房地产项目财务分析

房地产项目财务分析（精选8篇）

篇1：房地产项目财务分析

目 录

第一章市场分析 5

一、宏观环境因素分析 5

1.1柳州经济现状及发展趋向分析 5

二、柳州房地产市场分析 7

2.1柳州市房地产现状及趋向分析 7 2.2柳州房地产市场供求分析 9 2.3房地产市场价格分析 10 2.4房地产市场空置简析 12 2.5各区房地产市场特点及趋势 12

三、项目提案的原则及思路 16

四、商用物业发展的要点分析 17 4.1商用物业的类型 17 4.2商用物业的特征 18

五、广州商用物业的发展轨迹 21

六、柳州市商业环境分析 23 6.1商业布局总体分布 23

6.2主要商业物业竞争格局分析 24

6.3 2001年-2002年柳州市商用物业销售市场的简析 25

6.4现阶段商用物业销售市场的总结 28 6.5商用物业市场的发展趋势分析 29 6.6商用物业市场存在的现实问题 30

七、柳州商业经营及市民消费行为分析 33

7.1柳州商业经营及主要商业项目销售额分析 33

7.2居民收入水平和消费结构分析 35 7.3柳州市民消费心理分析 38 7.4主要商业地段经营者分析 43

八、针对性的区域商情调查 46 8.1调查目的 46

8.2五星商圈主要街区功能分析 46 ⑴龙城路街区功能分析 46 ⑵解放路街区功能分析 47 ⑶文惠路街区功能分析 49 8.3五星商圈主要商场经营分析 50 8.4近期同区规划的影响 54

九、客户群体分析 56 9.1目标客户群体 56

9.2目标客户群的需求分析 57

第二章项目分析 58

一、地理位置 58

二、项目规模 59

三、项目现状 59

四、项目的资源整合 60 4.1与城市规划前景的整合 60

4.2与商业发展最高经营业态的整合 61 4.3与商业经营功能的整合 62 4.4与步行街文化的整合 62 4.5与旅游资源的整合 63 4.6与电子商务资源的整合 63 4.7与事件营销策略的整合 63

五、项目SWOT分析 65 5.1总表 65

5.2项目优势分析（S）66 5.3项目劣势分析（W）69 5.4项目机会分析（O）71 5.5项目威胁分析（T）74

第三章竞争对手分析 76

一、概述 76

2.1区位因素（商圈因素）77 2.2产品因素（规模因素）78 2.3经营因素（经营定位）79

三、主要的竞争对手分析 80 3.1五星商业街 80 3.2蓝色港湾 82

3.3谷埠街国际商城 83 3.4新时代商业港 84 3.5温州商贸城 85 3.6润和·时代广场 87

第四章项目定位 88

一、项目市场定位 88 1.1 市场定位理念 88 1.2市场定位： 88

二、项目形象定位 89 2.1形象主题定位： 89 2.2支持点： 89 2.3 项目名称建议 89

三、项目功能定位 90 3.1商场1-4层的区位划分 90 3.2商场的商品定位及功能定位 91 3.3商品定位 92 3.4功能定位 92

四、商场目标客户定位 93

4.1租赁使用商场的目标群分析 93 4.2商场的目标消费群分析 93 4.3商场的目标投资经营者分析 95 第五章整体规划建议 97

一、项目总体规划思路 97 1.1 MALL的概念 97

1.2建立具有中国特色的MALL 98

二、建筑风格建议 99 2.1大厦建筑设计建议 99 2.2具体建议 99

三、环境设计建议 101 3.1花的海洋 101

3.2动态园林休闲区 102 3.3音乐无限 102 3.4艺术之都 102

四、设施配套建议 103 4.1商用项目的主要配套 103 4.2规划配套设施的原则建议 103 4.3具体配套建议 104

五、商铺间隔建议 105

5.1大、小商铺间隔的对比分析 105 5.2相关建议 106

5.3商铺间隔具体建议： 107 5.4商户组合建议 108

六、物业管理/商业管理建议 109 6.1物业管理提前介入的工作 109 6.2商业管理提前介入的工作 110

七、商场其他规划建议 111 7.1人流引导 111 7.2交通组织 111 7.3物流输送 112

7.4辅助性服务设施 113

八、住宅部分规划建议 114 8.1指导原则 114 8.2具体建议 118

第六章总体营销推广方案 119

一、总体推广战略思路 119

二、营销策略 121 2.1总体营销思路 121 2.2总体策划思路分析 122

三、主题宣传推广策略 126

3.1成立商业管理公司，同时制定招商政策 126

3.2“利润分成”计划 127

3.3“购铺易”计划 128

四、事件营销策略 129

五、销售现场的包装策略 130 5.1销售环境的整体包装设计 130 5.2销售中心的设计和布置 131 5.3展示未来经营空间 133

六、项目定价策略 135 6.1定价考虑因素 135 6.2商场销售价格建议 136 6.3住宅部分价格建议 136

七、招商策略 137

7.1策略一：提前介入制定招商政策 137 7.2策略二：有意识选择商户 139

7.3策略三：经营商品类别与商场定为一致 141

八、营销推广实施建议 142 8.1销售条件及销售时机 142 8.2分阶段销售总体战略 143 8.3销售实施计划 144 8.4销售控制计划 148

8.5销售促进计划的主要操作细则 150 8.6宣传推广策略 152 8.7媒体组合宣传重点 154 8.8销售人员培训 157

篇2：房地产项目财务分析

房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。这些风险严重的制约着房地产的发展，本文对我国房地产项目的投资风险做一个全面的研究与分析，同时给出相关的建议以供参考。

关键词：房地产项目；投资风险；风险分析

1房地产的概念

房地产业，是指进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。在实际生活中，人们习惯于将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

2房地产项目投资的内涵

房地产投资是以房地产为对象，为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营，以及购置房地产等进行的投资。广义上说，房地产投资的预期效益因投资主体不同而有所不同，政府投资注重宏观的经济效益、社会效益和环境效益;企业投资注重于利润指标;购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。追求的效益虽然有所不同，但各种效益是相互交叉、相互影响的。从狭义上说，房地产投资主要是指企业以获取利润为目的的投资。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，一般占全社会固定资产投资60%以上。它需要动员大量的社会资源(包括资金、土地、物质材料、劳动力、技术、信息等资源)，才可能使投资效益得到实现。

3我国房地产风险分析

我国处于快速发展阶段，城市化发展在推动我国经济发展的同时，也为经济发达的城市带来了越来越多的人口，城市区域的面积也不断的拓展。我国土地政策实行的影响下，不论是拆迁、土地征用还是土地开发等多个方面都限制了土地供给，对房地产行业的发展造成了较大的影响，行业资源也逐渐减少。首先，土地供给量的减少，在2014年，土地购置的增长速度同比降低2.8%，且在宏观经济环境的影响下，土地供给指标存在又一次的减低，这就表示在以后的发展阶段中，房地产投资水平也会有所下降，从而提升了房地产企业的产品价格；其次，土地供给减少在一定的程度上增加了土地成本，而且土地价格依然处在增长趋势中。在金融机构的信用贷款管理方面，土地的发展会越来越市场化，政府单位为了加强土地的管理和控制，会不断严格土地的开发控制。房地产行业的发展过程中，区域发展存在显著的差异性，同样也表现在房地产发展规模和增长速度上。在我国，相对来说，东部区域的经济水平的发展较为良好，这是因为房地产行业的发展时间较长，积累了丰富的发展经验。中部地区的发展呈现出领先发展水平，并且明显比我国经济水平更高。我国东部区域的土地资源比较紧张，房地产价格的提升加剧了该市场的竞争现象，部分房地产企业将发展逐渐发展到中部和西部，且区域结构也出现了一定的变化，特别是在中部区域的经济水平的发展中，不同指标的提升更高。我国城市化发展是旧区创新和基础设施重新建设作为主要发展内容，因此，我国城市不论是在规模和发展品质等多个方面都有着明显的提升，城市的土地使用和土地需求都无法满足市场的需求和供给。在这样的需求影响下，我国在土地使用上存在一定的问题。在容积率提升的情况下，无论是政府、房地产开发商还是规划师都非常注重容积率，对近些年房屋价格的逐渐增长，我国政府在发行了相应的调控政策，但是监督与管理机制缺乏完善性，造成在实行政策的过程中，各个地方的政府执行起来并不严格，而且商业银行为了确保自身的经济效益也会采取相应的解决方式，不利于国家政策的合理实行，以及房地产行业的持续性发展战略的实施。

4房地产投资机会与建议

正像股市一样，投资者很难把握到房地产市场的动向。很多人希望房价能下降，但是如果降了大家就会买吗?出于囚徒困境的心理，人们大多是丧失投资良机或者过早进入。在市场行情热涨的情况下，我们也需要把握投资机会，从而获得较高的利润。

4.1关于投资区域，如何选择

不同的区域有不同的房地产发展前景，所以投资房地产实质上是投资该区域的发展前景。所以需要分析区域投资环境，选择好的投资区位，寻找投资机会。良好的投资区位包括：交通、学校、医院、菜市场、商贸、良好发展前景等因素。

4.2面对拿地热潮，抢还是不抢

从往年的一些成交价来看，土地市场有呈现泡沫化的趋势。而品牌开发商加大囤地力度，他们更看重的是未来两年的房地产市场行情，而中小开发商，应充分考虑自身的发展战略，政策的波动性依然是高地价的最大风险，因此在市场环境狂热的情况下需要理性拿地，在市场环境低迷的时候应储备土地。

4.3强调项目可行性分析和市场监测

可行性研究是对拟建投资项目进行全面的综合技术经济分析，提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。当今火热市场行情下，企业需要做好可行性研究，做好项目开发成本和财务分析。房地产开发中既涉及土地、税费、工程、开发、营销、财务等费用，也包括不可预测费用。财务费用主要分析成本与收益，一般以动态分析为主，以静态分析为辅，对项目进行现金流量分析、动态投资回收期、内部收益率、盈利分析、敏感性分析等方面进行合理评估。这些费用和预测充满不确定性因素，所以，可行性分析正确如否对项目利润和风险防范影响较大。

进行充分的市场调研和监测，对供求变化做出良好的反应。须委托专业咨询公司对房地产市场的供求状况进行调研，获取详细的信息资料，同时根据社会需求和城市建设规划来调整投资项目，避免供需失衡的风险。

5结 语

篇3：房地产开发项目决策要点分析

这一部分通常首先分析全国的房地产发展的总体状况, 包括国家宏观调控政策, 房地产投资增速情况, 市场供求情况, 房地产价格变动趋势, 房地产供应结构 (普通住房、高档住宅) , 东部、中西部地区投资情况等。再进一步分析所在地区房地产市场情况, 包括住房建设规划, 房地产工作会议等政策和指导意见, 分析当地购房人群、新推楼盘、市场存量、地理分布、出清周期、成交量、成交价格以及当地房地产开发企业等情况, 还要分析商业地产、写字楼、别墅等产品的市场情况。

在深入分析目标人群和竞争对手情况后, 通过SWOT分析确定本项目的地理位置, 交通, 景色, 周边规划, 发展潜力等影响因素, 最终确定本项目的目标市场定位。

二、规划条件分析与建设方案

房地产开发项目必须严格执行城市规划。通常土地部门在土地公开出让之前都会公布规划条件, 房地产公司必须严格按照规划条件通知书限定的指标提出策划的建设方案。

仔细研究项目已取得的规划条件通知书, 根据规划总用地面积、界内使用面积、容积率、建筑密度、绿地率、配套公建等指标的要求, 测算居住地块和商业地块各自的建筑类型、基底占地面积、建筑面积、楼房栋数、层数和高度。配套公建一般包括社区养老院、文化活动室、居委会、物业管理服务用房、体育活动设施、社区服务点、社区警卫室等, 这是规划条件要求的必建项目。考虑地下人防和停车需要, 项目通常还需建设地下一层, 依据当地规范和地块的实际条件确定地下一层的位置和建筑面积。根据场地条件和初步方案, 还需测算配套建设的给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程的初步方案和工程量。

三、投资估算、资金筹措与财务分析

1. 投资估算

本部分分别确定住宅、配套公建、商业综合楼、酒店式公寓、地下车库的单方造价和总造价。确定给排水、消防、供电、供热、燃气等公用工程费。确定围墙、道路、庭院照明、绿化、小品等室外工程的工程量和造价。

按周边地区类似项目的楼面地价测算土地出让费, 折合计算土地出让单价, 从而测算出土地出让总价, 以及需要缴纳的土地契税, 土地交易手续费等。

根据国家相关收费标准和实际市场情况测算建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、大配套费、小配套费、自来水配套费、供热配套工程费、中水配套费、燃气工程费、小区电力、供热工程费、电力配套费、项目前期咨询费、环境评估和合理用能评估费、招投标服务费、工程质量监督费、人防易地建设费等二类费用和相应的预备费。需要银行贷款的项目还需将建设期利息计入项目总投资。

通过上述三部分的测算, 计算项目的总造价。

2. 资金筹措

房地产开发项目投资规模比较大, 通常在几亿、几十亿以上, 建设资金的筹措难度很大, 建设资金一般通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有启动资金一般有限, 通常占项目总投资的20%以下, 借款占项目总投资的20%-40%;项目的大部分投资依靠滚动销售回笼资金解决, 一般占项目总投资的50%左右。在取得预售许可以后, 开发商便可以通过预售楼房快速回笼资金, 解决自有资金不足的难题。因此必须详细分析各年及各季度财务平衡情况, 分析资金的投入和回收时点和数额, 科学制定开发计划。

3. 财务分析

经济影响分析通常采用房地产开发项目经济评价方法。由于房地产项目开发周期一般在几年以内, 为细化财务分析, 财务报表通常按季度或月份进行分析, 相对按年分析更加准确, 资金流的流转也更流畅。我们建议将项目计算期分为几个季度, 确定各个季度的投资与销售进度, 并依据销售面积、售价和销售进度确定个季度的售房收入。依据总投资和投资进度估算项目开发成本, 包括代理、广告、律师等销售费用、维修基金、财务费用、营业税及附加、土地增值税、所得税、公积金和公益金等各项税收和费用。经过详细计算后, 确定税后利润、税后净现值、税后内部收益率、税后动态投资回收期、销售利润率等一系列主要财务评价指标, 分析项目的财务可行性。

四、土地获取价格上限估算

市场化项目主要评价指标为销售利润率、财务内部收益率和投资回收期;通常销售利润率应不低于10%、财务内部收益率不低于10%、销售型的项目投资回收期不得多于5年、持有经营型的项目投资回收期不得多于12年。

根据前面销售收入的测算结果, 以销售收入为基数, 按销售利润率10%反算, 可以推算最低税前利润前提下的土地获取价格上限, 并折算出楼面地价上限, 作为开发商是否购买土地或收购公司的决策依据。

五、风险分析及对策

1. 项目开发风险

项目开发周期长、涉及部门和单位多, 对项目的进度、质量、投资、营销控制的难度大。一旦某个环节出现问题, 如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化, 将会直接或间接地对整个项目开发产生影响, 从而导致项目成本增加、收益大幅降低甚至亏损, 造成原来估计的销售利润无法按期实现。

为防范项目开发风险, 应建立严密的管理体系。在项目开发过程中, 以事前计划、事中控制、事后分析为关键点, 对工程决策、投资、进度等实施控制。

2. 项目收入不确定性风险

项目开发的收入受项目定位、销售价格及其变动趋势、销售率及其变动趋势、竞争楼盘的供应情况等因素的影响, 项目的经营受社会经济、同类型物业的竞争、经营理念和服务意识、经营价格等因素的影响。一旦这些因素与预期产生偏差, 都会对项目收益产生影响。

为防范收入不确定性风险, 首先, 在项目前期的策划阶段, 应进行周密的市场调查, 确定项目的主要客户群体;第二, 根据项目定位, 确定项目主体设计风格和户型结构;第三, 根据项目定位、地理位置、竞争对手和竞争楼盘等因素, 制定相应的营销策略并根据市场情况进行销售价格的动态调整;第四, 根据项目计划, 严格控制项目进度, 保证项目按期完成, 避免项目延期对销售和经营造成的不利影响。第五, 严格管理, 以特色服务创市场品牌。通过以上措施, 使项目收入的不确定性降到最低。

六、天津某房地产项目决策实例

1. 市场预测及目标市场定位

通过SWOT分析可以看出, 本项目地理位置优越, 交通便利, 南临海河, 景色优美, 周边规划为天津市城市副中心, 有很大的发展潜力。相对于交通拥挤的市中心, 对中高端人群有更强的吸引力。因此, 在此开发房地产具有较强的市场吸引力, 本项目目标市场主要定位于中高收入群体中的商品房消费者。

2. 规划条件分析与建设方案

项目已取得天津市规划局规划条件通知书, 规划总用地面积196161.30平方米, 界内使用面积90873.10平方米, 其中二类居住用地58825.40平方米, 容积率不大于2.2;商业金融业用地32047.70平方米, 容积率不大于2.2。

依据占地面积和容积率测算, 居住地块占地58825.40平方米, 建筑面积129400平方米;商业地块占地32047.70平方米, 建筑面积70500平方米, 两地块建筑面积合计199900平方米。考虑地下人防和停车需要, 本项目还需建设地下一层40100平方米, 与地上面积199900平方米合计后总建筑面积为240000平方米。该规模能够符合天津市规划局规划条件通知书的相关要求。

本项目拟建设住宅123900平方米, 配套公建5500平方米, 商业综合楼50100平方米, 酒店式公寓20400平方米, 地上部分合计199900平方米;地下一层40100平方米, 项目总建筑面积240000平方米。主要建设内容分为三部分:

1) 居住地块占地58825.40平方米, 总建筑面积159400平方米, 其中地上住宅和配套设施129400平方米, 地下一层30000平方米 (含8000平方米人防) 。主要建设内容包括:

(1) 建设住宅123900平方米, 其中90平方米以下小户型1000套, 建筑面积86800平方米 (大于总面积的70%) , 户均面积86.8平方米, 分布在24~33层的8座高层, 主要布置在地块北侧;90平方米以上大户型265套, 建筑面积37100平方米, 户均面积140平方米, 分布在21层的2座高层和7层的2座多层, 主要布置在地块南侧。

(2) 依据天津市规划局规划条件通知书的相关要求, 建设配套公建5500平方米, 其中包括社区养老院4500平方米、文化活动室250平方米, 居委会150平方米, 物业管理服务用房400平方米, 社区服务点170平方米, 社区警卫室30平方米, 布置在居住区北侧。

2) 商业地块占地32047.70平方米, 总建筑面积80600平方米, 其中地上商业和酒店式公寓70500平方米, 地下一层10100平方米 (按人防标准建设) 。主要建设内容包括:

(1) 建设4层商业综合楼1座, 建筑面积50100平方米。

(2) 建设24层酒店式公寓2座, 共200套, 建筑面积20400平方米, 户均面积102平方米, 总体面积小于商业金融业总建筑规模的30%。

(3) 根据《天津市建设项目配件停车场 (库) 标准 (D B/T29-6-2010) 》, 本项目商业综合楼需配建停车位400个, 酒店式公寓需配建停车位102个, 合计502个。本项目建设地下一层10100平方米 (按人防标准建设) , 安排288个停车位, 其余214个车位安排在地上。

3) 配套建设给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程。

3. 投资估算、资金筹措与财务分析

本项目按楼面地价6000元/平方米测算, 土地出让费119940万元 (不含大配套费) , 折合土地出让单价为13199元/平方米, 另外项目需缴纳土地契税3598.20万元, 土地交易手续费239.88万元, 合计123778.08万元。土地出让金按分两次支付考虑, 第一季度和第五季度各付50%。

项目总投资为237745.38万元, 其中建安工程费用84735.67万元, 工程建设其他费用139552.43万元, 预备费用13457.29万元。

建设资金通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有资金40000万元, 占项目总投资的16.82%;借款47900万元, 占项目总投资的20.15%;项目销售回笼资金149845.38万元, 占项目总投资的63.03%。

参照项目周边同类房屋售价, 本项目住宅按每平方米15000元销售, 价, 商场按每平方米19000元销售, 酒店式公寓按每平方米15544元销售。项目建成后, 在不计地下车库和配套公建收益的前提下, 可实现销售收入312750万元, 税后利润35128万元, 税后内部收益率56.05%, 税后净现值22555万元, 税后动态投资回收期1.83年, 销售利润率14.98%。项目财务指标较好, 抗风险能力较强。

4. 土地获取价格上限估算

以销售收入312750万元为基础, 按销售利润率10%反算, 假定税前利润为31275万元时为土地获取价格上限, 税前利润由46837万元下降15562万元时, 土地出让费上限为135502万元 (不含大配套费) , 楼面地价可上调至6778元/平方米, 折合土地出让单价为14911元/平方米。

摘要：本文通过对天津某房地产公司拿地前的实战决策分析, 总结了房地产开发项目的决策要点和分析方法, 尤其对房地产开发项目市场预测及目标市场定位, 规划条件分析与建设方案、投资估算、资金筹措与财务分析、土地获取价格上限估算、风险分析等部分进行了重点分析, 为房地产开发项目决策和银行贷款提供全面而科学的依据。

篇4：房地产企业项目投资财务分析评价

摘 要 近年来，国家对房地产行业的调控不断加强，市场状况不明朗。在这样的市场环境下，开发企业在进行新项目开拓时，有必要对拟投资项目从经济的角进行财务分析评，这不仅是对项目取舍的依据，也是在日后项目开发过程中进行财务控制的依据。在分析评价的过程中，应根据实际经济形势和对未来经济形势进行预测，做出科学、合理的判断，编制相关财务报表，据以计算分析评价指标，为决策、控制作好准备。

关键词 房地产项目投资 财务分析评价

近几年来，中央继续坚持房地产调控政策不动摇，在上海和重庆率先进行房产税改革试点，并有逐步扩大到全国的趋势，部分城市在一定时间内限定居民家庭购房套数，各大银行 “银根紧缩”，停止“开发贷”业务及贷款展期。在这样的背景下，开发商面临的经营风险加大，特别是一些中小房地产企业，融资能力弱，拿地成本高，项目单个规模小，经营弹性空间小，一旦销售不佳，投资风险显而易见，这无疑将加速中小开发商离场。即使是大型房地产企业，其处境也是不容乐观，在开发过程中要面临其它各种不确定性因素，这都加重了开发商的压力。因此，对开发企业而言，对拟投资新项目进行投资财务分析评价就格外重要。

一、房地产项目投资财务分析评价的含义

房地产项目投资财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析，即根据当前法律环境、宏观经济环境和项目所在地经济环境对未来项目经营状况进行预测，从房地产项目投资财务的角度通过对一系列财务评价指标的计算，编制财务评价分析表、计算评价指标，分析评价项目收益、清偿能力和资金平衡能力，并以此来判断项目的财务可行性的一种方法。

二、房地产项目投资财务分析评价的意义

作为资金密集型的房地产业通过详尽的财务分析评价充分权衡项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力，以达到识别风险、控制风险和规避风险的目的，确保投资目标的达成。另外，项目财务评价是对项目未来的状况及经营业绩进行最佳预测，是项目可行性研究的核心内容，其评价结论是决定项目取舍，也是日后在开发过程中进行财务控制的基本依据。对保证项目投资决策的科学性和合理性、项目投资方案的优化、项目投资的有序性具有重要的意义。

三、房地产项目投资财务分析评价的程序

房地产项目投资财务分析评价的程序，大致可归纳为以下五个步骤：

1.收集相关信息、获取项目相关的数据资料。根据项目所在地经济环境收集项目的有关批文；有关的政策、法令、规定、条例、办法、国家有关金融政策；同类项目的有关基础数据等。为了使收集的数据资料更加详实，一般由企业各部门配合完成。

2.对房地产项目投资财务数据进行估算，编制相关财务报表。从项目开发角度出发，根据项目在市场、资源、技术条件分析的基础上，分不同开发阶段、开发周期编制有关财务数据估算报表，如开发成本估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、期间费用估算表、流动资金估算表 、固定资产投资估算表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息表、资金平衡计划分析表、盈亏平衡表等，并最终形成预计资产负债表、利润表和现金流量表等。

3.计算有关财务指标与评价。根据相应财务指标的定义，计算出各财务指标值并对指标值做出财务评价。

4.进行不确定性分析。可通过盈亏平衡分析，敏感性分析，概率分析等方法找出不确定性因素对项目投资的影响。

5.由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。

四、房地产项目投资财务分析评价指标体系

鉴于房地产项目投资评价结果关系到项目的取舍和项目开发过程中的财务控制问题，因此财务分析评价指标应有多维度、全方位性，充分考虑所选指标的特性。分析指标主要有比率性指标、价值性指标和时间性指标。根据财务分析指标从不同的维度反映财务状况和经营成果情况，我们选择的指类型应包括盈利性指标、现金流量性指标、债务清偿性指标、获取现金能力指标、变现能力指标、资产管理效率性指标、财务弹性指标等。

在对房地产项目投资财务分析评价，可将分析评价指标可分为核心指标、参考指标和辅助指标。核心指标反映核心收益能力，也反映资本本质的趋势利。如：内部收益率、销售净利率；参考指标反映某一个方面或作补充说明，结合多个参考指标也有利于弥补单个指标的不足，如：总投资回报率、自有资金回报率、获利指数、启动资金获利倍数、地价支付贴现比等。还可以结合其他辅助性指标全面揭示项目的预期财务状况，如：投资回收期、借款偿还期、总资产周转率、资产负债率、已获利率倍数、现金营运指数等。

综上所述，我们选择以下指标体系对项目投资进行分析评价：

五、房地产项目投资不确定性分析评价

房地产项目投资不确定性是指由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局限，所确定的基础数据、评价指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者所作的某种确定的预测和估计。不确定性因素主要有租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、租售率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析评价时必需对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入分析，控制项目投资财务风险。房地产投资项目的不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。

参考文献：

[1]候春慧.房地产投资财务分析及其评价指标.西部财会.2005.06.

[2]陈岩炳.房地产开发项目经济评价研究.万方数据库.

[3]黄芬华.房地产项目投资的财务策划.商业经济.2008.06.

篇5：如何进行房地产项目财务管理

项目各阶段财务对应的管理工作：

项目管理不只是项目经理部，而是所有部门都在配合、执行、记录、分析项目进程，保障项目顺利进行。财务部管理工作也渗透到项目准备、计划，执行与控制，收尾四大阶段，体现了其反映及监督、控制和管理的职能：

序号 项目各阶段名称 对应的管理工作标准依据搜集和制作的资料

1.1 项目准备阶段，项目可行性分析 对项目可行性论证经济指标的测算（核心指标：内部收益率及销售净利率）投入少、回报高、见效快

（公司内部财务制度）项目的基本概况，项目开发计划、估算成本，项目销售计划，合作方承诺等

1.2 项目听证会准备 将项目可行性分析阶段成果形成文字形式：项目的成本测算、税收分析、经济效益分析及资金运用预测 内部收益率≥？；销售净利率≥？

1.3 项目土地合同谈判、签订 有关付款方式和税收政策等的建议，确定项目公司注册资金及股东单位、出资比例。风险最小化、利益最大化（公司内部财务制度）

2.1 项目计划，设立项目经理部 根据项目开发计划、销售计划等资料编制项目经营计划 项目投资回报，利润、费用指标（公司内部财务制度）按开发销售计划编制的固定资产购置计划、人员配置计划、营销费用计划

2.2 目标成本确定 会同成本管理部编制目标成本 可控，符合经营计划（公司内部财务制度）项目规划设计指标确定，项目施工图完成3.1 项目执行与控制，项目招标、签订施工、甲供材料合同 施工、甲供材料合同的审核 在目标成本范围内，付款条款合理 目标成本 目标成本确定

3.2 项目施工，合同款及进度款的支付 合同款及进度款支付的审核 按合同付款 对应的合同 对应的合同已签订

3.3 项目动态成本情况 每月会同成本管理人员编制项目动态成本，分析成本变动原因 与目标成本比较（公司内部财务制度）目标成本确定

3.4 项目前期销售推广 营销合同及付款的审核 在计划范围内 营销费用计划 营销费用计划确定

3.5 项目开盘预售 财务收银员收取房款，换退房审核，应收帐款管理，销售合同抽查等 应收帐款最少化（公司内部财务制度）预售许可证

3.6 项目综合变动情况分析 分析项目各变动因素对经营计划的影响 与经营计划比较（公司内部财务制度）以上资料确定

4.1 项目收尾，项目入住 房款补差的审核，入住前台收款安排等工作 与预测面积比较（公司内部财务制度）测绘报告

4.2 项目竣工结算 会同各部门召开项目总结会议，编制项目评估报告（公司内部财务制度）

4.3 项目结盘审计 协助总部审计室完成项目结盘审计 内部收益率≥？；销售净利率≥？（公司内部财务制度）项目竣工结算

一、财务部在项目管理中的几项重点工作：

（一）项目可行性分析：

通过测算分析，为领导决策提供依据是财务部项目可行性分析的作用。

（二）合同款支付的审核：

这里要提醒我们注意的是在开工计划时除了考虑工期因素外，还要从节约项目成本的角度出发。

（三）动态成本测算分析：

经测算x月31日项目的xx成本较年初项目经营计划时的x元/㎡上升了x元/㎡，可售住宅及商业单位成本达到了x元/㎡.由于成本上升项目利润减少x万，税后利润减少x万，单位净利减少x元/㎡，净利率下降x%，售价增加x元/㎡才能达到先前净利率x%的要求；集团历史最好水平年计划贡献利润x万，由于成本上升，影响经营计划x万。

二、项目管理与财务相关的主要业务流程（收付款业务）与沟通：

1、项目施工阶段付款业务流程：

施工单位提出申请――监理单位审核――主管工程师审核工程形象进度－成本会计专业审核――财务负责人审批－总经理审批

从上流程可知施工阶段的付款流程很简单。但是当施工单位提请支付进度款时，作为审核该笔业务的各个部门经办人员很难单就该笔业务发现问题，要发现问题各个部门经办人员就必须沟通和信息反馈。

2、项目销售过程信息的沟通：

下面是有关应收帐款催缴的业务流程：

a、销售业务人员向客户催缴房款；

b、客户提供交款的证明水单（收据）；

c、业务人员向财务核实；

d、财务人员查找收款结算凭证；

e、核实房款全额结清后要求财务开具发票；

篇6：房地产项目公司财务工作总结

深圳市xx开发置业xxx项目自xx年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。

一、xxx项目财务基本数据：

截至xx年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了xx集团和实业公司下达的各项工作考核指标。

二、财务控制管理与财务指标分析

（一）在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破 1）监督与服务

xx年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。

2）合作银行的选择

在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行（中行、招行、深发展）达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。

从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。

（二）在连带担保责任方面

我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。

（三）免费合作增值服务

我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。

（四）为工程、销售部门提供最优秀的服务

项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。1）研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题 在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。2）我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。

（五）编制工程付款台帐，建立部门间审核方式

在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。

（六）加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算

两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元。

三、存在的问题和解决的办法：

xx项目走过热火朝天的建设和销售阶段，回顾过往，我们发现工作当中有很多的不足，有的不足在发生前就得到了上级领导的及时纠正，有的则是在摸索中暴露出来甚至影响到工作的，这些不足都会使得我们的工作多走弯路，甚至产生财务风险。

（一）营销台帐建立的重要性

营销台帐与工程台帐一样具有重要的作用，因为营销部门没有类似预算的岗位，费用控制和合理计划支出的意识相对比较薄弱，又不像财务部门与工程部门这样可以实现成本支出的双控，所以日常对销售费用的支出和管理、控制的职能其实仅仅是由财务部门单方面完成的。尤其是像宣传展览、广告等费用在楼盘营销推广工作刚刚开始的阶段更是款项支付频繁，形式也多样繁杂，经常会出现与同一家公司签订多项合作协议，工作强度和压力忽然的增加，更是考验我们的认真细心程度，这个时候如果能够按时记录营销台帐，那么每次付款就不会感觉混乱，心中有本明白账。

（二）销售费用与开发成本支出的预警

项目公司每年都会根据实际情况调整费用目标，造成费用超支各有不同说法，实质的原因除了受市场价格和政策的波动之外，主要是缺乏超支预警的敏感性，对于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款项必须按期支付，哪些款项需要暂缓支付等等这些内容都需要我们财务人员有对市场和项目形象进度的了解以及良好把控能力。费用把控离不开事前的预计、事中的控制和预警、事后的分析三个步骤，财务人员不应该停留在传统的在办公室做做帐表上面，要争取更多的机会和时间走出去，促进与内部各个职能部门的沟通、信息共享，与外部相关市场的接触，增强对每一细项费用使用的合理性事前的基本判断能力，这样根据细项预计费用情况制定出来的计划目标更趋于可靠性和真实性，不至于调整的偏差太大。根据前述制定的计划目标来指导日常工作，细项费用的动态出现了明显的异常变动与目标对比就有了预警信息。

（三）管理费用使用要区别责任中心

管理费用也往往容易超计划，这项费用的支出都是由公司内部各个职能部门累积的，超计划也难找到根源，尤其是业务招待费、汽车费用、办公用品等费用在发生时都认为是必要的，难以控制，xx年年置业财务部提出将费用控制落实到每个部门，使得每个职能部门都成为费用的责任中心，每个职能部门再落实到每个职员的头上，年初制定计划目标，作为部门工作考核的指标，减轻了以前单由财务部门一厢情愿控制，其他职能部门不理解、难于配合、不照此执行的矛盾、尴尬局面，让职员、部门共同担负费用控制的责任，有力提高了目标的执行效力。

以上的一些心得体会都是从财务工作的细节出发的，每个日常工作的细节虽小，但是都关系到整个财务工作的最终品质，与整个项目完成优良情况息息相关，我们无非是要做到心中有数、有底，不辱财务部门的职责使命。

四、2015年工作提纲

置业财务部的工作方方面面都离不开公司各级领导和各位同事对我们财务工作的指导和关怀，有如此强大的精神支持，是我们做好公司财务工作的巨大精神动力和力量。我们也将继续随时求得上级领导的无尽支持，做好以下重点工作：

（1）继续保持与税务及相关政府部门的沟通联系，及时掌握国家新的政策法规，分析税务新政对公司发展的影响，规避风险，并且坚决完成项目土地增值税等的清算工作，不留尾巴。（2）加强与同行业人员的沟通和探讨，加强财务制度执行力度，把握总体工作思路，做细、做精财务工作，充分发挥财务部门的职能作用，保障和促进全局各项工作顺利开展。

（3）与公司销售部门配合，共同完成销售后期的房产证的办理，保证资金和办证工作的万无一失。

篇7：房地产开发项目管理难点分析

澜泊湾朱裕峰

通过对在房地产开发项目管理方面的工作经历，根据项目管理实际操作的感受，从工程管理人员角度就开发整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素，从房地产项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。

一、设计方案较晚，影响开工时间。

工程往往应该开工了，才定下方案，急急忙忙出图，影响工程开发节点。项目设计资源整合不足也会影响项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等工作，从而影响项目管理。

二、总包单位管理、技术水平差。

投标的施工单位往往都是资质很高，为一级企业甚至是特级企业，中标进场施工后，发现进场的施工队伍施工管理技术水平很一般，甚至是只达到三级企业的管理水平。总包单位自身管理就不到位，更谈不上对甲方分包单位的管理了。这就需要甲方、监理加大力度管理，管理的的深度力度甚至比施工单位质检员管理的还要细。就是这样，有时工程也比不上一个选择好的施工单位做的好。

三、分包工程多，甲方分包工程项目管理难。

目前的工程管理中，尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期，甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位之间的配合和接口问题上，矛盾较多，成为房地产开发项目管理的难点之一。

因高层项目或大型小区的参建施工单位众多、交叉作业多，进场、退场的时间也各不相同，甲方除了与单位工程的土木建筑及安装施工企业（即工程总承包施工单位）签订总承包工程施工合同之外，许多专业工程或配套工程的施工单位也需要直接与甲方签订工程施工合同。

对于施工合同有约定的纳入施工单位自行管理的甲方指定分包或专业分包，监理方及甲方工程管理人员在此方面的项目管理工作也容易做，难的就是与甲方独立签订工程施工合同的垄断企业的工程配合问题。合作意识“较差”的施工单位对甲方分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”，使工程项目管理困难重重，总是在脚手架、垂直运输、临时水电使用及费用分摊、材料堆放、垃圾清运、安全文明施工管理、交接验收、成品保护、工程资料衔接和整合管理、配合费用等工程接口、配合方面纠缠不清，也是造成工期拖延的重要因素。总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任，甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方，监理方在这方面也无能为力，监理方此时最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“总承包”单位，甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”，甲方现场工程管理人员在工程到了收尾阶段有80％以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮，向甲方推诿责任，责任不好界定。项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕，开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近，出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面，甲方的工程项目管理现场代表总要“求”完了这个乙方，再去“请”另一个乙方，还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作，焦头烂额。在项目收尾阶段，甲方的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量都是比较大的。导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗，使得工程项目建设虎头蛇尾，留下诸多问题。

四、供方资源的整合工作不足，合作意识差，影响项目管理。

甲方是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说，工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的，工程实物是由若干施工单位建设出来的，而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施，工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供，在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系，即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系，故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在，也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

这就要求平时就要注意收集、整合各种与房地产工程项目建设相关的各种社会资源，建立、充实不同内容的供方资源库，以便在工程项目建设需要时有备无患。

五、甲方供料不及时影响项目管理。

甲方为了集中整合、利用社会资源，集中采购便于节约成本、节约投资，也为了保证工程项目所用主要材料、设备质量和进场时间，经常在工程施工合同中约定有甲方供料的内容。甲方供料一般主要是

指由开发商供应钢材、水泥、木材、商品混凝土等主材、安装工程的未计价材，以及电梯、水泵、变配电、空调等主要设备等。有时造成造成承包方的依赖性，而且承包方很容易将工程质量、工期责任归结于甲方；甲方供料的质量问题及供应滞后，给施工方工程质量问题、工期拖延造成理由，而且会产生承包商索赔，加大工程项目管理和项目成本。故甲方供料的范围、方式选择和实施效果不当也会加大开发商工程项目管理的难度。

从以上分析影响工程建设进展的主要因素归纳来看，房地产开发工程部门进行工程项目管理的主要难点有：首先，开发前期投资决策阶段的市场详细可行性研究不到位，导致施工图设计文件供应慢且变更多；其次，事先整合的工程项目建设供方资源少，甲方发包工程内容及接口界定不清，导致工程收尾阶段项目管理困难；最后，甲方供料不及时。以上因素是造成影响房地产项目工程建设进展的主要原因，也是开发商工程项目管理的难点。

针对上述影响因素和房地产开发项目管理的难点，为改进和提高工程建设项目管理质量和效率，减少项目管理难度，提出以下建议和方法：

一、要重视、加强项目前期投资决策阶段的市场详细可行性研究工作

前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头，只有龙头中有“魂”，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循。要重视项目的前期可研工作，就要加强前期可研的人力、物力、财力和时间的科学投入；项目市场定位和

产品定位科学化、市场化、系统化。

二、要重视、加强项目决策实施阶段的项目各阶段设计和前期工程项目管理计划工作

整合、招标或委托有资质、有类似业绩、与项目匹配的专业设计资源，要求设计单位按照已批准的项目可研报告进行方案、初步设计、施工图设计，并以可研报告的预设要求评价、审核各阶段设计文件。

三、选择管理技术水平高，施工能力强的总包单位

充分考察选择信誉好、技术管理能力强的总包单位，现场考察所施工的工程，中标后，必须确保是所考察的项目管理班子，防止所考察的管理项目班子投标，别的项目管理班子来施工，或所考察的项目经理只是挂名现象。

四、要从整体运作上真正重视项目收尾阶段的项目管理工作

在项目收尾阶段整合工程管理、销售、技术、开发、材供、物业管理等内部人员，分工协作，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交工作。

五、要重视供方的资源整合和管理，成为项目建设资源的组织者、整合者、使用者；讲诚信，通过比较、鉴别、洽商、考察、评估等方法建立适合自身需要的各工程内容方面的勘察、设计、施工、监理等承包商和材料设备供应商资源库，然后再通过工程、材料设备招投标工作，选择合格中意的供方。

六、要尽量减少甲方的分包项目

对于项目整体中甲方分包各工程内容要系统细化、深化各自合同条件及其之间接口配合条件，全面、系统化进行建设合同管理。在工程招投标文件及工程建设承包合同中明能由总承包单位完成的工程内容尽可能让总包单位组织施工。这样，有利于甲方及监理的管理、协调，规避如质量、工期、安全、保修责任等风险。同时，针对不能或无法由总承包单位组织分包的工程内容，必须由开发商发包的工程内容，要细化、深化各类发包工程内容的自身招标合同条件，事先研究各工程内容建设的时间、验收、保修、交接、资料、协作、费用、安全、场地等接口配合条件，就甲方发包（含总承包）的各内容工程之间可能产生项目管理的难点事先制订对策和要求，在工程招投标文件及工程建设承包合同中明确，减少甲方现场代表的协调工作量，使得工程合同更具操作性，更多体现业主的主导性和主动性。

七、甲方供料的范围、交接方式要事先周密确定，计入工程招投标合同条件，并严格按合同履约。

篇8：房地产项目水电成本控制分析

关键词：房地产项目,水电,成本控制

随着近年来我国房地产市场竞争越来越激烈, 要想在市场中获得较大的经济效益, 房地产企业应该对其成本治理模式进行优化, 同时还要将项目定位、融资手段及治理方式等相关环节做好, 在此基础上展开全面的分析, 这样才能对成本控制做到心中有数。具体来说, 项目开发应该具有属于自己的成本控制方法, 按照相关因素及项目特点制定目标成本与目标收益, 促进产品品质意识的提升, 从而真正实现对项目开发成本的有效控制。

1 房地产项目水电成本控制中的问题

①在房地产水电项目设计阶段的审查工作中, 审查工作部门往往过分关注工程设计方案中的技术性, 经常会忽略设计阶段成本控制问题的审查。受到这些因素的影响, 整个工程项目中出现高估冒算、概算错漏、人为压价等问题的几率开始升高, 不能对工程项目的实际情况与工程概估算投资情况的契合性进行保证;②当前从事房地产项目成本管理工作的人员, 他们的专业知识不全面, 无法在实际工作中使其知识工程与成本控制要求相符合。此外, 这一差距还体现在成本控制人员的专业素质上。以上问题的存在直接造成了工程成本管理与控制中面临着诸多问题, 工程投资达标性根本得不到保证。

2 房地产项目水电成本控制的具体措施

在水电工程成本控制工作中, 涉及到的问题非常多, 这些问题都可以通过对现代信息技术的应用得到改善或者解决, 因此, 现代信息技术的应用对工程成本控制工作的发展是非常重要的。从实际应用的角度上来看, 为了保证工程成本管理工作的合理性和科学性, 相关工作人员应该从以下几方面对成本控制展开分析。

2.1 做好项目全过程的水电成本控制

从项目开始建设一直到动工完成, 成本管理一直都是水电施工管理中非常重要的组成部分, 贯穿于项目工程的全过程。房地产开发企业为了获得追高的投资回报, 水电管理工作中将成本控制作为重点。

2.1.1 水电工程前期的造价控制

(1) 确定水电工程功能定位。在房地产开发项目中, 结合产品的市场定位对建设成本进行控制, 项目产品定位直接关系到工程设计不同阶段的指标, 从水电工程来看, 工程拟采用的设备、材料标准都与其相关。在这一阶段应编制出合理的项目建设标准, 这直接关乎到成本控制的成败。

(2) 制定水电安装设计任务书。在工费用中工程设计费用尚不足1%, 但是对工程建设成本的影响却超过75%, 因此, 在全过程成本控制过程中, 应该尤其重视工程设计环节。设计任务书是设计工作的重要依据, 只有设计任务书保证其合理性与科学性, 才能将建设单位的意图反映出来, 这样才能对设计成果进行准确提交, 从最大程度上保证后期施工中变更的减少, 保证设计质量。

(3) 展开水电设备比选工作。在设计阶段成本控制工作中, 限额设计是最为有效的办法, 建设单位应对相关经济指标进行明确, 将其作为设计院设计的限额。因为房地产项目中与水电相关的设备比较多, 例如水泵、电梯等, 所以, 在都会思安工程成本组成中, 这些水电设备所占的比例通常比较高, 要想对水电设备安装造价进行控制, 就要将设备必选工作做好。

2.1.2 招投标阶段的成本控制

在招投标过程中合理利用低价评标办法, 可以为业主节省建设资金, 并获得更大的经济效益。水电工程是附属于主体工程的, 与土建主体工程一同展开招投标, 一些施工单位为了能够中标, 不惜一切将报价压低, 这为后续工程质量埋下了隐患, 造成工期拖延等问题, 对整个建设项目的顺利完成造成了不良影响。面对这一现象, 笔者建议在水电工程中认真审查施工图纸与工程量清单, 认真推敲招标文件中的相关条款, 货比三家选择呢主材与设备, 从多方面对工程成本展开控制。

2.1.3 施工阶段的成本控制

在工程施工过程中, 施工技术选择、施工齐整、工程设计等因素都会对水电工程造价造成影响, 从水电安装角度来看, 施工技术和施工签证是比较具体的, 但是材料代替和设计变更等方面的管理就显得困难一些。面对这种情况, 笔者建议在水电工程中将成本控制的重点放在设计变更与材料代替两方面, 必须坚持按照程序办事, 没有建设单位的统一不能变更。

2.1.4 竣工决算阶段的成本控制

只要上述阶段的成本控制工作做好了, 竣工决算阶段的成本控制就很好把握。在竣工决算阶段, 应该深入理解工程定额的含义, 施工单位不能将定额子项目拆分成多项计算。例如某工程在决算中, 施工单位将增加普通套管按照刚性套管定额进行计算, 实际上普通套管定额已经存在其相应的定额项目, 且二者之间相差悬殊, 这种情况下如果不熟悉定额, 很容易会被施工单位钻空子, 进而出现工程成本上的偏差。

2.2 对水电负荷进行精确计算

房地产企业电气管理人员应对水电负荷结果进行认真复核, 从中选择最优的供电方案, 并积极和相关部门取得联系, 进行积极的沟通与协商, 以满足相关规范要求为前提做到节约。同时, 供电方案中应对其专业影响进行充分考虑, 并考虑到施工的方便, 尽可能做到一次到位, 避免出现重复施工的问题。

对给排水负荷进行精确计算, 并对管线埋深进行合理确定, 如果不能做到精确计算, 这一环节很有可能会花很多冤枉钱。排水标高是给排水中最容易出现的问题, 因为规划方案需要经常进行修改, 因此设计人员很容易会忽视排水管的标高问题, 在这一环节经常会有问题出现。标高和负荷问题是当前排水规划中的重点问题, 房产开发管理人员应该对这一点进行充分的注意。

2.3 培养高素质的成本控制管理队伍

房地产企业工作中涉及的工作很多, 从规划设计一直到施工验收等, 都会涉及到。从水电工程工作来看, 主要涉及到供电、煤气、供水及环保等问题, 这些环节可能都会对施工成本和工期造成影响, 进而对地产公司的效益与成败造成影响。

2.3.1 在现有工作基础上实现创新

房地产管理者面临的环境时刻都在发生变化, 要想使工程质量得到保证, 就要使团队始终充满活力, 从这一点上来看, 创新理念和创新技术的融入是必不可少的。具体来说, 创新主要通过两个方面来实现:管理上的创新与技术上的创新。市场环境是千变万化的, 水电工程管理者应该积极学习新技术, 引入新理念, 促进水电施工团队整体素质的提高, 充分意识到创新的重要性, 不断提升产品的整体质量。

2.3.2 分工协作, 各司其职

在开始水电设计之前, 需要为相关部门提供水电设计图, 还要对城市给排水管线等情况加以了解, 在开始设计之前, 还要了解城市风力、地震情况等情况。这些资料的获得都要各部门配合。管理人员的工作离不开技术部门的支持, 同时技术部门的方案也要相关部门的支持和引导。只有各部门之间达到相互配合, 才能对水电工程施工成本进行合理控制, 保证工程可以高质量的完成。

2.3.3 组建专家型团队

水电安装在房地产各项工作中是非常重要的一环, 对技术人员的素质要求非常高:①必须具有非常丰富的工作经验, 只要才能避免发生以前发生的错误, 积极总结以前工程施工中的教训和经验, 对施工中可能会出现的问题进行设计和改进;②在本专业上要精通, 具有较高的技术水平, 这样才能给出较好的方案, 对成本进行合理控制;③应该对相关设计规范比较精通, 不仅要保证方案的美观性, 同时还要具有一定的设计经验和工程施工经验, 但是这种人才往往比较少, 因此要求房地产企业要善于发现和留住人才。

3 结语

随着近年来房地产企业的快速发展, 工程建设中开始涌现出很多新的设备与技术, 对于企业来说, 不仅要具有较高的技术管理水平, 同时还要积极适应社会发展的需要, 这样才能在激烈的市场竞争中获得生存与发展, 促进自身核心竞争力的提高。水电工程在建筑工程中的地位可见一斑, 广大房地产管理人员应该充分认识到该项工作的重要性, 从不同角度对水电施工成本展开控制。

参考文献

[1]黄靖洋.“间歇式亲和”:基层政府与行业组织关系研究——基于Q县田野调查的分析[J].社会建设, 2014 (2) :70~83.

[2]蒋家丽.房地产项目水电安装工程全过程的管理措施[J].黑龙江科技信息, 2015 (27) :264.

[3]李火元.大型房地产企业项目目标成本的编制和控制——以广州某房地产企业为例[J].广东建材, 2012 (2) :111~114.

[4]林钟高, 郑军, 彭琳.内部控制信息强制性披露研究——来自沪深两市特殊行业和垄断行业的经验证据[J].上海立信会计学院学报, 2009 (4) :36~48.