物业管理实务复习

物业管理实务复习（精选6篇）

篇1：物业管理实务复习

一、名词解释题

1.物业区域开发：一般指物业的再开发，是对物业区域内已经建成并投入使用的房屋建筑、配套设施以及其他场地等进行改造或局部增建。

2.业主大会：是作为依法行使物业管理民主自治权利和拥有自治规约订立权的群众性社会自治机构，它是业主自治管理体系中的表达集体共管意思的权利机关，应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

3.物业服务合同：是房地产开发商、物业所有人（业主委员会）或者专业服务公司等与物业管理公司，围绕有关物业管理与经营服务方面的事项签订的明确双方权利与义务关系的协议。

4.写字楼：是指用于商务、办公的楼宇及其配套的设备、设施、场地。

5.物业：指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。

6.投标标价：物业管理公司根据招标方提供的招标文件以及购买的有关物业的图纸资料，依据招标方的管理要求、物业的实际状况、消费者的消费水平、自己公司的管理实力及形象、物业管理市场价格平均水平等确定的、自己公司拟接管某物业将考虑接受的最低物业管理收费标准。

7.物业管理服务费的包干制：是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担物业服务计费方式。

8.物业档案：是物业管理部门在物业管理工作中形成的，在物业的建设、租售、使用和管理过程中直接生成的，具有保存和使用价值的历史记录。

9.物业专项维修基金：物业专项维修资金是指专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

10.公共服务：是物业管理企业直接针对物业和所有业主的各项具体管理与服务，是最基本的公共性管理和服务。

11.招标标底：招标单位根据政府有关方面的规定及本物业管理的目标而计算确定的管理服务收费标准或基本价格，即一种预算价格。

12.物业综合经营：是指在物业区域范围内由物业管理企业经营和提供的一系列配套设施，包括商业、卫生、教育、金融和娱乐等经营服务项目。

13.入伙：是指业主或使用权人根据购买或承租物业的契约规定，在交付各项费用和款项后，领取钥匙，迁入或进驻购买或承租的物业。

14.邀请招标：由招标单位向预先选择的有承担能力的若干物业管理公司发出邀请书，让它们各自报价和分别议价，最后选定一家授标的招标形式。

15.物业管理品牌：是指用以识别不同物业管理企业、不同物业管理服务产品或服务，并使之与竞争对手的产品或服务区别开来的商业名称及其标志，通常由文字、标记、符号、图案和颜色等要素或这些要素的有机组合构成，其主要功能是识别，涵盖了技术含量、品质、能力、信用、形象、价值、文化积淀等各个方面。

16.物业管理公司：按合法程序成立，以经营物业管理咨询、管理、操作为主要业务的企业性经济实体。

17.物业管理品牌形象：是指物业管理品牌在市场、社会公众及业主、使用人心目中所表现出的个性特征。

18.物业管理项目招标：一般是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理者，而制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘并确定最符合自身要求的物业管理企业的过程。

19.房屋维修工程量：是指全年完成综合维修的大、中修工程数量（建筑面积）

之和与年全部维修人员平均数之比。

20.智能型住宅小区：是指由通讯网络和各种传输管网连接的若干智能住宅及与智能管理下的各种住宅公共设施的集合。

二、简答题

1.物业管理投标标价估算的几个主要步骤：投标标价估算的准备；制定管理服务方法及工作量；制定资金计划；标价试算；标价评估与调整；投标标价确定。

2.物业与房地产、不动产的区别：“房地产”是经济法和行政法及商务事务中比较常用的称谓，“不动产”则是民法惯用的词汇，而“物业”则通常是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。适用范围不同。“物业”通常用于个体，“房地产”通常用于整体。概念外延不同。“房地产”概念的外延包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理与服务等整个过程。“物业”仅仅涉及房地产交易、售后管理服务这一阶段或区域。

3.物业管理企业架构定位应遵循哪些原则：按规模、任务设置的原则；分工协作的原则；统一领导与层次管理的原则；有效管理幅度的原则。

4.物业管理企业投资决策的内容：研究企业的投资环境，研判是否合适投资；预测投资规模和投资时机；确定投资结构；评价投资方案的风险与收益；选择符合财务管理目标的最佳投资方案等。

5.物业管理纠纷的防范：明确管理范围，谨慎服务承诺；加强与业主（住户）的联系与沟通；强化内部培训、管理与监督，杜绝管理漏洞；妥善处理物业管理投诉。

6.物业管理企业筹资决策的主要内容：预测公司资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹集资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；确定成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。

7.物业管理企业的目标定位包括以下几个方面：总体目标定位、运作目标定位、信誉目标、盈利目标、发展目标和服务目标。

8.业主委员会的地位：业主委员会应由业主大会选举产生；业主委员会权力范围是进行物业的业主自治管理；业主委员会代表和维护全体业主的合法权益

9.停车场（库）改扩建的主要内容：掌握物业区域现状、改扩建停车场(库)的规划设计、可行性研究、财务估算、效益（经济性）分析。

10.物业早期介入需做以下准备：早期介入的可行性研究、介入人员的准备、有关资料的准备、设备仪器的准备、资金的准备、合同的准备。

11.构成物业管理企业品牌的要素：物业管理企业知名度；物业管理企业的经营理念；物业管理企业的资质等级；物业管理企以往的管理业绩；物业管理企业管理现状；物业管理企业的管理制度；物业管理企业质量认证情况；物业管理企业服务质量情况。

12.物业管理前期阶段的基本工作环节：物业管理的招标与投标；物业管理机构设置与人员安排；规章制度的制定；早期介入管理。

13.绿化景观再开发方案的主要内容：物业区域内绿化景观现状；绿化景观的规划设计；可行性研究；财务估算；效益（经济性）分析。

14.策划物业综合经营项目时市场预测的主要内容：预测综合经营项目的市场需要变化；预测项目的市场新形势；预测本企业的服务提供量；预测相关因素。

15.写字楼物业的特点：位于城市繁华地段、建筑规模宏大、有大量的现代化设备、配套齐全、人员的流动性和使用的集中性。

16.组成物业管理公司管理信息系统的六个子系统有：经理查询、办公室、管理部、财务部、经营部和房管部。

17.构成物业管理企业品牌的要素有：物业管理企业知名度；物业管理企业的经营理念；物业管理企业的资质等级；物业管理企以往的管理业绩；物业管理企业管理现状；物业管理企业的管理制度；物业管理企业质量认证情况；物业管理企业服务质量情况。

18.综合经营项目进行市场调查的内容：考察物业区域及其周边的地理位置、交通状况、商业氛围和人口情况、物业类型、规模等基本条件。分析开展综合经营项目所需的条件。了解客户群分布及需求状况，以及其他一些对综合经营项目可能会产生影响的因素。分析物业管理企业自身的条件，找出优势和劣势。

19.物业品牌形象的构成：物业管理品牌服务形象；物业管理品牌信誉形象；物业管理品牌文化形象；物业管理品牌标识系统形象。

20.物业环境管理应采取哪些措施：建立环境管理机构；抓好环境污染的治理工作；认真清理物业区内的违章搭建；加强市政公用设施的管理；努力建设新型的社区人文环境；建设各种环境小品。

三、论述题

1.高层建筑消防管理的主要措施：做好高层建筑消防管理的防火分隔工作。消防部门要对高层建筑进行内部分区，设置防火和防烟区域；对电梯井、管道等也要进行分隔。做好安全疏散的准备工作。消防人员要经常检查楼房公共通道畅通；还要检查消防供水系统；解除客户对火灾的过分恐惧心理，以便安全疏散。设置自动报警设施和灭火装置。设置火灾事故照明和疏散标志。在高层建筑的楼梯间、走道、人员集中场所和发生火灾时必须坚持工作的地方（如配电站，消防控制室等）应有事故照明装置；在人员疏散的走道、楼梯等处设有灯光显示的疏散标志。提高消防自救能力，健全制约机制。定期联合组织消防演习和消防知识宣传，并配备一些自救用的安全绳或缓降器、软梯、救生袋等工具。

2.物业管理企业如何进行管理制度创新：（1）管理处主任职业化制度。从公司内关注员工需求层次，并从制度上加以保证，使公司全体员工树立目标意识。（2）员工持股制度。这项制度使员工既是企业投资者、所有者，又是企业的劳动者，他们通过个人投资获得收益，同时，通过劳动获得报酬。（3）首问负责制。它是指物业管理企业任何一名职员接到业主（客户）投诉，都必须跟踪到底，绝不推诿，并要及时解决。（4）岗位轮换制。它是指物业管理企业的职员在一个工作岗位工作比较长的时间后，可以适当地轮换岗位，使职员能够得到多方面的锻炼，使业务能更加全面，更好地满足业主（客户）的需求。

3.物业管理公司在接管验收时应注意哪些事项：（1）物业管理公司既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。（2）接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限，督促开发商对存在的问题加固补强和整修，直到完全合格。（3）写明接管验收的时间。这是划清交接双方责任的界线和依据。（4）坚持合格一项接管一项。特别是在设备方面，调试合格一项就移交一项；对未经调试合格验收的不能签字接管。（5）落实物业的保修事宜。由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发商一次性拨付保修费用。（6）接管验收符合要求后，物业管理公司应签署验收合格凭证，签发接管文件。

4.物业管理纠纷产生的原因：（1）业主及业主委员会方面：物业管理消费观念没有适时、适度改变（如花1元钱就要消费10元钱物业管理服务的不正常心理）；物业管理方面的专业知识还相当缺乏；部分业主民主法治观念淡薄。（2）物业管理企业方面：物业管理公司从业人员的某些传统观念没有改变；物业管理公司人员素质低，服务质量差；物业管理公司与业主及业主委员会缺乏沟通。（3）政府管理方面：政府没有制定健全、完善、操作性强的物业管理法律法规；政府行政管理工作不得力。（4）监督机制方面：物业管理的监督机制需要有政府的监管、行业自律、业主委员会的监督以及社会媒体的监督几个方面，还需要这些方面的良好的有机配合。

四、案例题

1.某小区的业主贾先生，卫生间管道漏水.....？

（1）不应该。因为物业专项维修资金是指专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。贾先生家的卫生间管道不属于物业共用部位、共用设施设备，因此不能动用物业专项维修资金。（2）应该遵循的原则有：专户存储：应该设立专门的账户，存入进入金融机构。专项维修资金的管理部门应该配备专业人员负责管理账户开立后的存取款、记账、分摊核算及受理变更业务。业主决策：专项维修资金的所有权属于全体业主。专款专用：专项用于物业保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。（3）让业主及时了解物业共用部位、共用设施设备的运行状况。当物业共用部位、物业共用设备出现异常情况时，应该及时通知业主委员会，尽快与之沟通并解决问题。及时向业主公布维修资金的使用状况。加强物业专项维修资金使用的透明度，并且接受业主委员会的检查与监督。做好成本核算，努力提高维修资金的使用效果。在维修计划执行前，应以专业的角度向业主委员会提供几种可选择的方案和费用预算，优先选择既具备技术性又具备经济性的方案。编制维修资金财务计划，保证维修、更新的资金需要。必须在每个开始前编制维修资金财务计划，合理统筹资金的使用。

2.某住宅小区建造年代较早，随着私家车的逐年增加......?

（1）物业管理公司做法不当。因为住宅小区内的公共道路和绿地是属于全体业主的公共用地。物业管理企业对该部分用地没有所有权，也无处分权和收益权。

（2）物业管理公司组织实施普通住宅小区的物业管理应做好以下几个方面：处理好物业管理中的各种关系；保证实现小区原规划意图；房屋的定期维护与保养；动力设施的维护管理；市政设施的维护与管理；环境保护、绿化管理；清洁卫生防疫工作；防火、防盗及公共秩序的管理。

3.王先生购买了某小区一套住宅，并办理了入住手续签订了物业服务合同......?

（1）王先生应该缴纳物业管理费。因为王先生与物业公司签订了物业管理合同，那么物业公司即有权依合同约定收取管理费用，并不能因为房屋并未实际居住而得以豁免。同时由于物业服务不是私人服务，而是公共服务，所以只要办理了入住手续，无论实际住不住，都需交付物业管理费。因为物业公司有许多物业服务均已提供了，如保安、保洁等。（2）对长期不交费，又不讲道理的业主，在一次一次派单无效情况下，可通过法律程序进行处理，或采取一些强硬措施。（3）当上月费用被拖欠时，物业管理公司在第二月向业主（或用户）发催款通知单；并经常以电话催缴；打电话时，要注意文明礼貌。如果第二月仍然拖欠，物业管理公司将在第三个月第二次发催款通知单，并限期三天内交清。如果三天过后仍未

交，物业管理公司将根据管理公约停止对其服务。如果业主（或用户）经收费员上门催缴仍拒付，物业管理公司可根据管理制度以及相应的法律程序处理。

4.某新建住宅小区正热热闹闹地办理业主入住手续，小区的物业管理公司也做了相当的准备工作......?

（1）物业管理人员应以最快的速度感到案发地点，保护现场。对各出入口实施警戒，所有人员、车辆不得随意出入，并请示领导是否应该报警。如有可能，应对犯罪嫌疑人实施控制，协助公安部门处置社会不良行为。（2）入伙管理的准备包括：先期进驻，了解情况。建立机构，安排人员。制定入住管理工作方案。保持道路畅通。抓好清洁卫生。准备入伙手续文件。做好协调工作。

篇2：物业管理实务复习

一、历年数据分析

(一).历年考试的内容已经出过案例的章节： 1、2、4、5、6、7、11、12、14（九个章节）

（二）.没有出案例的章节（六个章节）3(合同)； 8（环境）9（安全）10（风险）13（人力）15（文书）

（三）.要求学员在全面复习的基础上（1）重点掌握的章节： 第三章（合同）第九章（安全）第十章（风险）第十四章（客户）（2）熟悉的章节： 第二章（投标）第七章（消防）第十三章（人力）

（四）历年物业师实务案例分析： • 10 年

• 1.处理业主投诉的程序

• 2.针对消防、质量、环境提出整改建议（主）• 3.临时业主委员会选聘物业管理企业（主）• 4.小区经理化解业主围堵办公室办法（主）• 5.判断物业管理费用（主）• 6.投标的资质要求 • 7.资质等级测算

• 8.服务费测算（主）• 11 年

• 1.更换铁艺围栏的费用（主）

• 2.物业企业提高服务费收费标准（主）• 3.巡逻保安人员、工资、折旧计算（主）• 4.节能减排措施（管理、技术举例）（主）• 5.物业管理的重点工作 • 12 年

• 1.更迭时承接查验方法 • 2.漏水处理方法（主）

• 3.更迭物业资料移交内容（客）及改进（主）• 4.业主拒缴服务费是否成立（主）• 5.拆装天然气管道（主）

• 6.装修管理采取的措施（主）• 7.装修巡视注意的问题（主）• 8.早期介入的含义、工作内容 • 9.开展多种经营（主）

（五）.三次考试，案例80 分中客观题与主观题的比例（计算题属于主观题。10 年占25 分，11 年25 分，12 年无计算题）年份客观题主管题法规

2010 年10 分：70 分（法规内容10 分）2011 年15 分：65 分（法规内容30 分）2012 年21 分：59 分（法规内容20 分）总结：1.考题逐渐由偏题回归理性 2.考点内容逐年向书本倾斜

3.案例考分偏重主观题，是考察工作实力 二案例回答示范

案例分析的角度把握几个方面：

1.法规怎么说的？（物业管理条例、行政部门）2.合同怎么说的？（含投标、约定）

3.建设单位怎么说？（招标、保修、入住）4.业主大会怎么说的？（维修资金、选聘）5.物业企业怎么说的？（三共、装修、沟通）

6.我怎么说？（小结：教训、经验、新规、告知、备案）

（一）物业管理合同P64 A 物业管理公司与建设单位签订了前期物业管理合同，一年后成立了业主大会，委托 业主委员会选聘了新的物业管理公司，但是A 物业管理公司不同意撤出，请用相关规定与 知识分析问题如下：

1.前期合同与日常合同的区别

（1）订立合同的当事人不同。前期是建设单位；日常是业主

（2）合同期限不同。前期的期限未满，业主委员会与新的物业管理企业签订物业管理合 同开始生效，前期合同将终止；日常的合同期限有双方约定，具有期限明确、稳定性强的 特点。

2.你认为A 物业管理公司不同意撤出的做法是否有理（1）A 公司不同意撤出是没有理由的。

（2）依据《物业管理条例》、双方达成的权利义务的协议或合同，业主或业主大会在选 聘物业管理企业前，建设单位应当与物业管理企业签订前期物业服务合同,并将前期物业服 务合同内容在买卖合同中与物业买受人约定。

（3）业主大会经物业管理区域的多数业主通过，可以选聘物业管理企业，并由业主委员 会与物业管理企业签订物业服务合同。

（4）物业服务合同一般分为委托合同与经济合同。委托合同可以经双方同意随时解除，经济合同不能擅自解除，违约方应当承担违约责任。前期物业管理是在没有业主的情况下，由开发商委托而签订的前期物业服务合同，可以双方约定解除。3.除了物业服务合同之外，请说出其他物业管理方面的的合同有哪些（1）土地使用合同、售房合同（涉及到物业管理条款）

（2）装饰装修管理服务协议、车位使用协议、特约服务协议（与业主）（3）清洁、电梯、垃圾清运协议、供电供水（与相关单位）

（二）公共秩序管理服务P61 某花园A 栋1604 室财务被盗，业主李某以物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员 不合格导致小区不安全为由，要求物业管理公司赔偿财产损失5 万元。物业管理公司经过 调查和举证，证实在盗窃案发的前后，物业管理公司按合同承诺做到了24 小时安全防范服 务，定岗定人安全固定值班和小区及楼道巡视，未发现安防人员有违规操作或脱岗现象，也没有发现可疑人员进入小区。请根据这个事实，分析业主李某要求物业管理公司赔偿的 要求是否合理。

1.业主要求物业管理公司的赔偿不合理。

2.依据《物业管理条例》、小区安全管理等相关管理规定，物业管理企业未能履行物业服 务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根 据事实判定，物业管理公司的小区安全防范工作没有疏漏和管理上缺陷，则不承担赔偿责 任

3.业主李某家中财物被盗属于刑事案件，应当报警并协助警方破案。物业管理公司的义 务不等同于保镖的义务，按照合同约定做好小区的公共安全防范，但无法阻止损害结果的 发生。

4.综上所说，业主在小区公共场所或住宅内所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明 物业管理公司存在合同违约或管理上过错，不承担民事责任。

（三）紧急事件P163 当发生火警怎么办？

1.了解概况2.消防报警3.清理通道4.疏散救灾5.义务配合6.封锁现场 电梯故障怎么办？

1.观察安抚2.通知救助3.留意供氧4.督促检查5.事故记录 噪音侵扰怎么办？

1.查看2.测试3 措施4 沟通 电力故障怎么办？

1.告知2.抢修3.电梯4 事后检查 浸水、漏水怎么办？

1.查漏止漏2.电力措施3.排水清场4 拍照理赔 交通意外怎么办？

1.速到现场2.受伤急救3.拍照记录4 疏导交通5 协助处理6 完善标识 刑事案件怎么办？

1.接报到场2.报警控制3 保留现场4 堵口防逃5 协助调查 台风怎么办？（大风、暴雨等自然灾害）

1.张贴通知2.关闭门窗3 天台广告4.排水畅通5 棚架加固6.值班待命7.事后修复

（四）客户管理P217 某业主家里的厨房阳台水管堵塞，打电话报修。维修工小王检查后发现是洗菜和泔脚 等垃圾塞住了下水管。对业主说，需要使用疏通设备解决，按收费标准30 元。业主认为这 是物业公司维修的项目，不愿意承担费用，并打电话投诉小王乱收费。客服人员接到投诉 做了记录，立即到现场了解此事前因后果，耐心的解释并从下水管口掏出菜皮等之类垃圾 给业主看，在事实面前业主才相信水管堵塞是自己家造成的，愿意承担费用，圆满的解决 了水管堵塞的问题。

1.请你陈述与业主沟通的方法（略作展开）倾听 提问 同情 解决 跟踪

2.如果你遇到业主投诉，如何处理。

（1）耐心倾听，不与争辩（不打断对方说话，对方偏激言辞适度理解）（2）详细记录，确认投诉（记录并复述，确认投诉事项）（3）真诚对待，冷静处理（从业主方的角度考虑，适度同情）（4）及时处理，注重质量（迅速不拖延）

（5）总结经验，改善服务（向对方表示感谢，总结经验教训，改进服务）(五)停车管理P154 物业小区停车难是头疼的问题，加上车主乱停乱放，不服从管理，业主很有意见。请问遇 到这种情况如何处理？

答：1.事先张贴告示及其宣传停车管理规定 2.保持冷静，文明礼貌。不要过激或争执 3.不能独自处理时，尽快通知主管或经理到场 4.尽量不要让车主离开现场，等待问题解决 5.车辆在小区内行驶和停放要及时指挥

（六）安全防范P146 某住宅小区吴先生与前来讨债的人员发生争执及扭打，当你接到报警赶到现场，你如 何处置斗殴事件？

1.组织人员将斗殴人并劝离现场。如确认违反治安管理规定或犯罪行为，应及时报告公 安部门，将行为人送公安部门处理

2.防止坏人趁混乱之际进行破坏或偷窃活动 3.劝离围观群众，确保小区正常的公共秩序 4.发生纠纷要冷静，不要与住户争吵

（七）与业主沟通P214 业主周先生来到物业管理处，向接待员小李咨询了解有关物业服务费的构成及支出 情况。之后又来了一位业主来找小李关于咨询家里装修申请的事宜。请陈述如何接待才 能使二位业主满意。答：

1.热情接待周先生。微笑，请入座

2.知道对方来意作明确答复。有理有据，按照《物业管理条例》解释 3.对又来的业主打招呼，并起身，请他稍等。

4.当知道来者是咨询装修申请事宜，不能耽搁二位业主，请他人接待。5.注意倾听不轻易打断对方说话，不要指责、否定 6.对老人语速慢，对年轻人自由放松 7.记录归档、结果反馈

（八）装修管理P99 时代公寓的32 层B 座业主向物业管理处递交了一份装修申请登记表，内容是在阳台上 安装智能热水器，管理处李经理收到申请表随即签名同意安装。一周后在巡查楼宇外墙清 洁工作时发现热水器是安装在阳台外侧的墙面上。针对这件事你发现了哪些问题？ 答 业主的装修申请登记表填写的热水器安装位置不明确，过于简单 2 李经理未到现场察看确认，急于签字盲目同意施工 在高空作业很危险，物业管理人员没有到现场进行指导安装安装在自用部位和监督高空 安全问题

(九)安全管理P155 红旗花园的业主王先生深夜回家在住在小区途中被不法分子袭击并抢夺了钱包和手 表。事后出现了下列情况： 业主受到伤害和损失，向法院起诉：要求物业管理公司赔偿10.8 万元 2 王先生要求业主委员会：以管理不到位为由解除物业服务合同 法院经调查：有24 小时的安防巡逻和记录。从监控资料分析，当班执勤人员没有脱岗、睡觉等违规现象 答： 物业管理保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防 范性安全保卫活动，但并不负有保证每个居民人身安全的义务 按《物业管理条例》物业管理企业未履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这个事件物业管理公司没有存在明显的过错，不应该承担赔偿责任，无理由单方面取消或 终止合同履行 物业管理公司在平时应当积极宣传物业管理的政策法规，分清公共秩序管理和治安管理的 区别；保安与保镖的区别；维护小区公共秩序和刑事案件的区别。

三、关注章节的内容提示(一)物业管理企业

1.资质审批管理（P4-6）等级；二级资质面积

2.组织机构形式（直线制、职能制、事业部制优缺点）（P6-10）参考文件：

《物业管理企业资质管理办法》(二)物业管理招投标

1.投标报价的策略与技巧P30 2.费用测算的依据P48 第一自然段 参考文件：

《前期物业管理招投标暂行办法》(三)物业管理合同

1.前期物业服务合同主要内容（P56）2.物业服务合同与前期合同区别P58 3.物业服务合同注意事项P59 参考文件：

《业主大会管理制度》(四)早期介入与前期管理 1.早期介入的作用P69 2.工程质量保修问题处理（P76）参考文件：

《建设工程质量管理条例》(五)物业的承接查验

1.新建物业承接查验工作流程P78 2.新建物业查验内容与方式P79-81 参考文件：

《物业承接查验办法》(六)入住与装修管理

1.入住准备工作注意事项P92 参考文件：

《住宅室内装饰装修管理规定》建设部110 号令(七)房屋及设备设施管理

1.设施设备运行管理（状态管理）（P122）2.节能管理的具体措施P123 3.外包控制（签订合同、实施中注意的问题）P125-126 4.消防、电梯管理工作内容P129、130 参考文件：

《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定(八)物业环境管理

1.绿化管理基本要求P140 参考文件：

中国物业管理协会《住宅物业服务等级标准》(九)公共秩序管理服务

1.治安防范注意事项P146（酒易醉，拒法报警）2.动火安全管理P149（前中后）3.车辆管理的注意事项P154 参考文件：

《社会治安管理条例》

《基本制度政策》补充教材《建筑物区分所有权》

《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定(十)物业管理风险防范与紧急事件处理

1.业主使用物业接受服务发生的风险（装修、使用、法律概念不清风险-“威士忌”）P159 2.物业管理日常运作风险（管理费提升、项目外包、员工服务、舆论风险-（外公没缴费））P159-160 3.典型紧急事件处理P164（祝英台警惕水电煤意外案件）参考文件：

《劳动法》有关劳动合同、劳资纠纷处理、《保险法》相关知识(十一)财务管理

1.酬金制包干制理解应用P171-173 2.物业服务费成本（支出）构成P173 3.维修资金使用P176 1）业主所有

2）用于更新改造大修 3）不计征营业税

4）大会前行政管，大会后业主管 5）卖房不退，灭失退 参考文件： 《住宅专项维修资金管理办法》

《物业服务定价成本监审办法（试行）》的规定(十二)物业管理档案管理 1.日常物业管理档案收集P182 2.信用档案记录内容P188 参考文件：

《关于建立房地产企业及从业人员信用档案系统的通知》(十三)人力资源管理

1.招聘人员的选拔方法P197 2.培训的组织实施（方法）P203 3.考核（方法）P208 参考文件：

《劳动法》有关劳动合同 《保险法》相关知识

《物业管理师制度暂行规定》(十四)客户管理

篇3：物业管理实务复习

一、熟悉《中级会计实务》基本结构

2011年度会计资格考试继续使用2010年度考试大纲。财政部会计资格评价中心以考试大纲为依据, 在2010年度考试辅导教材基础上不作大的修改, 只对其差错之处进行勘误。因此, 2011年度《中级会计实务》教材除修改小差错、删除个别例题外, 其他内容基本没有变化。

2011年的《中级会计实务》教材共计20章, 分为企业会计 (前19章) 以及预算会计和非营利组织会计 (最后1章) 两大部分, 重点内容是前19章的企业会计。企业会计的主要内容是会计要素的确认、计量、记录和报告, 又可分为四个层次:

(一) 基本理论:

对应于教材的第1章总论。

(二) 企业会计六要素的核算:

对应于教材的第2章存货、第3章固定资产、第4章投资性房地产、第5章长期股权投资、第6章无形资产、第9章金融资产、第11章长期负债及借款费用 (长期负债部分) 、第14章收入。

(三) 特殊业务:

对应于教材的第7章非货币性资产交换、第8章资产减值、第10章股份支付、第11章长期负债及借款费用 (借款费用部分) 、第12章债务重组、第13章或有事项、第15章所得税、第16章外币折算。

(四) 财务报告:

对应于教材的第17章会计政策、会计估计变更和差错更正、第18章资产负债表日后事项、第19章财务报告。

值得注意的是, 货币资金、流动负债、所有者权益、期间费用、利润以及资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表等内容, 只在《初级会计实务》中考核, 中级会计实务基本不涉及;特别是从2010年度开始, 第19章财务报告只包括合并财务报表。明显地, 中级会计实务比初级会计实务提高了一个层次。

二、总结《中级会计实务》考试命题规律

从近几年会计专业技术资格考试的情况来看, 中级会计实务科目在题型及分值分布上变化不大, 考试的命题思路比较稳定。考生在复习本科目时, 应当关注以往各年的考试题目, 特别是最近三年的考试试题。

(一) 题目类型、数量和分数

分析近几年考试题型题量, 可以得出:

1.《中级会计实务》

科目试题的五种题型固定不变:单项选择题、多项选择题、判断题、计算分析题和综合题。

2. 历年试题总题量稳定在39个题目。

客观性题目35个, 分数为45分, 其中单选题15个, 每题1分;多选题10个, 每题2分;判断题10个, 每题1分。

主观性题目一般为4个, 分数为55分, 其中, 计算分析题2个, 每题约10分左右;综合题2个, 每题在15～18分之间。

(二) 命题规律特点

从近三年《中级会计实务》的试题来看, 有以下几个方面的特点:

1. 严格按考试大纲命题

试题体现了考试大纲的基本要求。试题中, 考试大纲中要求掌握的内容所占分数很高。

2. 全面考核

《中级会计实务》的考试大纲和指定考试用书既是考生复习的范围, 也是考试命题的基本依据。从最近几年的考题来看, 每年试题都基本能覆盖大纲所规定的全部范围, 每章都会出题, 包括有些在复习中看似不重要的地方。因此, 在题目分布上, 几乎兼顾到了所有章节的内容, 每章题目集中度不高。考生应注意全面复习, 充分准备, 不能盲目猜题、押题, 这样, 在考试时才能游刃有余, 切不可抱有侥幸心理, 以免后患。

3. 重点突出

全面考核, 是指所有内容被考查的概率相同, 但并不意味着所有的内容都同等重要, 考题会根据不同的重要程度将相应的知识点分设在不同的题型中, 并赋予不同的分值。《中级会计实务》近几年考题均重点考查存货跌价准备的计提、固定资产、长期股权投资、持有至到期投资、资产组减值、长期负债及借款费用、收入、所得税、与资产负债表日后事项有关的会计差错更正、合并财务报告等内容, 体现了重点突出的原则。例如, 会计政策、会计估计变更和差错更正与资产负债表日后事项相结合的题目几乎每年都会出现, 而且都是在计算分析题或综合题中出现, 所占分值较高。

4. 有一定的综合性

中级会计实务考试主要侧重于考查考生对会计基本概念、基本理论和方法的理解、运用能力, 考查考生利用会计基本知识分析问题和解决问题的能力。会计师必须深入透彻地理解会计专业知识, 才能在面对错综复杂的经济业务时作出合法、合理的处理。根据这一特点, 大多数题目不再局限于某一个知识点, 而是考核某一类问题或者某一个业务各个环节的处理。尤其是综合题, 要么涉及两章以上的内容, 要么涉及一个复杂的核算体系。这类题目所涉及的各章内容相互渗透、前后联系较密切, 是考生丢分较多的地方, 要想获得高分, 就要将所学知识熟练掌握、融会贯通。

5. 侧重实务操作, 兼顾基本理论

近年考题明显地体现了财政部所倡导的“会计理论研究和会计教育要理论结合实际”的精神, 强调实务应用和会计人员的职业判断。如从2009年开始, 单选题中小计算形式的题目比例大幅度降低, 多选题更加注重将各知识点放在具体实务场景中考核, 综合题更加注重对会计处理的分析判断。这一趋势将会在今后的考试中进一步得以延续。

三、《中级会计实务》复习指导

(一) 参加考前辅导。

参加辅导的好处是:理解了难点, 掌握了重点;随老师一起学习效率比自己看书要高得多。

(二) 订立学习计划。

就是订立复习时间表。从现在到考试一共看几遍书, 每一遍书到什么时间结束, 每月、每周及每天学习什么内容, 看多少页, 复习到什么程度, 达到什么要求, 自己心中要有数。值得注意的是, 订立学习计划有时容易, 更重要的是贵在坚持, 不能三天打鱼, 两天晒网, 要持之以恒。上面提到的参加辅导学习, 就是督促自己履行学习计划的重要措施之一。

(三) 框架记忆 (逻辑记忆) 。

中级会计实务考试的特点是覆盖面广、系统性强, 因此考生要进行全面地、系统地学习。

考试大纲中要求掌握的内容绝不能忽视, 特别不能忽视基础知识, 但若时间不允许, 可以有条件地放弃考试大纲中要求熟悉和了解的内容。在听辅导和看书时, 要仔细做笔记, 把重点、难点、疑点加以归纳总结, 从而让厚书变薄, 并理解其精华所在。教材的很多章节都是根据准则、制度及相关法规编写的, 其语言精炼、严密、逻辑性强, 提高了教材的档次。不过, 这也在一定程度上给考生阅读教材带来了一定的难度, 因此, 考生在研读教材时应注意掌握教材中重点和难点内容的关键点。由于中级会计实务考试大纲内容的限制, 复习中级会计实务时可能涉及的基础知识教材中没有, 这就需要考生拾遗补缺, 看看《初级会计实务》或参考其他会计资料, 使自己掌握的知识更加系统完整, 有助于逻辑记忆。对于考试非常重要的知识点, 考生一定要深刻把握, 能够举一反三, 做到以不变应万变。强调对教材的研读, 是真正理解教材中的重要内容, 并不是要求考生把教材的全部内容逐字逐句地背下来 (实际上也做不到) , 而是理解掌握教材中的基础知识和基本原理, 善于总结规律, 融会贯通。研读教材需要一定时间和精力的投入, 考生应合理分配工作和学习的时间。参加考前辅导, 随老师一起学习, 会有事半功倍之效。

(四) 适度练习。

现在大分题占了50分以上, 难度也较大, 平时要作练习, 考试时才能从容应对。考生在复习时, 一般读书占50%的时间, 练习占50%的时间, 效果较好。先练习各章, 再练习跨章节综合题, 最后练习冲刺模拟题。从某种意义上讲, 考试就是做题。因此, 在平时学习过程中, 适当地做一些典型的习题是考试成功必不可少的一个环节。《中级会计实务》涉及的内容十分广泛, 仅仅依靠记忆和自身理解是远远不够的, 通过做一些典型题目可以更好地掌握教材中的重点内容, 逐渐总结出考试的重点与规律, 发现自身学习中的薄弱环节, 从而不断提高学习成绩。做习题的目的是更好地掌握教材上的内容, 提高应试水平。在这里强调的是做一些典型的习题, 如历年的考题。当然, 考生还应选择一本较好的习题集进行练习, 但资料不宜过多, 否则眼花缭乱, 反而不利。

以上谈到的是学习的原则, 至于具体学习方法, 只有适合自己的才是最好的, 希望大家在学习过程中多总结归纳, 找到最适合自己的方法。

四、《中级会计实务》命题趋势预测

2011年《中级会计实务》考试将进一步延续上年考核基础知识、侧重实务应用的特点;历年的重要出题点也将继续延续。从《中级会计实务》大纲、教材以及历年考试情况来看, 考生应在全面复习的基础上着重把握以下知识点:

(1) 存货———存货的初始计量、期末计价及其会计处理; (2) 固定资产、无形资产、投资性房地产———初始计量和后续计量; (3) 金融资产———交易性金融资产、持有至到期投资的初始计量、后续计量及其会计处理; (4) 长期股权投资———初始投资成本的确定、成本法和权益法下的会计处理; (5) 非货币性资产交换———非货币性资产交换的判断和按公允价值计量的会计处理; (6) 资产减值———可收回金额的确定、资产组的认定及减值的处理; (7) 债务重组———债务人和债权人的会计处理; (8) 收入———商品销售收入、提供劳务收入及建造合同收入的确认、计量及账务处理; (9) 长期负债及借款费用———应付债券的核算, 专门借款、一般借款费用资本化金额的确定及其会计处理; (10) 所得税———资产负债表债务法下暂时性差异的判断和确定、当期所得税和递延所得税的确定及会计处理; (11) 会计政策变更、前期差错更正———追溯调整法及追溯重述法的运用及相关账务处理 (特别注意与资产负债表日后事项的结合) ; (12) 资产负债表日后事项———调整事项及其会计处理, 非调整事项的基本内容; (13) 财务报告———合并财务报表中有关调整和抵销分录的编制。

篇4：管理是使命与实务的结合

德鲁克给经理人一个正确的定义：“负责知识的应用与绩效表现的人。”因此，真正的经理人必须要有崇高的愿景和巨大的道德责任感

话说有则古老的故事:当3位石匠被问到他们正在做什么时，第1位石匠说：“我在谋生。”第2位石匠边打石头边说：“我在做全国最好的雕石工作。”第3位石匠眼中带着想象的光辉仰望天空说：“我在建造一座大教堂。”

第1位石匠“做一天工作，领一天薪水”，第2位石匠则是“专业的顶尖专家”，关注的是专业的领域。而真正的经理人必须要有崇高的愿景与巨大的道德责任感，犹如第3位石匠。

综合使命与实务

实际上，管理是经理人的一项工具，更是一项专业。但管理并不是一门艰深的理论，而是一种经济活动的实际操作，且管理学基本上是一种实务，而非一种精确的科学。更重要的是，管理工作最重要的不是理论上的成果，而是实际获得的绩效。管理是实务，它的精髓不在于知，而在于行；它的考验不在于逻辑，而在于成果；它的惟一权威则是实践成效。因此，管理是一种使命、一种实务的综合。《管理：使命、责任、实务（实务篇）》一书中这种以“绩效为核心的整体观”，正是德鲁克管理哲学思想的特色之一。

本书分3大部分来读较为有效。第1部分从第29章到第35章；第2部分从第36章到第40章；第3部分则从第40章到第48章。

在第1部分，德鲁克以冷静旁观的务实精神指出，由于新的中层管理人员是知识专业人员，他们的行动与决策对企业的绩效能力与企业的方向，有直接而重要的影响。为此，他们的定位及承担的重大责任，便是我们关心的课题。德鲁克除了认为经理人要拥有“诚实正直”的品格外，还有5项重要的工作务必达成：设定目标、组织安排、激励与沟通、绩效评估以及发展人才（包括经理人自己在内）。

被誉为“目标管理之父”的德鲁克在第34章指出：目标管理和自我控制使得公共利益成为每一位管理人员的目标，它把外部控制代之以更严格的、要求更高的、更有效的内部控制。它能够激励管理人员采取行动，不过原因并非别人让他做什么事或者告诉他去做什么，而是由于客观的任务要求他必须采取行动。同时，他采取行动，并非由于别人，而是他自己决定必须采取行动——换句话说，他是作为“自由人”而采取行动的。通过把客观需要转化为个人目标，它可以保证一定能够取得杰出绩效，而这正是真正的自由。这种“自由的原则”便是德鲁克管理哲学思想中的另一大特色。

平凡人做不平凡事

第2部分德鲁克告诉我们：组织乃是结合一群平凡人，做出不平凡的事。为此，组织的焦点必须着重在人的长处——着重在他能做什么，而非他不能做什么。而绩效的精神则是让每个人都有充分的范围（或舞台）以追求卓越。

“半块面包总比没有面包好”，这是正确的妥协；“半个孩子比没有孩子更糟”则是错误的妥协。谈到有效的决策时，过去引以为傲的日本决策模式，如今在巨变时代的管理下，成了日本企业的致命伤。其中最大的原因，莫过于他们的决策过于冗长，以致贻误时机，丧失商机。

管理上的沟通，其成本非常惊人，但其成效始终不尽人意。德鲁克十分精辟地提出了沟通的4大原则，若能持之以恒地落实，效果自然可观，也就能体会德鲁克为什么说：“向下沟通行不通，惟有向上沟通才是正途。”极度不喜欢“控制”字眼的德鲁克指出，有效的控制需要满足7个规范，才能无碍于“自由的法则”。最后德鲁克强调：管理科学家验证假设、辨认出要问的“正确问题”，提出各种可供选择的方案，而不是提出解决办法，着重在于提供理解，而不是提供公式。

战略决定结构

第3部分则指出，要使知识工作者的生产力与创新力提升，惟一的策略即是结构变革。德鲁克不愧是组织的权威，他提出“战略决定结构”，即战略变了，结构也需转换或调整。至于如何找出新需求与新方法，德鲁克直指问题的核心，以“贡献、决策及关系”3种分析的方法理清组织的结构需求，以符合组织结构的5项原则，即职能制、联邦分权制、团队、模拟分权制以及系统结构。

德鲁克进一步阐述，在联邦分权制中，企业是由许多自主的事业群组成的，每个单位对自己的绩效、成果以及对整个企业的贡献负责，每个单位都有自己的管理。也就是说，事实上是在经营自己的“自主”事业（颇符合目标管理与自我控制的精神）。

“模拟分权制”形成的结构单位不是企业，但仍将它们设立得如同企业一般，有最大可能的自主，有自己的管理，以及至少有一个模拟的盈亏责任。

“系统结构”则是工作小组设计原则的一种延伸，但它并非个人形成的团队。系统组织是由各式各样不同的组织所建立的团队，就像美国国家航空和航天局一样。

德鲁克在有关组织的结论里总结道：通过理想的组织结构即一种概念模式来进行组织设计的方法，不是一种“理论”。组织设计显然应是实务的。

篇5：物业管理实务复习

一、学习资料

1、中国注册物业管理师执业资格考试教材

2、中国注册物业管理师执业资格考试大纲

3、中国注册物业管理师执业资格考试相关的辅导资料(每科一本就可以不要太多)

二、学习和备考技巧

1、注意一些新旧概念的理解和应用，如：以前是“物业接管验收”，现在改为“物业承接查验”;原来是“物业管理前期介入”，现在是“物业管理早期介入”等等。

2、注意考纲和教材一起结合来学习：

(1)考纲中的知识点有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)

(2)教材中有：思考题(T)，要点说明(Y)

(3)那么大家在复习时应该按下列顺序来排列知识点的重要性

ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L

以上顺序的理解，如：ZYT是最重要的复习点，其含义就是，在考纲中要求掌握(Z)，考试大纲中又在要点说明(Y)中提到的，而且又在教材的思考题(T)中出现的知识点，这是最重要的。其次是ZY，以此类推。

三、考试题型及注意点

1、题型

单选题、多选题和案例分析，其中单选、多选共50-60分，案例分析是40-50分(去年是选择题70分，案例分析30分)

2、注意点

(1)单选题源于基本知识、原理;所选题少答可得分，多选、选错不得分;

(2)结合相关的法律学习，主要有《物权法》(尤其是第六章)、《物业管理条例》、《室内装饰装修管理办法》、《前期物业管理招标投标办法》《物业管理企业资质管理办法》等;

(3)各章涉及到的相关数字要敏感，尽可能记住;

篇6：物业管理实务复习

一、判断题

1、在选择供应商报价评估标准时，与其他因素相比，成本不是决定性考虑因素。成本不能确定的情况应选用最低价格标准。（N）

2、评估供应商的报价时，价值评估方法是将一个报价的非成本优势与它的关联成本进行对比，这个成本既可以是采购价格也可以是所有权总成本。（Y）

3、使用加权评分法对供应商的报价进行评估之前，应确保对供应商的选择是建立在对许多相关标准进行全面评价的基础之上。（Y）

4、邀请的供应商数量越多，意味着更激烈的竞争，采购方会获得较低的报价，因此一般来说邀请的供应商的数量是越多越好。(N)

5、当采购成本或风险相当大并且公司只有有限的技术知识和供应市场条件及选择时，选择供应商的数量应该是少数几个。（N）

6、在接受与评估报价时，反常的低价格可能是因为，供应商因不完全了解需求而不能给出正确的价格范围，采购方会因此受益。（N）

7、在一般而言，采购过程中有两个阶段需要同供应商谈判：合同前阶段和合同后阶段。（N）

8、作为采购方的一名采购员，你的最重要的谈判伙伴是来自公司内部其他部门的同事，而谈判对象只能是供应商。（N）

9、充分了解所要满足的需求和所采购产品的采购供应战略是进入谈判之前必须做到的。（Y）

10、希望与供应商建立的关系类型对谈判有直接的影响，所以在谈判之前应对特定供应商关系类型有明确的意向。（Y）

11、明确采购需求的目的是向供应商提供满足用户需求所需要的各种信息，因而，在选择制定采购说明的方法时，只需要考虑所需采购的产品或服务的属性。（N）

12、对于比较容易地能从一个特定供应商处采购到的简单商品，更适合用供应商和行业编码来明确该商品的规格。（Y）

13、一个企业在采购产品和服务时，利用大量现有的标准当然是有很多好处的。但是，根据自己的情况，也可以完全不采用。（N）

14、对于企业所要采购的产品从事价值分析和价值工程（VA/VE）研究在任何情况下都是必要的。（N）

15、资本性采购需求并不总是产品，有些时候也可能包括某些类型的服务。（Y）

16、采购说明主要是用来向供应商提供所采购产品信息的，所以采购说明中即使是财务、技术等相关联系人及联系地址、电话、电子邮件地址等都要包括其中。（Y）

17、分散交货的方式虽然使企业进行大批量采购成为可能，并减少了存货持有成本，但相反却增加了订货成本。（N）

18、某公司需要采购一台大型生产用机器设备。在做成本预算时，要考虑设备的价格，当然还要考虑到该设备的运输、安装、运行、维修保养费用。（Y）

19、在采购项目的申购与审批过程中，不应因采购项目的不同使用不同的审批和程序。（N）

20、由于服务是无形的，所以在明确采购需求时比较难以明确。因此，一般是根据服务方法加以描述。（N）

21、在准备和规划谈判时，除仔细考虑本公司的利益所在之外，你不能够去考虑供应商的利益及他们的谈判立场。（N）

22、多个变量的谈判区域要比只有一个变量的谈判区更加容易决定，因为多个变量使得谈判有了更大的谈判空间。（N）

23、当进行短期交易的谈判时，双赢总是最好的方法。（N）

24、一旦达成协议，你需要确保协议中经过谈判达成的条款都能够实施。谈判的结果不是谈判的结束，而是与供应商业务关系的开始。（Y）

25、无论是国际贸易还是国内贸易当中，合同都是确定有关当事人之间分配风险和利益的法律协议。（Y）

26、大陆法系从本质上属于习惯法和判例法范畴，不是从成文法或宪法衍生出来的。（Y）

27、《国际贸易术语解释通则》作为立法机关颁布的法律，为不同国家的交易商使用贸易术语提供了一个标准，有助于减少不确定的风险。（Y）

28、采购供应战略理所当然地对制定合同产生影响。（Y）

29、如果商品是以信用证方式购买，其所有权在交货后转让。（Y）

30、在合同的履行过程中，与履行相关的风险有可预见的操作型风险和结构型风险，结构型风险直接与每一运转实体相联系。（Y）

31、通过观察供应商准时交货率是在提高还是在下降，将有利于判断供应商的未来可获得性能力绩效。（Y）

32、供应商定位模型可以帮助企业基于采购项目的可获得性来权衡采购项目的相对重要性。（N）

33、企业的业务在供应商心目中的价值高低决定了供应商可能被激发出的积极性程度高低。（Y）

34、接近性和物流安排是评价供应商服务与响应能力时要考虑的因素。（Y）

35、评价潜在的提供杠杆型采购项目的供应商时，企业的目标是降低采购成本。（Y）

36、评价关键型采购项目的供应商时，企业必须要调查其在供应能力和供应意愿两方面的因素。（Y）

37、在供应商感知模型中，一个供应商所处的现象反映出企业对供应商持有的态度。（Y）

38、如果企业的业务战略与供应商的业务战略高度一致，那么供应商与企业进行业务合作的积极性会更高。（Y）

39、企业在筛选供应商时，那些主动与企业接触的供应商应该是首先被选择的对象。（N）

40、在进行供应商调查时，调查问卷中问题的设计原则应该是要能确保供应商的回答能够使企业按照已经确定的标准来进行评价。（Y）

41、企业为采购项目制定的服务目标是设定供应商评价标准权重的基础。（Y）

42、损益表说明的是一个公司在一段时间内的收入与支出的状况。（Y）

43、企业对供应商评价是企业再次评价市场风险的基础。无论一个供应商是否成功地通过了评价，企业都应该与其分享评价结果。（Y）

44、在获取与选择供应商的报价过程之前，针对采购项目的特定供应目标应该已经确定。（Y）

45、在采购过程中，企业希望与供应商所建立的关系类型并不影响获取与选择报价的方法。（N）

46、在获取和选择供应商报价的过程中要分析供应市场，首先有助于了解市场上的供应风险和总体水平，其次还有助于确定和选择那些最能满足供应需求的细分市场。（Y）

47、获取和选择报价的多种方法依其程序的正式性和严格性程度而有显著不同。（Y）

48、在获取和选择报价时，当供应市场的供应商数量较多且供应商的报价偏差较大时，不宜采用正式招标法。（N）

49、在获取和选择报价的流程中，只有当成功地与供应商签署合同时，才告知未中标的供应商他们没有被选中。（N）

50、在两段式招标方法中，最终的采购决定通常基于最低的评价价格。（Y）

51、当发生艰难风险时，仅仅与尚未实施的履约责任有关，不能免去过去的履约责任。（N）

52、在解决国际合同争议时，和诉讼方式比较，更普遍的是偏爱仲裁的方式。因为仲裁允许选择中立的仲裁地，仲裁程序设计和仲裁人的选择都由双方当事人来决定。（Y）

53、合同管理就是要跟踪和监督它的实施过程，以便在出现问题时能够立即采取措施加以解决。（Y）

54、在合同管理团队中，项目组应由风格相同的人员组成以保持一致。（N）

55、市场交易型的采购项目要特别控制沟通渠道。（Y）

56、合同管理计划中应该规定，合同经理要对合同的执行负全部责任以保证合同的管理力度。（Y）

57、合同管理中，当采购项目的支出很高时，对成本风险进行评估就显得特别重要。（Y）

58、没有风险发生的可能性分类的风险登记表是不完整的。（Y）

59、以固定价格为基础的合同比成本加成定价型合同要求有更多的监督。（Y）

60、减少合同违约风险可以通过定期确认合同是否按要求的关键路线执行而得到实现。（Y）

二、单项选择题

1、在供应商感知模型中，若供应商对买方的积极性显示低为低等级，作为买方的策略应该是：（A）A、做一个好客户； B、发展一种合作伙伴关系；

C、公平可靠地主导相互之间的关系； D、上述答案没有一个正确

2、公司的业务在供应商心目中的价值取决于：（C）A、公司的业务规模； B、供应商自己的营业额水平； C、公司的采购项目支出额； D、供应商的赢利能力；

3、在损益表中，销售成本主要考虑生产成本，包括：（D）A、原材料成本 B、人工成本 C、生产管理费用以及与生产相关的折旧 D、上述答案均正确

4、对于获取与选择报价的方法，下列哪一项不是要考虑的关键因素：（B）A、要联系供应商的数量 B、采购公司的规模 C、使用的方法或流程 D、评估报价的标准

5、下面的描述正确的是：（A）

A、针对瓶颈项目，我们一般使用询价/报价法 B、针对瓶颈项目，我们一般使用投标法 C、针对瓶颈项目，我们一般采用简单、非正式的方法 D、以上答案都是不正确的

6、在询价一报价方法中，除非下列哪种情况，买方或许希望在确定最终采购决策之前与供应商进行谈判：（C）

A、所有的供应商报出相同的价格； B、需求是低价值的； C、一个供应商已经报出比其他供应商低很多的价格； D、一个供应商的首席执行官与采购经理是密切的私人朋友

7、在使用加权平均作为报价评估的标准时，下面哪一种描述是不正确的？（C）

A、加权评分是依据反映供应商相对重要性的一系列“加权”标准对其进行评分，全部得分最高的供应商将被授予合同；

B、在使有加权评分的标准时，成本应与全部其他标准一样对待；

C、用加评分法评价供应商时，主要考虑两个决定其绩效的关键要素，即能力和成本；

D、用加权评分方法之前，应确保对供应商的选择是建立在对许多相关标准进行全面评价的基础之上；

8、为了保证招标在一定时间范围内保持有效，招标文件应该明确描述：（C）A、提交报价保证书或者保证金； B、接受部分报价，而不一定要全部报价； C、供应商必须遵守确定的投标有效期； D、不完整的投标不能解除供应商的义务

9、在最低所有权总成本中，时间成本的影响是由于：（B）

A、计算供应商的将来和现在的能力和积极性； B、计算未来成本的净现值（NPV）C、要求所有供应商按照当前汇率计算成本； D、买期保值法比如期货买卖

10、在接受报价与签约阶段，下面的哪个描述是不正确的？（A）

A、对低价值和低风险的项目，供应商可能会口头同意接受报价，此种情况下就不必通过书面的形式证实。B、送达供应商的采购订单与所接受的直接反映需求的报价应该相适应； C、采购订单或合同的签字应与公司财务方面的授权范围相符。

D、无论合同文件的形式怎样，必须保证供应商有合法的权得签署协议并使用供应商依法登记的名字

11、在谈判战术中，“节制”意味着：（B）A、你应该试图让对方降低他们的目标期望值；

B、你应该一点一点做出让步，并且要以得到某些回报作为交换条件 C、你应该在谈判即将结束时，争取进一步的让步； D、你应该在谈判即将结束时，割裂对方团队的不同观点。

13、在谈判的会谈阶段，主要特点是：（A）

A、对验证设想的讨论； B、和同事一起报告，检查谈判的效果； C、对谈判绩效进行评估； D、和同事一起讨论，准备议价的战略。

14、日常型采购项目的谈判重点应集中在：（A）A、降低管理成本； B、降低价格和全部成本； C、降低供应风险； D、保证采购物品的性能。

15、只有在其他方法都无效的情况下，才应该使用下面的说服技巧：（D）A、逻辑论证； B、讨价还价； C、威胁； D、情感说服。

16、SWOT（优势、劣势、机会、威胁）分析在谈判中的应用，有助于：（B）

A、合理安排谈判所付出的精力；B、评价谈判双方的优势、劣势及与交易有关的机会和威胁； C、确定采购项目的定位与类型； D、提高谈判人员的谈判技巧

17、下列对世界主上三大法律体系及主要特征的描述，正确的是：（D）A、普通法系更注重审查合同签署前的文件；

B、伊斯兰法系或穆斯林法系仅具有宗教性，而不具有法律性； C、民法法系可能仅依据合同的条款和措辞； D、以上描述均不正确。

18、现货采购合同的特点：（B）

A、没有所谓的“合同期限”，在单独的合同下，每次采购单独处理； B、独立的合同，每次采购分别订立一份合同；

C、是订立的一份总括合同，然后每次采购时都按此合同执行；

D、因为存在着对未来业务的期待，供应商愿意履行超出合同的其他义务。

19、在《国际贸易术语通则》中，“C”组术语是：（C）A、货物的主要运费由买方负担； B、卖方义务最小； C、货物的主要运费由卖方负担； D、卖方负有最大义务。

20、信用证是一种常用的支付方式。在几种不可撤销信用证当中，使用最复杂但也是最安全的一种信用证是：（A）

A、不可撤销的保兑信用证； B、不可撤销的不保兑信用证； C、议付信用证； D、跟单信用证

21、“这是最昂贵在正式争议解决方法。”请找出符合题目中描述的情况是哪一种解决合同争议的方法：（D）A、临时仲裁； B、简易谈判； C、调停与调解； D、诉讼；

22、在FOB术语中，风险转移发生在当货物：（C）

A、到达目的地港口； B、由主要的承运人保管； C、到达装货港口； D、跟单信用证。

23、选择对采购合同管理的方法时，下面哪一项不是需要考虑的因素：（A）A、合同项下的货物或服务的属性； B、合同是“项目型”还是“运作型”； C、合同双方的关系； D、合同的金额大小。

24、在合同管理中，责任分担的作用是：（A）

A、减少出现不规范行为的机会； B、提高工作效率； C、缩短完成合同所需要的时间； D、减少成本；

25、下列哪一项不是合同预算的组成部分：（C）

A、根据合同支付给供应商的款项； B、应急费用； C、财务费用； D、工时预算。

26、为什么合同检查会议应该包括那些来自供应商所有相关部门的代表：（D）A、核实供应商递交的关键绩效结果； B、了解供应商的每个关键流程的工作情况

C、判断供应商的成本增加；D、提高买方的问题和请求可以得到快速和准确的回答的可能性。

27、在合同管理中，绩效保证书的作用是：（B）

A、确保供应商的财务稳定性； B、供应商为合同的整体绩效提供保证； C、消除商业风险； D、鼓励供应商发行合同。

28、为制订风险登记表而识别进度风险时，应当关注的是：（A）

A、关键路径上的工作； B、最早的启动时间； C、与其他专项工作不关联的工作；D、缺乏沟通导致的时

29、对于支付合同款项经拖延的公司，可能导致的后果是：（B）A、供应商会要求采购方更换合同管理团队； B、供应商会考虑提高报价； C、关键线路的工作将被推迟； D、供应商会提供回扣鼓励及时付款。30、对于评估与项目相关的成本风险，最适合的基础是：（B）

A、类似大小的项目； B、合同预算； C、合同经理的经验； D、专家的意见。

31、下列采购事例中属于非生产的业务性需求的是：（A）

A、一家生产制造企业采购四辆职工上下班用的班车； B、某印刷企业采购两台印刷机； C、一家汽车制造厂采购一批数控机床的钻头； D、某公司采购一批办公室照明用日光灯管。

32、在对所采购产品很难手描述的情况下，使用（）来明确产品的规格类型更为合适：（B）A、技术规格； B、样品； C、构成规格； D、性能/功能规格。

33、在没有历史数据或环境变化快，历史数据不能反映未来需求趋势的情况下，应用（D）进行需求预测更为合适。

A、市场测试法； B、因果关系分析法； C、趋势和季节性调整预测法； D、专家意见法

34、作为一名采购人员，在明确交货时间时应持的正确态度是（A）A、必须是切实可行的； B、尽可能要求提前以保证本企业的利益； C、听从供应商的安排； D、签定合同后双方及时沟通

35、在制定寿命周期较长的资本性采购项目的预算时，最佳的选择是：（C）A、采购项目的价格最低； B、采购项目的相关运行费用最低；

C、采购项目的寿命周期成本最低； D、采购项目的使用培训及维护费用最低。

36、一个物料清单（BOM）在采购流程中通常用在：（C）A、服务行业中的公司； B、对资本性项目的采购； C、对生产的业务性采购； D、用来初选供应商的工具。

37、在供应定位模型中，具有“高 IOR/低支出水平”特点的应该属于（C）采购项目。A、日常型； B、杠杆型； C、瓶颈型； D、关键型

38、供应商提供服务的细分市场是评价供应商（B）能力时要考虑的要素。A、成本； B、可获得性 C、服务与响应 D、质量

39、对于日常型采购项目，买方更应该关注(A)A、如何最大限度地降低采购所需的时间和精力；

B、如何尽可能地降低采购价格和成本； C、如何尽可能地降低供应风险； D、如何尽可能地在降低供应风险的同时降低成本；

40、当企业的需求具有非标准化特征时，有关供应商的（B）的因素就显得更为重要。

A、能力方面； B、积极性方面 C、质量 D、服务

三、多项选择题

1、如果公司将要在很长一段时期内不断采购某种产品或服务，那么，供应商的供应保障能力就很重要，公司在考察供应商的供应保障能力时应重点关注以下哪些因素：（ABCE）A、供应商的积极性 B、供应商的财务稳定性 C、供应商市场地位的持久性 D、供应商的成本； E、采购品项在供应商核心业务中的重要程度

2、通过对供应商评估，如果发现供应商存在积极性方面的问题，龙其是瓶颈型采购品项时，通常可以采取以下哪些措施向供应商说明公司是一个优质的、值得合作的客户：（ABCDE）A、证明公司从来都是准时付款； B、承诺不需要供应商经常费时费力地配合公司业务 C、为供应商指派一个客户经理，以方便供应商处理公司的业务； D、对供应商的询问做出快速反应； E、主动提出处理所有外部管理事务

3、供应商评价是一项应该经常进行的工作，该工作的频率取决于：（BD）A、采购品项的类型 B、供应市场的变化情况

C、公司领导的意愿 D、公司的运作情况 E、与供应商的关系

4、收到供应商的报价后，为了方便下一步对报价进行评估，以下哪些问题是采购人员首先应该处理的：（ACDE）

A、处理反常的低报价 B、与供应商沟通产品或者服务的说明

C、保证报价具有可比性 D、把报价绘制成容易进行比较的表格 E、获得更多所需的信息

5、在获取供应商报价之前，应该必须具备一些条件并完成一些前期工作。这些条件和工作包括：（ABCDE）A、必须获得相应的采购授权； B、已经完成对供应市场的分析； C、拥有完整的采购说明等文件； D、确定了针对采购品项的供应目标； E、已确定针对采购品项的供应策略

6、下列哪些情况是在起草“买方的商品检验”条款时要考虑的：（ABD）A、什么时候进行商品检验； B、商品检验是否由第三方来进行；

C、进行检验的方式； D、进行检验的地点； E、谁来支付将货物运到检验地点的费用；

7、“这些方法可以迅速地应用于合同履行的过程中。”下面哪些解决合同争议的方法符合题目中描述的情况：（ADE）

A、专家意见； B、诉讼； C、机构仲裁； D、谈判； E、调停与调解；

8、对于合同管理的正确描述是：（AC）

A、跟踪和监督合同的实施过程，以便在出现问题时能够立即采购措施加以解决； B、作用仅限于保证合同双方履行合同所规定的义务；

C、好的合同管理，能够避免可能导致额外成本、工期延误或质量下降等问题； D、合同类型有不同，但合同管理的方式是同样的。

E、一般来说，合同管理工作就是对许多合同进行分类和登记；

9、合同管理计划的制定一旦完成，就应该有效实施，为此，必须保证做到：（ABCD）A、所有的工作都要与合同目标联系起来； B、每件工程都有一个具体的目标责任到人； C、关键的风险领域已经被排除； D、时间、成本和质量之间的均衡损益被清楚的理解： E、增加支出水平

10、项目型合同与运作型合同的区别是：（ABCDE）

A、项目型合同比运作型合同风险大的多； B、项目型合同通常需要更多的时间进行管理； C、项目型合同比运作型合同复杂；D、运作型合同常处理单一的情况，而项目型合同则不然； E、项目型合同管理经常需要正规的合同管理团队；

11、在制定采购说明时，采购供应部门应考虑以下哪些方面的需求：（ACD）A、具体的使用者或消费者； B、供应商； C、运输、维修、安装人员； D、现有机器设备的兼容性； E、以上只有一个正确答案。

12、你作为一名经验丰富的采购人员，为了规划供应活动，需要制订一份采购计划概要。一般来说，这份采购计划概要应包括以下哪些信息：（ABCDE）

A、采购类型和目的 B、进行采购的部门 C、相关的法律法规 D、产品或服务描述 E、预算金额

13、下列关于供应定位模型的正确描述是：（AC）A、是一种专门用来确定采购品项优先级的工具； B、可以对供应商的产品在供应市场上的地位进行定位； C、可以对采购品项的优先顺序进行定位；

D、也可以对采购供应部门在组织内部的地位进行定位；

E、是通过费用水平和对利润的潜在影响力等级两个因素综合确定的。

14、影响经济订购批量（EOQ）的主要因素是：（BCD）

A、产品规格 B、库存持有成本 C、订购成本； D、产品价格 E、运输成本

15、供应商评估对很多公司来说是一项很关键的工作，对供应商评估所包括的内容和实施方式，取决于以下哪些因素：（ABCD）

A、公司的整体目标 B、公司业务的特性和复杂性 C、公司的发展阶段

D、公司希望与供应商建立的关系类型 E、公司是否拥有完整的专业技术人员队伍

16、在下列各项中，哪些是采购方公司在邀请供应商投标时需加以防备的风险：（ADE）A、多数应邀的有资质的供应商不报价，只有

一、两家供应商报价； B、采购方公司的质量管理团队与某一供应商联合提出新的产品规格； C、对某种商品，各个供应商的报价互相接近；

D、对于已知的市场行情来看，没有一种有竞争力的报价可供考虑； E、每次供应商们都让不同的厂商轮流获得合同。

17、为了让供应商积极报价，很多时候需要向供应商发出报从邀请函，准备报价邀请函时应注意哪些要求：（ABE）

A、质量要求 B、获得需要的信息 C、避免提供过量的信息 D、要遵循公司的政策和程序要求 E、注意“推销”自己的公司

18、关于谈判目标，下列哪些描述是正确的：（BE）

A、谈判目标和变量是一致的； B、谈判目标包含着一系列的谈判变量； C、谈判变量是可变的，因此谈判目标也是可变和不确定的；

D、谈判目标是在谈判中逐步确定的； E、谈判变量经常受到谈判目标的限制；

19、在采购谈判进入到提议阶段，作为买方的谈判代表在谈判中不应该做的事情有：（ABE）A、通过最后出价而强制形成协议； B、立刻拒绝对方的提议； C、告诉他们如何达到更好的交易； D、使用折衷的快速交易战术； E、立刻针对对方的提议制订反提议；

20、作为公司的一名采购人员，在准备合同时，你应当考虑到以下哪些主要问题：（ABCDE）A、通过合同，公司希望获取的和想要避免的是什么；