是为客户着想。例如,客户想买80平米的房子,而企业当前没有符合客户要求的房屋资源,站在客户的角度应该是去寻求其他企业帮助,为客户找到满意的房子,而现实情况下,企业为保证自己的经济利益,只会通过各种方式说服客户改变想法,选择企业现有资源内的房子。这钟强卖方式虽然暂时得到了经济利益,但是长此以往会造成客户的反感,影响中介行业的长足发展。

2.5 政府相应机构信息化程度不足

保证行业信息的畅通性、权威性是推动房地产行业健康发展的关键。政府方面,信息流通不够及时准确和公开,阻碍了房地产行业的发展。政府在信息流通方面起着主导作用,却疏于对信息系统化的管理,导致房地产中介行业整体信息的分散,且真实性有待检验。

3 房地产中介信息管理对策

3.1 提升网络化程度

信息的有效流通是促进房地产中介行业发展的重要条件,将有效信息反馈到网上,再对网络信息进行有效整合,不仅能提高工作效率,还能提升中介行业的整体形象。企业应树立全局观念,扩大市场信息范围,以促进房地产中介行业的整体发展为目标,自主进行资源共享,实现房地产中介信息的社会化、系统化。

3.2 提高房地产中介企业综合素质

大多数房地产中介企业只注重经济效益,忽视了企业内部的专业素质的提高。作为推动房地产交易市场发展的必要环节,房地产中介企业应努力提高自身的研发能力,研究适应硬件设备需要的软件设施,完善房地产中介行业设备系统,跟上时代脚步,更好地发挥房地产中介的作用。

3.3 加强行业间的联系

房地产中介信息的传播,离不开传媒行业,应充分利用新闻媒体的传播功能,及时向大众反馈中介信息、房地产交易信息等,利用互联网的功能,建立房地产系统网络。总之,一切相关行业,都应“为我所用”。

3.4 充分利用信息资源,提升服务水平

对信息资源做到充分利用,就需要提高企业员工个人素质,要求员工对房地产市场信息的把握,在充分挖掘潜在客户的同时,做到真正解决客户的需要。另外,房地产中介服务领域也应不断扩大,努力开发更深层次、高附加值的服务。

3.5 政府应提高信息更新速度

房地产行业是一个需要信息高效流通、更新的行业。政府应疏通信息传播渠道,及时将国家房地产政策、方向等反馈出来。政府信息化也是社会进步的体现,实现信息共享,不仅能够提高政府办事透明度,还能对官员进行有效监督,更好地为大众服务,适应了时代发展的要求。

4 结语

房地产中介行业是一个对信息高度依赖的行业,信息管理是其生存与发展的依据,完善房地产中介行业信息管理势在必行。

参考文献

[1]林增杰.网络时代的房地产也.天津:天津大学出版社,2000

[2]王要武.房地产信息化的现状与发展.建设科技.2002

房地产行业经济管理篇5

日前，我们在对某一房地产企业的纳税检查中，发现企业的“管理费用”项目下包含有大量的资金监管咨询服务费、财务顾问费等费用支出，于是，对企业提供的相关协议逐条进行了审查。我们发现这几项费用支出都与一份“借款合同”有着密切关联，如果没有该项专门借款的客观存在，企业是不会向贷款人支付这几项费用的。可以明确，上述几项费用支出都属于企业为取得该项专门借款而支付的相关成本，都应该予以资本化。同时，我们在“财务费用”项目下发现了企业为“贴现”所支付的费用明细，这些费用支出也应予以资本化。

这几个看似不重要的会计核算科目，一项看似不会出现大问题的借款业务支出，让我们的稽查工作找到了突破口。最后，我们对该房地产企业依照税收政策“实质重于形式”的原则，把资金监管咨询服务费、财务顾问费以及票据贴现费用都作为借款费用处理。按相关税收政策进行归集调整，进行资本化，共查补企业所得税460余万元、同时给予了相应处罚。法理分析

近几年我们在对多户房地产企业的纳税检查过程中，发现一些税收工作人员对房地产企业的“借款费用”的资本化方面都存在一个认知误区，认为“借款费用就是指借款利息，对借款利息费用的资本化就仅仅是对借款利息本身的资本化；票据贴现不是银行贷款业务”。可以看出，在税收管理中大家容易忽略对因借款而发生的其他相关成本的资本化，没有严格审查企业借款合同的有关条款及与借款合同紧密关联的其他协议，没有去核实企业是否存在因借款而发生的其他相关成本。同时，对企业为票据贴现而支付的费用也只是认为属于一般费用，没有作为借款费用按相关税收政策进行处理。

由于我们的认知模糊，管理上的淡化随之产生。于是一些房地产企业开始有意无意地利用和银行等部门签订的所谓“资金监管咨询服务协议”、“财务顾问协议”等文书，将因借款而发生的其他相关成本计入“管理费用”项下，否认其借款费用属性，规避借款费用的资本化，多计当期企业所得税的税前扣除额。

政策建议

现行会计准则和税收政策中对“借款费用”、“专门借款”、“票据贴现”的定义以及对房地产企业相关业务核算的要求都有着明确规定。

“借款费用”是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款汇兑差额等。“专门借款”是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。按照规定，不仅专门借款的利息要予以资本化，同时为专门借款发生的借款辅助费用等，在所购建或者生产符合资本化条件的资产达到可使用或者可销售状态前发生的，在发生时也应予以资本化。

“票据贴现”是指放款人以购买借款人未到期的商业票据方式发放的贷款。它的实质是银行通过买进票据，为出票人预付票款。这是现代商业银行资产业务中贷款的一种特殊形式，是一种类似担保贷款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业本票、银行票据和政府债券等。按照规定，企业为票据贴现所支付的一切费用都应视为借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化。

同时，我们还要注意到，在借款费用资本化期间内，企业符合资本化条件的资产如果占用了一般借款的，一般借款的借款费用要按照一定的比例（税收上称为资本化率）予以资本化。

综上所述，我们应该明确这样一个事实：借款利息仅仅是借款费用总额的一个部分，借款费用还应该包括其他借款成本，发生的这些费用符合资本化条件的，应该全部予以资本化。我们认为，在今后的税收管理中，对借款费用的审查必须予以高度重视。这也将是一个新的税收检查切入点，应强化这方面的管理。

房地产行业经济管理篇6

关键词：房地产行业;人力资源管理;对策

知识经济时代，资源的开发重心已由物质资本的开发和利用转移到以知识、信息积累为基础的人力资源的开发和利用上来。房地产业是一个资金密集型、技术密集型和人才密集型的行业。房地产市场的竞争，归跟结底是房地产人才的竞争。谁拥有人才，谁就拥有市场的主动权; 谁建立科学的人力资源管理机制，谁就可以吸引、留驻人才，创造适应需要的产品来引导和占据市场。对于飞速发展的房地产行业来说，人才流动频繁，高素质复合人才紧缺，人力资源管理体系不够完善等现实问题将在一定程度上制约着企业的高速、健康发展，本文将结合房地产市场发展背景，分析房地产企业人力资源现状，为处于高度竞争中的房地产企业探讨有益的人力资源管理对策。

一、房地产企业人力资源管理工作现状

近年来，房地产企业人力资源管理呈现出了积极的态势。诸多房地产企业在人员招聘、战略规划、工作分析、薪酬管理、绩效考核、培训开发等方面，进行了有益的实践，但在具体的实施过程中，也存在着制约房地产企业发展的很多深层次问题。

（一）从业人员知识层次和专业素质整体较差。现阶段房地产企业普遍规模较小，许多房地产企业并不具备建筑施工、物业管理等相关员工队伍，从业人员主要由管理人员、工程技术人员和业务人员构成。员工的知识层次和专业素质总体偏低，缺少高层次的项目策划、融资、管理人员和营销人员。即便是战略多元型房地产企业，大部分员工并不是出身于房地产相关专业，缺乏足够的专业知识。即使是作为中国房地产企业的领军队伍———深圳万科集团，其从业人员出身于房地产专业的仅占员工总数的30%左右。在工作中，从业者普遍存在业务素质不高，缺少政策和理论学习，有一定的盲目性，人与人之间存在戒备心理，缺少民主气氛和凝聚力，缺乏对人才的培养和选拔。

（二）人才测评技术和绩效考评应用不到位。在实施人力资源开发管理的房地产企业中，人才测评常常有四种比较实际的用途：招聘时用人才测评技术评价应聘者对于未来岗位合适程度; 晋升时用评价技术来预测候选人在目标职位上成功的可能性; 进行员工培训之前用人才测评技术了解培训对象的发展和培训需求; 规划人力资源时用人才测评评价和诊断企业的人力资源状况。人才测评所关心的主要是人的心理素质和能力，比如思维能力、责任心、灵活性、全局观等比较稳定的特性。绩效考核也关心诸如责任心方面的东西，但它强调人才在一定时间段里有关责任心方面的实际行为表现。虽然人才测评可以用来客观评价人才的能力和动力以及个性，但是，人才测评和绩效考核所关注的点是非常不同的。绩效考核指的是一种行为方面的表现，能够从外在的言行或者数据指标来观察表现。因此，不能将人才测评简单地替代绩效考核，应采取人才测评与绩效考核相结合的方法，建立房地产企业完善有效的人力资源管理机制，激励企业人才更好地为企业服务。

（三）缺乏有效适宜的利益驱动机制。员工流失各有不同，利益动力机制是实现公司发展战略目标的核心问题之一，利益动力机制主要包括两方面内容：一是薪酬模式，二是绩效激励体系的设定。战略专业型房地产公司的利益动力机制比较完善，员工满意度较好。这类公司的一般员工以及专业员工的薪酬水平较高，流动率很低，而小部分员工流失的主要原因是基于对个人工作以及生活稳定性的考虑。中层管理人员薪酬水平相对较低，加之他们丰富的专业水平和经验令一些小型的房地产公司青睐，此类中层人员流动性较高。专业项目型房地产公司的员工满意度相对较低，流动性大。虽然薪酬制度灵活，能够很好地激励员工，但是他们忽略了员工在追求货币收入的同时对于个人发展空间稳定性的追求。这类公司的利益动力机制没有长期性，结构性也不好，因此员工一般在积累了一定的工作经验后逐渐向大型房地产公司过渡。

（四）缺乏企业文化。企业文化是企业的灵魂，是企业在长期发展过程中逐步积累、形成的一种无形的竞争力。品牌形象是企业文化的外在体现。房地产市场由于同质化严重，竞争主要表现在品牌优势和附加值上，因此，优秀的房地产企业文化已成为房地产项目持久核心竞争力的关键因素，并贯穿房地产实践的全过程。但我国一些房地产企业的人事部门未把企业文化纳入企业人力资源管理工作中。企业文化在一个企业中所具有的动力功能、导向功能、凝聚功能、融合功能、约束功能都没有被挖掘出来，没有被作为经济发展本身的一种科学规律加以总结和应用，职工的责任感成了一句空话。职工个人的价值趋向与企业的管理理念、发展战略不易形成一致。这种情况下，必然使房地产企业的奋斗目标经营理念难以达成全员共识，企业精神缺乏鲜明特色，凝聚力明显不足。

二、人力资源管理对策和建议

（一）对员工进行职业生涯设计，留住人才。目前，房地产从业人员呈现出年轻化趋势，他们正处于一个强烈需要自我发展与提升的阶段。房地产行业是以薪资高而著称，可是优厚的薪水、福利可能在一段时间促进员工的工作热情，但随着工作时间的推移，个人的发展与自我提升的要求就会变得越来越强烈。要依据组织的战略，在与员工全面沟通的基础上，为员工设计富有弹性的职业生涯，尽力为员工创造适合其自身特点的发展空间，包括升迁、培训的机会。这样可以帮助员工清楚地认识到其未来的发展空间、自己在企业实现战略的过程中的责任与重要性，不断发挥员工的知识以及技能，使员工切实地成为企业的长期合作者，谋求共同发展。

（二）建立动态、公平的绩效管理与薪酬体系。房地产行业要根据本企业的发展战略与运营特点，建立符合自身特点的动态的绩效管理体系与薪酬体系，增强体系的公平性与合理性。在设计绩效管理体系时，应注意以下问题：第一，要考虑绩效考核的机会成本，要避免为了考核的全面而增加考核的难度或者增加考核的投入，使考核缺乏可操作性。第二，考核方式不必完全一致，针对不同岗位设置不同的绩效考核方式。第三，避免完全量化状况的出现。第四，绩效考核要服从企业现阶段的发展状况和企业发展战略的要求。绩效考核不是一成不变的，要随着企业的发展、随着企业战略要求进行不断地调整。在对员工进行绩效评估的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注意薪酬设计的多样化。面对房地产企业经营管理中的复杂工作环节，管理者必须仔细推敲企业某些业务之间的关系。比如在房地产企业营销过程中策划与销售之间的关系。成功的项目策划会使销售工作仅限于形式，销售工作量大幅度减少，资金回笼速度加快。反之，不具有顾客导向的项目策划则会使销售工作困难重重，销售人员必须在销售过程中根据消费者的需求对项目进行二次策划、重整。策划与销售之间的因果关系在房地产企业会因项目的不同而不同，是动态变化的，这与其他性质的企业策划决定销售之静态关系截然不同，这就要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是策划人员的成绩呢，还是销售人员的功劳大。根据房地产企业经营管理的特点，在其业务中具有这种动态关系的还有销售进度和施工工期之间互为条件的关系，物业管理对销售的促进关系等。另外，房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其薪酬设计的多样化。如，为体现公平、公正原则，管理者应在房地产企业建筑施工环节根据员工的劳动量来分配薪酬，在房地产集团公司可以根据出资额或所占股份进行利益分配，对销售人员可以按其销售业绩发放薪酬，对策划类人员可以根据其策划方案所产生的实际效果进行薪酬的分配，对高级管理人员可以根据其对公司的贡献进行薪酬的分配，必要时还可以附以期权激励，最大限度的发挥每个员工的潜能。

（三）企业文化是房地产企业进行人力资源管理的基础。房地产行业应该真正的从本企业的实际入手，要对公司发展历程进行提炼，培育适合自身运营特点的企业文化。房地产行业的企业文化建设应着重从以下几个方面入手：培育建立在企业核心价值观基础上的员工归属感，这需要领导者与员工充分沟通，共同寻找企业的价值观，有效帮助员工产生对企业的战略以及企业的领导的认同感和归属感; 努力培养员工的成就感，当然忠诚度是建立在员工自身价值观的基础上的，企业的共同价值观可以影响并引导员工的价值观，调动员工的工作积极性，更好地向着为组织发展战略服务的价值观方向靠拢。另外，这种在企业文化氛围下的沟通，还可以很好地促进企业领导者的领导风格的完善，形成更适合员工的领导方式。

（四）吸纳人才。吸纳人才提高房地产企业竞争力，将是新市场形势下房地产业竞争的焦点之一。就我国目前房地产企业的情况来看，可从三方面入手，一是在企业内部应用人才测评技术选拔和挖掘本企业员工中具有培养潜力的人才，通过内部培训与外部学习相结合的方法将人力资源转化为人力资本。二是吸纳企业外部的人力资本，外部的人力资本的吸纳方式，应灵活掌握，如针对高端人才可以实行长期激励措施，分享企业业绩增长的增值价值。三是职业发展通道的设计，不要让人才顶着“天花板”工作，要给人才一个充分发挥个人能力的舞台。

三、结论

在我国，房地产业人力资源管理工作还没有受到应有的重视。许多房地产企业缺乏充分开发培养人才、合理使用人才、有效激励人才的观念。因此，作为人力资源的管理者，必须要未雨绸缪，随时根据企业内外部环境的变化，不断调整人力资源管理策略和方法，为企业迎接未来的挑战做好准备。房地产企业要生存、搞活和发展，首先必须尽快转变观念，树立“以人为本”的管理思想，重视人力资源管理工作，才能使企业兴旺发达、基业常青。

参考文献：

[1] 彭翔. 网络时代的房地产人力资源管理[J].中国房地信息，2002 （ 5）： 14.

[2] 陈睿. 房地产开发企业人力资源管理中存在的主要问题与解决方案[J].甘肃广播电视大学学报，2006 （ 2）： 62.

日本房地产经纪行业管理模式研究篇7

为使我国房地产经纪行业与国际接轨, 需充分了解他国的战略方针, 政策及行业运作机制, 本文旨在对日本房地产经纪行业管理模式作必要介绍与综合信息的阐述, 为我国同行业发展提供参考最新数据。

1 日本房地产经纪行业实行人归业、业归会及保证金保证业务和保证金等保管业务等的状况

1.1 行政管理

1.1.1 管理主体

政府机关与特殊法人:

国土交通省

住宅金融支援机构

UR都市机构:独立行政法人都市再生机构

1.2 具体职能

国土交通省:政府机关, 实施相关法律, 政令的颁布, 监管等。

UR都市机构主要业务内容:

1.2.1 都市再生

作为都市再生的计划者通过构思方案, 诸条件配备等的配套业务及作为合作者对事业计划进行参与并推进民间的都市再生。而且谋求与地方公共团体等的合作推进全国都市再生。

UR都市机构所从事的主要都市再生业务范围有:

对伴随产业结构转换的大规模的土地利用的再编;在都市范围内形成生活·交流·经济据点;都市防灾性的提高与密集市街地的改善;通过民间出租住宅的供给支援等形成良好的住宅市街地;活用既存出租库存的地域生活据点的完善。

1.2.2 居住环境

就由旧的都市基础整备工团继承的约76万户的出租住宅, 进行力求既要保证居住者居住的安定又要给予合理管理的同时、通过以供给 (照顾残疾人) 无障碍化、改善房间配置、适应社会状況的设备水准提高为目的的更新的住宅、屋外环境的改善、改建事业事等实施居住区的综合再生及有效利用。

1.2.3 灾害复兴

支援因地震等受灾地的复兴事业及强化都市的防灾机能。

1.2.4 郊外环境

以少子高龄化的对应, 共生环境, 安全安心的城市制作为题目灵活运用地域的特性, 谋求实现有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅联 (公益社团法人全国宅地建筑物交易业协会联合会的简称)

由于宅地建筑物交易业者的业务是以对国民来说最为重要的宅地和建筑物的供給及流通等为主要内容的, 特别要求其公共性与社会性。为使这些业务公平公正地得以运作, 与此相关的法律制度和行政体制的完善成为重要的事项。此外, 宅地建筑物交易事业者自身也应充分意识到其业务所具有的公共性与社会性, 并尽力于根基在此基础上的活动尤为重要。

因此, 宅地建筑物交易业者相互协作, 不断努力, 为保护一般消費者和谋求宅地建筑物交易业健全地发展, 根据宅地建筑物交易业法第74条, 在全国各都道府县设立了宅地建筑物交易业协会 (宅建协会) , 而且还设立了作为全国组织的全宅联。

全宅联, 为达成上述目的, 在对不动产进行调查研究和进行政策提议的信息提供活动的同时, 还实施了房地产交易等启发事业及房地产相关人才培养事业。

全宅联是以全都道府县的区域为单位的47个宅地建筑物交易业协会为会员的。从属于这些会员的构成成员 (为宅建协会会员的宅地建筑物交易事业者) , 大约有10万家, 构成不动产业界名符其实最大的团体。会员所拥有的构成成员的大多数是中小不动产事业者, 全国团结一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保证组织

全宅保证是随着昭和47年的宅建业法的部份被修正并制度化后设立的团体。昭和47年12月召开设立总会, 开始活动后立刻有宅建协会的所属构成成员约4万5000名入会。昭和48年3月, 会员数达5万6000名, 获得了建設大臣的社团法人许可。同年5月接受指定业务后, 从次月6月开始了宅建业法第64条的第3款中规定的对意见的解决、研修、偿还业务。昭和55年, 由于在宅建业法第64条の3·第3项增加了为谋求“宅地建筑物交易业的健全发展的必要业务”, 也开始对流通机构的完善和促进流通的现代化等助事业的推进做出贡献。昭和62年1月开始定金保证业务, 推进保证的扩充, 从昭和63年11月开始推进以定金等保管业务为开端的种种业务。之后顺利发展, 平成23年3月末的会员数约达到10万社。全国的宅建业者约80%归属其中。平成18年 (2006年) 5月“公益法人制度改革关联3法”成立, 于平成20年12月开始施行, 公益法人 (社团法人及财团法人) 的制度改革得到推进。作为社团法人的全宅保证也为谋求公正的不动产交易和消费者保护于平成24 (2012) 年度过渡到公益社团法人。全宅保证是从事解决以宅地建筑物交易业者为构成成员的宅地建筑物交易相关的意见及赔偿业务的公益法人组织。全宅保证的主要事务所 (中央本部) 设在东京都千代田区, 从属事务所 (地方本部) 分别设在47个都道府县, 采用在全国各地都能够解决宅地建筑物交易相关意见及受理赔偿的组织体制。中央本部和47个都道府县的地方本部在谋求会员管理、意见解决、赔偿、研修等范围业务处理上相互有机合作的同时, 致力于合理的组织运营。

全宅保证的目的和主要业务

按宅地建筑物交易业法 (以下“宅建业法”第64条的第2款, 规定了关于“宅地建筑物交易业保证协会”的指定事项。公益社团法人全国宅地建筑物交易业保证协会 (下称“全宅保证”) , 就是基于此而设立的保证协会, 全国宅地建筑物交易业者 (以下“宅建业者”) 中大约80%加入了该协会。该协会以解决买卖物件购入者, 出租物件賃借人等顾客与会员宅建业者间纠纷的相关意见, 以及万一未能解决时的偿还业务为中心, 实施为谋求宅建业务相关各方资质提高的研修, 以及服务于消費者的一系列不动产相关的研讨会等。而且, 还施行为公平、公正、安全地进行交易的保证金保证业务及保证金等保管业务。此外, 接受国土交通大臣的承认, 进行旨在谋求宅地建筑物交易业健全发展的各种必要的业务。同样地, 成为全宅保证的保证业务基础的, 偿还业务保证金分担金的合计委托保管额 (偿还业务保证金) 在平成23 (2013) 年3月末至今, 约达600亿日元。

2.3 全日本房地产协会

公益社团法人全日本不动产协会是从建设大臣领受了设立许可的公益法人, 以昭和27年6月10日“宅地建筑物交易业法”首次公布为契机, 于同年10月1日成为具有业界设立历史最悠久之盛誉且拥有全国47个都道府县房地产业者的全国性组织。

本协会在房地产是产业的基础, 土地和宅地建筑物的供給及流通是国民生活的根本的认识下, 开展为确保消费者的安全和公正, 促进有效利用等活动, 及贡献社会和业界健全地发展等系列活动。

特别是本会伴随着公益法人制度改革, 被内阁总理大臣认定为符合公益认定基准的团体, 接受了作为“公益社团法人”的认定, 从平成25 (2013) 年4月1日起, 以“公益社团法人全日本房地协会”身份开展各项业务活动。

(1) 主要业务

a.进行国内外房地产相关的调查研究及信息收集, 同时並将通过对其所做研究而提供给政府的政策建议及提供的信息作为出版物进行刊行出版

b.面向从事宅地建筑物交易业者或将要从事者的研修, 讲习及指导

c.面向国民进行关于房地产交易知识的普及, 启发, 指导及建议

d.举办房地产相关会议及演讲会等

e.开展对受灾者及其他社会弱者的支援或对地域社会的健全发展有益的启发活动、支援活动及其他贡献社会的活动

f.开展以谋求会员利益或促使其彼此和睦为目的的事业

g.此外还开展为达成本会目的的必要事业

(2) 事业活动

a.全国房地产会议;b.社会教育事业;c.研究指导事业;d.公益社团法人房地产保证协会;e.国际交流

3 管理制度

3.1 保证金等保管制度

A.成为对象的交易

如宅建业法第41条的第2款规定的, 当宅地建筑物交易业者自身成为卖主时, 在向买主的一般消费者出售完成物件的情况下, 要领受买卖货款的10%或者超过1000万日元的保证金等时候, 必须对保证金等采取保全措施。保证金等保管制度就是其中之一。

B.保证金等保管制度的结构

保证金等是根据此项制度, 由全宅保证地方总部代替卖主接收进行保管, 直到物件交付和所有权转移登记手续 (包括登记所必需的必要文件由卖主向买主的交付的场合) 完全办完为止。

C.保管费的有无

不需保管费。

D.事业内容

根据宅建业法第64条的第3款, 会员身份的业者在处理与宅地建筑物交易业相关的交易时, 全宅保证要以解决来自客户的不满为开端, 处理因交易产生债权相关的偿还业务, 并对宅地建筑物交易业从事者实施研修措施。自昭和62年导入保证金制度以来, 一直开展谋求交易安全·促进流通机构登录等保证金保证业务。根据昭和63年11月的宅建业法第41条的第2款实施保证金等保管事业, 谋求保护消费者利益和流通的完善顺利, 及宅地建筑物交易业者信用的提升。

除此之外, 还致力于继续不断地提供宅地建筑物交易相关信息, 及对公平公正而且安全的交易进行启发督导。

E.偿还业务

全宅保证从事的业务有, 关于会员与其所拥有的宅地建筑物交易客户进行交易产生的债权, 及对其损害 (损害的补偿) 进行补偿的事业。当宅地建筑物交易者等卷入纠纷, 在意见解决事业解决不了, 受害者希望获得损害赔偿时, 全宅保证代替会员对其进行以上限为会员主要事务所大约1000万日元 (拥有从属事务所的场合每个事务所均追加500万元) 的金额 (赔偿业务保证金) 进行赔偿。

当然, 关于宅建事业者成为该协会会员之前的交易也成为对象。赔偿事业不需要因裁判而有的手续, 根据因宅地建筑物交易蒙受损害者提出的申请, 对提出的该申请是否是与宅地建筑物相关, 申请者所拥有的债权金额算定等的认证进行审查。

F.研修业务的说明

研修业务是指以交易主任者所从事其他的宅地建筑物交易业业务或者即将从事者为对象, 以谋求宅地建筑交易业相关知识及能力提高为目的, 由全宅保证的各地方本部与宅建协会一道共同进行的研修。

G.纸上研修的实施内容

全宅保证根据宅建业法第64条的第6款规定, 作为研修业务的一环以宅地建筑物交易业者等为对象对其实施纸上研修。实施至今的纸上研修自开始到现在共128期。

3.2 保证金等保证制度

A.成为对象的交易

身为一般消费者可以与卖主与买主一样, 向流通机构登录物件, 全宅保证会员则可利用成为客付 (受客) 媒介业者的交易 (不过, 只根据本会规定实施保证。)

B.保证限度额

所谓保证限度额就是被授受的保证金的数额, 限度額是在买卖价格的20%以内到1000万日元间。

C.保证期间

如果是发行保证书, 是直到交付或者所有权转移登记的所有项完结为止。

D.保证费用的有无

无需保证费。

E.产生保证金的支付的场合

尽管买卖合同效力丧失, 买主不能从卖主接受保证金的返还的场合须支付保证金。

F.面向消费者的研讨会:在47都道府县设立宅建协会的房地产相关免费协商窗口。

4 小结

房地产是日本产业的基础, 土地和宅地建筑物的供給及流通是国民生活的根本, 日本房地产经纪行业管理组织、管理制度及相关法律法规为使房地产行业在确保消费者的安全和公正、促进有效利用及贡献社会和业界健全地发展等系列活动中起到保驾护航的作用。

摘要：本文通过分析研究日本房地产经纪行业管理模式, 为我国房地产经纪行业在人必归业、业必归会及保证金保证业务及保证金保管业务等相关方面方针政策的制定、实施提供参考, 本文旨在对日本房地产经纪行业的行政管理, 自律管理, 及管理制度作必要介绍与综合信息的阐述, 对我国本行业发展具有借鉴意义。

房地产行业的资金集中管理模式篇8

一、资金集中管理的定义和特征

资金集中管理的定义, 是将整个集团的资金管理权限集中在集团总部, 由总部统一调度、管理和运用。通过资金的集中管理, 企业集团可以实现整个集团内的资金资源整合和有效配置, 提高资金使用效率, 降低金融风险, 它凸显了以企业集团财务管理的核心价值, 以企业集团资金预算为前提, 加强资金集中管理, 设置科学管理流程、配置有限资源, 充分发挥资金最大价值。

通常资金集中管理采用的模式不外乎有三种, 即总部统收统支的模式、总部拨付备用金模式和财务公司模式, 纵观我国房地产行业集团资金集中管理模式主要采用的是总部统收统支的管理模式, 如万科集团资金管理模式, 是在万科总部成立财务管理部和资金结算中心两大职能部门, 直接归董事会管理。各地区公司开立、核销账户, 必须先向资金结算中心发起申请、经其审批、方可核算, 最后资金结算中心备案。将地区公司项目预收款在当月规定日期划转预先设置好的资金账户统一管理;地区公司对外支付土地出让金等金额大的资金时, 先由地区公司经办部门发起申请, 按照预先设置的审核权限利用网络和信息化办公, 由集团总部结算中心统一支付, 这样便于集团财务核算, 提高资金利用率。

二、资金集中管理的优势

1. 资金集中管理能够更好的促进市场经济的发展, 房地产行业由于涉及多个领域, 尤其是就业领域, 关系着社会的和谐、稳定, 加资金集中管理促进各地区重点关注工程项目质量、进度等工作, 资金筹措、支付等事项则由集团公司解决。免除了地区公司支付大额工程款所需资金等后顾之忧, 资金集中支付保证了地区公司工程的进度、质量;在年末更是房地产行业资金需要量而且高度集中的时期, 集团公司资金部门会提前根据预收款金额, 合理统筹根据预算安排资金支付情况, 足额及时支付。不仅能提高房地产开发商的品牌而且促进了进城务工人员、合作供应商的积极性, 更有利的促进经济发展、社会的和谐。

2. 资金集中管理能对企业的资金进行科学有效的配置、降低财务管理成本, 提高资金利用率。

通过设立专门资金管理机构或者组织对整个企业的资金进行监控或者进行有效的安排, 能够提高财务管理的专业化, 促进资金的运作效率。一方面集团集中资金管理利用便捷的网络和财务信息化平台, 可以大大减少人力资源成本以及设备成本以及单据的传递成本, 另一方面资金管理的目标在于站在企业战略高度上对企业的资金管理进行系统管控, 集团按照各地区预先制定的预算进行统一的资金安排、管理, 进行集团整体投融资运营, 集中管理严格按照财政部出台的内部控制应用指引等执行, 加强了企业内部控制等流程科学设置及企业现代化管理。

3. 对资金进行集中管理是企业应对金融市场环境的有效措施和必然要求。

企业资金科学管理为企业快速发展奠定了坚实基础, 随着经济全球化和一体化的高速发展, 资金管理不仅受国内金融市场影响, 而且不断的受国际市场影响。目前我国的企业正越来越与整个世界接轨, 如万科、绿地、雅居乐等大型房地产商, 近年纷纷在国外市场研究、开发、销售自己产品, 企业资金量不足的企业很难在国际市场立足, 采取的措施就是积极在国际金融市场上市融资, 或者让国际金融公司控股等, 企业资金集中管理, 有利于企业整体规划, 合理安排资金的运用, 能够降低运营风险, 加强管理。

三、资金集中管理的几点建议

1. 房地产行业作为我国的支柱产业, 随着我国改革开发的不断深入和市场经济体制的不断健全, 也极大的促进了房地产行业的健康、良性发展, 但是在发展过程中, 需要国家进一步完善房地产行业的法律、法规, 尤其是金融市场的监管, 资金集中管理无疑为房地产企业资金管理提供了一个新模式, 也需要国家进一步建立、健全完善房地产行业的各项制度, 为房地产行业提供更好的法律环境。

2. 集团资金集中管理需要企业加强预算的制定和执行工作, 企业在进行跨地区进行开发, 就必须详细做好市场调研和前期准备工作, 然后进行充分论证和结合企业的资金库存量来进行是否当前时期进行投资等, 就要求企业扎实的做好预算的编制、执行工作, 执行力不严, 就对导致资金量投资、融资等决策的失误, 给企业造成损失, 房地产资金集中管理模式就要求企业做好预算工作, 强化预算管理, 为资金集中管理提供正确的金融决策。

3. 资金集中管理需要企业加强审计等监督工作。

资金需要量大而且周期长等特点, 资金集中管理无疑为房地产企业资金管理提供了一个新模式, 项目投入开发后, 就需要企业加强审计监督, 定期检查资金的运营情况, 尤其是开发周期长、品牌定位高、需要资金量大的项目, 就更需要加强资金预算、执行等工作, 来发挥资金集中管理模式的作用, 更好促进企业健康、平稳发展。

总之, 企业的发展也就是资金良性运行的发展, 现阶段资金集中管理模式为房地产行业发展提供了好的管理模式, 随着经济的发展, 资金集中管理模式将会发挥更加科学、合理的作用, 为企业加强管理, 提高企业竞争力服务。

摘要：随着我国改革开发不断深入和市场经济体制的确立, 房地产行业也在快速发展, 资金集中管理模式为企业发展提供了良好的发展模式。为了加强资金集中管理模式发展, 就必须进一步建立、健全相关的法律、法规和企业内部控制制度等为企业发展创造良好的内外环境。

关键词：资金集中管理,预算控制,审计监督

参考文献

[1]孙静芹.集团公司资金集中管理研究 (第3版) [M].北京:经济科学出版社, 2009.

[2]张亚欧.房地产开发企业融资问题探讨[J].价值工程, 2011, (15) :139-140.

计量及计量管理对房地产行业的作用篇9

计量能够监测出项目的实际能耗情况，揭示节能水平;也能够帮助开发商发掘项目的节能潜力，支持节能投资的相关决策;计量是节能效果必不可少的测量手段;计量也是实现分户计费的重要工具。

计量本身包括计量仪表、计量技术和计量数据管理等内容。积极应用计量不仅可以增加能源利用率、增加开发商和物业公司的收入、还能够精确监测能源损耗、测算节能成效，在分户计费实施过程中，还可以有效改进用户的能耗习惯、实现行为节能。所以，对那些开发商以及需要负责能源供应的物业公司而言，计量的作用就更大了。

我们建议开发商在计量产品的选择上，不能只考虑价格，还要充分考虑产品本身的质量、性能和服务。计量设备的好坏主要看其精确性和准确性。而精确性和准确性只有在仪表被应用了一段时间之后才能被检测出来。所以对开发商来说，选择高质量的仪表不仅不是投资浪费，而且还能够有效避免劣质仪表所带来的一系列能源损失和收入损失，为企业带来巨大经济收益。

计量的作用还表现在可以通过精确的数据帮助开发商预测投资回收期。一般来讲，对计量仪表的投资回收期是两年左右。所以说对计量技术的投资非但不是浪费，反而能够提高项目整体节能水平和项目品质。这也是实现房地产项目保值增值的重要措施之一。因此，提醒房地产企业同仁，从回报期的角度来考虑，在地产项目实施过程中充分考虑采纳分户计量技术，这也是未来的大势所趋。

太恒(Techem)公司自1952年成立至今，一直致力于专业能源管理服务，在计量技术领域积累了50多年的经验，拥有领先的计量技术、产品和服务。太恒在25个国家分别与当地的开发商和供能单位开展着深入的能源管理合作，以自身的专业经验和先进技术赢得了众多合作伙伴的肯定。我们在全球范围内管理着4200万套计量仪表，拥有最先进的计量仪表、无线数据读取技术和数据处理软件系统。

房地产行业经济管理篇10

一、房地产业与地方经济发展的关系

房地产业是一个关联产业庞大的行业。据世界银行调查分析, 房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。据国家建设部测算, 每投资100元的住宅开发, 可以带动相关产业170～220元的需求, 投资带动系数为1.95;每100元的住宅销售, 则又可以带动130～150元其他产品的销售, 即每100元的房地产需求, 能够产生335元左右的内部需求, 由此可见它是一个带动性非常强的产业。所以发展房地产业一定程度上能带动其他产业, 从而促进地方经济的发展, 对拉动地方经济增长效果显著。房地产业由于所具有的工程价值量大、生产周期长等特点决定了生产中需要有较多劳动者参与、为其设计、开发、建设、营销、维修保养、物业管理和中介等各个环节服务。因此而产生的人口集聚与扩大的效应甚至还波及到许多相关的产业。所以房地产业的发展还为地方经济的发展吸引到素质不断提高的人力资源。但是, 应该看到, 房地产业属于资金密集型行业, 资金占压大、周转慢, 其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性, 市场价格信号不真实, 扰乱了市场秩序, 造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机, 给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。房地产投机造成房地产资产在人们中间的贫富差距, 引发人们对经济生产缺乏信心;较大的购房压力也会造成人才流失。

二、房地产税制情况与征收管理存在的问题。

随着经济体制改革的深入以及房地产市场的建立和发展, 房地产税制与经济发展存在矛盾, 现行房地产税制构成的一个特点是, 在房地产保有阶段课税少、税负轻;而在流通领域则多个税种同时课征, 因此给征管带来一系列问题:

(一) 税基狭窄, 收入比重低, 税收功能不强

我国现行房产税税制规定, 房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 区别收入来源, 采用不同计税方法;另一方面, 现行税制还把行政机关、人民团体、军队自用、财政拨付事业费的机构、个人居住用房等房产列为免税对象。现行土地使用税仅限于对城镇土地征税, 未将农村非农生产经营用地土地纳入征税范围, 设定了相当数量的减免税, 从量征收。房地产税范围过窄, 税基偏小, 计税方法客观存在缺陷, 限制了税收聚财功能和调控职能的发挥, 也使得房地产税收难以成为地方政府的主体税种。

(二) 税收立法层级低, 税权划分不合理

1994年, 我国开始实施分税制, 主要着眼于收入的划分, 对税收管理权限在各级政府之间的划分并未做出全面的规范, 税法体系还没有形成税收立法、执法和司法相互独立、互相制约的机制。现行的房地产税制, 其法律依据是由国务院制定并以暂行条例的形式颁布实施, 税收制度仍然停留在行政法规的层次上, 级次较低。

(三) 租、税、费体系混乱, 负担偏重, 税收征管阻力大

租、税、费三个经济范畴, 在理论上的区别十分明显。但在实践中, 房地产税收以税代租、以费代税、以税代费、以费挤税的现象非常普遍, 限制和削弱了税收的宏观调控功能。目前, 我国涉及房地产开发、销售全过程的12种税, 约占建设成本的9%, 而各类规费却占到了41%, 各种收费增大了房地产的开发成本, 房地产行业普遍存在少缴、不缴税收的情况, 租税不分亦影响税收征管的规范性。

三、房地产行业特点对税收征管的影响

(一) 房地产行业生产周期长, 财务核算难

房地产企业生产最终产品周期较长, 最少数月, 多则数年, 而且要等每一单体工程或一组工程甚至整个项目竣工办理决算后才能计算确定其建造成本, 但房地产开发产品一般按分户分套分割销售, 而且可以预售。会计核算复杂, 涉及税种多的特点, 其收入和税前扣除项目的计算复杂, 受纳税人会计核算健全程度影响较大, 税务机关管理难度较大, 成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实。

1. 销售收入确定难。

房屋销售价格受国家土地政策、税收、物价、房屋的坐落位置等因素的影响波动较大, 购买时间的不同, 同样的房屋, 价格悬殊可能也很大。多数房地产开发单位为了筹集资金, 房屋销售采取预收购房定金、一次收款、分期付款、按揭贷款等多种方式。从定金的收取, 预售房款的取得到房价的最终确认由于买卖双方在合同的履行上可能因质量的好坏、面积的计算、交房日期的变化等原因而存在争议, 很难通过协商取得一致。即使收入进行了账务处理, 也存在入账金额偏低等问题。

2. 成本、费用归集难。

开发成本、间接费用的核算量大, 统计频繁;特别是原始凭证的取得的及时性在实践中很难按财务管理规定的期限得以保证。

3. 财务成果核算难。

由于前期开发成本较高, 启动资金较大等种种原因, 开发期限一般较长, 通常都实行滚动开发以降低成本, 提高资金的使用效益, 土地成本、开发成本、开发费用的摊销虽有财务上的具体规定, 但在实际操作中, 由于各种主客观因素影响, 分摊的合理性、准确性都不是一件容易界定清楚的工作。

(二) 较强的降低税负意愿

房地产企业行业资金密集型产业, 前期投入资金大, 企业资金压力大, 有强烈的迟缓税款缴纳的意愿。房地产行业进入门槛不高, 许多房地产公司仅仅靠所取得土地或所拥有土地而成立, 其纳税意识淡薄, 对自身纳税义务和预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等税收政策知之甚少。二手房交易市场交易主体大都是个人之间进行, 交易价格往往被压低;普通住宅与高档住宅的界定标准不符合现实需要, 可操作性不强, 征税困难;按价差征税原价难核实, 计税依据难确定。个人赠与行为无征税规定, 也为部分居心不良者利用, 进行逃避税收。

(三) 税源变动大

房地产受制于政府规划、政府宏观调控等诸多因素, 加之近年2012年第11期中旬刊 (总第498期) 时代Times税制改革频仍, 税源变动受政策影响很大, 税收收入预测和计划都很难, 影响税收管理决策和征收管理。作为房地产行业的共同特点, 房屋开发到哪里, 征管手段就延伸到哪里, 给保持税收征管的连续性带来很大难度。

(四) 管理职能的分割性

房地产行业的行政管理部门包括建设、规划、国土、房管、物价、地税等, 税务部门需要掌握的涉税信息大多数需要相关部门提供, 但目前整体配合情况不是太理想, 外部合力没有形成, 各部门之间未达到信息共享, 资料传递不到位、不及时、不准确。

四、完善房地产税收征管, 服务地方经济发展

针对房地产行业特点及税收征管工作中存在的问题, 为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平, 进一步发挥税收的调控职能, 促进房地产业的健康发展, 更好服务地方经济发展, 需要从多方面着手进行改革完善。

(一) 调整税种设置, 改革税制

按照房地产的取得、转让、保有三个环节设置税项, 将各个环节中重复的税项予以合并。譬如, 在取得环节, 可以将现行契税和印花税合并, 设立房地产取得税, 并将“继承遗产”和“接受赠与”取得房地产的行为纳入征税范围。在转让环节, 取消土地增值税, 将契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加合并为一至两个简化的税种。在保有环节, 简化现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税, 征收统一的物业税, 并扩大其征税范围, 原则上对我国境内拥有房地产的单位和个人都予征收, 但须兼顾物业税征收的溯及力, 防止造成新的税负不公平;同时, 改革现行从价、从量、从租计算计税依据的混论局面, 条件许可时统一调整为按市场价计征。

(二) 完善立法, 改革完善税收体制

房地产税收制度法治化改革, 必须与我国税收制度的整体改革相匹配, 现阶段可从以下几个方面着手:加快制定《税收基本法》, 确立我国的税收法定主义;通过立法程序将现行较为成熟的涉及房地产实体性税收规范性文件上升为法律或行政法规;通过房地产税制建设为契机, 逐步健全地方税体系, 在中央统一税政的前提下, 赋予省级政府适当税政管理权限。

(三) 完善税收征收管理

1. 优化服务, 加强有关税收政策的宣传和财务核算的辅导。

通过印发宣传材料、宣传手册.在新闻媒体、税务网站上开辟宣传专栏, 举办专门培训班等多种形式, 将国家房地产政策特别是相关税收政策传达给每一个企业负责人、财务人员和办税人员, 赢得地方政府、社会各界特别是房地产开发企业的理解和配合, 实现房地产金融税收、企业盈利、地方经济发展的多赢局面。

2.建立健全房地产信息库, 提高征管质量和效率。

按照房地产企业的开发流程, 在房管、规划、国土等部门的配合与支持下, 健全部门联动的税收监控网络, 多方采集房地产企业的涉税信息。对房地产权属转移双方的名称、识别号码、房地产的位置、面积、转移时间、转移价格等相关信息, 让各种房地产信息归入税源管理档案, 逐步实现税务机关各管理部门之间、各税种之间最大限度的信息互通共享。

3. 创革新税收征管措施, 推进税收精细化管理。

(1) 全面推广分户全程管理模式。对房产开发项目实行“栋号管理”, 按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账, 全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况, 实施税源监控。同时对房屋土地权属进行普查并建立征管台账。 (2) 加强发票管理工作, 规范房地产企业往来票据管理。加强房地产企业向用户收取订金、预售房款等的票据管理, 定期检查房地产企业发票使用情况, 核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致, 对违规操作填开的发票, 严格进行处罚。 (3) 逐步建立房地产税收评估的指标体系。通过建立针对房地产行业的财务信息指标、征管信息和外部交换信息设立预警指标, 及时发现房地产开发企业税收疑点, 提升评估选案针对性。 (4) 加大税收检查力度。打击房地产业涉税违法行为。重点对无证户、挂靠户、承包户以及以房易地、以地易房或私下交易方式从事经营开发的业户进行重点监控。

4. 抓好其他配套措施, 有力保证税收征管质量。

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